第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

一、立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)中所需要的材料

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門的意見。

二、辦理建筑工程施工許可證審批程序

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

（一）、辦理建筑工程施工許可證須具備的文件或材料

1、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2、施工企業(yè)名稱及施工合同。

3、監(jiān)理合同。

4、勘察、設(shè)計(jì)合同、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書及地質(zhì)資料。

5、資金保函或銀行證明及固定資歷產(chǎn)投資項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

6、商品混凝土銷售合同書或肇慶市混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌許可（含散裝水泥專項(xiàng)資金憑證）及《白蟻預(yù)防合同》。

7、現(xiàn)場(chǎng)管理人員上崗證。

8、辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)憑證。

（二）、辦理建筑工程施工許可證的流程

1、填寫《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》;

2、提交相關(guān)報(bào)建資料(詳見辦理建筑工程施工許可證須具備的文件或材料);

3、計(jì)收應(yīng)繳費(fèi)用,財(cái)務(wù)開出繳款書及到銀行繳款;

4、到質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);

5、領(lǐng)取建筑工程施工許可證。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)建備案辦事指南

（一）、設(shè)置依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 《XXX市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

（二）、承辦機(jī)構(gòu)

市建設(shè)委員會(huì)或其它政府授權(quán)部門。

（三）、提交材料

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)建備案申請(qǐng)表；

2、聯(lián)建各方申請(qǐng)聯(lián)建的正式文件；

3、辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)原件；

4、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、國有土地使用權(quán)證及土地使用權(quán)出讓合同

6、如果系屬單位自有國有劃撥用地，則須提供人民政府的批準(zhǔn)文件；

7、工程建設(shè)總平面圖；

8、雙方申報(bào)當(dāng)月資產(chǎn)負(fù)債表、損益表；

9、雙方申報(bào)銀行當(dāng)月對(duì)賬單或銀行資信證明；

10、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；

11、雙方簽訂的聯(lián)建合同；

12、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案；

13、聯(lián)建雙方確認(rèn)該項(xiàng)目的項(xiàng)目法人的書面文件；

14、其他需提供的材料。

（四）、辦理程序

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市建設(shè)委員會(huì)申報(bào)材料；

2、市建設(shè)委員會(huì)牽頭組織規(guī)劃、土地、發(fā)改等部門會(huì)審；

3、市建設(shè)委員會(huì)發(fā)出項(xiàng)目聯(lián)建備案批準(zhǔn)文書。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡明流程

為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓辦理流程

一、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定；

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十條、第二十一條規(guī)定；

3、地方性法規(guī)和規(guī)章

二、提交材料

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；

2、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受讓的文件；

3、計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)審批文件；

4、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、原土地使用權(quán)出讓合同和國有土地使用權(quán)證；

6、已經(jīng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的證明文件，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；

7、工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖；

8、如涉及到城市房屋拆遷，則還需要提供房屋拆遷安置情況說明；

9、受讓方的上月資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需要提供銀行的資信證明；

10、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；

11、雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；

12、受讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明；

13、雙方已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的證明（有的地方政府將該證明在提交備案時(shí)一并處理，不需要事先辦理）；

14、其他當(dāng)?shù)卣J(rèn)為需要提供的材料。

三、辦理程序和部門

市縣建設(shè)委員會(huì)，規(guī)劃部門、土地管理部門、發(fā)展改革委員會(huì)；

四、說明：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目只是向政府部門履行備案手續(xù)，不履行備案不影響轉(zhuǎn)讓合同的有效性，但會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓后的項(xiàng)目開發(fā)造成極大的麻煩和障礙。但轉(zhuǎn)讓時(shí)必須符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定，也就是說該條規(guī)定是認(rèn)定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是否有效性的唯一法律依據(jù)。如轉(zhuǎn)讓時(shí)未取得土地使用權(quán)證書，當(dāng)?shù)赝凉懿块T同意補(bǔ)辦的，合同也認(rèn)定有效。

六、國家和省計(jì)委審批的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址意見書核發(fā)辦事指南

一、法律依據(jù)

