第一篇：(全套)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計流程!

（全套）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計流程！

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，優(yōu)秀的設(shè)計管理是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化的終極武器！

一.規(guī)劃設(shè)計管理原則

設(shè)計管控終極目的是合理控制造價和盡可能創(chuàng)造價值！

二.規(guī)劃設(shè)計前期工作

前期開發(fā)商的主要任務(wù)是明確項(xiàng)目定位，獲取資料，選擇最合適的設(shè)計單位！

三.規(guī)劃設(shè)計中期工作

中期開發(fā)商的主要任務(wù)是規(guī)劃設(shè)的實(shí)施與設(shè)計的過程控制及設(shè)計的反復(fù)迭代！

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設(shè)計階段標(biāo)準(zhǔn)工作周期▼

四.規(guī)劃設(shè)計審批工作

規(guī)劃設(shè)計的審批任務(wù)是概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、建筑規(guī)劃許可證的申請！

①修建性詳細(xì)規(guī)劃審查階段需辦理事項(xiàng)：

②初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查階段需辦理事項(xiàng)：

③控制性詳細(xì)規(guī)劃主要包括以下內(nèi)容：

修建性詳細(xì)規(guī)劃主要包括以下內(nèi)容：

⑤修建性詳細(xì)規(guī)劃主要成果：

⑥規(guī)劃設(shè)計主要名詞概念

⑥建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請流程

五.規(guī)劃設(shè)計后期工作

現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都分為好幾期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。當(dāng)首期推售后往往會出現(xiàn)一些問題需要修改。

一般情況下盡量減少設(shè)計變更的發(fā)生，當(dāng)設(shè)計變更不可避免時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定和程序： ?.必須嚴(yán)格區(qū)別重大設(shè)計變更和一般設(shè)計變更，并按規(guī)定權(quán)限履行審批手續(xù) ?.所有設(shè)計變更資料項(xiàng)目公司和規(guī)劃院都應(yīng)有完整資料留底

?.項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)設(shè)計變更的落實(shí)，設(shè)計變更的執(zhí)行情況和結(jié)果應(yīng)書面形式附于設(shè)計變更后。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報流程 [USEMONEY=80][/USEMONEY] 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段：（1）選址定點(diǎn)；（2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；（3）初步設(shè)計及施工圖審查；（4）規(guī)劃報建圖審查；（5）施工報建；

（6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):

1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查

2、國土資源局辦理土地預(yù)審

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán) 保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查

8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)

1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書

3、工程施工合同

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報告進(jìn)行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

一、取得土地

1、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告。

2、建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準(zhǔn)；需要上級人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報上級人民政府批準(zhǔn)。

建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附具下 列材料：

(1)建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明；

(2)項(xiàng)目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；(3)土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告；(4)初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

(5)建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

(6)占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案；

(7)建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。

3、供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。

4、土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記

通過招標(biāo)、拍賣方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報建報批程序

1、對取得土地和準(zhǔn)備開發(fā)項(xiàng)目打可行性研究報告和立項(xiàng)申請，然后到計劃發(fā)展委員會申請立項(xiàng)。

2、憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報，有規(guī)劃測繪隊測繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖。

3、將總體規(guī)劃方案報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

4、總體規(guī)劃通過后如果一次規(guī)劃分批實(shí)施，就將分期實(shí)施的詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)的單體建筑設(shè)計報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。

5、在審批期間，將各規(guī)費(fèi)收繳部門繳費(fèi)流轉(zhuǎn)審批完畢，其中包括消防、建設(shè)、教育地方配套、衛(wèi)生防疫、白蟻防止、綠化、人防、墻體改造、散裝水泥、城建檔案、工程質(zhì)監(jiān)等。具體手續(xù)辦理如下：(1)將報批的范圍內(nèi)的所有建筑單體圖紙報當(dāng)?shù)叵啦块T進(jìn)行消防審查，取得建筑工程消防意見書

(2)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計劃財務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)(3)到當(dāng)?shù)亟逃钟媱澵攧?wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)

(4)到當(dāng)?shù)匦l(wèi)生防疫站進(jìn)行建設(shè)工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費(fèi)

(5)與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)(6)按整個建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對項(xiàng)目進(jìn)行綠化設(shè)計，將綠化報建圖送園林管理局審批

(7)按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓?，做?xiàng)目的人防規(guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項(xiàng)申請報當(dāng)?shù)厝朔擂k部門審批通過(8)到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)(9)到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書(10)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)用。

6、上述手續(xù)辦理完畢后到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

7、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書。

8、如果投資方（項(xiàng)目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn)行公開招投標(biāo)，對中標(biāo)的施工單位發(fā)中標(biāo)通知書。

9、憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書和施工單位中標(biāo)通知書到建設(shè)局建管處申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。

10、建設(shè)工程施工許可證，和商品房核價的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r部門進(jìn)行商品房預(yù)售核價。

11、憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局開發(fā)辦（或者是房管局房地產(chǎn)市場處）領(lǐng)取商品房預(yù)銷售許可證。

12、在項(xiàng)目簽訂土地出讓合同、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報地名。

13、專業(yè)管線包括：供電、自來水、燃?xì)?、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)，在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計審查通過以后，有規(guī)劃設(shè)計單位對整個項(xiàng)目的所有專業(yè)管線進(jìn)行管線規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計成果送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽取各部門意見，然后由建設(shè)單位會同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集 各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會，將所有專業(yè)部門的意見形成會議紀(jì)要，以防止各專業(yè)管線在具體實(shí)施中相互扯皮，管位相撞。工程建設(shè)項(xiàng)目報建須提交資料

