第一篇：房屋買賣糾紛問題匯總及專業(yè)答疑：

問：在什么情況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？

答：違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時(shí)起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人一方有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

問：房產(chǎn)證延遲拿到，請問如何維權(quán)？

答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：

由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

問：二手房買賣中，面積發(fā)生誤差怎么辦？

答：除非你們在合同中有明確的約定：“該房屋按照具體面積計(jì)價(jià)，出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決。”否則你不能要求退還面積差價(jià)款。二手房買賣中影響二手房定價(jià)的因素很多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質(zhì)量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質(zhì)量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價(jià)位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價(jià)或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)。

根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會(huì)親自到實(shí)地看房。買賣雙方對房屋的實(shí)際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計(jì)價(jià)，并非按每平米單價(jià)出售，因此不存在補(bǔ)交面積差價(jià)款的問題。當(dāng)然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價(jià)計(jì)算”的除外。

問：物業(yè)服務(wù)不到位可以起訴嗎？

答：可以起訴。根據(jù)最新司法解釋，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)等義務(wù)，業(yè)主就有權(quán)起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

問：什么是地鐵商業(yè)？

答：地鐵商業(yè)是指在地鐵內(nèi)建造的一些帶有盈利商業(yè)性質(zhì)的地鐵商鋪、商業(yè)街、地下商城等。

主要形式體現(xiàn)為地鐵商鋪（地鐵商鋪是地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過道商鋪一般指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪比較常見。）、商業(yè)廣告以及地鐵線各站廳配置的以沖印、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本采用連鎖經(jīng)營方式。

問：承租期間房子被出售，新房主卻不同意出租怎么辦？

答：依照我國合同法的規(guī)定，買賣不破租賃，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，這是債權(quán)優(yōu)先物權(quán)的表現(xiàn)。所以，你有權(quán)利要求新房主繼續(xù)將房屋出租給你。

問：買房先公證，等產(chǎn)權(quán)證下來再過戶，這樣安全嗎？

答：只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈康禺a(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動(dòng)輒就是幾十萬，所以提醒消費(fèi)者，對于沒有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失

問：什么是“獨(dú)家委托”?

答：指業(yè)主將自己的房產(chǎn)委托給中介公司代理銷售,中介公司以業(yè)主的委托條件銷售該房產(chǎn)。而房主在約定的期限內(nèi)不能自行出售該房產(chǎn)或委托其他中介公司和個(gè)人來作該房產(chǎn)的代理出售行為。

問：轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需符合哪些條件？

答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建筑許可證和開工許可證；

（三）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。

問：交易過程沒有土地證有關(guān)系嗎？

答：沒有關(guān)系，可公證，但按若按揭貸款，得減去土地價(jià)格，具體按揭成數(shù)，各大銀行都不同，一般：

（1）商品房可貸房屋評估價(jià)格（不包括土地價(jià)格）的70%；（2）劃撥的則為50%。

問：我可以申請暫停供暖嗎？

答：可以。物業(yè)法有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持?！狈粗謶艄岬氖强梢詧?bào)停的。

問：通過中介購房什么時(shí)候付中介費(fèi)？

答：：要看您與中介公司的合同中約定何時(shí)支付中介費(fèi)用，要依約辦理，否則可能會(huì)違約。應(yīng)該先和買家簽訂合同。然后在銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。原則上應(yīng)該在房產(chǎn)證取得后轉(zhuǎn)讓。

問：什么人能申請補(bǔ)充住房公積金貸款？

答：只要借款申請人在申請貸款前六個(gè)月正常連續(xù)繳存住房公積金（包括時(shí)間和金額）即可取得住房公積金貸款資格，在申請住房公積金貸款時(shí)同時(shí)可以申請補(bǔ)充住房公積金貸款。

問：婚前房屋婚后出租收益屬于共有嗎？

答：按照我國《婚姻法》及司法解釋，婚前一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，無論夫妻共同生活過多少年，都不會(huì)轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚前張先生取得房產(chǎn)證的房屋為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而房屋婚后出租的收益，屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)

問：商鋪轉(zhuǎn)租房主能解除合同嗎？

答：房主無權(quán)解除合同。依照法律規(guī)定，房主知道承租人將房屋轉(zhuǎn)租，六個(gè)月內(nèi)未提出異議，以后再以承租人未經(jīng)房主同意轉(zhuǎn)租為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持

問：工業(yè)用地是否更改造為居住地或商業(yè)用地？

答：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個(gè)途徑：

一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)；

二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣；

三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)

問：對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

問：產(chǎn)權(quán)證寫錯(cuò)應(yīng)該怎么辦？

答：個(gè)人須提交身份證明材料，購房合同、補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)承諾書等文件。房主名字錯(cuò)誤，可憑購房合同和身份證到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理更正手續(xù)即可。

問：對合作建房有哪些規(guī)定？

答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

問：如何了解地價(jià)是否交清？

答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價(jià)已經(jīng)交清；

對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。

問：不同的城市購買屬于二套房嗎 ？

答：二套房是以家庭為單位認(rèn)定的，即您或家人名下已有房產(chǎn)，無論在何地再買仍屬第二套房。

問：房產(chǎn)合同中的不可抗力指的是什么？

答：不可抗力是一種人們不能預(yù)見、不可避免、不能克服的自然、社會(huì)現(xiàn)象客觀情況。社會(huì)現(xiàn)象則包括但不限于戰(zhàn)爭、市政工程建設(shè)和其它政府政策。

國家原因也應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：

（１）不可預(yù)見性；

（２）不可避免并不能克服；

（３）原因的國家性，即產(chǎn)生這一事件的原因來自國家依法行使行政或司法權(quán)力，而不是由于當(dāng)事人過錯(cuò)、第三人過錯(cuò)或自然現(xiàn)象。綜上，屬不可抗力，可行使抗辯權(quán)。

很多開發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因?yàn)閼?zhàn)爭、疫情、國家政權(quán)更迭、自然災(zāi)害等都不屬于不可抗力。

問：如何驗(yàn)房，需要哪些工具

答：驗(yàn)房必備工具：

1、小榔頭：拿小榔頭輕輕敲擊已經(jīng)初步粉刷的墻壁，如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。

2、手電：用手電看墻壁是否平直，有沒有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。

3、紙片：檢測在廚房、衛(wèi)生間預(yù)留的排氣通道是否正常。用火點(diǎn)燃紙片到冒煙，放在煙道口下方十公分左右，如果煙上升到煙道口立即拐彎吸走，那么就證明排氣通道沒有問題。

4、卷尺：測量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。

5、電筆：主要用來檢查插座；如果沒有電筆，也可用有指示燈的插排。

6、軟管：測量地面的平整度。將注滿水的軟管兩端分別置于地面兩側(cè)靠墻處，待軟管內(nèi)的水靜止后，用尺測量兩端高度；如果兩端高度差超過0.5cm，則地面需要進(jìn)行平整。

7、乒乓球：測量衛(wèi)生間地面的坡度。按規(guī)定，衛(wèi)生間地面一定要有坡度，朝向地漏位置。將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，問：辦理贈(zèng)與公證應(yīng)提供的證明材料？

答：（1）贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的身份證、戶口本，以及贈(zèng)與人的婚姻狀況證明；

（2）贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)的，由共有人作為共同贈(zèng)與人親自到公證處申請辦理，或簽署同意贈(zèng)與聲明書；

（3）贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證，股票等；（4）贈(zèng)與合同；

（5）贈(zèng)與合同中，如有關(guān)于贈(zèng)與人與受贈(zèng)人親屬關(guān)系的表述，應(yīng)提供相應(yīng)親屬關(guān)系證明；（6）公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證明材料。

問：辦理遺囑、遺贈(zèng)公證應(yīng)當(dāng)提供的資料？

答：（1）遺囑人的身份證、受益人的身份證影印件，以及遺囑人婚姻狀況證明，遺囑人未婚的，在公證員面前發(fā)表未婚聲明；

（2）遺囑所處分的財(cái)產(chǎn)憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證、股票等；

（3）草擬遺囑，遺囑必須由立遺囑人親筆書寫，如本人書寫有困難的，可由公證員代書、立遺囑人在上面簽名或蓋章，并捺指印；

（4）立遺囑人死亡以后，受益人應(yīng)帶遺囑到公證處辦理遺囑繼承公證；（5）公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證明材料。

問：已購公房與其他產(chǎn)權(quán)在交易時(shí)有什么不同？

答：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)主要分為私產(chǎn)平房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房。主要區(qū)別就是土地的由來。

已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地是國家無償劃撥的，商品房的土地是國家有償出讓給開發(fā)商的。因此，在再次交易時(shí)，已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房需要交納土地出讓金，商品房的再次交易時(shí)無須交納土地出讓金。

問：在交付商品房時(shí)與樣板房不一致該如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。

問：認(rèn)購協(xié)議存在不公平條款如何處理？

答：違約條款懸殊過大，你可以要求開發(fā)商按公平的原則適當(dāng)調(diào)整修改，但是這樣條款并不違法。

問：土地征用的審批權(quán)在縣級嗎？

答：土地使用的審批權(quán)在省級人民政府或國務(wù)院，縣政府無最終批準(zhǔn)。至于由省還是國務(wù)院批，視土地性質(zhì)和面積而定。

問：收取物業(yè)費(fèi)是否有時(shí)間規(guī)定？

答：開發(fā)商無權(quán)提出此要求。但如果是開發(fā)商請的物業(yè)公司，則存在以下情況：如果業(yè)主公約有約定，按照業(yè)主公約履行；如果沒有約定，則物業(yè)公司的要求是要約，您可以不接受，雙方通過協(xié)商解決。即將出臺(tái)的北京市物業(yè)管理實(shí)施辦法規(guī)定，物業(yè)預(yù)收費(fèi)最多不超過1年。

問：按揭貸款的第二套房產(chǎn)契稅是多少？

答：契稅按1.5%計(jì)算。契稅稅率是以購買的單套房屋的建筑面積為依據(jù)的，不是以購房累計(jì)建筑面積為依據(jù)的。

問：買的是期房，現(xiàn)在可否憑購房合同提取公積金？

答：提取公積金所需的材料：<購房合同>復(fù)印件購房契稅完稅憑證繳交公積金的人(也就是新的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬人)的身份證復(fù)印件支取公積金申請表(該申請表在繳交公積金的銀行領(lǐng)取并由繳交單位蓋公章)就可以去辦理支取住房公積金了。

你可以憑你購房后去銀行辦理公積金貸款的<借款合同>公積金繳交證明繳交人的身份證銀行還款帳號這些資料去銀行辦理支取住房公積金用于償還銀行貸款，正常是一年支取一次，但如果你的貸款跟繳交公積金的銀行是同一個(gè)銀行，那你可以在銀行去申請公積金每月還款的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在暫時(shí)開辦每月還款業(yè)務(wù)的只有建行。

你們第一次支取的公積金(在交易過戶完成后即可辦理支取手續(xù))可以夫妻雙方一起的將原帳戶內(nèi)所有余額全支取出來，你要提前還貸也是支取出來公積金帳戶后再轉(zhuǎn)帳進(jìn)貸款還款帳戶的，雙方?jīng)]沖突。

問：開發(fā)商買一樓送私家花園的做法是否合法？

答：根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)綠地一般情況下是屬于業(yè)主共有的，開發(fā)商無權(quán)單獨(dú)賣給一戶業(yè)主。問：租住房屋修補(bǔ)的費(fèi)用該由誰出？

答：依照《合同法》第220條、第221條之規(guī)定出租房破損的維修費(fèi)應(yīng)該由房主承擔(dān)。

問：什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；

（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；

（三）違章建設(shè)的房屋；

（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；

（五）權(quán)屬有爭議的房屋；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。

問：婚前一方買房是否可以婚后共同貸款？

答：房屋產(chǎn)權(quán)屬于他個(gè)人，假如你幫他還款了只能享有對他的債權(quán)?；榍柏?cái)產(chǎn)結(jié)婚后仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)?；榍柏?cái)產(chǎn)如果沒有約定，是私有財(cái)產(chǎn)。婚后財(cái)產(chǎn)沒有約定的，是公有財(cái)產(chǎn)。所以如果你不想一起還款，結(jié)婚后約定房子由他個(gè)人承擔(dān)還貸就可。至于你的車和房，如果是婚前買的，那永遠(yuǎn)是你的私產(chǎn)。如果是婚后買，那在買之前要和他約定一下。

問：更改已備案房屋的產(chǎn)權(quán)人，需交納哪些費(fèi)用？

答：您可以市房產(chǎn)局或所在區(qū)房產(chǎn)局辦理。

一、到市房產(chǎn)局辦事大廳，申請辦理程序：

1、一樓咨詢臺(tái)領(lǐng)號，等候區(qū)等待叫號；

2、一樓25-

26、29-34號窗口按號受理；

3、受理后，領(lǐng)取《受理憑證》（取件憑證）。

二、取件程序：

1、憑《受理憑證》到二樓北側(cè)交費(fèi)；

2、憑《受理憑證》和身份證明到二樓85號窗口領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。

三、相關(guān)費(fèi)用：

查檔費(fèi)：100元/證，登記費(fèi)：住宅80元/套，非住宅550元/套。（現(xiàn)半收?。┮蜃涞慕值篱T牌號碼變更、權(quán)利人姓名變更而申請房屋變更登記的，登記費(fèi)減半收取。

問：武漢集體戶口，通過購房落戶城區(qū)受限制嗎？

答：根據(jù)您提供的情況分析，若您現(xiàn)在屬于掛靠在單位的集體呼戶口，已屬于武漢市常住戶口。因此遷移戶口不受落戶政策的限制。

問：買的房產(chǎn)有大土地證，沒有小土地證，能去補(bǔ)辦嗎？

答：有大土地證，沒有小土地證，可以到土地管理部門去辦理，辦理時(shí)應(yīng)提交土地登記申請書、房屋所有權(quán)人身份證原件及復(fù)印件、《房屋所有權(quán)證》原件及主頁復(fù)印件以及其他應(yīng)提交資料。

問：民間借貸能否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

答：民間借貸是指公民與公民之間或公民與非金融企業(yè)之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。

問：企業(yè)間借貸可否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

答：我國的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進(jìn)行融資行為，企業(yè)間以房地產(chǎn)抵押借款的，不能辦理抵押登記。

問：公用設(shè)施能否抵押？

答：公用建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，大堂、設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層屬于公用建筑面積，無論是否已分?jǐn)傇跇I(yè)主的購房面積中，都不能單獨(dú)辦證。

小區(qū)會(huì)所能否辦證，根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同書的相關(guān)約定及是否分?jǐn)偯娣e等依據(jù)予以確定。

房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會(huì)所已單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨(dú)辦證，因此不能抵押。

問：簽訂新房現(xiàn)售合同有哪些注意事項(xiàng)？

答：（1）購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確。

（2）合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。

（3）房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。

（4）其他條款如付款方式、辦證義務(wù)等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。

（5）違約責(zé)任的約定一定要對等。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：①簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；②購房者不按期付款；③開發(fā)商不按期交房；④面積變動(dòng)超過約定幅度；⑤房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；⑥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理等。

問：什么時(shí)候簽訂現(xiàn)售合同？ 答：在購買已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂現(xiàn)售合同。

問：父親和哥哥的共有房產(chǎn)有嫂子的份額嗎?