1、《城市規(guī)劃法》第三十條；

2、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》（建規(guī)[1991]583號(hào)/建設(shè)部、國家計(jì)委）；

3、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的通知》（國辦發(fā)[2000]25號(hào)）。

4、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》

二、需要提交材料

1、具有規(guī)劃資質(zhì)的城市規(guī)劃編制單位編制的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見申請(qǐng)書》一份，并由項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門簽署初審意見；

2、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目建議書一份，或進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的有關(guān)材料一份；

3、準(zhǔn)確反映擬建位置與周圍相互關(guān)系的現(xiàn)狀地形圖一式三份；

4、擬建方案總平面圖一式三份；

5、大型建設(shè)項(xiàng)目、對(duì)城市布局有重大影響的建設(shè)項(xiàng)目或?qū)χ車h(huán)境有特殊要求的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)附送有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位作出的選址論證意見。

三、辦理程序與核定權(quán)限

1、縣人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

2、地級(jí)、縣級(jí)市人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

3、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由直轄市、計(jì)劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

4、省、自治區(qū)人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報(bào)省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

5、中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

6、國家審批的大中型和限額以上的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報(bào)國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門備案。

四、核準(zhǔn)期限

材料提交完備后28天內(nèi)完成。

七、建設(shè)部科技成果推廣項(xiàng)目立項(xiàng)形式審查包括的內(nèi)容

2004《建設(shè)部科技成果推廣項(xiàng)目立項(xiàng)形式審查要點(diǎn)》規(guī)定建設(shè)部科技成果推廣項(xiàng)目形式審查是對(duì)申報(bào)推廣項(xiàng)目是否符合申報(bào)技術(shù)領(lǐng)域和申報(bào)程序的要求，以及對(duì)申報(bào)材料的完整性進(jìn)行審查；技術(shù)審查是組織專家按建設(shè)部科技成果推廣項(xiàng)目的評(píng)審要求對(duì)申報(bào)推廣項(xiàng)目進(jìn)行審查。形式審查的主要內(nèi)容包括申報(bào)程序?qū)彶楹蜕陥?bào)推廣項(xiàng)目的資格審查、鑒定情況審查、組織鑒定單位資格審查、申報(bào)材料審查等。

建設(shè)部科技司委托建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心負(fù)責(zé)申報(bào)項(xiàng)目的形式審查工作。申報(bào)程序?qū)彶橛袃煞矫妫?/p>

（一）《建設(shè)部科技成果推廣項(xiàng)目申報(bào)書》（以下簡稱“《申報(bào)書》”）的相應(yīng)欄目內(nèi)，應(yīng)有申報(bào)單位的申報(bào)意見和加蓋的公章；

（二）《申報(bào)書》相應(yīng)欄目內(nèi)，應(yīng)有省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建委及有關(guān)部門、建設(shè)部直屬單位和國家國有資產(chǎn)管理局直屬單位簽署的推薦意見和加蓋的公章。

申報(bào)推廣項(xiàng)目資格審查

（一）申報(bào)推廣項(xiàng)目技術(shù)領(lǐng)域?qū)彶?/p>

申報(bào)推廣項(xiàng)目應(yīng)符合建設(shè)部推廣應(yīng)用重點(diǎn)實(shí)施技術(shù)領(lǐng)域、《建設(shè)部推廣應(yīng)用新技術(shù)和限制、禁止使用落后技術(shù)公告》要求及科技成果推廣應(yīng)用的需要；

（二）申報(bào)推廣項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)過技術(shù)鑒定，一般應(yīng)為尚未納入國家發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)的科技成果；已有國家發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，但仍需要加強(qiáng)推廣應(yīng)用的高新技術(shù)成果，也可以申報(bào)。

（三）申報(bào)推廣項(xiàng)目不存在成果或其權(quán)屬爭議。申報(bào)推廣項(xiàng)目鑒定情況審查

申報(bào)推廣項(xiàng)目必須按照規(guī)定通過技術(shù)鑒定，鑒定時(shí)間一般應(yīng)在一年以上。技術(shù)鑒定應(yīng)根據(jù)管理規(guī)定選擇以下一種方式（以下統(tǒng)稱為“鑒定”）。

