第一篇：上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

本次調(diào)研以分析2010年上半年上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況為基礎(chǔ)，提出上海房協(xié)對(duì)于上半年市場形勢的看法和下半年市場情況的預(yù)判，并形成本調(diào)研報(bào)告，供會(huì)員企業(yè)和政府管理部門參考。

一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的基本情況 一）土地供應(yīng) 2010年上半年，全市共計(jì)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%居住用地中，2010年新增182公頃。2010年上半年，開發(fā)企業(yè)在上海共購置土地106.08 2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研

公頃，同比增長14.6%共完成土地開發(fā)85.93公頃，同比增長56.1% 二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 2010年上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，同比增長35.5%全國為19747億元，同比增長38.1%增幅上升38.6個(gè)百分點(diǎn)，占同期全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38.3%占比上升9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅建設(shè)投資為518.18億元，增長44.3%住宅建設(shè)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資48.78億元，增長17.7倍。2010年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%增幅上升18.5個(gè)百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款524.27億元，增長42.6%利用外資19.63億元，減少56.9%自籌資金511.80億元，增長47.9%定金及預(yù)付款362.82億元，減少0.6% 三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%增幅上升13.9個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%住宅施工面積中，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%住宅新開工面積中，經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%減幅擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4% 四）房地產(chǎn)交易 2010年上半年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬平方米，同比減少14.6%減幅擴(kuò)大4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積562萬平方米，同比減少20.2% 2010年上半年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%全國為3.94億平方米，同比增長15.4%增幅下降63.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面積1157.39萬平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面積443.17萬平方米，比年初減少3.8%住宅空置1年以上的面積為283.89萬平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長4.8%增幅回落30.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4% 五）住房價(jià)格 2010年1-6月，上海市房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲2.3%漲幅低于全國70個(gè)大中城市2.5個(gè)百分點(diǎn)（70個(gè)大中城市為4.8%其中1-4月累計(jì)環(huán)比上漲3.7%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 分類別看：2010年1-6月新建住房銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲1.7%70個(gè)大中城市為6.0%其中6月份環(huán)比下降0.8%二手住房銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲3.4%70個(gè)大中城市為3.6%其中6月份環(huán)比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112

元/平方米，同比增長20.7%增幅回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。六）房屋拆遷 2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬平方米，比上年增長 8.4%動(dòng)遷居民戶數(shù)17700戶，同比減少44.10%增幅下降67.3個(gè)百分點(diǎn)。七）房地產(chǎn)金融 2010年6月末，全市中資商業(yè)銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額7964.50億元，同比增長30.3%2010年上半年增加貸款915.53億元，同比多增316.94億元。其中個(gè)人住房貸款余額4375.46億元，增長37.6%增加貸款462.65億元，多增199.67億元；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2915.17億元，增長24.4%增加貸款387.98億元，多增52.29億元。

