第一篇：關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(注)

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若

干問題的解釋

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條

符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。（物業(yè)服務(wù)企業(yè)，法定的責(zé)任有哪些？）

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．務(wù)合同的組成部分。．．．．．．．．．

第四條

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條

經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

（注：

1、根據(jù)本條規(guī)定，物業(yè)企業(yè)在起訴要求支付物業(yè)費前，應(yīng)先書面催交。

2、物業(yè)企業(yè)在主張物業(yè)費時，先要舉證證明自己已按合同及規(guī)定提供了服務(wù)）

第七條

業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條

業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

（注：業(yè)主大會通過解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定后，即可解除與物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同，而對這種解除的理由并沒有做任何要求。因此，在物業(yè)服務(wù)合同中，應(yīng)約定業(yè)主單方解約的違約金。另，業(yè)主大會通過解聘決定，只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

（注：業(yè)委會解除物業(yè)合同后，如果存在業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)企業(yè)還要另行起訴欠費業(yè)主，主張權(quán)利。）

第九條

物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條

物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。（注：終止后即應(yīng)退出，否則，干了也是白干；但業(yè)委會要求暫時不予退出的，除外。）

第十一條

本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條

因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條

本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第二篇：關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問

題的解釋》解讀

為了進一步規(guī)范物業(yè)糾紛案件的審理，2009年5月15日最高法院出臺了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。此司法解釋的出臺，明確了一些存在爭議的問題，為妥善審理物業(yè)糾紛案件提供了更詳盡的法律依據(jù)。筆者將在下文中解讀其中關(guān)于物業(yè)收費的內(nèi)容，希望能為物業(yè)收費糾紛的審判提供一點幫助。

一、物業(yè)收費糾紛的概念和特點

物業(yè)收費糾紛是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)、供暖、供水、供氣等費用時，由于雙方對物業(yè)收費的標準，范圍和數(shù)量存在爭議而產(chǎn)生的糾紛。

物業(yè)收費糾紛案件一般具有以下特點：第一，涉案人數(shù)眾多，如果處理不好，容易造成群體性事件的發(fā)生；第二，案件數(shù)量大，案情較為簡單，標的額較小，占用大量審判資源；第三，案件判決的比例較高，調(diào)解難度大；第四，在訴訟中，業(yè)主處于劣勢地位，缺乏證據(jù)意識，常因舉證不能而面臨敗訴的風(fēng)險。因此，妥善審理物業(yè)收費糾紛，正確引導(dǎo)訴訟，關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到社會的穩(wěn)定以及和諧社會的構(gòu)建，是人民法院在審判工作中必須重視的問題。

二、物業(yè)收費糾紛產(chǎn)生的原因

物業(yè)收費糾紛逐年增多，除了公民的法律意識不斷增強，愿意通過法律手段解決糾紛的原因以外，還存在以下幾個方面的因素：

（一）改革進程中歷史遺留問題的影響

在計劃經(jīng)濟時代，業(yè)主的物業(yè)費大多是由其所在的單位交納。改革開放以后，原來由單位買單的物業(yè)費改由個人負擔(dān)，好多業(yè)主在收到法院的傳票的時候都是一頭霧水：“他憑什么起訴我啊，我又沒跟他簽訂合同？”但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實提供了相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主也客觀上享受了此種服務(wù)，又提供不出合適的證據(jù)來證明自己有“正當理由”拒付物業(yè)費，而且業(yè)主們對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿，又沒有通過業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此二者之間存在事實合同關(guān)系，法院多據(jù)此理由判決業(yè)主敗訴。敗訴的業(yè)主們大多都不能理解，質(zhì)疑法院判決的公正性。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費引發(fā)的糾紛

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定，常以物業(yè)服務(wù)成本增高，物價上漲等原因擅自改變現(xiàn)有的收費標準，擴大收費的范圍或者重復(fù)收費。對于此種情況，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯，人民法院應(yīng)予以支持；對于已經(jīng)收取的費用，業(yè)主要求返還的，人民法院也應(yīng)予以支持。

