第一篇：農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題淺析

農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題淺析

作者： 姚偉華

發(fā)布時(shí)間： 2010-10-28 14:26:27

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當(dāng)前許昌市周邊農(nóng)村因房屋拆遷補(bǔ)償，出現(xiàn)了很多已經(jīng)賣了房子多年的村民現(xiàn)在反悔，主張房屋買賣合同無效要求買受人返還房屋的案件，因此類房屋買賣涉及到土地使用權(quán)問題，農(nóng)村宅基地屬集體性質(zhì)，全國各地此類案件較多，各地判決不盡相同，以宋莊畫家村案件較為典型。因此，在審判實(shí)踐中存在諸多問題，如果處理不當(dāng)，會(huì)引發(fā)很多社會(huì)問題，甚至群體事件的發(fā)生。鑒于此，有必要對(duì)此類合同的效力認(rèn)定進(jìn)行探討。

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景

農(nóng)村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認(rèn)定無效，很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩兀课莠F(xiàn)價(jià)或拆遷補(bǔ)償價(jià)格高于房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而反悔，有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認(rèn)買賣合同無效還涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題。在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中，因城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)仍?，很多以前賣了房屋的人起訴至法院，要求確認(rèn)所簽合同無效，相互返還財(cái)產(chǎn)，引發(fā)一系列糾紛。

二、對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析

農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題，2007年10月1日開始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”該規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實(shí)施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整?？偟膩碚f，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件：

1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；

2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；

3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；

4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

因此，在實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購買農(nóng)村住房和宅基地的 1 買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為，進(jìn)行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》（法釋［1999］19號(hào)）第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦?wù)院1999年和2004年兩個(gè)文件并非行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。

三、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定

對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了誠實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無效，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì)根基，違反誠實(shí)信用的賣房者獲益，而遵守誠實(shí)信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

在我國房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場(chǎng)所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。

在實(shí)踐中要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格差異受到的損失，來確認(rèn)房屋買賣合同效力。對(duì)于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。

（作者單位：河南省許昌市魏都區(qū)人民法院）淺析農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的效力認(rèn)定

作者： 楊杰 王義江

發(fā)布時(shí)間： 2011-07-08 13:47:30------------------

隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)逐漸向農(nóng)村推進(jìn)。農(nóng)村宅基地的價(jià)值逐漸上升，農(nóng)民將宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等現(xiàn)象越發(fā)普遍，但隨之而來的宅基地糾紛日益增多。因此，有必要對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的轉(zhuǎn)讓效力及法律適用等問題進(jìn)行分析，指導(dǎo)農(nóng)民正確處理此類糾紛，從而促進(jìn)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛

《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國家相關(guān)規(guī)定。我國《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！备鶕?jù)上述條文，可認(rèn)為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是有法律限制的，即宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同必須經(jīng)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)或者部門審批同意；宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的村民不得再申請(qǐng)宅基地。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同只要不符合上述法律規(guī)定，該合同即被認(rèn)定為無效。

二、宅基地抵押糾紛

根據(jù)《擔(dān)保法》第三十七條及《物權(quán)法》第一百八十四條的規(guī)定，宅基地、宅基地使用權(quán)不得抵押，因此相關(guān)的抵押合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

三、宅基地上房屋買賣糾紛

在實(shí)踐活動(dòng)中，根據(jù)買受方的不同農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛可分為：

（1）城市居民購買農(nóng)民宅基地上房屋

1999年國務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定：農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因此，在審判實(shí)踐中一般將城市居民購買農(nóng)村宅基地上房屋的合同認(rèn)定為無效。

（2）外地農(nóng)村居民購買本村宅基地上房屋

如前述，法院一般根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定認(rèn)為農(nóng)民之間的宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。因此，該類合同均應(yīng)認(rèn)定為無效。

（3）本集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部成員之間的宅基地上房屋買賣

根據(jù)《土地管理法》，這類合同只要符合法律法規(guī)規(guī)定的農(nóng)村宅基地的用地條件或經(jīng)法定審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。