1、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)或可行性研究的批準(zhǔn)文件

2、經(jīng)辦銀行或?qū)徲嫴块T出具的建設(shè)資金到位的資信證明

3、城市規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目選址通知書或規(guī)劃用地紅線圖（裝飾裝修工程免）；（以上須提交原批件核驗(yàn)并提供復(fù)印件存檔）

4、填報《廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)報建表》并加蓋建設(shè)單位公章。

三、辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十條和《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》之規(guī)定，特制定申報建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理程序如下：

1、建設(shè)單位提出書面申請（打印件）

2、說明建設(shè)項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、用地與建設(shè)規(guī)模、擬選位置、供水、用電與能源的需求量、采取的運(yùn)輸方式與運(yùn)輸量，以及廢水、廢氣、廢渣的排放和排放量。

3、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段，根據(jù)項(xiàng)目管理權(quán)限，應(yīng)有市建設(shè)局參與，并核發(fā)選址意見書。建設(shè)單位報請建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書時，必須附有市建設(shè)局核發(fā)的選址意見書：

4、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)（附件）（1）經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書

（2）建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃布局的關(guān)系（3）建設(shè)項(xiàng)目與城市交通、通訊、能源、市政、防災(zāi)、規(guī)劃的銜接關(guān)系

（4）建設(shè)項(xiàng)目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)

（5）建設(shè)項(xiàng)目對城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物古跡保護(hù)規(guī)劃的協(xié)調(diào)。

四、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理程序是：

（l）建設(shè)單位或者個人持建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書或者計劃批準(zhǔn)文件，向規(guī)劃部門提出定點(diǎn)申請；

（2）規(guī)劃部門現(xiàn)場勘察，并征求環(huán)保、消防、相鄰單位等方面意見；（3）規(guī)劃部門根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模，按照城市規(guī)劃的要求，核發(fā)其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件；

（4）審核建設(shè)單位提交的規(guī)劃設(shè)計總圖或者初步設(shè)計方案是否符合規(guī)劃用地要求；

（5）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需提交的材料包括：（1）申請報告

（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表

（3）相關(guān)地下管線圖、道路紅線圖和新測地形圖（4）項(xiàng)目計劃批文

9（5）原產(chǎn)權(quán)單位意見或雙方用地協(xié)議書，原土地權(quán)屬證明及邊界點(diǎn)坐標(biāo)

（6）環(huán)保、消防等職能部門專項(xiàng)審查意見（7）已批準(zhǔn)的設(shè)計方案(復(fù)印件)

五、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

1、建設(shè)單位〈甲方〉持計劃部門的投資批文、土地使用（或有關(guān)用地批文）、用地紅線圖、地形圖〈1：500〉一式兩份、建房專題報告等向規(guī)劃行政主管部門申報劃定建筑紅線。

2、建筑紅線劃定后,即可委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行建筑設(shè)計

（1）新征土地必須先進(jìn)行總平面規(guī)劃,經(jīng)審定后方可作單項(xiàng)工程設(shè)計

（2）原有土地上如無總平面規(guī)劃,則需作總平面改造規(guī)劃，經(jīng)審定后方可作單項(xiàng)工程設(shè)計

（3）大型公建或?qū)Τ鞘芯坝^有影響的,先作方案送市規(guī)劃局審批后，方可作擴(kuò)初設(shè)計,然后按要求作施工圖設(shè)計

3、設(shè)計圖紙必須按規(guī)定報有關(guān)部門審查,簽署意見〈如建設(shè)、消防、人防、防疫、環(huán)保等部門〉，并辦理建筑招標(biāo)手續(xù)后,再持全部有關(guān)文件、圖紙〈包括填妥的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表》、當(dāng)年有效的建設(shè)工程項(xiàng)目計劃文件、建設(shè)用地使用權(quán)證或原有建筑物產(chǎn)權(quán)可證、建筑紅線圖及其它文件材料等〉向規(guī)劃部門申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，同時按規(guī)定交納配套費(fèi)等。

4、辦證后即可按合法用地范圍和施工圖及規(guī)劃局發(fā)出的建筑紅線圖放施工灰線,經(jīng)規(guī)劃局派員驗(yàn)線后方可破土動工。工程竣工后,經(jīng)規(guī)劃局驗(yàn)收合格后換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證》,并將竣工檔案移交城市建設(shè)檔案館,建筑物方可交付使用。

5、辦理各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目報建地點(diǎn)及聯(lián)系電話

（1）市規(guī)劃局各城區(qū)分局辦理審批項(xiàng)目內(nèi)容：沿街臨時建筑沿街改變建筑立面裝飾及設(shè)計方案；改變建筑的使用性質(zhì)；私房建設(shè)報建；農(nóng)民、居民私人宅基地定點(diǎn)。

（2）市規(guī)劃局各城區(qū)分局地址及聯(lián)系電話

新城分局：古城路1號（5873228）江南分局：江南路3號（4830606）

興寧分局：民主路2-5號（2615919）永新分局：新陽路68號（3153061）城北分局：北湖南路26號（3311255）青秀山分局：青秀山管委會內(nèi)（2114712）

（3）建筑工程驗(yàn)線直接與業(yè)務(wù)員或市規(guī)劃局城區(qū)分局聯(lián)系（4）其余規(guī)劃管理審批事項(xiàng)到南寧市行政審批辦證大廳(南寧市西鄉(xiāng)塘科園東路大學(xué)創(chuàng)業(yè)園內(nèi))，聯(lián)系電話：3221203

六、辦理《建設(shè)工程施工許可證》

1、申請建設(shè)工程報建的附報材料：（1）申請報建的報告（2）填寫《廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)報建表》（3）建設(shè)工程當(dāng)立項(xiàng)計劃批文或批示

