第一篇：物業(yè)中央空調(diào)管理

中央空調(diào)設(shè)備管理與維修

人類在長期的生活和生產(chǎn)過程中，一直在尋求能克服空氣環(huán)境對人類活動造成威脅和影響的有效辦法，隨著知識的積累和科學技術(shù)水平的提高，人類由消極的防御逐步掌握了控制空氣環(huán)境的技術(shù)，這種技術(shù)就稱之為空氣調(diào)節(jié)?？諝庹{(diào)節(jié)就是采用人工的方法，創(chuàng)造和保持能滿足一定溫度、相對濕度、潔凈度和氣流速度等參數(shù)要求的室內(nèi)空氣環(huán)境技術(shù)?？諝庹{(diào)節(jié)效果的好壞，直接影響到人們?nèi)粘Ｉ畹氖孢m性，而空氣調(diào)節(jié)管理的質(zhì)量直接體現(xiàn)了建筑物的功能層次，又影響著物業(yè)管理的經(jīng)營成本，因此空調(diào)設(shè)備管理也是物業(yè)管理工作質(zhì)量的一個重要標志。

第一節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備管理概述

空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，究其功能而言，可以分為工藝性空調(diào)和舒適性空調(diào)兩種。工藝性空調(diào)是指在生產(chǎn)和科學實驗時，其工作過程需在特定受控的空氣環(huán)境中進行，以確保產(chǎn)品質(zhì)量和科學實驗結(jié)果。這種滿足空氣環(huán)境的工程技術(shù)稱之為工藝性空調(diào)。舒適性空調(diào)一般指為滿足人的生理需要，使人感到舒適的空氣處理技術(shù)。一般情況下，辦公樓、住宅、醫(yī)院、商場等建筑物所應用的空調(diào)均屬于舒適性空調(diào)。舒適性空調(diào)雖然對環(huán)境溫度、濕度等也有要求，但對這些參數(shù)的允許波動范圍并不像工藝性空調(diào)那樣嚴格，因此物業(yè)管理公司對空調(diào)設(shè)備設(shè)施的管理主要是舒適性空調(diào)系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施管理，其設(shè)備設(shè)施管理有許多獨特的要求。要做好管理工作首先對舒適性空調(diào)系統(tǒng)有比較詳盡的了解。

一、空調(diào)系統(tǒng)的基本組成

空調(diào)系統(tǒng)主要由以下幾部分組成：

①工作區(qū)(或居住區(qū))。通常是指空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)所控制范圍的工作區(qū)域或生活區(qū)域，在此空間內(nèi)，應保持所要求的室內(nèi)空氣參數(shù)。

②空氣的輸送和分配部分。主要是指輸送和分配空氣的送、回風機，送風管，送、回風口等設(shè)備組成。

③空氣的處理部分。是指按照對空氣各種參數(shù)的要求，對空氣進行過濾凈化、加熱、冷卻、加濕、減濕等處理的設(shè)備。

④空氣處理所需的輔助設(shè)備。這部分設(shè)備指的是為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量和熱量的設(shè)備，如鍋爐房、冷凍站、冷水機組等。

二、空調(diào)系統(tǒng)的分類

空調(diào)系統(tǒng)分類方法很多，可以按性質(zhì)分、按空氣處理設(shè)置的設(shè)備情況分等，下面主要介紹按空氣處理設(shè)備的設(shè)置情況分類，主要分為：

①集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)即把所有的空氣處理設(shè)備都設(shè)置在一個集中的空調(diào)機房里，空氣經(jīng)過集中處理后，再送往各個空調(diào)房間。

②半集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)除了設(shè)有集中空調(diào)機房外，還設(shè)有分散在各個空調(diào)房間里的二次空氣處理設(shè)備，常見的有風機盤管新風系統(tǒng)，這是最常見的空調(diào)系統(tǒng)形式。

③分散式系統(tǒng)。這是把冷、熱源和空氣處理、輸送設(shè)備集中在一個箱體內(nèi)，就是通常所說的窗式、柜式空調(diào)器。

三、中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施

中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施主要有：冷水機組、組合式空調(diào)機、風機盤管、冷卻塔、水泵、控制裝置、風道、風閥、水管閥件等，下面分別介紹。

(1)冷水機組

冷水機組是中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源，主要是指產(chǎn)生冷凍水的冷機。制冷機有活塞式、吸收式、離心式、地溫式等等，冷水機組按冷凝器的冷卻方式又分為風冷式和水冷式兩種。

(2)組合式空調(diào)機組

組合式空調(diào)機組是在送回風系統(tǒng)中，用來對空氣進行處理的設(shè)備，它由不同功能的空氣處理段組合而成，有過濾段、換熱段、擋水段、風機段等。

(3)風機盤管

風機盤管是安裝在空調(diào)層間內(nèi)對室內(nèi)空氣進行循環(huán)處理的設(shè)備，主要有表面冷卻器、風機和集水盤組成，風機盤管有明裝、暗裝、立式、柜式等多種形式。

(4)冷卻塔

水冷式冷水機組需要大量的冷卻水對設(shè)備進行冷卻，使升溫后的冷卻水與室外空氣進行強制熱、濕交換，使之降溫從而可以循環(huán)使用。

(5)水泵

空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻和冷凍水在循環(huán)運行時為克服設(shè)備和管道阻力，需在系統(tǒng)中安設(shè)水泵。

