第一篇：2013呼和浩特房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

2013呼和浩特房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

土地資源管理X1班

組長: 組員:

目 錄

第一章 ：呼和浩特市簡介 ???????????????????? 2 第二章： 2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場綜述?????????????7 第三章： 2013年房地產(chǎn)政策分析?????????????????8 第四章： 2013年呼和浩特土地市場成交分?????????????9 第五章： 2013年呼和浩特住宅市場分析??????????????12 第六章： 2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)分析??????????????15 第七章： 3013年呼市消費(fèi)者調(diào)查分析???????????????16

第一章 呼和浩特市簡介: 1

一.城市概括

呼和浩特位于華北西北部，內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育中心，國家歷史文化名城，是自治區(qū)最發(fā)達(dá)的城市之一

呼和浩特市蒙古語意為“青色的城”，為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；北方沿邊重要的開放性中心城市，城市職能定位為商業(yè)金融中心、教育科研中心、交通物流樞紐、生態(tài)宜居城市、旅游服務(wù)基地；呼和浩特現(xiàn)有土地總面積17224平方公里，城區(qū)面積達(dá)204平方公里。轄現(xiàn)轄4區(qū)、4縣、1旗和1個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),2011年常住人口291.19萬，其中少數(shù)民族人口36.80萬人，其中城鎮(zhèn)人口為185.74萬人，城鎮(zhèn)化率為63.79%；呼市是內(nèi)蒙第二大工業(yè)城市，綜合發(fā)展最好、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，與松原、包 頭、鄂爾多斯一起并稱“中國北方經(jīng)濟(jì)增長四小龍”，2005年，被中國輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)和中國乳制品工業(yè)協(xié)會(huì)命名為“中國乳都”。

二.城市區(qū)位

呼市位處“呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展的軸心，同時(shí)也是京津地區(qū)向西北部地區(qū)輻射、轉(zhuǎn)移推動(dòng)的第一個(gè)首府城市，承東啟西的橋頭堡地位 3

呼和浩特市作為首府城市同時(shí)也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯；呼包鄂”主要指內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特、內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市包頭及新型的草原都市（能源城市）鄂爾多斯共同組成；“呼包鄂一體化”戰(zhàn)略的提出，旨在經(jīng)濟(jì)一體化為核心，建立區(qū)域內(nèi)部一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，對(duì)呼市而言，不僅是經(jīng)濟(jì)上的拉動(dòng)，更多在于能源、資源、財(cái)富的聚攏。

呼市城區(qū)東距渤海灣最近出?？诩s560平方公里北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特約320公里，南距鄂爾多斯能源基地約300公里，西距自治區(qū)第一大工業(yè)城市包頭約180公里，距首都北京約410公市中近的后花都”之稱。

里，也是西部城距離首都北京最城市有著“北京園”、“京津夏

三.城市交通

鐵路、公路、航空相結(jié)合的便捷立體交通體系將加大呼市的對(duì)外輻射力和向心力，利于導(dǎo)入消費(fèi)需求.呼和浩特是國家45個(gè)公路主要樞紐城市之一，交通便捷發(fā)達(dá)；

公路：市域內(nèi)公路94條，其中國道3條，省道5條；京呼（G6）告訴公路使距北京時(shí)間縮短為4.5小時(shí)；

T鐵路：主要由京包鐵路、京蘭鐵路通往大西北及部分國內(nèi)城市，開通途徑俄羅斯、波蘭、德國等六國的呼市至法蘭克福的集裝箱專列。

航空：呼和浩特白塔國際機(jī)場是內(nèi)蒙古第一大航空樞紐，通往國內(nèi)主要城市航線50余條，區(qū)內(nèi)形成以呼和浩特白塔國際機(jī)場為中心輻射全區(qū)臨河、東勝、赤峰、通遼、錫林浩特、烏蘭浩特、海拉爾、滿洲里等區(qū)內(nèi)城市航線，通往烏蘭巴托和俄羅斯的國際航線兩條。

四.歷史人文

呼市歷史、民族文化氣息濃厚，為房地產(chǎn)開發(fā)提供較多可以挖掘的文化主題機(jī)會(huì).1.呼和浩特是以蒙古族為主體，漢族為多數(shù)，36個(gè)民族共同聚居的城市，也是一座擁有400年歷史的具有濃郁民族特色的塞外歷史文化古城；

2.呼和浩特有著2300多年的建城歷史；北倚陰山，南挽黃河，懷抱土默川，北方各民族繁衍生息，創(chuàng)造了集游牧文化與農(nóng)耕文化于一體的特色文化，加上現(xiàn)代文明的影響，文化歷史遺跡體現(xiàn)了北方民族特有的樸實(shí)、豪放、大氣的特征；3.比較有特色的旅游景點(diǎn)有大窯文化、哈蘇海、大昭寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗節(jié)慶有烏蘭牧騎藝術(shù)節(jié)、草原旅游

五.產(chǎn)業(yè)發(fā)展

依托高新能源產(chǎn)業(yè)助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1.呼市正處于產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型階段，由“小而弱”的紡織、化工、食品、建材加工制造業(yè)向“大而強(qiáng)”的乳業(yè)、生物制藥、冶金化

工等優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化； 2.乳業(yè)、電力、生物制藥、電子信息業(yè)、冶金化工、機(jī)械裝備制造業(yè)等構(gòu)成構(gòu)成了呼和浩特具有發(fā)展前景的六大優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)集群；

3.依托富足的電力、充足的風(fēng)力和光照等資源，發(fā)展太陽能光伏產(chǎn)業(yè)、風(fēng)力發(fā)電以及風(fēng)電設(shè)備制造業(yè)，構(gòu)筑“中國新能源之都”； 4.借助得天獨(dú)厚的自然條件，乳業(yè)發(fā)展迅速，已成為著名的“乳都”。

第二章 呼和浩特房地產(chǎn)市場綜述

一.2013年地產(chǎn)市場市場綜述

根據(jù)0471房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，2013年呼和浩特新建商品房共成交14615套，相比于2012年環(huán)比上漲11%,；2013年新建商品房銷售面積216.83萬平米，相比于2012年的166.69萬平方米，環(huán)比上漲30%。這證明，呼和浩特樓市已經(jīng)從2012年房地產(chǎn)政策調(diào)控最嚴(yán)厲、購房者觀望情緒最強(qiáng)烈的階段進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn) 定的階段.但同時(shí)，根據(jù)0471房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，截止到2013年1月4日，呼和浩特在售房源面積達(dá)到1760萬平米，2013年全年的去化率僅為12%，數(shù)量龐大的存量房對(duì)呼和浩特房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生了巨大的隱患。而2013年呼和浩特新增商品房預(yù)售許可證109個(gè)，新增預(yù)售面積662.6萬平米，同比下降5%，新增預(yù)售房源45777套，同比下降8.5%，雖然在商品房供給量上略有下滑，但幅度微弱。相比于不足15000套的銷售量，呼和浩特房地產(chǎn)市場的存量房數(shù)量依 舊巨大，未來仍有出現(xiàn)泡沫的可能。

（圖：2012年與2013年呼和浩特網(wǎng)簽成交套數(shù)對(duì)比 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

二.2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場五大趨勢

1.買方市場趨勢加深

2013年延續(xù)了2012年剛需當(dāng)?shù)赖氖袌龈窬郑貏e是在住宅市場自住需求消費(fèi)成為了市場的主流，根據(jù)0471房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的調(diào)研，在2013年成交的主力戶型基本集中在90—120平米左右的面積區(qū)間。雖然呼和浩特對(duì)市民購房數(shù)量的限制有所松動(dòng)，并導(dǎo)致一部分改善型需求的抬頭，但市場總體以自住為主要需求 點(diǎn)的氛圍沒有得到根本改變。呼和浩特樓市的買方市場趨勢正在逐步加深。

2.產(chǎn)品品質(zhì)成為競爭主要因素

因?yàn)槭袌鼋Y(jié)構(gòu)的改變，自住型需求成為主流，主流購房者對(duì)房價(jià)的漲跌因素已經(jīng)沒有以往那么強(qiáng)烈，相應(yīng)的對(duì)樓盤產(chǎn)品品質(zhì)的要求日趨強(qiáng)烈。從2013年成交榜單來看，萬達(dá)廣場、中海外灘、中海御龍灣、巨華世紀(jì)城等以產(chǎn)品品質(zhì)為主要賣點(diǎn)的項(xiàng)目受到熱捧，而其他如恒大雅苑、恒大名都、金隅麗港城、永泰城 等項(xiàng)目的排號(hào)情況來看，2013年以高品質(zhì)產(chǎn)品為核心的競爭將持續(xù)展開。

3.主動(dòng)降低購房門檻

在2013年呼和浩特房地產(chǎn)市場的營銷策略上來看，各種優(yōu)惠措施依舊層出不窮，但值得注意的是一部分地產(chǎn)商為了快速回籠資金，深入挖掘潛在購買力，針對(duì)剛需人群，利用金融杠桿，采取分期首付等手段，達(dá)到促進(jìn)銷量迅速回籠資金的目的。這其中的典型就是楠湖酈舍，在2013年楠湖酈舍成為成交套數(shù)、成交總面積的雙料冠軍，這與它實(shí)施的分期首付策略有著很大的關(guān)系。但這種銷售策略未來將有一定風(fēng)險(xiǎn)，未來呼和浩特房價(jià)一旦下滑，或者購房者無力償還貸款，將給 整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)帶來影響。

4.商業(yè)地產(chǎn)遍地開花

2013年，是呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)井噴的一年，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)住宅市場未來前景的悲觀判斷，導(dǎo)致眾多地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)。在呼和浩特城東、城南、城北、城西出現(xiàn)了許多大型商業(yè)項(xiàng)目，而這眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本業(yè)態(tài)形式都以購物中心+酒店式公寓+寫字樓+星級(jí)酒店的組合為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來 商業(yè)地產(chǎn)將是呼和浩特地產(chǎn)業(yè)競爭的主戰(zhàn)場。

5.精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代即將開啟

從2013年的首府地產(chǎn)形態(tài)來看，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)的暴利時(shí)代即將過去，房地產(chǎn)業(yè)的盈利模式趨于長期穩(wěn)定的模式，過去一錘子買賣、撈一把就走的地產(chǎn)投機(jī)心態(tài)在2013年的首府房地產(chǎn)業(yè)越來越?jīng)]有市場。追求成本管控，高周轉(zhuǎn)率的地產(chǎn)運(yùn)營模式將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主流思潮，而在這一點(diǎn)上眾多入駐呼和浩特的大型地產(chǎn)企業(yè)讓本土房企看到精細(xì)化地產(chǎn)運(yùn)營的威力。在未來的房地產(chǎn)市場中尋 求穩(wěn)定長期的利潤增長點(diǎn)，將是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必由之路。