（4）工程建設(shè)用地批準(zhǔn)書或批示（圖）或國有土地使用證（附圖）（5）建筑設(shè)計紅線圖

2、申辦建設(shè)工程施工許可證的附報材料：（1）申辦許可證的申請報告

（2）填寫《建設(shè)工程施工許可證申請表》（3）施工圖審定（市建設(shè)局，地址：市審批大廳）（4）中標(biāo)通知書或承發(fā)包通知書（市招標(biāo)辦）

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市規(guī)劃局。地址：市審批大廳）（6）工程資信證明

（7）施工合同審查表（市招標(biāo)辦。

（8）工程質(zhì)量監(jiān)督申報書（市質(zhì)量監(jiān)督站）（9）市建設(shè)工程安全監(jiān)督登記書（市安全監(jiān)督站）（10）施工企業(yè)簽署工程是否具備施工條件意見（11）文明施工保證書（施工企業(yè)簽字蓋章）

（12）固定資產(chǎn)投資新開工登記單（市統(tǒng)計局地址：市審批大廳）（13）建筑安裝工程保險費(fèi)統(tǒng)一票據(jù)（市勞動保險辦）（14）建筑工程施工人員意外傷害保險證（同上）

（15）建筑垃圾處置A證（市市政管理局，地址：市審批大廳）（16）建筑工地噪聲排放申請表（市環(huán)保局．地址：市審批大廳）（17）非工業(yè)污水處理設(shè)施的批文（同上，地址：市審批大廳）（18）繳納散裝水泥專項(xiàng)資金通知書（市散裝水泥管理辦公室。地址：市審批大廳）

（19）南寧市防雷裝置設(shè)計審核意見（市防雷中心，市審批大廳）（20）建設(shè)工程承包廉潔協(xié)議（市招標(biāo)辦，地址：新竹號8號）（21）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書（市建設(shè)局綜合開發(fā)處）注：

1、所有原件都要審核

2、第1、2、7、10、11、18、20項(xiàng)材料要留原件，其它的材料留復(fù)印件

3、所提供的材料紙張大小必須一致

建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，一年內(nèi)未辦完手續(xù)，或者取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證一年內(nèi)未開工，又未辦理延期手續(xù)的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證即自行失效。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程

項(xiàng)目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書

運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評估

向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書,編制項(xiàng)目建議書

向發(fā)改委申報立項(xiàng)報告

發(fā)改委函至規(guī)劃局

規(guī)劃局會簽返計委

計委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告

發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告

對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知

規(guī)劃局發(fā)征地意見函

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理

釘樁，成果給設(shè)計人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價

┃ ┃

申請確定規(guī)劃設(shè)計條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證

┃ ┃

按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意 地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見 安置房

┃ ┃

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證

┃ ┃

委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計 動遷會及拆遷安置

┃ ┃

到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書 場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

┃ ┃

規(guī)劃局審方案提出意見

1、到園林局申請伐樹許可證

┃

2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案

修改后送首規(guī)委審圖

3、煤氣、道路、上下水改路由

┃

4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 申請臨時施工用電，委托施工。

出市政會議紀(jì)要

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛

進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明

┃ ┃ ┃

運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)” 制作資料 到計委申請，列入計劃（建委會簽）到稅務(wù)局取稅單

┃ ┃ ┃

報價小組審查,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持計劃、稅單到區(qū)計、許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，┃ 登記并取得許可證

建委、物價局下文批價

┃

運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)” 銷售 到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)

┃

四源費(fèi)繳納

┃

到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

┃

開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

┃

填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記

┃

招標(biāo)辦看現(xiàn)場

┃

運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)” 編制標(biāo)底

┃

招標(biāo)辦審查標(biāo)底

┃

開標(biāo)會

┃

定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書

┃

招標(biāo)辦蓋章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書

同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 資金來源，任務(wù) 處登記

來源及一切手續(xù)

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工

┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓

1、小區(qū)內(nèi)線

1、通知區(qū)園

1、按道路

1、到自來

1、到熱力（自建鍋

1、到煤氣公司

路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報 爐房）報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝

1、環(huán)保

2、到規(guī)劃科定

2、委托施工

2、交綠化費(fèi)

2、市政辦 委托線

2、委托線 局同 線路方案

3、配電室土

3、綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計、路設(shè)計 意鍋

3、設(shè)計

建工程驗(yàn) 路隊驗(yàn) 施工及

3、施工及 爐房

4、看現(xiàn)場

收 收 驗(yàn)收 驗(yàn)收 規(guī)劃

5、施工

4、設(shè)備安裝

2、到市政 位置

6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)

及驗(yàn)收 監(jiān)理所

2、委托 同意接氣

5、送電 下水報 設(shè)計

7、憑通氣單到

裝

3、到勞 管網(wǎng)所辦固

3、規(guī)劃設(shè) 動局報裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計

4、環(huán)保 手續(xù)及通氣

4、竣工驗(yàn) 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù)

收

5、竣工

8、憑接氣單到

驗(yàn)收 液化氣公司

辦各戶通氣

手續(xù)

9、通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

憑驗(yàn)收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式

房屋驗(yàn)收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證

運(yùn)用 “房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段

運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的二次開發(fā)

第四篇：重慶房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作流程

重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作流程

一、征地階段

1、在確定開發(fā)項(xiàng)目后，向國土部門提出申請。

2、由重慶市勘測院測繪擬開發(fā)地塊，繪制現(xiàn)狀地形圖（含管網(wǎng)）。

3、經(jīng)審批后辦理國土用地手續(xù)及申請用地紅線。

4、辦理土地出讓手續(xù)并交納土地出讓金。

5、辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

二、立項(xiàng)階段

1、編寫“項(xiàng)目建議書”（如需編制“可行性研究報告”時，尋找有資質(zhì)的單位根據(jù)擬建項(xiàng)目編制），向發(fā)改委提交“立項(xiàng)申請”。

