第一篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置的探討

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置的探討

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始的新興行業(yè)，它的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算較之于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)等而言，顯得年輕幼稚和不完善。從國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)7年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查”看，暴露了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)許多涉稅問(wèn)題。究其根本原因，應(yīng)該說(shuō)與房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理薄弱、會(huì)計(jì)核算制度不健全是有密切關(guān)系的。

因此，本人擬從規(guī)范會(huì)計(jì)核算角度，根據(jù)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、新《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、新《企業(yè)所得稅法》等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的要求，結(jié)合多年的會(huì)計(jì)核算工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目如何設(shè)置，進(jìn)行一定的探討。

（一）費(fèi)用的分類(lèi)和界限

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用不外乎兩大部分。其一是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，其二是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本在此不作探討，僅僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用的類(lèi)別和費(fèi)用界限作簡(jiǎn)要闡述。

本人認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用大致可以分為兩大類(lèi)：

1、計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用：包括全部計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用以及部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等。它們與開(kāi)發(fā)成本密切相關(guān)，是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。

2、計(jì)入當(dāng)期損益的費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。它們與開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有直接聯(lián)系，但是同樣對(duì)企業(yè)的損益有較大影響。

正是由于費(fèi)用的性質(zhì)、分類(lèi)的差異，我們?cè)跁?huì)計(jì)核算上必須分清各種費(fèi)用的界限，否則會(huì)影響會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，可能導(dǎo)致產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，形成嚴(yán)重的涉稅損失。

1、分清開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用的界限；

2、分清管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用的界限；

3、分清財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用利息支出的界限；

4、分清職工福利費(fèi)與管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的界限；

5、分清本期費(fèi)用與上期費(fèi)用、下期費(fèi)用的界限。

（二）費(fèi)用核算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用一般說(shuō)來(lái)有管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、應(yīng)付職工薪酬、職工福利費(fèi)等，每一個(gè)費(fèi)用均有不同的核算內(nèi)容。

1、管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種共同性費(fèi)用。包括企業(yè)的董事會(huì)和行政管理部門(mén)在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用，具體包括以下幾方面：

（1）企業(yè)管理職能部門(mén)方面的費(fèi)用：包括企業(yè)管理服務(wù)人員開(kāi)支的職工薪酬、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等；

（2）用于企業(yè)直接管理之外的費(fèi)用。包括董事會(huì)費(fèi)、咨詢顧問(wèn)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

（3）提供生產(chǎn)技術(shù)條件的費(fèi)用：包括排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研發(fā)費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（含開(kāi)辦費(fèi)）攤銷(xiāo)等。

（4）合理必要的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務(wù)招待費(fèi)（包括銷(xiāo)售部門(mén)、項(xiàng)目管理部等）。

（5）其他管理費(fèi)用支出：指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又應(yīng)列入管理費(fèi)用的費(fèi)用。

2、銷(xiāo)售費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用，是指企業(yè)銷(xiāo)售商品房、提供勞務(wù)的過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，主要包括四個(gè)方面：

（1）銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)（售樓部）發(fā)生的費(fèi)用：職工薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、租賃費(fèi)、水電費(fèi)等。

（2）銷(xiāo)售推廣費(fèi)：主要是與銷(xiāo)售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，如廣告發(fā)布費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書(shū)印刷費(fèi)等。

（3）合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開(kāi)發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。

（4）銷(xiāo)售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)等銷(xiāo)售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷(xiāo)售傭金、銷(xiāo)售代理費(fèi)、銷(xiāo)售策劃費(fèi)等。

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中的借款費(fèi)用，滿足資本化條件的應(yīng)予資本化，不能作為“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，應(yīng)該屬于“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”。

4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位（如：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部、分公司等）為組織或管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)共同性費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。主要包括三個(gè)方面：

（1）內(nèi)部核算單位為組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的費(fèi)用。包括管理服務(wù)人員開(kāi)支的職工薪酬、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、房屋租賃費(fèi)水電費(fèi)等。

（2）與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有直接聯(lián)系支付外部單位（含政府部門(mén)）的費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)過(guò)程中的利息支出、土地使用稅、工程監(jiān)理費(fèi)、交政府部門(mén)的維修基金、工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)、前期物業(yè)管理費(fèi)等。

（3）其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出：指不包括在以上各項(xiàng)之內(nèi)又應(yīng)列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的其他開(kāi)支。

5、應(yīng)付職工薪酬

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了“應(yīng)付職工薪酬”的新概念，它與原制度的“應(yīng)付工資”“應(yīng)付福利費(fèi)”類(lèi)似，但是它的內(nèi)涵更為廣泛。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“應(yīng)付職工薪酬”，是指為職工個(gè)人開(kāi)支的所有費(fèi)用，主要包括：工資、職工福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等。

6、職工福利費(fèi)

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，“職工福利費(fèi)”屬于“應(yīng)付職工薪酬”的組成內(nèi)容之一。根據(jù)新的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的規(guī)定，從2007年1月1日開(kāi)始，所有企業(yè)不再計(jì)提14%的職工福利費(fèi)，而改為據(jù)實(shí)列支。因此有必要對(duì)職工福利費(fèi)的內(nèi)容搞清楚。

