第一篇：旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)模式實戰(zhàn)應(yīng)用

旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)模式實戰(zhàn)應(yīng)用（上）

文|王曉華（北京曉月旅游咨詢有限公司）

【編者按】在2005年8月號《旅游實戰(zhàn)研究》中的《國內(nèi)旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式及要點淺析》一文中，我們通過對國內(nèi)旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式的概覽，從宏觀的角度將目前國內(nèi)旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)模式分為了：造景開發(fā)模式、借景開發(fā)模式和特色開發(fā)模式三種。同時，對旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的項目選擇、策劃、融資、銷售等要點問題進行了分析。本期我們將以最新策劃的旅游房地產(chǎn)項目案例為基礎(chǔ)，就借景炒作開發(fā)模式、提升融合開發(fā)模式和古城商業(yè)開發(fā)模式三種類型的旅游房地產(chǎn)實戰(zhàn)開發(fā)模式進行分析。

一、借景炒作開發(fā)模式

借景炒做開發(fā)模式是旅游項目建設(shè)與旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)合，同時進行運作，并以旅游項目和旅游節(jié)事活動炒做景區(qū)人氣，從而達到旅游房地產(chǎn)樓盤熱銷和景區(qū)周邊土地升值的目的，以旅游房地產(chǎn)項目的收益快速收回景區(qū)建設(shè)投資。同時，利用景區(qū)周邊地價升值獲利的開發(fā)運作模式。借景炒做開發(fā)模式通常適用于新建景區(qū)和未進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的老景區(qū)。以我們策劃的聚龍谷旅游度假風(fēng)景區(qū)項目為例：聚龍谷旅游度假風(fēng)景區(qū)總面積400多畝，位于湖北省十堰市張灣區(qū)的城區(qū)西北部，距張灣區(qū)政府僅10分鐘車程，交通極為便利，距城市交通主動脈之一的方山路僅200米。聚龍谷旅游度假風(fēng)景區(qū)由六條形狀、朝向各異的山谷及山體林地組成，植被覆蓋率達90％以上，寺廟、山泉、水面、林木交相輝映，景色宜人。

由于項目前身是花果林場，所以聚龍谷的生態(tài)環(huán)境保護狀況良好，景區(qū)內(nèi)植被覆蓋率高，丘陵、溝壑縱橫，山雞等野生動物經(jīng)常出沒于樹林間，景區(qū)內(nèi)的水塘、果樹等現(xiàn)有資源是旅游項目開發(fā)的生態(tài)資源基礎(chǔ)；景區(qū)內(nèi)的龍泉寺是十堰市區(qū)內(nèi)唯一的廟宇，具有一定的壟斷性；主要問題是景區(qū)僅有400多畝的規(guī)模，沒有獨特的山川地貌、河流等自然資源條件，因此開發(fā)為風(fēng)景名勝區(qū)的可行性不高。另一方面，十堰是六十年代末，東風(fēng)汽車廠生產(chǎn)基地選址在此而發(fā)展起來的城市，本地居民多來自全國各地。由于原著居民較少和建市的時間較短等原因，使十堰市的歷史文化積淀相對較少。這將為景區(qū)文化品牌的塑造帶來一定的難度。同時，十堰市的市民休閑市場，受市民平均收入水平較高，消費能力較強的影響，發(fā)展的相對較好，具有每年200萬人次的市場規(guī)模，但目前十堰休閑市場的產(chǎn)品單一（以城郊農(nóng)家樂為主），缺乏高檔次休閑項目。

綜合分析了聚龍谷項目的自然資源、文化資源和市場情況后，我們確定了景區(qū)“都市凈土 心靈伊甸”的主題形象。明確了景區(qū)項目設(shè)計圍繞文化休閑的主題，并制定了未來成為十堰市民休閑首選的景區(qū)發(fā)展目標(biāo)。在景區(qū)主題、發(fā)展目標(biāo)明確的前提下，我們確定了旅游房地產(chǎn)項目與景區(qū)建設(shè)相結(jié)合的開發(fā)運作構(gòu)架，基本上是基于 “以旅游項目聚集人氣，以旅游房產(chǎn)為盈利點”的思路。如下圖

第一階段，也就是景區(qū)的初期建設(shè)階段，景區(qū)營銷的市場預(yù)熱階段。在第一階段景區(qū)借助已有的龍泉寺進行各種法事活動，結(jié)合每月初一、十五的香客高峰期，由寺廟主持操辦如祖師誕辰等各類宗教活動。配合法事活動寺廟增加香燭、開光法物、設(shè)置蓮花燈池、祺福帶、放生池、公德榜、主持解簽等能夠增加寺廟收入的項目。同時，景區(qū)加快餐飲中心的建設(shè)，爭取在06年7月正式開業(yè)，通過從聘請武漢聘請著名廚師、借用知名餐飲品牌等手段快速形成餐飲中心的市場知名度。第一階段的主要目標(biāo)是通過寺院法事活動、餐飲中心的營銷活動等快速使景區(qū)在市場上形成一定的知名度，并形成一定的現(xiàn)金流，為景區(qū)第二階段的工作打好基礎(chǔ)。