（三）業(yè)主拖欠物業(yè)費引起的糾紛

業(yè)主拖欠物業(yè)費的原因有兩種：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費在先，業(yè)主以此為理由抗辯而“拖欠”，或者業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按照合同的要求提供服務(wù)，故而拒絕支付物業(yè)費。前者只要業(yè)主能夠證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違規(guī)收費行為，就可以得到法院的支持；而后者則需要業(yè)主提供較為充分的證據(jù)，達到能夠證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定，才能得到法院的支持。第二，業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供了服務(wù)，業(yè)主故意拖欠，有能力支付而拒不支付的行為。此種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了符合約定的服務(wù)，經(jīng)過書面催交物業(yè)費，業(yè)主仍不支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交付的，人民法院應(yīng)當支持。業(yè)主以房屋空置或者沒有接受到實際服務(wù)為由抗辯的，人民法院不予支持。因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所付出的整體管理服務(wù)成本是并不會因為房屋的空置而減少。

（四）業(yè)主與物業(yè)使用人對于物業(yè)費的交納約定不明

物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人，業(yè)主常以自己不是物業(yè)的實際使用人為抗辯理由，此種理由不能得到法院的支持，業(yè)主與物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納承擔(dān)連帶責(zé)任。《解釋》第7條也對此進行了明確，即“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。該條實際上也是《物業(yè)管理條例》第42條第1款的進一步明確，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

（五）沒有充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

業(yè)主委員會作為業(yè)主自我管理、維護權(quán)利的機構(gòu)，在化解矛盾糾紛，提供法律幫助方面發(fā)揮著巨大的作用，然而現(xiàn)實中業(yè)主委員會卻面臨著“成立難，數(shù)量少，運作難”的尷尬。北京市人大常委會報告顯示，在北京3200余個住宅區(qū)中僅有574個成立了業(yè)主委員會，僅占18％。造成這種情況有三方面的原因：第一，業(yè)主自我管理意識差，權(quán)利意識淡??；第二，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了自己的利益，對成立業(yè)主委員會設(shè)置了重重障礙；第三，政府機關(guān)對業(yè)主委員會的備案審查監(jiān)管，在實際操作中變成了審批，使得設(shè)立業(yè)主委員會的“門檻”變高。

三、《解釋》所明確的問題

針對上文所提到的問題，本次司法解釋予以了明確。

（一）重視對業(yè)主權(quán)益的保護 《解釋》第8條和第10條規(guī)定的內(nèi)容對應(yīng)了《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》 中第24條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)事實合同”的規(guī)定，明確了業(yè)主們的救濟權(quán)利，使得業(yè)主們有了和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對抗的武器。解決了物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘后或者其根本就沒有和業(yè)主簽訂合同賴著不走，以存在事實合同為理由，繼續(xù)向業(yè)主收取物業(yè)費的問題。

（二）明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的催交程序

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主的前置程序

依據(jù)《解釋》第6條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠費業(yè)主必須要經(jīng)過“書面催交”這一前置程序。本條的內(nèi)容是針對《物業(yè)管理條例》第67條的規(guī)定——“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”。于是有人據(jù)此認為，業(yè)主委員會的督促是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴拖欠物業(yè)費業(yè)主的前置程序。這種觀點顯然限制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴權(quán)，與常理、法理不合，而且讓業(yè)主委員會來行使催交的職能也有點不合時宜。因此，本次司法解釋明確否定了“業(yè)主委員會的督促是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴拖欠物業(yè)費業(yè)主的前置程序”，但同時也要考慮到在現(xiàn)實生活中，業(yè)主欠交物業(yè)費有多方面的原因，可能是由于事務(wù)繁忙而忘記或耽誤，也可能是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)或收費存有不滿等。故通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催交，既可以提醒忘記交費的業(yè)主，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，又可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一次溝通機會，有利于提前化解矛盾。因此，在本條中確認了“書面催交”為物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠費業(yè)主的前置程序。