(6)控制裝置

為了確保機械設(shè)備的安全運行和空調(diào)裝置優(yōu)化工作，在系統(tǒng)中需要安裝許多控制儀表，如溫度計、壓力計、低壓保護、水流斷水保護等，有的設(shè)備設(shè)施還設(shè)有自動控制器如室溫自動控制，制冷機冷量自動調(diào)節(jié)等。

(7)管道系統(tǒng)

空調(diào)系統(tǒng)中回風道、風閥、防火閥、冷凍水供回水管道、凝結(jié)水管道及附件、閥門等也是空調(diào)系統(tǒng)一個重要組成部分。風道的截面形狀有圓形、矩形兩種，所使用材料有玻璃鋼、鍍鋅鐵皮、不銹鋼等。水管道常用的有焊接鋼管、無縫鋼管、鋁型管等。

四、空氣調(diào)節(jié)的管理

空氣調(diào)節(jié)設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理中的一項重要工作，空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備工藝技術(shù)復雜，造價比較昂貴，運行中能源消耗也很大，因此無論是空調(diào)系統(tǒng)的日常操作、日常運行還是維修養(yǎng)護管理，都應有專業(yè)管理隊伍，配套的規(guī)章制度，嚴格的管理標準和明確的職責。

(1)空調(diào)管理的資料準備

物業(yè)管理人員最好能在工程項目的建設(shè)階段就參與設(shè)備訂貨、施工監(jiān)督、系統(tǒng)調(diào)試、工程驗收等工作，這樣可以對整個裝置的技術(shù)狀態(tài)和質(zhì)量水平了如指掌，熟悉線路走向和隱蔽工程特征，有利于在物業(yè)管理工作中重點加強對系統(tǒng)關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)的監(jiān)控，易于判斷異常狀態(tài)和排除故障，因此物業(yè)管理負責空調(diào)設(shè)備設(shè)施管理的人員應做好以下幾項工作：

①接受完整的空調(diào)施工圖尤其是對原設(shè)計進行了修改和補充后的竣工圖。

②收集所有使用設(shè)備的產(chǎn)品樣本和使用說明書。

③查驗有關(guān)施工記錄，重點確認設(shè)備調(diào)試、系統(tǒng)調(diào)試、隱蔽工程驗收、水壓試驗等應符合規(guī)范及規(guī)定標準。

(2)中央空調(diào)的操作管理

中央空調(diào)的操作管理主要是中央空調(diào)主要設(shè)備如制冷機、冷凍水泵、冷卻水泵的開機、停機操作程序及規(guī)程。值班人員嚴格按規(guī)程操作，避免發(fā)生異常事故，造成重大損失。

(3)中央空調(diào)運行管理

中央空調(diào)的運行管理是指在中央空調(diào)運行過程中，運行組人員對系統(tǒng)中的規(guī)定部位進行巡視，并明確巡視的內(nèi)容以及出現(xiàn)異常事故后的處理規(guī)定，使運行組值班人員依照規(guī)程運行管理。保證設(shè)備運行正常，少出故障。

(4)中央空調(diào)的維修養(yǎng)護管理

中央空調(diào)維修養(yǎng)護管理是為了避免設(shè)備在運行過程中出現(xiàn)重大故障，以便延長設(shè)備的使用壽命，確保設(shè)備設(shè)施使用中的經(jīng)濟性而制定的維修養(yǎng)護方法及措施，從而使各種設(shè)備設(shè)施能得到及時維修和定期養(yǎng)護。

第二節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理

一、中央空調(diào)操作管理職責

中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理是指空調(diào)系統(tǒng)中主要設(shè)備的開啟和停止的管理。在管理工作中，《中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程》由工程部會同管理處來制定，并負責檢查其執(zhí)行情況，空調(diào)機房的管理員具體負責中央空調(diào)的日常操作。

二、中央空調(diào)操作的作業(yè)規(guī)程

(1)設(shè)備運行前的檢查準備工作

首先查看主機、副機的電源是否接通，查看電壓表是否正常，電壓波動值不超過設(shè)計值的±10％，再檢查冷凍水系統(tǒng)及冷卻水系統(tǒng)是否已充滿水，若未充滿應查找原因，排除故障后，補水至滿液狀態(tài)。然后查看管道上的閥門是否處于開啟狀態(tài)以及各種信號指示燈指示是否正常等。

(2)開機操作程序

首先啟動冷凍水泵，先啟動一臺，當運行平穩(wěn)后再啟動其余水泵(備用泵除外)。其次，啟動冷卻水泵，運行平穩(wěn)后，啟動冷卻塔的風機，水系統(tǒng)啟動以后，注意觀察電流、電壓、水量水壓是否正常，若有異常，立即停機。一切正常后過5～10min啟動壓縮機，壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機的吸排氣壓力，觀察壓差、回油情況，出水的溫度和運轉(zhuǎn)聲音，檢查有無異常振動、噪聲或異常氣味，確定一切正常后說明啟動成功。一般停機1周以上重新開機時必須先預熱24h，并注意1h內(nèi)啟動次數(shù)不得超過4次。

(3)停機日常操作

首先應關(guān)掉壓縮機的電源，但保留總電源，以便主機處于預熱狀態(tài)，若要長時間停機應關(guān)閉總電源，然后再關(guān)閉冷凍泵。在關(guān)閉冷凍水泵時，先關(guān)閉冷凍泵出口的閥門，然后再關(guān)閉冷凍水泵，以免引起管道的劇烈振動，停泵后再將閥門開啟到正常位。確認無異常情況后才算停機成功。