第二階段，是景區(qū)工程建設(shè)的主要階段，也是營銷工作的市場加溫階段,本階段的時間是06年春季至秋季。本階段在資金到位的前提下開始大規(guī)模工程建設(shè)，包括宗教文化演繹苑、養(yǎng)生堂、宗教文化感悟游線、跑馬場、馬術(shù)俱樂部、山水酒吧、彩彈射擊場、商務(wù)休閑區(qū)、入口大門、游客接待中心暨賓館等，力爭在06年“十一”黃金周前全部完工，形成門票、馬術(shù)、酒吧、會務(wù)、住宿、餐飲及彩彈射擊、攀巖等項目構(gòu)成的多點盈利，形成每日萬元以上現(xiàn)金流的能力。并在黃金周前后通過舉辦“張灣區(qū)首屆休閑旅游文化節(jié)”的形式，以“山水啤酒節(jié)”為炒做平臺，將景區(qū)的人氣匯聚到達高峰。

第三階段，是景區(qū)別墅樓盤向市場推出的階段，別墅的建設(shè)應(yīng)與第二階段的大規(guī)模工程建設(shè)同時啟動，但要控制房地產(chǎn)營銷的節(jié)奏控制，在景區(qū)炒做的文化節(jié)前后將餐飲中心西側(cè)山體上的10棟別墅全部完工，開始發(fā)售，竹林苑西側(cè)的10棟別墅主體完工即可，其它規(guī)劃別墅暫不開工。以少量別墅高價格（建議預(yù)售價每平米8000元）的方式進入市場，同時以小數(shù)量形成市場的饑餓感，為竹林苑西側(cè)別墅的和其它未動工的別墅預(yù)售創(chuàng)造條件。其它別墅，如商務(wù)休閑別墅和山水酒吧、馬術(shù)俱樂部則采取定向開發(fā)和租賃經(jīng)營的方式推向市場。同時，彩彈射擊場南側(cè)二龍戲珠處規(guī)劃的別墅則作為風(fēng)水最好和頂級別墅待市場的反映而定。

第四階段，此階段于06年11月啟動，是景區(qū)別墅全面上市的階段，將規(guī)劃別墅全部開工，并接受預(yù)定。此階段的重點任務(wù)是別墅銷售和進一步取得更多的別墅房產(chǎn)開發(fā)用地。在07年“五一”黃金周通過“龍泉杯國際馬術(shù)賽”的炒做平臺上，進一步抬升周邊的土地價格，爭取達到將土地價格拉升10倍以上的目標(biāo)。第四階段后的房產(chǎn)運作，需經(jīng)過對前階段市場分析和財務(wù)分析后，決定繼續(xù)開發(fā)或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓。

通過聚龍谷項目實例，我們可以看出借景炒做開發(fā)模式是借助景區(qū)開發(fā)和節(jié)慶炒做所匯集的人氣來達到旅游房地產(chǎn)項目盈利的開發(fā)運作模式，這種開發(fā)運作模式中房地產(chǎn)項目不具有旅游項目的功能，完全是借助景區(qū)的自然景觀和游游開發(fā)所帶來的人氣，達到房產(chǎn)熱銷和土地升值的目的。

二、提升融合開發(fā)模式

提升融合開發(fā)模式是成熟性景區(qū)在增加游憩項目、進行文化包裝等景區(qū)提升改造工作的同時與旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目同步進行，使房地產(chǎn)項目本身就成為景區(qū)的新游憩景點，從而使旅游功能與旅游房地產(chǎn)項目有機融合在一起的開發(fā)運作模式。以杭州市余杭雙溪漂流景區(qū)為例：杭州雙溪漂流景區(qū)位于杭州西北30公里處的徑山鎮(zhèn)。景區(qū)憑借水清、竹多、落差大這些自然優(yōu)勢和茶文化、竹文化、水文化、佛文化、農(nóng)耕文化的有機融合，再加上不斷開拓創(chuàng)新，在推出了雨漂、夜漂、冬漂、皮筏漂等漂流套餐的同時，又通過茶圣節(jié)、燒烤節(jié)、狂歡節(jié)、戲水節(jié)等各種活動，打響了“江南第一漂”的品牌，知名度、美譽度不斷飆升，去年成功接待了70余萬人次的中外游客，已成為華東地區(qū)旅游業(yè)中的一個亮點和熱點。2004年,雙溪漂流景區(qū)式被國家旅游局評為國家4A級景區(qū)，今年雙溪漂流景區(qū)又被授予了“中國最佳漂流勝地”和“2005年中國最近競爭力漂流十強”的稱號。