一般說(shuō)來(lái)，職工福利費(fèi)主要用于職工的醫(yī)藥費(fèi)（指尚未參加職工醫(yī)療保險(xiǎn)的企業(yè)），醫(yī)護(hù)人員的工資、醫(yī)務(wù)經(jīng)費(fèi)，職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)路費(fèi)，職工生活困難補(bǔ)助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的工資以及按國(guó)家規(guī)定開(kāi)支的其他職工福利支出。

（三）費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置

從前述我們基本清楚了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的內(nèi)容，那么在組織費(fèi)用核算過(guò)程中，如何設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目？現(xiàn)從會(huì)計(jì)核算角度，結(jié)合財(cái)務(wù)、稅收政策，就費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置作如下探討：

1、管理費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“管理費(fèi)用”的明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，必須分清楚管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的界限。一般說(shuō)來(lái)管理費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1）職工薪酬 ：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬。

2）修理費(fèi) ：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。

3）物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費(fèi)用。

4）低值易耗品攤銷(xiāo)：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷(xiāo)費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷(xiāo)）。

5）辦公費(fèi)：指開(kāi)發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門(mén)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。

6）會(huì)議費(fèi)：是指企業(yè)召開(kāi)各種會(huì)議的費(fèi)用支出，包括會(huì)議房租費(fèi)（含會(huì)議室租金）、伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)、文件印刷費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等。

根據(jù)規(guī)定，會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。

7）招聘費(fèi)：企業(yè)招聘人員的獵頭費(fèi)、招聘廣告費(fèi)、招聘展位費(fèi)等。

8）差旅費(fèi)：指職工因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)、勞動(dòng)力招募費(fèi)等方面的費(fèi)用。

根據(jù)規(guī)定，差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。

9）車(chē)輛使用費(fèi)：企業(yè)管理用自有車(chē)輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等。

10）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。

11）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。

12）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

13）董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)董事會(huì)或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括成員津貼、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。

14）聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)：指企業(yè)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查賬、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用。

15）咨詢費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)：是指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢時(shí)支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等支付的費(fèi)用。

16）訴訟費(fèi)：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費(fèi)用。

17）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)酬費(fèi)”也包括在內(nèi)。

18）稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。

這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)該繳納的土地使用稅，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中應(yīng)該繳納的土地使用稅應(yīng)該在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。

19）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指企業(yè)使用非專(zhuān)利技術(shù)而支付的費(fèi)用。

20）研發(fā)費(fèi)用：包括新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)整費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究機(jī)構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)以及委托其他單位進(jìn)行科研試制的費(fèi)用。

21）無(wú)形資產(chǎn)推銷(xiāo)費(fèi)：是指專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)。

22）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)：指企業(yè)對(duì)分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷(xiāo)（在不少于3年內(nèi)），包括開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、按大修理間隔期平均攤銷(xiāo)的固定資產(chǎn)大修理支出等。

23）排污費(fèi)：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費(fèi)用。

24）開(kāi)辦費(fèi) ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期間人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)，以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)建成本的匯兌損益利息等支出。

25）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他管理費(fèi)用支出。

2、銷(xiāo)售費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“銷(xiāo)售費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚銷(xiāo)售費(fèi)用與管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的界限。一般說(shuō)來(lái)銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1）職工薪酬：是指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)人員的職工薪酬（含銷(xiāo)售提成等）。

2）修理費(fèi)：銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。

3）物料消耗：銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)管理耗用材料、用品的費(fèi)用。

4）低值易耗品攤銷(xiāo)：銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)和銷(xiāo)售人員使用低值易耗品的攤銷(xiāo)費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷(xiāo)）。

5）辦公費(fèi) ：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)。

6）差旅費(fèi)：銷(xiāo)售人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。

7）車(chē)輛使用費(fèi)：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)使用車(chē)輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等。

8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)使用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。

9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。

10）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為銷(xiāo)售人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11）展覽費(fèi)：為銷(xiāo)售商品房而參加房交會(huì)等開(kāi)支的展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、場(chǎng)地布置費(fèi)、制作費(fèi)等。

12）廣告費(fèi)：指銷(xiāo)售部門(mén)為銷(xiāo)售商品房對(duì)外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費(fèi)用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費(fèi)用。

根據(jù)規(guī)定，列支廣告費(fèi)應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

a、廣告是通過(guò)經(jīng)工商部門(mén)批準(zhǔn)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)制作的；

b、已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；

c、通過(guò)一定的媒體傳播。

13）業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：指銷(xiāo)售部門(mén)為銷(xiāo)售商品房對(duì)外宣傳發(fā)生的宣傳費(fèi)用，如：廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)（車(chē)站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)（場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置費(fèi)）宣傳資料及禮品費(fèi)（售樓書(shū)、各種禮品）銷(xiāo)售模型制作費(fèi)等。

14）銷(xiāo)售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)等銷(xiāo)售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷(xiāo)售傭金、銷(xiāo)售代理費(fèi)、銷(xiāo)售策劃費(fèi)等。

