第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

林蔭大院

調(diào)查人員：學(xué)號(hào)： 班級(jí)： 成績：

市場調(diào)研報(bào)告 調(diào)查時(shí)間：2016年6月25日 調(diào)查對象：林蔭大院 調(diào)查方式：網(wǎng)上調(diào)查 調(diào)查內(nèi)容：

一、項(xiàng)目概況

（一）樓盤簡介

50萬方林蔭王國，濃郁、恢弘，鋪展如畫。林蔭大院位于石家莊新華區(qū)，鄰近風(fēng)景如畫的水上公園。項(xiàng)目周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。林蔭大院總用地面積約14.16萬平米，總建筑面積約50萬平米，其中住宅總建筑面積約40萬平米，容積率約3.15，總戶數(shù)約2900戶，規(guī)劃由住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房組成。林蔭大院不僅僅是單純的住宅，它與其他三個(gè)區(qū)塊共同構(gòu)筑成集居住、辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、酒店為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設(shè)施先進(jìn)的城市綜合體，暢享林蔭大院15萬平米商業(yè)區(qū)配套。居住在此，居者能享受到大盤所帶來的周全而舒適的生活系統(tǒng)、完善的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)以及源源不斷的活力。

（二）開發(fā)商簡介

廣廈控股集團(tuán)有限公司（簡稱“廣廈控股”）是在中國改革開放大潮中成長發(fā)展起來的大型現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，公司下轄建設(shè)、房產(chǎn)、能源三大直屬集團(tuán)和上海明凱等區(qū)域集團(tuán)，主要經(jīng)營范圍涉及建筑、房地產(chǎn)、能源、金融、制造、教育、醫(yī)療、傳媒、賓館、旅游等領(lǐng)域，下轄的浙江廣廈股份有限公司是國家建設(shè)部推薦的全國建筑業(yè)首家上市公司。

公司現(xiàn)有成員企業(yè)100多家，員工總數(shù)超過10萬，企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)270億元，是浙江省人民政府重點(diǎn)培育的26家大型企業(yè)之一，被浙江省工商局、浙江省民營企業(yè)發(fā)展聯(lián)合會(huì)認(rèn)定為“浙江省轉(zhuǎn)型升級(jí)引領(lǐng)示范企業(yè)”。2011年，廣廈控股全年共完成總產(chǎn)值710億元，位列浙江省“十大領(lǐng)軍企業(yè)”第二位、浙江民營企業(yè)百強(qiáng)榜第三位、中國民營企業(yè)500強(qiáng)第十位，中國企業(yè)500強(qiáng)第138位，公司全年創(chuàng)利稅46億元。

廣廈控股積極投身社會(huì)公益、慈善事業(yè)，回報(bào)社會(huì)。造公園、辦大學(xué)、建醫(yī)院、設(shè)立慈善基金、投資希望小學(xué)??近年來，公司累計(jì)捐助、投資社會(huì)公益事業(yè)、慈善事業(yè)超過10億元，2005、2006、2007年連續(xù)三屆被授予“中國優(yōu)秀企業(yè)公民”稱號(hào)，并為2009年“浙商社會(huì)責(zé)任大獎(jiǎng)”和“中華慈善突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”獲得者。

2010年，廣廈控股集團(tuán)從全國戰(zhàn)略布局考慮，為全面進(jìn)軍華北市場，在華北區(qū)域打造“第二廣廈”，投資成立了注冊資金一億元人民幣的河北兆翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

河北兆翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取現(xiàn)代企業(yè)管理模式，以董事會(huì)為核心決策層，經(jīng)理為直接經(jīng)營層，構(gòu)筑了一個(gè)精簡高效的組織框架。公司現(xiàn)有在職員工96人，擁有各類經(jīng)濟(jì)、技術(shù)職稱人員60余人。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、營銷部、總工辦、開發(fā)部、預(yù)決算部、材料部8個(gè)部門，構(gòu)成了一支技術(shù)專業(yè)、團(tuán)結(jié)合作、開拓上進(jìn)的優(yōu)秀隊(duì)伍，充分保證公司的專業(yè)水準(zhǔn)和創(chuàng)新能力，以科學(xué)的經(jīng)營管理，保障公司長期穩(wěn)定地發(fā)展。

目前公司開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目為 “北焦村城中改造”項(xiàng)目。該項(xiàng)目總占地面積約317畝，總建筑面積約97萬平方米，總投資額約80億，是集居住、辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、酒店等多功能的綜合建筑群體，其中商品住宅部分為“林蔭大院”。

“林蔭大院”位于石家莊新華區(qū)核心位置，鄰近風(fēng)景如畫的水上公園，居住氛圍濃郁，攬盡地帶繁華。項(xiàng)目周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。

林蔭大院總用地面積約14.16萬㎡，總建筑面積約50萬㎡，其中住宅總建筑面積約40萬㎡，容積率約3.15，總戶數(shù)約2900戶，規(guī)劃由住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房組成。林蔭大院不僅僅是單純的住宅，它與其他三個(gè)區(qū)塊共同構(gòu)筑成集居住、辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、酒店為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設(shè)施先進(jìn)的城市綜合體，暢享林蔭大院15萬㎡商業(yè)區(qū)配套。居住在此，居者能享受到大盤所帶來的周全而舒適的生活系統(tǒng)、完善的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)以及源源不斷的活力。

公司目前擁有高級(jí)工程師，工程師，預(yù)算師，注冊會(huì)計(jì)師等專業(yè)技術(shù)人員，專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。同時(shí)公司重點(diǎn)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，高薪在全國誠聘英才，愿有才之士加入我們的集體，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。

（三）配套信息

物業(yè)公司：浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司石家莊分公司

物業(yè)費(fèi)：2.5元/平米.月

車位：住宅車位配比1：0.8，地下兩層；商業(yè)車位820個(gè)左右

周邊配套：教育配套：合作路小學(xué)、西苑小學(xué)、機(jī)場路小學(xué)、北焦小學(xué)、石家莊市第二十八中學(xué)

醫(yī)療配套：河北省人民醫(yī)院、河北省醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院

商業(yè)配套：北國超市中華店、北國超市益元店、家樂福保龍倉中華北店、北站菜市場、朝陽路菜市場

休閑配套：水上公園、中山公園、石太公園

周邊銀行：中國銀行和平路支行、河北銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行北站支行、中國銀行機(jī)場路支行、中國工商銀行泰華支行、中國交通銀行和平路支行

內(nèi)部配套：教育配套：21班雙語國際幼兒園

商業(yè)配套：15萬平米商業(yè)區(qū)、精品商業(yè)長廊

學(xué)校：石家莊市第二十八中學(xué)

建材設(shè)備：門窗：三菱門、德施曼安全門鎖、亞鋁斷橋鋁合金窗架

涂料：STO產(chǎn)品中的“蝶彩花崗巖涂料”