二、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境2010年，國家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的4萬億投資等一攬子計(jì)劃，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，繼續(xù)落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”各項(xiàng)措施。2009年12月份國務(wù)院開始對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價(jià)過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會(huì)”上受到各界重視。3月份一些大城市房價(jià)快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房價(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問題發(fā)表評(píng)論。國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度也逐漸增強(qiáng)。一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 2010年上半年，國務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會(huì)議、兩次發(fā)文）出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強(qiáng)，上海堅(jiān)決貫徹國務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八項(xiàng)措施促進(jìn)居民消費(fèi)。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。此后，12月23日，財(cái)政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》自2010年1月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的普通住房免征營業(yè)稅。2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“加強(qiáng)市場監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲”四項(xiàng)措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；3加強(qiáng)市場監(jiān)管；4繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。此后，12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)旨在打擊“囤積”土地行為的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過1年，特殊項(xiàng)目在兩年內(nèi)全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市財(cái)政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門發(fā)布《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》滬府辦發(fā)[2009]58號(hào)）共四項(xiàng)15條。嚴(yán)格貫徹國家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策，同時(shí)上海還規(guī)定，恢復(fù)收取個(gè)人購買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人購買存量普通住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)。2009年12月30日，市公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于2010年執(zhí)行住房公積金個(gè)人購房貸款政策的通知》滬公積金[2009]75號(hào)）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬元（有補(bǔ)充住房公積金的最高60萬元）對(duì)投資投機(jī)性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。人均住房面積的認(rèn)定，以市房地產(chǎn)交易中心的有效資料為準(zhǔn)。2010年1月1日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國土資源局《關(guān)于本市實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策推進(jìn)農(nóng)民宅基地置換試點(diǎn)工作的若干意見》滬府辦發(fā)[2010]1號(hào)）明確了試點(diǎn)的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進(jìn)宅基地置換試點(diǎn)，同時(shí)確保置換項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國辦發(fā)[2010]4號(hào)）共五項(xiàng)11條。第三條中“對(duì)已利用貸款購買住房，又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”第五條中，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”第六條中，國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價(jià)格等有關(guān)部門要強(qiáng)化商品住房價(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房價(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為”第七條中“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售” 2010年3月8日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》國土資發(fā)[2010]34號(hào)）共5項(xiàng)19條，要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%并優(yōu)先確定保障性住房用地地塊，確保計(jì)劃落實(shí)。通知還要求省級(jí)管理部門每年3月底前，上報(bào)本年度住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，公開土地出讓和劃撥結(jié)果、土地開發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結(jié)果。2010年3月9日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅[2010]13號(hào)）對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（即：不能享受1%契稅優(yōu)惠）2010年3月19日，國資委召開部分中央企業(yè)會(huì)議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》國土電發(fā)[2010]28號(hào)）要求于2010年3月至2010年7月專項(xiàng)整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問題。2010年4月13日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 建房[2010]53號(hào)）要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購者不得擅自更改購房者姓名。通知明確：未取得房屋預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得以認(rèn)購、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。要加大對(duì)捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度；要加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布市場信息；要鼓勵(lì)推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)。2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》國發(fā)[2010]10號(hào)）共5項(xiàng)10條，要求堅(jiān)決抑制不合理住房需求，對(duì)購買第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購買第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應(yīng)大幅度提高，商業(yè)銀行可視情況暫停發(fā)放“三套房貸”對(duì)不能證明居住滿一年的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款（第3條）通知還要求建立穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作的地方政府考核問責(zé)機(jī)制，增加居住用地有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管。2010年5月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號(hào)）要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時(shí)要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%保障性住房除外）通知強(qiáng)調(diào)，各地要有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。2010年5月26日，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 建房[2010]83號(hào)）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購買住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時(shí)要求只有對(duì)能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，且家庭成員沒有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。2010年6月8日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、國稅總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》建保[2010]87號(hào)）要求按照政府組織，社會(huì)參與的原則，通過新建、改建、收購、市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款。公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見〉若干規(guī)定》滬房管保[2010]208號(hào)）明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)黾友a(bǔ)充還款人償還貸款。二）貨幣金融環(huán)境 2010年上半年，國家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，同時(shí)著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。1提高存款準(zhǔn)備金率。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒有受到影響，準(zhǔn)備金率依然為13.5% 2控制貨幣信貸增速。2010年上半年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點(diǎn)。2010年6月末，廣義貨幣（M2余額67.39萬億元，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研

同比增長18.5%增幅比上年末低9.2個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1余額24.06萬億元，同比增長24.6%增幅比上年末低7.8個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年新增貨幣信貸7.5萬億元。2010年上半年，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加4.63萬億元，同比少增2.74萬億元；人民幣存款增加7.63萬億元，同比少增2.35萬億元。2010年1-6月，銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增強(qiáng)人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。