根據(jù)規(guī)定，銷(xiāo)售傭金應(yīng)該符合下列條件的，可計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用：

a 有合法真實(shí)憑證；

b支付的對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個(gè)人（支付對(duì)象不含本企業(yè)雇員）；

c 支付給個(gè)人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過(guò)服務(wù)金額的5％。

15）合同交易費(fèi)：指銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生交易費(fèi)用，包括交易服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)（備案費(fèi)）、合同工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。

16）商品房維修、看護(hù)費(fèi)：商品房在銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的維修費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。

17）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他銷(xiāo)售費(fèi)用支出。

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚“財(cái)務(wù)費(fèi)用――利息支出”與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用――利息支出”的界限。一般說(shuō)來(lái)財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1）利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應(yīng)該抵減本項(xiàng)。

根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。

2）匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用外國(guó)貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負(fù)數(shù)”反映。

3）金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)：企業(yè)支付給金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)手續(xù)費(fèi)（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費(fèi)）pos機(jī)刷卡費(fèi)等、票據(jù)工本費(fèi)等。

4）現(xiàn)金折扣費(fèi)用：根據(jù)銷(xiāo)售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費(fèi)用。

5）股票發(fā)行費(fèi)：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。

6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出

7）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他籌融資費(fèi)用支出。

應(yīng)該說(shuō)明的是，籌融資過(guò)程中發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)等，不應(yīng)該作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。

4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的界限。一般說(shuō)來(lái)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1）職工薪酬 ：內(nèi)部核算單位（如項(xiàng)目管理部等，下同）管理服務(wù)人員的職工薪酬。

2）修理費(fèi) ：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。

3）物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費(fèi)用。

4）低值易耗品攤銷(xiāo)：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷(xiāo)費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷(xiāo)）

5）辦公費(fèi)：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。

6）差旅費(fèi)：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。

7）車(chē)輛使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用車(chē)輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等。

8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。

9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。

10）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11）周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)：指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)。

12）利息支出：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減利息收入。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。

13）土地使用稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。

14）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用。

15）房屋維修基金：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門(mén)繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計(jì)入該項(xiàng)目。

16）工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)：為編制、審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。

17）前期物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)等。

18）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。

5、應(yīng)付職工薪酬

“應(yīng)付工薪酬”是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新設(shè)置的會(huì)計(jì)科目，根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，一般說(shuō)來(lái)應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1）職工工資：是指支付給職工個(gè)人的勞動(dòng)報(bào)酬，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的規(guī)定，包括計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、各種津貼、補(bǔ)貼、加班工資等。

2）職工福利：是指根據(jù)國(guó)家規(guī)定開(kāi)支的各項(xiàng)福利費(fèi)用，具體項(xiàng)目詳見(jiàn)（應(yīng)付福利費(fèi)的明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置）。

3）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：根據(jù)國(guó)家規(guī)定，企業(yè)為職工個(gè)人支付的各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。包括：基本醫(yī)療保險(xiǎn)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)。

4）住房公積金：是指企業(yè)按照國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的基準(zhǔn)和比例計(jì)算，向住房公積金為個(gè)人繳存的住房公積金。

5）工會(huì)經(jīng)費(fèi)：企業(yè)按照規(guī)定支付給工會(huì)組織的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，現(xiàn)行政策明確在職工工資總額2％（含）內(nèi)的，準(zhǔn)在所得稅前扣除予以扣除。

6）職工教育經(jīng)費(fèi)：是指企業(yè)用于職工個(gè)人的教育培訓(xùn)費(fèi)用，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，在職工工資總額2.5％（含）以內(nèi)的，準(zhǔn)予在所得稅前據(jù)實(shí)扣除。

7）非貨幣性福利：是指企業(yè)以非貨幣性形式（發(fā)放實(shí)物或提供資產(chǎn)免費(fèi)使用等）為職工提供的福利支出。

8）辭退福利：因解除與職工的勞動(dòng)合同關(guān)系而給予的補(bǔ)償。

9）其他與獲得職工提供的服務(wù)的相關(guān)支出，如股票期權(quán)等。

6、應(yīng)付福利費(fèi)

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于“應(yīng)付職工薪酬”核算內(nèi)容的明確，應(yīng)付福利費(fèi)僅僅是其內(nèi)容之一。根據(jù)新《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的要求，福利費(fèi)不再按照工資總額的14%計(jì)提，采取據(jù)實(shí)列支方式。因此，本人建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)付職工薪酬”的明細(xì)科目“應(yīng)付福利費(fèi)”下設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：

1）職工醫(yī)療費(fèi)（指尚未參加職工醫(yī)療保險(xiǎn)的企業(yè)）

2）醫(yī)護(hù)人員職工薪酬

3）醫(yī)務(wù)經(jīng)費(fèi)

4）職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)費(fèi)

5）職工困難補(bǔ)助

6）職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的職工薪酬

7）獨(dú)生子女費(fèi)

8）計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)

9）節(jié)日禮金

10）住院慰問(wèn)費(fèi)