在景區(qū)游客量逐年創(chuàng)新高的同時，景區(qū)發(fā)展也遇到瓶頸。首先，“江南第一漂”的品牌在提高景區(qū)知名度的同時也局限了景區(qū)的發(fā)展，在游客心目中雙溪漂流景區(qū)僅僅是漂流主題景區(qū)，與杭州休閑之都定位相呼應(yīng)的休閑項目在“江南第一漂”的品牌光環(huán)下難以打響。上海、蘇南等外地游客竟然發(fā)出了“到雙溪漂流景區(qū)，有錢沒地方花”的感慨，從而說明景區(qū)休閑項目和設(shè)施不能完全滿足游客的休閑需求，有待進一步提升。其次，盡管景區(qū)擁有茶文化、竹文化、水文化、佛文化、農(nóng)耕文化等眾多的文化資源積淀，但除了《茶經(jīng)》的誕生地陸羽泉外，其它文化的有形化工作還有待加強。景區(qū)皮筏漂流起點處等多塊土地沒有利用，有待開發(fā)。

結(jié)合雙溪漂流景區(qū)的生態(tài)資源和文化資源，我們提出了“打造休閑精品、包裝文化特品、建設(shè)旅游房地產(chǎn)樣板”的綜合思路。通過養(yǎng)生堂、盛裝舞步、曲水流觴、漂漂浴等項目的設(shè)置增加休閑旅游項目。通過對李清照隱居雙溪“老花園”歷史的挖掘，打造隱逸文化產(chǎn)品；通過徑山茶宴表演，演繹雙溪為日本茶道之源的歷史；以竹建筑、古今以竹為題材的詩詞書畫以及古今愛竹、畫竹的文人如蘇東坡、文徵明、鄭板橋等人的作品展示竹文化；以歷代曾經(jīng)詩歌詠頌雙溪的李白、蘇東坡、陸游、徐文長、范大成、張羽、王守仁、吳焯等文人的雕塑、詩詞碑文打造出景區(qū)濃厚的文化氛圍，提升景區(qū)的文化品味的同時，完善休閑服務(wù)功能。

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)則是與景區(qū)項目設(shè)置和總體發(fā)展布局相結(jié)合，在建設(shè)皮筏漂流起點站的同時，將起點站西側(cè)200米長的堤壩改造為石材鋪地、石雕護欄的步行道，外側(cè)新建2層江南民居風(fēng)格，由茶樓、旅游紀(jì)念品商店、咖啡店、酒肆等店鋪構(gòu)成的商業(yè)風(fēng)情街，店鋪西側(cè)的150畝空地則開發(fā)為別墅區(qū)、聯(lián)排住宅和客棧、茶荘、酒店、露天休閑茶座等休閑區(qū)，通過對房地產(chǎn)用地區(qū)域的景觀打造，創(chuàng)造小橋、流水、渡口、夕陽的山水園林畫卷，整個區(qū)域內(nèi)亭臺摟榭、飛檐畫閣、庭院溪水、壁柳垂池…..使整個區(qū)域的建筑與雙溪景區(qū)的生態(tài)環(huán)境融為一體，成為景區(qū)內(nèi)開放式的休閑區(qū)。同時，通過將地下部分建設(shè)為停車場，既解決了旅游旺季停車場地不足的問題，又將游客的游覽路線引入了新建的休閑區(qū)域。新開發(fā)的建筑群即是商業(yè)地產(chǎn)，功能上也是景區(qū)旅游的重要景點之一，這樣就將旅游房地產(chǎn)與旅游功能完全的融合在了一起。

三、古城商業(yè)開發(fā)模式

古城商業(yè)開發(fā)模式是古城、古鎮(zhèn)類資源在旅游開發(fā)過程中，以開發(fā)利用和文物保護并重為指導(dǎo)思想。通過對古城的功能布局調(diào)整、城鎮(zhèn)風(fēng)貌的重新打造、歷史文化遺跡的保護修繕、老城區(qū)改造等運作手法，實現(xiàn)特定歷史文化的復(fù)興，區(qū)域旅游功能的完善，以及商業(yè)地產(chǎn)價值的提升。發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效果，拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，建成為“經(jīng)營城市”理念的優(yōu)秀樣本。在塑造城市名片的同時，也為經(jīng)濟的發(fā)展注入巨大的活力。以四川都江堰的天府水鎮(zhèn)項目為例：天府水鎮(zhèn)的整體構(gòu)思，是以對水文化、川西民俗文化、道教文化、藏羌文化等都江堰歷史文化遺存進行保護和挖掘，在部分恢復(fù)歷史原貌的前提下，全面復(fù)興歷史文化的內(nèi)涵；整個區(qū)域?qū)⒁运幕癁楹诵摹⒋ㄎ髅袼孜幕癁榛A(chǔ)，特別突出水文化、水景觀、川西建筑、川西民俗這四個方面，通過全面設(shè)計并形成觀賞旅游景點、美食環(huán)境、旅游商業(yè)環(huán)境、休閑娛樂康體項目，使天府水鎮(zhèn)以一個城中之城的整體面貌，成為都江堰的游客集散區(qū)、新型古鎮(zhèn)游覽區(qū)、四川第一美食城、四川第一國賓館、國際水文化名城；通過對區(qū)域內(nèi)的建筑風(fēng)貌、人文景觀及服務(wù)功能重新調(diào)整，改善人文環(huán)境、交通條件，完善基礎(chǔ)設(shè)施，達到人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，從而增加城市核心區(qū)域?qū)τ慰偷奈Γ纬沙鞘械拿?/p>