三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場形勢分析與下半年市場情況預(yù)判 2010年上半年，上海堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，切實(shí)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)工作。由于新增供應(yīng)量的相對(duì)不足，住房價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行，成交量下降。新國十條”出臺(tái)以后，市場成交進(jìn)一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價(jià)格有所松動(dòng)。預(yù)計(jì)下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房價(jià)格會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)和區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但總體房價(jià)水平的下降空間不大。以下側(cè)重從土地、投資、銷售、房價(jià)等方面進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)二手房和租賃房市場也作了分析。一）住宅用地供應(yīng)大幅增加，土地價(jià)格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應(yīng)以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)力度，住宅用地供應(yīng)達(dá)到416.2公頃，同比增長189.73% 從住宅用地出讓的價(jià)格看：2010年上半年，地價(jià)漲幅有所回落。中心城區(qū)住宅用地出讓價(jià)格一季度同比增長35.2%二季度同比增長34.5%從環(huán)比看，二季度內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外的住宅用地出讓價(jià)格水平環(huán)比分別為：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性競拍的現(xiàn)象減少，上半年預(yù)申請(qǐng)公告的105幅土地中，有3人以上預(yù)申請(qǐng)的地塊為20幅。2010年上半年上海地價(jià)呈先高后低走勢。2月2日，證大置業(yè)（民企）以99.2億元競得外灘8-1地塊，樓面地價(jià)為3.4萬元/平方米，成為上海的新地王（總價(jià)與單價(jià)雙料地王）該地塊起始價(jià)91.1億元，4家企業(yè)競價(jià)。2月12日，華僑城（央企）以70.2億元競得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊，樓面地價(jià)達(dá)5.2855萬元/平方米，成為全國單價(jià)地王。該地塊2家企業(yè)競價(jià)，溢價(jià)率49%同日，仁恒（外企）以38.2億元競得徐盈路東側(cè)B4-01地塊，樓面地價(jià)15498元/平方米。該地塊12家企業(yè)競價(jià)，溢價(jià)率431%6月23日旭輝集團(tuán)（民企）以7.62億元拿下的青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)居住地塊，樓面地價(jià)5507元/平米，溢價(jià)率136%為上半年居住用地的最高溢價(jià)率，明顯低于2009年的溢價(jià)率水平。目前該地塊周邊房價(jià)約為13000元/平方米左右，面粉貴過面包”現(xiàn)象不再。2010年下半年，隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)仍將大幅增長。但從供應(yīng)地段上看，23個(gè)大型居住社區(qū)中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環(huán)內(nèi)側(cè)外，其余均在郊區(qū)，外環(huán)以內(nèi)居住用地的供應(yīng)不會(huì)增長。從土地價(jià)格來看，一方面上半年三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場銷售低迷，將影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設(shè)“兩個(gè)中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價(jià)的上漲壓力依然存在因此，下半年地價(jià)總體水平將有所下降，但下降的幅度不會(huì)太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)12002元/平方米，而該地塊周邊的房價(jià)在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價(jià)仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。無論是地價(jià)下降還是漲幅下降都將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生重要影響。二）保障性住房投資大幅增長，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長較快 十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹(jǐn)慎。2009年下半年伴隨保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)投資額快速增長。2010年上半年完成房地產(chǎn)投資額845.28億元，同比增長35.5%為5年來最大增幅。分類別看，住宅投資額為518.18億2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研