第三節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備運行管理

一、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行管理中的巡視監(jiān)控

開機成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運行，中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施在正常運行過程中值班管理員應每隔2ｈ巡視一次中央空調(diào)機組。巡視的部位主要包括：中央空調(diào)的主機、冷卻塔、控制柜及管道、閘閥附件。在運行巡視過程中，主要巡視內(nèi)容包括：檢查電壓表指示是否正常，正常情況下為380Ｖ，不能超過額定值的±10％；檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流值；檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150Ｐa；冷卻水管理中主要檢查進水、出水溫度(進水溫度正常＜35℃，出水溫度正常＜40℃)；冷凍水管理中同樣主要檢查進水、出水溫度(正常進水溫度10～18℃，出水正常溫度6～8℃)；另外，辨聽主機在運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪聲；對于冷卻塔，應查看冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常；檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好；檢查控制柜各元件動作是否正常，有無異常的氣味或噪聲等等。值班員在巡視監(jiān)察過程中，如發(fā)現(xiàn)情況應及時采取措施，若處理不了的異常情況，應報給工程部管理組，請求支援。管理組派維修組人員及時到場，運行組人員協(xié)助維修組人員處理情況。

二、中央空調(diào)設(shè)備運行管理中異常情況的處理

(1)中央空調(diào)發(fā)生制冷機泄漏

發(fā)現(xiàn)這種情況，值班人員應立即關(guān)停中央空調(diào)主機，并關(guān)閉相關(guān)的閥門，打開機房的門窗或通風設(shè)施加強現(xiàn)場通風，立即告知值班主管，請求支援，救護人員進入現(xiàn)場應身穿防毒衣，頭戴防毒面具。對不同程度的中毒者采取不同的處理方法：對于中毒較輕者，如出現(xiàn)頭痛、嘔吐、脈搏加快者應立即轉(zhuǎn)移到通風良好的地方；對于中毒嚴重者，應進行人工呼吸或送醫(yī)院；若氟里昂濺入眼睛，應用2％硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛。尋找泄漏部位，排除泄漏源，啟動中央空調(diào)試運行，確認不再泄漏后機組方可運行。

(2)中央空調(diào)機房內(nèi)發(fā)生水浸時的處理

當中央空調(diào)機房值班員發(fā)現(xiàn)這種情況時，應按程序首先關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)，然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比較嚴重。在盡力阻滯漏水時，應立即通知工程部主管和管理組，請求支援。漏水源堵住后應立即排水。當水排除完畢后，應對所有濕水設(shè)備進行除濕處理，可以采用干布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關(guān)的管線等辦法。然后確定濕水已消除，絕緣電阻符合要求后，開機試運行。沒有異常情況可以投入正常運行。

(3)發(fā)生火災

發(fā)生火災時，應同水泵房的處理一樣，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》操作。

三、中央空調(diào)設(shè)備管理職責及機房管理制度

工程部管理組結(jié)合所管轄范圍工程的特殊性，根據(jù)ISO9002操作標準的要求制定《中央空調(diào)運行管理操作規(guī)程》并檢查運行管理的實施情況，中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行組負責組織實施中央空調(diào)的運行管理，當值的管理員具體負責中央空調(diào)的運行管理。

中央空調(diào)機房內(nèi)管理除了技術(shù)操作要求外，還有一些其余的管理要求。主要包括：非值班人員不準進入中央空調(diào)機房，若需要進入，須經(jīng)過工程部主管的同意，并在值班人員的陪同下方可進入中央空調(diào)機房；中央空調(diào)機房為了防止出現(xiàn)異常事故，嚴禁存放易燃、易爆危險品；為了在出現(xiàn)異常情況時及時采取措施，中央空調(diào)機房內(nèi)應備齊消防器材，防毒用品，并放置在方便顯眼處；為了防止火災的發(fā)生，還應禁止在機房內(nèi)吸煙；為了保證機房內(nèi)的環(huán)境應有嚴格的清潔制度，每班值班員打掃一次中央空調(diào)機房的衛(wèi)生，每周機房運行組人員清潔一次中央空調(diào)機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，按照要求，應做到地面、天花板、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮，并且門窗開啟靈活，通風良好、光線充足；為了保證不出意外事故，機房應隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私自配鑰匙；另外為了保證管理員的職責明確，應有嚴格的交接班制度要求，接班人員應準時到崗，并應認真聽取交班人員交代，并查看《中央空調(diào)運行日記》，清點工具、物品是否齊全，確定無誤后，在《中央空調(diào)運行日記》表上簽名。當出現(xiàn)下列情況時，不準交接班：上一班的運行情況未交代或交代不清；記錄不完整、不規(guī)范、不清晰，交班人員沒有打掃中央空調(diào)機房，接班人未按時到崗，或遇異常情況正在處理中，事故仍由交班人處理，接班人協(xié)助進行。

四、中央空調(diào)運行記錄

對于中央空調(diào)運行情況，當值的管理員應及時、準確、完整、清晰地記錄在《中央空調(diào)運行日記》表內(nèi)，并由工程部中央空調(diào)運行組組長負責裝訂成冊，上交工程部管理組存檔，以便管理處掌握各種設(shè)備設(shè)施的運行情況，制定嚴格的運行及操作管理規(guī)定，采取預防措施，調(diào)整維修養(yǎng)護制度，提供可靠的技術(shù)資料。