五金：堅(jiān)朗五金

墻體飾面：水包水花崗巖飾面

供暖：市政集中供暖、地暖

供水：市政

供電：市政

二、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析

（一）宏觀營銷環(huán)境分析

1、人口環(huán)境

石家莊，簡稱“石”，河北省會(huì)，地處河北省西南部，舊稱石門。石家莊轄區(qū)總面積15848平方公里，市區(qū)面積2206平方公里。石家莊市總?cè)丝?007.11萬人。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2012年，石家莊市石家莊市生產(chǎn)總值4500.2億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值1800.2億元，石家莊開元環(huán)球中心規(guī)模以上工業(yè)利稅829.8億元，規(guī)模以上工業(yè)利潤558.6億元，固定資產(chǎn)投資3673.3億元，全部財(cái)政收入573.2億元，公共財(cái)政預(yù)算收入272.3億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額1894.8億元。金融機(jī)構(gòu)月末存款余額7640.7億元，儲(chǔ)蓄存款余額3735.5億元，金融機(jī)構(gòu)月末貸款余額3995.1億元，市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)102.8%。

2013年，石家莊城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到2.5萬元和1萬元，分別增長9.5%、12%。計(jì)生家庭幫扶和流動(dòng)人口計(jì)生基本公共服務(wù)均等化被確定為中國試點(diǎn)城市。2013年11月27日，福布斯中文版發(fā)布2013年中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜。福布斯中文版發(fā)布2013年中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜，石家莊市入選福布斯最佳商業(yè)城市百強(qiáng)，排名39位，位列河北省第一。

因此對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)而言，蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力

（二）微觀營銷環(huán)境分析

1、企業(yè)自身

林蔭大院位于石家莊新華區(qū)泰華街與和平西路交匯處西北角，總占地面積約14.16萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。

林蔭大院住宅總建筑面積約40萬平方米，容積率約為3.15，總戶數(shù)約為2900戶。

林蔭大院包括住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房，是集居住、辦公、商業(yè)購物為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設(shè)施先進(jìn)的城市綜合體。

林蔭大院商業(yè)是林蔭大道，由3.6萬平方米的林蔭坊街鋪和14萬平米歡樂城兩部分組成，林蔭坊地處泰華街以西，規(guī)劃中的市莊路兩側(cè)。

林蔭大院鄰近水上公園，周邊環(huán)境較好。林蔭大院周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。

林蔭大院主力戶型面積區(qū)間為90-230平方米，二室、三室、四室、五室等多元空間可供選擇。

林蔭大院一期產(chǎn)品戶型面積區(qū)間90-140平方米，以二室、三室為主，多款創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)可滿足主流客群的不同需求。

2、市場營銷分析

為什么中國人愛買房？這個(gè)問題困擾我很久了，但有人總結(jié)了中國女性喜歡買房的幾大原因，總結(jié)如下：第一，中國現(xiàn)有的生活環(huán)境越來越缺乏安全感，大大刺激了女性的自我保護(hù)主義，唯有房子才能帶來安全感和踏踏實(shí)實(shí)的感覺；第二，他認(rèn)為婚姻是以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的，光有愛情是當(dāng)不了面包的，有錢有房才是擇偶的標(biāo)準(zhǔn)；第三，他覺得女性普遍認(rèn)為房子比男人更誠實(shí)單純，而且不需要花費(fèi)過多的精力；第四，女性認(rèn)為房子比男人更有報(bào)紙和增值的效果?？偟膩碚f，中國女性買房子還是缺乏安全感。因此，中國女性喜好買房演變成一個(gè)嚴(yán)重的問題： 當(dāng)一個(gè)男孩面臨結(jié)婚時(shí)首先必須買房時(shí)，當(dāng)一個(gè)女人把房子作為婚姻的基礎(chǔ)與保障時(shí)，房價(jià)還有降下來的可能嗎？答案是沒有可能。首先，在過去很少存在無房可住的情況。追溯至多年前，人們的房子多是來自單位分房或者是低價(jià)購買單位的集資房，基本上是人人有房住，姑且不論房子大小?，F(xiàn)在即使是國有企業(yè)和事業(yè)單位也不會(huì)給自己的員工解決房子問題，更不要說一般的單位。其次，房價(jià)增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們工資的增長速度，造成了今日不買房，明日都買不起的局面。所以，中國人都拼著命早日買房，借錢買房，貸款買房，比比皆是。在上海郊區(qū)，有可能今年房價(jià)是7000，明年房價(jià)就是14000。基于經(jīng)驗(yàn)積累，人們當(dāng)然要趕緊買房。即使現(xiàn)在不準(zhǔn)備結(jié)婚不準(zhǔn)備住，但是買著放在那里也是好的，因?yàn)檫^幾年買房就可能要多付幾萬幾十萬。過去人們沒有出現(xiàn)瘋狂買房的局面，就是因?yàn)榉績r(jià)的增速和工資的增速處在同一個(gè)水平上，等幾年買房也沒關(guān)系，如今房價(jià)增速可是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資的增速。最后，中國人多持有“有房才像家”的想法。他們覺得有了房子才有家的樣子，才有家的感覺，才有家的安全感和歸屬感。如果租房住，他們要面對著時(shí)刻要搬出去的風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)刻可能要去找房子的風(fēng)險(xiǎn)。他們不能好好裝修房子，因?yàn)榉孔邮莿e人的。他們不能購置過多的家具和生活用品，因?yàn)榘峒沂莻€(gè)力氣活，也是一個(gè)浩大的工程。同時(shí)，他們也可能面對著親朋好友的質(zhì)疑和復(fù)雜的目光?？偨Y(jié)以上，未來買房熱不會(huì)降下來，買房問題可能越來越嚴(yán)重。所謂的廉租房等解決辦法根本是杯水車薪。所以房價(jià)降不下來，還不如去買一套房的觀念深入人心。

3、銷售渠道 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分應(yīng)用信息傳播方式，如廣告、房地產(chǎn)交易會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供信息，加深本企業(yè)及產(chǎn)品在廣大消費(fèi)者心中的印象，以促使消費(fèi)者對本企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形成偏愛。不同的社會(huì)階層接觸的媒體不同，信息的接收方式也不同。據(jù)廣州一項(xiàng)調(diào)查顯示：文化層次越高，對房地產(chǎn)消費(fèi)的水平和檔次越高，這從某種程度上反映了受教育程度對消費(fèi)購買行為的影。社會(huì)關(guān)系主要指消費(fèi)者個(gè)體與其相對固定的群體之間的關(guān)系，由于群體中各成員對價(jià)值觀、生活習(xí)慣、具體購買行為等都相互受影響，因此又被稱為“參考群體”，在具體的購買行為中往往會(huì)有權(quán)威性的“領(lǐng)袖”，其購買行為直接帶動(dòng)群體中。

三、項(xiàng)目房地產(chǎn)SWOT分析

（一）優(yōu)勢

1、地理位置優(yōu)越，地處石家莊城市北站區(qū)域

2、門戶地位，便利的對外交通

3、土地建設(shè)成本低

4、占地面積大，易形成規(guī)模效應(yīng)

5、廣夏控股集團(tuán)的品牌效應(yīng)

6、區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢良好，不斷增加高消費(fèi)居民

（二）劣勢

1、目前項(xiàng)目長駐人口的缺乏

2、缺乏商業(yè)氣氛

3、市政配套不完善

4、距離城市商務(wù)中心及幾大商圈有較遠(yuǎn)距離

（三）機(jī)會(huì)

1、城市中心往北發(fā)展帶來的機(jī)遇

2、京津冀一體化發(fā)展帶來的契機(jī)

3、區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤少，為爭取地緣性客戶贏得機(jī)會(huì)