（一）按照科技成果鑒定管理辦法組織鑒定；

（二）按照建設(shè)部科技成果評(píng)估管理辦法組織評(píng)估；

（三）按照新產(chǎn)品新技術(shù)鑒定驗(yàn)收管理辦法組織鑒定驗(yàn)收；

（四）示范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件或同類工程推廣應(yīng)用新技術(shù)指南，應(yīng)按照建設(shè)部科技示范工程驗(yàn)收管理規(guī)定的要求組織驗(yàn)收。

組織鑒定單位資格審查

必須是原國家科委《科學(xué)技術(shù)成果鑒定辦法》、原國家經(jīng)貿(mào)委《新產(chǎn)品新技術(shù)鑒定驗(yàn)收管理辦法》和建設(shè)部《建設(shè)部科技成果評(píng)估工作管理暫行辦法》、《建設(shè)部推廣應(yīng)用新技術(shù)管理細(xì)則》中確定的可以組織鑒定的單位

申報(bào)單位資格審查

（一）必須是申報(bào)推廣項(xiàng)目鑒定證書中的成果完成單位；

（二）成果完成單位是兩個(gè)或兩個(gè)以上時(shí)，聯(lián)合申報(bào)應(yīng)由各成果完成單位共同填寫申報(bào)意見，并加蓋各單位公章；主要完成單位單獨(dú)申報(bào)，其他單位須出具同意申報(bào)的書面意見；

（三）因企業(yè)改制或技術(shù)轉(zhuǎn)讓等原因，申報(bào)單位與成果完成單位不一致時(shí)，申報(bào)單位必須提供由其繼承成果權(quán)責(zé)的具有法律效力的文件；

（四）申報(bào)單位名稱應(yīng)與單位公章名稱一致。申報(bào)材料審查

（一）必須按要求填寫《申報(bào)書》一式十份并提供電子文檔；

（二）有關(guān)技術(shù)資料審查

1、必須按申報(bào)要求提供技術(shù)資料（有關(guān)要求見《申報(bào)書》）一式四份并裝訂成冊(cè)，其中“推廣項(xiàng)目簡介”應(yīng)提供電子文檔；

2、申報(bào)推廣項(xiàng)目必須具有規(guī)程、工法、標(biāo)準(zhǔn)圖、操作手冊(cè)、應(yīng)用軟件使用手冊(cè)等標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件；

申報(bào)推廣項(xiàng)目沒有國家發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件的，應(yīng)提供申報(bào)單位編制并已實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件；已有國家發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件的，應(yīng)提供該標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)內(nèi)容（如申報(bào)單位具有高于國家發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件，應(yīng)同時(shí)提供）。

八、通過建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查應(yīng)當(dāng)符合的要求

施工圖審查是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門，依照《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法》認(rèn)定的設(shè)計(jì)審查機(jī)構(gòu)，根據(jù)國家的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)施工圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況等進(jìn)行的獨(dú)立審查。

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的施工圖審查管理工作。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域內(nèi)的施工圖審查工作的具體實(shí)施和監(jiān)督管理工作。

建筑工程設(shè)計(jì)等級(jí)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中的各類新建、改建、擴(kuò)建的建筑工程項(xiàng)目均屬審查范圍。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖報(bào)送建設(shè)行政主管部門，由建設(shè)行政主管部門委托有關(guān)審查機(jī)構(gòu)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況等內(nèi)容的審查。

施工圖審查的主要內(nèi)容：

(一)建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)體系是否安全、可靠；(二)是否符合消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、衛(wèi)生、人防等有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；(三)施工圖是否達(dá)到規(guī)定的深度要求；(四)是否損害公眾利益。

建設(shè)單位將施工圖報(bào)建設(shè)行政主管部門審查時(shí)，還應(yīng)同時(shí)提供下列資料：(―)批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件或初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件；(二)主要的初步設(shè)計(jì)文件；(三)工程勘察成果報(bào)告；(四)結(jié)構(gòu)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱。