問：您好，我想請教一個(gè)問題。我父親和哥哥共有一套房產(chǎn)，經(jīng)公證各占50%，我嫂子現(xiàn)與哥哥離婚，她要求得到我哥哥那50%的一半，是否有法律依據(jù)？如果當(dāng)初父親和哥哥沒有公證份額，嫂子是不是就不能分到？謝謝！

答：如房屋是婚后購買，則你嫂子有權(quán)參與你哥哥的50%部分的分配；如系婚前購買，則無權(quán)。如當(dāng)時(shí)未公證份額，你父親與哥哥也是各占50%。

問：申請公積金貸款的額度是多少，可以貸款多長期限？

答：首先，貸款金額不能超過住房公積金貸款規(guī)定的最高額度。目前，每月住房公積金繳交額：

1、單身職工實(shí)際月繳存額高于438元，最高可貸款30萬元；

2、單身職工實(shí)際月繳存額不高于438元，但不低于182元，最高可貸款20萬元；

3、單身職工或已婚職工申請人本人實(shí)際月繳存額低于182元，不能安排貸款；

4、已婚職工申請人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬元；

5、已婚職工申請人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額低于182元（含不繳存公積金），以戶為單位最高可貸款30萬元；

6、已婚職工申請人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬元；

7、已婚職工申請人本人及其配偶月繳存額都不高于438元，但都不低于128元，以戶為單位最高可貸款40萬元；

8、已婚職工申請人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額低于182元

問：購房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

問：合買商鋪，產(chǎn)權(quán)證僅有一人，需要補(bǔ)辦些什么手續(xù)？

答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓何消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，如果辦理產(chǎn)權(quán)登記，登記的是你弟弟的名字，那么，你弟弟對該房屋有完全的處分權(quán)。而你們私下簽訂的出資協(xié)議，只是一種債權(quán)，不發(fā)生物權(quán)的效力。建議你和你弟弟到登記機(jī)構(gòu)辦理共有權(quán)登記手續(xù)。

問：哪些房產(chǎn)登記需要由當(dāng)事人共同申請？

答：房產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)予等房產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。

問：房產(chǎn)證可否寫孩子的名字?(未成年)

答：房產(chǎn)證房屋所有權(quán)人年齡必須在18周歲以上，不滿18周歲，不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

問：前公司繳納的公積金和現(xiàn)在的不在一個(gè)賬戶？

答：請辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。本管理部內(nèi)部轉(zhuǎn)移且轉(zhuǎn)移銀行不變，只需提供身份證原件，按要求填寫《公積金轉(zhuǎn)移申請表》并由轉(zhuǎn)出單位加蓋公章后到中心2樓0號柜臺(tái)辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。轉(zhuǎn)移至其他管理部或銀行的，需要提供工作調(diào)令或工資轉(zhuǎn)移關(guān)系、身份證等資料的原件，按要求填寫《公積金轉(zhuǎn)移申請表》并由轉(zhuǎn)出單位加蓋公章后到中心2樓提取柜臺(tái)辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

問：延期交房的違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：你們的要求是合理的，如果合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定可以請求增加賠付額。建議你們分別提起訴訟，由于內(nèi)容基本相同、又是同一被告，為節(jié)約訴訟成本法院會(huì)考慮并案審理。

問：經(jīng)濟(jì)適用房怎樣辦貸款？

答: 如果是購買新經(jīng)濟(jì)適用房的話，需要和開發(fā)商協(xié)商，確定貸款方式。經(jīng)濟(jì)適用房上市之前是不允許做抵押的，在五年內(nèi)如果交易，在交相關(guān)稅費(fèi)下還要補(bǔ)足差價(jià)，即使五年以后可以上市交易，仍要交納相關(guān)的費(fèi)用。

問：什么是“營業(yè)稅”？

答：“營業(yè)稅”是指對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

問：“國11條”公布會(huì)不會(huì)影響公積金貸款？

答：“國11條”公布，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

注：國務(wù)院辦公廳近日下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出11條調(diào)控樓市的具體措施，稱為“國11條”。

問：房屋按揭貸款需要哪些手續(xù)？銀行要收取哪些費(fèi)用？ 答：主要有四個(gè)步驟，第一是申請：借款人持以下證明文件到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)填寫申請表：* 有效身份證件； * 婚姻狀況證明；

* 質(zhì)押、抵押證明文件，以保證人提供擔(dān)保的，須有擔(dān)保證明文件。

第二是銀行審貸：銀行對借款人擔(dān)保、信用等情況進(jìn)行調(diào)查，按程序進(jìn)行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。

第三是簽約：借款人的申請獲得批準(zhǔn)后，辦理以下手續(xù)： * 與銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同； * 辦理公證、保險(xiǎn)、抵(質(zhì))押登記等手續(xù)。

第四是發(fā)放貸款：招行在借款人辦妥相關(guān)手續(xù)后，將貸款發(fā)放至借款人個(gè)人賬戶并根據(jù)借款人的委托將貸款劃付相關(guān)的收款方賬戶。

由于開發(fā)商會(huì)指定銀行辦理按揭，因此實(shí)際做貸時(shí)，所需時(shí)間不長，一般半天就夠了。

問：如何理解樓盤土地使用年限？

答：購房時(shí)，您可以要求開發(fā)商提供土地使用權(quán)證。上面表注的期限就是該樓盤的土地使用年限。購買后房屋的產(chǎn)權(quán)是您的。土地使用權(quán)到期后，可以通過交納土地使用費(fèi)的方式重新獲得使用權(quán)。至于土地使用費(fèi)如何交納、金額是多少目前還沒有明確的規(guī)定出臺(tái)。但有一點(diǎn)可以明確，根據(jù)憲法，國家如果征收您的房屋，是需要給您補(bǔ)償?shù)摹?/p>

問：準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房有什么區(qū)別？

答：現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)權(quán)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

問：2010年大連市26個(gè)舊城區(qū)改造內(nèi)容是什么？

答：被譽(yù)為改善民生溫暖工程的“五個(gè)一”工程，今年將持續(xù)升溫，目前，已初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，計(jì)劃投資33.89億元。

2010年大連市26個(gè)舊城區(qū)改造 半島晨報(bào)

提要：2010年，本市將繼續(xù)實(shí)施城市“五個(gè)一”工程，到目前，城市“五個(gè)一”工程初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，計(jì)劃投資33.89億元。

被譽(yù)為改善民生溫暖工程的“五個(gè)一”工程，今年將持續(xù)升溫，目前，已初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，計(jì)劃投資33.89億元。

2010年，本市將繼續(xù)實(shí)施城市“五個(gè)一”工程，到目前，城市“五個(gè)一”工程初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，計(jì)劃投資33.89億元。其中：開發(fā)改造舊城區(qū)項(xiàng)目26個(gè)，拆除舊區(qū)建筑面積25.6萬平方米，總投資25.31億元；新建停車場9座，總面積13.08萬平方米，停車泊位3891個(gè)，總投資5.66億元；新建市民健身（或文化、娛樂、休閑）場所7處，總規(guī)模47萬平方米，總投資1.01億元；改造集貿(mào)市場6個(gè)，總規(guī)模3.67萬平方米，總投資6300萬元；改造路街8條，總長度28.5公里，總投資1.29億元?？h市區(qū)“三個(gè)一”工程目前落實(shí)項(xiàng)目38個(gè)，計(jì)劃投資額22.48億元。其中，舊區(qū)改造項(xiàng)目17個(gè)，拆除建筑面積21.36萬平方米；改造集貿(mào)市場6個(gè)，路街7條，建設(shè)停車場和市民健身（或文化、娛樂、休閑）場所各4處。

問：第一套房貸款已還清再貸款買房屬于“第二套房”嗎？

答：對于已利用銀行貸款購買首套自住的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可以照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行.問：只交了首付,沒有辦買賣合同備案,是否可以退房？

答：如果退房需要具備以下幾種條件，否則將不能退房。

一、置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無效后，置業(yè)者則有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將購房款退還置業(yè)者。

通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有以下兩種：

(1)開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無效。

(2)開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。

問：商住用房和住宅用房有何區(qū)別?

答：商住用房是一種不規(guī)范的簡稱，可以是商品住宅用房的簡稱，也可以是商業(yè)、住宅混合用房的簡稱，但通常是指商品住宅用房，而住宅用房則比較明確。在目前市場化的環(huán)境下，住宅用房除少部分為政府投資建設(shè)的安居房外，一般都是市場商品房。

問：不收房即可不交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”是指按照正常程序建設(shè)單位尚未出售或尚未通知業(yè)主收房，或由于商品房出售人原因致使房屋未達(dá)到交付使用條件等情況下，因買受人并未購買或（非自身原因所致）未收房而并未享受物業(yè)服務(wù)，故在此前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。但這并不意味著買受人可以利用這樣的規(guī)定而故意拖延收房。一般情況下，若買受人無正當(dāng)理由拒絕收房的，以出賣人書面通知收房的日期為房屋交付日，此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人承擔(dān)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。新版的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十二條對買受人原因?qū)е路课菸茨馨雌诮桓兜?，還可約定買受人的違約責(zé)任。故，買受人萬不可以為只要拖延收房就可遲交物業(yè)費(fèi)。

問：代辦房產(chǎn)證多長時(shí)間能拿到？

答：法律只是要求開發(fā)商在交房后90天，向房屋主管部門報(bào)齊相關(guān)手續(xù)。對于辦下產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開發(fā)商做不了主。上述時(shí)間屬于當(dāng)事人約定。

問：在中介購房如對購房價(jià)格有疑問如何處理？

答：代理人和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)按委托人委托的價(jià)格買賣房地產(chǎn)。因此，當(dāng)對購房價(jià)格有疑問時(shí)，可查閱委托人出具給代理人的銷售委托書中有關(guān)價(jià)格的事項(xiàng)。

問：房產(chǎn)過戶給子女(未婚),若其離異,配偶是否有產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：

(1)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；

(2)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；(3)遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；(4)一方專用的生活用品；

(5)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，如果你在小孩婚前將這套房產(chǎn)給他的話，這屬于他的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)歸屬個(gè)人。

但如果在他離婚時(shí)產(chǎn)生了房屋增值，該增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

問：簽訂購房合同應(yīng)該注意哪些？

答：通常情況下，商品房的買賣合同是政府房產(chǎn)管理部門提供的范本，主要內(nèi)容均有規(guī)定。在簽訂合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)閱讀合同中的條款內(nèi)容，如自己所要約定的內(nèi)容在范本合同中沒有，可以在空白條款中填寫清楚，或者另行簽訂補(bǔ)充合同。

特別提醒：對自己所關(guān)注的內(nèi)容一定要在合同或補(bǔ)充合同中進(jìn)行約定，不可聽信賣方的口頭承諾。

問：收樓時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)的證件有哪些？

答：1．選擇第一項(xiàng)“驗(yàn)收合格”收樓條件的，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)具備《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》（一般人簡稱竣工驗(yàn)收備案表）、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，缺一不要收樓，開發(fā)商將按照合同第九條規(guī)定負(fù)延遲交樓的賠償甚至解除合同的責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是開發(fā)商自己出具的，容易具備，重點(diǎn)看前者的原件。大多數(shù)開發(fā)商都是無證交樓。

2．選擇第二或者第三“（分期）綜合驗(yàn)收合格”交樓的，由于《（分期）綜合驗(yàn)收合格證》已經(jīng)取消，并且為《竣工驗(yàn)收備案表》所取代，所以所查驗(yàn)的證件與1相同，即開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)具備《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》（一般人簡稱竣工驗(yàn)收備案表）、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。凡是以前合同約定按照分期綜合驗(yàn)收合格或者綜合驗(yàn)收合格交樓的，一律改按具備《竣工驗(yàn)收備案表》交樓。

3．選擇其它項(xiàng)（例如第四項(xiàng)）收樓條件的，以合同約定為準(zhǔn)。無論任何約定，如果沒有通過消防、規(guī)劃等驗(yàn)收的，是不能交樓的，購房者有

問：夫妻一方買經(jīng)濟(jì)適用房，可以用另一方的公積金嗎？

答：可以以自己需要裝修房屋為由將公積金提取。

住房公積金的提取條件：

1、職工購買、建造、翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；

4、出境定居的；

5、償還購房貸款本息；

6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；

7、死亡或者被宣告死亡的。

問：什么是進(jìn)深？

答：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

問：什么是爛尾房？

答：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾“的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

問：家居裝修吊頂有什么好處？

答：裝修吊頂?shù)淖饔萌缦拢?/p>

一、防止水氣浸潤和油煙散亂，好做清潔。如衛(wèi)生間和廚房的吊頂。

二、造型以變化空間，實(shí)現(xiàn)藝術(shù)創(chuàng)作。如客廳餐廳臥室。

三、隱藏?zé)艄?，使燈具的反射光來表現(xiàn)柔和自然。模仿了自然光。

四、隱藏管線。

五、在屋頂不成水平時(shí)，通過吊頂來調(diào)整達(dá)到水平狀。因?yàn)橛羞@些作用，裝修時(shí)需要吊頂或部分吊頂。

問：房子“有貸在身” 該如何做交易？

答：此類房屋交易一般通過買家提前支付首期款或委托融資公司交易兩種方式完成。

方式一：提前支付首期房款

如果無法辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此他們一般會(huì)與買賣雙方進(jìn)行協(xié)商，如果買家有錢，可以建議買家一次性將房款付清，這樣就可以先幫賣家付清貸款，之后房屋就可以正常交易了。當(dāng)然，多數(shù)購房者是無法一次性付款的，并且很多人也會(huì)認(rèn)為一次性付款不安全。對此，購房者在遞件前先支付首期款來墊資，因?yàn)橐话闱闆r下，賣方所欠的貸款與買方的首期房款相差不大，并且先付首期款對購

者來說壓力不大，因此買賣雙方都較容易接受。

方式二：委托融資公司交易

除了買方墊資以外，還可以通過融資公司或借貸公司來交易，也就是由融資公司借錢給賣方還款。通常中介公司都會(huì)有合作的融資公司，這些公司信譽(yù)較好，對買賣雙方都較有保障。并且采用這種方式等于將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了融資公司，對購房者來說是無風(fēng)險(xiǎn)的。購房者只要在融資公司與賣方的借貸行為完成后即可正常交易。

而對于賣方來說，融資公司在放貸前會(huì)委托中介對其還貸信用及能力進(jìn)行審核，審核通過后才可放貸，而賣方在賣房交易完成后按合同期限還款給融資公司即可。業(yè)內(nèi)人士表示，由于此種交易涉及融資公司，一般人不太了解，容易疏忽一些細(xì)節(jié)，因此找中介公司代為辦理比個(gè)人去找融資公司要安全得多。

問：我是賣家，收了首付款，現(xiàn)在不想賣了可以嗎？

答：

1、《房屋買賣合同》已成立生效，賣方毀約提出解除合同的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如合同約定5萬違約金的，按約定執(zhí)行；如買方因此遭受的實(shí)際損失大于約定的違約金，則買方有權(quán)要求賣方按照實(shí)際損失的數(shù)額進(jìn)行賠償。

2、現(xiàn)買方已付首付，且通過銀行貸款審批，如買方提出不同意解除合同的，則雙方就合同解除權(quán)形成爭議，賣方合同解除權(quán)是否成立、合同是否解除等由法院根據(jù)合同履行情況裁決確認(rèn)。

問:個(gè)人商業(yè)（商鋪）用房貸款期限和限額？償還方式？

答:個(gè)人商業(yè)（商鋪）用房貸款期限原則上不超過十年（含），單筆貸款額度不超過所購商業(yè)用房價(jià)值的50%。

問:個(gè)人商業(yè)（商鋪）用房貸款償還方式？

答:貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可按月或到期一次性償還本息；貸款期限在1年以上的須按月償還貸款本息。借款人應(yīng)于貸款合同規(guī)定的每月還款日前，主動(dòng)在其存款賬戶上存足每月應(yīng)還的貸款本息，由銀行直接扣收其每月還貸本息。經(jīng)貸款同意允許借款人部分或全部提前還款。

問：什么是房產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）公證？

答：是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。

問：什么是“輪候查封登記”？

答：兩個(gè)以上人民法院對同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房地產(chǎn)已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。

問：買房子后要辦理哪些戶口遷移手續(xù),如何辦？

答：凡在本市購買房屋者須在所在派出所辦理購房入戶

1、所需證明材料

（1）申請入戶的書面報(bào)告；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證或收件收據(jù)；

（3）購房人與入戶者關(guān)系證明、戶籍證明（或戶口簿）、以及勞動(dòng)部門出具的失業(yè)證（指非農(nóng)業(yè)戶口）；

（4）未滿18周歲者不得單獨(dú)立戶；（5）其他相關(guān)證明材料。

2、辦理程序

購房者申請入戶，持以上的有關(guān)證明材料到派出所申請，凡被批準(zhǔn)購房入戶者，到派出所領(lǐng)取《準(zhǔn)予遷入證明》后回原戶口所在地派出所辦理戶口遷出手續(xù)，再憑《準(zhǔn)予遷入證明》（第三聯(lián)）及《戶口遷移證》、身份證到派出所辦理入戶手續(xù)。

問：不交公共維修基金不辦入住合理嗎？

答：代收契稅和維修基金是不違法的。但是將此和交房作為條件是不合適的?？梢詤f(xié)商變更，或向法院申請撤銷該條款。問：什么是“七通一平”？

答：是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨、污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。

問：購買屋頂花園，為何辦《房地產(chǎn)證》時(shí)卻沒寫出來?

答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個(gè)公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)沒有體現(xiàn)出來。購房者只能從所簽訂的購房合同中體現(xiàn)其對屋頂?shù)氖褂脵?quán)利，但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。

問：租房合同里的押一付三是什么意思?

答：押一付三是押一個(gè)月的付三個(gè)月，那就是第一次要付四個(gè)月的租金，如果不租的話那個(gè)月的退給你。其目的是房主害怕承租人違約和破毀出租人的財(cái)物。

問：地下停車庫能否辦《房地產(chǎn)證》？

答：如果地下停車庫屬于小區(qū)配套設(shè)施，其權(quán)利歸全體業(yè)主擁有，則不能單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》；若地下停車庫的權(quán)利在轉(zhuǎn)讓時(shí)有事先約定，并已繳清地價(jià)，辦理初始登記時(shí)依據(jù)約定，確認(rèn)登記人的權(quán)利，可以發(fā)《房地產(chǎn)證》。

問：房地產(chǎn)的批地時(shí)間是什么意思？入伙是指什么？

答：房地產(chǎn)的批地時(shí)間是開發(fā)商繳納土地出讓金后，與國土管理部門簽訂合同的約定土地歸開發(fā)商使用的時(shí)間。入伙是指開發(fā)商將服務(wù)交付給購房人，購房人入住的時(shí)間。

問：子女買房，可以支取父母的住房公積金嗎？

答：不可以，對該房屋擁有所有權(quán)的才能提取住房公積金。如果子女購房，父母是房屋共有人可以提取。

問：房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括哪些方面的內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無合法批準(zhǔn)手續(xù)，有無加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級、坐落等。

問：買房的公攤面積怎么算？多少才算合理？

答：公攤面積的計(jì)算：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積 公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)＝總公共分?jǐn)偯娣e／（套內(nèi)建筑面積＊總套數(shù)）套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋墻體面積

影響公攤面積的因素：

1、戶型 同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓市不一樣的。

2、套內(nèi)面積 正如你所說，房子大就多點(diǎn)，房子小就少點(diǎn)。

3、公共設(shè)施 只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大。

4、建筑規(guī)模 樓梯高度越高公攤越大。

普通住宅的一般公攤比例：

多層：8%——15% 小高層： 10%——20% 高層：15%——30%

問：什么叫房屋產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么?