第三章.2013年房地產(chǎn)政策分析

在2013年，呼和浩特房地產(chǎn)市場的政策面，幾乎可以用一句話就可以概括：調(diào)控繼續(xù)存在，各方習(xí)以為常。從國家層面來說，雖然國五條、房產(chǎn)稅、京十條等政策風(fēng)暴一輪接著一輪，但相對(duì)于呼和浩特區(qū)域政策層面來說，卻顯得風(fēng)平浪靜。相關(guān)主管部門保持者與中央的統(tǒng)一口徑，卻也沒有進(jìn)一步的具體措施出臺(tái)。而這也是未來房地產(chǎn)政策在各地執(zhí)行層面的經(jīng)常表現(xiàn)——一個(gè)政策，各個(gè)城市多種表 述，針對(duì)于各城市不同的地產(chǎn)形式，未來房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)多種不同版本。

2013年調(diào)控政策一覽——從國五條到新一輪調(diào)控

●2013年1月5日

財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，要求各地進(jìn)一步做好財(cái)政資金籌措與保障工作。通知指出，將采取投資補(bǔ)助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營管理；繼續(xù)落實(shí)好城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營管理涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金(含土地出讓收入)與相關(guān)稅收減免政策，切實(shí)減輕城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營管理費(fèi) 用。

●2013年2月21日

“國五條”出臺(tái)。在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會(huì)議提出了完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管等五個(gè)方面的政 策措施，并強(qiáng)調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

●2013年3月2日

國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，對(duì)2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控五項(xiàng)政策措施進(jìn)一步細(xì)化。通知要求，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，同時(shí)進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格 按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

●2013年5月25日

國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確，2013年的改革重點(diǎn)是，深入推進(jìn)行政體制改革，加快推進(jìn)財(cái)稅、金融、投資、價(jià)格等領(lǐng)域改革，積極推動(dòng)民生保障、城鎮(zhèn)化和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)改革?！兑庖姟诽?出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

●2013年11月

十八屆三中全會(huì)公報(bào)中提到要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革以及要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制則給了市場無限的想象空間，業(yè)內(nèi)各方持不同觀點(diǎn)引發(fā)爭論。樓市對(duì)農(nóng)村土地入市的鏈鎖反應(yīng)，中國土地市場制度改革，接下來就要看具體操作方案，農(nóng)地入市的全國性改革措施至今仍無法完全明朗化，依然存在阻礙。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，要做到農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地的公平與同權(quán)，保障農(nóng)民在土地上的合法財(cái)產(chǎn)權(quán) 利。

11月底，上海、廣州、深圳、北京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。隨后，二三線城市加入樓市調(diào)控大軍，“漢 七條”等相繼出臺(tái)。

第四章.2013年呼和浩特土地市場成交分析

一.呼和浩特土地市場成交量分析

根據(jù)呼和浩特土地收儲(chǔ)中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年呼和浩特共掛牌出讓國有建設(shè)用地37幅共計(jì)3330.5畝，總面積約為221.8萬平方米，環(huán)比上漲了1.77%，較比上一年度有微弱回升。根據(jù)成交統(tǒng)計(jì)，2013呼和浩特土地市場出現(xiàn)以下特 點(diǎn)：

1.大宗土地交易頻繁出現(xiàn)。相比于2012年，經(jīng)營性土地共出讓55幅，2013年在每單宗平均面積上有著很大幅度的提升。其中2013年單幅土地最大面積為呼和浩特市盈潤置業(yè)有限責(zé)任公司競得的東二環(huán)路以東、成吉思汗大街以北地塊，面積為402.13畝。其中該宗土地規(guī)劃要求容積率≤1.1，建筑密度<10%、綠化率>70%，由此可見該地塊將成為呼和浩特有一個(gè)標(biāo)桿性的高端別墅項(xiàng)目。而在2013年12月中旬，呼和浩特市盈潤置業(yè)舉行的“東河上的院子”產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，讓這樣一個(gè)高端別墅項(xiàng)目昭然于世。

此外內(nèi)蒙古筠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在7月一舉拿下了2013年第四批國有建設(shè)用地的所有9幅地塊，總面積達(dá)到655.6畝，成為了金橋板塊有一個(gè)令人矚 目的項(xiàng)目。

2.實(shí)力地產(chǎn)商集中拿地：在2013年的土地市場中，永泰、中海、巨華、恒大、銘德、筠泰、鵬欣、魯橋置業(yè)等八家地產(chǎn)公司幾乎囊括了2013年全年37幅土地 的90%。

3.土地開發(fā)效率躍升：在2013年以國內(nèi)實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)為代表的地產(chǎn)企業(yè)顯示了它們高效地土地開發(fā)效率，以永泰地產(chǎn)為例，2013年3月11日獲得南二環(huán)路以南、興安南路以西等四幅土地使用權(quán)，而在4月29日就完成了第一次開盤，在9月5日實(shí)現(xiàn)匯景華宅2號(hào)樓的封頂工作。從拿地倒產(chǎn)品亮相開盤僅用了不到2個(gè)月的時(shí)間。而中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)的開發(fā)商速度同樣驚人，這再一次體現(xiàn)了 國內(nèi)知名實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)率的競爭優(yōu)勢。

二.呼和浩特土地市場成交價(jià)格分析

2013年呼和浩特國有37幅建設(shè)用地使用權(quán)出讓總金額為99.8億元，與2012年相比環(huán)比上漲了34.8%，雖然在土地成交面積方面2013年環(huán)比去年有著微弱的增長，但成交總額卻有著大幅度的增長，這意味著每畝土地的成交價(jià)有了相當(dāng) 幅度的增長，達(dá)到了299萬元/畝。

2013年成交的37幅土地基本處于城市核心地段，而土地性質(zhì)多以商業(yè)性為主，這也就從側(cè)面證明了在2013年，呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)成為一大熱點(diǎn)。

三.呼和浩特土地市場成交結(jié)果

呼國土儲(chǔ)告字［2013］01號(hào)成交結(jié)果

呼國土儲(chǔ)告字[2013]02號(hào)成交結(jié)果 11

第三批出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)競得結(jié)果表

呼公資告字[2013]04號(hào)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)成交結(jié)果

第五章.2013年呼和浩特住宅市場分析

1.2013年呼和浩特住宅市場總評(píng)

2013年呼和浩特住宅成交量為13519套，環(huán)比上漲17.7%；成交總面積157.6萬平米，環(huán)比上漲13.3%；成交均價(jià)5473元/平米，環(huán)比下降了2.6%，出現(xiàn)了量漲價(jià)跌的局面。但無論是從成交量還是成交均價(jià)，2013年呼和浩特住宅市場始終處在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)上，而在2013年因?yàn)楹艉秃铺刈≌袌鲑I房市場局勢的逐漸形成，地產(chǎn)商紛紛出臺(tái)相應(yīng)的促銷策略，以價(jià)換量導(dǎo)致了住宅成交均價(jià) 較2012年有所下降，成交量和成交面積有一定幅度提升的局面。

2.2013年呼和浩特住宅市場量價(jià)走勢分析

2013年呼和浩特住宅市場出現(xiàn)了成交量的階段性波峰、波谷交替出現(xiàn)的局面。在3月份出現(xiàn)了成交量的第一個(gè)高峰，之后一路下滑至6月的最低點(diǎn)，而后緩慢回升至8月出現(xiàn)第二個(gè)高點(diǎn)；進(jìn)入九月再次下滑，直到12月呈現(xiàn)出收官高潮。這樣的曲線走勢說明在2013年購房者的購買行為受到政策、地產(chǎn)商的促銷頻率、以及自身財(cái)務(wù)收支規(guī)律的影響，而形成了集中釋放期。以3月為例，目前呼和浩特地產(chǎn)市場以城市白領(lǐng)為主力的剛需購房人群，在去年歲末大多進(jìn)賬一筆年終獎(jiǎng)，有了購房的底氣，再加之3月一般都是呼和浩特地產(chǎn)商正是投入銷售的第一個(gè)月，無論是新盤亮相，還是尾盤收官，均會(huì)有一定程度的優(yōu)惠措施，兩方 面的綜合因素也就造成了3月住宅成交量的集中釋放。

（圖：2013年呼和浩特住宅各月成交量 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

而在價(jià)格方面，各月成交均價(jià)起伏不十分明顯，主要呈現(xiàn)高開低走的局勢，4至6月基本保持5800元/平米—6000元/平米的高位，而進(jìn)入7月價(jià)格走勢出現(xiàn)了一個(gè)較為明顯的下降趨勢，基本徘徊在5100元/平米的價(jià)位上。這也可能是 受到5、6月份成交低迷，地產(chǎn)商主動(dòng)調(diào)低價(jià)位換取成交量的影響。

（圖：2013年呼和浩特住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)走勢圖 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

3.2013年呼和浩特住宅市場區(qū)域分析

2013年呼和浩特四大區(qū)住宅成交量分別如下：玉泉區(qū)成交2774套，成交總面積27.4萬平米，成交均價(jià)4844元/平米；回民區(qū)成交916套，成交總面積11.2萬平米，成交均價(jià)4935元/平米；賽罕區(qū)成交6544套，成交總面積79.5萬平米，成交均價(jià)5552元/平米；新城區(qū)成交3357套，成交總面積39.3萬平米，成交均 價(jià)6308元/平米。14

（圖：2013年呼和浩特住宅區(qū)域分析 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

由此可見呼和浩特房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)城市建設(shè)發(fā)展的不均衡，一般來說房地產(chǎn)市場的活躍程度代表了一個(gè)區(qū)域的城市發(fā)展水平，從圖表中可以看出，呼和浩特東部新城、賽罕兩區(qū)與西部回民、玉泉兩區(qū)特別是回民區(qū)的差距正在拉大，從住宅成交均價(jià)來看已經(jīng)出現(xiàn)了“東富西貧”的危險(xiǎn)局面。其中值得注意的是，玉泉區(qū)在住宅成交量以及住宅成交均價(jià)方面相較往年以有了很大程度的提升，其主要原因是以小黑河景觀帶、南湖濕地公園為核心的玉泉新區(qū)板塊的迅速崛起，眾多新住宅項(xiàng)目的入駐拉升了玉泉區(qū)的成交量。而回民區(qū)因?yàn)榘鍓K內(nèi)集中了呼和浩特傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)，隨著首府重工業(yè)的沒落，使得該區(qū)域成為了呼和浩特房地產(chǎn)市場的“價(jià)值洼地”，但隨著回民區(qū)對(duì)以成吉思汗大街西段為核心的新回民區(qū)板塊 的重點(diǎn)投入，未來該區(qū)域具有很強(qiáng)的升值潛力。