對(duì)于上述農(nóng)村房屋買賣無效合同的處理，司法實(shí)踐中認(rèn)為必須從糾紛的起因著手分析，慎重處理。在處理這類無效合同時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)基于公平正義與誠實(shí)信用原則，全面考慮到合 3 同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失，從而確定出賣人對(duì)買受人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的補(bǔ)償；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，亦應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。這樣，一方面判決確認(rèn)合同無效，由買受人向出賣人返還房屋、出賣人向買受人返還購房款，重申了城市居民或外村村民購買農(nóng)村房屋無法享有所有者權(quán)利的原則；另一方面，判決出賣人補(bǔ)償買受人損失，對(duì)農(nóng)民處理自己房屋的行為進(jìn)行制約，更否定了交易中誠信缺失方行為。達(dá)到了社會(huì)效果與法律效果的統(tǒng)一。

四、農(nóng)村合建房屋糾紛

農(nóng)村合建房屋合同是指一方提供農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，另一方出資建房屋，并按照一定的比例分配建成后的房屋與宅基地使用權(quán)的合同。實(shí)踐中，農(nóng)村合建房屋一般存在以下幾種形態(tài)及其效力的認(rèn)定：

（1）宅基地使用權(quán)人與本村村民合建房屋

本村村民作為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，具有取得宅基地使用權(quán)的主體資格。但是根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！币虼?，并非是本村村民即可取得合建房屋所在的宅基地使用權(quán)。對(duì)于出資的本村村民能否取得該部分宅基地使用權(quán)，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，才能認(rèn)定該合同有效。

（2）宅基地使用權(quán)人與外村村民或城市居民合建房屋

國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭帧蛾P(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。所以，因外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用權(quán)的主體資格，所以，其與宅基地使用權(quán)人之間的合建合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。認(rèn)定合同無效后，依據(jù)民法的添附理論，判決房屋歸宅基地使用權(quán)人所有，宅基地使用權(quán)人返還出資人的出資及相應(yīng)的勞務(wù)報(bào)酬。

五、宅基地上房屋抵押糾紛

《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。但農(nóng)民對(duì)宅基地上的房屋具有所有權(quán)，因此農(nóng)民是否可以將其房屋抵押，司法實(shí)踐中一般認(rèn)為法律未明確禁止農(nóng)民以其宅基地上房屋進(jìn)行抵押，且禁止農(nóng)民以房屋抵押可能會(huì)影響農(nóng)民的融資能力，因此農(nóng)村房屋可以設(shè)定抵押，但由于宅基地使用權(quán)不能設(shè)定抵押，抵押權(quán)的效力不及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地。

(作者單位：山東省五蓮縣人民法院)關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題的探討

作者： 梁理

發(fā)布時(shí)間： 2010-04-06 16:10:08

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隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握。《物權(quán)法》草案中曾對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細(xì)規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對(duì)涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定問題的爭議，更好地維護(hù)和促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，本文試從法律應(yīng)用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個(gè)人見解。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中觀點(diǎn)明確。

在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織集體所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征用時(shí)，房屋是作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)?，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。

二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對(duì)農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定

《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號(hào)）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

三、最高人民法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有?！弊罡咴河?984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村 5 鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務(wù)院及有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地出臺(tái)了嚴(yán)格管理政策，最高院未就此出臺(tái)過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷最高院對(duì)農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

四、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，筆者認(rèn)為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效；無代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效；二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會(huì)公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請(qǐng)求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題，在審判實(shí)踐中常見爭議。主要表現(xiàn)在非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農(nóng)村房屋買賣合同無效的幾種情形

農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。

法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；

無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣無效。

非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，因購買人不符合申請(qǐng)農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn) 6 定房屋買賣合同無效。

2、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形

農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但應(yīng)告知其補(bǔ)辦相關(guān)宅基地申請(qǐng)手續(xù)。

已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報(bào)宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

至于房屋買賣是否辦理過戶登記問題，筆者認(rèn)為這并不影響合同效力。因?yàn)檗k理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權(quán)利的存在。債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別決定了只有物權(quán)變動(dòng)才需要登記，債權(quán)變動(dòng)不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系中最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有對(duì)事性，排他性；債權(quán)是相對(duì)權(quán)，具有對(duì)人性，并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何人對(duì)物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個(gè)同類的物權(quán)，而幾個(gè)債權(quán)可就同一標(biāo)的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對(duì)人性決定了只要債務(wù)人知道該債權(quán)的存在就足夠，債權(quán)人能且只能請(qǐng)求債務(wù)人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買賣合同。明確了這一點(diǎn)，就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了。