元，增長44.3%辦公樓投資額為105.12億元，增長33.4%商業(yè)用房投資額107.19億元，增長47.3% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴(kuò)大，主要原因在兩個(gè)方面：一是保障性住房開工提速，投資規(guī)模擴(kuò)大。2010年上半年本市經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額就達(dá)48.78億元，同比大幅增長17.7倍。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長的慣性，2010年上半年開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)和購置土地規(guī)模增長較快。此外，2009年上半年的投資規(guī)模基數(shù)較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。三是2009年開發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對(duì)寬松。2010年上半年，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%投資的資金來源比較充裕。2010年下半年，上海繼續(xù)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長，但受到市場銷售不暢的影響，市場化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。同時(shí)，投資的傳導(dǎo)效應(yīng)將使得其他產(chǎn)業(yè)的投資占比擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重將有所回落。三）商品住宅成交量明顯下降，住房價(jià)格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。批準(zhǔn)預(yù)售商品房714萬平方米，同比下降14.6%其中批準(zhǔn)商品住房預(yù)售562萬平方米，同比下降20.2%商品房銷售同比明顯減少，上半年銷售1009.13萬平米，減少35.8%其中商品住宅銷售840.51萬平米，減少41.8%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長。分析商品住房銷售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供應(yīng)逐年下降，使得近年來竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積逐年減少。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了投資投機(jī)性購房，也影響自住型需求對(duì)調(diào)控降價(jià)的預(yù)期，觀望氣氛濃厚，購房需求明顯減少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價(jià)格上漲過快，房價(jià)過高也抑制了購房需求。四是世博會(huì)的舉辦延緩了部分項(xiàng)目的建設(shè)和舊城改造，動(dòng)拆遷購房需求減少。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量增長的原因，首先是住宅建設(shè)和成交區(qū)域的不斷外延帶動(dòng)了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來房價(jià)的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉(zhuǎn)為投資商辦樓；同時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)迎合自住型購房者的需要，建設(shè)了一批小戶型、可居住的辦公用房。從2010年上半年商品住房成交的結(jié)構(gòu)看，一是成交區(qū)域繼續(xù)向近遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移：內(nèi)環(huán)內(nèi)占比7.1%同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)外環(huán)間占比16.6%同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)；外環(huán)外占比76.4%同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)；二是成交房型繼續(xù)趨小：90平方米以下占比44%同比上升11.8個(gè)百分點(diǎn)，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9個(gè)百分點(diǎn)，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；三是價(jià)格區(qū)間明顯上移：單價(jià)在7000元以下的占39.9%同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)在7000-10000元的占16.5%同比下降2個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)在17500元以上的占23.5%同比上升9個(gè)百分點(diǎn)。圖12009年7月-2010年6月上海市場化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：民間機(jī)構(gòu)網(wǎng)上監(jiān)測。