答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán),主要包括對房屋的占有,使用,處分和收益權(quán)。

問：查封與預(yù)查封的期限是多少？

答：查封與預(yù)查封的期限最長為二年；期限屆滿可以續(xù)封，每次續(xù)封的期限為一年；確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。查封期限屆滿未辦理續(xù)封手續(xù)的，房地產(chǎn)登記部門逕為注銷查封。

問：什么叫組團(tuán)(級)路?

答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路

問：已改國籍的人房產(chǎn)證丟失如何補(bǔ)辦？

答：權(quán)利人應(yīng)到房產(chǎn)證所在區(qū)域的產(chǎn)權(quán)登記中心申請《房地產(chǎn)證》滅失補(bǔ)發(fā)登記，并提交下列資料：

1、深圳市房地產(chǎn)變更登記及其他登記申請表；

2、身份證明；

3、刊登有遺失聲明的整版報(bào)紙；

4、查檔文件；

5、遺失《房地產(chǎn)證》具結(jié)書；

6、我國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^、領(lǐng)事館出具的見證書，見證書應(yīng)注明姓名前后的變化情況；

7、法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

問：集體所有土地證的私房能過戶嗎?

答：國家規(guī)定只能是紅本商品房才能辦理過戶，集體用地房子只是用來保障原住民的居住用途。一般你這種情況公證處都不受理的。不過戶短期不會(huì)有麻煩，但是以后政策變動(dòng)難說。

城市市區(qū)土地歸國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定歸國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。土地證上他類有：劃拔、股份、集體、商品等。

問：二手房營業(yè)稅計(jì)算年限是否以房產(chǎn)證日期為準(zhǔn)？ 答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）的規(guī)定：

（一）凡在2005年5月31日前購買新建商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載的時(shí)間按孰先原則確定。

（二）凡在2005年5月31日前購買存量商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間確定。

（三）凡在2005年6月1日后購買商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時(shí)間確定。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）的規(guī)定：

（一）“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

（二）納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

（三）個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

（四）根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

問：什么樣的戶型盡量不要選？

答：下面這些戶型盡量不要選。

1、客廳不獨(dú)立：客廳左右都有通往臥室的門，這樣的客廳毫無獨(dú)立性可言，家人出入臥室都須經(jīng)過客廳，如果有客人在談話，實(shí)在是不方便。

2、臥室不私密：客人去客廳，首先要經(jīng)過臥室的門才能到達(dá)，這樣使臥室無私密性可言；另外，臥室距離鄰居的窗戶太近，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽下生活。.3、廚房欠考慮：廚房的水龍頭與切菜案臺(tái)不在同一側(cè)，沒有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。

4、衛(wèi)生間居中：這不利于濁氣散發(fā)。廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。

5、異型房：用“垃圾”空間打造的異形房房子不能選。比如三角形，多邊形，室內(nèi)空間有銳角的房子盡量不要選。專家建議，購房者應(yīng)盡量選擇方方正正，比較“規(guī)矩”的房型。這樣的房型改造、設(shè)計(jì)比較容易，也不容易造成浪費(fèi)。

問：住房改為門面，需辦理哪些相關(guān)手續(xù)？

答：改設(shè)計(jì)用途要到規(guī)劃局辦理，先進(jìn)行申報(bào)，補(bǔ)交土地出讓金和報(bào)建費(fèi)用，再到房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理變更登記。

問：何用公積金裝修自有住房？

答：向本單位房管部門提出申請，要填個(gè)表，包括提取多少錢等內(nèi)容，由有關(guān)負(fù)責(zé)人員報(bào)到公積金管理部門審批，然后會(huì)把錢打到你的銀行卡里，這個(gè)卡是公積金所在銀行的配套的銀行卡

一般申請裝修，都能提出錢來，但如果人家要發(fā)票或收據(jù)，那只能等你裝修發(fā)生后才行了

問：深圳的房產(chǎn)證丟失怎么辦？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第四十八條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失的，權(quán)利人應(yīng)在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》聲明滅失，并向登記機(jī)關(guān)報(bào)失，申請補(bǔ)發(fā)的，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)六個(gè)月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)，并在新頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)利證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)按照相關(guān)規(guī)定繳納工本費(fèi)、登記費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，刊登補(bǔ)發(fā)公告的費(fèi)用由業(yè)主自負(fù)。

問：在房產(chǎn)證沒有的情況下，簽訂的二手房合同有效嗎?

答：不可以，沒有房產(chǎn)證但雙方的協(xié)議是有效的。如果你不想賣了，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的。

問：國家有規(guī)定哪些房產(chǎn)不能買賣嗎？

答：根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制；一是違法或違章建筑；二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時(shí)，也不能買賣；三是未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)銷售的房屋；四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；五是由于國家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。

問：拿到新房鑰匙后，房證何時(shí)可以辦下來？

答：房產(chǎn)證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

問：拿到新房鑰匙后，房證何時(shí)可以辦下來？

答：房產(chǎn)證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

問：購房合同丟失怎么辦？

答：購房合同丟失的，如未向登記部門申請辦理轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人可前往有資質(zhì)的打印點(diǎn)重新打印；如已向登記部門申請辦理轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人需前往登記部門辦結(jié)該文號后方可打印。

問：退休了能不能申請住房公積金貸款，需要什么手續(xù)？

答：在職期間繳存住房公積金的離退休職工可以申請住房公積金貸款。需要提供離退休證明、原單位出具收入證明，證明在職期間繳存過住房公積金及其他貸款所需資料。

問：如何能成為公積金貸款共同還款人？

答：公積金貸款的“共同還款人”必須本身也有公積金貸款資格。這里說的“共同還款人”與商業(yè)貸款有所不同，其實(shí)就是你倆的公積金余額加起來再乘以1.5倍，可以貸的比一個(gè)人貸的數(shù)目多。如果你沒有繳納公積金或者還沒有達(dá)到貸款資格，那只能通過組合貸款的方式，在商業(yè)貸款部分成為你老公的共同還款人。

問：《房地產(chǎn)證》和《房屋所有權(quán)證》有什么不同？

答：現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，兩者主要區(qū)別是《房地產(chǎn)證》同時(shí)記載有土地資料和房屋資料，是對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行登記。而原《房屋所有權(quán)證》則沒有記載土地使用權(quán)狀況。

問：哪些機(jī)關(guān)有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)？

答：人民法院是國家的審判機(jī)關(guān)，在刑事上的罪與非罪、民事上的是非曲直，要通過人民法院的判決來確定。仲裁委員會(huì)雖然也可以對糾紛進(jìn)行仲裁，但是要由人民法院來執(zhí)行。

因此，只有人民法院有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)。

問：小區(qū)保安的職責(zé)范圍是什么？

答：具體內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)合同約定，一般情況下，保安的基本職責(zé)是維護(hù)小區(qū)公共秩序和業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。

問：購房者遲遲拿不到房證怎么辦？

答：房產(chǎn)證遲遲辦不下來的情況目前并不鮮見。如果開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦不下來，也就無法辦理產(chǎn)權(quán)分割，購房業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)證自然是遙遙無期了。

如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)因?yàn)殚_發(fā)商的原因不能辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

問：重慶房、地產(chǎn)證是二證合一嗎？

答：是的“兩證合一”從2004年12月1日起在重慶全面推行?！稐l例》明確規(guī)定《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》“兩個(gè)本”將變?yōu)椤斗康禺a(chǎn)權(quán)證》“一個(gè)本。”

問：已按揭房貸的優(yōu)惠利率會(huì)隨著政策的變化而終止嗎？

答：當(dāng)然是會(huì)浮動(dòng)的了，只要央行統(tǒng)一調(diào)整利率，那么次年1月1日開始按照新利率計(jì)算

問：維修基金有使用年限嗎？

答：沒有。維修基金是商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金.問：房屋贈(zèng)與及收費(fèi)如何辦理？

答：可以通過公證處進(jìn)行公證，但同時(shí)應(yīng)得到出租房屋的單位同意。應(yīng)提供房屋承租證明和單位證明，及公證當(dāng)事人的身份證明、婚姻證明。具體收費(fèi)請向當(dāng)?shù)毓C處咨詢。

問：大連首家取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠內(nèi)容是什么？

答：大連市地稅局2009年12月8日發(fā)布消息稱，大連市二手房稅收優(yōu)惠政策將于今年年底如期終止，對不足5年的二手房轉(zhuǎn)讓恢復(fù)征收營業(yè)稅及附加，個(gè)人所得稅核定稅率下調(diào)為1%。

問：房產(chǎn)中的開發(fā)商和發(fā)展商有什么區(qū)別？

答：開發(fā)商指項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際運(yùn)營的一方，發(fā)展商是指為開發(fā)項(xiàng)目提供資金的一方。舉例子說就是，甲給乙1000萬去做項(xiàng)目開發(fā)，甲就是發(fā)展商，乙就是開發(fā)商。簽訂購房合同一般是與開發(fā)商簽。

問：什么樣的房子最保值？

答：地段是決定一個(gè)房子升值空間的最重要因素，通常是在中心區(qū)，教育資源豐富的片區(qū)，交通便利的地區(qū)，擁有稀缺資源的樓盤，還有一個(gè)決定房子保值程度的是開發(fā)商的品牌，有名的、大的開發(fā)商的房子相比小的、無名的開發(fā)商要更保值一些。

問：只交了首付款的房子是否能出讓（還沒有房產(chǎn)證）？

答：如屬商品房可以通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓，但如非商品房，則必須取得產(chǎn)權(quán)證后才能辦理過戶手續(xù)。

問：綠化面積縮水了，怎么辦？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳（即我們通常所稱的樓書）為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定、并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

本問題中，售樓廣告中明確說明小區(qū)內(nèi)的綠化面積有8000平方米，該說明的內(nèi)容應(yīng)是具體明確的，小區(qū)竣工后經(jīng)驗(yàn)收綠化面積僅有3000平方米，差距明顯。只要有足夠的證據(jù)能證明小區(qū)綠化面積對房屋價(jià)格的確定有重大影響的，開發(fā)商的售樓廣告就應(yīng)構(gòu)成要約，即使未作為合同附件，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商實(shí)際交付與該廣告內(nèi)容不符的，購買人可以據(jù)此追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

問：移居港澳后房產(chǎn)證資料如何變更?

答：移居港澳取得港澳身份的，而房地產(chǎn)證以原國內(nèi)身份證明登記的，應(yīng)提交經(jīng)司法部授權(quán)的律師出具的身份或身份變更事項(xiàng)的見證書，或原戶籍所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份變更證明書，或公證機(jī)關(guān)出具的身份或身份變更事項(xiàng)的公證書等資料前往登記部門申請辦理變更登記。

問：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中擁有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

問：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中擁有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

問：房產(chǎn)證遺失該怎么辦？

答：房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明遺失或滅失，房地產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：

（一）《房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復(fù)印件）；

（三）房地產(chǎn)登記冊查閱證明（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）房屋平面圖（原件二份）。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理后的7日內(nèi)核查房地產(chǎn)登記冊，申請人是房地產(chǎn)登記冊記載的房地產(chǎn)權(quán)利人的，書面通知申請人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明。補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明作廢。

產(chǎn)權(quán)人因滅失、破損等原因申請補(bǔ)發(fā)、換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書，由登記機(jī)構(gòu)向申請人收取產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)。

問：二手房交易可否由代理人辦理？

答：這樣做有一定的風(fēng)險(xiǎn)，授權(quán)書是否經(jīng)過公證應(yīng)當(dāng)?shù)胶税l(fā)公證授權(quán)書的公證處進(jìn)行核實(shí)，你可以選擇待辦理完畢過戶手續(xù)后再付房款的方式進(jìn)行交易以保護(hù)你的財(cái)產(chǎn)，還有就是要把買賣合同一定要簽訂的嚴(yán)密些，需要賣方保證此房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛等。

問：辦理了退房手續(xù)，可以自己退契稅和維修基金嗎？

答：可以自己去辦理退維修基金、契稅。

退維修基金步驟：

1、持退房手續(xù)、維修基金收款收據(jù)到所在區(qū)房產(chǎn)局小區(qū)辦，提出申請，填寫申請表。

2、開發(fā)商或物業(yè)需要出具退款的紅字收據(jù)。

3、持上述手續(xù)，到所在區(qū)房產(chǎn)局的小區(qū)辦理審核。

4、持上述手續(xù)，到市房地產(chǎn)大廈（金廈廣場）5樓，辦理審批，工作日：3天。一般將退款打到指銀行帳戶中。

辦理退回契稅步驟：

1、到所在區(qū)的房產(chǎn)局契稅窗口，提出申請。一般需要提供交納契稅的完稅憑證、房證、契證。

2、經(jīng)審核通過后，辦理退稅手續(xù)。

問：申購經(jīng)濟(jì)適用住房需提供哪些材料？

答：（1）戶口簿及家庭成員的身份證原件和復(fù)印件；（2）民政部門出具的低收入證明；

（3）現(xiàn)住房證件：房產(chǎn)證、租賃證、拆遷安置協(xié)議、房屋測繪證明、無房證明等原件和復(fù)印件；（4）《濟(jì)南市居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請審核表》(到戶籍所在區(qū)房管局領(lǐng)取)；（5）審核機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他證件。

問：監(jiān)護(hù)人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。如果監(jiān)護(hù)人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護(hù)人不能做出該行為。

問：小區(qū)外道路與小區(qū)內(nèi)停車場收費(fèi)一樣是否合理

答：小區(qū)道路停車每小時(shí)1元，超過1小時(shí)按每小時(shí)1元累計(jì)；12小時(shí)內(nèi)不超過6元，24小時(shí)不超過12元。目前，重慶不少小區(qū)超過物價(jià)局定的這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

問：申請家庭出現(xiàn)哪些情形，會(huì)被取消實(shí)物配租資格？

答：

（一）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；

（二）擅自改變房屋用途的；

（三）連續(xù)6個(gè)月以上未在廉租住房居住的；

（四）連續(xù)或累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的；

（五）家庭成員已購買商品住房或經(jīng)濟(jì)適用住房的。

問：在簽訂正式買賣合同后，購房者是否可以要求退房？

答：在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果開發(fā)商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購房者不但不需要承擔(dān)責(zé)任，還可追究開發(fā)商的違約責(zé)任；如果開發(fā)商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得開發(fā)商同意的情況下，可能會(huì)被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒收定金。

問：物管收取20元陪同看房勞務(wù)費(fèi)違法嗎？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主和物管公司簽訂的合同約定的，小區(qū)業(yè)主出售轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的服務(wù)一般是不在物管合同約定的服務(wù)范圍的，特殊的服務(wù)要特殊的個(gè)人約定另行收費(fèi)。該物管公司收取這20元陪同看房勞務(wù)費(fèi)是符合現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，不違法。問：什么樣的樓被稱為點(diǎn)式樓？塔樓又是什么意思？

答：點(diǎn)式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓。板式樓一般是多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有很多單元組成，每個(gè)單元有單獨(dú)的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風(fēng)采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。也稱塔樓。

問：賣房一年內(nèi)再次購買是否可以享受退稅？可以退多少

交納個(gè)稅后一年以內(nèi)再次買房的，可以辦理退稅。退稅的金額依據(jù)售出房產(chǎn)與再次購入房產(chǎn)的價(jià)格來定，如再次購入的房產(chǎn)價(jià)格大于或等于售出房產(chǎn)的價(jià)格，個(gè)稅全退，如小于售出房產(chǎn)的價(jià)格，則按比例退稅。

問：住房公積金如何轉(zhuǎn)移到新公司？

答：按現(xiàn)在政策一定要由舊公司去辦理。你讓新公司出一份函給舊公司，告知公司名稱，銀行賬戶，開戶行。舊公司就會(huì)去銀行辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

問：廉租住房保障是終身的嗎？

答：不是。享受廉租住房保障的家庭每年復(fù)核一次，并依據(jù)復(fù)核情況調(diào)整申請家庭的廉租住房待遇。

問：個(gè)人購買的小區(qū)停車位一直沒使用，管理費(fèi)如何收取

答：既然購買了停車位，不管是否使用都應(yīng)該交納相關(guān)費(fèi)用，這和不管住不住在這里都要叫物業(yè)費(fèi)是一個(gè)道理。至于費(fèi)用的問題，可與物業(yè)之間簽定的協(xié)議具體協(xié)商。

問：本人不在，憑身份證房子可不可以過戶過的？

答：目前在這樣的情況下是辦不了的：一，有離婚協(xié)議書和對方的身份證及房產(chǎn)證，就是前夫到場還是辦不了的，因?yàn)橛械盅簱?dān)保{按揭}的房產(chǎn)沒有經(jīng)抵押權(quán)人同意是不能轉(zhuǎn)讓的，這是法律明文規(guī)定的；二，只有把按揭提前還清或者經(jīng)銀行同意辦妥轉(zhuǎn)按揭到你名下，這樣帶上上述手續(xù)，雙方當(dāng)事人到場才可以辦理。

問：什么是無房戶？

答：經(jīng)濟(jì)適用住房政策中認(rèn)定的無房戶是指申請家庭中的每位成員名下均沒有私有住房或承租的公有住房。

問：商品房產(chǎn)權(quán)年限到期后,怎么辦?