第四節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理

一、空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理職責

空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護管理主要是指對中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施定期養(yǎng)護和及時維修，以確保中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施各項性能完好，增加各種設(shè)備設(shè)施的壽命，保證設(shè)備正常安全運行。應制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃》，具體職責是：工程部管理組負責制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，工程部中央空調(diào)維修組具體負責中央空調(diào)的維修養(yǎng)護，公共事務部負責向有關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)的情況。

二、空調(diào)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定

空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，技術(shù)性較強，因此每年的年底就要制定下一年的維修養(yǎng)護計劃。制定計劃時，為了使計劃制定的準確合理、完整、明確，應由工程部主管經(jīng)理與管理組及維修組人員共同研究制定《中央空調(diào)維修養(yǎng)護計劃》并上報公司審批?！吨醒肟照{(diào)維修養(yǎng)護計劃》在制定過程中，應考慮到中央空調(diào)使用的頻度，中央空調(diào)的運行狀況，有無故障隱患，合理維修養(yǎng)護的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容主要包括：維修養(yǎng)護項目的內(nèi)容、具體實施維修養(yǎng)護的時間、預計的費用以及所需備品、備件計劃等。

三、空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護

空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護主要是對冷水機組、冷卻風機盤管、水泵機組、冷凍水、冷卻水及凝結(jié)水路及風道、閥類、控制柜等的維修養(yǎng)護，其具體的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下：

(1)冷水機組

冷水機組是把整個制冷系統(tǒng)中的壓縮機、冷凝器、蒸發(fā)器、節(jié)流閥等設(shè)備以及電氣控制設(shè)備組裝在一起，提供冷凍水的設(shè)備。對于設(shè)有冷卻塔的水冷式制冷機中的冷凝器、蒸發(fā)器，每半年由制冷空調(diào)的維修組進行一次清潔養(yǎng)護，清洗時，先配制10％鹽酸溶液(每1ｋｇ酸溶液里加0.5ｋｇ緩蝕劑)或用現(xiàn)在市場上使用的一種電子高效清洗劑，殺菌清洗，剝離水垢一次完成，并對銅鐵無腐蝕。然后拆開冷凝器，蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，向里注清洗液，酸洗時間24h，也可用泵循環(huán)清洗，時間為12h，酸洗完后用1％的ＮaOH溶液或5％Ｎa2ＣO3清洗15min，最后用清水沖洗3遍，全部清洗完畢，檢查是否漏水，若不漏水則重新裝好，若法蘭膠墊老化，則需更換。同時，檢查螺絲、螺栓、螺母及接頭緊密性，適當緊固以消除振動，防止泄漏。壓縮機由制冷空調(diào)維修組每年進行一次檢測、保養(yǎng)。檢測保養(yǎng)內(nèi)容包括：檢查壓縮機的油位、油色，如油位低于觀察鏡子的1/22位置，則應查明漏油的原因并排除故障后再充注潤滑油，如油已變色則應徹底更換潤滑油，檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存有空氣，如有則應排放；檢查壓縮機和各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，壓縮機電機絕緣電阻正常0.5ＭΩ以上，壓縮機運行電流正常為額定值，三相基本平衡，壓縮機的油壓正常1～1.5ＭPa，壓縮機外殼溫度85℃以下，吸氣壓力正常值0.49～0.54ＭPa，排氣壓力正常值1.25ＭＰa，并檢查壓縮機運轉(zhuǎn)時是否有異常的噪聲和振動，檢查壓縮機是否有異常的氣味。通過各項檢查確定壓縮機是否有故障，視情況進行維修更換。

(2)冷卻塔的維修養(yǎng)護

制冷空調(diào)維修組每半年對冷卻塔進行一次清潔保養(yǎng)，先檢查冷卻塔電機，其絕緣電阻應不低于0.5ＭΩ，否則應干燥處理電機線圈，干燥后仍達不到應拆修電機線圈；檢查電機風扇轉(zhuǎn)動是否靈活，風葉螺栓緊固，轉(zhuǎn)動是否有振動；制塔壁有無阻滯現(xiàn)象，若有則應加注潤滑油或更換同型號規(guī)格軸承；檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，視情況進行更換，檢查皮帶轉(zhuǎn)動時松緊狀況(每半月檢查一次)并進行調(diào)整；檢查布水器布水是否均勻，否則應清潔管道及噴嘴，清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)清潔風扇、風葉；檢查補水浮球閥動作是否可靠，否則應修復；然后緊固所有緊固件，清潔整個冷卻塔外表，檢查冷卻塔架，金屬塔架每兩年涂漆一次。

(3)風機盤管的維修養(yǎng)護

制冷空調(diào)維修組每半年對風機盤管進行一次清潔養(yǎng)護，每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣，檢查風機轉(zhuǎn)動是否靈活，如果轉(zhuǎn)動中有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常的摩擦響聲應更換風機的軸承。對于帶動風機的電機，用500Ｖ搖表檢測線圈絕緣電阻，應不低于0.5ＭΩ，否則應作干燥處理或整修更換，檢查電容是否變形，如是則應更換同規(guī)格電容，檢查各接線頭是否牢固，清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物，同時用鹽酸溶液清洗盤管內(nèi)壁的污垢，然后擰緊所有的緊固件，清潔風機盤管的外殼。