審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到審查材料后20個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作，并提出審查報(bào)告：特級(jí)和一級(jí)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在30個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作，并提出審查報(bào)告，其中重大及技術(shù)復(fù)雜項(xiàng)目的審查時(shí)間可適當(dāng)延長。審查合格的項(xiàng)目，審查機(jī)構(gòu)向建設(shè)行政主管部門提交項(xiàng)目施工圖審查報(bào)告，由建設(shè)行政主管部門向建設(shè)單位通報(bào)審查結(jié)果，并頒發(fā)施工圖審查批準(zhǔn)書；對(duì)審查不合格的項(xiàng)目，提出書面意見后，由審查機(jī)構(gòu)將施工圖退回建設(shè)單位，并由原設(shè)計(jì)單位修改，重新送審。

凡應(yīng)當(dāng)審查而未經(jīng)審查或者審查不合格的施工圖項(xiàng)目，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)放施工許可證，施工圖也不得交付施工。

九、建設(shè)部科技示范工程立項(xiàng)的形式審查的內(nèi)容

根據(jù)2004《建設(shè)部科技示范工程立項(xiàng)開工審查要點(diǎn)》規(guī)定，建設(shè)部科技示范工程立項(xiàng)的形式審查是對(duì)申報(bào)示范工程項(xiàng)目是否符合示范工程條件和申報(bào)程序的要求，以及對(duì)申報(bào)材料的完整性進(jìn)行審查；技術(shù)審查是組織專家按照建設(shè)部科技示范工程的評(píng)審要求對(duì)示范工程進(jìn)行審查。

申報(bào)程序?qū)彶?/p>

（一）《建設(shè)部科技示范工程申報(bào)書》（以下簡稱“《申報(bào)書》”）的相應(yīng)欄目內(nèi)，應(yīng)有申報(bào)單位的申報(bào)意見和加蓋的公章；

（二）《申報(bào)書》的相應(yīng)欄目內(nèi)，應(yīng)有省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建委及有關(guān)部門、建設(shè)部直屬單位和國家國有資產(chǎn)管理局直屬單位簽署的推薦意見和加蓋的公章。

示范工程資格審查

（一）示范工程應(yīng)是國家或地方的重點(diǎn)工程、標(biāo)志性建筑或具有普遍示范意義的工程項(xiàng)目；

（二）示范工程必須具有優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)，滿足節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和治理環(huán)境污染的要求，符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；

（三）示范工程可以是擬建、在建或竣工時(shí)間在一年以內(nèi)的工程。擬建和在建工程應(yīng)在申請(qǐng)示范工程立項(xiàng)前辦理完成有關(guān)工程審批手續(xù)，已竣工的工程應(yīng)通過竣工驗(yàn)收，申報(bào)時(shí)應(yīng)提供相應(yīng)的審批文件。

示范技術(shù)審查

（一）示范工程成套技術(shù)審查。

1、綜合技術(shù)示范工程應(yīng)先確定工程的關(guān)鍵技術(shù)領(lǐng)域，再選擇與之相應(yīng)的關(guān)鍵技術(shù)和配套技術(shù)，組成多個(gè)技術(shù)體系，形成綜合成套技術(shù)，作為綜合示范技術(shù)；

2、專項(xiàng)技術(shù)示范工程應(yīng)先確定某一關(guān)鍵技術(shù)領(lǐng)域（如建筑節(jié)能）或依托某一類新技術(shù)的新的工程類型（如鋼結(jié)構(gòu)住宅），再選擇與之相應(yīng)的關(guān)鍵技術(shù)和配套技術(shù)，組成專項(xiàng)成套技術(shù)，作為專項(xiàng)示范技術(shù)；

3、單項(xiàng)技術(shù)示范工程應(yīng)選擇一項(xiàng)重大的先導(dǎo)性技術(shù)或量大面廣的新技術(shù)作為示范的關(guān)鍵技術(shù)，與工程應(yīng)用技術(shù)配套形成單項(xiàng)成套技術(shù)，作為單項(xiàng)示范技術(shù)。