4.2013年呼和浩特住宅成交TOP10

（圖：2013年呼和浩特網(wǎng)簽住宅成交套數(shù) 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

從圖表中可以看出，楠湖酈舍以年成交1689套的成績一枝獨(dú)秀，前文已分析過楠湖酈舍一開始就將目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)了城市青年白領(lǐng)為主的剛需人群。以針對(duì)青年剛需人群的低總價(jià)策略、分期首付策略，以及能引起年輕購房群體共鳴的推廣策略，彌補(bǔ)了項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的劣勢成為了2013年呼和浩特住宅市場的銷冠。

第六章.2013年呼和浩特住宅商業(yè)地產(chǎn)分析

1.2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)市場綜述

2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)總成交量 1537套（其中商業(yè)1414套、辦公123套），成交總面積 20.4萬平米（其中商業(yè)18.7萬平米、辦公1.7萬平米），成交均價(jià)為17721元/平米。從成交總面積來看，與2012年20.09萬平米的數(shù)據(jù)基本持平，這說明2013年呼和浩特的商業(yè)地產(chǎn)仍然處在量變積累的過程中，隨著2013年開工的商業(yè)項(xiàng)目逐個(gè)開盤，在2014年可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)成交量 的井噴。

（圖：2013年呼和浩特商業(yè)網(wǎng)簽成交均價(jià)走勢圖 圖片來源：0471房產(chǎn)網(wǎng)）

2.2013年呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)成交TOP10

在2013年萬達(dá)廣場二期成為呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)的銷售冠軍，這也足以顯示萬達(dá)廣場對(duì)呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)投資者的影響力，以及呼和浩特投資人群對(duì)，實(shí)力 地產(chǎn)品牌的依賴度。16

第七章 3013年呼市消費(fèi)者調(diào)查分析

本次消費(fèi)者調(diào)查采用分區(qū)分行業(yè)的調(diào)查方式，一共對(duì)103名呼市市民進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，下面我們對(duì)所調(diào)查的項(xiàng)目和獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

1、區(qū)域選擇：

玉泉區(qū)賽罕區(qū)20%新城區(qū)回民區(qū)玉泉區(qū)15%賽罕區(qū)回民區(qū)14%新城區(qū)51%被調(diào)查對(duì)象中有51%的人希望居住在新城區(qū)，他們認(rèn)為新城區(qū)是新興區(qū)域衛(wèi)生條件和生活配套都很適合居住。選擇玉泉區(qū)的人多數(shù)是玉泉區(qū)的老住戶，他們已經(jīng)習(xí)慣了在玉泉區(qū)生活，選擇該區(qū)的人僅占15%。20%的市民選擇賽罕區(qū)，他們是考慮到哪里的發(fā)展規(guī)劃較好。

2、環(huán)境選擇：

山水間市中心37%江邊園林旁市中心山水間16%江邊5%園林旁42%

被調(diào)查的對(duì)象中，多數(shù)人喜歡在園林旁居住，37%的人喜歡居住在市中心，由此可見呼市人民十分重視小區(qū)綠化。

3.住宅類型選擇：

多層別墅13%高層17%多層41%小高層高層別墅小高層29%多數(shù)被調(diào)查對(duì)象習(xí)慣居住在多層和小高層住宅里。

4、房屋面積選擇：

80平方米以下80-90平方米140平方米8%100-120平方米180平方米以上160平方米3%4%140平方米80平方米以下8%160平方米180平方米以上80-90平方米37%100-120平方米40%多數(shù)被調(diào)查對(duì)象希望購買100-120平方米的住宅。

5、戶型選擇：

二房一廳二房二廳四房二廳4%三房二廳38%三房二廳四房二廳二房一廳28%二房二廳30%有58%的人希望購買二房的戶型，38%的人希望購買三房的戶型。沒有人愿意購買一房的戶型。19

第二篇：呼和浩特電子產(chǎn)品市場調(diào)查報(bào)告

呼和浩特電子產(chǎn)品市場調(diào)查

我公司受XX科技公司的邀請(qǐng)對(duì)其公司的主營業(yè)務(wù)：電子產(chǎn)品、辦公自動(dòng)化設(shè)備、辦公用品、系統(tǒng)集成在呼和浩特市的銷售前景進(jìn)行調(diào)研。通過我們的調(diào)研，進(jìn)行以下分析。

一、呼和浩特地區(qū)市場宏觀環(huán)境：

1．呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，人口眾多，有很大的市場容量。

2．呼和浩特是內(nèi)蒙古地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政治文化中心，人口受教育程度普遍較高，全自治區(qū)的百分之70的高校和科研院所都位于此，所以對(duì)電子產(chǎn)品、辦公自動(dòng)化設(shè)備、辦公用品、系統(tǒng)集成等設(shè)備，有較高的消費(fèi)欲望和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

3．呼和浩特市是我國的中等發(fā)達(dá)城市，人均收入相對(duì)內(nèi)蒙其他地區(qū)較高，有很強(qiáng)的購買能力和很大的消費(fèi)市場規(guī)模。另外呼和浩特市也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一，有很大的市場前景。

4．呼和浩特市是一個(gè)少數(shù)民族人數(shù)居多的城市，地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，是國家重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)之一。國家的許多政策法規(guī)對(duì)此地區(qū)都有很多扶持，尤其是對(duì)電子高新企業(yè)的發(fā)展有很大優(yōu)惠，所以我公司的主營業(yè)務(wù)在呼和浩特地區(qū)有很大的市場前景。

5．呼和浩特地區(qū)屬于溫帶草原帶，環(huán)境脆弱，政府對(duì)此進(jìn)行整改，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，淘汰了許多污染嚴(yán)重的企業(yè)和舊設(shè)備，引進(jìn)新的污染小和高技術(shù)含量的設(shè)備。

6．受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境的影響，許多企業(yè)和公司力求降低企業(yè)生產(chǎn)成本，引進(jìn)高效率的辦公設(shè)備。

綜合以上宏觀分析認(rèn)為，我公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)在呼和浩特地區(qū)有很大發(fā)展前景，工作重點(diǎn)放在舊企業(yè)的辦公設(shè)備更新和高新企業(yè)辦公設(shè)備的引進(jìn)。

二、呼和浩特地區(qū)市場微觀環(huán)境：

1．Xx科技公司經(jīng)營的產(chǎn)品全部是直接從廠家進(jìn)貨，有穩(wěn)定的供貨商，省去了中間商的加價(jià)，保持產(chǎn)品價(jià)格最低。所以在呼和浩特地區(qū)有很強(qiáng)的市場競爭能力。

2．呼和浩特地區(qū)有誠信、頤高、禾太、愛博等數(shù)碼廣場，他們的存在對(duì)本公司的市場構(gòu)成一定威脅。他們主要經(jīng)營電子產(chǎn)品零售和少量批發(fā)，而呼和浩特絕大部分顧客為零散購買體，對(duì)誠信和頤高等數(shù)碼廣場有較強(qiáng)的認(rèn)同性，所以說對(duì)我公司經(jīng)營產(chǎn)品的零售業(yè)務(wù)有較大沖擊。

綜上所述，建議公司從事電子產(chǎn)品的大量批發(fā)業(yè)務(wù)，通過數(shù)量和價(jià)格優(yōu)勢打開呼和浩特地區(qū)批發(fā)市場，占領(lǐng)更大的市場份額，為公司贏得更大利潤。

三、市場細(xì)分

1.通過對(duì)呼和浩特地區(qū)的市場調(diào)查，我們把本地區(qū)的市場按需求量的大小分為零售和批發(fā)。

2.零售業(yè)務(wù)主要的面向的客戶群是：學(xué)生、家庭、計(jì)算機(jī)相關(guān)工作人群。在呼和浩特地區(qū)，由于高校眾多，所以學(xué)生客戶群非常龐大，學(xué)生的客戶群沒有固定的消費(fèi)習(xí)慣和品牌忠誠度，但是他們有很高的感染性，物美價(jià)廉的產(chǎn)品很容易占領(lǐng)在此消費(fèi)群。家庭消費(fèi)群從需求量來說接近于學(xué)生人群，但是由于是家庭使用消耗程度較低，更新?lián)Q代較慢，此消費(fèi)群不容易拓展。計(jì)算機(jī)相關(guān)工作者由于工作的原因他們對(duì)電子類產(chǎn)品有很強(qiáng)的專業(yè)性，有固定的消費(fèi)習(xí)慣和很高的品牌忠誠度，但需求量較少，屬高端特殊消費(fèi)群。

3.批發(fā)業(yè)務(wù)主要面向的是：零售商、新成立公司、企業(yè)設(shè)備更新和更換。由于呼和浩特市有眾多數(shù)碼廣場經(jīng)營各種電子產(chǎn)品零售和批發(fā)，但由于他們是個(gè)體經(jīng)營，資金少、規(guī)模小，不得不依靠大中型科技公司供貨。我公司產(chǎn)品

全部是直接從廠家進(jìn)貨，有穩(wěn)定的供貨商，省去了中間商的加價(jià)，保持產(chǎn)品價(jià)格最低，對(duì)零售商批發(fā)有較大吸引。通過我們在工商部門的調(diào)查，呼和浩特市近年來有很多新成立公司，對(duì)電子產(chǎn)品、辦公自動(dòng)化設(shè)備、辦公用品等產(chǎn)品都有很大的需求。所以此類消費(fèi)群對(duì)我公司業(yè)務(wù)發(fā)展有較大利益。企業(yè)設(shè)備的更新和更換，需要最新的技術(shù)和最新的設(shè)備，對(duì)公司發(fā)展前景有重要影響。

四、市場定位策略

根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果做出的市場細(xì)分，結(jié)合呼和浩特市的電子行業(yè)市場情況，零售業(yè)市場基本接近飽和。而對(duì)于新成立公司的設(shè)備采購、技術(shù)升級(jí)、辦公設(shè)備更新，還有很大的擴(kuò)展空間。所以，建議公司把我們的市場定位于此消費(fèi)群。

五、定價(jià)策略

通過我們對(duì)呼和浩特市電子產(chǎn)品零售業(yè)價(jià)格的調(diào)查，呼和浩特市的零售價(jià)較高，而我們需要在各大數(shù)碼廣場設(shè)立專柜，采用低價(jià)策略，占領(lǐng)一部分零售市場。在批發(fā)方面堅(jiān)持薄利多銷策略，把握已有顧客，吸引潛在顧客。