2、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大?。航ㄖ娣e10萬㎡以上送市發(fā)改委立項(xiàng)，建筑面積10萬㎡以下送區(qū)發(fā)改委立項(xiàng)。

3、經(jīng)審批后制發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目備案證。

4、向國土部門提交地災(zāi)評估申請資料，根據(jù)審批情況，決定是否作地質(zhì)災(zāi)害評估報告。若需作地質(zhì)災(zāi)害性評估，聯(lián)系有資質(zhì)的評估單位進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估。審批通過，領(lǐng)取批文。

5、領(lǐng)取項(xiàng)目手冊，填寫相關(guān)內(nèi)容，按規(guī)定定期進(jìn)行備案。

三、規(guī)劃定點(diǎn)、選址階段

1、向規(guī)劃部門申請辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》，申請規(guī)劃紅線圖。

2、非招拍掛取得土地的項(xiàng)目辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》時另有規(guī)定且需其他部門協(xié)辦。

注：第二、三階段應(yīng)同時進(jìn)行，并同時確定設(shè)計公司（特殊情況需招標(biāo)確定），編制設(shè)計方案并按要求出圖，以備下階段使用。

四、方案審批階段（并聯(lián)審批）

1、向規(guī)劃部門申請建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案審批。

2、同時應(yīng)向以下協(xié)辦部門提交方案申請審批：消防、園林、人防、環(huán)保、市政、防雷、國安、河道、機(jī)場、無線電、電力、文物、港口（下劃線部分為有限制條件的項(xiàng)目）。

3、審批同意后，領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、方案審查意見書及批準(zhǔn)通過的方案。

4、確定地質(zhì)勘察單位（特殊情況需招標(biāo)確定），進(jìn)行項(xiàng)目地質(zhì)勘察，并出具地勘報告及其勘察文件審查意見書（依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)的勘察設(shè)計項(xiàng)目，應(yīng)提供招標(biāo)情況備案書）。

5、根據(jù)方案審批意見和地質(zhì)勘察報告，設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計并按要求出圖，以備進(jìn)行下階段報審。

五、初步設(shè)計審批階段（并聯(lián)審批）

1、向建設(shè)部門提交初步設(shè)計預(yù)審申請。

2、通過預(yù)審后提交初步設(shè)計審批申請。

3、同時向以下部門提交初步設(shè)計審批申請：消防、人防（異地人防除外）、環(huán)保、園林、防雷。

4、審批同意后，由建委下發(fā)初步設(shè)計批復(fù)及批準(zhǔn)通過的初步設(shè)計。

5、根據(jù)批復(fù)及各部門下發(fā)的意見，設(shè)計單位著手進(jìn)行施工圖設(shè)計及建筑節(jié)能設(shè)計。

6、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（放線、驗(yàn)線）。

六、施工圖審設(shè)計審查備案階段

1、確定施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖審查并出具相應(yīng)的審查合格書、審查意見書、審查意見表等相關(guān)手續(xù)（含建筑節(jié)能設(shè)計審查）。

2、向建設(shè)部門提交相應(yīng)資料申請施工圖設(shè)計審查備案。

3、通過審查后，取得施工圖設(shè)計審查備案書。

4、申辦招投標(biāo)手續(xù)，進(jìn)行招投標(biāo)，確定施工單位。

5、申報城市建設(shè)配套費(fèi)審批。

6、確定監(jiān)理單位（特殊情況需招標(biāo)確定）。

7、聯(lián)系水、電部門，盡早確定臨時施工用水及用電。

七、辦理施工許可證階段

1、向建設(shè)部門辦理質(zhì)量、安全報建手續(xù)。

2、繳納相關(guān)費(fèi)用和保證金后申請辦理施工許可證。

3、領(lǐng)取施工許可證。

八、施工階段

1、組織施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)場進(jìn)行交底。

2、委派甲方代表及甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場施工監(jiān)督管理。

3、確定白蟻防治機(jī)構(gòu)，出具白蟻防治備案證明。

4、應(yīng)在主體竣工前半年聯(lián)系水、電、氣相關(guān)單位，盡早簽訂工程合同，并約定進(jìn)場時間。

5、確定園林景觀及環(huán)境施工單位，根據(jù)工程進(jìn)度安排進(jìn)場施工。

九、辦理預(yù)售許可證階段（施工過程中）

1、確定銷售隊伍，制定銷售方案及交房時間。

2、確定項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)單位，并報房管部門備案。

3、向房屋測繪部門申請房屋預(yù)測繪，并出具預(yù)測繪報告。

4、根據(jù)工程進(jìn)度按規(guī)定向國土房管部門申請辦理預(yù)售許可證。

5、取得預(yù)售許可證后向房管部門申請聯(lián)機(jī)備案或網(wǎng)上簽約，建立樓盤資料并將開盤預(yù)售方案報房管部門審批通過后可進(jìn)行開盤銷售。

6、與業(yè)主簽訂商品房買賣合同后應(yīng)按規(guī)定及時到房屋交易中心進(jìn)行合同備案登記。

十、竣工驗(yàn)收備案階段

1、工程實(shí)體驗(yàn)收（按工程進(jìn)度由建設(shè)主管部門進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收，如基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，水電安裝、建筑節(jié)能等等）。

2、相關(guān)部門的驗(yàn)收：環(huán)保、防雷、室內(nèi)空氣檢測、市政、消防、人防（異地人防除外）、園林綠化、電梯，各部門驗(yàn)收合格后出具驗(yàn)收合格意見書。