4、對舒適購物環(huán)境、娛樂休閑等元素的渴求

5、廣夏集團(tuán)的品牌形象良好

（四）威脅

1、北站區(qū)域有不少的未開發(fā)土地，帶來一定的同區(qū)域競爭

2、進(jìn)入大盤競爭時(shí)代

4、大項(xiàng)目的投入大、周期長

5、項(xiàng)目區(qū)域房價(jià)高，對拉攏客戶造成一定的難度

四、分析結(jié)果

1、開發(fā)商為外地開發(fā)商，是中國廣廈集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依托集團(tuán)，與集團(tuán)各版塊密切協(xié)作，在北京、深圳等大中城市都有開發(fā)項(xiàng)目，公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高。

2、項(xiàng)目規(guī)模大，社區(qū)配套規(guī)劃完整，對高端客群和改善性客群有很大吸引力。

3、交通便利，是城市運(yùn)營綜合體項(xiàng)目，位于石家莊北站北站附近。

4、以現(xiàn)代特色園林構(gòu)建舒適生活之青春版圖，以起伏有致的水系催動(dòng)青春陽光的靈性與動(dòng)力，打造的港子河綠化景觀帶環(huán)繞青年社區(qū)，更為質(zhì)感建筑平添一抹亮麗的柔和線條。

5、借鑒世界一線人居潮流和時(shí)尚，并結(jié)合石家莊本土人居生活方式及習(xí)慣，傾力打造多種超值實(shí)用且美幻多宜戶型，將凝聚林蔭大院的再續(xù)傳奇和你我的感動(dòng)

五、發(fā)展建議

1、結(jié)合外圍因素充分發(fā)揮自身優(yōu)勢是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，本案中地理位置優(yōu)越，周圍社區(qū)配套齊全，而且環(huán)境優(yōu)雅，提高對消費(fèi)者的吸引力度。

2、本案作為大型綜合項(xiàng)目，要增加產(chǎn)品的多元化，在產(chǎn)品定位上走中短-中高端路線，提升產(chǎn)品附加值，這樣無論是在高端消費(fèi)群體還是普通消費(fèi)群體中都會(huì)有市場。

3、結(jié)合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境和歷史人文氣息設(shè)計(jì)獨(dú)特的建筑風(fēng)格和景觀設(shè)計(jì)。

4、在物業(yè)類型方面做多元化配置，高端的服務(wù)理念和一流的服務(wù)質(zhì)量會(huì)得到消費(fèi)者更大的認(rèn)可。

5、業(yè)的包裝推廣能夠提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，更有效的將項(xiàng)目形象更好的展示給大眾，大力度多方面的推廣方式才能擴(kuò)大市場影響力。

石家莊市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者調(diào)查問卷

調(diào)查人員： 學(xué)號(hào)： 班級(jí)：

尊敬的先生/女士： 您好！

為了更好地了解我市（?。┚用褓徺I商品房的真實(shí)意向，配合在校期間的專業(yè)課學(xué)習(xí)，我們特組織了本次調(diào)查，希望能得到您的幫助與支持。調(diào)查采用不記名方式，對您的回答給予保密，僅作為在校期間學(xué)習(xí)的參考資料。

對您的幫助與支持表示衷心感謝！

1、對您的稱謂：

□先生

□女士

2、您購房的主要目的是：

□滿足居住要求

□滿足居住要求

□為父母或子女購房

□其他

3、請問您的職業(yè)是：

□機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部

□企業(yè)管理人員

□個(gè)體戶

□專業(yè)技術(shù)人員

□貿(mào)易

□證券

□建筑業(yè)

□高科技

□學(xué)生

□其他

4、您目前的家庭月總收入是：

□1000-3000

□3000-5000

□5000-8000

□8000-10000

□10000-30000

□30000以上

5、您一般是通過什么途徑與渠道獲得房地產(chǎn)方面的信息：

□報(bào)紙

□戶外廣告/路牌

□電視

□電臺(tái)

□網(wǎng)絡(luò)

□展覽會(huì)

□朋友/親人傳播

□雜志

□其他

6、您購房主要考慮：

□地段

□價(jià)格

□房型

□環(huán)境

□配套

□物業(yè)管理

□據(jù)相關(guān)地點(diǎn)近

7、您購房選擇的房屋種類：

□底層

□高層

□多層

□超高層

8、購買商品房您打算購買什么戶型

□二房一廳

□二房二廳

□三房一廳

□三房二廳

□其他

9、您購房所希望的地段或可接受的地點(diǎn)： □市中心

□縣城

□郊區(qū)

□其他

10、您購房希望相鄰：

□公園綠地

□醫(yī)院

□娛樂場所

□其他

11、您購房可接受車程（從居住地到工作地點(diǎn)）：

□15分鐘以內(nèi)

□15-30分鐘

□30-45分鐘

□無所謂

12、您能接受的房屋單價(jià)：

□2900-4899元/平方米

□4900-6899元/平方米

□6900元以上/平方米

13、在以下建筑風(fēng)格中，憑您的感覺，選擇一種您較歡的風(fēng)格： □歐陸古典式

□現(xiàn)代簡潔式

□現(xiàn)代歐式

□其他

14、您比較傾向的購房付款方式是：

□用家庭儲(chǔ)蓄一次性付款

□住房公積金貸款

□向銀行按揭貸款

□向親戚朋友借款后一次性付款

15、您最關(guān)注小區(qū)內(nèi)的公眾設(shè)施：

□體育

□娛樂

□休閑

□教育

□藝術(shù)

□文化 □其他

16、您希望住層每層的住戶是：

□一戶

□兩戶

□三到四戶

□六到八戶

□無所謂

非常感謝您對此次調(diào)查的大力支持！

第二篇：長治房地產(chǎn)可行性項(xiàng)目報(bào)告調(diào)查報(bào)告

長治實(shí)業(yè)分公司 “星辰房產(chǎn)”購置房產(chǎn) 調(diào) 查 報(bào) 告

學(xué)院

專業(yè)

班級(jí)

姓名

學(xué)號(hào) 指導(dǎo)老師

職稱 信息學(xué)院 國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易 2006級(jí)066班 張 夢 玨 2006154313 張 建 華 副 教 授

2009年9月15日

長治實(shí)業(yè)分公司“星辰房產(chǎn)”購置項(xiàng)目

調(diào) 查 報(bào) 告

一、調(diào)查背景

房地產(chǎn)經(jīng)營投資是指投資者以開發(fā)買賣或租賃房地產(chǎn)等形式，進(jìn)行的營利性商業(yè)活動(dòng)。出于促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，該市雖然很多有賓館、酒店、商業(yè)用樓，但是在普通辦公、寫字樓的數(shù)量上還有所欠缺，對于滿足市民物質(zhì)文化生活的需要，增加社會(huì)財(cái)富，緩解就業(yè)壓力都有所幫助。更能夠增加公司的收入，符合多方面的利益完成。

投資項(xiàng)目星辰房產(chǎn)原為建鑫公司(化名)的不動(dòng)產(chǎn)，因貸款向長治市商業(yè)銀行進(jìn)行抵押，后被抵押還款過戶與該銀行名下。實(shí)業(yè)公司因?yàn)樯孀惴康禺a(chǎn)的投資，首先以租賃為嘗試，在合同中擁有優(yōu)先購買權(quán)?，F(xiàn)考慮購置該房產(chǎn)，盤活社會(huì)中的不良資產(chǎn)，增加社會(huì)財(cái)富，符合可持續(xù)發(fā)展的要求。