11）以及按照國(guó)家規(guī)定開(kāi)支的其他職工福利支出

上述對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算明細(xì)項(xiàng)目設(shè)立的探討，僅僅是供同仁們參考而也。我選擇這個(gè)題目的主要意圖，其實(shí)不在于明細(xì)項(xiàng)目設(shè)立本身，而是希望各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度、會(huì)計(jì)核算辦法、費(fèi)用管理辦法，并按照規(guī)定報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，以減輕和化解部分涉稅風(fēng)險(xiǎn)。這是由于：

1、新《企業(yè)所得稅法》第四十九條明確：“企業(yè)所得稅的征收管理除本法規(guī)定外，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

2、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第二十四條明確：“從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取稅務(wù)登記證件之日起15日內(nèi)，將其財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度或者財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案?！?/p>

3、新《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》第十三條明確：“經(jīng)營(yíng)者的財(cái)務(wù)管理職責(zé)主要包括：

（一）擬訂企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)規(guī)劃，編制財(cái)務(wù)預(yù)算?！?/p>

4、“財(cái)會(huì)〔2006〕18號(hào)”文中關(guān)于會(huì)計(jì)科目的說(shuō)明中明確規(guī)定：“企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目。企業(yè)不存在的交易或者事項(xiàng)，可不設(shè)置相關(guān)會(huì)計(jì)科目。對(duì)于明細(xì)科目，企業(yè)可以比照本附錄中的規(guī)定自行設(shè)置。”

第二篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：其一，開(kāi)發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》以及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六個(gè)：

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、前期工程費(fèi)

3、建筑安裝工程費(fèi)

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5、公共配套設(shè)施費(fèi)

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

一般情況下，開(kāi)發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總成本的70％左右?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過(guò)競(jìng)拍方式取得的，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算也就很簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要。

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，均沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下介紹：

（一）應(yīng)使用的主要會(huì)計(jì)科目

要正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“開(kāi)發(fā)成本”等會(huì)計(jì)科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購(gòu)半成品（外購(gòu)件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

二、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)存材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉(cāng)庫(kù)）、材料設(shè)備的類(lèi)別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。

三、原材料的主要賬務(wù)處理。

（一）企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購(gòu)”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。

（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。

（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。

采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

2、應(yīng)付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。

二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類(lèi)別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。

三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款” 科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業(yè)開(kāi)出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。

3、預(yù)付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。

預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：

1．預(yù)付承包單位款；

2．預(yù)付供應(yīng)單位款。

三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購(gòu)物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。

4、開(kāi)發(fā)成本

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過(guò)本科目核算。

企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。

二、企 業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目 中）；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

四、開(kāi)發(fā)成本的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。

（二）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫(kù)存設(shè)備”科目。

根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

五、企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。

（二）“建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：

1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2、開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；

3、開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；

4、施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供《工程價(jià)款結(jié)算賬單》；

5、向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；

6、開(kāi)發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；

7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會(huì)計(jì)核算舉例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入 相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開(kāi) 工前或開(kāi)工后，按照合同約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程 款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款” 賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。

【例】 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2004年5月開(kāi)發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以5000萬(wàn)元包干（設(shè) 計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材 料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營(yíng)業(yè)稅 金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說(shuō)明如下：

1、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來(lái)的合同履約保證金100萬(wàn)元，存入銀行。

帳務(wù)處理為：

借：銀行存款

100萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款——履約保證金

100萬(wàn)元

2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬(wàn)元、預(yù)付工程進(jìn)度款300萬(wàn)元。

帳務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 200萬(wàn)元

——施工企業(yè)——預(yù)付工程款 300萬(wàn)元

貸：銀行存款 500萬(wàn)元

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入鋼材一批價(jià)款60萬(wàn)元、購(gòu)入電梯3部?jī)r(jià)款50萬(wàn)元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫(kù)?？鄢A(yù)付款15萬(wàn)元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬(wàn)元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬(wàn)元。

帳務(wù)處理為：

借：原材料——庫(kù)存材料 60萬(wàn)元

原材料——庫(kù)存設(shè)備 50萬(wàn)元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付購(gòu)貨款

15萬(wàn)元

其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

1.5萬(wàn)元

銀行存款

93.5萬(wàn)元

4、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成本50萬(wàn)元、撥付鋼材實(shí)際成本60萬(wàn)元，抵作工程備料款。

帳務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 110萬(wàn)元

貸：原材料——庫(kù)存材料 60萬(wàn)元

原材料——庫(kù)存設(shè)備 50萬(wàn)元

5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款600萬(wàn)元。

帳務(wù)處理分為：

借：開(kāi)發(fā)成本——某項(xiàng)目——建筑安裝工程費(fèi) 600萬(wàn)元

貸：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬(wàn)元

6、次月初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬(wàn)元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備）80萬(wàn)元，并代扣工程營(yíng)業(yè)稅金18萬(wàn)元用銀行存款202萬(wàn)元以及200萬(wàn)元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

帳務(wù)處理為：

（1）抵扣工程預(yù)付款和備料款

借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬(wàn)元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè)