3、向房屋測繪部門申請房屋竣工面積實(shí)測，出具房屋竣工面積實(shí)測報告書。

4、規(guī)劃驗(yàn)收：由市勘測院對工程竣工面積、紅線、竣工管網(wǎng)進(jìn)行實(shí)地勘測，出具勘測報告交規(guī)劃部門進(jìn)行工程規(guī)劃驗(yàn)收，驗(yàn)收合格領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證》。

5、向建設(shè)檔案部門申請建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收（建設(shè)單位和施工單位同時進(jìn)行，電梯和消防安裝應(yīng)作為單項(xiàng)），驗(yàn)收合格出具檔案驗(yàn)收備案證明。

6、向建設(shè)主管部門申請辦理清欠證明。

7、如有超面積的情況應(yīng)補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用。

8、由建設(shè)主管部門組織進(jìn)行竣工后的綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格并資料齊全，出具竣工驗(yàn)收意見書。

9、向建設(shè)主管部門申請辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明。

十一、交房階段

1、由銷售部和物業(yè)服務(wù)單位制定交房方案。

2、準(zhǔn)備交房物料。

3、組織相關(guān)部門協(xié)同交房。

4、對產(chǎn)生的各種問題及時外置。

十二、辦證階段（與上階段同時進(jìn)行）

1、向國土房管部門申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）。

2、向國土房管部門申請房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（小產(chǎn)權(quán)證）。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)市場是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風(fēng)險的特點(diǎn)，尤其現(xiàn)在的住宅市場已經(jīng)完全成為散戶市場，其操作的難度和風(fēng)險越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作過程，內(nèi)容主要包括項(xiàng)目總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費(fèi)的交納、各種許可證的辦理等。

第一階段

可行性研究決策階段

項(xiàng)目決策的正確與否是項(xiàng)目運(yùn)作成功的重要前提。因此，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備開發(fā)一個樓盤前必須對公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進(jìn)展情況及人力資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個綜合全面的分析判斷，在得出可以進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)論后，可以有意識地關(guān)注相關(guān)資料，了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項(xiàng)目類型、地域位置進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，留心這方面的信息。

1、從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中，了解土地出讓、招標(biāo)、拍賣的信息，并取得相關(guān)的正式資料。

2、當(dāng)了解倒某塊土地擬拍賣或招標(biāo)出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場，實(shí)地感受地塊情況和周邊環(huán)境。

3、組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實(shí)施的內(nèi)容、具體的時間安排等。

4、組織專業(yè)人員對地塊進(jìn)行規(guī)劃分析，根據(jù)招標(biāo)文件，初步進(jìn)行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。

――1――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

5、組織營銷人員進(jìn)行市場調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房價、銷售情況、施工開發(fā)進(jìn)度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況，有無比較嚴(yán)重的污染源，市民及市場對該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。

6、匯總以上情況后，公司應(yīng)組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標(biāo)。如討論認(rèn)為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應(yīng)進(jìn)一步開展工作。

7、由建筑師或規(guī)劃師（一般應(yīng)委托）提出總體規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。

8、由市場及經(jīng)濟(jì)分析人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本測算、銷售價格預(yù)測。

9、根據(jù)市場反映情況和公司所做的經(jīng)濟(jì)分析，初步確定土地投標(biāo)價格。

10、編制項(xiàng)目可行性分析報告，內(nèi)容包括項(xiàng)目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價格預(yù)測、實(shí)施周期、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果等。

11、目前市場上大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行融資，招標(biāo)土地部門也要求投標(biāo)單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項(xiàng)目可行性分析報告，并進(jìn)行必要的溝通，使銀企雙方都對項(xiàng)目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進(jìn)行合作，并出具融資信用證明材料。12、13、報名參加土地招標(biāo)或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。

參加招標(biāo)拍賣會，提供報價（當(dāng)場提供），其報價數(shù)在提交之前均可調(diào)整，但一般應(yīng)控制在原定的范圍之內(nèi)，這樣便于今后項(xiàng)目的操作。目前一般采用的招標(biāo)辦法使最高價中標(biāo)，若中標(biāo)取得土地開發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

第二階段

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目前期工作使房產(chǎn)公司和項(xiàng)目公司運(yùn)作的重要階段，工作內(nèi)容狠多，包括項(xiàng)目立項(xiàng)到各種報批手續(xù)辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。

1、項(xiàng)目產(chǎn)品及市場定位

明確項(xiàng)目運(yùn)作后，產(chǎn)品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產(chǎn)品設(shè)計人員圍繞市場對產(chǎn)品定位進(jìn)行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個產(chǎn)品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調(diào)整、修改，以使產(chǎn)品能更好的適應(yīng)市場，掌握先機(jī)。

2、立項(xiàng)

目前房產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行立項(xiàng)，審批部門通常是當(dāng)?shù)赜嬑?，通過招投標(biāo)或拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目會自動形成，立項(xiàng)工作主要是履行手續(xù)，要求開發(fā)公司向當(dāng)?shù)赜嬑峤涣㈨?xiàng)申請報告，當(dāng)?shù)赜嬑鷾?zhǔn)立項(xiàng)后，會給出一個項(xiàng)目編號。

3、取得規(guī)劃設(shè)計條件和紅線圖

土地招標(biāo)拍賣時，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計條件。立項(xiàng)通過后，必須向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請正式規(guī)劃設(shè)計條件，并且劃出紅線圈。

4、方案設(shè)計

正式方案設(shè)計必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計院進(jìn)行，并且要與當(dāng)?shù)亟ㄎO(shè)計處聯(lián)系，落實(shí)是否需要進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)。招標(biāo)時由開發(fā)商提出招標(biāo)文件，設(shè)計院投標(biāo)方案完成后，組織專家進(jìn)行文案評審，評出一到二家設(shè)計院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評審要出具評審意見。