（二）示范技術(shù)基本要求審查

1、示范技術(shù)中的關(guān)鍵技術(shù)一般應(yīng)為建設(shè)部、省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建委及有關(guān)部門發(fā)布的科技成果推廣項(xiàng)目，其技術(shù)依托單位應(yīng)與發(fā)布的單位一致；

2、示范技術(shù)中的關(guān)鍵技術(shù)和配套技術(shù)不是前述推廣項(xiàng)目的，應(yīng)經(jīng)過省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建委及有關(guān)部門和建設(shè)部直屬單位、國家國有資產(chǎn)管理局直屬單位組織的技術(shù)論證，并應(yīng)在其簽署的推薦意見中予以說明；

3、選用的示范技術(shù)不符合現(xiàn)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，必須通過依據(jù)《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》（建設(shè)部第81號(hào)令）組織的論證。

申報(bào)單位資格審查

（一）示范工程申報(bào)單位可以是業(yè)主、工程總承包單位、設(shè)計(jì)院、施工安裝單位或示范技術(shù)的技術(shù)依托單位。其中示范技術(shù)的技術(shù)依托單位至少應(yīng)與前述某一類單位共同申報(bào)；

（二）申報(bào)單位應(yīng)具有實(shí)施申報(bào)示范工程相應(yīng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入資質(zhì)。申報(bào)材料（有關(guān)要求見《申報(bào)書》）審查

（一）必須按要求填寫《申報(bào)書》；

（二）必須按要求編寫《建設(shè)部科技示范工程實(shí)施可行性報(bào)告》；

（三）必須提供示范工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（四）示范工程開（竣）工審批文件必須符合要求；

（五）申報(bào)單位實(shí)施示范工程的市場(chǎng)準(zhǔn)入資質(zhì)必須符合規(guī)定。示范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件和計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件編制計(jì)劃審查。

（一）申報(bào)單位可以編制示范技術(shù)中的示范技術(shù)體系或示范關(guān)鍵技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用技術(shù)文件，并提出相應(yīng)的編制工作計(jì)劃；

（二）申報(bào)單位可以編制示范技術(shù)計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件及操作手冊(cè)，并提出相應(yīng)的編制工作計(jì)劃。

同類工程推廣應(yīng)用新技術(shù)指南編制計(jì)劃審查。

編制的指南應(yīng)對(duì)與示范工程同類的工程應(yīng)用新技術(shù)具有指導(dǎo)作用。主要包括以下內(nèi)容：

（一）同類工程應(yīng)推廣應(yīng)用的成套技術(shù)

1、應(yīng)推廣應(yīng)用新技術(shù)的關(guān)鍵技術(shù)領(lǐng)域

2、應(yīng)推廣應(yīng)用的技術(shù)體系

3、各技術(shù)體系中的關(guān)鍵技術(shù)和配套技術(shù)

（二）推廣應(yīng)用中的技術(shù)難點(diǎn)和相應(yīng)的操作要點(diǎn)

（三）推廣應(yīng)用中應(yīng)重視的問題及其解決方法

（四）技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益和提高工程質(zhì)量、功能、性能、工效和節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水及減少勞動(dòng)強(qiáng)度、降低造價(jià)等方面與采用傳統(tǒng)技術(shù)進(jìn)行比較分析，總結(jié)采用新技術(shù)的綜合優(yōu)勢(shì)、取得的經(jīng)驗(yàn)以及存在的不足。

十、取得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)許可符合的要求

在確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)考慮符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，交通擁護(hù)、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和發(fā)送城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文件遺產(chǎn)。

首先，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)通過出讓方式取得；但是法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限； 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求； 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定； 項(xiàng)目拆遷、安置要求。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈?、設(shè)計(jì)施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法律的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上人民房地產(chǎn)開發(fā)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

十一、申請(qǐng)限額以上綜合開發(fā)項(xiàng)目的初審程序

由于限額以上綜合開發(fā)項(xiàng)目與其它工業(yè)項(xiàng)目在資金來源、建成使用、對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響等方面，都有明顯的特殊性。所以建設(shè)部對(duì)于申請(qǐng)限額以上以上綜合開展審批比較嚴(yán)格，除要對(duì)申請(qǐng)人作書面審查，要求申請(qǐng)人符合一般申請(qǐng)項(xiàng)目的條件，還以申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性查。