答：<城市房地產(chǎn)管理法>第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。'這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時(shí)，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。

問：簽認(rèn)購書未簽訂正式合同，購房者是否承擔(dān)違約責(zé)任

答：第一，如果認(rèn)購書中明確約定，購房者應(yīng)當(dāng)在某個(gè)具體時(shí)間內(nèi)前來與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購房者則負(fù)有在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購房者不履行該義務(wù)，這無疑是違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；

第二，如果購房者在約定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)前來與開發(fā)商協(xié)商，但是因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧而不能達(dá)成一致意見時(shí)，或者出于其他非因購房者原因致使購房者不能購買已認(rèn)購的房屋時(shí),購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在一定期限內(nèi)全部返還購房者所交預(yù)付款或定金（應(yīng)注意的是：如果購房者認(rèn)為開發(fā)商在正式合同中增加了原先不存在而有不合理的補(bǔ)充條款，則需要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，因此建議購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)就要對正式購房合同的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)并保留相應(yīng)的證據(jù)，這樣才能確實(shí)保障自己的合法權(quán)益）；

第三，如果開發(fā)商實(shí)際交付的房屋是不符合銷售條件的房屋，應(yīng)視為開發(fā)商違約，購房者可追究其違約責(zé)任，如要求追回預(yù)付款及利息或雙倍返回定金。

問：購買手續(xù)不齊的房屋能取得產(chǎn)權(quán)嗎？

答：現(xiàn)實(shí)中，在市場上公開銷售的住宅，未必能夠備齊各種必須的法律文件供購房者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者遇到這種情況，就要慎之又慎，稍不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)?？赡茉斐傻牟涣己蠊校?/p>

(1)產(chǎn)權(quán)雖有保證，但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒有保證；

(2)為取得產(chǎn)權(quán)，購房者要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等；(3)房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)；(4)房屋被政府沒收或拆除。

問：購底層住宅應(yīng)留意些什么？

答：居民購房對于底層住宅的取舍意見往往不一，有人堅(jiān)決不選底層，有的卻只要底層。那么，購房者在選購底層時(shí)又該留意些什么呢？

首先，要考慮環(huán)保與安全問題。選擇底層房應(yīng)盡量避開交通主干道或正對社區(qū)大門，主要是避免塵埃與噪聲襲擾及晚上汽車燈光的閃動(dòng)。另外，查查社區(qū)內(nèi)是否有晝夜巡邏值班，底層門窗是否有防護(hù)設(shè)施，以保障安全。

其次，要考慮底層防潮與管道返水問題。一般底層接近地面，周邊管道井較多，墻皮與樓板防潮問題是關(guān)鍵。再次，選擇底層住宅要考慮日照、采光問題，應(yīng)盡量挑選棟距較大的住宅小區(qū)，爭取主采光面為正南向。

另外，咨詢鄰近底層用戶的采暖情況，一般情況下，供暖循環(huán)水總是最后流過底層，加之冷空氣較重宜在低處沉積。因此，底層往往供熱差一些。如果暖氣供得足也算不得大問題，但提前想到了，總會(huì)有好處。

總之，底層住宅還是有很多優(yōu)勢的，首先價(jià)位低；其次，往往附有不計(jì)面積的小花園；再次，底層往往不計(jì)陽臺(tái)面積，但在使用與安裝上與上層相同。

問：現(xiàn)在支取了公積金，能不能馬上進(jìn)行公積金按揭貸款

答：不能，須再按時(shí)足額繳存一年以上才可以申請住房公積金貸款。

問：什么是動(dòng)遷房和配套商品房？

答：動(dòng)遷房和配套商品房都是定向銷售給動(dòng)遷居民的，但是兩者卻是完全不同的概念。因?yàn)閯?dòng)遷房和配套商品房的土地性質(zhì)不同。

拆遷的房屋一般分為兩大類：

一類是配套商品房。是因重大市政工程動(dòng)遷而為居民建造的配套商品房。按照規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在產(chǎn)權(quán)證上會(huì)加蓋配套商品房印章，在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是動(dòng)遷房。是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

具體來說：

（一）配套商品房

由上海市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》第28條明確規(guī)定：

（1）配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。

（2）配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門按照規(guī)定價(jià)格回購。

（3）配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住宅與配套房或者中低價(jià)房差價(jià)的一定比例，向政府交納收益。具體比例，由市政府另行規(guī)定。

（二）動(dòng)遷房

動(dòng)遷房提交下列材料：

(1)《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件)；(2)身份證明(復(fù)印件)；

(3)動(dòng)遷單位原《房地產(chǎn)權(quán)證》(原件)；(4)《動(dòng)遷協(xié)議》(原件)；(5)地籍圖(原件兩份)；

(6)房屋平面圖(原件兩份)；

(7)契稅完稅證明(原件)即可辦理產(chǎn)證。

問：對所購商品房的質(zhì)量有異議，該如何處理？

答：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以到建設(shè)主管部門投訴，或委托具有法定資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新核驗(yàn)。

問：自由職業(yè)者如何申請房屋貸款？

答：只要能提供有還款能力的證明，自由職業(yè)者也可以獲取住房貸款。由于沒有固定的工作單位，不能獲得蓋有單位公章的收入證明，自由職業(yè)者可以通過以下方式來證明具備還款能力：

提交相關(guān)材料借以證明自己收入能力。如出租車司機(jī)、可以用行車證、養(yǎng)路費(fèi)單據(jù)等；有營業(yè)執(zhí)照的個(gè)體工商戶、私營企業(yè)的法人代表，可以提交稅收憑證及收入賬目；小商小販、可以由市場主管部門來出具收入證明。貸款銀行憑借這些資料，間接地對借款人的還款能力進(jìn)行審核，然后再向符合條件的自由職業(yè)者發(fā)放貸款。還可以利用不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，或找一位有正式工作的擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保等等。

問：集資房和商品房有什么區(qū)別？

答：村子集資房是建在集體土地上的，要求購買人是本村村民?？隙ū壬唐贩勘阋?。權(quán)益無法得到保護(hù)。商品房的使用年限是70年，但商品放是建在國有土地使用權(quán)的土地上的。

問：想出售已故父親的房子，如何避免20％的遺產(chǎn)稅？

答：如果其父未過世前所辦理的房產(chǎn)證，已經(jīng)滿5年期限，而作為第一繼承人的母親名下別無其他房產(chǎn)，則可以選擇把房產(chǎn)轉(zhuǎn)至其母親名下掛牌銷售即可！（需注意兩點(diǎn)：

1、期限需滿5年、2、被繼承人名下并無其他房產(chǎn)）

問：在重慶申請經(jīng)濟(jì)適用房需要什么條件呀？

答：按《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房購買暫行辦法》規(guī)定，我市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對象嚴(yán)格限制在四類家庭和個(gè)人：無房或現(xiàn)人均住房建面未達(dá)到本市人均住房建面60%的本市城鎮(zhèn)居民家庭，人均年收入未達(dá)到市統(tǒng)計(jì)局公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的；人均年收入未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村家庭及外地來渝常駐人員；駐渝部隊(duì)和人武部、預(yù)備役部隊(duì)等符合購房條件的人員，可申請購買一套經(jīng)濟(jì)適用住房。

問：想買軍隊(duì)住房，有產(chǎn)權(quán)證，是否能辦貸款？

答：如果各種手續(xù)齊備，可以辦理貸款。最重要的是部隊(duì)批準(zhǔn)該房產(chǎn)上市交易。

問：劃撥性質(zhì)的土地能否辦理產(chǎn)權(quán)證？

答：劃撥性質(zhì)的土地，不直接影響您辦理產(chǎn)權(quán)。關(guān)鍵是開發(fā)商是否已經(jīng)交納相關(guān)費(fèi)用，辦理了土地使用證。如果各種手續(xù)齊全，商品房經(jīng)過驗(yàn)收合格后，就可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

問：關(guān)于煤氣管網(wǎng)費(fèi)是否應(yīng)收？

答：目前物價(jià)局已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)定不能收取煤氣管網(wǎng)費(fèi)。具體政策是：遼寧省物價(jià)局、遼寧省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范住房入住環(huán)節(jié)收費(fèi)的通知》中明確表示，從2008年11月1日起，對住房開發(fā)建設(shè)中經(jīng)營燃?xì)?、自來水、電力、電話、有線或光纜電視（簡稱“兩管三線”）等壟斷企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行規(guī)范?！皟晒苋€”的安裝工程費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入商品房開發(fā)建設(shè)成本，不得在商品房銷售價(jià)格以外向購房者另行收取。商品房開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的全部建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)都應(yīng)計(jì)入商品房成本中，嚴(yán)禁在商品房銷售價(jià)格以外向購房者收取。

問：對已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

問：濟(jì)南租金補(bǔ)貼的保障面積是多少？

答：租金補(bǔ)貼的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為人均使用面積12平方米。

問：濟(jì)南租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：最低生活保障家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)確定為每人每月每平方米使用面積11元（長清區(qū)為每月每平方米使用面積9.2元）；低收入家庭為每人每月每平方米使用面積9元（長清區(qū)為每月每平方米使用面積7.2元）。

問：已經(jīng)辭職了還能用公積金貸款嗎?

答：根據(jù)規(guī)定,對于目前公積金賬戶已封存或者目前不再繳存住房公積金的申請人，住房資金管理中心不會(huì)發(fā)放住房公積金貸款。

問：承租人不按合同約定交付租金，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：承租人應(yīng)按租賃合同約定向出租人交付租金。對不按合同約定交付租金的，承租人應(yīng)向出租人支付合同約定的違約金。

問：開發(fā)商是否可以隨意更改房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)買賣合同為示范文本，開發(fā)商不能隨意更改房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容。但是經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以簽定補(bǔ)充協(xié)議修改合同內(nèi)容，雙方簽字確認(rèn)后，具有法律效力。

問：以父親名義買房可以支取我的公積金嗎？

答：不能，公積金提取要求必須是購房人和貸款申請人為同一人，共同購房，其中一人貸款，貸款申請人也不能提取公積金。

問：如何確定現(xiàn)住房使用面積？

答：①有《房屋租賃證》的，以證載的使用面積為準(zhǔn)；

②有《住房所有權(quán)證》的，以證載的建筑面積乘以相應(yīng)系數(shù)換算：建筑面積與使用面積的換算系數(shù)為：樓房70%，平房80%。例：一套建筑面積50平方米的樓房，其使用面積為：50×70%=35（平方米）；若該住房為平房，其使用面積為：50×80%=40（平方米）。③無租賃證的，以測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測量的住房建筑面積證明為準(zhǔn)。

問：居住直系親屬的住房如何認(rèn)定？

答：申請家庭單獨(dú)居住父母（或子女）住房（私房或承租的公房）的，視為有房。若人均使用面積低于租金補(bǔ)貼準(zhǔn)入面積標(biāo)準(zhǔn)的，可享受差額補(bǔ)貼；若高于租金補(bǔ)貼準(zhǔn)入面積標(biāo)準(zhǔn)，則不能申請。

申請家庭與父母（或子女）共同居住一套住房的，申請家庭必須先單獨(dú)租賃到住房后，才可申請廉租住房補(bǔ)貼。

問：哪些住房可以不計(jì)入個(gè)人住房范圍？

答：

（一）借住直系親屬以外的他人住房；

（二）居住單位的非住宅用房或者集體宿舍的；

（三）租住私有住房（包括轉(zhuǎn)租的公有住房）的。

問：申請租金補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？

答：申請租金補(bǔ)貼的家庭應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

（1）申請人具有濟(jì)南市城鎮(zhèn)居民戶口（仍保留承包地或宅基地的除外）；

（2）取得民政部門核發(fā)的《城市居民最低生活保障證》或持有民政部門出具的低收入證明的家庭；

（3）共同生活的家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)的關(guān)系；

（4）無房、擁有私房或承租的公有住房使用面積低于人均8（含）平方米。

問：還貸期間可以賣房嗎 ？

答：可以，但是在買賣時(shí)，你需要先還清銀行貸款，并解除抵押手續(xù)，才可以辦理過戶手續(xù)。不過也許以后可以辦理轉(zhuǎn)按揭。

問：公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？

答：公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。

問：對共有房屋的出租，有什么規(guī)定？

答：共有房屋出租時(shí)，首先應(yīng)征得房屋共有人的同意；其次在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。

問：期房過戶的費(fèi)用？

答：如果你要做二手房賣，只能把產(chǎn)證辦好才能賣，要不就找開發(fā)商更名，估計(jì)你們做不到。如果按二手房操作要進(jìn)行一下操作：

1，交納契稅和維修基金，辦理產(chǎn)證 2，簽訂二手房買賣合同，辦理過戶

3，二手房交易你需要交納的費(fèi)用有，營業(yè)稅及其附加，個(gè)人所得稅，過戶手續(xù)費(fèi)等。

問：商品房竣工由誰驗(yàn)收？

答：國務(wù)院令第279號建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

問：二手房交納的契稅，是按房屋的評估價(jià)計(jì)算的嗎？

答：您可以持房證到市房產(chǎn)局一樓，有押舊買新服務(wù)處，其中有免費(fèi)服務(wù)為您的房屋進(jìn)行簡單估價(jià)，如您想作具體的評估報(bào)告，可委托其評估公司到您的房屋現(xiàn)場進(jìn)行評估，當(dāng)然需要交納一定的評估費(fèi)用，然后他們會(huì)出具專業(yè)的評估報(bào)告。另外，房產(chǎn)局周邊也有很多的評估公司，您也可以多方打聽詢問價(jià)格。

問：親屬在國外，房產(chǎn)要委托我出售，需要如何辦理？

答：您哥哥可以在國外進(jìn)行委托公證，委托您全權(quán)處理并辦理相關(guān)更名手續(xù)。境外申請人委托他人申請房屋登記的，委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。公證書須經(jīng)中國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證或所在國駐中國使領(lǐng)館認(rèn)證。

問：什么叫“確權(quán)”？

答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。

問：樓書宣傳與購房合同不一致怎么辦?

答：如果該樓書屬于合同的組成部分，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給安裝，你們也進(jìn)行索賠。判斷樓書是否屬于合同的一部分，要看其宣傳是否具體確定、對購房人的潛在影響等內(nèi)容確定，我認(rèn)為你提到的樓書的冷熱水管道的宣傳，應(yīng)該屬于合同的組成部分。

問：物業(yè)可以扣留我家的鑰匙嗎？

答：物業(yè)留鑰匙是為了您家庭一旦出現(xiàn)暖氣跑水、火災(zāi)等意外情況發(fā)生，而您家里又沒人時(shí)能夠迅速消除險(xiǎn)情。您如果感到不放心，可以與物業(yè)約定鑰匙的使用規(guī)則，一般應(yīng)當(dāng)封存，當(dāng)險(xiǎn)情消除后再次封存，用此方法可能對您的財(cái)產(chǎn)的保護(hù)有益。再者，如果還不放心，您可以將您貴重的物品妥善保管好。

問：武漢集體戶口買房落戶是否受限制？

答：武漢市集體戶口屬于武漢市常住戶口，買房落戶不受面積和價(jià)格限制，購買二手房也可以落戶，城區(qū)老房子同樣可以落戶。

問：向銀行申請房屋按揭貸款有哪些程序？

答：主要有四個(gè)步驟，第一是申請：借款人持以下證明文件到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)填寫申請表： * 有效身份證件； * 婚姻狀況證明；

* 質(zhì)押、抵押證明文件，以保證人提供擔(dān)保的，須有擔(dān)保證明文件。

第二是銀行審貸：銀行對借款人擔(dān)保、信用等情況進(jìn)行調(diào)查，按程序進(jìn)行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。

第三是簽約：借款人的申請獲得批準(zhǔn)后，辦理以下手續(xù)： * 與銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同； * 辦理公證、保險(xiǎn)、抵(質(zhì))押登記等手續(xù)。

第四是發(fā)放貸款：招行在借款人辦妥相關(guān)手續(xù)后，將貸款發(fā)放至借款人個(gè)人賬戶并根據(jù)借款人的委托將貸款劃付相關(guān)的收款方賬戶。

由于開發(fā)商會(huì)指定銀行辦理按揭，因此實(shí)際做貸時(shí)，所需時(shí)間不長，一般半天就夠了。

問：如何處理與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的糾紛？ 答：（1）與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商解決。

（2）如果協(xié)商不成，消費(fèi)者可向相關(guān)部門進(jìn)行投訴。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)是受理房地產(chǎn)相關(guān)投訴的部門，此外消費(fèi)者也可向深圳市工商局或深圳市消費(fèi)者委員會(huì)投訴。

（3）如果當(dāng)事雙方在合同中約定了仲裁作為糾紛解決的方式，還可向深圳仲裁委員會(huì)申請仲裁或向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)申請仲裁。

（4）向人民法院起訴。

問：臨時(shí)售樓處是否要交房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。另據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行法規(guī)》規(guī)定：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，所述臨時(shí)售樓處是為銷售服務(wù)，實(shí)際使用狀況并不符合上述為基建工地服務(wù)的規(guī)定，因此不屬于免征房產(chǎn)稅的臨時(shí)性房屋范圍。按規(guī)定，應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅。

問：杭州經(jīng)濟(jì)適用房收入證明哪里開？

答：一般設(shè)有勞動(dòng)人事部門的單位職工，由單位勞動(dòng)人事部門出具收入證明，其他就業(yè)人員和離退休人員由街道出具收入證明，失業(yè)人員出具由市勞動(dòng)保障部門發(fā)放的《失業(yè)證》。

問：外籍人在上海買房有沒有什么限制？

答：要居住或工作一年以上的才能買房 并且只能買一套 工作一年要提供勞務(wù)合同的

問：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移撤銷可不可以退還契稅 ?