2、如何理解“正當理由”

對于業(yè)主“無正當理由”拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院才予以支持。那么何為“正當理由”呢？本條沒有進一步列舉，而是把對是否符合“正當理由”的裁量權(quán)賦予了法官。實踐中，筆者認為業(yè)主提出拒付和減少支付物業(yè)費的理由，可以參考北京高院《意見》中第31至39條中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任糾紛的規(guī)定。只要其有《意見》中規(guī)定的應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任的行為的，業(yè)主就可以以此為抗辯而不交或減交物業(yè)費。當然，在審判實踐中還需要結(jié)合爭議的具體情況加以判斷。

（三）明確了空置房屋的收費問題

明確了業(yè)主出于投資的目的買房后將房屋空置的情況也是需要交納物業(yè)服務(wù)費用的。有些業(yè)主認為，空置房屋并未實際入住使用，業(yè)主并未實際享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，仍然要交納物業(yè)管理服務(wù)費用是不合理的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認為，業(yè)主入住使用與否并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本，其仍然要對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)及相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備和公共場地進行管理，故業(yè)主應(yīng)當全額交費。本次司法解釋肯定了后者的意見。

四、對妥善處理物業(yè)收費糾紛的建議

為應(yīng)對物業(yè)收費糾紛案件逐年增多造成的審判壓力，人民法院應(yīng)從以下幾個方面努力：

（一）嚴格依法審判，做好與當事人的溝通解釋工作

由于物業(yè)收費糾紛往往涉及到眾多的業(yè)主，如果處理不好，可能會引起群體性事件的發(fā)生，影響社會的穩(wěn)定和諧，因此我們在審理物業(yè)收費糾紛案件時要高度重視。在具體的審判過程中，要嚴格按照相關(guān)的法律規(guī)定來進行審理，做好釋法答疑工作，使當事人明白自己敗在哪里，勝在何處。同時要加大調(diào)解的力度，盡量促成調(diào)解，做好人民群眾的安撫工作，避免其對政府和法院的裁判產(chǎn)生質(zhì)疑。

（二）加大訴訟指引力度，降低業(yè)主訴訟風(fēng)險

業(yè)主因為其經(jīng)濟實力、社會地位與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在差距，在訴訟中往往處于弱勢。業(yè)主們不注意或不知道如何收集證據(jù)，并且大多數(shù)業(yè)主也沒有經(jīng)濟實力聘請律師。而法院的裁判需要有證據(jù)的支持，多數(shù)業(yè)主常因為舉證不能而面臨著敗訴的危險，因此，要加強對訴訟的指引力度，加大法制宣傳力度。通過印制訴訟指引手冊等方式來指導(dǎo)業(yè)主規(guī)范應(yīng)訴，明確訴訟中應(yīng)注意的問題，避免其因不了解訴訟程序而敗訴。

（三）建立快速審判機制

針對物業(yè)收費糾紛案件多、標的小、案情較為簡單的特點，建立快速審判機制。對相關(guān)糾紛做到快立、快審、快執(zhí)，在緩解審判壓力的同時，確保當事人的權(quán)利及時實現(xiàn)。

（四）向相關(guān)單位出具司法建議，引導(dǎo)規(guī)范服務(wù)

人民法院在審判物業(yè)收費糾紛案件過程中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中存在的不規(guī)范問題，法院要切實負起責(zé)任，及時向相關(guān)部門出具司法建議，方便其作出相應(yīng)的調(diào)整。同時要充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)收費糾紛中的化解矛盾作用，給予業(yè)主委員會相應(yīng)的法律指引，使其能夠給業(yè)主提供一定的法律服務(wù)，降低業(yè)主因為程序問題而敗訴的風(fēng)險。

第三篇：《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(征求意見稿)