六、促銷策略

1．根據(jù)我們在呼和浩特市的調(diào)查，60%的新成立公司是由會(huì)計(jì)事務(wù)所代理新公司的注冊，我們可以通過會(huì)計(jì)事務(wù)所了解新成立公司的規(guī)模和經(jīng)營業(yè)務(wù)。一些新公司在成立之初沒有進(jìn)行辦公設(shè)備的采購，我們可以有針對(duì)性的進(jìn)行推銷，占領(lǐng)這部分消費(fèi)市場，從而穩(wěn)步打開市場。同時(shí)，為這些公司建立詳細(xì)的信息檔案，不定期的進(jìn)行回訪，從而實(shí)時(shí)了解客戶信息，第一時(shí)間掌握這些公司設(shè)備更新信息。鞏固已有客戶群，從而穩(wěn)步提高公司的市場占有率。

2．根據(jù)我們對(duì)學(xué)生客戶群的調(diào)查，由于呼和浩特各大院校已相繼遷往市郊校區(qū)，交通不便。建議公司拓寬零售市場，吸引學(xué)生消費(fèi)人群，招收各大院校學(xué)生做校園代理，因?yàn)檫@部分校園代理更加了解學(xué)生人群，熟知他們的消費(fèi)需求，且對(duì)于消費(fèi)者有更高的可信度。公司還會(huì)從這部分學(xué)生代理中，挑出業(yè)績好的進(jìn)入公司實(shí)習(xí)培訓(xùn)。一方面可以為公司選拔業(yè)務(wù)骨干，另一方面提高了公司在學(xué)生消費(fèi)群中的知名度和形象，從而使更多的學(xué)生了解我們的產(chǎn)品，接受我們的產(chǎn)品。

3．根據(jù)我們的調(diào)查，呼和浩特市場假冒電子產(chǎn)品充盈市場，破壞了市場公平競爭的環(huán)境。所以，為了使公司電子產(chǎn)品更好的打入呼和浩特市場，也為了表現(xiàn)公司對(duì)假冒偽略產(chǎn)品打擊的堅(jiān)決態(tài)度，公司在全市發(fā)起“打假我先行活動(dòng)”號(hào)召全市市民加入對(duì)電子產(chǎn)品打假的行列中。對(duì)舉報(bào)假冒偽略產(chǎn)品的市民進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)在各大數(shù)碼廣場專柜前進(jìn)行電子產(chǎn)品防偽宣傳。引導(dǎo)廣大消費(fèi)者購買正牌電子產(chǎn)品。通過以上活動(dòng)有效打擊了假冒產(chǎn)品，提高的正牌產(chǎn)品的市場占有率和公司的社會(huì)形象，進(jìn)而更好的宣傳了我們的產(chǎn)品，在消費(fèi)人群中樹立了良好的口碑。

結(jié)論

通過我們這兩天調(diào)查，對(duì)呼和浩特市的市場宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境的分析，及對(duì)呼和浩特市的市場細(xì)分，市場定位，市場定價(jià)和市場促銷策略的策劃。認(rèn)為我公司在呼和浩特地區(qū)經(jīng)營電子產(chǎn)品、辦公自動(dòng)化設(shè)備、辦公用品、系統(tǒng)集成有很大發(fā)展?jié)摿Γ袌銮熬皹O其廣闊，值得我們?nèi)ネ顿Y。通過以上的分析和對(duì)市場的調(diào)查，我們有十足的把握去完成這個(gè)項(xiàng)目，付出定有收獲，我們會(huì)成功的。

第三篇：2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)數(shù)據(jù)報(bào)告

2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)數(shù)據(jù)報(bào)告

目錄

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)市場概況 第二部分： 2015年1月呼和浩特四區(qū)區(qū)域成交分析 第三部分：2015年1月呼和浩特四區(qū)區(qū)域住宅成交面積分析 第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行 第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠 第六部分：2015年1月呼和浩特項(xiàng)目活動(dòng)盤點(diǎn) 第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）第八部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）第九部分：呼和浩特樓市預(yù)測（整理版）

第一部分： 2015年1月呼和浩特房地產(chǎn)市場概況

一、2015年1月全國新建商品房成交分析

——呼和浩特環(huán)比跌幅居前十

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年1月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10564元/平方米，環(huán)比在經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)月下跌后，本月止跌，微漲0.21%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，44個(gè)城市環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市有9個(gè)，較上月增加6個(gè)；

2015年1月，住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為56個(gè)，較上月減少14個(gè)。跌幅居前十位的城市依次是：株洲、桂林、寶雞、呼和浩特、濰坊、溫州、江門、東莞、張家港、貴陽。其中，株洲、桂林、寶雞跌幅在2%以上；呼和浩特、濰坊、溫州、江門跌幅在1.5%-2%之間；東莞、張家港、貴陽跌幅在1.25%-1.5%之間。其他環(huán)比下跌的46個(gè)城市中，大連、金華等6個(gè)城市跌幅在1%-1.25%（含1%）之間；惠州、青島等15個(gè)城市跌幅在0.5%-1%之間（含0.5%）；紹興、南昌等25個(gè)城市跌幅在0.5%以內(nèi)。

二、2015年1月呼和浩特網(wǎng)簽新建商品房成交分析

0471房產(chǎn)網(wǎng)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特市2015年1月新建商品房成交套2259套、成交總面積24.45萬平方米、成交均價(jià)6090元/平方米；其中住宅成交2132套，成交總面積為22.74萬平米，成交均價(jià)為4985元/平方米，成交總價(jià)104903萬元；商業(yè)用房成交124套，成交總面積1.5萬平方米，成交均價(jià)為18323元/平方米，成交總價(jià)28759萬元；辦公用房成交3套，成交總面積2070平方米，成交均價(jià)為8936元/平方米，成交總價(jià)1689.8萬元；

1月首府樓市成交量有了大幅上升，環(huán)比上月上漲35.6%，與2014年同期相比新建商品房成交量上漲184%。在為期13個(gè)月的商品房成交量上，居于榜首。

經(jīng)過2014年一系列的樓市政策發(fā)酵，2015年首府樓市迎來開門紅，在整體面臨去庫存的壓力下，源源不斷的購買力們也為年初的樓市贏來滿堂彩。

三、2015年1月呼和浩特商品房供銷分析

據(jù)呼和浩特房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月共有5個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，取得預(yù)售證的項(xiàng)目有：玉泉區(qū)的聞都世界城、賽罕區(qū)的天野佳園、賽罕區(qū)的金信公寓、賽罕區(qū)的麥迪遜花園、回民區(qū)的萬博華景。

如上圖所示：在新的一年，1月份首府共發(fā)布房源13252套，成交2259套，整體的吸納率為17%。相比較于12月份，有小幅度下降（12月份吸納率18%）。

1月份整體吸納率的下降表明，市場的消化程度并沒有過多提高。但是相比于12月份，兩個(gè)基數(shù)都有上升，也從側(cè)面說明更多的、不同類別的購房需求釋放出來，推動(dòng)各種總價(jià)檔位房源成交。同時(shí)，過年小高潮一定程度上推高了1月份的整體銷量。

四、2015年1月呼和浩特土地市場分析

內(nèi)蒙古土地調(diào)查規(guī)劃院發(fā)布消息稱，去年第四季度，呼市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測面積仍保持為210.01平方公里，共布設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地201個(gè)，地價(jià)增幅回落，每平方米3152元。

內(nèi)蒙古土地調(diào)查規(guī)劃院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，呼市房地產(chǎn)市場受國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場下行壓力的影響，眾多潛在的購房者在房地產(chǎn)市場交易中持觀望的態(tài)度，造成呼市商品房空置率有一定程度的上升，進(jìn)而影響到土地市場，后期房地產(chǎn)走勢仍需觀察，呼市土地價(jià)格水平有可能在2015年迎來拐點(diǎn)。

五、2015年1月呼和浩特新建商品房成交價(jià)格分析

相比于網(wǎng)簽商品房成交均價(jià)6090元/平方米，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特一月份商品房成交均價(jià)為6759元/平方米。

如上圖所示，樣本平均價(jià)格同比下降，而在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，成交均價(jià)同比處于上升狀態(tài)。在實(shí)際分析中，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)稍顯滯后，樣本平均價(jià)格更接近世紀(jì)成交數(shù)據(jù)。

如下圖所示：在一月份的數(shù)據(jù)成交中，呼和浩特均價(jià)（墨藍(lán)色線）低于全國平均水平（藍(lán)色線）。鄂爾多斯（綠色線）和包頭（紅色線）房價(jià)分別處于8000+和5000+兩個(gè)價(jià)格檔。

第二部分：2015年1月呼和浩特區(qū)域成交分析

一、1月份四區(qū)域成交分析

從呼和浩特四大區(qū)域的區(qū)域成交量來看，1月賽罕區(qū)依舊保持著一枝獨(dú)秀的樓市主流地位，整個(gè)1月賽罕區(qū)總計(jì)成交1622套，成交總面積175920平米。

其他三個(gè)區(qū)域中，新城區(qū)總計(jì)成交176套，成交總面積228463平米；玉泉區(qū)成交231套，成交總面積244470平米；回民區(qū)成交230套，成交總面積21317平米。從成交量來看，賽罕區(qū)1月成交量超過其他三區(qū)成交量的總和，繼續(xù)保持著一貫的首府地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域的地位。

如上圖所示：賽罕區(qū)在成交套數(shù)、成交面積上遙遙領(lǐng)先，但是在成交均價(jià)和成交總價(jià)上，優(yōu)勢就稍顯遜色。

如下圖所示：回民區(qū)、賽罕區(qū)在一月份網(wǎng)簽成交中，均有上升跡象，賽罕區(qū)增長更是明顯。與此形成反差的是新城區(qū)、玉泉區(qū)，在成交套數(shù)上均有下降趨勢。也由此可見，賽罕區(qū)作為四區(qū)之首，依舊成為不少購房者的首選。

第三部分：2015年1月呼和浩特四區(qū)域住宅成交分析

如上圖所示，1月份住宅成交面積中，90

平方米以下的成交659套，占總成交的31%；90—110平方米的面積戶型占據(jù)總成交32%，成交693套；110—130平方米的住宅成交360套，占總成交的17%；130平方米以上的住宅共成交420套，占據(jù)總成交的20%。