為確證決策的科學(xué)性，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，筆者隨同公司有關(guān)人員進(jìn)行了本次調(diào)查。

二、調(diào)查內(nèi)容

本次調(diào)查主要是對公司的背景信息、長治市的市場現(xiàn)狀，以及盈利模式，有關(guān)政策和建議等方面的情況進(jìn)行調(diào)查。

三 調(diào)查說明

筆者于2009年7月4日至7月17日赴長治物業(yè)管理有限公司長治實(shí)業(yè)分公司進(jìn)行了為期約兩周的實(shí)地調(diào)查，調(diào)查過程中采用了收集資料，觀察記錄，還有問詢負(fù)責(zé)人的方法。

四 調(diào)查結(jié)果

1山西省長治市實(shí)業(yè)分公司項(xiàng)目的基本情況

山西省長治市實(shí)業(yè)分公司擬投資購置星辰房產(chǎn)(化名)，實(shí)業(yè)公司主要以物業(yè)管理為主，靠服務(wù)行業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)利益。

山西省長治市實(shí)業(yè)分公司所屬長治物業(yè)管理有限公司，總公司成立于1995年6月，注冊資金600萬元，是具有國家物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。公司主要為別墅、寫字樓、商業(yè)樓宇、普通住宅、服務(wù)式公寓、大專院校、工業(yè)園區(qū)等提供物業(yè)管理服務(wù)及

其物業(yè)管理顧問服務(wù)。其下屬長治實(shí)業(yè)公公司成立于1997年，現(xiàn)有員工50人，主要經(jīng)營物業(yè)管理，以服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)利益。2009年年經(jīng)營收入50萬。房地產(chǎn)投資購置背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

長治市在山西省東南部，新興工業(yè)城市，為晉東南要沖。去年全市生產(chǎn)總值775.3億元，比上年增長10.0%；人均生產(chǎn)總值23558元，增長9.5%；全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入177.9億元；去年全年商品房銷售額29.3億元，增長130.6%。

星辰房產(chǎn)（化名）位于長治市城西北街，是國有房產(chǎn)。北邊湖南各色小吃店，南鄰國稅賓館，東鄰中國人民保險(xiǎn)公司花苑住宅區(qū)，文化館、購物中心、汽車站交通便利。市政府有意向北發(fā)展工商業(yè)，屆時(shí)會(huì)有一定的發(fā)展空間，且價(jià)格也會(huì)有所提升。

商業(yè)用房的需求狀況與消費(fèi)市場的需求狀況緊密相關(guān)。這次的調(diào)查針對購買力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、環(huán)境，完善內(nèi)部投資環(huán)境，外部投資隨著涌入。消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨之改變，消費(fèi)水平也會(huì)逐漸提高，消費(fèi)層次多樣化，消費(fèi)環(huán)境有所改善。更多的向中高檔傾斜，因此，文體娛樂、商務(wù)辦公環(huán)境都有待改善。商業(yè)用房還有一定的需求前景。長治市經(jīng)濟(jì)水平隨著全國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提高。所在區(qū)域有獨(dú)特的地理位置，商業(yè)機(jī)構(gòu)和商業(yè)設(shè)施的建設(shè)發(fā)展滯后于市中心。新興產(chǎn)業(yè)、民營、個(gè)體商販的增長，需求不能被滿足。通過良好的區(qū)位、現(xiàn)代化的物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)的設(shè)備設(shè)施以及便利的交通的商業(yè)社區(qū)十分必要。投資條件

3.1 外部條件

（1）經(jīng)濟(jì)條件

長治市是一座工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的綜合性工商業(yè)城市，現(xiàn)正以穩(wěn)健的步伐由經(jīng)濟(jì)大市邁向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成26.5億元，比上年增長48.8%，其中住宅投資22.2億元，增長44.9%。商品房銷售額29.3億元，增長130.6% ；其中，住宅銷售額為25.4億元，增長132.1%。房產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好。

可以預(yù)測在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期，地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率穩(wěn)定在7%水平，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣狀況繼續(xù)趨好?？傊?，目前的經(jīng)濟(jì)狀況，我們可以預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)總體走勢是比較樂觀，而伴隨著城市化水平的不斷提高，城市人口不斷集聚，土地稀缺性將日益顯著，城市對公共建筑的需求也將增大。為本項(xiàng)目營造了良好的環(huán)境。

（2）政策條件

為了促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，改善城市景觀，市政府為大型商貿(mào)項(xiàng)目給與政策傾斜，出臺(tái)了《關(guān)

于土地出讓支持大型商貿(mào)等公建項(xiàng)目建設(shè)的暫行辦法》。市規(guī)劃和國土資源局和市配套辦在土地出讓金和配套金方面給與簡化和優(yōu)惠。

3.2 實(shí)施條件

（1）條件分析

投資資金：公司投資規(guī)模約為700萬，若有多出由總公司補(bǔ)全。

經(jīng)營分析：

人員：擁有會(huì)計(jì)師一名，會(huì)計(jì)人員若干，解決遇到的財(cái)會(huì)問題；法律顧問參與合同制定討論的全過程；管理人員一名，日常職員三人。

方案：房產(chǎn)1，框架結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)6層，建筑面積4000平方米，設(shè)計(jì)用途辦公，建成于2000年。1層外窗附防盜卷簾窗，大理石地面，設(shè)2部上海三菱電梯；2-6層內(nèi)作簡易裝修。地下室作為該樓房設(shè)備間，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)，但現(xiàn)設(shè)備已陳舊，只能供熱，水、電、暖設(shè)施齊全，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況一般?，F(xiàn)1層局部對外營業(yè)，2、3層辦公，其它房間空置。房產(chǎn)2，磚混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)1層，共7間，建筑面積150平方米，設(shè)計(jì)用途倉儲(chǔ)，建成于2000年?，F(xiàn)用途車庫，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況一般。

（2）經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)

1—2層，餐飲、娛樂或金融。3—6層辦公、旅館(由承租方自由決定，但是對于特定項(xiàng)目有所限制)。對外分層出租中，項(xiàng)目內(nèi)裝飾、裝修有承租者辦理并按規(guī)定支付物業(yè)管理費(fèi)。并且整體出租，并預(yù)付3—5年租賃費(fèi)。

整體對外出租，在不影響房屋結(jié)構(gòu)情況下，用戶選擇經(jīng)營項(xiàng)目。每個(gè)月由主管進(jìn)行租金的收取，再用于下月的費(fèi)用支出。該房地產(chǎn)項(xiàng)目屬存量房地產(chǎn)，已擁有合法土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)，項(xiàng)目談妥后，只需辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，即可獲取。

2008年在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，長治市大部分房產(chǎn)均不同程度出現(xiàn)了低迷現(xiàn)象，國務(wù)院及時(shí)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策穩(wěn)定全國市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。長治市房產(chǎn)管理協(xié)會(huì)適時(shí)組織召開了2009年春季房地產(chǎn)形勢研討會(huì)，實(shí)業(yè)公司也積極參加，對于穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，并發(fā)放傳單，確定優(yōu)惠政策。項(xiàng)目依據(jù)