100萬(wàn)元

預(yù)付備料款——施工企業(yè)

80萬(wàn)元

（2）代扣營(yíng)業(yè)稅金

借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款

18萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金

18萬(wàn)元

（3）實(shí)際支付工程進(jìn)度款

借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款

402萬(wàn)元

貸：銀行存款 202萬(wàn)元

應(yīng)付票據(jù)

200萬(wàn)元

說(shuō)明：如果開(kāi)發(fā)商不代扣營(yíng)業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開(kāi)具600萬(wàn)元的發(fā)票；如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)代扣營(yíng)業(yè)稅，則由開(kāi)發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開(kāi)600萬(wàn)元的發(fā)票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為5500萬(wàn)元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn) 值4900萬(wàn)元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”4900萬(wàn)元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬(wàn) 元，應(yīng)付施工單位工程款980萬(wàn)元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財(cái)務(wù)部門(mén)辦理了財(cái)務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬(wàn)元、代扣營(yíng)業(yè)稅金47.4 萬(wàn)元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬(wàn)元。

帳務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

600萬(wàn)元

應(yīng)付帳款——施工企業(yè)－工程款

980萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

275萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金

47.4萬(wàn)元

銀行存款

1257.6萬(wàn)元

說(shuō)明：本例中，施工單位開(kāi)具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬(wàn)元。

以上僅僅是筆者根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，而提出的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算中“建筑安裝工程費(fèi)”的一家之言。

第三篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：其一，開(kāi)發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》以及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六個(gè)：

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、前期工程費(fèi)

3、建筑安裝工程費(fèi)

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5、公共配套設(shè)施費(fèi)

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

一般情況下，開(kāi)發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總成本的70％左右?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過(guò)競(jìng)拍方式取得的，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算也就很簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要。

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，均沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下介紹：

（一）應(yīng)使用的主要會(huì)計(jì)科目

要正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“開(kāi)發(fā)成本”等會(huì)計(jì)科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購(gòu)半成品（外購(gòu)件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

二、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)存材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉(cāng)庫(kù)）、材料設(shè)備的類(lèi)別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。

三、原材料的主要賬務(wù)處理。

（一）企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購(gòu)”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。

（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。

（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。

采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

2、應(yīng)付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。

二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類(lèi)別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。

三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業(yè)開(kāi)出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。

3、預(yù)付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。

預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：

1．預(yù)付承包單位款；

2．預(yù)付供應(yīng)單位款。

三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購(gòu)物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。

4、開(kāi)發(fā)成本

一、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過(guò)本科目核算。

企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。

二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

四、開(kāi)發(fā)成本的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。

（二）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫(kù)存設(shè)備”科目。

根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

五、企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。

（二）“建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：

1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2、開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；

3、開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；

4、施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供《工程價(jià)款結(jié)算賬單》；

5、向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；

6、開(kāi)發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；

7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會(huì)計(jì)核算舉例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開(kāi)工前或開(kāi)工后，按照合同約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。

【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2004年5月開(kāi)發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以5000萬(wàn)元包干（設(shè)計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營(yíng)業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說(shuō)明如下：

1、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來(lái)的合同履約保證金100萬(wàn)元，存入銀行。

帳務(wù)處理為：

借：銀行存款

100萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款——履約保證金

100萬(wàn)元

2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬(wàn)元、預(yù)付工程進(jìn)度款300萬(wàn)元。

帳務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 200萬(wàn)元

——施工企業(yè)——預(yù)付工程款 300萬(wàn)元

貸：銀行存款 500萬(wàn)元

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入鋼材一批價(jià)款60萬(wàn)元、購(gòu)入電梯3部?jī)r(jià)款50萬(wàn)元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫(kù)。扣除預(yù)付款15萬(wàn)元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬(wàn)元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬(wàn)元。

帳務(wù)處理為：

借：原材料——庫(kù)存材料 60萬(wàn)元

原材料——庫(kù)存設(shè)備 50萬(wàn)元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付購(gòu)貨款

15萬(wàn)元

其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

1.5萬(wàn)元

銀行存款

93.5萬(wàn)元

4、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成本50萬(wàn)元、撥付鋼材實(shí)際成本60萬(wàn)元，抵作工程備料款。

帳務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 110萬(wàn)元

貸：原材料——庫(kù)存材料 60萬(wàn)元

原材料——庫(kù)存設(shè)備 50萬(wàn)元

5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款600萬(wàn)元。

帳務(wù)處理分為：

借：開(kāi)發(fā)成本——某項(xiàng)目——建筑安裝工程費(fèi) 600萬(wàn)元

貸：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬(wàn)元

6、次月初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬(wàn)元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備）80萬(wàn)元，并代扣工程營(yíng)業(yè)稅金18萬(wàn)元用銀行存款202萬(wàn)元以及200萬(wàn)元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

帳務(wù)處理為：

（1）抵扣工程預(yù)付款和備料款

借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬(wàn)元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè) 100萬(wàn)元