市場化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。2010年上半年住房價(jià)格總體上是上漲的1-6月新建房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲2.3%但從價(jià)格走勢上看是先揚(yáng)后抑，1月份環(huán)比上漲0.7%2月份持平，3月份環(huán)比上漲1.9%4月份環(huán)比上漲1.1%5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房價(jià)格繼續(xù)上漲，4月份商品住房價(jià)格水平創(chuàng)出歷史新高。其原因仍然是供應(yīng)不足，需求增加，僅首次購房和改善性購房的需求還相對(duì)穩(wěn)定，但加上投資性購房的需求大量增加，推高了房價(jià)。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領(lǐng)漲。據(jù)民間研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，一季度5萬元/平米以上的豪宅成交338套（同比增長15.8倍）8.67萬平米（套均257平方米）63.19億元（平均72884元/平方米）4月17日“新國十條”出臺(tái)以后，恒大集團(tuán)首先其全國20多個(gè)城市約40個(gè)在售項(xiàng)目全面實(shí)行“八五折”優(yōu)惠。不久，萬科宣布實(shí)行優(yōu)惠促銷。6月初，綠地集團(tuán)在全國41個(gè)城市近百樓盤優(yōu)惠促銷（上海有12個(gè)樓盤）受其影響，上海5月份就有37個(gè)樓盤優(yōu)惠促銷，6月份增加到49個(gè)樓盤。6月份本市月度成交超過1萬平米的9個(gè)樓盤中，有8個(gè)是綠地、保利、復(fù)地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤。開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費(fèi)、送家電補(bǔ)貼、送購房契稅等變相降價(jià)方式；二是優(yōu)惠活動(dòng)期間購房，價(jià)格打折；三是新盤低開、直接降價(jià)。因此，5月份房價(jià)上漲持平，6月份房價(jià)下降。2010年下半年，市場將延續(xù)56月份觀望、僵持、盤整的態(tài)勢。一方面，企業(yè)總是追求利潤的最大化，開發(fā)企業(yè)在不差錢”情況下不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，即使降價(jià)幅度也不會(huì)太大。另一方面，現(xiàn)在房價(jià)確實(shí)太高，消費(fèi)者希望房價(jià)降得多一點(diǎn)，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇降價(jià)促銷，回籠資金，并帶動(dòng)周邊項(xiàng)目跟進(jìn)降價(jià)促銷。隨著價(jià)格的回落，銷售量也會(huì)有所增長。但房價(jià)回落的幅度不會(huì)太大，銷售量的增幅也不會(huì)太大，市場回暖要看明年。同時(shí)，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長，商住價(jià)格倒掛”現(xiàn)象會(huì)有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚(yáng) 2010年上半年，上海存量住房成交878.15萬平米（同期商品住房銷售840.51萬平方米）同比減少8.37%存量住房交易量下降的同時(shí)，掛牌出售量大幅增加：6月末，網(wǎng)上存量住房可售量為1494.54萬平米（6月末，市場化商品住房網(wǎng)上可售量為573.72萬平方米）同比增加74.13%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國十條”出臺(tái)以后，主要是相當(dāng)部分持有多套住房的業(yè)主預(yù)期房價(jià)即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價(jià)格走勢與商品住房的價(jià)格走勢相似。2010年上半年，上海住房租賃市場成交活躍，租金呈逐步上揚(yáng)態(tài)勢。尤其是自4月中旬“新國十條”出臺(tái)后，更是需求旺盛，租金快速上揚(yáng)，漸成各方關(guān)注熱點(diǎn)。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚(yáng)，1-3月累計(jì)上漲3點(diǎn)，4-6月累計(jì)上漲14點(diǎn)。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來少有的快速上漲之勢。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。分析當(dāng)前上海住房租賃市場活躍、租金快速上揚(yáng)的原因，主要是短期需求拉動(dòng)：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來，大學(xué)生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟(jì)原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場觀望氣氛濃厚，部分購房者選擇租房進(jìn)行過渡，擴(kuò)大了租房需求；四是目前上海的租售比（房價(jià)與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房價(jià)快速上漲以后，租金也會(huì)上漲。