限額以上項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書或初步可行性研究報(bào)告由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)規(guī)劃部門提出的分區(qū)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制，報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門審核，經(jīng)省、自治區(qū)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)后，報(bào)建設(shè)部初審。

直轄市、計(jì)劃單列市的限額以上綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書或者初步可行性研究報(bào)告由城市綜合開發(fā)主管部門組織后經(jīng)市計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，報(bào)建設(shè)部初審。

限額以下綜合開發(fā)項(xiàng)目的審批程序，由各省、市人民政府參照本通知制定。

十二、新征建設(shè)用地辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的立案資料

新征建設(shè)用地辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的立案資料

1、立案申請(qǐng)表；

2、申請(qǐng)函；

3、已取得的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》(復(fù)印件)； 4、1/500或1/2000各地城建統(tǒng)一坐標(biāo)系的場(chǎng)地實(shí)測(cè)地形圖及復(fù)印件各一份；

5、總平面規(guī)劃圖；

6、建設(shè)項(xiàng)目在生態(tài)敏感區(qū)(如水源保護(hù)區(qū))內(nèi)、或?qū)偃惞I(yè)項(xiàng)目及有污染的市政基礎(chǔ)設(shè)施的，應(yīng)提交環(huán)保部門的環(huán)境評(píng)估意見；

7、大型公共建筑、人流集散中心、居住小區(qū)、交通樞紐以及停車位超過300個(gè)的項(xiàng)目，應(yīng)提交交通規(guī)劃部門的評(píng)估意見；

8、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》中要求提交的有關(guān)專業(yè)管理部門的意見；

9、農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的，應(yīng)提交土地行政主管部門的用地項(xiàng)目預(yù)審批準(zhǔn)文件；

11、屬通過招標(biāo)拍賣取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交上述第1、2、4項(xiàng)資料和市土地行政主管部門簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》。

十三、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)程序

l、申請(qǐng)辦文窗口受理，材料齊全當(dāng)日轉(zhuǎn)交地產(chǎn)市場(chǎng)。提交材料：．

(1)協(xié)議出讓申請(qǐng)書(在辦文窗口領(lǐng)取并填寫)；(2)土地權(quán)屬證明文件；(3)市計(jì)劃部門下達(dá)的批準(zhǔn)文件；

(4)市規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；(5)規(guī)劃紅線圖和總平面布置圖；(6)土地估價(jià)報(bào)告；

(7)有效的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；(8)其他需要提供的資料。

2、審核地產(chǎn)市場(chǎng)審核，地籍處出具權(quán)屬和和勘測(cè)定界書面材料，需要現(xiàn)場(chǎng)踏查的，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏查；對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行審核。

3、提出初審意見提出初審意見，擬訂出讓合同，由受讓人簽字蓋章

4、局會(huì)審會(huì)討論

5、局長簽字

6、報(bào)政府批準(zhǔn)

7、簽訂出讓合同，受讓人繳納土地出讓金和契稅

8、辦文窗口將出讓金和契稅支付憑證轉(zhuǎn)交地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)市場(chǎng)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、出讓合同交辦文窗口，受讓人到辦文窗口領(lǐng)取。

十四、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審應(yīng)提交的材料

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是指國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。

需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段和需核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)核準(zhǔn)、備案前，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng)。

建設(shè)用地單位申請(qǐng)預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交的材料有：

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（申請(qǐng)表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定）；

預(yù)審的申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案；

需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目建議書批復(fù)與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合一的，只提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

十五、臨時(shí)用地審批程序

(一)申請(qǐng)當(dāng)事人向所在區(qū)國土資源分局申請(qǐng)臨時(shí)用地，填寫《臨時(shí)用地申請(qǐng)表》。提交資料：

1、區(qū)人民政府或市直行政主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的，還需提交規(guī)劃部門同意臨時(shí)建設(shè)的書面證明；(二)權(quán)屬調(diào)查