預(yù)付備料款——施工企業(yè) 80萬(wàn)元

（2）代扣營(yíng)業(yè)稅金

借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款

18萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金

18萬(wàn)元

（3）實(shí)際支付工程進(jìn)度款

借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款

402萬(wàn)元

貸：銀行存款 202萬(wàn)元

應(yīng)付票據(jù)

200萬(wàn)元

說(shuō)明：如果開(kāi)發(fā)商不代扣營(yíng)業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開(kāi)具600萬(wàn)元的發(fā)票；如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)代扣營(yíng)業(yè)稅，則由開(kāi)發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開(kāi)600萬(wàn)元的發(fā)票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述。

8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為5500萬(wàn)元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn)值4900萬(wàn)元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”4900萬(wàn)元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬(wàn)元，應(yīng)付施工單位工程款980萬(wàn)元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財(cái)務(wù)部門(mén)辦理了財(cái)務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬(wàn)元、代扣營(yíng)業(yè)稅金47.4萬(wàn)元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬(wàn)元。

帳務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

600萬(wàn)元

應(yīng)付帳款——施工企業(yè)－工程款

980萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

275萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金

47.4萬(wàn)元

銀行存款

1257.6萬(wàn)元 說(shuō)明：本例中，施工單位開(kāi)具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬(wàn)元。

房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

一、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目 房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類(lèi): 一是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。

為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類(lèi)地反映企業(yè)各類(lèi)房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。

企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：

1．一般房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開(kāi)發(fā)完成算得實(shí)際開(kāi)發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開(kāi)發(fā)成本。

3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等支出。開(kāi)發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

二、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開(kāi)發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。

如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計(jì) 1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) 設(shè)例中： 101 商品房

1080000元×630000元÷1134000元＝600000元 102 商品房

1080000元×504000元÷1134000元＝480000元 采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。

（五）配套設(shè)施費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。

1．配套設(shè)施與房屋同步開(kāi)發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。

2．配套設(shè)施與房屋非同步開(kāi)發(fā)，即先開(kāi)發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_(kāi)發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開(kāi)發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋 開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。

三、房屋開(kāi)發(fā)成本核算舉例 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)支出（單位：元）：

152 182

商品房

商品房 出租房

周轉(zhuǎn)房

支付征地拆遷費(fèi) 180000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期 工程費(fèi) 30 000 30 000 30 000 30000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ) 設(shè)施工程款 90 000 75 000 70000 70000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑 安裝工程款

600 000 480000 450000 450000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 150 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 150 000 將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 120 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 120 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 305 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 305 000 將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 1980 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 1980 000 分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 265 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔 265 000 預(yù)提應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 280 000 貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 280 000 分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 272 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 272 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開(kāi)發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。

四、已完房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開(kāi)發(fā)過(guò)程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類(lèi)別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3 562 000 貸；開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 3 562 000、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算

（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目 ①開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用： 借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款——XX公司 分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。②配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 計(jì)算公式：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100% 發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā) 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

④開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種

出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 自已組織施工的

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資 庫(kù)存材料或設(shè)備

⑤代建工程開(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出 借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款 或庫(kù)存材料 或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程 貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本 貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí) 借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資

分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋 貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理療門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷(xiāo)售費(fèi)用：為銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用 借：銷(xiāo)售費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款

第四篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)建安費(fèi)的核算

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)建安費(fèi)的核算

會(huì)計(jì)城 | 2015年10月29日 來(lái)源 : 互聯(lián)網(wǎng) 分享到： 收藏文章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：其一，開(kāi)發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：

其一，開(kāi)發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；

其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；

其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。

本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》以及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六個(gè)：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2.前期工程費(fèi)

3.建筑安裝工程費(fèi)

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5.公共配套設(shè)施費(fèi)

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

一般情況下，開(kāi)發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總成本的70％左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過(guò)競(jìng)拍方式取得的，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算也就很簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要。

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，均沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下介紹：

一、應(yīng)使用的主要會(huì)計(jì)科目

要正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”、“開(kāi)發(fā)成本”等會(huì)計(jì)科目。

（一）原材料

1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購(gòu)半成品（外購(gòu)件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

2.根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)存材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉(cāng)庫(kù)）、材料設(shè)備的類(lèi)別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。

3.原材料的主要賬務(wù)處理。

（1）企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購(gòu)”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（2）自制并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（3）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（4）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。

（5）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；

（6）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。

（7）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。

采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。

4.本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

（二）應(yīng)付賬款

1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。

2.本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類(lèi)別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。

3.應(yīng)付賬款的主要賬務(wù)處理

（1）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（2）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目。扣回預(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（4）企業(yè)開(kāi)出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。

（三）預(yù)付賬款

1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。

預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

2.本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：

（1）預(yù)付承包單位款；

（2）預(yù)付供應(yīng)單位款。

3.預(yù)付賬款的主要賬務(wù)處理

（1）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（2）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（3）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

（4）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購(gòu)物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。

（四）開(kāi)發(fā)成本

1.本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過(guò)本科目核算。

企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。

2.企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

3.企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

4.開(kāi)發(fā)成本的主要賬務(wù)處理

（1）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。

（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫(kù)存設(shè)備”科目。

根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

5.企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。

6.本科目的期末余額為在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。

二、“建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：

1.施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2.開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；