確定設(shè)計中標(biāo)單位后，根據(jù)專家意見和公司對項(xiàng)目的要求，委托設(shè)計單位進(jìn)行正式設(shè)計工作，簽訂設(shè)計合同，一般要求在投標(biāo)方案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行修改，完

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

成正式報批方案。

方案設(shè)計必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設(shè)計處、開發(fā)辦、計委、規(guī)劃、土管、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環(huán)衛(wèi)等，召開審查會議，今后設(shè)計院必須根據(jù)會上各部門提出的意見進(jìn)行調(diào)整，建委根據(jù)調(diào)整情況下達(dá)批復(fù)，或者要求重新報批。

5、初步設(shè)計

方案設(shè)計批準(zhǔn)后，應(yīng)委托有關(guān)單位做環(huán)境影響報告，主要內(nèi)容包括對地塊現(xiàn)有的環(huán)境情況、項(xiàng)目實(shí)施過程中造成的環(huán)境污染和項(xiàng)目建成后造成的環(huán)境污染進(jìn)行分析評估，提出項(xiàng)目中應(yīng)采取的環(huán)保措施。

根據(jù)批準(zhǔn)的方案設(shè)計，可以進(jìn)行初步設(shè)計，具體設(shè)計格式和深度設(shè)計院會按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，開發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。

初步設(shè)計必須進(jìn)行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計基本相同，設(shè)計必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復(fù)才能進(jìn)一步深化。

6、地質(zhì)勘探

建造房屋必須了解地質(zhì)條件，在初步設(shè)計完成并報批準(zhǔn)后可以進(jìn)行地質(zhì)勘探，委托勘探公司進(jìn)行此項(xiàng)工作，開發(fā)商應(yīng)提供初步設(shè)計圖紙，由設(shè)計院提出勘探要求，勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱，經(jīng)甲方和設(shè)計院認(rèn)可后，簽訂勘探合同，勘探公司進(jìn)行作業(yè)，最后完成地質(zhì)勘探報告給甲方和設(shè)計院，作為基礎(chǔ)設(shè)計的依據(jù)。

7、施工圖設(shè)計

根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計完成全部子項(xiàng)的施工圖設(shè)計。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

8、領(lǐng)取土地證

土地在招標(biāo)中標(biāo)后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。

9、領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證

向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證，要求提交立項(xiàng)文件、方案設(shè)計批復(fù)以及1:1000地形圖。

10、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證

向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，要求提交計劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設(shè)計總平圖、土地證復(fù)印件、消防圖紙審核意見、衛(wèi)生防疫站審核意見等。

11、施工招標(biāo)

目前工程建設(shè)必須進(jìn)行同意招投標(biāo)，由招標(biāo)辦統(tǒng)一組織，具體程序要求如下：（1）提出招標(biāo)申請，提交立項(xiàng)文件、全套施工圖、委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)底編制。

（2）經(jīng)招標(biāo)辦初審后，發(fā)布工程招標(biāo)信息。

（3）根部報名參加投標(biāo)的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進(jìn)行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽(yù)等級、對土木工程的質(zhì)量目標(biāo)的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進(jìn)度總體安排等。

（4）由招標(biāo)辦根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行初選承包單位，一般為6家，開發(fā)商要保證有意向發(fā)包的單位入圍。

（5）發(fā)標(biāo)書、資料、圖紙，由各投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

（6）開標(biāo)，由招標(biāo)辦組織專家進(jìn)行評審，一般要選取2－3家，此時開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進(jìn)入入選范圍。

（7）在專家推薦的名單中，選取已經(jīng)初步商定的施工單位。（8）招標(biāo)辦發(fā)中標(biāo)通知書。

12、施工監(jiān)理單位的選擇

根據(jù)國家規(guī)定，目前幾乎所有房地產(chǎn)項(xiàng)目必須委托監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，監(jiān)理單位也要通過招投標(biāo)錄用，組織工作由當(dāng)?shù)亟ㄎこ烫庁?fù)責(zé)，程序與施工招標(biāo)基本相同，確定妥監(jiān)理單位后，必須簽訂工程監(jiān)理合同。

13、施工圖圖紙審核

國家建委規(guī)定，所有基本建設(shè)項(xiàng)目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質(zhì)的設(shè)計院進(jìn)行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。

14、設(shè)計合同簽訂

按照建委規(guī)定，項(xiàng)目的工程設(shè)計合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時維護(hù)設(shè)計市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價格競爭和杜絕無證設(shè)計。

15、人防圖紙審核

帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，并根據(jù)審核意見進(jìn)行調(diào)整后，由人防部門簽署審核意見。

16、申領(lǐng)投資許可證

向計委領(lǐng)取投資許可證，要求提交項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，計劃安排等文件。

17、簽訂施工合同

與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，――6――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

與施工單位協(xié)商談妥的一些補(bǔ)充活著附加條款可用補(bǔ)充協(xié)議的形式明確。

18、建設(shè)工程灰線檢驗(yàn)

工程項(xiàng)目建設(shè)必須進(jìn)行放樣，一般由規(guī)劃部門指定單位進(jìn)行現(xiàn)場放樣和驗(yàn)灰線，在場地平整后，向規(guī)劃部門提出申請放樣，并經(jīng)灰線組驗(yàn)灰線。

19、有關(guān)規(guī)費(fèi)繳納

在領(lǐng)取施工許可證之前必須繳納以下規(guī)費(fèi)（以杭州市為例）： a 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 綠化費(fèi) 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建設(shè)費(fèi) 15元／平米（已按規(guī)定建設(shè)附屬人防工程時，此筆費(fèi)用免交）e 墻改費(fèi) 8元／平米 f 白蟻防治費(fèi) 1.6元／平米

g 城建檔案保證金 總投資的1－3％，最高不超過3萬元 20、領(lǐng)取施工許可證

領(lǐng)取施工許可證是前期工作基本結(jié)束的標(biāo)志，也是政府部門控制基建項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作的最主要手段，沒有施工許可證，不準(zhǔn)開工建設(shè)，領(lǐng)取施工許可證必須提交下列各項(xiàng)資料：