從成交面積檔位來看，建筑面積在110平方米以下的房產(chǎn)類型依然是房產(chǎn)成交占比最大的房產(chǎn)類型。筆者認(rèn)為，目前購房者相對(duì)以前而言，絕大多數(shù)以自住性購房需求為主，并且更傾向于采取“一步到位”式的置業(yè)方式，但同時(shí)也會(huì)兼顧到本身的購買能力。而建筑面積在130平方米以上的房產(chǎn)類型屬于大戶型，比較契合目前改善性消費(fèi)者的購買需求和購買能力，所以占據(jù)購房市場面積的一大部分。第四部分：2015年1月呼和浩特商品房成交排行

如上圖所示：金橋景觀花園錦繡嘉苑以501套的成交奪得銷售冠軍，永泰城匯景、華淵春曉緊追其后。在此表中，不難發(fā)現(xiàn)，賽罕區(qū)的六盤緊緊引領(lǐng)商品房成交排行榜，李嘉誠的地段理論顯現(xiàn)的淋漓盡致。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，1月海亮廣場以總成交面積2559平方米奪得了商業(yè)網(wǎng)簽成交面積排行榜的冠軍。旺第嘉華以1911平方米的成交量位于第二名，第三名的大盛魁文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和第二名差距較大。

第五部分：2015年1月呼和浩特新房開盤、鉅惠項(xiàng)目盤點(diǎn)

2015年1月，綠地騰飛大廈（如意區(qū)）、華福家苑（金橋）、賽罕區(qū)秋實(shí)璟峯匯、鵬欣金游城、金盛財(cái)智廣場、富寓共6項(xiàng)目參與開盤。賽罕區(qū)開盤項(xiàng)目占據(jù)主力，項(xiàng)目充分考慮年底人們購房心理，迎合消費(fèi)心態(tài)，迎接2015年的開門紅。

2015年1月呼市樓市將有34個(gè)項(xiàng)目推出優(yōu)惠，部分鉅惠大盤6個(gè)，新城區(qū)6個(gè)項(xiàng)目，賽罕區(qū)3個(gè)項(xiàng)目，玉泉區(qū)3個(gè)項(xiàng)目，回民區(qū)6個(gè)項(xiàng)目，如意區(qū)4個(gè)項(xiàng)目，金橋區(qū)2個(gè)項(xiàng)目，金川區(qū)3個(gè)項(xiàng)目。

為回饋首府市民，各個(gè)售樓部也是蠻拼的。特價(jià)房、一次性優(yōu)惠、老帶新、購房補(bǔ)貼等等，為市民買房提供了優(yōu)惠。第六部分：2015年1月呼和浩特項(xiàng)目活動(dòng)盤點(diǎn)

2015年的第一月，呼和浩特樓市呈現(xiàn)一片的熱鬧中，20場的活動(dòng)不僅給新年添了很多活力，也為樓市注入一劑新鮮的血液。

一、緊跟時(shí)尚與大事件相聯(lián)系

2014年火了一大票的演員榜，一定少不了奔跑吧兄弟。恒大華府的呼市跑男不僅讓首府市民親身體驗(yàn)了跑男精神，還讓自己吸引了一大批忠實(shí)粉絲。

年關(guān)即至，什么話題最搶手，莫過于回家，為了圓外出游子回家夢，永泰城、恒大雅苑均推出和回家有關(guān)的話題。這一舉動(dòng)不僅吸引不少網(wǎng)友積極參加，擴(kuò)大企業(yè)知名度，用公益的形式做企業(yè)宣傳保證了商業(yè)活動(dòng)的純潔性。

二、暖場為主

恒大系列作為每周活動(dòng)的主力軍，在過去的一個(gè)月中，還是以項(xiàng)目暖場為主，沒有過大的舉動(dòng)。

三、開盤活動(dòng)少

鵬欣金游城、綠地兩個(gè)項(xiàng)目，前者開盤，后者綠地企業(yè)服務(wù)平臺(tái)榮耀發(fā)布，算是一月份活動(dòng)的重頭戲了。國際青年社區(qū)“2015年草原雄風(fēng)世界功夫爭霸賽”新聞發(fā)布會(huì)，也為售樓部集聚了許多人氣。

四、DIY盛行

DIY成為各個(gè)售樓部的鐘愛，這個(gè)時(shí)代不僅需要存在感，強(qiáng)烈的參與感也促使不少售樓中心用DIY詮釋自己動(dòng)手豐衣足食的理論。在一月份中，共三場DIY活動(dòng)，均由呼市恒大集團(tuán)舉辦。

五、年貨

伴著陽歷新年的喜氣，呼和浩特樓市也迎來了新的氣息。年貨的置辦以及新年的慶祝自然也不在少數(shù)，恒大系列緊緊抓住這個(gè)節(jié)點(diǎn)舉辦了多場年貨置辦活動(dòng)。

第七部分：2015年1月呼和浩特大事件（附解析）

一、放松公積金提取

1月28日，住建部、財(cái)政部、央行通知：

①職工連續(xù)足額繳存滿三月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租房的，可提取雙方住房公積金支付房租；

②租住公租房，可按照實(shí)際房租支出全額提??；

③租住商品房，各地根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹚胶妥》棵娣e確定提取額度。

0471觀點(diǎn)：公積金使用政策再度放寬，緩解備受爭議的“使用難”問題，將有效刺激買房、租房等需求入市，與2014年下半年啟動(dòng)的“救市”程序步調(diào)一致。從長遠(yuǎn)來看，放寬提取住房公積金支付房租條件不僅對(duì)租賃市場形成利好，對(duì)樓市也有較大影響。一方面，利用公積金可以減少租賃者負(fù)擔(dān)，使其緩沖過度到買房階段。另一方面，租賃市場的發(fā)展將有助于商品房、二手房的“從售轉(zhuǎn)租”，在去化受阻情況下，對(duì)樓市消化庫存起到正面作用。

二、新型城市化名單

國家發(fā)改委等11部委近日印發(fā)國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)方案，公布國家級(jí)城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單，全國共有64個(gè)省、市、縣、鎮(zhèn)成為首批國家級(jí)試點(diǎn)。扎蘭屯市被確定為國家級(jí)新型城鎮(zhèn)綜合試點(diǎn)市，成為內(nèi)蒙古唯一的國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)市。

0471觀點(diǎn)：推進(jìn)城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化，既包括生活地域的城鎮(zhèn)化，也包括身份和權(quán)利的城鎮(zhèn)化。目前，我區(qū)有400多萬處于“半市民化”狀態(tài)的農(nóng)民工，難以真正融入到城鎮(zhèn)生活中。讓農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落得下、穩(wěn)得住、過得好，就要解決好這些人的落戶問題，解決好城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋的問題。

三、動(dòng)車運(yùn)行

2015年1月8日6時(shí)20分，D6751次列車緩緩駛出呼和浩特東站，內(nèi)蒙古自治區(qū)首趟動(dòng)車組正式投入運(yùn)營。至此，中國成立最早的少數(shù)民族自治區(qū)正式邁入動(dòng)車時(shí)代。

0471觀點(diǎn)：動(dòng)車的開行不僅悄然改變著草原人民的出行方式，加速了地域之間的文化交流，更重要的是刺激著內(nèi)蒙古地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的加速發(fā)展。進(jìn)一步織密了呼包集間的鐵路快速交通網(wǎng)絡(luò)。3座城市不僅地域相連，在經(jīng)濟(jì)上也有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。動(dòng)車如同一條銀線穿起這3顆草原明珠，沿著古老的黃河故道，描繪出一條經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，促進(jìn)沿線城鎮(zhèn)化發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

四、公務(wù)員提工資，養(yǎng)老金廢除

2014年10月1日起，對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員養(yǎng)老保險(xiǎn)制度進(jìn)行改革，養(yǎng)老金雙軌制正式廢除，公務(wù)員須繳納月工資的8%，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)由單位和個(gè)人共同負(fù)擔(dān)。

0471觀點(diǎn)：漲工資的名義當(dāng)然并非是為了讓大家參加社保，而是提高工作津貼和生活補(bǔ)貼。由于基本工資實(shí)行全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人繳費(fèi)因各地工資水平的不同存在差異，對(duì)工資收入水平較高地區(qū)的部分人員，此次增加的工資可能不足以完全彌補(bǔ)個(gè)人繳費(fèi)，當(dāng)期收入還會(huì)有所下降。

五、油價(jià)下降

1月13日起，將汽油，石腦油，溶劑油和潤滑油的消費(fèi)稅從現(xiàn)行的1.4元/升提高至1.52元/升，將柴油、航空煤油和燃料油(2979, 0.00, 0.00%)的消費(fèi)稅由現(xiàn)行的1.1元/升提高至1.2元/升，航空煤油繼續(xù)暫緩征收

0471觀點(diǎn)：現(xiàn)在就寄希望于稅收的杠桿作用調(diào)節(jié)生產(chǎn)者和消費(fèi)者的行為，因?yàn)閷?duì)生產(chǎn)者消費(fèi)者行為的影響，還是通過成本去影響，如果成本提升，那他下面的行為就會(huì)做出相應(yīng)改變，當(dāng)然這個(gè)是一件痛苦的事情，但是面對(duì)這種公共風(fēng)險(xiǎn)，我們還是不得不去忍受這種痛苦。

六、上學(xué)劃片區(qū)

1月4日，2015～2016學(xué)呼市市區(qū)中學(xué)招生計(jì)劃正式下達(dá)，其中普通中學(xué)招生計(jì)劃為指令性計(jì)劃，中等職業(yè)學(xué)校、民辦學(xué)校招生計(jì)劃為指導(dǎo)性計(jì)劃。0471觀點(diǎn)：一個(gè)由教育引發(fā)的買房難題又要開始折磨好多家庭，有人套用魯迅先生的名句這樣打趣，“中國有兩種房子，一種是住的房子，另一種是學(xué)區(qū)房?！备藙t更得瑟地表示，“我家有兩套房，一套是學(xué)區(qū)房，另一套還是學(xué)區(qū)房”?？纯蜁?huì)心一笑的同時(shí)，卻不得不承認(rèn)學(xué)區(qū)房這個(gè)“香餑餑”的炙手可熱。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，各地房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，而一些地方的學(xué)區(qū)房卻成為“房堅(jiān)強(qiáng)”，逆勢上漲，甚至供不應(yīng)求，從炒房變成炒“期權(quán)”。