最高人民法院就《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）

向社會公開征求意見

買賣合同是現(xiàn)實經(jīng)濟生活中最基本、最常見、也最重要的交易形式。為了保障人民法院在民商事審判工作中正確適用合同法第九章關(guān)于買賣合同的相關(guān)規(guī)定，提高買賣合同法則的可操作性，最高人民法院專門起草了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）。為了進一步完善該司法解釋，使該司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權(quán)益，現(xiàn)通過最高人民法院網(wǎng)、中國法院網(wǎng)、人民法院報等向社會公開征求意見。歡迎社會各界人士踴躍提出寶貴意見，意見請發(fā)送至郵箱 civillaw9@sina.com截止日期為12月31日。

最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

（2011年11月征求意見稿）

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）、《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當結(jié)合當事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權(quán)確認書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，當事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第四條 人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，亦應(yīng)當遵守《電子簽名法》的相關(guān)規(guī)定。

二、交付標的物和轉(zhuǎn)移所有權(quán)

第五條 當事人對標的物交付約定不明確，依照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定仍不能確定的，人民法院應(yīng)當按照下列原則處理：

（一）出賣人送貨上門的，買受人或者買受人指定的簽收人簽收即為交付。

（二）出賣人代辦托運或者代辦郵寄的，出賣人在托運或者郵寄地點辦理完托運或者郵寄手續(xù)即為交付。

（三）標的物為無需以有形載體交付的信息產(chǎn)品的，買受人收到約定的信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物，出賣人在標的物接收地沒有代理人的，買受人應(yīng)當代為保管多交部分標的物。出賣人應(yīng)當負擔(dān)買受人在代為保管期間實際支出的合理費用，并承受非因買受人故意或者重大過失造成的損失。

第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料”，主要

包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗證書、產(chǎn)品進出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務(wù)，買受人不認可的，出賣人應(yīng)當提供其他證據(jù)證明交付標的物事實的存在。

買受人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行付款義務(wù)，出賣人不認可的，買受人應(yīng)當提供其他證據(jù)證明付款事實的存在。

合同約定或者當事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應(yīng)當按照以下情形分別處理：

（一）先行依法受領(lǐng)交付的買受人，請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未依法受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未依法受領(lǐng)交付，又未支付價款的，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應(yīng)當按照以下情形分別處理：

（一）已先行依法受領(lǐng)交付的買受人，請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未依法受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未依法受領(lǐng)交付，又未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)依法受領(lǐng)交付的買受人請求將標的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

三、風(fēng)險的負擔(dān)

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運輸?shù)摹保侵赋鲑u人負責(zé)辦理托運、承運人是獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。

第十二條 合同約定在買受人指定地點交付標的物且需要運輸?shù)?，承運人將標的物運送至指定地點并交付給買受人后，風(fēng)險由買受人負擔(dān)。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮诤贤闪r知道或者應(yīng)當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔(dān)風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條 標的物為種類物，出賣人未以加蓋標記、裝運單據(jù)、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張出賣人負擔(dān)風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第十六條 根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應(yīng)當以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為準。

第十七條 人民法院認定合同法第一百五十八條規(guī)定的“合理期間”時，應(yīng)當綜合當事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標的物的數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所

處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買受人難以在檢驗期間內(nèi)完成全面檢驗的，人民法院應(yīng)當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人以買受人存在支付價款、確認欠款數(shù)額、使用標的物等行為為由，主張買受人已經(jīng)放棄質(zhì)量異議權(quán)的，人民法院不予支持。第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過后，買受人主張標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責(zé)任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時解決質(zhì)量問題而影響買受人對標的物的使用效果，出賣人主張退還相應(yīng)的質(zhì)量保證金的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質(zhì)量保證期間或者合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人怠于履行義務(wù)或者因情況緊急，買受人自行修理或者通過第三人解決標的物質(zhì)量問題，買受人主張出賣人負擔(dān)因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條（減價和返款）

質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。人民法院應(yīng)當按照實際交付的標的物在交付時的市場價值與符合約定的標的物在交付時的市場價值兩者之間的比例計算減價。