《土地管理法》第12條規(guī)定“??依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效。"這里的登記所要求的是作為物權(quán)的土地使用權(quán)的登記，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的登記。（2）從登記的法律性質(zhì)來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。物權(quán)法和債權(quán)法是民法的兩個(gè)重要領(lǐng)域。債權(quán)法要規(guī)范債權(quán)的產(chǎn)生、變更及其消滅，使債權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的行為是債權(quán)行為，合同是最重要的債權(quán)行為之一。債權(quán)行為的特點(diǎn)在于它能夠產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)，需要一定的履行行為才能夠使債權(quán)債務(wù)消滅。就房屋買賣合同而言，單有房屋買賣合同的訂立還不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，房屋買賣合同的效力是出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并進(jìn)行過戶登記的義務(wù)，買受人負(fù)有交付價(jià)款并協(xié)助出賣人進(jìn)行過戶登記的義務(wù)。進(jìn)行過戶登記是房屋買賣合同所產(chǎn)生的當(dāng)事人的義務(wù)之一，是合同效力的體現(xiàn)，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權(quán)不變更，但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。

五、對(duì)今后解決此類問題的一點(diǎn)建議

土地問題是涉及到廣大農(nóng)民切身利益和安身立命之本的根本問題，為了能夠徹底解決在審判實(shí)踐中因?yàn)閷?duì)法律理解上的分歧導(dǎo)致同案不同判情況發(fā)生，最有效的方法是由全國人民 7 代表大會(huì)及其常委會(huì)以立法的形式對(duì)農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定。

目前，最高人民法院的司法解釋在審判實(shí)踐中對(duì)于司法統(tǒng)一起到了舉足輕重的作用。但是，由于土地問題不僅涉及到審判人員對(duì)法律的理解問題，而且還涉及到土地、建設(shè)、房屋管理等眾多機(jī)關(guān)，僅有司法解釋還不夠，可能會(huì)遇到法院的判決行政機(jī)關(guān)不理解、不認(rèn)可，生效判決難以有效執(zhí)行的現(xiàn)象。因此，由全國人民代表大會(huì)及其常委會(huì)作出法律規(guī)定，更有利于法院生效判決的執(zhí)行，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會(huì)及其常委會(huì)作出法律規(guī)定之前，建議由國務(wù)院制訂相應(yīng)的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國各地不同做法的權(quán)宜方法。

第二篇：農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定

農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定

作者：張英周 楊小花發(fā)布時(shí)間：2009-07-22 15:52:

42一、基本案情

原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協(xié)商，由被告購買原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當(dāng)時(shí)原告系板凳溝生產(chǎn)隊(duì)村民，此房宅基地屬農(nóng)民集體所有，而被告為城市居民。根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理。被告買受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織及原告的合法權(quán)益，原被告之間買賣農(nóng)村房屋的行為不符合法律規(guī)定。故訴請(qǐng)判令：

一、確認(rèn)原、被告之間的房屋買賣合同無效；

二、被告立即騰退返還房屋。

二、審判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關(guān)系，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，趙某某系城鎮(zhèn)居民，但該合同在當(dāng)時(shí)已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案。就此，可以認(rèn)定雙方買賣行為并不違反當(dāng)時(shí)國家有關(guān)政策；目前，本區(qū)農(nóng)村房屋辦理產(chǎn)權(quán)證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)證書?；诖耍驹赫J(rèn)為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)出發(fā)，該買賣行為有效。最后，趙某某已對(duì)訴爭房屋進(jìn)行了翻、擴(kuò)建，訴爭的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認(rèn)買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實(shí)現(xiàn)。結(jié)合以上幾點(diǎn)，對(duì)于原告上述訴訟請(qǐng)求，不予支持。

三、分析意見

本案爭議的焦點(diǎn)是對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體組成成員的私有房屋買賣協(xié)議效力的認(rèn)定問題。

繼“畫家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買賣糾紛成為當(dāng)前司法實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在司法實(shí)踐中，由于涉農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及相關(guān)法律、法規(guī)眾多，不同階位的立法規(guī)范之間

存在矛盾和沖突，造成司法機(jī)關(guān)對(duì)此類案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一。由于司法實(shí)踐對(duì)私有房屋買賣合同效力認(rèn)定的不統(tǒng)一，造成司法實(shí)務(wù)上的困惑。

對(duì)于如何確認(rèn)此類合同的效力，存在兩種不同的觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)無效

首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規(guī)所禁止。我國《物權(quán)法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，要符合土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。”國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)確定無效。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