四、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議 上海積極貫徹實(shí)施國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，至6月末，房價(jià)過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應(yīng)顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚(yáng)等現(xiàn)象。由此，建議政府管理部門和開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注下列問題。一）堅(jiān)決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的遏制房價(jià)過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價(jià)反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價(jià)上漲過快的勢頭，更重要的如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房價(jià)總體上講，逐年平穩(wěn)增長是正常的開發(fā)企業(yè)特別是長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都希望有一個(gè)平穩(wěn)增長的發(fā)展環(huán)境。房價(jià)上漲過快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風(fēng)險(xiǎn)，得益的只是房價(jià)上漲過快這一時(shí)間段售房的企業(yè)，對(duì)其他企業(yè)則有害無益。因此，開發(fā)企業(yè)更關(guān)心政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、長效型，既要防止房價(jià)反彈，也要防止房價(jià)大跌。上海房價(jià)上漲過快，主要是購房需求拉動(dòng)，特別是投資投機(jī)性購房的拉動(dòng)。通常的辦法是增加供應(yīng)，控制需求。從增加供應(yīng)看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應(yīng)逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應(yīng)，增加的主要是保障性住房這一塊，市場化商品住房用地并無增加。而保障性住房近兩年還只能解決低收入住房困難家庭，這部分群體本來就是買不起房，不能形成購買商品住房的實(shí)際需求。但公共租賃房能起到分流和延緩購房需求的作用。從控制需求看，主要通過二套房貸政策，抑制投資投機(jī)性購房需求，但也影響到改善型購房需求，同時(shí)自住性購房需求也因調(diào)控政策預(yù)期降價(jià)而等待觀望或租房過渡，導(dǎo)致市場低迷。為此，開發(fā)企業(yè)希望房產(chǎn)稅的政策暫緩出臺(tái)，如果銷售繼續(xù)低迷，可考慮對(duì)改善型購房需求放寬貸款政策，防止銷售量進(jìn)一步下滑。二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量 目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對(duì)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改以后，中心城區(qū)住宅容積率上限降至2.5外環(huán)以外郊區(qū)則視情況下降至1.0至1.8這樣做的主要目的為了解決當(dāng)時(shí)中心城區(qū)盲目集中建設(shè)導(dǎo)致的城市管理運(yùn)行以及景觀環(huán)境問題，同時(shí)緩解地面沉降。當(dāng)前中心城區(qū)幾乎無地可供，住房價(jià)格居高不下的情況下，可以對(duì)非中心城區(qū)（外環(huán)以外）住宅用地提高容積率上限，增加住房的供應(yīng)面積。此外，目前本市成熟的商業(yè)商務(wù)區(qū)基本都集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)與工作人群過于集中。住宅建設(shè)的郊區(qū)化導(dǎo)致了中央商務(wù)區(qū)的擁擠和部分新建住宅區(qū)的臥城化”為此，建議根據(jù)現(xiàn)代城市的規(guī)劃理念，大力推進(jìn)依托軌道交通的城市副中心和服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（微型CBD建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展郊區(qū)城鎮(zhèn)和大型居住社區(qū)的商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，加快城鄉(xiāng)一體化，提高城市商業(yè)、商務(wù)以及人口的承載力。三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與 長期以來，租賃市場的發(fā)展相對(duì)滯后。當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。當(dāng)前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機(jī)構(gòu)投資者或企業(yè)長期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)與協(xié)同效應(yīng)；政府無法全面掌握租賃信息，無法實(shí)施有效市場監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒有得到落實(shí)，租賃備案率極低，市場發(fā)展呈無序狀態(tài)。從目前存在大房型分隔后“群租”現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應(yīng)過剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。住房銷售市場和住房租賃市場是住房流通的兩大市場，發(fā)展租賃住房市場，尤其是公共租賃住房，不僅能有效解決本市日益突出的居住問題，同時(shí)也是促進(jìn)住房銷售市場健康發(fā)展的有效措施。政府部門應(yīng)該重視并大力發(fā)展公共租賃住房，一是制定租賃市場的政策，完善租賃信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管。二是鼓勵(lì)中小房型普通住房的開發(fā)商拿出一部分房源進(jìn)行租賃，地價(jià)和稅收上給予優(yōu)惠，若干年以后準(zhǔn)予銷售。三是對(duì)大型國有企業(yè)給予長期貸款支持，使其成為本市發(fā)展公共租賃住房的生力軍。四）開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略 本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的全面性和實(shí)施的堅(jiān)決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來的新情況：1從已有的市場促銷案例看，首先降價(jià)的恒大集團(tuán)取得了明顯成效，民間機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團(tuán)中，恒大的年度業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒有必要通過延長產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來提高利潤。22009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后2-3年逐步發(fā)揮平抑房價(jià)的作用，為上海房價(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。32010年上半年國稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；4這次調(diào)控的力度是逐步增強(qiáng)的如果房價(jià)調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)，具有不確定因素。首先，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真貫徹遏制房價(jià)過快上漲的政策措施，不要捂盤惜售。手中有樓盤的企業(yè)特別是資金不寬裕的企業(yè)應(yīng)通過降價(jià)促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全。同時(shí)，市場低迷的情況下，應(yīng)加快項(xiàng)目的開工和建設(shè)，增加市場供應(yīng)，爭取趕上下一輪行情。其次，企業(yè)在當(dāng)前市場低迷情況下，可以到二三線城市逢低吸納土地，也可以拿一些非住宅用地。當(dāng)前，已經(jīng)有很多企業(yè)紛紛在二三線城市逆勢拿地，為后續(xù)發(fā)展蓄勢。同時(shí)，當(dāng)前調(diào)控從緊、市場低迷情況下，部分中小企業(yè)可能面臨資金鏈短缺的問題，大企業(yè)可以考慮參股、收購，使項(xiàng)目正常開發(fā)，對(duì)大企業(yè)和中小企業(yè)、對(duì)市場都有利。再次，企業(yè)要爭取參與保障性住房的建設(shè)，參與大型居住社區(qū)的建設(shè)，開發(fā)建設(shè)符合綠色、低碳、環(huán)保要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化和