(4)水管道的維修保養(yǎng)

制冷空調(diào)維修組每半年對冷凍水管道、冷卻水管、冷凝給水管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水、凝結(jié)水管路是否有大量凝結(jié)水，保溫層是否已有破損，如是則應重新做保溫層，尤其是檢查管路中閥件部位，保溫層做不到位或破壞，應重點檢查，及時整修。

(5)閥類、儀表、檢測器件的維修養(yǎng)護

維修工每半年對中央空調(diào)系統(tǒng)所有閥類進行一次養(yǎng)護。對于管道中節(jié)流閥及調(diào)節(jié)閥，應檢查是否泄漏，如是則應加壓填料，檢查閥門的開閉是否靈活，若開閉困難則應加注潤滑油，若閥門破裂，則應更換同規(guī)格閥門，法蘭閥應檢查法蘭連接處是否滲漏，如是應更換密封膠墊；對于電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥，其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮，如是則應更換同規(guī)格的干燥過濾器，通過通斷電試驗檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥動作是否可靠，如有問題應更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥，對閥桿部位加注潤滑油，壓填料處泄漏則應加壓填料。

對于常用的溫度計、壓力表、傳感器，若有儀表讀數(shù)模糊不清應拆換，更換合格的溫度計和壓力表，檢測傳感器的參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換。

(6)送回風系統(tǒng)及組合式空調(diào)機

現(xiàn)代中央空調(diào)空氣處理常用模塊或組合空調(diào)機，是把空氣處理設(shè)備、風機、消聲裝置、能量回收裝置等分別做成箱式的單元，按空氣處理過程的需要進行選擇組成的空調(diào)器，空調(diào)機的標準分段分別為回風機段、混合段、預熱段、過濾段、表冷段、噴水段、蒸汽加濕段、再熱段、送風機段、能量回收段、消聲器段和中間段等。

對送風系統(tǒng)每年初次運行時，應先將通風干管和組合式空調(diào)機內(nèi)的積塵清掃干凈，設(shè)備進行清洗、加油，檢查風量調(diào)節(jié)閥、防火閥、送風口、回風口的閥板，葉片的開啟角度和工作狀態(tài)，若不正常，進行調(diào)整，若開閉不靈活應更換。檢查水管系統(tǒng)調(diào)箱連接的軟接頭是否完好，空調(diào)箱是否有漏風、漏水、凝結(jié)水管的堵塞現(xiàn)象，若有要及時整修。送風管道連接處漏風是否超規(guī)范，送風噪聲是否超過標準。若有則應尋找原因加以處理。

對于噴淋段應定期清洗噴水室的噴嘴、噴水管以防產(chǎn)生水垢，噴水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次，以減少銹蝕。定期檢查底池中的自動補水裝置，如閥針是否靈活，浮球是否好用等。清洗回水過濾網(wǎng)和進水過濾器，在噴水室的回水管上裝設(shè)水封以防由于風機吸風產(chǎn)生的負壓，使回水受阻。

四、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施管理常見故障及處理

無論中央空調(diào)系統(tǒng)的開啟、停機還是在運行期間以及在正常養(yǎng)護工作中，都可能會出現(xiàn)各種設(shè)備設(shè)施會出現(xiàn)各種各樣的故障，需要維修人員進行排除處理。

第二篇：中央空調(diào)管理規(guī)定

辦 公 樓 中 央 空 調(diào) 管 理 規(guī) 定

為加強辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)管理，做到科學合理使用，節(jié)約能源，對中央空調(diào)使用管理作如下規(guī)定：

1、大樓中央空調(diào)系統(tǒng)在夏季制冷季，冬季室供暖季，開啟中央空調(diào)。

2、夏季空調(diào)最低設(shè)定室內(nèi)溫度不低于攝氏26度，冬季空調(diào)最高設(shè)定室內(nèi)溫度不高于攝氏20度。如夏季室內(nèi)溫度低于26度，冬季室內(nèi)溫度高于20度，請自覺關(guān)閉中央空調(diào)。

3、上班后方可開機，下班前15分鐘關(guān)機。

5、空調(diào)運行期間，發(fā)現(xiàn)空調(diào)效果不好、漏水、異常響聲、異常氣味等情況，應及時工程部聯(lián)系，安排專業(yè)技術(shù)人員進行檢修。

7、每年4月、10月中央空調(diào)制冷系統(tǒng)、制熱系統(tǒng)轉(zhuǎn)換期, 由工程部組織專業(yè)技術(shù)人員對中央空調(diào)制熱、制冷系統(tǒng)和風機水泵等輸配系統(tǒng)等分別進行全面檢查和養(yǎng)護，確保設(shè)備完好和正常使用。

8、各使用部門應自覺愛護送風設(shè)備、空調(diào)開關(guān)、遙控器，注意保持清潔衛(wèi)生，保持正常運行；人為損壞設(shè)備的，應承擔相應的經(jīng)濟責任。