價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十四條 合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應(yīng)當隨之變更。

合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

當事人約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，該違約金應(yīng)當自合同約定付款期限屆滿之日起算；但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息或者變更主合同相關(guān)約定內(nèi)容的除外。

當事人沒有約定逾期付款違約金或者逾期付款違約金計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的人民幣貸款逾期罰息利率標準計付利息。

人民法院裁判支持逾期付款違約金的，該違約金應(yīng)當計算至買受人實際付款之日。第二十五條 根據(jù)合同法第九十四條第四項的規(guī)定，出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，當事人主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金高于因合同解除給對方造成的損失的，對高出的部分，人民法院不予支持。

第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當就法院若不支持免責(zé)抗辯時，當事人是否需要主張調(diào)整違約金進行釋明。

一審法院未予釋明，當事人就違約金過高提起上訴，對此未能達成調(diào)解協(xié)議的，二審法院應(yīng)當發(fā)回重審。

一審法院認為免責(zé)抗辯成立而未予釋明，二審法院認為應(yīng)當判決承擔(dān)違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失的同時，對方亦因此獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除對方所獲利益的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十二條 買受人在締約時知道或者應(yīng)當知道標的物質(zhì)量存在瑕疵，但不知道該瑕疵會導(dǎo)致標的物的基本效用顯著降低，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第三十三條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵的，人民法院可以認定該約定無效。

六、所有權(quán)保留

第三十四條 合同法第一百三十四條關(guān)于標的物所有權(quán)保留的規(guī)定，僅適用于動產(chǎn)買賣等交易。

第三十五條 當事人約定所有權(quán)保留，在標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害的，出賣人可以取回占有標的物：

（一）不依約定支付價款；

（二）不依約定完成特定條件；

（三）將標的物出賣、出質(zhì)或者為其他不當處分。

出賣人取回占有的標的物價值顯著減少，要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。在本條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回占有標的物的，人民法院不予支持。

第三十六條 出賣人取回占有標的物后再行出賣的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后，如有不足的，出賣人可以繼續(xù)要求買受人清償；但買受人有證據(jù)證明出賣人再出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十七條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，是指買受人將應(yīng)付的總價款在一定期間內(nèi)分兩次以上向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害作為消費者的買受人利益的，人民法院應(yīng)當認定該約定無效。

第三十八條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領(lǐng)價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額的，對于超過部分，人民法院不予支持。當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照同地同類標的物的租金標準確定。第三十九條 合同法第一百六十八條規(guī)定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當以樣品為準；樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化的，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議的，應(yīng)當以文字說明為準。第四十條 試用買賣合同買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法院應(yīng)當認定買受人同意購買，但合同另有約定或者買受人為消費者的除外。

在試用期內(nèi)，買受人就標的物為出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等試用以外的行為的，人民法院應(yīng)當認定買受人同意購買。

第四十一條 買賣合同存在下列情形之一的，不屬于試用買賣：

（一）約定標的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人必須購買標的物；

（二）約定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人必須購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內(nèi)可以任意調(diào)換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內(nèi)可以任意退還標的物，出賣人返還價款。

第四十二條 試用買賣合同沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十三條 當事人一方以對賬單、結(jié)算單、還款協(xié)議等確認的數(shù)額有重大差異為由進行抗辯的，人民法院應(yīng)當根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)定進行審查。

當事人一方以上述數(shù)額有重大差異為由另行起訴的，人民法院不予受理。

第四十四條 出賣人履行交付義務(wù)后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先進行抗辯的，人民法院應(yīng)當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應(yīng)當采取減少價款等補救措施的，屬于行使抗辯權(quán)；

（二）買受人主張出賣人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當提起反訴；

（三）買受人以出賣人違約在先進行抗辯但未明確主張的，經(jīng)釋明后仍未明確主張的，人民法院應(yīng)當按照本條第（一）項的規(guī)定處理。

第四十五條 在性質(zhì)上與買賣合同不符的其他有償合同，不能參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