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2008]438號）明確，按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已繳契稅款應(yīng)予退還。

所以，如果納稅人在房屋交易后，按規(guī)定繳納了契稅，但后來法院判決又撤銷了房屋所有權(quán)證，其在上述房產(chǎn)交易中所繳納的契稅可以退還。

問：什么叫房地產(chǎn)抵押？

答：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔(dān)保貸款購房的行為。

問：交房后發(fā)現(xiàn)燃?xì)馕撮_通,開發(fā)商要求自己申請?jiān)趺崔k?

答：建筑物的管線和電梯等配套設(shè)施的驗(yàn)收（或備案）均由市（區(qū)）建設(shè)局負(fù)責(zé)管轄，可將詳細(xì)的情況向該部門進(jìn)行反映、投訴.問：夫妻共同貸款，如何把共有產(chǎn)權(quán)改一人獨(dú)有產(chǎn)權(quán)？

答：如果是商品房，在沒有辦理房貸前，請和開發(fā)商協(xié)商，更改合同備案，如果是二手房，夫妻雙方拿相關(guān)手續(xù)去房產(chǎn)下證機(jī)關(guān)申請辦理變更。

問：在農(nóng)村有一處住房預(yù)出售，怎樣辦理過戶或交易？

答：如是國有土地上的房產(chǎn)，到相關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)移登記，如是集體土地上的房產(chǎn)，請到所在區(qū)的村鎮(zhèn)辦公室咨詢。

問：兩人共同買房需要什么證件？

答：如果想在天津共同買房，房產(chǎn)證有兩個(gè)，一個(gè)是所有權(quán)人名字，一個(gè)是共有權(quán)人名字。辦理買房手續(xù)時(shí)，你最好在場嗎，如果不在場的話，需要提供授權(quán)公證書和你的身份證明資料。如果房產(chǎn)證上是兩個(gè)人的名字，那么還銀行貸款的時(shí)候，可由其中一人還款。

問：業(yè)主家失盜，物業(yè)是否有責(zé)任？

答：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。即應(yīng)查明在前期物業(yè)合同中是否約定有物業(yè)管理公司對此的維護(hù)義務(wù)。

2、若無合同約定的，物業(yè)公司盡到一般注意義務(wù)，并非自己的過錯(cuò)導(dǎo)致的，則不承擔(dān)責(zé)任。

問：城鎮(zhèn)戶口可以提取住房公積金嗎？

答：公積金提取有戶口限制。如果職工是農(nóng)村戶口，從原單位離職時(shí)，就可以結(jié)清提出。如果是城鎮(zhèn)戶口職工，有以下情況之一并提交相關(guān)材料的，才可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。

問：買了二手房沒過戶，只有購房合同。是否有法律效應(yīng)

答：購房合同有法律效應(yīng)，但只是針對一方的違約方面的責(zé)任

若是對這個(gè)房屋的權(quán)屬是否有法律責(zé)任的話，那還是要看是否過戶成功的 只要沒過戶，房子就是上家的，光憑買賣合同，最多告對方違約反悔不愿售房給下家，由法院判上家進(jìn)行賠償，但并不代表這房子就是下家的了

問：買二手房能拿到多少年使用年限?

答：房屋所在的土地使用權(quán)是固定期限的。再次交易后是不會(huì)延長的。你計(jì)算的時(shí)候需要用土地使用權(quán)年限減去已使用年限。當(dāng)然，物權(quán)法出臺(tái)以后，也許會(huì)有調(diào)整。但延長的前提應(yīng)該是補(bǔ)交土地出讓金或交納物業(yè)稅。

問：拿房時(shí)發(fā)現(xiàn)和沙盤完全不一樣，應(yīng)如何維權(quán)？(2009-11-18 16:37)

答：開發(fā)商是否侵權(quán)主要是看交付給您的房子與你們購房合同上約定的是否一樣，若不一樣，開發(fā)商有侵權(quán)的嫌疑。此外，開發(fā)商在廣告上承諾的沒有兌現(xiàn)，也可以被認(rèn)作是侵權(quán)行為，您都可以利用法律的手段維護(hù)您的權(quán)益。

問：大產(chǎn)證和小產(chǎn)證有什么區(qū)別?

答：房產(chǎn)權(quán)本來是不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會(huì)上一些約定俗成的說法，對“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同解釋。

第一種解釋：發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講發(fā)展商的大，購房人的小。

第二種解釋：國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。

第三種解釋：買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房，對這個(gè)區(qū)別購房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的小產(chǎn)權(quán)；如果是通過“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來，就是這里所說的大產(chǎn)權(quán)。村鎮(zhèn)自己開發(fā)的樓盤，是為小產(chǎn)權(quán)。

問：兩人共同買房需要什么證件?

答：如果想在天津共同買房，房產(chǎn)證有兩個(gè)，一個(gè)是所有權(quán)人名字，一個(gè)是共有權(quán)人名字。辦理買房手續(xù)時(shí)，你最好在場嗎，如果不在場的話，需要提供授權(quán)公證書和你的身份證明資料。如果房產(chǎn)證上是兩個(gè)人的名字，那么還銀行貸款的時(shí)候，可由其中一人還款。

問：未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。

問：使用公積金第二次購買房利率會(huì)上升嗎？

答：公積金貸款和商業(yè)貸款之間是沒有聯(lián)系的。在辦理公積金貸款時(shí)，公積金管理中心是不考核借款人商業(yè)貸款購房次數(shù)的，只要您的公積金處于正常連續(xù)繳存的狀態(tài)，并且沒有欠款，您就可以使用公積金貸款購房，而之前商業(yè)貸款的次數(shù)不計(jì)算在內(nèi)。

在貸款利率和貸款首付比例上仍按照首套的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，此條只限于公積金貸款。如果您選擇商業(yè)貸款，您再次購房就是二套房，貸款利率為基準(zhǔn)年利率上浮10%，首付比例為40%。

問：可否使用公積金貸款異地購房？

答：目前各地的公積金不能用于異地貸款購房只限用于購買當(dāng)?shù)氐淖》?但是想異地購房的購房者在買房時(shí)也不是不可以使用這筆資金。購房者可以先在購房所在地的銀行辦理商業(yè)貸款，然后憑借住房買賣合同、個(gè)人身份證、單位證明等材料到繳納地的公積金管理中心辦理公積金部分提取，具體提取時(shí)間間隔各地有所不同，一般是每隔半年或一年提取一次。購房者可以用提取的資金償還貸款或是提前還款，來減少商業(yè)貸款償還的壓力。

問：重慶兩江新區(qū)的范圍？

答：1200平方公里涉及4個(gè)區(qū)，范圍首先應(yīng)包含現(xiàn)在的北部新區(qū)全境，另外還有3個(gè)部分，分別是江北區(qū)的大佛寺大橋以東，寸灘、魚嘴、復(fù)盛等地；渝北部分包括兩路組團(tuán)、龍興鎮(zhèn)、石船鎮(zhèn)、木耳鎮(zhèn)、古路鎮(zhèn)和悅來街道；北碚則包括蔡家組團(tuán)、水土和復(fù)興鎮(zhèn)。

問：拆遷時(shí)拆遷范圍內(nèi)房產(chǎn)能不能出租?

答：<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>第12條第1款規(guī)定：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。

問：什么是配套商品房？

答：配套商品房是因重大市政工程動(dòng)遷而為居民建造的配套商品房。按照規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在產(chǎn)權(quán)證上會(huì)加蓋配套商品房印章，在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

問：修改合同有利益損害嗎？

答：很多開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)因資金不足，會(huì)拿地皮抵押貸款建房，等賣了房再拿錢解押。開發(fā)商在簽合同前不告知購房者，可能怕影響其銷售，這種做法有失妥當(dāng)。但簽完合同后開發(fā)商能告知購房者這一情況，說明其能解除抵押，完成產(chǎn)權(quán)證的辦理。面對有資質(zhì)的開發(fā)商，一般不會(huì)造成實(shí)際性的損害。

問：房改房(含危改房)過戶需要哪些手續(xù)？

答：對于危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關(guān)的放棄回遷房屋的手續(xù)，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議，拆遷辦將變更資料報(bào)拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)直接登記在買方名下。這種過戶程序筆者在前文中提到過，應(yīng)屬于一種權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，因此屬于合法行為。

問：房子不入住要交暖氣費(fèi)嗎？

答：應(yīng)該從收房之日起繳納。

問：收房的時(shí)候我可以選擇不開通暖氣費(fèi)用嗎？因?yàn)?月多就過年了，肯定沒辦法裝修入住，這部分的取暖費(fèi)沒辦法省掉嗎？

答：按戶計(jì)量的可以。

問：什么情況屬于三級市場轉(zhuǎn)移登記？

答：凡房地產(chǎn)已辦理二級市場產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，稱為三級市場轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。

問：戶口從內(nèi)地調(diào)來深圳,房產(chǎn)證要變更嗎？

答：只要名字和身份證號碼沒有變，不需變更房產(chǎn)證。

問：請問提前還款要付多少違約金？是怎么計(jì)算的？

答：一般來說，一年之內(nèi)，提前還款，各銀行都要收取違約金的，具體數(shù)額以銀行規(guī)定為準(zhǔn)。超過一年，就不用支付違約金。

問：公房承租人死亡后，同住人有權(quán)申請辦理變更戶名嗎

答：承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的父母

(三)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短);(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短)。

問：購買二手房怎樣過戶？

答：辦理購買二手房的過戶，除了購買新住房的程序和手續(xù)外，賣方夫妻雙方還需要持本人身份證到場，如果夫妻一方確有正當(dāng)原因不能到場，需要出具經(jīng)過公證的同意賣房的書面申明；如果夫妻一方死亡的，需提供其死亡證明；如果賣方委托他人辦理，則被委托人需要出具本人身份證、委托人（夫妻雙方）身份證和經(jīng)過公證的書面委托書。

問：如何申請?zhí)旖蛄夥垦a(bǔ)貼？

答：廉租住房租房補(bǔ)貼申請須同時(shí)具備四條件：

（一）具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口；

（二）上年人均月收入低于800元（含）；

（三）家庭人均現(xiàn)住房使用面積在9平方米（含）以下；

（四）未享受廉租住房、經(jīng)濟(jì)租賃房（含實(shí)物配租和租房補(bǔ)貼）、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障政策。

問：經(jīng)濟(jì)適用房的房產(chǎn)證上能加子女名字嗎？

答：購房合同和房產(chǎn)證上寫申請人和共同申請人的名字。子女是經(jīng)濟(jì)適用住房的申請人或共同申請人，他們的名字必須寫入購房合同和房地產(chǎn)證；如果不是經(jīng)濟(jì)適用住房的申請人或共同申請人，則不能寫入購房合同和房地產(chǎn)證。

問：離異家庭的原住房如何認(rèn)定？

答：以2005年5月1日（第一次實(shí)施《濟(jì)南市最低收入家庭廉租住房管理辦法》）為界，之前離異未分到住房的視為無房；之后離異的視為有房，按一半面積計(jì)算；若人均使用面積低于租金補(bǔ)貼準(zhǔn)入面積標(biāo)準(zhǔn)，可享受差額補(bǔ)貼；若高于租金補(bǔ)貼準(zhǔn)入面積標(biāo)準(zhǔn)，則不能申請。

問：已購經(jīng)濟(jì)適用房還能再買商品房嗎?

答：已購經(jīng)濟(jì)適用房如再購商品房，經(jīng)濟(jì)適用房按照政策應(yīng)該由政府回購，但目前回購具體細(xì)則都未出臺(tái)。

問：把房子租出去辦哪些手續(xù)？

答:我國對租房實(shí)行登記備案制度，即租賃雙方簽訂租房合同后，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記備案

1.登記申請。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租房合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)規(guī)定的文件到直轄市、市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理租房登記備案手續(xù)。2.主管部門對租房合同進(jìn)行審核。

3.租房申請經(jīng)協(xié)調(diào)、市、區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》

問：集資房/經(jīng)適房 /房改房的區(qū)別，買時(shí)需注意什么？

答：經(jīng)濟(jì)適用住房是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)性是指住房價(jià)格相對市場價(jià)而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；

適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。

對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，政府免收土地出讓金，其他應(yīng)征收的各項(xiàng)收費(fèi)減免50%，并對成交價(jià)格、購買對象、面積和開發(fā)建設(shè)單位的利潤進(jìn)行限制。

房改房是指機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及房管部門將原有的公有住房按照國務(wù)院、建設(shè)部、省政府有關(guān)公有住房改革制度的規(guī)定，經(jīng)過縣以上房改部門審批后，將全部或部分產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人所有的住房（包括集資房）。這類房產(chǎn)在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權(quán)的，所以，房改房上市交易國家強(qiáng)制其在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)候交納土地出讓金。

“集資房”，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制

問：離婚就能平分房改房產(chǎn)權(quán)嗎?

答：取得產(chǎn)權(quán)的房改公房，其性質(zhì)同其它商品房住宅一樣，旦進(jìn)入市場，其價(jià)格會(huì)直接體現(xiàn)出來。夫妻雙方離婚時(shí)，只能按該房房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值來分割，而不能在按照取得該房產(chǎn)時(shí)所付出的代價(jià)確定房屋的價(jià)值，只有這樣才是公平、合理、合法的。

問：贈(zèng)送房屋面積 物業(yè)管理費(fèi)怎么交？

答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)的收取主要是根據(jù)買房人產(chǎn)權(quán)證上的面積來收取，如果開發(fā)商在為買房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)沒有將所送面積進(jìn)行專門的說明，那么在收取物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候?qū)凑瘴此兔娣e之前的面積計(jì)算。開發(fā)商在與買房人簽訂購房合同的時(shí)候，應(yīng)該將所送面積和買房面積同時(shí)注明，因?yàn)樵诤笃谖飿I(yè)管理當(dāng)中，所送的面積一旦不能交納物業(yè)管理費(fèi)，將會(huì)對小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來很多麻煩。如果產(chǎn)權(quán)證上的面積沒有將贈(zèng)送的面積算上，買房人很可能不用交納這部分物業(yè)管理費(fèi)。郭律師還介紹，在房產(chǎn)證沒有辦下來之前，物業(yè)公司的主要做法是先按全部面積收取。等到產(chǎn)權(quán)證辦下來，如果注明是不把所送面積算做整個(gè)面積的話，物業(yè)管理公司將要退還向買房人多收的物業(yè)費(fèi)。

問：在沈陽如何辦理提前還貸手續(xù)?