9、嚴禁房間無人辦公開空調(diào)，做到人走空調(diào)關(guān)，禁止開門開窗使用空調(diào)。

中 央 空 調(diào) 機 房 管 理 規(guī) 定

1目的：規(guī)范中央空調(diào)機房管理，確保中央空調(diào)良好運行。

2適用范圍：適用于中央空調(diào)機房。3 主要內(nèi)容：

3.1 非值班人員不準進入中央空調(diào)機房，若需要進入，必須經(jīng)主管同意，并由值班人員陪同下方可進入機房。

3.2 中央空調(diào)機房嚴禁存放有毒、有害、易燃、易爆、危險物品。

3.3 中央空調(diào)機房應當作到隨時上鎖，鑰匙由工程部保管，不得私自配鑰匙。

3.4應將中央空調(diào)的運行數(shù)據(jù)及運行狀況完整地記錄，每個月的記錄整理成冊后交工程部存檔，便于查找問題。

第三篇：中央空調(diào)管理作業(yè)指導書

JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 1/4 1.目的

規(guī)范中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行管理及維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施安全穩(wěn)定運行。

2.范圍

適用于物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運行管理、維修保養(yǎng)工作。

3.職責

3.1維保修部負責中央空調(diào)系統(tǒng)管理的指導和監(jiān)督。3.2維修部負責中央空調(diào)系統(tǒng)運行、維修保養(yǎng)工作。

4.內(nèi)容 4.1基本要求

4.1.1.1嚴格按照中央空調(diào)隨機操作使用說明書進行操作，運行人員須持證上崗。

4.1.1.2要求管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。

4.1.1.3空調(diào)技工應合理開關(guān)中央空調(diào)，根據(jù)負荷情況啟用相應的中央空調(diào)機組，最大限度地節(jié)省能源。4.2開關(guān)機操作 4.2.1開機前的檢查

4.2.1.1電壓表指示是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)。4.2.1.2各種信號燈顯示是否正常。JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 1/4 4.2.1.3各種閥門狀態(tài)是否正確。4.2.2開機

4.2.2.1啟動冷卻水泵。

4.2.2.2啟動冷卻塔風機（視情況而定）。4.2.2.3啟動冷凍水泵。

4.2.2.4確認冷卻水壓力正常、冷凍水壓力正常，過5—10分鐘后啟動壓縮機。4.2.2.5壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機蒸發(fā)壓力、冷凝壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 2/4 4.2.3停機

4.2.3.1停壓縮機。

4.2.3.2過5-10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風機。觀察出水溫度表，溫度高于18攝氏度，再停冷凍水水泵。

4.2.3.3全部關(guān)停后，嚴禁將總電源開關(guān)拉下，應保持壓縮機繼續(xù)預熱以便下次啟動。

4.2.3.4確認無異常情況后才算停機成功。4.3運行巡查

4.3.1空調(diào)運行期間，空調(diào)技工每隔2小時巡視一次中央空調(diào)機組，并做好記錄，填寫《中央空調(diào)運行記錄表》及《中央空調(diào)運行巡查表》。巡視部位包括中央空調(diào)主機、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、膨脹水箱、控制柜（箱）及管路、閥門等附件。

4.3.2巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下，具體參數(shù)須按照空調(diào)廠家說明書執(zhí)行。4.3.2.1檢查線電壓（正常380V，不能超額定值的±10%）。4.3.2.2檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）。4.3.2.3檢查油壓（正常1.0-1.5Mpa）。4.3.2.4檢查冷凝壓力（1.2-1.8Mpa）（R22）。4.3.2.5檢查蒸發(fā)壓力（0.35-0.55Mpa）（R22）。4.3.2.6冷卻水進水溫度（正常<35℃）。4.3.2.7冷卻水出水溫度(正常<40℃)。4.3.2.8冷凍水進水溫度(正常10-18℃)。4.3.2.9冷凍水出水溫度（正常6-10℃）。JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 2/4 4.3.2.10檢查中央空調(diào)主機、空調(diào)水泵運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音。4.3.2.11檢查冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常。4.3.2.12檢查管道、閥門是否有滲漏、保溫層是否完好。

4.3.2.13檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。4.3.2.14巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，空調(diào)技工應及時采取措施予以處理，解決不了的問題應及時詳細地匯報給工程主管，請求支援解決。4.4非供冷季節(jié)巡查JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 3/4 4.4.1非供冷季每月巡查一次。

4.4.2每月對空調(diào)主機、空調(diào)風機房、水泵、管道、閥門、保溫材料、冷卻塔等設(shè)備設(shè)施巡查，填寫《設(shè)備設(shè)施巡檢記錄》。4.5維修保養(yǎng)管理

4.5.1維修部根據(jù)設(shè)備運行、檢查情況及設(shè)備使用年限，組織相關(guān)技術(shù)人員制定設(shè)備大中修、更新改造計劃。經(jīng)物業(yè)服務中心負責人審核后報地區(qū)物業(yè)公司負責人審批后實施，并填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。

4.5.2空調(diào)技工負責中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)，中央空調(diào)主機的維修保養(yǎng)由外委單位完成，并填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

4.5.3對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)維修部經(jīng)理口頭批準后，可以先組織解決而后補辦手續(xù)。

4.5.4中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由維修部工程主管填寫《停機申請表》，經(jīng)維修部經(jīng)理審核報物業(yè)服務中心總經(jīng)理批準后，并書面通知客戶服務部，客戶服務部提前一周通知有關(guān)業(yè)戶。如因突然故障停用中央空調(diào)，應在恢復使用后2小時內(nèi)向有關(guān)業(yè)戶做出解釋。