七、政府報(bào)告

呼和浩特要做這幾件大事情———確?？焖俾?月底全線通車、完成300個(gè)老舊小區(qū)改造任務(wù)、實(shí)現(xiàn)生活垃圾無害化處理、新建中小學(xué)、幼兒園20個(gè)、新農(nóng)合人均籌資標(biāo)準(zhǔn)提高到504元、地鐵1、2號(hào)線具備開工條件、“十個(gè)全覆蓋”再涉及338個(gè)村、互通多條城鄉(xiāng)道路、實(shí)施億元項(xiàng)目67項(xiàng)、落實(shí)結(jié)構(gòu)性減稅政策、發(fā)展“三級(jí)”物流體系、力爭實(shí)現(xiàn)5A級(jí)景區(qū)零的突破。

0471觀點(diǎn)：事實(shí)上,每年“兩會(huì)”的《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容都備受關(guān)注,而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,今年的政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的不多,不過從里面仍然可以發(fā)現(xiàn)不少價(jià)值點(diǎn),給行業(yè)發(fā)展指明方向。

八、明年地鐵全面開建

呼和浩特市市長秦義表示，地鐵全面建設(shè)將在明年，初步計(jì)劃開通兩條線路，總長度近60公里；按照規(guī)劃，1、2號(hào)線一期工程2018年通車。0471觀點(diǎn)：地鐵在房地產(chǎn)開發(fā)中像一支“點(diǎn)金棒”，所過之處物業(yè)應(yīng)聲而漲。盡管呼市地鐵還未修建，不過沿線的樓盤都飼到未來的發(fā)展?jié)摿Γ績r(jià)也將是一漲再漲。

九、回購商品房

1月24日，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，此前1月6日，住建部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房，事實(shí)上，在今年住建部表態(tài)前，多地已經(jīng)試點(diǎn)回購商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。1月20日，住建部部長陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。

0471觀點(diǎn)：政府回購商品房充當(dāng)保障房。這是消化庫存、保障民生之舉，本質(zhì)上是政府繼土地市場后在開發(fā)市場入市托市，充當(dāng)房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

有兩大要點(diǎn)值得關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變盈利模式，從開發(fā)出售轉(zhuǎn)向租售并舉，住建部政策明確“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變”，這不僅意味著盈利模式的轉(zhuǎn)變，也是盈利水平的長期下降。

第九部分：2015年1月呼和浩特高逼格營銷（附案例）

好的主題廣告語，能創(chuàng)造一條廣告80%的利潤！奧格威說，“每一則廣告都是對(duì)產(chǎn)品品牌形象的長程投資”。廣告及廣告語通過語言藝術(shù)手段，深刻細(xì)膩地為消費(fèi)者“描繪”出了產(chǎn)品的品牌形象。廣告語是一則廣告的核心組成部分，縱覽呼市樓市一月份的廣告投放，共有以下特點(diǎn)。

一、持續(xù)價(jià)格戰(zhàn)

買房的核心首先就是資金的考慮，眾多房企深諳市民消費(fèi)心理。在過去一個(gè)月里，20家投放廣告的房企，共有8家房企在廣告宣傳上運(yùn)用價(jià)格戰(zhàn)術(shù)。宣傳中著重運(yùn)用起價(jià)，價(jià)格控制在5000—6000之間，低于市場平均價(jià)格。金隅麗港城的宣傳語“一樣的80后，不一樣的八十平”，在差異化競爭中，一方面定位了自己的主力客群，另一方面也詮釋了自己的戶型優(yōu)勢。

二、優(yōu)惠送不停—裝修、游玩

買房送優(yōu)惠，一直是開發(fā)商吸引顧客的辦法。一月份的廣告宣傳主要體現(xiàn)在送裝修上，共有5家房企在廣告宣傳中提到這方面的因素。最讓人熱血沸騰的饋送莫過于恒奧鳳凰城，打出“買一層送一層”的廣告語。

三、學(xué)區(qū)房

都說孩子的錢和女人的錢是最好賺的，家庭為了孩子到處租房子的現(xiàn)象并不在少數(shù)。開發(fā)商也抓住這一賣點(diǎn)，在學(xué)區(qū)旁有一套房子，就是新時(shí)代有錢任性的表現(xiàn)。一月份房企廣告宣傳中，打著學(xué)區(qū)房的字眼賣房的有5家，在廣告語中學(xué)區(qū)、陪讀等字眼出現(xiàn)的頻率較高。尚東國際的陪讀首選社區(qū)、永泰城的錫林南路小學(xué)區(qū)名宅，恒大明都的臻品湖景學(xué)區(qū)房不僅體現(xiàn)學(xué)區(qū)還有高大上的生活氣息。

四、地段優(yōu)勢

李嘉誠投資名言：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。他獨(dú)到的眼光和精明的開發(fā)策略使其旗下的產(chǎn)業(yè)“蒸蒸日上”勢不可擋。無論你的自住還是投資，買房當(dāng)然更要看地段。好地段的樓盤，經(jīng)濟(jì)配套和交通配套都比較完善，生活當(dāng)然方便。在一月份營銷中，主打地段的有7家，嘉茂旁、新天地、中山路都成為熱詞。金隅環(huán)球中心更是打出“如意區(qū)政府旁”，來吸引市民。

五、在售戶型、銷售奇跡

直接將在售戶型打在廣告上，購房者在第一時(shí)間就看到在售房源。一月份主打在售面積的樓盤有9個(gè)，榮盛楠湖酈舍的78㎡通透二居、115㎡全明三居清晰明了介紹所售房源的面積及戶型?；鸨趴?、248套月銷售、1.5億銷售額、冠領(lǐng)青城等字眼，也印證了那句“打鐵還需自身硬”，對(duì)外彰顯了自己的實(shí)力。

六、首付低、收益快、買房租房大比拼

買房還是租房，這種似乎有錢就能解決的事兒，在一大部分人這里，還是成為了一場無法避免的尷尬。開發(fā)商打著租房更劃算的牌子，來吸引購房者，抓住人們對(duì)物品的擁有感，并打出收益快、首付低等字眼。對(duì)于購房主力軍，80、90后本身沒有過多存款，依靠父母買房的也是有的，所以購房人群也包括中年群體。低首付，吸引不少有意向購房者買房。

七、安全、五證齊全

買房子圖的也就是安心，五證齊全的樓盤在市場上有絕對(duì)的競爭力。盛世名筑在做廣告的時(shí)候五證齊全也成為一個(gè)賣點(diǎn)；澤信·加州華府的“國家康居示范工程”，力保房屋安全。

八、全民營銷、特權(quán)

國際青年社區(qū)的售樓部火了，為什么，全民營銷的理念深諳民心。微信圈助力贏大獎(jiǎng)，極大鼓勵(lì)了市民的參與性。而根據(jù)傳播理論，人際傳播是最為豐富和快速的一種方式，在較短的時(shí)間內(nèi)，一個(gè)信息通過朋友圈的傳播，所達(dá)到的效果是很可觀的。

這年頭除了有錢任性外，有特權(quán)也是很任性的?；孛駞^(qū)萬達(dá)廣場“僅50席、限騰訊會(huì)員專享”，直接鎖定客群，普通QQ直接淪為屌絲，買房就是需要格調(diào)。

九、生活PK活著

恒大系列本著其獨(dú)特的湖景園林，管家式的服務(wù)，讓人感受到家的溫暖，享受的是高端服務(wù)。在符號(hào)化的社會(huì)里，一切東西都是有象征意義的。根據(jù)馬斯洛的需求理論，在滿足了基本的的生理需求、房子的出現(xiàn)說白了是馬斯洛需求層次理論的最基本需求——生理需要、安全需要。隨著生產(chǎn)力的不斷提高社會(huì)的不斷進(jìn)步，人類對(duì)房子的需求開始逐級(jí)的提高，由生理、安全需求，演變?yōu)榍楦?、歸屬、尊重的需要。

用感性的文字和圖片或者視頻來喚起消費(fèi)者心靈的歸屬感，變相的將小區(qū)的文化的氛圍和生活氛圍出售說白了是滿足了消費(fèi)者，情感歸屬的需要。通過近似于夸張的宣傳物料宣傳小區(qū)的“尊貴、身份”等這樣既滿足了消費(fèi)者的尊重需要，又滿足了消費(fèi)者的情感、歸屬需要。

類似于上述的廣告充斥著整個(gè)房地產(chǎn)市場，難道房地產(chǎn)僅僅滿足了消費(fèi)者的四個(gè)需要就萬事大吉了嗎？答案是否定的，隨著社會(huì)的進(jìn)步人們的認(rèn)識(shí)水平的不斷提升，對(duì)房子這一特殊商品的需求，由原來僅僅滿足以上四個(gè)需求，而演變?yōu)闈M足第五個(gè)需求——自我實(shí)現(xiàn)的需求。如果真正完全滿足消費(fèi)者的自我實(shí)現(xiàn)需求，由他們在市場上占主導(dǎo)地位，這顯然不現(xiàn)實(shí)。

因而滿足消費(fèi)者的第五個(gè)需求，可以用項(xiàng)目案名的征集，小區(qū)景觀由業(yè)主命名，在項(xiàng)目建設(shè)中成立業(yè)主監(jiān)督隊(duì)，讓業(yè)主參與到項(xiàng)目之中來滿足其自我實(shí)現(xiàn)的需要。

以上滿足的消費(fèi)者自我實(shí)現(xiàn)需要的營銷手段，均是象征意義大于實(shí)際意義，不過以此作為噱頭引爆市場所帶來的效果還是很具有震撼力的。

第十部分：呼和浩特樓市預(yù)測（整理版）

政府方面，李克強(qiáng)總理首次就房地產(chǎn)市場表態(tài)，積極肯定了行業(yè)中長期發(fā)展的重要性，市場信心有所增強(qiáng)；成交方面，在“微刺激”手段的推動(dòng)下，主要城市需求平穩(wěn)釋放；供應(yīng)方面，因春節(jié)臨近主要城市推盤量有所減少；企業(yè)策略方面，企業(yè)年初的業(yè)績壓力較為緩和，部分樓盤優(yōu)惠力度減弱。

受需求釋放、供應(yīng)減少影響，短期內(nèi)主要城市庫存壓力稍有緩解。展望未來，政策環(huán)境和貨幣環(huán)境趨于寬松，市場信心增強(qiáng)，樓市將進(jìn)一步回暖，價(jià)格平穩(wěn)回升。從不同城市來看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價(jià)格趨于企穩(wěn)；但多數(shù)三四線城市短期需求飽和，過剩風(fēng)險(xiǎn)突出，去化壓力較大，未來房價(jià)仍存下行壓力。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