法律或者行政法規(guī)對債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應(yīng)當首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

第四十六條 本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的合同的規(guī)定，與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

第四篇：最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2012)

最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本解釋。

本解釋于2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。本解釋自2012年7月1日起施行。

最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當結(jié)合當事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權(quán)確認書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應(yīng)當適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。

二、標的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移

第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

(合同法第61條合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。)

第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔(dān)代為保管期間的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。

(合同法162條：出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收多交

部分的，應(yīng)當及時通知出賣人。)

買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料”，主要應(yīng)當包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗證書、產(chǎn)品進出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。

（合同法136條：出賣人應(yīng)當按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料。）

第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務(wù)，買受人不認可的，出賣人應(yīng)當提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實合同約定或者當事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

三、標的物風(fēng)險負擔(dān)

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運輸?shù)摹?，是指標的物由出賣人負責(zé)辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風(fēng)險負擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

（合同法145條：當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規(guī)定標的物需要運輸?shù)?，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。）

第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人負擔(dān)，但當事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，在合同成立時知道或者應(yīng)當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔(dān)標的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條 當事人對風(fēng)險負擔(dān)沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔(dān)標的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

(合同法157條：買受人收到標的物時應(yīng)當在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當及時檢驗。)

第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應(yīng)當根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

（合同法64條：當事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。）

第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“合理期間”時，應(yīng)當綜合當事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實信用原則進行判斷。

（合同法158條：當事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或質(zhì)量符合約定。）

合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買受人在檢驗期間內(nèi)難以完成全面檢驗的，人民法院應(yīng)當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣人以買受人已經(jīng)支付價款、確認欠款數(shù)額、使用標的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過后，買受人主張標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責(zé)任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時解決質(zhì)量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔(dān)因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條 標的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應(yīng)予支持。

（合同法第111條：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。）

價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應(yīng)予支持。第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應(yīng)當隨之變更。

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標準計算。

第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)合同法第九十四條第（四）項的規(guī)定，予以支持。

（合同法第94條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；）

第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。

（合同法第114條：當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。）第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當就法院若不支持免責(zé)抗辯，當事人是否需要主張調(diào)整違約金進行釋明。

一審法院認為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應(yīng)當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。

（合同法第113條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

合同法第119條：當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔(dān)。）

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者

免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持。

第三十三條 買受人在締約時知道或者應(yīng)當知道標的物質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導(dǎo)致標的物的基本效用顯著降低的除外。

六、所有權(quán)保留

第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。

（合同法第134條：當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。）

第三十五條 當事人約定所有權(quán)保留，在標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未按約定支付價款的；

（二）未按約定完成特定條件的；

（三）將標的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當處分的。

取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十六條 買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

第三十七條 出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應(yīng)予支持。

買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。

（合同法第167條：分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。）

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領(lǐng)價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求

返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持。

當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當?shù)赝悩说奈锏淖饨饦藴蚀_定。

第四十條 合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當以樣品為準；外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應(yīng)當以文字說明為準。

第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法院應(yīng)當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。

在試用期內(nèi)，買受人對標的物實施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當認定買受人同意購買。

第四十二條 買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：

（一）約定標的物經(jīng)試用或檢驗符合一定要求時，買受人應(yīng)當購買標的物

（二）約定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人應(yīng)當購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標的物。

第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十四條 出賣人履行交付義務(wù)后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應(yīng)當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應(yīng)當采取減少價款等補救措施的，屬于提出抗辯；

（二）買受人主張出賣人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當提起反訴。

第四十五條 法律或者行政法規(guī)對債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

（合同法124條：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。）

權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應(yīng)當首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

第四十六條 本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

第五篇：關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋

關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋

(法釋[2005]6號)

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2005年3月29日由最高人民法院審判委員會第1346次會議通過，現(xiàn)予公布，自2005年9月1日起施行。