再次，由于目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

最后，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

觀點(diǎn)二認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

首先，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋。在當(dāng)前司法實(shí)踐中，法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權(quán)分離”模式使得農(nóng)民處理自己的房產(chǎn)受到限制。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以次確認(rèn)買賣合同的效力，而國務(wù)院辦公廳的兩個(gè)通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無效的依據(jù)。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠實(shí)信用原則，其直接后果是違反誠實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠實(shí)信用買房者卻蒙受損失。因此，當(dāng)前司法判決確認(rèn)此類合同無效導(dǎo)向的后果是嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì)根基，應(yīng)當(dāng)引起司法決策者的高度重視。

其次，農(nóng)村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經(jīng)將城鎮(zhèn)房屋變賣，在法院認(rèn)定合同無效后，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

再次，在我國房屋被賦予了很多的社會(huì)意義，不僅是安身立命之所，更體現(xiàn)為居住人的密切財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其當(dāng)前房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)協(xié)議無效意味著買受人穩(wěn)定的生活狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以接受。

最后，在買受人占有房屋后，一般會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行修繕、裝修，甚至擴(kuò)建、翻建，確認(rèn)協(xié)議無效還要涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結(jié)果很難實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現(xiàn)。

關(guān)于如何確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力，筆者應(yīng)綜合上述觀點(diǎn)，結(jié)合具體案情，區(qū)分不同情況，以認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

首先，要堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀(jì)90年代，至今時(shí)隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至

房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農(nóng)村私房買賣合同的效力應(yīng)視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當(dāng)事人主體身份、主張無效的實(shí)際原因等具體認(rèn)定。二是需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況，包括協(xié)議履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過審批、登記、有無翻建、擴(kuò)建是否具備騰房條件等進(jìn)行綜合衡量。其次，要堅(jiān)持綜合利益衡量，實(shí)現(xiàn)利益平衡的原則。確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格差異受到的損失；對(duì)買受人翻建、擴(kuò)建房屋的，還要考慮對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)主張返還、騰退房屋德，要考慮到對(duì)房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。

最后，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實(shí)踐中認(rèn)定私有房屋買賣協(xié)議有效案件呈逐年上升趨勢(shì)。這主要是因?yàn)椋阂皇遣糠殖擎?zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；三是法院認(rèn)定買賣行為發(fā)生的時(shí)間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時(shí)間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)關(guān)系的角度認(rèn)定有效。這樣更能為社會(huì)大眾所能接受。結(jié)合本案的處理，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)出發(fā)，確認(rèn)該賣賣協(xié)議有效，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

第三篇：農(nóng)村房屋的買賣合同效力

農(nóng)村房屋的買賣合同效力

[關(guān)鍵詞]：農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)房屋所有權(quán)合同效力地隨房走

一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個(gè)人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用。現(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)：

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶的名義申請(qǐng)宅基地。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。

3、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。因?yàn)橥恋刭Y源的有效性，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請(qǐng)到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請(qǐng)多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。

從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對(duì)于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對(duì)于房屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請(qǐng)人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。

二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析

目前，對(duì)于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對(duì)于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時(shí)有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)對(duì)于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個(gè)案例：

1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某。這個(gè)民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。20**年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對(duì)方返還房屋。一審法院審理認(rèn)為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實(shí)，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。

2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會(huì)。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。２００１年*月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請(qǐng)黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費(fèi)。同月*日，于某與諸某達(dá)成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價(jià)款***萬元；

房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負(fù)責(zé)辦理，被告預(yù)交房款***萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)際給付了原告***萬元，并住進(jìn)了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責(zé)令各自返還財(cái)產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時(shí)判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項(xiàng)損失***元，原告返還被告房款***萬元。

同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。

目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn)；

其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

從62條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時(shí)也對(duì)房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時(shí)只要求是本村村民即可，所以這個(gè)規(guī)定如嚴(yán)格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)的。

第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；

但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

第2條：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

1982年*月*日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。”

筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

在1999年*月*日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；

對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

20**年*月*日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！?/p>

《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效?！?/p>

以上這些規(guī)定筆者認(rèn)為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請(qǐng)，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈(zèng)與、買賣是對(duì)所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律和國務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效力。

當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個(gè)原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定

還有筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)于禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因?yàn)閲乙?guī)定了一戶一次申請(qǐng)的原則，社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來，申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

三、目前在對(duì)于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則

筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個(gè)案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對(duì)過，從集體組織方面考慮認(rèn)為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會(huì)的穩(wěn)定，會(huì)帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對(duì)土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對(duì)集體土地的使用權(quán)也沒有實(shí)質(zhì)的影響