A 當(dāng)年有效計劃文件 B 項(xiàng)目投資許可證

C 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面布置圖 D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件

E 市招標(biāo)辦核發(fā)的“中標(biāo)通知書”，經(jīng)簽證的施工合同副本

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

F 交納市政配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)收鋸 G 城建檔案保證金收據(jù)

H 人防地下室審定通知單或交款收據(jù) I

墻改費(fèi)手鋸

J

已簽證的工程監(jiān)理合同 K 已簽證的工程設(shè)計合同

21、開工

開發(fā)商在取得上述資料后，可擇日進(jìn)行開工典禮或直接開工建設(shè)。

第三階段

施工建設(shè)階段

1、房產(chǎn)公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗(yàn)收（灰線檢驗(yàn)）合格后開工建設(shè)。一般房產(chǎn)公司在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實(shí)施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業(yè)的監(jiān)理公司實(shí)施工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)、投資控制，同事房產(chǎn)公司委托政府質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督站實(shí)施安全監(jiān)督。政府監(jiān)督部門主要對基礎(chǔ)、主體進(jìn)行中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，建設(shè)過程中主要部件的隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，工程建設(shè)完成后的竣工驗(yàn)收。

2、項(xiàng)目建設(shè)完成后，工程質(zhì)量由杭州市質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)公司、施工單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目設(shè)計消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對口負(fù)責(zé)驗(yàn)收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗(yàn)收，項(xiàng)目按規(guī)劃審批要求實(shí)施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗(yàn)收，等到項(xiàng)目所有單位驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收完成，再由房產(chǎn)公司委托市建委開發(fā)辦組織進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的項(xiàng)目才能正式交付用戶使用。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

第四部分

項(xiàng)目開發(fā)成分與內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目是個高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產(chǎn)市場逐漸升溫的情況下，各項(xiàng)費(fèi)用開支更大。根據(jù)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況，其投入主要包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程造價、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等。具體項(xiàng)目簡單統(tǒng)計如下：（每個項(xiàng)目的情況都有不同，費(fèi)用額度相差也較大）

1、土地價款

土地出讓金

因地塊不同區(qū)別很大，一般包括級差地租、大市政配套費(fèi) 契稅

一般為出讓金的3％ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)

按實(shí)計算 拆遷安置費(fèi)

按實(shí)計算

2、開發(fā)成本

(1)堪察費(fèi)

按實(shí)計算(2)設(shè)計費(fèi)

一般為工程投資的2％左右(3)可行性研究

按實(shí)計算(4)施工通水

按實(shí)計算(5)施工通電

按實(shí)計算(6)施工通路

按實(shí)計算(7)土地平整

按實(shí)計算(8)施工圍墻

按實(shí)計算(9)建安造價

500－1500元／平米(10)設(shè)備費(fèi)

按實(shí)計算

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(11)市政排污、小區(qū)道路、排水設(shè)施等

按實(shí)計算(12)小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施

按實(shí)計算(13)小區(qū)供電設(shè)施

按實(shí)計算(14)有線電視

按實(shí)計算(15)通訊管線

按實(shí)計算(16)管道煤氣

(17)防盜設(shè)施

(18)消防設(shè)施

(19)郵政信報箱

(20)路燈

(21)綠化

(22)智能化裝置

3、不可出售的一些公建配套設(shè)施

(1)文化活動室

(2)居委會

(3)公廁

(4)垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站

(5)圍墻

(6)室外停車棚

(7)物管用房

4、各類規(guī)費(fèi)

(1)市政配套設(shè)施費(fèi)

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按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算 按實(shí)計算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(2)供水貼費(fèi)

按實(shí)計算(3)供電貼費(fèi)

按實(shí)計算(4)人防建設(shè)費(fèi)

按實(shí)計算(5)墻改費(fèi)

按實(shí)計算(6)白蟻防治費(fèi)

按實(shí)計算(7)城建檔案管理費(fèi)

(8)教育建設(shè)費(fèi)

5、其它費(fèi)用

(1)附屬工程費(fèi)

(2)純水裝置

(3)熱水裝置

6、開發(fā)間接費(fèi)

7、管理費(fèi)用

(1)辦公費(fèi)用

(2)通訊費(fèi)用

(3)交通費(fèi)用

(4)人工費(fèi)用

(5)辦公場地租用

8、財務(wù)費(fèi)用

9、稅金

(1)營業(yè)稅

(2)城建建設(shè)稅

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按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算

按實(shí)計算 營業(yè)收入的5％

營業(yè)稅的7％

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(3)教育附加費(fèi)

營業(yè)稅的4％

10、銷售費(fèi)用

(1)廣告費(fèi)用

按實(shí)計算(2)樓書、促銷會、樣板房等

按實(shí)計算(3)售樓部裝修等

按實(shí)計算

第五部分

房產(chǎn)營銷部分

房產(chǎn)營銷主要分為項(xiàng)目定位、銷售定位、廣告策劃三步。

一、項(xiàng)目定位：

這部分工作主要包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項(xiàng)目名稱、確定項(xiàng)目。