根據(jù)項(xiàng)目單位委托，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，具體編制依據(jù)如下：

(1)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》（第三版）；

(2)國家《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院55號(hào)令；

(3)《山西省建筑工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》（山西省建設(shè)廳）；

(4)《山西省建筑工程預(yù)算定額長治市價(jià)目表》（2000年）及同類型建筑物結(jié)算價(jià)格；

(5)《2008年長治市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》；

(6)委托方提供的投資項(xiàng)目《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》復(fù)印件及市場供求狀況、市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次的調(diào)查資料；

(7)《關(guān)于長治市國有土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（2008年3月3日）；所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

5.1 投資風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期未來收益和某一特定結(jié)果相互作用的，在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的必然存在。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，投資就有增加收益的潛力；反之，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，置業(yè)投資會(huì)面臨著商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或自然損失風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際操作中要注意規(guī)避和轉(zhuǎn)移以上這些風(fēng)險(xiǎn)。如果面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不可控的因素，就會(huì)對市場供求，消費(fèi)者購買力產(chǎn)生不良的影響。面對一些政策性的變化，自然的危害也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

5.2 城市規(guī)劃方面的風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃是解決城市建設(shè)中的各種矛盾，改善城市投資、生態(tài)、居住環(huán)境的法律依據(jù)。而房地產(chǎn)投資項(xiàng)目依賴于城市區(qū)位因素，該項(xiàng)目所處位置由于距道路紅線較近，建筑后退道路紅線不足，缺少緩沖。另外，市政府雖然已準(zhǔn)備發(fā)展所在的區(qū)域。但由于拆遷量大、投資大，工期可能會(huì)延長，也可能會(huì)影響該地段整體環(huán)境的改善，造成項(xiàng)目的收益減損。問題及建議

(1)項(xiàng)目單位盡快落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)前期的有關(guān)工作，以確保項(xiàng)目順利實(shí)施，盡早發(fā)揮其應(yīng)有的效益。

(2)要充分發(fā)揮本單位物業(yè)管理的品牌形象，優(yōu)化組合內(nèi)部管理水平，使最少投人獲取最大的收益。

(3)走品牌之路已成為物業(yè)管理企業(yè)的共識(shí)，定位策略、服務(wù)營銷策略、差異化策略、新概念策略、企業(yè)形象識(shí)別策略等等，引起社會(huì)關(guān)注，甚至?xí)a(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，企業(yè)品牌隨之揚(yáng)名，經(jīng)濟(jì)效益便可大幅度上升。

第三篇：遼源房地產(chǎn)在建項(xiàng)目施工進(jìn)度調(diào)查報(bào)告

遼源房地產(chǎn)在建項(xiàng)目工程進(jìn)度

交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查報(bào)告

一、項(xiàng)目名稱：東藝四期

在建開工時(shí)間：2013年5月

竣工時(shí)間：2013年年底

交房時(shí)間：2014年10月份

建筑類型：多層、小高層

物業(yè)費(fèi)：0.98元

電梯品牌：東日電梯

交房標(biāo)準(zhǔn)：三通一平，毛坯交房，室內(nèi)有電源線，無燈泡 入戶門：局部小高層是子母門，高層部分為普通防火防盜門 進(jìn)戶大廳：大理石

墻體：大白

消防通道地面：大理石

墻面：大白

對講：視頻可視對講，2013年3月份安裝，至今未投入使用 供暖：地?zé)嵊蓄A(yù)留管

樓體扶手：高檔鐵藝扶手

室內(nèi)墻面、頂面：刮平（水泥）

走廊：大理石

物業(yè)服務(wù)：

24小時(shí)保安保潔服務(wù)，1名保潔員負(fù)責(zé)1棟高層，或者2棟小高層，清潔非常及時(shí)，保安24小時(shí)監(jiān)護(hù)工作，地上有車位規(guī)劃，暫無收費(fèi)，樓座下方有車庫，可直達(dá)樓上。

關(guān)注點(diǎn)：清潔工作及時(shí)，報(bào)修速度快，24小時(shí)保安工作，人車分流，頂層防水。

二、項(xiàng)目名稱：遼河半島

在建開工時(shí)間：2012年5月

竣工時(shí)間：2013年7月底

交房時(shí)間：2014年5月份

建筑類型：高層

物業(yè)費(fèi)：0.7-1元

交房標(biāo)準(zhǔn)：三通一平，毛坯交房，室內(nèi)有電源線，無燈泡

入戶門：防火防盜門

進(jìn)戶大廳：大理石

墻體：大白

消防通道地面：大理石

墻面：大白

對講：視頻可視對講

供暖：水暖管道預(yù)留，自行安裝

室內(nèi)墻面、頂面：刮平（水泥）

物業(yè)服務(wù)：正?；痉?wù)

三、項(xiàng)目名稱：外灘國際

在建開工時(shí)間：2012年7月

竣工時(shí)間：2014年11月

交房時(shí)間：2014年11月底

建筑類型：高層

物業(yè)費(fèi)：未定

電梯品牌：未定

交房標(biāo)準(zhǔn)：無

入戶門： 無

進(jìn)戶大廳： 無

墻體：無

消防通道地面：無

墻面：無

對講：無

供暖：無

樓體扶手：無

室內(nèi)墻面、頂面：無

走廊： 無

物業(yè)服務(wù)：

自己的物業(yè)公司。8小時(shí)衛(wèi)生服務(wù)，24小時(shí)保安監(jiān)控，管家式服務(wù)

四、鉆石名城：

物業(yè)費(fèi)：0.85元

電梯費(fèi)另收，從三層開始收，年費(fèi)用300-500元，根據(jù)樓層收取物業(yè)服務(wù)：

24小時(shí)保安保潔，全封閉式小區(qū)，無死角監(jiān)控，自己的物業(yè)團(tuán)隊(duì) 24小時(shí)供水，天然氣入戶

交房標(biāo)準(zhǔn)：三通一平

室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房，水泥砂漿墻面，頂面，有普通裝修用燈泡，鋪地?zé)?入戶門：三防門

單開900CM左右，防火，防盜，防水

進(jìn)戶大堂：大理石地面，大白墻體

消防通道：大理石地面，大白墻體，白鋼樓體扶手，可視對講門禁，通物業(yè) 地下有車位也有車庫，可直通單元電梯，人車分流

關(guān)注點(diǎn)：保安，保潔，維修及時(shí)，頂層防水，24小時(shí)供水，人車分流，可視對講門禁。

五、華典：

物業(yè)定價(jià)：1.2元

外立面：真石漆

供暖：水暖有預(yù)留口

對講系統(tǒng)：可視對講（不通物業(yè)）

公共部分材料：豪華不銹鋼門，地面大理石

交房標(biāo)準(zhǔn)：七通一平，屋頂大白，消防樓梯水泥地 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