天府水鎮(zhèn)的項目策劃核心理念是主要圍繞“一環(huán)兩水六片”來進行規(guī)劃和功能布局。一環(huán)是指建設(shè)路與公園路連接形成的環(huán)狀道路（內(nèi)環(huán)路），是天府水鎮(zhèn)與都江堰城區(qū)的外圍界限。通過內(nèi)環(huán)沿線的垂直綠化、外檐改造和入口節(jié)點設(shè)計，形成典型的古鎮(zhèn)入口景觀，完成古鎮(zhèn)的外部形象打造。兩水是指內(nèi)江及楊柳河。將松茂古鎮(zhèn)及4號地塊沿江部分拆除重建（馬家大院、懋公寺等有文物價值的建筑保留），新建建筑物以四川民居白粉墻、小青瓦、碼頭墻、木制格柵等特點為主題特色，依玉壘山的走勢及建筑物層高變化自然形成高低錯落、富有韻律感的景觀立面效果。楊柳河沿岸，二期拆除左岸現(xiàn)有房屋改為條形綠化帶狀公園，將地勢改為起伏地形，在園中修建帶有川西風(fēng)格的游人休息亭和長廊，在幸福路交口處做云石堆砌的假山疊水池，在綠草樹林間的步行道上形成相映成趣的水景觀，河對岸做帶狀綠化草坪并種植觀賞樹木等打造沿河景觀帶。六片包括：天府水鎮(zhèn)主入口區(qū)、松茂古鎮(zhèn)、美食商業(yè)娛樂區(qū)、國際接待和會議服務(wù)區(qū)、天府生態(tài)居住區(qū)和7號地塊。通過對各地塊的建筑物進行改造，重新劃分功能區(qū)，打造天府水鎮(zhèn)的整體旅游氛圍和環(huán)境，從而帶動房產(chǎn)和土地的升值，與舊城改造相結(jié)合，以經(jīng)營城市的理念實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收。

天府水鎮(zhèn)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式是在重新定位和完善天府水鎮(zhèn)作為城市核心區(qū)的旅游功能，為每年幾百萬到都江堰和青城山旅游的游客創(chuàng)造休閑購物的城市環(huán)境，通過老城區(qū)的拆遷改造和景觀打造，將旅游建設(shè)、老城改造與居民拆遷相結(jié)合，使文化得以復(fù)興，使城市風(fēng)貌得以提升，居民生活環(huán)境得以改善，從而拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，創(chuàng)造就業(yè)機會，抬升房產(chǎn)價值。創(chuàng)造政府、投資商、當(dāng)?shù)鼐用窆糙A的旅游開發(fā)新模式。

第二篇：030旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)模式探析

030旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)模式探析

近年來，我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。盡管目前對旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說紛紜，但無論廣義狹義，無論分類角度，所有旅游房地產(chǎn)都有一個顯著的共同特點，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托為特色開發(fā)房地產(chǎn)。

經(jīng)開發(fā)商不斷地開發(fā)實踐，我國旅游房地產(chǎn)已形成如下幾種比較成型的開發(fā)模式：

一、以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)

這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。

此類房地產(chǎn)又可分三類：直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅。這類景區(qū)住宅開發(fā)對風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒有什么建設(shè)性貢獻，有的甚至對旅游景區(qū)還造成一定破壞。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。

此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。

華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。

與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀

構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性。將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。

二、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)

休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。一時間重新熱火的海南景觀住宅多屬此種模式。

因引進國外“分時度假”的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地產(chǎn)又有多種小的分類，具體如下： 產(chǎn)權(quán)酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。

時權(quán)酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間如一周的居住權(quán)。

養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅。

時值度假型酒店：消費者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負擔(dān)的住宅設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費