答：針對提前還貸的流程、方式等情況，本文將做一介紹，供您參考。

一、合理選擇提前還貸的方式

按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按。現(xiàn)大多數(shù)銀行可提供三種提前還貸的方式供客戶選擇：

1．全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。

2．部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。3．部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

二、還貸流程： 第一步，先看貸款合同中有關(guān)提前還貸的條例?？春贤瑫r(shí)要注意提前還貸是否須交一定的違約金。第二步，向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點(diǎn)、電話及辦理提前還貸所需要的條件。第三步，按照咨詢到的電話打電話或親自到相關(guān)部門提出提前還款申請。第四步，借款人攜相關(guān)證件親自前往借款銀行，填寫《提前還款申請表》。第五步，提交《提前還款申請表》并在柜臺(tái)存入提前還款的金額。

三、相關(guān)注意事項(xiàng)：

1．由于提前還貸相當(dāng)于是一種變相的違約行為，有的銀行要收取一定的違約金，因此，在提前還貸前，一定要咨詢清楚。

2．有的銀行規(guī)定，必須先把當(dāng)月的貸款結(jié)清，才可按照剩余的貸款金額辦理還貸手續(xù)。因此，在辦理相關(guān)手續(xù)之前，最好先咨詢清楚或看看貸款合同上有無注明。

3．如果既有商業(yè)貸款又有公積金貸款，應(yīng)考慮提前償還利率高的商業(yè)住房貸款。

4．如果當(dāng)初申請住房貸款時(shí)辦理了保險(xiǎn)，如全部提前還貸或縮短了貸款期限，可以向保險(xiǎn)公司申請退回部分保費(fèi)。

5．如果有比較好的投資渠道，投資收益率高于住房貸款利率的話，不應(yīng)提前還貸。

問：《房產(chǎn)證回執(zhí)》原件丟失,復(fù)印件能否領(lǐng)取房產(chǎn)證？

答：申請人在遞文后，若遺失了收文回執(zhí)，申請人持本人身份證原件，到買房當(dāng)?shù)貒辆植块T發(fā)文窗口面簽一份“遺失辦文回執(zhí)、責(zé)任自負(fù)”等內(nèi)容的具結(jié)書，可以領(lǐng)取辦文結(jié)果。

問：承租人違約能否扣押金？

答：租房合同就是出租方和承租方的協(xié)議。如合同中有明確承租時(shí)間規(guī)定，承租人不得擅自提出解約，否則須承擔(dān)違約責(zé)任。

租房押金首先要用于交納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，剩余部分可暫時(shí)扣留，根據(jù)承租人違約對出租方造成的具體損失，由承租人和承租人結(jié)算后再多退少補(bǔ)。

協(xié)議離婚一方不在場，能委托他人代辦過戶嗎？

答：可以，只要有經(jīng)過公證的委托授權(quán)書。

問：關(guān)于煤氣管網(wǎng)費(fèi)是否應(yīng)收？

答：目前物價(jià)局已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)定不能收取煤氣管網(wǎng)費(fèi)。具體政策是：遼寧省物價(jià)局、遼寧省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范住房入住環(huán)節(jié)收費(fèi)的通知》中明確表示，從2008年11月1日起，對住房開發(fā)建設(shè)中經(jīng)營燃?xì)狻⒆詠硭?、電力、電話、有線或光纜電視（簡稱“兩管三線”）等壟斷企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行規(guī)范。“兩管三線”的安裝工程費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入商品房開發(fā)建設(shè)成本，不得在商品房銷售價(jià)格以外向購房者另行收取。商品房開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的全部建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)都應(yīng)計(jì)入商品房成本中，嚴(yán)禁在商品房銷售價(jià)格以外向購房者收取。問：辦理房產(chǎn)證對身份證明有哪些要求？

答：如申請人已婚的，需提供夫妻雙方身份證復(fù)印件(校驗(yàn)原件)、結(jié)婚證復(fù)印件(校驗(yàn)原件)；

申請人單身的，需提供本人身份證復(fù)印件(校驗(yàn)原件)、戶口簿或戶籍證明復(fù)印件(校驗(yàn)原件)、單身聲明具結(jié)書(需本人到場填寫，如不能本人到場填寫的需提供經(jīng)公證的單身聲明)；

如申請人系未成年人或精神病人等無民事行為能力、限制民事行為能力的，需提供本人身份證明復(fù)印件(校驗(yàn)原件)和監(jiān)護(hù)人身份證明復(fù)印件(校驗(yàn)原件)及監(jiān)護(hù)關(guān)系證明文件；

問：已簽訂認(rèn)購書的商品房可否退掉？定金能否退回？

答：可與開發(fā)商協(xié)商解除認(rèn)購書，按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

問：申請購買天津限價(jià)商品住房須符合哪些條件？

答：申請購買天津限價(jià)商品住房的家庭須同時(shí)符合以下條件:具有本市中心城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍3年以上且家庭人口在2人(含)以上；家庭上年人均收入低于市統(tǒng)計(jì)局公布的本市上年城市居民人均可支配收入的1.5倍（目前家庭上年人均收入應(yīng)低于2.5萬元）；家庭無私產(chǎn)住房且未承租公有住房。申請人家庭成員按申請人、申請人配偶及其未成年子女確定。

問：購買濟(jì)南預(yù)售商品房的條件及利弊？

答：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

問：房產(chǎn)證上可否添加姓名?

答：不能添加姓名，結(jié)婚后共同還款部分為共同所有，結(jié)婚前的部分歸男方。

問：買賣雙方是否都需要到指定的房地產(chǎn)交易部門出席？

答：辦理房屋買賣手續(xù)時(shí)，買賣雙方當(dāng)事人都需要到房地產(chǎn)交易部門來，以便合適雙方的買賣行為是否真實(shí)可靠有效。如果有一方不能來，就需要辦理由公證部門出示的委托公證書，由合法委托代理人代為辦理。如果一方當(dāng)事人已出國就需要按照我國《民事訴訟法》第59條第3款的規(guī)定辦理，即：僑居在國外的中華人民共和國公民從國外寄交或者托交授權(quán)委托書，必須經(jīng)中華人民共和國駐該國的使領(lǐng)館證明；沒有使領(lǐng)館的，由與中華人民共和國有外交關(guān)系的第三國駐該國的使領(lǐng)館證明，再轉(zhuǎn)由中華人民共和國駐該第三國使領(lǐng)館證明，或者由當(dāng)?shù)氐膼蹏A僑團(tuán)體證明。

問：“訂金”與“定金”有什么區(qū)別？

答：“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。

問：重慶市買房子要多少面積才能把戶口簽到當(dāng)?shù)兀?/p>

答：根據(jù)重慶市在購房入戶方面出臺(tái)的新政策，凡一次性在渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)購買建筑面積90平方米以上成套商品房（包括全產(chǎn)權(quán)房、按揭房、二手商品房）且實(shí)際居住的人員（不含境外人員），購房人、配偶以及16周歲以下未成年子女（在校生不超過19周歲）準(zhǔn)予遷入購房地入戶，不受學(xué)歷限制。

問：如何申請住房公積金貸？

答：您只要在申請貸款時(shí)開立住房公積金賬戶1年以上并在申請住房公積金貸款前連續(xù)逐月繳存住房公積金滿1年且符合其他公積金貸款政策要求，就可以申請公積金貸款。基于您的實(shí)際情況，目前已可以申請貸款。

問：大學(xué)生租房子有哪些注意事項(xiàng)？

答：

1、租金，根據(jù)他的地點(diǎn)環(huán)境，房子面積，安全等考慮租金問題

2、水電費(fèi)，燃?xì)赓M(fèi)，在合同上寫明你租住時(shí)的表字

3、房子物品有無損壞，都有什么，也要在租房合同里寫明

4、房東的電話要記住，如果樓上樓下漏水還是什么的，直接叫房東對話

問：住房公積金個(gè)人住房抵押貸款的最長期限為？

答：

1、一手樓貸款期限最長不超過30年。

2、二手樓貸款期限最長不超過20年。

3、貸款期限可以延長到法定退休年齡后5年。問：房產(chǎn)證過戶需要那些程序？

答：從房產(chǎn)證過戶的程序來看，主要分為三步： 第一步，買賣雙方到當(dāng)?shù)氐囟惥掷U納各種稅費(fèi)；

第二步，買賣雙方拿繳納完稅費(fèi)的契稅票到房管局辦理過戶手續(xù)；

第三步，買賣雙方過完戶根據(jù)建委各區(qū)時(shí)間不同按其規(guī)定領(lǐng)取新房產(chǎn)證； 另，如果借款人是貸款買房，那么過戶前需要先支付首付款給

問：房產(chǎn)開發(fā)商違約遲遲交不了房，有權(quán)要求退房嗎？

答：在書面要求開發(fā)商履行交房義務(wù)后三個(gè)月 仍然不能交房 可以要求解除買賣合同 并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

問：深圳市高層次專業(yè)人才享受住房補(bǔ)貼的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)？

答：

（一）兩院院士200平方米，其他國家級領(lǐng)軍人才150平方米。

（二）地方級領(lǐng)軍人才100平方米。

（三）后備級人才80平方米。

問：婚前房產(chǎn)如何轉(zhuǎn)為兩人共有?

答：辦理公證是指辦理財(cái)產(chǎn)公證。這種方法可能更便捷一些。但《房屋所有權(quán)證》上登記的人可以單獨(dú)行使權(quán)利，共有權(quán)人根據(jù)財(cái)產(chǎn)公證可以主張自己的權(quán)利。房產(chǎn)證上增加名字是指產(chǎn)權(quán)變更。即對此房屋擁有共有權(quán)利。具體費(fèi)用咨詢一下公證機(jī)關(guān)及房產(chǎn)登記部門。

問：怎樣保障“二手”商品房的交易資金安全？

答：根據(jù)市國土房產(chǎn)局發(fā)布的《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》示范文本，除交易保證金及必要費(fèi)用外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收任何交易款項(xiàng)。為保障交易資金安全，建議買賣雙方委托銀行對交易資金進(jìn)行第三方監(jiān)管。

問：哪些住房可以不計(jì)入個(gè)人住房范圍？

答：

（一）借住直系親屬以外的他人住房；

（二）居住單位的非住宅用房或者集體宿舍的；

（三）租住私有住房（包括轉(zhuǎn)租的公有住房）的。

問：戶口在廣州南方人才市場,買房是否可入戶？ 答：戶口既然在南方人才市場，那么，都屬于廣州天河區(qū)集體戶口，隨便在任何一個(gè)區(qū)買房子，不管是新房，還是二手房，都可以遷到自己買的房子去（如果是二手房請注意，一定要先清空原房子的戶口）。

如果是外地戶口，廣州買房入戶政策則已取消。

問：裝修入住的業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)要交嗎？

答：根據(jù)湖南省物價(jià)局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的通知

第二十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，按房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；未辦理房產(chǎn)證的，按購房合同表明的建筑面積計(jì)算。另有約定的從其規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租、或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

問：購房后是否還可以申領(lǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資金？

答：申請人購買商品房的，在與開發(fā)建設(shè)單位簽定《商品房買賣合同》時(shí)，提供《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定書》（以下簡稱《資格認(rèn)定書》），并同時(shí)簽定《申領(lǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼授權(quán)委托書》（以下簡稱《授權(quán)委托書》）。開發(fā)建設(shè)單位在網(wǎng)上合同備案時(shí)，應(yīng)在電子合同中標(biāo)注“經(jīng)濟(jì)適用住房” 字樣，并注明貨幣補(bǔ)貼金額。合同備案部門在商品房合同備案時(shí)，加蓋經(jīng)濟(jì)適用住房專用章，并注明貨幣補(bǔ)貼的額度。開發(fā)建設(shè)單位憑提交的購房人身份證及復(fù)印件、《資格認(rèn)定書》、《授權(quán)委托書》及備案的《商品房買賣合同》，到區(qū)、縣(市)住房保障管理部門辦理補(bǔ)貼款發(fā)放手續(xù)。區(qū)、縣(市)住房保障管理部門在核準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)單位提交的資料后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)，將補(bǔ)貼款撥付至開發(fā)建設(shè)單位指定的銀行帳戶。

問：土地的使用年限是如何確定的？

答：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

問：憑香港法院離婚判決在深圳可否辦理房產(chǎn)變更登記?

答：根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》等相關(guān)法律規(guī)定，對于香港特別行政區(qū)法院在民商事案件中作出的須支付款項(xiàng)的具有執(zhí)行力的終審判決，可向被申請人住所地、經(jīng)常居住地、財(cái)產(chǎn)所在地的中級人民法院申請認(rèn)可或執(zhí)行。

問：夫妻已購經(jīng)適房，離婚后一方能否再申購？ 答：雷女士與丈夫所購買的經(jīng)濟(jì)適用房，雙方各有一半產(chǎn)權(quán);離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)也會(huì)進(jìn)行分割。即從經(jīng)濟(jì)角度看，雷女士已經(jīng)享受了經(jīng)濟(jì)適用房所帶來的優(yōu)惠。

問：一般的裝修能否提取住房公積金？

答：按照國家有關(guān)規(guī)定，職工大修自住住房的，可以提取住房公積金。一般的家庭裝修、裝飾、中修、小修等行為都不可以提取公積金。

問：什么叫轉(zhuǎn)按揭？

答：“轉(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

問：買二手商品房一般需要哪些手續(xù)？

答：手續(xù)大致為：簽定買賣合同、立契過戶、產(chǎn)權(quán)辦理、土地使用權(quán)證辦理。涉及的稅、費(fèi)主要有：契稅、登記費(fèi)、交易稅。

問：購買一套二手房，需要貸款一定要找中介才能辦理嗎？

答：購買二手房商業(yè)貸款不一定需要找中介公司，可以找擔(dān)保公司，因?yàn)楸仨氁械谌降膿?dān)保或抵押物才能辦理抵押。

問：現(xiàn)在有套60平，想賣掉換套90平的，算二套房嗎？

問：我現(xiàn)在擁有60多米舊房，想賣掉換90多米二手房，算二套房嗎？

答：如有一套房，再買一套，應(yīng)該屬于第二套住宅，但25條新政中有一條政策是：鼓勵(lì)改善性購房。對人均住房建筑面積未達(dá)到我市標(biāo)準(zhǔn)（2008年購房執(zhí)行2007年人均27.01平方米標(biāo)準(zhǔn)；2009年購房執(zhí)行2008年人均標(biāo)準(zhǔn)）、為改善其住房條件而購買第二套住房的家庭，或家庭中有年滿18周歲以上子女購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行?？梢陨暾埵赘度缮踔炼傻馁J款政策。

問：房子不滿2年出售，個(gè)稅是否按差額的20%征收？

答：營業(yè)稅是按照差額來繳納，個(gè)人所得稅可以自由選擇按照差額還是全額來繳納。

問：濟(jì)南物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是？

答：物業(yè)收費(fèi)是有國家標(biāo)準(zhǔn)的

濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 級別多層住宅 小高層、高層等住宅 一級 0.70－1.00 1.20－1.80 二級 0.50－0.70 0.80－1.20 三級 0.30－0.50 0.60－0.80 高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以拒絕繳費(fèi)如果小區(qū)里還有樓面廣告、電梯廣告、或?qū)ν獬鲎?/p>

問：銀行房貸時(shí)如何評判是否為第一套住房還是第二套住房？

答：每個(gè)銀行有差異的。一般來說是看你的貸款記錄。

如果有過住房貸款記錄的,即便已經(jīng)還清了也算是第二套房的；

如果你以前買過N次房,但都沒有貸款過,都是現(xiàn)金或者其他方式支付的,那么仍然算第一套房；

如果有過貸款記錄的,又想享受第一套房的待遇,可以帶好身份證戶口簿去當(dāng)?shù)氐姆康鼐植樵儌€(gè)人住房面積,如果名下沒有房產(chǎn),或者人均面積符合要求,也可以按照第一套房處理。

問：外地戶口但是在上海有居住證能在上海公積金貸款買房嗎？

答：持有《居住證》的境內(nèi)人員，可以按規(guī)定在本市繳存和使用住房公積金。已在戶籍所在地繳存了住房公積金的，可以將在戶籍所在地繳存的住房公積金余額轉(zhuǎn)入本市住房公積金帳戶，原繳存的住房公積金年限和余額，可以與在本市繳存的住房公積金年限和余額累計(jì)計(jì)算。離開本市時(shí)，可按規(guī)定辦理職工住房公積金帳戶儲(chǔ)存余額轉(zhuǎn)移手續(xù)。

持有《居住證》的境內(nèi)人員或者未加入外國籍的留學(xué)人員，可以參加本市基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。

問：土地使用證上的權(quán)限劃撥和出讓有什么不同？

答：劃撥和出讓的主要區(qū)別是房產(chǎn)出售時(shí)，買方辦理土地證過戶時(shí)要不要繳納土地出讓金。劃撥土地是國家無償劃撥給國有企事業(yè)單位的，用于這些單位為職工建房，解決單位職工的住房問題，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分配住房的土地來源。房改以后，單位公房實(shí)行私有化，這些房產(chǎn)以成本價(jià)賣給職工并領(lǐng)取了房產(chǎn)證和土地證，土地的性質(zhì)便為劃撥土地。如果職工的房改房上市交易，買方在辦理土地證過戶時(shí)，必須繳納土地出讓金以補(bǔ)償國家當(dāng)初無償?shù)膭潛埽箛型恋氐氖褂玫玫胶侠淼难a(bǔ)償。買方繳納土地出讓金以后，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就變成出讓了。

閱讀(7)┆ 評論(0)┆ 收藏(0)┆ 舉報(bào) 點(diǎn)擊此處查看全文>>

問：在國外、港、澳、臺(tái)購房能不能提取住房公積金?(2009-11-03 18:12)標(biāo)簽：港、澳、臺(tái) 住房公積金 等地 房產(chǎn) 分類：精彩房產(chǎn)問答

問：在國外、港、澳、臺(tái)購房能不能提取住房公積金?