24小時(shí)前臺(tái)接待

24小時(shí)保安，保潔

24小時(shí)監(jiān)控

六、翠湖園：

物業(yè)費(fèi)0.9元

電梯品牌：愛默生

交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，灰墻，三通一平

入戶門：普通防盜門

進(jìn)戶大廳：大理石，大白墻，防盜對講 樓梯：水泥地面，白墻

對講：不是可視

供暖：供熱管線接入水暖

樓梯扶手：實(shí)木

房間頂面：大白

物業(yè)服務(wù)：24小時(shí)保安，全天候保潔

七、星河萬源：

物業(yè)費(fèi)：1元

入戶門材料：防火鐵門

走廊地面：大理石，墻面大白

對講系統(tǒng)：可視對講，可通物業(yè)

外立面：3層以下面磚，3層以上防水漆 供暖：地?zé)?，自己鋪裝

銷售部

6月27日

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

深圳地產(chǎn)界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要邁向成功，會(huì)遇到一系列的問題，需要打開問號(hào)，找到答案?，F(xiàn)在，就讓我們來尋找皇達(dá)鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象，這樣個(gè)性突出，容易引來市場的關(guān)注，促進(jìn)銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺(tái)異彩紛呈?；蔬_(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？賣樓，不僅賣給消費(fèi)者一個(gè)居住空間，還應(yīng)“附贈(zèng)”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應(yīng)有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂。逐漸……這個(gè)城市就會(huì)沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關(guān)愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點(diǎn)關(guān)愛凝注在魂?duì)繅衾@的心靈居所，或在陽臺(tái)上相濡以沫，或在小區(qū)內(nèi)花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘，體會(huì)的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來的成功與喜悅，領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時(shí)尚與精彩，每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì)，新的時(shí)代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時(shí)代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營造的天堂，把來自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛”！我們選擇“愛”作為項(xiàng)目推廣的主題?？紤]到“愛”的表達(dá)不應(yīng)過于直白，而應(yīng)內(nèi)涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個(gè)推廣名，就叫做“LOVE時(shí)代”。這樣，“愛”的表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚，既突出個(gè)性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。我們還考慮過一個(gè)推廣名“幸?？燔嚒保Ｍ@輛快車駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時(shí)代”的誘惑，所以只好將“幸?？燔嚒狈旁谠?。

二、我們會(huì)“被愛”嗎？我們的“LOVE時(shí)代”主題形象推向市場，會(huì)“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因?yàn)榧矣星?，家有愛，家有歡樂?；蔬_(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實(shí)需要的，是心底呼喚的。所以我們對“LOVE時(shí)代”能引起消費(fèi)者的內(nèi)心共鳴，對我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

（一）都市白領(lǐng)一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購買能力購房動(dòng)機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者購買習(xí)慣：理性，有主見，所需戶型適中重點(diǎn)分布區(qū)域：羅湖、福田家庭結(jié)構(gòu)：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費(fèi)更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上，強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對訴求對象的細(xì)分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)購買習(xí)慣：就近購買，對自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大。分布區(qū)域：項(xiàng)目周邊地帶家庭結(jié)構(gòu)：3-5人3人為3口之家，下一代已上學(xué)或長大成人，考慮給下一代一個(gè)更好的成長空間或安一個(gè)家。4口之家是一對夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。針對這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動(dòng)。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。年齡層次：25-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：就香港標(biāo)準(zhǔn)而言，屬中下，但足以擁有本項(xiàng)目。購買習(xí)慣：強(qiáng)調(diào)便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。對香港客戶群，訴求時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱心如意。

四、自我如何評(píng)價(jià)？皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤。自身優(yōu)勢：

1、中心區(qū)一級(jí)輻射地塊，地理位置優(yōu)越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區(qū)，自身配套齊全；

4、周邊商場、學(xué)校、銀行、車站、食街等生活配套一應(yīng)俱全，極為便利。劣勢：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場有一定難度。本著揚(yáng)長避短的原則，在“愛”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢宣傳、張揚(yáng)出來。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹木，克服臨街的不利影響?？繌V告的有效訴求，導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引，促銷活動(dòng)的推動(dòng)，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個(gè)性，推廣名定為“LOVE時(shí)代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚(yáng)出來，喻示在LOVE時(shí)代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應(yīng)的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對LOVE時(shí)代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套（5）舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套（6）建筑精品……建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現(xiàn)體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運(yùn)用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動(dòng)形成一個(gè)有機(jī)整體，爭取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導(dǎo)期（內(nèi)部認(rèn)購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預(yù)售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。（3）強(qiáng)銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)訴求，結(jié)合價(jià)格策略，促進(jìn)尾盤銷售。

六、現(xiàn)場如何包裝？現(xiàn)場包裝,要極具個(gè)性化，只有個(gè)性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進(jìn)而接受。要突出個(gè)性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別?！皞€(gè)性化特色”和“差異性包裝”是本項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個(gè)樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價(jià)值。共和世家最突出的特點(diǎn)是“公園里的綠”，將最大的賣點(diǎn)張揚(yáng)出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動(dòng)。外立面色彩及包裝整體形象給人以強(qiáng)烈的印象。這兩個(gè)樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場，確定主題形象，區(qū)別競爭對手，突出個(gè)性包裝，是走向成功有力保證?；蔬_(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎(chǔ)，確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場包裝的具體實(shí)施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強(qiáng)調(diào)視覺沖擊，同時(shí)傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項(xiàng)目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數(shù)量：一塊規(guī)格：8m×6m設(shè)計(jì)風(fēng)格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設(shè)計(jì)稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛”。4． 現(xiàn)場條幅在建筑主體建至六層以上時(shí)懸掛，數(shù)量六條，整體風(fēng)格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設(shè)計(jì)制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時(shí)介紹進(jìn)場的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動(dòng)，讓業(yè)主感受到生活更加便利。

七、導(dǎo)示系統(tǒng)如何布置？皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路?？寇囌驹陧?xiàng)目南北兩側(cè)，距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站，距項(xiàng)目60米；西側(cè)有福田新區(qū)委站，距項(xiàng)目150米。特別是還有天虹商場這個(gè)人流匯聚之地，所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。1． 燈桿旗 考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺(tái)。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺(tái)廣告 爭取到福田新區(qū)委站臺(tái)兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán)，有效傳遞項(xiàng)目信息。3． 形象指示牌 我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側(cè)路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側(cè)），益田路與福強(qiáng)路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體，擴(kuò)大傳播影響力。規(guī)格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規(guī)劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項(xiàng)目共有住宅656套，按1：10比例，規(guī)劃為6000份。設(shè)計(jì)風(fēng)格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項(xiàng)目整體形象和各賣點(diǎn)薈萃其中。2． 宣傳折頁規(guī)劃為9000份（6個(gè)p，3折頁），突出項(xiàng)目主題形象和主要賣點(diǎn)。3． 宣傳單張規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴(kuò)大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時(shí)又是流動(dòng)的宣傳媒體，規(guī)劃3500個(gè)。

九、怎樣安排促銷？在皇達(dá)鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產(chǎn)品的促銷活動(dòng)在這里舉行，收到良好效果。本項(xiàng)目也應(yīng)考慮在天虹商場舉辦促銷活動(dòng)，有效吸引人流到現(xiàn)場看樓。平日可在天虹商場設(shè)咨詢點(diǎn)，派發(fā)宣傳資料，加深人們對項(xiàng)目的印象。周未及節(jié)假日，舉辦促銷活動(dòng)。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動(dòng)，還可舉行幼兒歌舞表演等。對積極參與活動(dòng)并表現(xiàn)突出者，給予適當(dāng)購房優(yōu)惠，或是贈(zèng)送半年管理費(fèi)等，促進(jìn)現(xiàn)場銷售。在開盤等重大節(jié)日，增加歌舞表演內(nèi)容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，天虹商場處設(shè)看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“LOVE時(shí)代”給予的是真實(shí)的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會(huì)增加太多成本。