分局接到申請(qǐng)后，進(jìn)行實(shí)地勘查。確認(rèn)地類、面積，繪制用地位置圖。

(三)簽訂《臨時(shí)用地合同》臨時(shí)用地的單位或個(gè)人與被用地單位或個(gè)人簽訂《臨時(shí)用地合同》，臨時(shí)用地合同需注明，本合同自國土資源局批準(zhǔn)臨時(shí)用地之日起生效。

(四)填寫《臨時(shí)用地審批表》，簽訂《土地復(fù)墾協(xié)議書》，組卷上報(bào)。分局填寫《臨時(shí)用地審批表》；使用耕地的，臨時(shí)用地單位或個(gè)人與分局簽訂《土地復(fù)墾協(xié)議書》。

(五)報(bào)市國土資源局審批 l、審核市局耕地保護(hù)處對(duì)上報(bào)案卷材料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容如下：(1)建設(shè)項(xiàng)目是否屬于臨時(shí)用地范圍；(2)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，是否經(jīng)規(guī)劃部門同意；(3)用地面積是否合理；

(4)簽訂的臨時(shí)用地合同是否合法；?

(5)使用耕地的，是否簽訂《土地復(fù)墾協(xié)議書》，復(fù)墾措施和制約手段是否切實(shí)有效；(6)其他需要審查的內(nèi)容。

2、耕地保護(hù)處出具初審意見，呈報(bào)主管局長、局長審批。

3、制作《臨時(shí)用地批準(zhǔn)書》耕地保護(hù)處根據(jù)主管局長、局長批示，填寫《臨時(shí)用地批準(zhǔn)書》，加蓋印章；

4、返還分局耕地保護(hù)處將審批材料返還分局。(六)交費(fèi)、頒發(fā)《臨時(shí)用地批準(zhǔn)書》

分局在接到市局批準(zhǔn)文件后，3日內(nèi)通知申請(qǐng)人到分局交納有關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取《臨時(shí)用地批準(zhǔn)書》。

申請(qǐng)人領(lǐng)取《臨時(shí)用地批準(zhǔn)書》后方可建設(shè)使用土地。

十六、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地辦事指南

一、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

3、《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》（國土資源部）

4、《報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地審查辦法》

二、需報(bào)省人民政府審批

⑴省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。⑵省、自治區(qū)人民政府所在地的、人口在一百萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市（我省為廣州、深圳、汕頭、湛江）建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)為實(shí)施規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。⑶村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)因建設(shè)公共公益設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村住宅而將集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地。

三、滿足條件

1、國家或集體建設(shè)需要；

2、符合城市、村莊或集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；

3、符合土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃；

4、資金落實(shí)。

四、審批時(shí)限：60個(gè)工作日。

五、辦理程序

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用同時(shí)涉及土地征收的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和征用土地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。

2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用不涉及征用集體土地的，除土地征收的有關(guān)內(nèi)容，其他相同。

十七、取得建設(shè)用地規(guī)劃下和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的程序

我國實(shí)行城市土地利用與建設(shè)工程的規(guī)劃管理法定許可證制度。

法定許可證制度，是指由《行政許可法》規(guī)定由法律設(shè)定必須實(shí)行許可證制度的一種行政許可。根據(jù)《行政許可法》規(guī)定，國家對(duì)城市土地利用與建設(shè)規(guī)劃管理實(shí)行法定許可證制度。

申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的一般程序如下：

凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點(diǎn)申請(qǐng)；

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)用地項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模等，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定用地項(xiàng)目的具體位置和界限；

根據(jù)需要，征求有關(guān)行政主管部門對(duì)用地位置和界限的具體意見； 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃的要求向用地單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 審核用地單位提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖； 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)按以下程序進(jìn)行：

凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施的單位與個(gè)人，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出建設(shè)申請(qǐng)；

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

城市規(guī)劃行政主管部門征求并綜合直轄市有關(guān)行政主管部門對(duì)建設(shè)工程設(shè)計(jì)意見，審定建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案；