4.5.5中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由工程主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)維修部經(jīng)理批準后方可延時。4.5.6維保修部不定期對項目中央空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)情況進行檢查。4.6水處理

4.6.1為防止冷凝器和蒸發(fā)器管道結(jié)垢，氧化腐蝕，并且要達到殺菌、滅藻等目的，中央空調(diào)冷卻水和冷凍水要進行水處理，冷卻塔進行清洗。4.6.2水處理工作一般外委專業(yè)水處理公司進行。

4.6.3維修部應嚴格按照水處理合同要求對外委單位的施工過程進行監(jiān)督，對違反質(zhì)量、安全、進度等要求的，嚴格按合同條款予以扣罰。JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 3/4 4.6.4維保修部對水處理合同執(zhí)行情況進行抽查。4.7運行異常情況的處置

4.7.1中央空調(diào)發(fā)生冷媒泄漏時的處置

4.7.1.1立即關(guān)停中央空調(diào)主機，關(guān)閉相關(guān)的閥門；加強現(xiàn)場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設(shè)備上）；救護人員應頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并要求兩JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 4/4 人為一組，確保安全。

4.7.1.2對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉(zhuǎn)移到通風良好的地方休息。

4.7.1.3如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應立即轉(zhuǎn)移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療。

4.7.1.4排除泄漏源后，啟動中央空調(diào)試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。

4.7.2中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置

4.7.2.1視進水情況關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)。4.7.2.2堵住漏水源，同時應立即排水。

4.7.2.3如果漏水較大，應立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。4.7.2.4排干水后，應立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關(guān)管線等。

4.7.2.5確認濕水已消除，各設(shè)備絕緣符合要求，開機試運行后，如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。

4.7.2.6中央空調(diào)機房發(fā)生火災時按《火災報警處理作業(yè)指導書》處置。

5.支持性文件

JBPM-WI-WH-09 《火災報警處理作業(yè)指導書》

6.相關(guān)質(zhì)量記錄表格

JBPM-QR-GC-02 《設(shè)備設(shè)施維修記錄》 JBPM-WI-GC-06 中央空調(diào)管理作業(yè)指導書 A/0 4/4 JBPM-QR-GC-03 《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》 JBPM-QR-GC-04 《設(shè)備設(shè)施巡檢記錄表》 JBPM-QR-GC-06 《申請延時維修保養(yǎng)表》 JBPM-QR-GC-07 《停機申請表》 JBPM-QR-GC-17 《中央空調(diào)運行記錄表》 JBPM-QR-GC-18 《中央空調(diào)運行巡檢表》

第四篇：中央空調(diào)運行管理

中央空調(diào)運行管理

每日早上8:00開工后，空調(diào)1組、2組各派1名員工分別檢查I、III、V期，II、IV、VI期巡視中央空調(diào)運行情況:

一、檢查冷凍水泵運行是否正常。

二、檢查冷卻泵、冷卻塔運行是否正常。

三、檢查冷凍水、冷卻水補水是否正常。

四、檢查冷卻塔臟污情況必要時通知領(lǐng)班安排清洗。

五、檢查調(diào)整時控開關(guān)時鐘、空調(diào)主機時鐘與北京時間一致。

六、檢查水泵變頻器運行是否正常。

七、檢查冷凝風機運行是否正常。

八、檢查壓縮機油位。

九、根據(jù)氣溫變化調(diào)整中央空調(diào)開關(guān)機時間及空調(diào)主機出水溫度。夏天7:20開機17：00關(guān)機，出水溫度設(shè)定8°c，春秋時8：00開機16：30關(guān)機，出水溫度設(shè)定12°c，冬天關(guān)機。實際使用還要進行適量微調(diào)。

十、檢查中央空調(diào)主機運行是否正常：查看各運行參數(shù)（高壓、低壓、排氣溫度、吸氣溫度、油溫、電機線圈溫度、電流、電壓、閃發(fā)器液位等），查看故障記錄，發(fā)現(xiàn)異常先停止主機運行并掛停止使用正在維修警示牌，切換其他正常主機運行。

十一、巡視中發(fā)現(xiàn)簡單故障要即時排除，一時排除不了的故障需及時通知領(lǐng)班。

第五篇：中央空調(diào)系統(tǒng)維護管理

中央空調(diào)系統(tǒng)維護管理

1、空調(diào)機房管理

（1）、空調(diào)機房當班人員必須持證上崗，無關(guān)人員不得進入空調(diào)機房內(nèi)。

（2）、當班人員開機前應嚴格按操作規(guī)程進行檢查，機組、水泵等正常，方可按正常程序開機。

（3）、空調(diào)主機運行如有異常情況應采取應急措施，并及時向部門經(jīng)理匯報。（4）、當班人員負責機房及機組的清潔衛(wèi)生工作。

2、空調(diào)組操作程序

（1）、準備工作

1）、開啟冷卻水塔，觀察水和風機兩部分是否正常。2）、檢查各閥門的位置。3）、檢查電壓是否正常。

4）、檢查油壓、水泵、油溫、水溫情況，要符合規(guī)定要求。5）、檢查上一班的運行記錄。6）、檢查主機顯示代碼狀態(tài)。（2）、開機運行檢查 觀察代碼是否正常： 1）、正常開機。

2）、出現(xiàn)故障，排除后3分鐘開機。3）、檢查主機各部分運轉(zhuǎn)情況。4）、檢查油泵的冷卻水流出。（3）、停機 1）、將負載減到最小，以免主機負載停車，影響壓縮機壽命。