深圳地產(chǎn)界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要邁向成功，會(huì)遇到一系列的問題，需要打開問號(hào)，找到答案。現(xiàn)在，就讓我們來尋找皇達(dá)鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象，這樣個(gè)性突出，容易引來市場的關(guān)注，促進(jìn)銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺(tái)異彩紛呈。皇達(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？賣樓，不僅賣給消費(fèi)者一個(gè)居住空間，還應(yīng)“附贈(zèng)”一種新的生活方式，一種對(duì)美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應(yīng)有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂。逐漸……這個(gè)城市就會(huì)沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對(duì)人的關(guān)愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅?？稍賿鞈]著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點(diǎn)關(guān)愛凝注在魂?duì)繅衾@的心靈居所，或在陽臺(tái)上相濡以沫，或在小區(qū)內(nèi)花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘，體會(huì)的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來的成功與喜悅，領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時(shí)尚與精彩，每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì)，新的時(shí)代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時(shí)代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營造的天堂，把來自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛”！我們選擇“愛”作為項(xiàng)目推廣的主題。考慮到“愛”的表達(dá)不應(yīng)過于直白，而應(yīng)內(nèi)涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個(gè)推廣名，就叫做“LOVE時(shí)代”。這樣，“愛”的表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚，既突出個(gè)性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。我們還考慮過一個(gè)推廣名“幸?？燔嚒?，希望這輛快車駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時(shí)代”的誘惑，所以只好將“幸福快車”放在原處。

二、我們會(huì)“被愛”嗎？我們的“LOVE時(shí)代”主題形象推向市場，會(huì)“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因?yàn)榧矣星?，家有愛，家有歡樂。皇達(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實(shí)需要的，是心底呼喚的。所以我們對(duì)“LOVE時(shí)代”能引起消費(fèi)者的內(nèi)心共鳴，對(duì)我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對(duì)目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

（一）都市白領(lǐng)一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購買能力購房動(dòng)機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者購買習(xí)慣：理性，有主見，所需戶型適中重點(diǎn)分布區(qū)域：羅湖、福田家庭結(jié)構(gòu)：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費(fèi)更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上，強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對(duì)訴求對(duì)象的細(xì)分，有的放矢地展開訴求。如對(duì)2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對(duì)5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)購買習(xí)慣：就近購買，對(duì)自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大。分布區(qū)域：項(xiàng)目周邊地帶家庭結(jié)構(gòu)：3-5人3人為3口之家，下一代已上學(xué)或長大成人，考慮給下一代一個(gè)更好的成長空間或安一個(gè)家。4口之家是一對(duì)夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。針對(duì)這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動(dòng)。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。年齡層次：25-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：就香港標(biāo)準(zhǔn)而言，屬中下，但足以擁有本項(xiàng)目。購買習(xí)慣：強(qiáng)調(diào)便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。對(duì)香港客戶群，訴求時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱心如意。

四、自我如何評(píng)價(jià)？皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤。自身優(yōu)勢：

1、中心區(qū)一級(jí)輻射地塊，地理位置優(yōu)越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區(qū)，自身配套齊全；

4、周邊商場、學(xué)校、銀行、車站、食街等生活配套一應(yīng)俱全，極為便利。劣勢：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場有一定難度。本著揚(yáng)長避短的原則，在“愛”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢宣傳、張揚(yáng)出來。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹木，克服臨街的不利影響?？繌V告的有效訴求，導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引，促銷活動(dòng)的推動(dòng)，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個(gè)性，推廣名定為“LOVE時(shí)代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚(yáng)出來，喻示在LOVE時(shí)代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應(yīng)的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對(duì)LOVE時(shí)代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套（5）舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套（6）建筑精品……建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現(xiàn)體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運(yùn)用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動(dòng)形成一個(gè)有機(jī)整體，爭取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導(dǎo)期（內(nèi)部認(rèn)購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預(yù)售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。（3）強(qiáng)銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)訴求，結(jié)合價(jià)格策略，促進(jìn)尾盤銷售。

六、現(xiàn)場如何包裝？現(xiàn)場包裝,要極具個(gè)性化，只有個(gè)性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進(jìn)而接受。要突出個(gè)性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別。“個(gè)性化特色”和“差異性包裝”是本項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個(gè)樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價(jià)值。共和世家最突出的特點(diǎn)是“公園里的綠”，將最大的賣點(diǎn)張揚(yáng)出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動(dòng)。外立面色彩及包裝整體形象給人以強(qiáng)烈的印象。這兩個(gè)樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場，確定主題形象，區(qū)別競爭對(duì)手，突出個(gè)性包裝，是走向成功有力保證?；蔬_(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎(chǔ)，確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場包裝的具體實(shí)施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強(qiáng)調(diào)視覺沖擊，同時(shí)傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項(xiàng)目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數(shù)量：一塊規(guī)格：8m×6m設(shè)計(jì)風(fēng)格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設(shè)計(jì)稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛”。4． 現(xiàn)場條幅在建筑主體建至六層以上時(shí)懸掛，數(shù)量六條，整體風(fēng)格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設(shè)計(jì)制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時(shí)介紹進(jìn)場的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動(dòng)，讓業(yè)主感受到生活更加便利。

七、導(dǎo)示系統(tǒng)如何布置？皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路?？寇囌驹陧?xiàng)目南北兩側(cè)，距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站，距項(xiàng)目60米；西側(cè)有福田新區(qū)委站，距項(xiàng)目150米。特別是還有天虹商場這個(gè)人流匯聚之地，所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。1． 燈桿旗 考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺(tái)。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺(tái)廣告 爭取到福田新區(qū)委站臺(tái)兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán)，有效傳遞項(xiàng)目信息。3． 形象指示牌 我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側(cè)路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側(cè)），益田路與福強(qiáng)路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對(duì)4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體，擴(kuò)大傳播影響力。規(guī)格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規(guī)劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項(xiàng)目共有住宅656套，按1：10比例，規(guī)劃為6000份。設(shè)計(jì)風(fēng)格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項(xiàng)目整體形象和各賣點(diǎn)薈萃其中。2． 宣傳折頁規(guī)劃為9000份（6個(gè)p，3折頁），突出項(xiàng)目主題形象和主要賣點(diǎn)。3． 宣傳單張規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴(kuò)大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時(shí)又是流動(dòng)的宣傳媒體，規(guī)劃3500個(gè)。

九、怎樣安排促銷？在皇達(dá)鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產(chǎn)品的促銷活動(dòng)在這里舉行，收到良好效果。本項(xiàng)目也應(yīng)考慮在天虹商場舉辦促銷活動(dòng)，有效吸引人流到現(xiàn)場看樓。平日可在天虹商場設(shè)咨詢點(diǎn)，派發(fā)宣傳資料，加深人們對(duì)項(xiàng)目的印象。周未及節(jié)假日，舉辦促銷活動(dòng)。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動(dòng)，還可舉行幼兒歌舞表演等。對(duì)積極參與活動(dòng)并表現(xiàn)突出者，給予適當(dāng)購房優(yōu)惠，或是贈(zèng)送半年管理費(fèi)等，促進(jìn)現(xiàn)場銷售。在開盤等重大節(jié)日，增加歌舞表演內(nèi)容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，天虹商場處設(shè)看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“LOVE時(shí)代”給予的是真實(shí)的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會(huì)增加太多成本。

十、媒體計(jì)劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點(diǎn)，分析不同媒體的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)他們有一個(gè)十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對(duì)在廣告活動(dòng)中取得最大的效果至關(guān)重要?，F(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報(bào)紙媒體 優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙的版面大，篇幅多，具有相當(dāng)大的信息載量和較強(qiáng)解釋能力，可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容，報(bào)紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度，無形中也使報(bào)紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度，同時(shí)，報(bào)紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報(bào)紙具有保存價(jià)值，其內(nèi)容無閱讀時(shí)間的限制；報(bào)紙發(fā)行面廣，投遞迅速準(zhǔn)確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對(duì)象明確，且隨著印刷質(zhì)量的提高，廣告效果更加明顯。缺點(diǎn)：報(bào)紙出報(bào)頻繁，前一天的報(bào)紙?jiān)诘诙煲殉蓺v史，與受眾相對(duì)接觸時(shí)間不長；有一定文化層面的人才能接受報(bào)紙媒體。電視媒體 優(yōu)點(diǎn)：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內(nèi)容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ?，表現(xiàn)力豐富，娛樂性強(qiáng)；對(duì)廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù)，加深印象。缺點(diǎn)：宣傳印象消逝的速度快，對(duì)觀眾的選擇性和針對(duì)性較低，電視廣告制作復(fù)雜且費(fèi)用較高。雜志媒體優(yōu)點(diǎn)：讀者對(duì)象確定，選擇性強(qiáng)；印刷精美，刊登內(nèi)容相對(duì)固定；有限時(shí)間長，使于閱讀和保存。缺點(diǎn)：周期長，傳播速度慢，時(shí)效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點(diǎn)電臺(tái)：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對(duì)性的選擇受眾，機(jī)動(dòng)靈活，所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中，制作簡便，費(fèi)用低廉。車體廣告：流動(dòng)性強(qiáng)，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預(yù)告性，重復(fù)性。制作簡單，費(fèi)用低廉。但信息載量少，接觸時(shí)間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時(shí)間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標(biāo)原則：媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。b.適應(yīng)原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng)，適合目前所針對(duì)的廣告市場。c.優(yōu)化原則：堅(jiān)持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案，堅(jiān)持在單一媒體種類選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。d.同一原則：堅(jiān)持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。e.效益原則：選擇廣告媒體時(shí)把廣告效益放在首位。2． 項(xiàng)目分析每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性，根據(jù)項(xiàng)目特性針對(duì)性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項(xiàng)目的方案，保證廣告費(fèi)用最合理的應(yīng)用?；蔬_(dá)鴻錦華苑項(xiàng)目幾個(gè)與媒體策略有關(guān)的特性如下：（1）10萬平方米的大型項(xiàng)目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標(biāo)客戶分散，購買動(dòng)機(jī)多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間內(nèi)有幾個(gè)事件值得關(guān)注a.中國國家足球隊(duì)再次沖擊世界杯b.深圳被評(píng)為世界花園城市，2001年各種活動(dòng)會(huì)相對(duì)增加c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項(xiàng)目目標(biāo)市場都會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 電視、報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地 30—40歲 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 40—50歲 較強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 電視、報(bào)紙、本地 50歲以上 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、廣播 本地職