城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)單位或個(gè)人提供的工程施工圖后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程

一、房地產(chǎn)開發(fā)

1、房地產(chǎn)開發(fā)概念

指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。

指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的種類

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。房屋開發(fā)一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)原則

房產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格依照下列基本原則和要求：

一、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

二、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

四、依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批中，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

第三部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

4、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)

一級(jí)：注冊(cè)資金5000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。

二級(jí)：注冊(cè)資金2000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上，近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。權(quán)限：二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。三級(jí)：注冊(cè)資金800萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上，房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下(含20萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

四級(jí)：注冊(cè)資金100萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上，已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

權(quán)限：四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊(cè)登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測(cè)繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)

20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

相關(guān)內(nèi)容

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第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

第一章：項(xiàng)目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章：工程建設(shè)階段

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項(xiàng)目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭辦理

三、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》

四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段

從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項(xiàng)目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，進(jìn)行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容(1)項(xiàng)目概況;(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置;(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究;(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃;(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4、可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：

(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng);(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);(5)編制可行性研究報(bào)告。

5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式： 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請(qǐng)書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權(quán)出讓

地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥

房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。（4）地價(jià)評(píng)估

市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。

(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。(3)用地者進(jìn)行投資分析。

(4)到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(5)用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。

(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。(3)用地者進(jìn)行投資分析。

(4)到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。(5)用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。

(6)用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競投。

(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。

3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。

2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；

(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；

(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份； 2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。

6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：(1)在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；

(2)在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；

(4)通過審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；

(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；

(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。

進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件 1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同土地管理部門并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對(duì)初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對(duì)于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)：

規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料： 1）建設(shè)用地申請(qǐng)；

2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 3）土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；c建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林、等部門審查意見或回執(zhí)；c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：

1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級(jí)規(guī)劃部門提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料： 1）國有土地使用權(quán)證； 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)； 3）人防費(fèi)收據(jù)； 4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請(qǐng)表； 5）投資許可證；

6）經(jīng)放線的《紅線定位冊(cè)》正本。

5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；

2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理： 1）變更申請(qǐng)；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3）開發(fā)商資質(zhì)證明； 4）土地變更批復(fù)； 5）變更后的土地使用證； 6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)； 7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程

（三）四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。項(xiàng)目報(bào)建總流程：

建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書：立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序：

1)建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》。

2)按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫,蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送建設(shè)局。3)工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。

4)屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。

1、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記 工作內(nèi)容：

填報(bào)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；

（五）私營、民營、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。報(bào)建信息管理：

（1）、建設(shè)局核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)工作日內(nèi)）；（2）、將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。

2、審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)《建設(shè)工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理

（一）在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；

（二）到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；

（三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺(tái)）開具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。

3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名

（一）投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：

1、投標(biāo)申請(qǐng)人的營業(yè)執(zhí)照；

2、資質(zhì)證書；

3、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；

4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；

5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。

（二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名：

4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審；

（二）投標(biāo)申請(qǐng)人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；

（三）招標(biāo)人采用對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時(shí)，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。

5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容

1、投標(biāo)函；

2、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案；

3、投標(biāo)報(bào)價(jià)；

4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

（三）投標(biāo)文件的遞交和接收

1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時(shí)限以前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。

2、投標(biāo)文件的接收

在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上，下午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過市建設(shè)工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委，并提供以下資料：

1、《建設(shè)局抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

（二）由建設(shè)局指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；

（三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。

7、開標(biāo) 工作內(nèi)容 ：

（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；

（二）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；

（三）報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；

（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；

（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。

（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理

8、定標(biāo) 工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號(hào)]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報(bào)告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告 工作內(nèi)容：

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料：

1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程

（四）10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。招標(biāo)條件：

1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；

2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計(jì)工作；

3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；

4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；

5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。

招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：(1)公開招標(biāo)

由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時(shí)，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項(xiàng)目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。(2)邀請(qǐng)招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競爭。邀請(qǐng)參加投標(biāo)單位的個(gè)數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。(3)協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價(jià)上一般都偏高

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