二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標(biāo)設(shè)計等：

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運(yùn)作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準(zhǔn)確”才能保證開發(fā)高速度的實(shí)現(xiàn)，“準(zhǔn)”才能“快”。例如城市中有數(shù)十或數(shù)百個在銷樓盤，在市場需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項(xiàng)目環(huán)境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點(diǎn)，盡快尋求項(xiàng)目市場定位，即什么類型產(chǎn)品？何種居住方式？小區(qū)主題？建筑和環(huán)境藝術(shù)風(fēng)格？住宅功能有哪些？配套標(biāo)準(zhǔn)如何？目標(biāo)客戶是誰？房產(chǎn)和價格？

一般房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期短則

一、兩年，長則四、五年，這樣的時間周期里，施工技術(shù)、建筑材料、居住要求都在發(fā)展、變化，項(xiàng)目定位必須適度超前，對銷售高峰時的市場要有預(yù)先把握，但過于超前，又會引起成本上升及銷售困難。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

三、銷售組織：

早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。1994年以后，房產(chǎn)市場步入集團(tuán)話銷售時代，即由開發(fā)公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調(diào)查機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計方、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合進(jìn)行市場調(diào)查、銷售人員培訓(xùn)、場地布置、主題宣傳促銷活動執(zhí)行等。

1、銷售人員：房產(chǎn)公司小號手人員變動較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓(xùn)，每個項(xiàng)目開發(fā)銷售時，人員也需要根據(jù)新項(xiàng)目的特點(diǎn)重點(diǎn)培訓(xùn)。招聘房產(chǎn)銷售人員，對專業(yè)少有特別的要求，但要求有學(xué)習(xí)能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時要求向策劃部門即使提供市場信息。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。

2、銷售地點(diǎn)：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對靠近項(xiàng)目現(xiàn)場，這樣一來方便去現(xiàn)場參觀，二來有利于消除客戶對現(xiàn)場的距離感。房子建成前，售樓部是項(xiàng)目的主要展示形象，形象級別當(dāng)然應(yīng)與項(xiàng)目整體策劃一致。

3、促銷活動：除通常廣告外，開發(fā)商不斷設(shè)計，實(shí)施各種促銷活動，此類活動主要由策劃部和售樓部聯(lián)合運(yùn)作，如參加房交會、現(xiàn)場促銷、產(chǎn)品說明會、演出、打折贈物、老客戶訪問等。

四、廣告策劃：

開發(fā)商多數(shù)聘請專業(yè)廣告公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目從整個公司的形象設(shè)計、廣告策劃、廣告公司收取策劃費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、代理費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費(fèi)用。廣告公司通常工作包括廣告設(shè)計、代理、發(fā)布、市場調(diào)查、品牌推廣、協(xié)調(diào)媒體關(guān)系、設(shè)計促銷活動、場地及層位設(shè)計、印刷等。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

由于房產(chǎn)品理性購買的特點(diǎn)，房產(chǎn)廣告主要以報紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場為例，全年房地產(chǎn)報紙廣告約6000萬元。

第六部分

房產(chǎn)證

一、房產(chǎn)證

1、總證辦理

A、測繪

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測繪科室。

需要提交的資料（以杭州市為例）：

(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）(2)計委建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件（復(fù)印件）(3)商品房預(yù)售證（復(fù)印件）(4)建筑工程施工許可證（復(fù)印件）(5)規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(6)單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(7)中華人民共和國國有土地使用證（復(fù)印件）(8)建設(shè)工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(9)紅線圖（復(fù)印件）(10)投資許可證（復(fù)印件）

(11)地名辦批復(fù)（標(biāo)準(zhǔn)地名、門牌使用證）（復(fù)印件）(12)房屋竣工平面圖（復(fù)印件）

測繪成果提取，時間30個工作日（視項(xiàng)目難易程度適當(dāng)縮短或增加）

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

費(fèi)用按5元／平米。

B、竣工房屋物業(yè)維修基金和用房繳交

涉及部門：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）(2)規(guī)劃總平面圖（復(fù)印件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）

(4)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（復(fù)印件）(5)物業(yè)管理辦公室用房與商業(yè)測繪成果（原件）

物業(yè)維修基金和用房繳交單提取時間，自受理日起十五個工作日。費(fèi)用為多層住宅35元／平米，高層65元／平米。C、總證辦理

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)放證科室、產(chǎn)權(quán)質(zhì)監(jiān)科。費(fèi)用為210元／本，超500 M2按0.2元／平米增加。提供資料（以杭州市為例）：

(1)物業(yè)維修基金和用房清單（原件）

(2)房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（原件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(4)單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(5)標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證(6)建筑總平面圖

總證領(lǐng)取時間自受理日十八個工作日。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

D、總證備案

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫纸灰滋幘C合管理辦公室

提供資料：商品房預(yù)售證、商品房預(yù)售批復(fù)、商品房預(yù)售登記申請表、平面圖、商品房幢號、房號清單、預(yù)售合同、銷售價格批復(fù)、物業(yè)管理專項(xiàng)基金和用房繳交確認(rèn)單、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、單位工程質(zhì)量綜合評定表、標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證、規(guī)劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權(quán)證。費(fèi)用為0.3元／平米，自受理日起十個工作日。E、辦理分戶證（房屋產(chǎn)權(quán)記一個人）

提供資料：合同（原件）、測繪成果圖（原件）、購房發(fā)票（原件）、身份證復(fù)印件

涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，交易費(fèi)用：交易稅萬分之五 工本費(fèi) 10元／本，注冊費(fèi) 100元／本，45個工作日。

二、契證

提供資料：身份證、測繪圖復(fù)印件、發(fā)票（第五聯(lián)）、合同（復(fù)印件）涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，費(fèi)用契稅1.5％或3％（按合同時間）工本費(fèi)，七個工作日。

三、土地辦證中心

提供資料：契證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證、合同復(fù)印件、身份證復(fù)印件 38－55元左右／本，按面積不同計，十六個工作日。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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