3.開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；

4.施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供《工程價(jià)款結(jié)算賬單》；

5.向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；

6.開(kāi)發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；

7.辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

三、會(huì)計(jì)核算舉例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開(kāi)工前或開(kāi)工后，按照合同約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。

【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2004年5月開(kāi)發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以5000萬(wàn)元包干（設(shè)計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營(yíng)業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)賬務(wù)處理說(shuō)明如下：

1.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來(lái)的合同履約保證金100萬(wàn)元，存入銀行。

賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

100萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款——履約保證金

100萬(wàn)元

2.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬(wàn)元、預(yù)付工程進(jìn)度款300萬(wàn)元。

賬務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 200萬(wàn)元

——施工企業(yè)——預(yù)付工程款 300萬(wàn)元

貸：銀行存款

500萬(wàn)元

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入鋼材一批價(jià)款60萬(wàn)元、購(gòu)入電梯3部?jī)r(jià)款50萬(wàn)元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫(kù)?？鄢A(yù)付款15萬(wàn)元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬(wàn)元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬(wàn)元。

賬務(wù)處理為：

借：原材料——庫(kù)存材料

60萬(wàn)元

原材料——庫(kù)存設(shè)備

50萬(wàn)元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付購(gòu)貨款

15萬(wàn)元

其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

1.5萬(wàn)元

銀行存款

93.5萬(wàn)元

4.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成本50萬(wàn)元、撥付鋼材實(shí)際成本60萬(wàn)元，抵作工程備料款。

賬務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 110萬(wàn)元

貸：原材料——庫(kù)存材料

60萬(wàn)元

原材料——庫(kù)存設(shè)備

50萬(wàn)元

5.施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款600萬(wàn)元。

賬務(wù)處理分為：

借：開(kāi)發(fā)成本——某項(xiàng)目——建筑安裝工程費(fèi) 600萬(wàn)元

貸：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款

600萬(wàn)元

6.次月初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬(wàn)元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備）80萬(wàn)元，并代扣工程營(yíng)業(yè)稅金18萬(wàn)元用銀行存款202萬(wàn)元以及200萬(wàn)元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

賬務(wù)處理為：

（1）抵扣工程預(yù)付款和備料款

借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬(wàn)元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè) 100萬(wàn)元

預(yù)付備料款——施工企業(yè)

80萬(wàn)元

（2）代扣營(yíng)業(yè)稅金

借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款

18萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金

18萬(wàn)元

（3）實(shí)際支付工程進(jìn)度款

借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款

402萬(wàn)元

貸：銀行存款

202萬(wàn)元

應(yīng)付票據(jù)

200萬(wàn)元

說(shuō)明：如果開(kāi)發(fā)商不代扣營(yíng)業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開(kāi)具600萬(wàn)元的發(fā)票；如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)代扣營(yíng)業(yè)稅，則由開(kāi)發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開(kāi)600萬(wàn)元的發(fā)票。

7.以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其賬務(wù)處理就不再贅述。

8.2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為5500萬(wàn)元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn)值4900萬(wàn)元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行了賬務(wù)處理，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”4900萬(wàn)元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬(wàn)元，應(yīng)付施工單位工程款980萬(wàn)元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財(cái)務(wù)部門(mén)辦理了財(cái)務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬(wàn)元、代扣營(yíng)業(yè)稅金47.4萬(wàn)元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬(wàn)元。

賬務(wù)處理為：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

600萬(wàn)元

應(yīng)付賬款——施工企業(yè)－工程款

980萬(wàn)元

貸：其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

275萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營(yíng)業(yè)稅金

47.4萬(wàn)元

銀行存款

1257.6萬(wàn)元

說(shuō)明：本例中，施工單位開(kāi)具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬(wàn)元。

第五篇：拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題

拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行拆遷改造，與拆遷房約定拆1還1.1。請(qǐng)問(wèn)：如拆遷戶舊房100平米，公司還房110平米，110平米是否都可以按照成本價(jià)計(jì)征

營(yíng)業(yè)稅？預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)根據(jù)什么價(jià)格計(jì)算？

答：根據(jù)《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號(hào)）規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)?/p>

地稅機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)超面積部分按取得的實(shí)際收入征收營(yíng)業(yè)稅。

吉地稅函[2010]34號(hào)

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除憑據(jù)問(wèn)題。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的合

法有效扣除憑據(jù)包括已在政府拆遷管理部門(mén)備案的房屋拆遷（回遷）補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)、補(bǔ)償款簽收名冊(cè)或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

一、營(yíng)業(yè)稅

1，拆遷時(shí)被拆遷單位和個(gè)人的營(yíng)業(yè)稅

問(wèn)題

《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）規(guī)定：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政

府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹档耐ㄖ罚▏?guó)稅發(fā)

[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

征地補(bǔ)償費(fèi)包括：土地、房屋、機(jī)器、誤工、安置等等。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)

國(guó)稅函[2007]969號(hào)