標(biāo)準(zhǔn)化水平，擴(kuò)大規(guī)?；б?。

第二篇：2010年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

2010年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)市場調(diào)研是上海房協(xié)為會(huì)員企業(yè)服務(wù)、反映會(huì)員企業(yè)訴求的一項(xiàng)重要的常態(tài)工作。上海房協(xié)邀請(qǐng)市房管局、市統(tǒng)計(jì)局等行政有關(guān)部門和上海社科院房地產(chǎn)研究中心、易居研究院等研究機(jī)構(gòu)的專家組成調(diào)研組，定期研究分析房地產(chǎn)市場。

本次調(diào)研以分析2010年上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況為基礎(chǔ)，提出上海房協(xié)對(duì)于市場形勢的看法和下半年市場情況的預(yù)判，并形成本調(diào)研報(bào)告，供會(huì)員企業(yè)和政府管理部門參考。

一、2010年上海房地產(chǎn)市場的基本情況

（一）土地供應(yīng)

2010年，全市共計(jì)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡稱同比）增長67.3%。其中居住用地38幅416.2公頃，增長189.7%。在居住用地中，2010年新增182公頃。?

2010年，開發(fā)企業(yè)在上海共購置土地106.08公頃，同比增長14.6%；共完成土地開發(fā)85.93公頃，同比增長56.1%。?

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資

2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，同比增長35.5%（全國為19747億元，同比增長38.1%），增幅上升38.6個(gè)百分點(diǎn)，占同期全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38.3%，占比上升9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅建設(shè)投資為518.18億元，增長44.3%。住宅建設(shè)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資48.78億元，增長17.7倍。

2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1691.83億元，同比增長32%，增幅上升18.5個(gè)百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款524.27億元，增長42.6%；利用外資19.63-1-

億元，減少56.9%；自籌資金511.80億元，增長47.9%；定金及預(yù)付款362.82億元，減少0.6%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

2010年6月末，全市商品房施工面積為9220.41萬平方米，同比增長11.5%，增幅上升13.9個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積為5969.28萬平方米，增長11.6%；住宅施工面積中，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為561.59萬平米，增長3.9倍。在施工面積中，新開工面積1380.59萬平方米，增長25.6%；其中住宅新開工面積974.67萬平方米，增長29%；住宅新開工面積中，經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積105.19萬平米，增長5.3倍。

2010年，全市商品房竣工面積686.46萬平方米，同比減少10.9%，減幅擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅竣工面積492.25萬平方米，減少11.4%。

（四）房地產(chǎn)交易

2010年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬平方米，同比減少14.6%，減幅擴(kuò)大

4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積562萬平方米，同比減少20.2%。

2010年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售）1009.13萬平方米，同比減少35.8%（全國為3.94億平方米，同比增長15.4%），增幅下降63.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售840.51萬平方米，減少41.8%。

2010年，全市存量房（二手房）成交面積為1113.13萬平方米，同比增長

4.8%，增幅回落30.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交878.15萬平方米，同比減少8.4%。

（五）住房價(jià)格

2010年1-6月，上海市房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)環(huán)比上漲2.3%，漲幅低于全國70個(gè)大中城市2.5個(gè)百分點(diǎn)（70個(gè)大中城市為4.8%）。其中1-4月累計(jì)環(huán)比上漲3.7%，5月份持平，6月份環(huán)比下降1.4%。