十、媒體計(jì)劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點(diǎn)，分析不同媒體的優(yōu)缺點(diǎn)，對他們有一個(gè)十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對在廣告活動(dòng)中取得最大的效果至關(guān)重要。現(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報(bào)紙媒體 優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙的版面大，篇幅多，具有相當(dāng)大的信息載量和較強(qiáng)解釋能力，可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容，報(bào)紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度，無形中也使報(bào)紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度，同時(shí)，報(bào)紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報(bào)紙具有保存價(jià)值，其內(nèi)容無閱讀時(shí)間的限制；報(bào)紙發(fā)行面廣，投遞迅速準(zhǔn)確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對象明確，且隨著印刷質(zhì)量的提高，廣告效果更加明顯。缺點(diǎn)：報(bào)紙出報(bào)頻繁，前一天的報(bào)紙?jiān)诘诙煲殉蓺v史，與受眾相對接觸時(shí)間不長；有一定文化層面的人才能接受報(bào)紙媒體。電視媒體 優(yōu)點(diǎn)：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內(nèi)容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ?，表現(xiàn)力豐富，娛樂性強(qiáng)；對廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù)，加深印象。缺點(diǎn)：宣傳印象消逝的速度快，對觀眾的選擇性和針對性較低，電視廣告制作復(fù)雜且費(fèi)用較高。雜志媒體優(yōu)點(diǎn)：讀者對象確定，選擇性強(qiáng)；印刷精美，刊登內(nèi)容相對固定；有限時(shí)間長，使于閱讀和保存。缺點(diǎn)：周期長，傳播速度慢，時(shí)效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點(diǎn)電臺(tái)：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對性的選擇受眾，機(jī)動(dòng)靈活，所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中，制作簡便，費(fèi)用低廉。車體廣告：流動(dòng)性強(qiáng)，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預(yù)告性，重復(fù)性。制作簡單，費(fèi)用低廉。但信息載量少，接觸時(shí)間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時(shí)間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標(biāo)原則：媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。b.適應(yīng)原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng)，適合目前所針對的廣告市場。c.優(yōu)化原則：堅(jiān)持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案，堅(jiān)持在單一媒體種類選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。d.同一原則：堅(jiān)持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。e.效益原則：選擇廣告媒體時(shí)把廣告效益放在首位。2． 項(xiàng)目分析每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性，根據(jù)項(xiàng)目特性針對性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項(xiàng)目的方案，保證廣告費(fèi)用最合理的應(yīng)用?；蔬_(dá)鴻錦華苑項(xiàng)目幾個(gè)與媒體策略有關(guān)的特性如下：（1）10萬平方米的大型項(xiàng)目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標(biāo)客戶分散，購買動(dòng)機(jī)多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間內(nèi)有幾個(gè)事件值得關(guān)注a.中國國家足球隊(duì)再次沖擊世界杯b.深圳被評(píng)為世界花園城市，2001年各種活動(dòng)會(huì)相對增加c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項(xiàng)目目標(biāo)市場都會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 電視、報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地 30—40歲 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 40—50歲 較強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 電視、報(bào)紙、本地 50歲以上 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、廣播 本地職

業(yè) 高級(jí)白領(lǐng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 本地 小商業(yè)主 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地 投資者 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 本地 自由職業(yè)者 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 特殊職業(yè)者 較強(qiáng) 一般 強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報(bào)紙比較如下：媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢 備注深圳商報(bào) 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報(bào)（置業(yè)大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報(bào)發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報(bào)廣告南方都市報(bào) 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時(shí)報(bào) 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區(qū)報(bào) 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發(fā)布時(shí)間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區(qū)報(bào)為主力媒體，以較為固定的版位、時(shí)間，發(fā)布廣告進(jìn)行訴求，同時(shí)需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時(shí)間上給予靈活機(jī)動(dòng)的支持補(bǔ)充，形成一個(gè)合理有效的媒體組合，增強(qiáng)整個(gè)發(fā)布計(jì)劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調(diào)整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報(bào) 主要版位：普通版深圳商報(bào)與特區(qū)報(bào)有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調(diào)制性強(qiáng)，選擇深圳商報(bào)以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特殊規(guī)格等作有力的輔助。

b.南方都市報(bào)主要版位：普通版南方都市報(bào)在深圳零售量第一，高達(dá)18萬份，讀者群體以年輕白領(lǐng)為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時(shí)段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時(shí)屬強(qiáng)迫接受型廣告，適合為建立LOVE時(shí)代形象進(jìn)行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數(shù)量：4臺(tái)（3路），4臺(tái)（27路），3臺(tái)（218路）。共11臺(tái)公交車體廣告費(fèi)用低廉，受眾廣泛，用此媒體進(jìn)行形象宣傳，對主力媒體訴求效果具有較強(qiáng)的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時(shí)考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：

廣告級(jí)別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強(qiáng)、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運(yùn)用深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、南方都市報(bào)、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標(biāo)市場，以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤信息，使目標(biāo)客戶全方位感受到本項(xiàng)目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報(bào)為首的報(bào)紙媒體著重賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意或直訴本項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，突現(xiàn)樓盤質(zhì)素，求得市場認(rèn)同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同，促進(jìn)購買行為，并增強(qiáng)報(bào)紙媒體的賣點(diǎn)訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報(bào)相對固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達(dá)成市場共識(shí)，其它媒體則以靈活的位置、時(shí)段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機(jī)動(dòng)的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時(shí)間上，采用同步發(fā)布策略，項(xiàng)目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)期作少量廣告，進(jìn)行入市前的鋪墊造勢。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動(dòng)頻率策略相結(jié)合，特區(qū)報(bào)以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動(dòng)頻率策略，根據(jù)不同的銷售時(shí)期以及銷售狀況適時(shí)增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對于房地產(chǎn)廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導(dǎo)期計(jì)劃時(shí)間一個(gè)月，在特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)發(fā)布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時(shí)代概念，引導(dǎo)樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強(qiáng)銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，以特區(qū)報(bào)賣點(diǎn)訴求為主，在第九版發(fā)布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報(bào)、南方都市報(bào)以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅(jiān)持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運(yùn)用，根據(jù)市場情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達(dá)到銷售目的。3． 持續(xù)熱銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，承接上一階段強(qiáng)勁勢頭，利用前段大廣告量產(chǎn)生的市場邊際效益，創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)熱銷期。堅(jiān)持上一時(shí)期的媒體組合，適當(dāng)減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉(zhuǎn)以專題片廣告，堅(jiān)持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進(jìn)度。4． 尾盤期在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。以特區(qū)報(bào)和商報(bào)配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達(dá)到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發(fā)布計(jì)劃（根據(jù)招標(biāo)要求，發(fā)布計(jì)劃做至開盤后一個(gè)月）階段類別 媒體 投放量 版位 規(guī)格 訴求表現(xiàn)引導(dǎo)期 特區(qū)報(bào) 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達(dá)鴻錦華苑演繹全新LOVE時(shí)代為主題做好開盤前的宣傳造勢，形象引導(dǎo)工作 2 地產(chǎn)版 半版深圳商報(bào) 1 普通版 半版 開盤強(qiáng)銷期 特區(qū)報(bào) 1 地產(chǎn)版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意與寫實(shí)相結(jié)合 4 9版 1/3版深圳商報(bào) 2 普通版 1/3版 硬性創(chuàng)意廣告主題訴求 南方都市報(bào) 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時(shí)段A2時(shí)段 30秒 品牌形象與賣點(diǎn)相結(jié)合（五）媒體費(fèi)用預(yù)算媒體發(fā)布費(fèi)用計(jì)劃取所推廣項(xiàng)目市值的1.6%皇達(dá)鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價(jià)6500元/m2計(jì)，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發(fā)布費(fèi)用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費(fèi)用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導(dǎo)期 34.9 5.9 開盤強(qiáng)銷期 329 56 持續(xù)熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區(qū)報(bào) 300 51 深圳商報(bào) 94 16 南方都市報(bào) 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計(jì)劃的控制和調(diào)整媒體計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)廣告目標(biāo)和廣告策略的具體操作手段，在整個(gè)項(xiàng)目推廣過程中，積極與發(fā)展商，代理商密切配合，在維護(hù)總體綱略的情況下，根據(jù)具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動(dòng)，以及可利用的社會(huì)事件，適時(shí)適度地調(diào)節(jié)具體的發(fā)布日期、規(guī)格和版位，直至訴求主題。不光市場是多變的，其它各種不可預(yù)見情況比比皆是，影響媒體發(fā)布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動(dòng)、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調(diào)整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會(huì)新聞價(jià)值，節(jié)日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調(diào)節(jié)方法a.根據(jù)銷售情況階段性調(diào)整a.根據(jù)市場變化現(xiàn)時(shí)調(diào)整