提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間?？鞓窡o窮大的北京快樂假日大酒店是產(chǎn)權(quán)酒店，是此類房地產(chǎn)中著名的成功典型?？鞓芳偃沾缶频杲ㄔ诼糜钨Y源異常豐富的延慶，靠近延慶的六大景區(qū)26個景點，其中著名的有八達嶺長城、“塞外小漓江”——龍慶峽、松山原始森林自然保護區(qū)、康西草原、媯河漂流、滑雪場等?？鞓芳偃沾缶频暌环矫娉浞忠劳鞋F(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，一方面又設(shè)計建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風(fēng)雨長廊、畫墻、射箭場、陶藝作坊、兒童樂園、網(wǎng)球場等三十余種配套娛樂設(shè)施來增強其休閑度假功能，更在其可與三星級酒店硬件相媲美的中心會所建大中小型會議

廳，使它成為一個集度假、休閑、娛樂、會議功能為一體的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。度假房地產(chǎn)在國外已有相當(dāng)發(fā)展，在我國剛剛面市，就受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的熱烈追捧，不僅有外資進入國內(nèi)搶占市場，國內(nèi)房地產(chǎn)商也抱團組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個品種。

三、以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店

這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當(dāng)長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點。

四、與旅游相關(guān)的寫字樓

以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。

五、以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)

這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)。大連萬達集團與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社

區(qū)。實際上，華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國經(jīng)濟還不是很發(fā)達，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置

業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。

無論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對資源加以利用，尋求旅游與房地產(chǎn)的良性互動，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路。

第三篇：全域旅游開發(fā)模式

全域旅游開發(fā)模式

概念的提出

2015年8月，國家旅游局局長李金早在全國旅游工作研討會上首次明確提出全面推動全域旅游發(fā)展的戰(zhàn)略部署。2016年初，國家旅游局發(fā)布首批“國家全域旅游示范區(qū)”創(chuàng)建名單。一時間，開展全域旅游工作成為全國各省、市旅游主管部門的重要任務(wù)，廣泛的媒體報道也使得“全域旅游”這一詞匯成為旅游業(yè)界的新概念和新方向。

“全域旅游”并不是一個新名詞，早在2013年北二外的歷新建教授就曾提出這一概念，此次李金早局長將“全域旅游”提高到了全新的高度?！叭蚵糜巍钡母拍町a(chǎn)生于以下時代背景: 一是景區(qū)泛化的“大旅游”。隨著生活水平的提高，旅游者興趣更加多樣化，很多人選擇到城市、鄉(xiāng)村等地休閑度假，私家車的普及和帶薪休假制度的完善更使得旅游者改變了傳統(tǒng)的景點旅游方式，從而突破了景區(qū)圍墻界限，形成了無圍墻的大旅游趨勢。

二是國民休閑的“大市場”。大眾休閑時代來臨，國務(wù)院頒布《國民旅游休閑綱要》，大眾出游時間更有保障。

三是產(chǎn)業(yè)升級的“大產(chǎn)業(yè)”。我國第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))占GDP比重己超過第二產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)，理應(yīng)在產(chǎn)業(yè)升級過程中發(fā)揮更大作用。

根據(jù)李今早局長在《全域旅游大有可為》一文中的論述，全域旅游是順應(yīng)全民旅游和個人游、自駕游時代的必然選擇，也是接下來一個時期旅游業(yè)供給側(cè)改革的重要抓手，同時還與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)村經(jīng)濟、扶貧開發(fā)等密切相關(guān)，己被上升到了國內(nèi)旅游業(yè)改革發(fā)展戰(zhàn)略方針的高度。

全域旅游在當(dāng)前政策的指引下，將帶領(lǐng)我國旅游業(yè)走向全新發(fā)展道路。將實現(xiàn)從景點游到目的地游、從門票經(jīng)濟到全域經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，將給目的地地區(qū)的產(chǎn)業(yè)融合和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來不可忽視的影響。當(dāng)前我國旅游目的地全域化水平比較低，基本以景區(qū)為中心，圍繞景區(qū)建設(shè)旅游配套設(shè)施。因此目的地產(chǎn)品與服務(wù)擁有很大的缺口和提升空間，也將帶來巨大機會。

全域旅游的開發(fā)模式

發(fā)展全域旅游的開發(fā)模式

全域旅游的推進不能千篇一律，更不能簡單復(fù)制，應(yīng)根據(jù)不同旅游目的地的類型、發(fā)展階段和目標(biāo)定位，并結(jié)合該地自然資源稟賦、經(jīng)濟發(fā)展水平和文化脈絡(luò)綜合考慮，選擇不同的開發(fā)模式。首先應(yīng)對全域旅游目的地的類型進行深入的探討并進行分類，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同類型的旅游目的地選擇恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，以更好更快地推進全域旅游。在第二屆全國全域旅游推進會上，全國多個地方紛紛提出要全面踐行全域旅游發(fā)展理念，以此推動當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的新一輪發(fā)展。其中五種典型全域旅游開發(fā)模式獲得了與會代表的充分肯定。這五種典型開發(fā)模式包括:（1）是龍頭景區(qū)帶動型。依托龍頭景區(qū)作為吸引核和動力源，按照發(fā)展全域旅游的要求，圍繞龍頭景區(qū)部署基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，配置旅游產(chǎn)品和景區(qū)，調(diào)整各部門服務(wù)旅游、優(yōu)化環(huán)境的職責(zé)，形成“綜合產(chǎn)業(yè)綜合抓”的工作機制，推進“景城一體化發(fā)展”。以龍頭景區(qū)帶動地方旅游業(yè)一體化發(fā)展，以龍頭景區(qū)推動旅游業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合，以龍頭景區(qū)帶動地方經(jīng)濟社會發(fā)展。其典型代表有湖南張家界、四川都江堰。