答：因外國和港、澳、臺(tái)等地都有其各自的制度和住房政策，目前在國外、港、澳、臺(tái)購房的不能提取住房公積金。

問：以別人名義買經(jīng)濟(jì)適用房怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

答：經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓是受到限制的，一般要經(jīng)過5年后，實(shí)際買受人雖然是你，但是法律上的買受人是別人。此房只能將來轉(zhuǎn)讓給你，至于費(fèi)用方面雙方確認(rèn)即可。以后的過戶按轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與辦理。

問：南京二套房標(biāo)準(zhǔn)是以個(gè)人還是以家庭為單位？

問：現(xiàn)在南京的二套房標(biāo)準(zhǔn)是以個(gè)人為單位還是以家庭為單位的？（我和妻子目前有一套住房，是我婚前商貸的，房產(chǎn)證上只有我一個(gè)人的名字?，F(xiàn)在打算以我妻子的名義再買一套房子，這個(gè)算是二套住房嗎？可以用她的公積金貸款嗎？謝謝。）

答：您好，目前南京的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位。根據(jù)您的描述，因?yàn)槟銈兎蚱揠p方?jīng)]有使用過公積金貸款，且前面一套房子是商業(yè)貸款，再次購買房屋時(shí)可以使用您妻子的公積金，仍視為首套住房。

問：失業(yè)階段買房，能不能申請公積金貸款？

答：按規(guī)定，處于失業(yè)階段的職工是不能申請住房公積金貸款的。但若您購買具有所有權(quán)的自住住房，可以提取您的住房公積金賬戶內(nèi)的儲(chǔ)存余額。

問：能不能取了住房公積金卡里金額當(dāng)首付？

答：貸款首付提?。孩儋彿亢贤?、②地稅監(jiān)制首付款收據(jù)。

其中，職工購買杭州市（含濱江區(qū)）商品房、經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，需提取住房公積金用于支付首付款的，可憑購房合同辦理，由中心開具轉(zhuǎn)帳支票給售房單位。

提取金額截止簽定購房合同當(dāng)月的個(gè)人賬戶余額，個(gè)人賬戶余額超過首付款金額的，按實(shí)際支出數(shù)提取。

問：在濟(jì)南，哪些情況下可以退房？

答：簽訂了商品房預(yù)售合同后，購房者在哪些情況下有權(quán)退房，這是購房者普遍關(guān)心的問題?，F(xiàn)根據(jù)市場上容易碰到的情況，結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》，以《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，列舉購房者有權(quán)退房的幾種情況：

1、開發(fā)商惡意違約、存在欺詐行為。

①合同訂立后，開發(fā)商又將房產(chǎn)出賣給第三人的。②開發(fā)商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人。③沒有取得預(yù)售許可證明或提供虛假預(yù)售許可證的。

④在訂立合同時(shí)，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

⑤訂立合同時(shí)，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

問：身份證遺失正在辦理中，買二手房能過戶成功嗎？

答：身份證遺失的，需提交申請辦理身份證的回執(zhí)及附有本人照片及身份證號碼的戶籍證明等資料辦理相關(guān)登記。涉及房屋按揭問題，建議前往相關(guān)銀行咨詢。

問：物業(yè)服務(wù)的不周到，我們是不是就可以不交物業(yè)費(fèi)了呀？

答：不周到的意思很含糊，只要物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，并且其服務(wù)達(dá)到了約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)公司的服務(wù)和合同約定有差距，可以追究其違約責(zé)任。

問：年齡未滿18周歲的人能簽購房合同嗎？

答：十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。

十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。建議可以讓父母代為簽訂。

問：辦理房屋交付手續(xù)時(shí)要求交第一年采暖費(fèi)？

答：在辦理房屋交付時(shí)，開發(fā)商要求小區(qū)業(yè)主先行交納采暖費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主是否交納采暖費(fèi)并不是房屋交付的前提條件，開發(fā)商不能以業(yè)主未交付采暖費(fèi)為由而拒絕向業(yè)主交付房屋，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。但是如《商品房買賣合同》中已有“在房屋交付前買受人須支付第一年度的采暖費(fèi)”、“買受人未付清采暖費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋”等類似約定，因該約定是買賣雙方的真實(shí)意思表示，在購房者未付清采暖費(fèi)前，開發(fā)商是可以推遲房屋的交付期限的。

買房警惕“現(xiàn)金收房”陷阱

市民張先生就碰到過“現(xiàn)金收房”的陷阱。今年6月，急需資金的張先生找到一家中介公司，打算賣掉自己的一套住房，在中介登記的協(xié)商銷售價(jià)格為25萬元。由于中介公司看出張先生急于出手，于是提出由中介先預(yù)付40%的房款作為收房訂金，條件為張先生將房產(chǎn)證交給中介公司，而剩余房款中介承諾待兩個(gè)月房子賣出后再另行支付。張先生就這樣在中介的全權(quán)代理下，通過先后兩次收取10萬元、15萬元房款賣掉了房子。此后在無意中張先生卻得知，自己的房子是被中介以30萬元的價(jià)格賣出的。張先生這才明白了“現(xiàn)金收房”的奧秘：原來自己被中介公司賺走了這么大的差價(jià)。

武漢市房地產(chǎn)交易中心一位工作人員舉例說，一套40萬元的房產(chǎn)，采取現(xiàn)金收房方式完成交易，中介公司的利潤可達(dá)該房售價(jià)的10%以上，而正常情況下，中介公司收取的傭金也只在3%以內(nèi)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，這種“現(xiàn)金收房”的交易方式還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。一些中介公司在支付部分房款獲得業(yè)主的房產(chǎn)證后，一旦房屋難以在短期內(nèi)賣出去，他們可能采取不正當(dāng)手段將房屋或抵押或出租，將房產(chǎn)變現(xiàn)后溜之大吉。在這種情況下，業(yè)主將遭受更大的損失。

問：深圳房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由誰承擔(dān)？

答：按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。

問：沈陽購二手房給落戶么，可以參加中考么？

答：購買二手房，只要辦理了《房屋所有權(quán)證》就可以辦理落戶手續(xù)。只要戶口遷到沈陽，就同沈陽市民的子女一樣，享受同等待遇，可以就近上學(xué)。

沈陽教育局近期出臺(tái)了相關(guān)政策摘錄如下：在沈陽購買新商品房的外地人員，其子女有入中小學(xué)學(xué)習(xí)需求的，可就近在學(xué)區(qū)內(nèi)安排入學(xué)；在沈陽購買新商品房的外地人員，其子女可直接在沈陽參加中考，如子女已在外地就讀普通高中，需辦理轉(zhuǎn)學(xué)手續(xù)的，教育部門將安排專人幫助辦理手續(xù)；新建住宅小區(qū)配套建設(shè)的公辦學(xué)校，教育部門將采取與強(qiáng)校聯(lián)手、加大投入、強(qiáng)化管理，選派優(yōu)秀校長、教師等一系列措施，使其盡快辦成優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

問：什么時(shí)候是二手房看房最佳時(shí)間？

答：業(yè)主出售房屋的原因有很多，其中有因房屋隱患出售的，所以建議購房者一般在三個(gè)時(shí)間段看房后，才能最大可能發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。

1、在晴天白天看房，重點(diǎn)注意房屋的采光、通風(fēng)和室內(nèi)外的墻體結(jié)構(gòu)是否良好；

2、最好晚上再去看一遍，因?yàn)槿胍购罂捶?，可以充分了解小區(qū)是否安靜，是否存在周邊噪音的干擾，小區(qū)物業(yè)管理是否安全，有無巡查和安全防范措施，這些情況在白天是無法看到的。

3、下過雨后看房，無論業(yè)主先前對房屋進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵

問：家庭內(nèi)部之間房產(chǎn)是贈(zèng)與好還是過戶好？

答：通過過戶的方式比較好。如果房屋產(chǎn)權(quán)證滿兩年還可以省去營業(yè)稅，如果贈(zèng)與的方式，未來你再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)的時(shí)候，將被征收全額20%的個(gè)稅。

問：婚后房產(chǎn)證多加一個(gè)名字怎么辦理？

答：夫妻辦理共有產(chǎn)權(quán)分兩種情況：

一是婚后購買的房子，可以直接申請變更手續(xù)，辦理夫妻共有產(chǎn)權(quán)，只需要繳納一定的登記費(fèi)和工本費(fèi)，不需要繳納稅費(fèi)；

二是婚前購買的房子，也可以申請辦理夫妻共有產(chǎn)權(quán)，但需要繳納稅費(fèi)。房子有按揭存在的，需要將按揭還清。

問：公房承租人死亡后，同住人有權(quán)申請辦理變更戶名手續(xù)嗎?

答：承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶

第二篇：房屋買賣糾紛起訴書

房屋買賣糾紛起訴書

房屋買賣糾紛起訴書如何寫??以下是小編收集的關(guān)于《房屋買賣糾紛起訴書》的范文，僅供參考!

原告：李xx，男，漢族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，電話：xxxx.被告：張xx，男，漢族，xx年xx月xx日出生，住xxxxx，電話：xxxx.訴訟請求：

1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權(quán)證;

2、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金;

3、請求法院判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：

原、被告雙方于xx年xx月xx日簽訂《商品房買賣合同》，合同約定被告應(yīng)當(dāng)于xx年xx月xx日之前為原告辦理房屋所有權(quán)證。然而直到xx年xx月xx日過后六個(gè)月，被告仍然未為原告辦理房屋所有權(quán)證。經(jīng)原告多次催告，被告仍以各種理由推脫其責(zé)任，被告的行為嚴(yán)重?fù)p害的了原告的利益。

為此，原告為維護(hù)自身合法利益，特向人民法院提起訴訟，望貴院支持原告的訴訟請求。

此致

xx人民法院

具狀人：

年 月 日

原告：薛某，女，漢族，1977年*月*5日出生，住北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡嘉園三里乙*號樓*室。

聯(lián)系電話：、1370116**75

被告：薛乙，女，漢族，1974年*月*日出生，住北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡*號院*室。

被告：北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市大興區(qū)寵各莊鎮(zhèn)工業(yè)西區(qū)**號，法定代表人劉某。

聯(lián)系電話：010-6722**91

案由：房屋買賣合同糾紛

訴訟請求

1、請求法院判令第一被告向原告支付首付及還貸購房款共計(jì) 元人民幣;

2、請求法院判令第一被告向原告支付上述購房款利息共計(jì) 元人民幣;

3、請求法院判令第一被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用;

4、請求法院判令第二被告對上述費(fèi)用承擔(dān)連帶責(zé)任。

事實(shí)與理由

原告薛某與被告薛乙系姐妹關(guān)系，一直以來，雙方經(jīng)濟(jì)往來頻繁，而且，基于姐妹真情及日常行為習(xí)慣，沒有刻意對每一筆財(cái)務(wù)交割書寫憑證，更沒有專門簽訂書面合同。XX年5月30日，原告與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》(編號：0819899)，購買位于北京市豐臺(tái)區(qū)石榴園莊西街商品房一套，房屋單價(jià)1623000元人民幣，原告首付1282700元人民幣，余款在銀行按揭貸款支付。XX年9月14日，原告辦理入住手續(xù)，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證。200 年 月 日，被告薛乙聲稱自己非常喜歡原告所購買的該房屋，并要求原告將房屋轉(zhuǎn)讓給自己。原告基于親情考慮，隨即同意但表示需要開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)可，200 年 月 日，三方在 簽字，變更房屋購買方為被告薛乙。200 年 月 日，被告薛乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但是，被告薛乙至今未向原告支付首付及還貸購房款，原告多次要求其支付均未收到效果，無奈之至，惟訴諸貴院，請求依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

此致

北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院

具狀人：

(薛某)

200 年 月 日

第三篇：民事起訴狀(房屋買賣糾紛)

民事起訴狀

原告：，男，漢族，年月日出生，住所地：被告：，男，漢族，成年，住所地：?？谑袃S中里20號。訴訟請求：

一、判令被告將?？谑袃S中里20號房產(chǎn)（證號?？谑蟹繖?quán)證海房字第HK016641號）辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告；

二、判令被告按3000元/月向原告支付違約金（支付至房產(chǎn)變更登記到原告名下之日止，截止2010年10月26日為3000元）；

三、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：

2009年9月26日，原告與孔巖簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定孔巖將其對被告享有的50000元債權(quán)以50000元轉(zhuǎn)讓給原告，被告邢海川在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書中簽字確認(rèn)，并承諾向原告償還債務(wù)，該債權(quán)附屬的?？谑蟹繖?quán)證海房字第HK016641號房產(chǎn)作為抵押物的抵押權(quán)（他項(xiàng)證號：?？谑蟹亢７克值?7032號）依法歸原告享有。同日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告將?？谑袃S中里20號房產(chǎn)（證號?？谑蟹繖?quán)證海房字第HK016641號）轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)款150000元；雙方簽訂協(xié) 1

議后原告向被告支付82000元，雙方辦理房產(chǎn)過戶后原告向被告支付剩余房款68000元；被告應(yīng)于協(xié)議簽訂后一年內(nèi)將房產(chǎn)過戶并交付給原告；協(xié)議規(guī)定被告未按規(guī)定將房產(chǎn)過戶交付給原告的，則按3000元/月向原告支付違約金；協(xié)議還規(guī)定雙方的其他權(quán)利義務(wù)。2010年9月27日，原告依約向被告支付購房款82000元。但時(shí)至今日，雖經(jīng)原告多次強(qiáng)烈要求被告將房屋辦理過戶并交付給原告，但被告一直強(qiáng)行占用居住至今，拒不將房屋過戶并交付給原告。因此，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。

綜上所述，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，根據(jù)《民事訴訟法》及相關(guān)法律規(guī)定，特向貴院提起訴訟，請求人民法院判如所請。

此致

?？谑旋埲A區(qū)人民法院

具狀人：

2010年10月26日

第四篇：2018教育學(xué)考研專業(yè)綜合問題答疑

2018教育學(xué)考研專業(yè)綜合問題答疑

感謝凱程考研李老師對本文做出的重要貢獻(xiàn)

天行健，君子以自強(qiáng)不息；地勢坤，君子以厚德載物。考研需要一個(gè)詳細(xì)周全的計(jì)劃來幫助大家完成考研大業(yè)！很多考研新生都不明白如何去復(fù)習(xí)，或者盡管付出了努力，但是方法技巧不夠科學(xué)，或者信息來源不夠充足?，F(xiàn)凱程教育為考研考生帶來重要備考信息點(diǎn)撥。

本人本科教育學(xué)，即將錄到教育學(xué)原理專業(yè)。經(jīng)歷了本科四年教育學(xué)學(xué)習(xí)，拼成績，保研失敗，找工作，重新考研以及調(diào)劑。從考上以后一直有很多學(xué)弟學(xué)妹問我關(guān)于是否要考教育學(xué)，以后有什么工作，怎么備考，跨專業(yè)容易不容易等等問題.鑒于本人經(jīng)歷確實(shí)比較豐富，今天總結(jié)出一個(gè)掃盲貼，希望對學(xué)弟學(xué)妹們有所幫助。

今天說一個(gè)最關(guān)健的問題，為什么要考教育學(xué)。到目前為止咨詢我的人幾乎都是同一個(gè)目的，想在就業(yè)時(shí)候有點(diǎn)優(yōu)勢?？墒俏乙o大部分人潑點(diǎn)冷水了。

一、教育學(xué)畢業(yè)想到初中高中當(dāng)老師的話，屬于不合格學(xué)歷。

大家可以去招聘會(huì)和教師招聘考試的要求上看看。根據(jù)我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，雖然不同的學(xué)校的條件不同，他們大多數(shù)都有一個(gè)原則，就是收有學(xué)科的學(xué)生。比如招中文專業(yè)，數(shù)學(xué)專業(yè)，英語專業(yè)，物理專業(yè)等等的畢業(yè)生。如果是好一點(diǎn)的學(xué)校，要求這些專業(yè)的師范生，如果是差一點(diǎn)的學(xué)校，要求不是師范生，但是有教師資格證也可以。如果是再好一點(diǎn)的學(xué)校，要求211或985，或教育部直屬師范院校的本科或者碩士畢業(yè)生。但是他們的要求都是，有學(xué)科。有的學(xué)校要求，本科是某學(xué)科，或者碩士是某學(xué)科，或者本科碩士都必須是某學(xué)科。也就是說，最好的高中的要求是，985教育部師范類高校本科碩士同專業(yè)的有學(xué)科的師范類碩士（這個(gè)屬于神級）。但是沒有任何一所高中招教師的要求是，教育學(xué)。

所以說，如果你是跟師范完全不沾邊的專業(yè)比如市場營銷之類，因?yàn)榻逃龑W(xué)是統(tǒng)考就看那么幾本書好考而且想當(dāng)老師來讀教育學(xué)的，請慎重。

二、教育學(xué)是一門有悠久歷史和遠(yuǎn)大前程的學(xué)術(shù)性很強(qiáng)很強(qiáng)的學(xué)科，它的內(nèi)容并不止統(tǒng)考規(guī)定的幾本書，而且一入侯門深似海。

很多學(xué)弟學(xué)妹跟我說，只要能考上碩士，不現(xiàn)在就業(yè)還能混個(gè)學(xué)歷就行，所以選了個(gè)看書本書就有學(xué)念的教育學(xué)。不錯(cuò)，如果你能把大綱解析完全背下來，我可以保證你初試可以過，如果不是特別好的學(xué)校復(fù)試也幾乎沒問題。但是你的問題是，從此要和教育學(xué)為伴，你真的準(zhǔn)備好了嗎？教育學(xué)從來不是一個(gè)收容站，讓你可以混畢業(yè)。

教育學(xué)和心理學(xué)有天然的聯(lián)系，心理學(xué)的基礎(chǔ)和生理學(xué)的基礎(chǔ)都是必要的，根基不牢學(xué)起來會(huì)十分痛苦。背書僅僅能讓你考上（假如你非常能死背的話），但是你將面臨的是不知所云的課程和論文，專業(yè)書。如果基礎(chǔ)不牢，三年研究生下來依然不知道自己在學(xué)什么的人大有人在。這個(gè)時(shí)候你可能會(huì)想，還不如不學(xué)。教育學(xué)的老師有的文學(xué)基礎(chǔ)和中西方文化傳統(tǒng)扎實(shí)，有的有心理學(xué)和生理學(xué)背景，有的重社會(huì)學(xué)研究方法，有的對哲學(xué)有深入研究。泰羅的管理學(xué)理論，斯賓塞的社會(huì)學(xué)，佛洛依德的心理學(xué)，甚至現(xiàn)代SPSS軟件的應(yīng)用，數(shù)據(jù)處理，卡方檢驗(yàn)，這些都是基礎(chǔ)知識(shí)，如果你只是想混個(gè)學(xué)歷，那么你可能會(huì)非常痛苦。而最痛苦的事情莫過于，學(xué)完這些，幾乎對就業(yè)沒有任何幫助，如果你不想考博的話。