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第五篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于盛世花城的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告

小組成員：高原負(fù)責(zé)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)及整理；

趙曉萌負(fù)責(zé)實(shí)地調(diào)查

劉一凡負(fù)責(zé)報(bào)告的匯總

調(diào)查時(shí)間：2011年11月26日

調(diào)查地點(diǎn)：濟(jì)南盛世花城（濟(jì)南市歷下區(qū)國際會(huì)展中心西北（新東方花園南）調(diào)查對象：盛世花園居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：通過調(diào)查獲得有關(guān)濟(jì)南盛世花城居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時(shí)了解小區(qū)居民情況，以希得到解決。項(xiàng)目現(xiàn)狀：天業(yè)盛世花城地處濟(jì)南東部新城核心地段，項(xiàng)目南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國際會(huì)展中心；僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國際機(jī)場、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。項(xiàng)目南鄰，政府規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)逐步成熟，周邊銀行、學(xué)校、餐飲等配套一應(yīng)俱全。隨著區(qū)域內(nèi)金融中心、政務(wù)中心、商務(wù)中心的興起，該地段將日益成為大濟(jì)南的城市新中心。

項(xiàng)目總占地173畝，總建筑面積達(dá)35萬平方米，由國內(nèi)頂尖水平設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，全人車分流設(shè)計(jì)、高智能化設(shè)施，高貴品質(zhì)不言而喻。社區(qū)由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設(shè)計(jì)，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區(qū)臨新宇路規(guī)劃了數(shù)萬平米的國際風(fēng)情商業(yè)街，為生活更添便捷；小區(qū)內(nèi)精英國際會(huì)所，是您商務(wù)洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區(qū)內(nèi)國際化幼兒園，為您的孩子提供國際水準(zhǔn)的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認(rèn)為

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格相對偏高與其服務(wù)水平不符

（2）80%的居民認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對小區(qū)對外來人員的管理過于松散，缺乏責(zé)任

（4）60%對管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化存在不滿

（5）對小區(qū)損壞的公共設(shè)施的維修太不負(fù)責(zé)

（6）80%的居民認(rèn)為房屋及設(shè)備維修, 安全保衛(wèi)的服務(wù)很不到位

（7）70%居民認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是物業(yè)管理法律、法規(guī)

不健全，其次是業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)依次是設(shè)置專門服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)人員培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度

（9）其次在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還存在的問題有公用部位的侵權(quán)糾紛問題小區(qū)公用部位的出租營利問題與小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。

產(chǎn)生以上這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司有密切的聯(lián)系。

二是對于小區(qū)的公共空間和公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報(bào)道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時(shí)，這些產(chǎn)權(quán)界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭論的焦點(diǎn)和摩擦的根源。

三是同一小區(qū)的業(yè)主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個(gè)非常松散的利益集團(tuán)。他們往往在火燒眉毛的時(shí)候才知道救火的重要性，但這時(shí)又錯(cuò)過了最好的補(bǔ)救時(shí)機(jī)。

四是業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

改進(jìn)方法:

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法地進(jìn)行維權(quán)，同時(shí)要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀(jì)守法，依規(guī)辦事。

2、社區(qū)居委會(huì)是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業(yè)公司也應(yīng)充分考慮業(yè)主的利益，積極協(xié)調(diào)與業(yè)主指之間的沖突。對完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

(一)要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

(二)依法成立業(yè)主委員會(huì)并且物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

(三)業(yè)主要增強(qiáng)法律意識(shí)，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(四)廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強(qiáng)對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

關(guān)于濟(jì)南盛世花城物業(yè)管理的調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個(gè)人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現(xiàn)在居住的小區(qū)每月交納多少物業(yè)費(fèi)?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認(rèn)為目前你們小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格是否合理？

A 過高，與服務(wù)水平不相符 20%B.有點(diǎn)高，但與服務(wù)水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業(yè)公司有對物業(yè)管理費(fèi)的用途對你們業(yè)主進(jìn)行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區(qū)對外來人員的管理是否嚴(yán)格？

A 管理非常嚴(yán)格、僅容許業(yè)主通行0B比較嚴(yán)格，非業(yè)主必須登記才能進(jìn)入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區(qū)出入管理相當(dāng)松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區(qū)的保安都做什么？（多選題）

A檢查進(jìn)出車輛和人員 50% B 負(fù)責(zé)小區(qū)安全50% C 經(jīng)常在小區(qū)巡邏30% D 值班站崗90% E 協(xié)調(diào)業(yè)主糾紛0 F 收停車費(fèi)50%

10、您在小區(qū)是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨(dú)車庫0D其他012、對管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化評(píng)價(jià)？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區(qū)物業(yè)有對小區(qū)損壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修嗎？

A有，很及時(shí)0 B 有，但總要托好長時(shí)間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現(xiàn)有的物業(yè)管理過程中，您認(rèn)為服務(wù)最不到位的是？

A、安全保衛(wèi) 30% B、房屋及設(shè)備維修50%C、小區(qū)綠化 0 D、衛(wèi)生清掃10%E、交通管理10%

15、您認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是？

A、物業(yè)人員素質(zhì)偏低 0B、物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全70%C、業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄30%

D、物業(yè)管理費(fèi)使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)繼續(xù)改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)有哪些?

A、服務(wù)范圍種類40%B、服務(wù)態(tài)度60%C、服務(wù)設(shè)施30%D、服務(wù)人員培訓(xùn)40%

E、專門服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置80%