2）、按下開關(guān)。如主機未能停下來，應采取手動減負荷，然后停電源保護開關(guān)，嚴禁直接用閘刀開關(guān)。

3）、檢查故障，并設(shè)法排除，才能再次開機。

3、空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)

（1）、日常保養(yǎng) 1）、空調(diào)主機

①、每小時按操作規(guī)程中運行檢查所列項目對主機進行檢查。②、每班檢查集中總管壓差裝置的工作狀況，記錄壓力表讀數(shù)。③、每周清理機組外表及主機環(huán)境。（2）空調(diào)水泵 每兩小時做下列檢查：

①、水泵、電機軸承溫度及運轉(zhuǎn)有否異響及振動。②、壓力表讀數(shù)是否正常。③、聯(lián)軸器有否異響、跳動及漏油。④、閥門開關(guān)位置是否正常。⑤、排除不正常漏水現(xiàn)象。⑥、每周清理泵組外表及機房環(huán)境。3）、冷卻水塔

①、運轉(zhuǎn)時是否有異響和振動。②、塔內(nèi)水流及水位是否正常。

③、每周檢查皮帶張緊度，當標尺頭距彈簧平面達!"&毫米，應調(diào)整到尺頭與彈簧頭平齊。

4）、空氣壓縮機

①、經(jīng)常檢查壓縮機、電機運轉(zhuǎn)響聲、溫度和動轉(zhuǎn)情況。②、觀察儲氣瓶及減壓閥氣壓是否正常。③、檢查除濕裝置的工作情況。

④、每天早晨檢查油位、排放儲氣瓶積水。⑤、每周清理機組外表。5）、風機

①、每天檢查電機及風機各軸承溫度及機組運轉(zhuǎn)是否有異響及振動。②、每周檢查離心風機的皮帶張緊度及是否漏水漏氣。③、每周檢查冷凝水排泄情況及相對濕度調(diào)節(jié)器的位置。④、每周檢查盤管有否堵塞及分風閥是否在正常位置。（2）、月度保養(yǎng) 1）、空調(diào)主機 ①、更換不正常儀表。

②、檢查冷凍劑是否有泄漏或漏水、漏油現(xiàn)象。③、分析機組運行情況。2）、空調(diào)水泵 ①、軸承加油。

②、檢查聯(lián)軸器是否滑潤，地腳螺絲及主要聯(lián)接螺絲是否有松動。3）、冷卻水塔

①檢查皮帶及皮帶輪磨損及松動情況。②、軸承加油。

③、檢查主要部件連接螺旋的緊固情況。④、清理減速箱、疏水濾網(wǎng)及塔的內(nèi)外表面。4）、空氣壓縮機 ①、清潔所有空氣濾網(wǎng)。②、手動檢查安全閥的性能。

③、檢查各接頭、皮帶輪及皮帶的泄漏、磨損及松動情況。5）、盤管風機

①、檢查室內(nèi)空調(diào)效果、各風機盤管動轉(zhuǎn)、皮帶緊張度及磨損情況。②、清潔盤管風機濾網(wǎng)。

③、檢查冷凝水管及冷凍管暢通情況。（3）、季度保養(yǎng) 1）、空調(diào)水泵

①、電機軸承、聯(lián)軸器的清潔、加油、換油。②、檢查清潔泵前水過濾網(wǎng)。2）、空氣壓縮機

①、檢查機油質(zhì)量，必要時換油。②、清潔空氣過濾器。3）、水系統(tǒng)

①、檢查水質(zhì)，必要時換水。②、清理閥門絲桿，并加油。

③、檢查、調(diào)整集水總管壓差裝置的工作性能。（4）、保養(yǎng) 1）、空調(diào)主機

①、檢驗各儀表的正確可靠性。

②、全面檢查冷凍劑系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。③、檢查保養(yǎng)安全閥及附屬閥件。

④、清洗機油過濾器，每兩年更換一次冷凍機油。⑤、檢查管道有否腐蝕，測試電路動作的可靠性。⑥、模擬試驗各安全裝置的性能及保養(yǎng)電機。2）、空調(diào)水泵

①、檢查所有運動部件損耗情況，整個系統(tǒng)的密封情況，風管的完好情況。②、做好葉輪、風機殼、所有附屬件的防銹保養(yǎng)工作。

③、起動前對葉輪、軸承座、電機等主要連接螺絲做全面固緊，運轉(zhuǎn)48小時后重新檢查一次，清潔消音器。3）、風機盤管

①、全面檢查各風機盤管運轉(zhuǎn)情況。②、對軸承加油或更換。

③、檢查電機設(shè)備絕緣性能、附屬閥件。④、檢查皮帶輪的磨損情況。

⑤、檢查管系、盤管有否漏水、漏氣、堵塞。⑥、清潔風機及散熱翅片。4）、水系統(tǒng)

①、檢查保濕層、管道、閥門防銹保護層，必要時做大保養(yǎng)。②、更換老化的密封件及管道。

③、檢查集水總管壓差裝置氣動系統(tǒng)的密封及磨損情況、壓力表及伸縮節(jié)的可靠性。5）、風管 ①、檢修保溫層。②、調(diào)整各分支管的風量。③、檢查防火閥熱烷片的完好性。④、更換不能使用的風管。