清楚了嗎？教育學(xué)的“好考”，是有原因的，它的難處在后頭。

從古至今，人文學(xué)科的學(xué)習(xí)就是要付出非常大的機(jī)會(huì)成本的。人文學(xué)科更像是人類的一種裝飾品，而不大是吃飯的家伙。那有人要問了，學(xué)教育學(xué)出來之后能干什么？從理論上說，可以做教育研究者，為教育的進(jìn)步做一些實(shí)際上的調(diào)查研究通過結(jié)果來促進(jìn)教育的發(fā)展。也就是說，教育學(xué)不是培養(yǎng)一線老師的，它是培養(yǎng)政策制定者，教育活動(dòng)的監(jiān)督者和領(lǐng)導(dǎo)者的。從理論上說它對口的工作應(yīng)該是，教育政策研究員，教育方法研究者，學(xué)生輔導(dǎo)員，學(xué)校負(fù)責(zé)教學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)，教育咨詢師等等?？墒鞘聦?shí)的情況大家也知道，沒有哪所學(xué)校會(huì)在招聘會(huì)上招聘校長和年級主任。

校長和年級主任都是從一線教師做起來的。所以從一定意義上來講，教育學(xué)應(yīng)該是個(gè)進(jìn)修的專業(yè)（如果單從就業(yè)的指向來講）。一個(gè)人如果原本是英語教師，現(xiàn)在是年級主任，想去學(xué)學(xué)教育的管理方法，來學(xué)教育學(xué)的碩士，沒問題。如果原本是教師，想到教育局做教研員，考個(gè)教育部門的公務(wù)員，對口。如果本碩士都是教育學(xué)，直接想進(jìn)教育局，那要看你畢業(yè)那年教育局招不招人，家里有沒有關(guān)系等等。

事實(shí)上教育學(xué)本科生和研究生的就業(yè)是怎樣的呢？ 以我身邊的同學(xué)朋友為例，大概有這樣幾種： 1．學(xué)前教育專業(yè)，進(jìn)幼兒園，因?yàn)橛變簣@本科的老師很少，所以他們的待遇相對很好，有編制，很受尊敬。但是，非常難轉(zhuǎn)行，要有一輩子干幼師的勇氣。

2．特殊教育專業(yè)，基本有工作，很多也是有編制，待遇看當(dāng)?shù)氐那闆r而定，但是，非常難轉(zhuǎn)行，要有一輩子做特教的勇氣。

3．想進(jìn)中學(xué)，前邊說過了教育學(xué)屬于不合格學(xué)歷，那怎么辦？降低門檻，如果是同一所學(xué)校同學(xué)歷的人進(jìn)公立的話，他進(jìn)私立（部分私立學(xué)校不限專業(yè)），同等情況在城市有編制的話，他進(jìn)縣級市地級市。（一些地級市也只要求師范不要求專業(yè)，或者要求專業(yè)和教育相關(guān)），這又涉及一個(gè)問題。比如一個(gè)教英語的教育學(xué)專業(yè)老師，和很多英語專業(yè)的老師一起教英語會(huì)有多少力不從心？你的教育學(xué)知識(shí)的用處大多在帶班或者當(dāng)上年級領(lǐng)導(dǎo)之后才有用。

4．進(jìn)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，比如高中英語一對一教師，也是人家不限專業(yè)，而且不要求教師資格，但是你的同事同樣也是各種專業(yè)（比如給排水專業(yè)），大家一起研究教英語的話，永遠(yuǎn)屬于體制外，和公立學(xué)校的老師相比永遠(yuǎn)像走私的??我沒有其它意思，我本人在培訓(xùn)機(jī)構(gòu)做過，我非常熱愛我的崗位，而且親見很多憑借自己努力課程異常精彩贏得金錢和社會(huì)尊重的人。但是這是另一個(gè)話題了，如果你考研的目的是進(jìn)到學(xué)校這個(gè)圈子，這種崗位確實(shí)屬于圍城外的。

5．進(jìn)各種企業(yè)事業(yè)單位，憑借自己的各種能力和各種社會(huì)關(guān)系找到一個(gè)工作。總而言之教育學(xué)給他帶來的只是一個(gè)本科或者碩士的學(xué)歷。

什么樣的人適合考教育學(xué)呢？

1．對教育學(xué)單純熱愛，想考博并且做研究在大學(xué)做老師。

2．本科有專業(yè)或者特長（比如本人的特長就是英語），本科已經(jīng)是中文專業(yè)，去讀個(gè)課程與教學(xué)論語文，好進(jìn)到師范的圈子，以后教中文這類。

3．想在各級各類學(xué)校中當(dāng)輔導(dǎo)員。職業(yè)學(xué)校導(dǎo)員，大學(xué)導(dǎo)員并且往上發(fā)展為領(lǐng)導(dǎo)，或者想進(jìn)教育局之類的部門做公務(wù)員。這類人要是黨員或者在校期間成為黨員，要有一定社會(huì)關(guān)系基礎(chǔ)（教育局不是每年都招人的，而且一個(gè)名額會(huì)有海水一樣的人搶）。

4．各種原因只要讀研就行，比如他女朋友在這個(gè)學(xué)校而且這個(gè)學(xué)校教育學(xué)好考，就業(yè)的事以后再說。

可能有人會(huì)說，教育學(xué)太灰暗了，完全沒前途。我想給教育學(xué)稍微正一正名。教育學(xué)本身從1632年至今都是以一種用理論治病救人的方式存在的。只是現(xiàn)在很多考生誤以為它是一個(gè)能用來做能編制教師的跳板的工具了。它本身就像哲學(xué)一樣，在學(xué)習(xí)之前，學(xué)者有必要知道這不是能吃飯的面包。教育學(xué)無辜。再者能為師然后能為長，能為長然后能為君。教育學(xué)吸引有大志的人的加入。我相信有很多學(xué)科都有它的特點(diǎn)但是很多學(xué)生在不了解的情況下就根據(jù)自己的理解隨便填了一個(gè)專業(yè)，以至于有人說現(xiàn)在挨的累都是填志愿時(shí)候腦子進(jìn)的水，教育學(xué)并不是孤例。錢鐘書說理科學(xué)生瞧不起文科學(xué)生，外國語文系學(xué)生瞧不起中國文學(xué)系學(xué)生，中國文學(xué)系學(xué)生瞧不起哲學(xué)系學(xué)生，哲學(xué)系學(xué)生瞧不起社會(huì)學(xué)系學(xué)生，社會(huì)學(xué)系學(xué)生瞧不起教育系學(xué)生，教育系學(xué)生沒有誰可以給他們瞧不起了，只能瞧不起本系的先生。（《圍城》）試問有多少學(xué)科都有自己的局限和無奈，選專業(yè)主要看你要什么，要工作的話，可能實(shí)用性學(xué)科更加適合。

第五篇：馬克思主義問題答疑

問題1：以中國為例，在改革開放之前，直至上溯到遠(yuǎn)古時(shí)期，由于社會(huì)生產(chǎn)方式的落后，勞動(dòng)力一直處于需大于求的狀態(tài)，所以人們普遍認(rèn)為人越多越好，并且以多子多孫為福，甚至歷史學(xué)家往往以人口數(shù)量的變化判斷一個(gè)國家國力的增減。而改革開放之初，由于我國人口眾多，為社會(huì)提供了充足的勞動(dòng)力，所以人口紅利極大地促進(jìn)了社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。然而，很快我們就開始面臨人口眾多與人均資源不足的矛盾，然后人們就開始意識(shí)到要控制人口數(shù)量，實(shí)行計(jì)劃生育。這是由于真理的相對性，可是真理同時(shí)又具有客觀性、一元性（一位教皇也說，真理只有一個(gè)）。我的問題是：真理具有時(shí)效性嗎？還是只有其相對性具有時(shí)效性而絕對性沒有呢？應(yīng)該如何理解真理的相對性與唯一性的辯證關(guān)系？

社會(huì)存在決定社會(huì)意識(shí)。

農(nóng)業(yè)社會(huì)的農(nóng)耕文明的生產(chǎn)方式，以家庭為單元，整體的人口基數(shù)不高，因而人口增加導(dǎo)致的邊際效益就很高，但是資源是有限的，土壤自身的肥力是有限的，科技的發(fā)展可以用較少的人實(shí)現(xiàn)更高的生產(chǎn)效能，因而人口紅利逐漸消失，從這點(diǎn)上說，傳統(tǒng)的農(nóng)耕文明可能會(huì)產(chǎn)生“多子多?！钡囊庾R(shí)，這可以理解為社會(huì)存在決定社會(huì)意識(shí)。

如何理解真理的一元性？

真理的一元性是指，就某個(gè)確定的問題和對象而言，真理只能有一個(gè)，即與客觀事物及其規(guī)律相符合的客觀真理。這個(gè)命題是針對真理的多元論的，真理多元論認(rèn)為，對待同一個(gè)對象可以有多種認(rèn)識(shí)結(jié)論同時(shí)并存，這些結(jié)論都是真理，不存在誰對誰錯(cuò)的問題。因而就取消了真理與謬誤的界限，想象一下，如果在某個(gè)土地廣袤而人口稀少的古代農(nóng)耕國家，一方面是“多子多?！保硪环矫媸恰吧僮佣喔！?，二者都是真理，這可能嗎？福如果界定為民富國強(qiáng)的話，是唯一的標(biāo)準(zhǔn)，那么其中必有一個(gè)是真理另一個(gè)是謬誤。其實(shí)真理的一元性主要是相對于多元性的一種確定的主張，即在一定的時(shí)間檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)是那當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)踐，這個(gè)實(shí)踐是唯一的，結(jié)果只能證明“多子”還是“少子”。

如何理解真理絕對性與相對的統(tǒng)一？

所謂絕對性有兩層含義：一是任何真理都標(biāo)志著主觀與客觀的相符，認(rèn)識(shí)是多子多福，而客觀是農(nóng)耕文明的所有地廣人稀的國家都實(shí)現(xiàn)了人口紅利。二是人類認(rèn)識(shí)按其本性來說，能夠正確認(rèn)識(shí)無限發(fā)展著的物質(zhì)世界，認(rèn)識(shí)每前進(jìn)一步，都是對無限發(fā)展著的物質(zhì)世界的接近，這一點(diǎn)也是絕對的，無條件的。這點(diǎn)很有意思，實(shí)際上在認(rèn)識(shí)到真理相對性后的一個(gè)反思與確認(rèn)，即使真理具有相對性，但是每次真理的獲得都是人類接近物質(zhì)世界向前邁進(jìn)了一步，這點(diǎn)認(rèn)同射出去的箭矢一樣是絕對的。

怎樣理解真理的相對性，不完全是時(shí)效的問題，時(shí)效好像是某種藥品保質(zhì)期，超過保質(zhì)期的藥因?yàn)闀r(shí)間過了就無效了。真理的相對性不是時(shí)間長短的問題，而是時(shí)間夠長后，人們自身認(rèn)識(shí)的深度、廣度、擁有的知識(shí)和認(rèn)識(shí)能力的變化產(chǎn)生了新的對客觀世界的描述和理解，這些新的理解超越了原有的真理，而成為新的真理?！岸嘧佣喔！辈皇怯行谶^了，而是因?yàn)槿丝谫Y源的關(guān)系隨著人口增加改變了，是因?yàn)樾碌纳a(chǎn)方式工業(yè)文明出現(xiàn)了。為什么會(huì)這樣？因?yàn)?，人們對客觀世界及其發(fā)展規(guī)律的正確認(rèn)識(shí)總是有局限的，不完全的。第一，世界上永遠(yuǎn)有未被認(rèn)識(shí)的東西，我們的認(rèn)識(shí)叢有待擴(kuò)展；第二，從特定事物或現(xiàn)象來看，對事物反映的深度總是有限的，具有近似的性質(zhì)。所以真理的絕對性是強(qiáng)調(diào)真理與謬誤的對立的確定性和人類不斷提升認(rèn)知能力的確定性。真理的相對性是指真理是人類認(rèn)識(shí)的結(jié)果，而認(rèn)識(shí)永遠(yuǎn)是有限的。在農(nóng)耕文明的生產(chǎn)方式中，人們認(rèn)識(shí)到“多子多福”，但是到了人口紅利消失時(shí)，“多子多?！北煌品?，但是不是成為某種徹底的“謬誤”，而是人們增加了一個(gè)前提——“地廣人稀，才能多子多?！保辉谛碌墓I(yè)文明的生產(chǎn)方式產(chǎn)生后，人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)的到福關(guān)鍵在科技含量，人口不是決定性因素了。所以，真理的絕對性和相對性不是同一層面上，而是真理的兩種不同的屬性和方面。

問題2：貨幣為什么是商品？ 食品工業(yè)（C:V=70:30)為什么比機(jī)械工業(yè)（C:V=90:10)利潤高？

首先，貨幣為什么是商品？關(guān)鍵是馬克思的貨幣論是從貨幣起源來界定貨幣的本質(zhì)的。從貨幣起源的分析中可以看出，貨幣原本是簡單隨意的等價(jià)物（羊，斧頭等）到固定充當(dāng)一般等價(jià)物（金銀）的過程中，貨幣首先是商品，具有商品的共性，都是用于交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。如果貨幣沒有商品的共性，即具有價(jià)值和使用價(jià)值，那么就不可能在交換過程中被分離出來充當(dāng)一般等價(jià)物。但是貨幣又和普通商品不同，作為一般等價(jià)物，它具有兩個(gè)基本特征：一是貨幣是表現(xiàn)商品價(jià)值的材料，可以將商品價(jià)值表現(xiàn)為一定量的貨幣量。二是貨幣具有直接同所有商品相交換的能力。貨幣是人們普遍接受的一種商品，是財(cái)富的代表，擁有它就意味著能夠去換取各種使用價(jià)值。因此，價(jià)值尺度和流通手段的統(tǒng)一是貨幣的本質(zhì)屬性。

其次，關(guān)于食品工業(yè)與機(jī)械工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成與利潤率的關(guān)系。關(guān)鍵是馬克思的平均利潤率理論。馬克思認(rèn)為，在資本主義經(jīng)濟(jì)中，如果各生產(chǎn)部門的剩余價(jià)值率一致，資本有機(jī)構(gòu)成的不同，就會(huì)導(dǎo)致各生產(chǎn)部門所創(chuàng)造的剩余價(jià)值也不相同，從而具有不同的利潤率水平。那些資本有機(jī)構(gòu)成高的部門，由于可變資本比重相對較小，創(chuàng)造的剩余價(jià)值量也就較少，這一部門的利潤率也就低（如同機(jī)械工業(yè)）。而資本有機(jī)構(gòu)成低的部門由于其可變資本比得相對較高，可以創(chuàng)造更多的剩余價(jià)值，其利潤就會(huì)高一些（如食品工業(yè)）。也就是說，同量的資本，由于投在不同的生產(chǎn)部門就有不同的利潤率，從而獲得數(shù)量不等的利潤。對資本家來說，他要求同量的資本獲得等量利潤，這就要求利潤率趨于平均化，形成平均利潤。

平均利潤的形成是部門之間競爭的結(jié)果。部門之間的競爭是指不同生產(chǎn)部門的資本家為爭奪有利的投姿場所而展開的競爭。競爭的結(jié)果是使各個(gè)部門之間原本不一致的利潤率趨于一致，從而形成平均利潤率。因此，部門之間的競爭過程就是平均利潤率的形成過程。平均利潤率是通過資本在部門之間轉(zhuǎn)移的方式形成的。資本家為了獲得更多的利潤，就會(huì)把資本從利潤率低的部門撤出，轉(zhuǎn)移到利潤率高的部門。通過資本的轉(zhuǎn)移，那些利潤率最高的部門，資本數(shù)量增加，生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大；那些利潤率低的部門，資本數(shù)量減少，生產(chǎn)規(guī)?？s小。這種資本的轉(zhuǎn)移和投入，會(huì)引起各部門供求關(guān)系及商品價(jià)格的變動(dòng)，在市場需求不變的情況下，利潤率高的那些商品供給增加，會(huì)導(dǎo)致供過于求，從而商品價(jià)格下降，利潤率也隨之下降；而利潤率低的部門情況正好相反，由于資本的向外轉(zhuǎn)移，商品供給減少，會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，從而商品價(jià)格上來，利潤率也隨之上升。資本的這種轉(zhuǎn)移以及由此引起的利潤率的變動(dòng)，一直要持續(xù)到各部門的利潤率大致相等時(shí)才會(huì)停止。因此，平均利潤率是社會(huì)各個(gè)生產(chǎn)部門不同利潤率的平均數(shù)，即剩余價(jià)值總量與社會(huì)總資本的比率。

平均利潤率的形成過程，反映了各生產(chǎn)部門資本家重新瓜分剩余價(jià)值的過程。各個(gè)生產(chǎn)部門的資本家按照平均利潤率所獲得的利潤，就是平均利潤。平均利潤形成后，等量資本取得等量利潤，似乎利潤量完全取決于資本量，利潤完全是資本的產(chǎn)物。這就完全歪曲了利潤的本質(zhì)和來源。馬克思的平均利潤學(xué)說，說明平均利潤仍是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式。平均利潤只是各部門資本家通過部門間的競爭，對雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值重新分配的結(jié)果。