二〇〇五年七月二十九日

最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，對審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律的若干問題解釋如下：

一、受理與訴訟主體

第一條 下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，人民法院應(yīng)當依法受理：

（一）承包合同糾紛；

（二）承包經(jīng)營權(quán)侵權(quán)糾紛；

（三）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛；

（四）承包地征收補償費用分配糾紛；

（五）承包經(jīng)營權(quán)繼承糾紛。

集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權(quán)提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決。

集體經(jīng)濟組織成員就用于分配的土地補償費數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。

應(yīng)予支持。

第七條 承包合同約定或者土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書記載的承包期限短于農(nóng)村土地承包法規(guī)定的期限，承包方請求延長的，應(yīng)予支持。

第八條 承包方違反農(nóng)村土地承包法第十七條規(guī)定，將承包地用于非農(nóng)建設(shè)或者對承包地造成永久性損害，發(fā)包方請求承包方停止侵害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。

第九條 發(fā)包方根據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條規(guī)定收回承包地前，承包方已經(jīng)以轉(zhuǎn)包、出租等形式將其土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人，且流轉(zhuǎn)期限尚未屆滿，因流轉(zhuǎn)價款收取產(chǎn)生的糾紛，按照下列情形，分別處理：

（一）承包方已經(jīng)一次性收取了流轉(zhuǎn)價款，發(fā)包方請求承包方返還剩余流轉(zhuǎn)期限的流轉(zhuǎn)價款的，應(yīng)予支持；

（二）流轉(zhuǎn)價款為分期支付，發(fā)包方請求第三人按照流轉(zhuǎn)合同的約定支付流轉(zhuǎn)價款的，應(yīng)予支持。

第十條 承包方交回承包地不符合農(nóng)村土地承包法第二十九條規(guī)定程序的，不得認定其為自愿交回。

第十一條 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，本集體經(jīng)濟組織成員在流轉(zhuǎn)價款、流轉(zhuǎn)期限等主要內(nèi)容相同的條件下主張優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)予支持。但下列情形除外：

（一）在書面公示的合理期限內(nèi)未提出優(yōu)先權(quán)主張的；

（二）未經(jīng)書面公示，在本集體經(jīng)濟組織以外的人開始使用承包地兩個月內(nèi)未提出優(yōu)先權(quán)主張的。

第十二條 發(fā)包方強迫承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人，承包方請求確認其與第三人簽訂的流轉(zhuǎn)合同無效的，應(yīng)予支持。

發(fā)包方阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，承包方請求排除妨礙、賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條 承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。

第十四條 承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持。

第十五條 承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當認定

第二十二條 承包地被依法征收，承包方請求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的地上附著物和青苗的補償費的，應(yīng)予支持。

承包方已將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費歸附著物所有人所有。

第二十三條 承包地被依法征收，放棄統(tǒng)一安置的家庭承包方，請求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的安置補助費的，應(yīng)予支持。

第二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補償費。征地補償安置方案確定時已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人，請求支付相應(yīng)份額的，應(yīng)予支持。但已報全國人大常委會、國務(wù)院備案的地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、地方政府規(guī)章對土地補償費在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的分配辦法另有規(guī)定的除外。

第二十五條 林地家庭承包中，承包方的繼承人請求在承包期內(nèi)繼續(xù)承包的，應(yīng)予支持。

其他方式承包中，承包方的繼承人或者權(quán)利義務(wù)承受者請求在承包期內(nèi)繼續(xù)承包的，應(yīng)予支持。

五、其他規(guī)定

第二十六條 人民法院在審理涉及本解釋第五條、第六條第一款第（二）項及第二款、第十六條的糾紛案件時，應(yīng)當著重進行調(diào)解。必要時可以委托人民調(diào)解組織進行調(diào)解。

第二十七條 本解釋自2005年9月1日起施行。施行后受理的第一審案件，適用本解釋的規(guī)定。

施行前已經(jīng)生效的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。