（2）是城市全域輻射型。以城市旅游目的地為主體，依托旅游城市知名旅游品牌、優(yōu)質(zhì)的旅游產(chǎn)品、便利的旅游交通、完善的配套服務(wù)，以都市旅游輻射帶動全域旅游，推動旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃等“多規(guī)合一”;促進城鄉(xiāng)旅游互動和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，形成城鄉(xiāng)互補、優(yōu)勢互動的城鄉(xiāng)旅游大市場。按照“旅游引領(lǐng)、融合發(fā)展、共建共享、提升價值”的思路，推動旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、環(huán)保規(guī)劃等“多規(guī)合一”，以旅游引領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化。其典型代表有遼寧大連、福建廈門等地。

（3）是全域景區(qū)發(fā)展型。把整個區(qū)域看作一個大景區(qū)來規(guī)劃、建設(shè)、管理和營銷。按照全地域覆蓋、全資源整合、全領(lǐng)域互動、全社會參與的原則，深入開展全域旅游建設(shè)，推進旅游城鎮(zhèn)、旅游村落、風(fēng)景庭院、風(fēng)景園區(qū)、風(fēng)景廠礦、風(fēng)景道等建設(shè)，實現(xiàn)“處處是景、時時見景”的城鄉(xiāng)旅游風(fēng)貌。其典型代表有浙江桐廬、河南架川、寧夏中衛(wèi)等地。

（4）是特色資源驅(qū)動型。以區(qū)域內(nèi)普遍存在的高品質(zhì)自然及人文旅游資源為基礎(chǔ)，推動自然資源與民族文化資源相結(jié)合，與大眾健康、文化、科技、體育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)共生共榮，謀劃一批健康養(yǎng)生、避暑休閑、度假療養(yǎng)、山地體育、汽車露營等旅游新業(yè)態(tài)，帶動區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展，形成特色旅游目的地。其典型代表有重慶武隆、云南撫仙湖、貴州花溪等。

（5）是產(chǎn)業(yè)深度融合型。以“旅游+”和“+旅游”為途徑，大力推進旅游業(yè)與一、二、三產(chǎn)業(yè)的融合，以及與文化、商貿(mào)、科教、體育、宗教、養(yǎng)生、教育、科研等行業(yè)的深度融合，規(guī)劃開發(fā)出一批文化休閑、生態(tài)觀光、商務(wù)會展、休閑度假、鄉(xiāng)村旅游等跨界產(chǎn)品，推動全域旅游要素深度整合，進一步提升區(qū)域旅游業(yè)整體實力和競爭力。其典型代表有南京江寧、北京昌平。全域旅游開發(fā)模式

按照全域旅游的概念：“全域旅游是指在一定區(qū)域內(nèi)，以旅游業(yè)為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，通過對區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟社會資源尤其是旅游資源、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)、體制機制、政策法規(guī)、文明素質(zhì)等進行全方位、系統(tǒng)化的優(yōu)化提升，實現(xiàn)區(qū)域資源有機整合、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、社會共建共享，以旅游業(yè)帶動和促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的一種新的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展理念和模式?！本驼f明全域旅游作為旅游的發(fā)展方雄，其本身也是一種旅游的開發(fā)模式。全域旅游開發(fā)模式有幾個方面組成，具體情況如下：

（1）全域體驗開發(fā)模式的資源拓展觀?，F(xiàn)存的旅游開發(fā)模式對“域”的理解局限于地域空間的思考，強調(diào)異地性。對于一個社會的人來說，“域”不僅僅指他生存的地域空間，還應(yīng)該包括他的身份空間、職業(yè)空間、地位空間等。因此，“域”的改變不能僅局限于地域空間的改變，還應(yīng)該包含一個人的其他空間的改變。那么，把社會的各個行業(yè)、部門，甚至單個的人以及他們的活動都納入到旅游資源的范疇，充分發(fā)揮他們最具有吸引力的一面，這正是全域體驗開發(fā)模式的資源拓展觀。