業(yè) 高級(jí)白領(lǐng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 本地 小商業(yè)主 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地 投資者 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 本地 自由職業(yè)者 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 特殊職業(yè)者 較強(qiáng) 一般 強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報(bào)紙比較如下：媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢 備注深圳商報(bào) 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報(bào)（置業(yè)大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報(bào)發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報(bào)廣告南方都市報(bào) 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時(shí)報(bào) 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區(qū)報(bào) 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發(fā)布時(shí)間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區(qū)報(bào)為主力媒體，以較為固定的版位、時(shí)間，發(fā)布廣告進(jìn)行訴求，同時(shí)需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時(shí)間上給予靈活機(jī)動(dòng)的支持補(bǔ)充，形成一個(gè)合理有效的媒體組合，增強(qiáng)整個(gè)發(fā)布計(jì)劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調(diào)整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報(bào) 主要版位：普通版深圳商報(bào)與特區(qū)報(bào)有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調(diào)制性強(qiáng)，選擇深圳商報(bào)以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特殊規(guī)格等作有力的輔助。

b.南方都市報(bào)主要版位：普通版南方都市報(bào)在深圳零售量第一，高達(dá)18萬份，讀者群體以年輕白領(lǐng)為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時(shí)段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時(shí)屬強(qiáng)迫接受型廣告，適合為建立LOVE時(shí)代形象進(jìn)行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數(shù)量：4臺(tái)（3路），4臺(tái)（27路），3臺(tái)（218路）。共11臺(tái)公交車體廣告費(fèi)用低廉，受眾廣泛，用此媒體進(jìn)行形象宣傳，對(duì)主力媒體訴求效果具有較強(qiáng)的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時(shí)考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：

廣告級(jí)別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強(qiáng)、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運(yùn)用深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、南方都市報(bào)、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標(biāo)市場，以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤信息，使目標(biāo)客戶全方位感受到本項(xiàng)目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報(bào)為首的報(bào)紙媒體著重賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意或直訴本項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，突現(xiàn)樓盤質(zhì)素，求得市場認(rèn)同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同，促進(jìn)購買行為，并增強(qiáng)報(bào)紙媒體的賣點(diǎn)訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報(bào)相對(duì)固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達(dá)成市場共識(shí)，其它媒體則以靈活的位置、時(shí)段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機(jī)動(dòng)的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時(shí)間上，采用同步發(fā)布策略，項(xiàng)目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)期作少量廣告，進(jìn)行入市前的鋪墊造勢。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動(dòng)頻率策略相結(jié)合，特區(qū)報(bào)以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動(dòng)頻率策略，根據(jù)不同的銷售時(shí)期以及銷售狀況適時(shí)增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對(duì)于房地產(chǎn)廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導(dǎo)期計(jì)劃時(shí)間一個(gè)月，在特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)發(fā)布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時(shí)代概念，引導(dǎo)樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強(qiáng)銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，以特區(qū)報(bào)賣點(diǎn)訴求為主，在第九版發(fā)布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報(bào)、南方都市報(bào)以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅(jiān)持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運(yùn)用，根據(jù)市場情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達(dá)到銷售目的。3． 持續(xù)熱銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，承接上一階段強(qiáng)勁勢頭，利用前段大廣告量產(chǎn)生的市場邊際效益，創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)熱銷期。堅(jiān)持上一時(shí)期的媒體組合，適當(dāng)減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉(zhuǎn)以專題片廣告，堅(jiān)持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進(jìn)度。4． 尾盤期在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。以特區(qū)報(bào)和商報(bào)配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對(duì)性的訴求，達(dá)到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發(fā)布計(jì)劃（根據(jù)招標(biāo)要求，發(fā)布計(jì)劃做至開盤后一個(gè)月）階段類別 媒體 投放量 版位 規(guī)格 訴求表現(xiàn)引導(dǎo)期 特區(qū)報(bào) 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達(dá)鴻錦華苑演繹全新LOVE時(shí)代為主題做好開盤前的宣傳造勢，形象引導(dǎo)工作 2 地產(chǎn)版 半版深圳商報(bào) 1 普通版 半版 開盤強(qiáng)銷期 特區(qū)報(bào) 1 地產(chǎn)版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意與寫實(shí)相結(jié)合 4 9版 1/3版深圳商報(bào) 2 普通版 1/3版 硬性創(chuàng)意廣告主題訴求 南方都市報(bào) 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時(shí)段A2時(shí)段 30秒 品牌形象與賣點(diǎn)相結(jié)合（五）媒體費(fèi)用預(yù)算媒體發(fā)布費(fèi)用計(jì)劃取所推廣項(xiàng)目市值的1.6%皇達(dá)鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價(jià)6500元/m2計(jì)，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發(fā)布費(fèi)用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費(fèi)用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導(dǎo)期 34.9 5.9 開盤強(qiáng)銷期 329 56 持續(xù)熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區(qū)報(bào) 300 51 深圳商報(bào) 94 16 南方都市報(bào) 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計(jì)劃的控制和調(diào)整媒體計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)廣告目標(biāo)和廣告策略的具體操作手段，在整個(gè)項(xiàng)目推廣過程中，積極與發(fā)展商，代理商密切配合，在維護(hù)總體綱略的情況下，根據(jù)具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動(dòng)，以及可利用的社會(huì)事件，適時(shí)適度地調(diào)節(jié)具體的發(fā)布日期、規(guī)格和版位，直至訴求主題。不光市場是多變的，其它各種不可預(yù)見情況比比皆是，影響媒體發(fā)布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動(dòng)、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調(diào)整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會(huì)新聞價(jià)值，節(jié)日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調(diào)節(jié)方法a.根據(jù)銷售情況階段性調(diào)整a.根據(jù)市場變化現(xiàn)時(shí)調(diào)整

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第五篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于盛世花城的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告

小組成員：高原負(fù)責(zé)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)及整理；

趙曉萌負(fù)責(zé)實(shí)地調(diào)查

劉一凡負(fù)責(zé)報(bào)告的匯總

調(diào)查時(shí)間：2011年11月26日

調(diào)查地點(diǎn)：濟(jì)南盛世花城（濟(jì)南市歷下區(qū)國際會(huì)展中心西北（新東方花園南）調(diào)查對(duì)象：盛世花園居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：通過調(diào)查獲得有關(guān)濟(jì)南盛世花城居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時(shí)了解小區(qū)居民情況，以希得到解決。項(xiàng)目現(xiàn)狀：天業(yè)盛世花城地處濟(jì)南東部新城核心地段，項(xiàng)目南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國際會(huì)展中心；僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國際機(jī)場、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。項(xiàng)目南鄰，政府規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)逐步成熟，周邊銀行、學(xué)校、餐飲等配套一應(yīng)俱全。隨著區(qū)域內(nèi)金融中心、政務(wù)中心、商務(wù)中心的興起，該地段將日益成為大濟(jì)南的城市新中心。

項(xiàng)目總占地173畝，總建筑面積達(dá)35萬平方米，由國內(nèi)頂尖水平設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，全人車分流設(shè)計(jì)、高智能化設(shè)施，高貴品質(zhì)不言而喻。社區(qū)由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設(shè)計(jì)，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區(qū)臨新宇路規(guī)劃了數(shù)萬平米的國際風(fēng)情商業(yè)街，為生活更添便捷；小區(qū)內(nèi)精英國際會(huì)所，是您商務(wù)洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區(qū)內(nèi)國際化幼兒園，為您的孩子提供國際水準(zhǔn)的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認(rèn)為

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格相對(duì)偏高與其服務(wù)水平不符

（2）80%的居民認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對(duì)小區(qū)對(duì)外來人員的管理過于松散，缺乏責(zé)任

（4）60%對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化存在不滿

（5）對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施的維修太不負(fù)責(zé)

（6）80%的居民認(rèn)為房屋及設(shè)備維修, 安全保衛(wèi)的服務(wù)很不到位

（7）70%居民認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是物業(yè)管理法律、法規(guī)

不健全，其次是業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)依次是設(shè)置專門服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)人員培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度

（9）其次在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還存在的問題有公用部位的侵權(quán)糾紛問題小區(qū)公用部位的出租營利問題與小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。

產(chǎn)生以上這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司有密切的聯(lián)系。

二是對(duì)于小區(qū)的公共空間和公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報(bào)道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時(shí)，這些產(chǎn)權(quán)界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭論的焦點(diǎn)和摩擦的根源。

三是同一小區(qū)的業(yè)主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個(gè)非常松散的利益集團(tuán)。他們往往在火燒眉毛的時(shí)候才知道救火的重要性，但這時(shí)又錯(cuò)過了最好的補(bǔ)救時(shí)機(jī)。

四是業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

改進(jìn)方法:

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法地進(jìn)行維權(quán)，同時(shí)要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀(jì)守法，依規(guī)辦事。

2、社區(qū)居委會(huì)是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業(yè)公司也應(yīng)充分考慮業(yè)主的利益，積極協(xié)調(diào)與業(yè)主指之間的沖突。對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

(一)要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

(二)依法成立業(yè)主委員會(huì)并且物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

(三)業(yè)主要增強(qiáng)法律意識(shí)，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(四)廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

關(guān)于濟(jì)南盛世花城物業(yè)管理的調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個(gè)人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現(xiàn)在居住的小區(qū)每月交納多少物業(yè)費(fèi)?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認(rèn)為目前你們小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格是否合理？

A 過高，與服務(wù)水平不相符 20%B.有點(diǎn)高，但與服務(wù)水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業(yè)公司有對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的用途對(duì)你們業(yè)主進(jìn)行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區(qū)對(duì)外來人員的管理是否嚴(yán)格？

A 管理非常嚴(yán)格、僅容許業(yè)主通行0B比較嚴(yán)格，非業(yè)主必須登記才能進(jìn)入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區(qū)出入管理相當(dāng)松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區(qū)的保安都做什么？（多選題）

A檢查進(jìn)出車輛和人員 50% B 負(fù)責(zé)小區(qū)安全50% C 經(jīng)常在小區(qū)巡邏30% D 值班站崗90% E 協(xié)調(diào)業(yè)主糾紛0 F 收停車費(fèi)50%

10、您在小區(qū)是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨(dú)車庫0D其他012、對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化評(píng)價(jià)？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區(qū)物業(yè)有對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修嗎？

A有，很及時(shí)0 B 有，但總要托好長時(shí)間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現(xiàn)有的物業(yè)管理過程中，您認(rèn)為服務(wù)最不到位的是？

A、安全保衛(wèi) 30% B、房屋及設(shè)備維修50%C、小區(qū)綠化 0 D、衛(wèi)生清掃10%E、交通管理10%

15、您認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是？

A、物業(yè)人員素質(zhì)偏低 0B、物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全70%C、業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄30%

D、物業(yè)管理費(fèi)使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)繼續(xù)改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)有哪些?

A、服務(wù)范圍種類40%B、服務(wù)態(tài)度60%C、服務(wù)設(shè)施30%D、服務(wù)人員培訓(xùn)40%

E、專門服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置80%