而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對(duì)物的直接支配；

它具有對(duì)抗第三人的效力。對(duì)房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對(duì)其房屋具有絕對(duì)的支配權(quán)。但是，從實(shí)踐上，村民對(duì)其房屋并沒有享有該種權(quán)利，這對(duì)村民是很不公平的。同時(shí)，按照意思自治原則，對(duì)于買賣合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。

在這里，土地和房屋是兩個(gè)物，只是因?yàn)橥恋睾头课葑匀簧系牟豢煞?，法律才?chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨(dú)立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個(gè)原則。

宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。

據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)最新出臺(tái)的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報(bào)道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負(fù)責(zé)人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動(dòng)蘇州農(nóng)村的城市化進(jìn)程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價(jià)格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城購房、定居的速度。

因此，蘇州的作法是，對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)。

這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。

因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認(rèn)為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會(huì)上已有委員提出這個(gè)問題，二是在目前沒有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：

1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對(duì)于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時(shí)重新申請(qǐng)批準(zhǔn)（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的），放寬農(nóng)村房屋買賣時(shí)宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。

2、參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以，可以對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國有土地，交納土地出讓金，進(jìn)入市場(chǎng)交易。

3、目前在沒有法律和國務(wù)院法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓沒有禁止性規(guī)定的情況下，法院不宜對(duì)已交房付款并訂有買賣契約的，應(yīng)認(rèn)定為合同有效為好，特別是對(duì)于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效，對(duì)于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對(duì)各類用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉(zhuǎn)讓也應(yīng)參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時(shí)對(duì)于原免費(fèi)的可考慮收取一定的使用費(fèi)。

第四篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

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農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

作者： 盧榮 劉慶華 發(fā)布時(shí)間： 2010-08-20 15:08:18

【基本案情】

原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關(guān)系與被告皮遠(yuǎn)桂系姑侄關(guān)系。1994年孫元珍、朱茂海購買戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長沙照顧兒女，并電話通知被告皮遠(yuǎn)桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無償租給皮遠(yuǎn)桂經(jīng)營。

2007年3月17日被告皮遠(yuǎn)桂給付被告朱茂海購房款65000元，被告朱茂海將戶主為朱茂海座落于中武鄉(xiāng)玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號(hào)06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設(shè)用地使用證交給被告皮遠(yuǎn)桂，朱茂海將65000元匯給在長沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購買房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。

2008年11月16日朱茂海與皮遠(yuǎn)桂簽訂房屋買賣合同書一份，朱茂海將二間三層樓房賣給皮遠(yuǎn)桂，記占地面積148㎡，總計(jì)房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，--------------------------精品

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2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場(chǎng)人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權(quán)問題，孫元珍與皮遠(yuǎn)桂夫妻發(fā)生分歧。

另：被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民1994年購買中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅，經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會(huì)同意辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，但未辦理土地變更登記，其土地性質(zhì)仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有;被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地;在本案訴訟過程中皮遠(yuǎn)桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會(huì)申請(qǐng)了一處宅基地并按正常的審批手續(xù)，已經(jīng)辦理了國有土地使用證(土地性質(zhì)為租賃);此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民委員會(huì)同意將中武鄉(xiāng)關(guān)堰村9組的房屋賣給了朱召將(未辦理變更登記)。

【焦點(diǎn)問題】

本案的焦點(diǎn)即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)賣給被告皮遠(yuǎn)桂是否合法，也就是皮遠(yuǎn)桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條(二)項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！吨腥A人民共和國合同法》也對(duì)善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的予以保護(hù)。本案中，其

一、原告孫元珍無證據(jù)證實(shí)皮遠(yuǎn)桂是惡意取得房屋，其

二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)證明的戶主為朱茂海，且第一--------------------------精品

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次給付行為在2007年3月1日，至訴訟2009年3月31日其間的時(shí)間有2年之久不符合行使撤銷權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其

三、房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格90000元是朱茂海與皮遠(yuǎn)桂協(xié)商的價(jià)格，原告也無確鑿證據(jù)證實(shí)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格不合理，故皮遠(yuǎn)桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海轉(zhuǎn)讓房屋為由來對(duì)抗皮遠(yuǎn)桂受讓房屋。其

四、本案原告孫元珍明知房屋買賣活動(dòng)的始終。其理由有

1、朱茂海2007年3月17日轉(zhuǎn)賬65000元給在長沙的兒子朱召生的事實(shí) 與原告陳述自己在長沙照顧兒女的事實(shí)一致;