（2）全域體驗開發(fā)模式的市場拓展觀?，F(xiàn)存的旅游開發(fā)模式著重于打造各種自然景觀綜合體、人文景觀綜合體或者自然和人文景觀復(fù)合綜合體，以快樂和放松為本，偏向于滿足旅游者身體方面的動機和文化方面的動機，偏重于觀光、體閑、度假等客源市場。而根據(jù)美國心理學(xué)家馬斯洛劃分的人的需要五層次論來說，受尊重和自我實現(xiàn)是旅游者需要的最高層次，與之相結(jié)合的是旅游者人際方面的動機、地位和聲望方面的動機。全域體驗開發(fā)模式正是以滿足旅游者對人生體驗的強烈個性化需求為重要目的，制造一種旅游改變?nèi)松纳顚哟误w驗活動，突破旅游就是觀光、體閑、度假的觀念。

（3）全域體驗開發(fā)模式的企業(yè)拓展觀。從20世紀(jì)80年代至21世紀(jì)的30年以來，在現(xiàn)存的旅游開發(fā)模式的影響下，在傳統(tǒng)的旅游企業(yè)之外，旅游開發(fā)咨詢企業(yè)在我國誕生并迅速發(fā)展。旅游開發(fā)咨詢企業(yè)是整個旅游行業(yè)的領(lǐng)軍機構(gòu)，起著靈魂的作用，是旅游產(chǎn)品的頂級組織者和供應(yīng)者。但是，這類企業(yè)的服務(wù)對象都是旅游供給方市場，沒有一家是專門針對需求市場服務(wù)的。所以，全域旅游開發(fā)模式強調(diào)市場需要新的專業(yè)性的旅游策劃咨詢企業(yè)，它和旅游開發(fā)咨詢企業(yè)一起合作，才能真正實現(xiàn)供方市場和需方市場的無縫對接，讓大眾真正體會旅游的別樣含義。

（4）全域體驗開發(fā)模式的產(chǎn)品拓展觀?，F(xiàn)存開發(fā)模式的旅游產(chǎn)品基本是針對團隊旅游者的，而全域體驗開發(fā)模式的旅游產(chǎn)品以角色旅游為主題，以精準(zhǔn)設(shè)計為理念，是一對一的精準(zhǔn)開發(fā)模式。角色旅游是指旅游策劃咨詢企業(yè)針對旅游者對人生體驗的強烈個性化需求，通過讓旅游者在一定時間內(nèi)變換其社會角色，制造一種深層次的體驗活動，這種活動非常有影響力。角色旅游可調(diào)整性強，破壞小。受眾面更廣，參與度更大。是市場—資源—產(chǎn)品比較完美的結(jié)合。

（5）全域體驗開發(fā)模式強調(diào)不同的開發(fā)規(guī)劃觀。全域體驗式開發(fā)模式提倡依托全社會的各種人、財、物等資源，以旅游者的具體活動項目進行靈活的旅游產(chǎn)品設(shè)計。強調(diào)對資源的動態(tài)使用，不對資源進行固化。既要充分實現(xiàn)旅游資源的價值，以全面實現(xiàn)三大效益，實現(xiàn)社會和個人可持續(xù)發(fā)展為終極目的，又要最大限度的避免激化矛盾和不合理的破壞行為，最大限度的降低旅游業(yè)的敏感性。強調(diào)旅游者和被旅游者的雙向付出，強調(diào)旅游者和被旅游者的雙向獲益，減少弱勢方對資本的依賴。

所以，全域體驗式開發(fā)模式是一種全社會模式，需要全社會的整體配合。各種團體或者個人既可以成為旅游者，也可以參與到咨詢與策劃中，參與到旅游產(chǎn)品的各個供應(yīng)環(huán)節(jié)，成為旅游從業(yè)者，真正實現(xiàn)旅游業(yè)同其他行業(yè)乃至管理部門的融合。這樣，政府和企業(yè)會把更多的資金投入到旅游人才的培養(yǎng)和改善從業(yè)人員待遇方面，才能最終真正實現(xiàn)旅游業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的地位，實現(xiàn)真正意義上的“大旅游產(chǎn)業(yè)”。

第四篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經(jīng)濟狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi)，隨著中國汽車時代、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養(yǎng)生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價值支撐和賣點。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價值的良好結(jié)合點，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發(fā)點打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的形成。70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計到2004年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場反響較大。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發(fā)展模式

該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。

這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨特性強。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實力強大、經(jīng)驗豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團來整體開發(fā)運作該項目。項目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會、企業(yè)三贏”的理想效果。

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第五篇：(房地產(chǎn)項目開發(fā))委托合同

（房地產(chǎn)項目開發(fā)）委托合同

甲方（委托方）：房地產(chǎn)開發(fā)公司

乙方（受托方）：

鑒于：

1、甲方——房地產(chǎn)開發(fā)公司，系由公司與乙方合作投資的房地產(chǎn)開發(fā)公司，甲方已獲得了房地產(chǎn)項目的開發(fā)權(quán)。