2007.9.12

四川省地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于單位和個(gè)人因土地被國(guó)家征用取得的土地及不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅

問(wèn)題的請(qǐng)示》（川地稅發(fā)[2007]32號(hào)）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：

國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來(lái)說(shuō)是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹▏?guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人

所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。

● 發(fā)票問(wèn)題： ● 政府對(duì)相關(guān)土地進(jìn)行拆遷賠

償，無(wú)法開(kāi)具發(fā)票，無(wú)法取得賠償。

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局回復(fù)：

對(duì)縣級(jí)（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用權(quán)或縣級(jí)以上（含）國(guó)土資源部門(mén)報(bào)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同

意后以正式文件收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)被拆遷單位和個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入不征收營(yíng)業(yè)稅，也不需要開(kāi)具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。

●代墊拆遷補(bǔ)償款如何征稅?

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》

（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）第一條規(guī)定：

國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)：中關(guān)于縣級(jí)以上

（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。

●國(guó)稅函[2009]520號(hào)第二條規(guī)定：

“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)

按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。”

關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬

遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完

成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。

當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)舫山粌r(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自

行承擔(dān)；若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過(guò)程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收

入，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅。

特此公告。

15號(hào)新公告和520號(hào)兩個(gè)文件的意思似乎完全不同的。一個(gè)是不征收營(yíng)業(yè)稅，另一個(gè)是征收營(yíng)業(yè)稅。且15號(hào)新公告下發(fā)后并未廢止520號(hào)文件。他們的區(qū)別主要是：

15號(hào)新公告: 只出錢(qián)，自己不做，政府

指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。

520號(hào): 自己做，交稅。

2，交付回遷房時(shí)視同銷(xiāo)售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。

3，視同銷(xiāo)售的計(jì)

稅依據(jù)。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的

成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅

2000江蘇關(guān)于拆遷安置有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)

對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所

等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

這里的成本價(jià)應(yīng)包括土地成本和建筑成本。

4，開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。

無(wú)論怎么開(kāi)發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

二、土地增值稅

拆遷補(bǔ)償原面積土地增值稅規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或

評(píng)估價(jià)值確定。

國(guó)稅函[2010]220號(hào)（土地增值稅）安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條

第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆

遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（1）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

異地安置的房屋

屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

220：自國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文執(zhí)行之日起，“拆一還一”

屬于土地增值稅預(yù)征和清算的對(duì)象。

遼寧規(guī)定：

企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于原住戶“動(dòng)遷還平”（也稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換）行為的應(yīng)視同銷(xiāo)售，并于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)

收入的實(shí)現(xiàn)。

其收入按《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)》金額確定，或者參照營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確定。

●提示：

開(kāi)發(fā)企業(yè)帳務(wù)處理的結(jié)果一定是：

比照國(guó)稅函（2010）220號(hào)關(guān)于土

地增值稅的規(guī)定，視同銷(xiāo)售收入與拆遷補(bǔ)償費(fèi)相同價(jià)格相同，然后成本可以扣除；

還平產(chǎn)品再比照拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除一次。

這樣的結(jié)果與現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理結(jié)果是一樣的。

政策性搬遷土地

增值稅

財(cái)稅（2006）21號(hào)文：關(guān)于搬遷自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企

業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；

因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政

府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

青島地稅（青地稅函〔2009〕47號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人 的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開(kāi)具發(fā)票；

按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

廈門(mén)地稅（廈地稅發(fā)〔2010〕16號(hào)）

1、對(duì)納稅人無(wú)償或以較優(yōu)惠價(jià)格歸還給搬遷戶的，應(yīng)視同銷(xiāo)售計(jì)算其收入。

對(duì)等面積安置部分，其收入按安置房的價(jià)格計(jì)算，具體金額包含重置價(jià)和補(bǔ)差價(jià)。

對(duì)超面積部分應(yīng)按《辦法》第十七條第一款規(guī)定確認(rèn)收入。

對(duì)于回遷房的開(kāi)發(fā)成本按等面積安置部分確認(rèn)的收入為扣除額。

2、納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值按廈門(mén)市政府公布的當(dāng)年安置房

價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。

三.企業(yè)所得稅（國(guó)稅發(fā)〔2009〕

31號(hào)）第七條規(guī)定，視同銷(xiāo)售，確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值

確定。

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

需要注意的是，不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同

銷(xiāo)售所得計(jì)算繳款。

拆遷的企業(yè)所得稅：

企業(yè)所得稅：被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地成本中；

如果被拆遷戶選

擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售。

同時(shí)應(yīng)按照同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。

另外，要確認(rèn)按視同銷(xiāo)售收入，計(jì)入土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。試析視同銷(xiāo)售所得。

分析：

拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000×8000=4000萬(wàn)元

視同銷(xiāo)售收入：5000×8000=4000萬(wàn)元

單位可售面積計(jì)稅成本=（2億+8000萬(wàn)+4000萬(wàn)）/80000平米=4000元/平米

視同銷(xiāo)售成本：4000×5000=2000萬(wàn)元

視同銷(xiāo)售所得：