2、法庭查明原告經(jīng)常往返于長沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中，當(dāng)時(shí)皮遠(yuǎn)桂夫婦就在購買的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁;

3、孫元珍并無證據(jù)證實(shí)自己不知情;

4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關(guān)系，雙方是一個(gè)利益的共同體，正如朱茂海所說正是由于被告皮遠(yuǎn)桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關(guān)系不和，據(jù)此推論孫元珍也應(yīng)知道賣房的始終。

但善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn)，須登記過戶才產(chǎn)生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的標(biāo)的物并非國有土地而是農(nóng)村的宅基地，目前法律無農(nóng)村宅基地過戶登記的強(qiáng)制性的規(guī)定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

【觀點(diǎn)分歧】

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。

第一種意見：此類合同無效。

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農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買賣的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，也未到相關(guān)部門辦理土地變更登記等手續(xù)。

第二類意見：此類合同有效。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買賣的行為。對(duì)于此點(diǎn)，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報(bào)。對(duì)于此事我們咨詢了澧縣國土部門。他們對(duì)于此事的處理：

1、孫元珍買賣戴成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況，將對(duì)其處理是：責(zé)令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補(bǔ)辦--------------------------精品

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手續(xù)，將其辦理為國有;

2、朱茂海將房屋賣給皮遠(yuǎn)桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國土部門當(dāng)時(shí)查處應(yīng)當(dāng)沒收非法所得、責(zé)令停止違法行為，然后補(bǔ)辦成國有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國有手續(xù)。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對(duì)其違反土地管理法的問題均可以通過上述方式解決問題。

【案件評(píng)析】

筆者同意第一種意見。

1、目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保證，該合同因合同標(biāo)的不能而無效，所謂標(biāo)的的可能是指合同規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能，如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn)則不發(fā)生法律上的效力，當(dāng)事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價(jià)款，出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理了城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋及土地?zé)o法辦理過戶登記。

2、此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，因而不具有可交易性，應(yīng)該說明的是本院在審理中查明，原告孫元珍是中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村--------------------------精品

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民，非玉圃村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，于1994年購買了玉圃村村民戴成然的房屋(本案爭議的房屋)，在征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)同意后，辦理了房屋所有權(quán)的變更登記，土地未過戶也沒有辦理集體土地使用權(quán)證，且一直在玉圃村居住至今，其實(shí)際屋主身份已得到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。其夫妻共同享有的位于關(guān)堰村的宅基地已轉(zhuǎn)讓給他人。本案中訴爭房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮遠(yuǎn)桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國有土地使用權(quán)證，其土地來源據(jù)玉圃村支部書記王軍林反映，今年上半年，皮遠(yuǎn)桂向玉圃村村民委員會(huì)提出宅基地申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)同意，該宗土地出讓后變更為國有土地，屬于租賃土地。

3、認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在現(xiàn)實(shí)中出賣人相對(duì)處于弱勢(shì)地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)涉到其生存權(quán)利，認(rèn)定此類合同無效，從客觀上相對(duì)公平，有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

綜上，本案原、被告爭議的房屋未經(jīng)村委會(huì)書面同意，亦未辦理審批、過戶手續(xù)，被告皮遠(yuǎn)桂已經(jīng)在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產(chǎn)，雖土地性質(zhì)為國有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據(jù)《合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。

來源： 中國法院網(wǎng)澧縣頻道

責(zé)任編輯： 邊江

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第五篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。

第一種意見：此類合同無效。

農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣 是我國法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織 成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分 了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買賣的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，也未到相關(guān)部門辦理土地變更登記 等手續(xù)。

第二類意見：此類合同有效。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有 宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅 基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買賣 的行為。對(duì)于此點(diǎn)，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報(bào)。對(duì)于此事我們咨詢了澧縣國土部門。他們對(duì)于此事的處理：

1、孫元珍買賣戴 成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況，將對(duì)其處理是：責(zé)令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補(bǔ)辦手續(xù)，將其辦理為國有;

2、朱茂海將房屋賣 給皮遠(yuǎn)桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國土部門當(dāng)時(shí)查處應(yīng)當(dāng)沒收非法 所得、責(zé)令停止違法行為，然后補(bǔ)辦成國有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國有手續(xù)。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對(duì)其違反土地管理法的問 題均可以通過上述方式解決問題。