2、項目概況：房地產(chǎn)項目規(guī)劃占地面積約 畝，建設(shè)用地面積約 畝，代征地面積約 畝，容積率約。

3、根據(jù)乙方與公司于 年月日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中地約定：乙方應(yīng)協(xié)助甲方盡量以協(xié)議出讓的方式取得房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。如該地塊需按照有關(guān)規(guī)定進行招投標(biāo)（掛牌），乙方承諾以等同于協(xié)議出讓的價格條件協(xié)助甲方獲得房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。

4、甲方經(jīng)公司董事會決定，將開發(fā)房地產(chǎn)項目的所有政府批準(zhǔn)文件及征地手續(xù)，包括土地補償、拆遷、安置等工作，委托乙方進行辦理。

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商達成如下協(xié)議，以茲共同遵照執(zhí)行：

第1條 委托事項

1.1 授權(quán)乙方以甲方的名義取得開發(fā)房地產(chǎn)項目的所有政

府文件的批復(fù)及項目征地、農(nóng)民的安置補償、拆遷等事宜。

第2條 委托費用

2.1 甲方應(yīng)向乙方支付乙方完成第1條1.1款委托事項的委托費用適用包干原則，多不退少不補。

2.2 第1條1.1款委托事項，即房地產(chǎn)項目的委托費用按照建設(shè)規(guī)劃用地每畝萬元人民幣、規(guī)劃代征用地每畝萬元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)計算，甲方應(yīng)向乙方支付的委托費用共計萬元人民幣。

2.3 甲方支付的房地產(chǎn)項目的委托費用，包含征地補償費、拆遷費、青苗補償費，該費用應(yīng)計入甲方的成本。

2.4 除上述所列費用之外產(chǎn)生的其他開發(fā)費用，包括但不限于土地出讓金及相關(guān)稅費、建安成本、管理費用等，由甲方——房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東按照股權(quán)比例分別承擔(dān)。

第3條 委托時間

3.1 開始時間：甲方原股東向轉(zhuǎn)讓股權(quán)完成的時間為準(zhǔn)，即以甲方辦理完畢工商變更登記，取得新的營業(yè)執(zhí)照為委托事項開始之日。

3.2 完成時間：在 年 月日之前完成本合同第1.1款約定的委托事項。

第4條 付款時間

4.1房地產(chǎn)項目的委托費用，由甲方按照實際征地交款（不包括土地出讓金）的時間和金額予以按期足額支付。用款時乙方需提前申請用款，并將用款時間、用途填寫清楚，甲方應(yīng)按照急款急用、不影響項目開發(fā)進度的原則及時審核、及時支付。

第5條 委托溢價

5.1 經(jīng)甲方財務(wù)核算，若房地產(chǎn)項目的利潤已經(jīng)超過 萬元（不含 萬元）時，甲方應(yīng)在財務(wù)報告出具之日起 日內(nèi)向乙方支付利潤的 ％。

5.2 經(jīng)甲方財務(wù)核算，若房地產(chǎn)項目的利潤在萬元（含萬元）以下時，甲方應(yīng)按向乙方支付實際利潤的 %。

第6條 違約責(zé)任

6.1 本協(xié)議生效后，甲、乙任何一方無故提出終止協(xié)議，應(yīng)按委托費用總額的5%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。

6.2 甲方未按約定支付委托包干費用的，應(yīng)每日按當(dāng)期應(yīng)付費用的萬分之三

向乙方支付違約金。如逾期超過30天，則乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金萬元人民幣，乙方有權(quán)不退還已為該項目支付的全部款項。若違約金不足以賠償乙方因此所遭受的損失，乙方有權(quán)向甲

方追償賠償款。

6.3 若乙方未按本合同第3條的約定完成委托事項，甲方除有權(quán)解除本合同，并有權(quán)要求乙方按委托費用總額的5%向甲方支付違約金。但是因為甲方逾期支付委托費用導(dǎo)致乙方未能按期完成委托事項的，應(yīng)相應(yīng)的免除乙方的違約責(zé)任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事項，給甲方造成損失的，乙方同意由甲方按投資股權(quán)比例所分配的利潤中予以直接扣除。

6.5 由于一方的過錯造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有關(guān)部門

認(rèn)定為無效時，由過錯的一方承擔(dān)違約責(zé)任，雙方均有過錯的，則由雙方按責(zé)任大小承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。

第7條 爭議的解決

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解釋發(fā)生任何爭議的，應(yīng)首先協(xié)商解決；若協(xié)商不成，應(yīng)向北京仲裁委員會提請仲裁，仲裁適用該會之《仲裁規(guī)則》，仲裁裁決書終局對雙方均有約束力。

第8條 其他

8.1 本協(xié)議壹式貳份，雙方各執(zhí)壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方法定代表人簽字并蓋章后，自乙方與簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效之日起生效。

甲方：房地產(chǎn)開發(fā)公司乙方：

二零零五年 月 日二零零五年 月 日