2010年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112元/平方米，同比增長20.7%，增幅回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。

二、2010年上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境

2010年，國家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的4萬億投資等一攬子計(jì)劃，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，繼續(xù)落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的各項(xiàng)措施。2009年12月份國務(wù)院開始對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價(jià)過快上漲。住房民生問題在上海和全國“兩會(huì)”上受到各界重視。在3月份一些大城市房價(jià)快速上漲、“地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房價(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問題發(fā)表評(píng)論。國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度也逐漸增強(qiáng)。

（一）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境

2010年，國務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會(huì)議、兩次發(fā)文）出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強(qiáng)，上海堅(jiān)決貫徹國務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。

2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八項(xiàng)措施促進(jìn)居民消費(fèi)。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。此后，12月23日，財(cái)政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，自2010年1月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的非普通住房全額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的普通住房免征營業(yè)稅。

2010年3月19日，國資委召開部分中央企業(yè)會(huì)議，國資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國家法律法規(guī)和有關(guān)政策，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。

2010年3月26日，國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國土電發(fā)[2010]28號(hào)），要求于2010年3月至2010年7月專項(xiàng)整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問題。?

2010年5月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)），要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時(shí)要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知強(qiáng)調(diào)，各地要有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。?

2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見〉的若干規(guī)定》（滬房管保[2010]208號(hào)），明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。

2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)黾友a(bǔ)充還款人償還貸款。?

（二）貨幣金融環(huán)境

2010年，國家繼續(xù)實(shí)施積極的的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，同時(shí)著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。

1、提高存款準(zhǔn)備金率。2010年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%（農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒有受到影響，準(zhǔn)備金率依然為13.5%）。

2、控制貨幣信貸增速。2010年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點(diǎn)。

3、增強(qiáng)人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。

三、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議

（一）堅(jiān)決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是，遏制房價(jià)過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價(jià)反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價(jià)上漲過快的勢頭，更重要的是如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量

目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的《上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的“雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對(duì)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改以后，中心城區(qū)住宅容積率上限降至2.5，外環(huán)以外郊區(qū)則視情況下降至1.0至1.8。這樣做的主要目的，是為了解決當(dāng)時(shí)中心城區(qū)盲目集中建設(shè)導(dǎo)致的城市管理運(yùn)行以及景觀環(huán)境問題，同時(shí)緩解地面沉降。

（三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與

長期以來，租賃市場的發(fā)展相對(duì)滯后。在當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。當(dāng)前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機(jī)構(gòu)投資者或企業(yè)長期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)與協(xié)同效應(yīng)；政府無法全面掌握租賃信息，無法實(shí)施有效市場監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒有得到落實(shí)，租賃備案率極低，市場發(fā)展呈無序狀態(tài)。從目前存在的大房型分隔后“群租”的現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應(yīng)過剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。

（四）開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略

本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的全面性和實(shí)施的堅(jiān)決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來的新情況：（1）從已有的市場促銷案例看，首先降價(jià)的恒大集團(tuán)取得了明顯成效，民間機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團(tuán)中，恒大的業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒有必要通過延長產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來提高利潤。（2）2009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后2-3年逐步發(fā)揮平抑房價(jià)的作用，為上海房價(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。（3）2010年國稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；（4）這次調(diào)控的力度是逐步增強(qiáng)的，如果房價(jià)調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)，具有不確定因素。

參考文獻(xiàn)：1.上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì),上海2010年房地產(chǎn)地產(chǎn)供應(yīng)。

2.國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》

3.市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》

4.國土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國土電發(fā)[2010]28號(hào)）

建造工程學(xué)院 09秋季土木工程（2）

朱任怡王知印張雯菁王芳陳瑞雯

2011．2．20

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡；20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%；20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬元，20xx年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格（現(xiàn)價(jià)），從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房價(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房價(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房價(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房價(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓；對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留；對(duì)一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。

5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6、進(jìn)一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。