第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的幾個(gè)問(wèn)題

房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的幾個(gè)問(wèn)題

一、問(wèn)題概說(shuō)

合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十

五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋出賣(mài)人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋買(mǎi)受人。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說(shuō)明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件。

實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶(hù)的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)êI(mǎi)賣(mài)）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，司法實(shí)踐和法學(xué)理論上常見(jiàn)的典型爭(zhēng)議有：

1、買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的合同效力；

2、轉(zhuǎn)讓建筑在國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？

3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)登記，是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？

下面，筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問(wèn)題進(jìn)行分析。

二、實(shí)例研析

據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

［基本案情］2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購(gòu)房定金5萬(wàn)元，10月28日，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購(gòu)得），面積861平方米，1580元/平方米，共計(jì)136萬(wàn)元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬(wàn)元，20日內(nèi)交至100萬(wàn)元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過(guò)戶(hù)一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書(shū)，內(nèi)容與被告日廣公司的協(xié)議書(shū)一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬(wàn)元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書(shū)訂立后，被告沒(méi)

第二篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

精品文檔就在這里

-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------

農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

作者： 盧榮 劉慶華 發(fā)布時(shí)間： 2010-08-20 15:08:18

【基本案情】

原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關(guān)系與被告皮遠(yuǎn)桂系姑侄關(guān)系。1994年孫元珍、朱茂海購(gòu)買(mǎi)戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長(zhǎng)沙照顧兒女，并電話(huà)通知被告皮遠(yuǎn)桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無(wú)償租給皮遠(yuǎn)桂經(jīng)營(yíng)。

2007年3月17日被告皮遠(yuǎn)桂給付被告朱茂海購(gòu)房款65000元，被告朱茂海將戶(hù)主為朱茂海座落于中武鄉(xiāng)玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號(hào)06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設(shè)用地使用證交給被告皮遠(yuǎn)桂，朱茂海將65000元匯給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購(gòu)買(mǎi)房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。

2008年11月16日朱茂海與皮遠(yuǎn)桂簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)一份，朱茂海將二間三層樓房賣(mài)給皮遠(yuǎn)桂，記占地面積148㎡，總計(jì)房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------

2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場(chǎng)人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長(zhǎng)沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權(quán)問(wèn)題，孫元珍與皮遠(yuǎn)桂夫妻發(fā)生分歧。

另：被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民1994年購(gòu)買(mǎi)中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅，經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會(huì)同意辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但未辦理土地變更登記，其土地性質(zhì)仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有;被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地;在本案訴訟過(guò)程中皮遠(yuǎn)桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會(huì)申請(qǐng)了一處宅基地并按正常的審批手續(xù)，已經(jīng)辦理了國(guó)有土地使用證(土地性質(zhì)為租賃);此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村民委員會(huì)同意將中武鄉(xiāng)關(guān)堰村9組的房屋賣(mài)給了朱召將(未辦理變更登記)。

【焦點(diǎn)問(wèn)題】

本案的焦點(diǎn)即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給被告皮遠(yuǎn)桂是否合法，也就是皮遠(yuǎn)桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條(二)項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》也對(duì)善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的予以保護(hù)。本案中，其

一、原告孫元珍無(wú)證據(jù)證實(shí)皮遠(yuǎn)桂是惡意取得房屋，其

二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)證明的戶(hù)主為朱茂海，且第一--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------

次給付行為在2007年3月1日，至訴訟2009年3月31日其間的時(shí)間有2年之久不符合行使撤銷(xiāo)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其

三、房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格90000元是朱茂海與皮遠(yuǎn)桂協(xié)商的價(jià)格，原告也無(wú)確鑿證據(jù)證實(shí)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格不合理，故皮遠(yuǎn)桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海轉(zhuǎn)讓房屋為由來(lái)對(duì)抗皮遠(yuǎn)桂受讓房屋。其

四、本案原告孫元珍明知房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的始終。其理由有

1、朱茂海2007年3月17日轉(zhuǎn)賬65000元給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生的事實(shí) 與原告陳述自己在長(zhǎng)沙照顧兒女的事實(shí)一致;

2、法庭查明原告經(jīng)常往返于長(zhǎng)沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中，當(dāng)時(shí)皮遠(yuǎn)桂夫婦就在購(gòu)買(mǎi)的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁;

3、孫元珍并無(wú)證據(jù)證實(shí)自己不知情;

4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關(guān)系，雙方是一個(gè)利益的共同體，正如朱茂海所說(shuō)正是由于被告皮遠(yuǎn)桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關(guān)系不和，據(jù)此推論孫元珍也應(yīng)知道賣(mài)房的始終。

但善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn)，須登記過(guò)戶(hù)才產(chǎn)生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的標(biāo)的物并非國(guó)有土地而是農(nóng)村的宅基地，目前法律無(wú)農(nóng)村宅基地過(guò)戶(hù)登記的強(qiáng)制性的規(guī)定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣(mài)出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

【觀點(diǎn)分歧】

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

第一種意見(jiàn)：此類(lèi)合同無(wú)效。

--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------

農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)定無(wú)效，其理由有：首先，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買(mǎi)賣(mài)的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，也未到相關(guān)部門(mén)辦理土地變更登記等手續(xù)。

第二類(lèi)意見(jiàn)：此類(lèi)合同有效。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買(mǎi)房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買(mǎi)賣(mài)的行為。對(duì)于此點(diǎn)，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢(qián)就可蓋章并同意申報(bào)。對(duì)于此事我們咨詢(xún)了澧縣國(guó)土部門(mén)。他們對(duì)于此事的處理：

1、孫元珍買(mǎi)賣(mài)戴成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況，將對(duì)其處理是：責(zé)令停止違法行為、沒(méi)收違法所得、罰款以后再補(bǔ)辦--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------

手續(xù)，將其辦理為國(guó)有;

2、朱茂海將房屋賣(mài)給皮遠(yuǎn)桂不合法，他們買(mǎi)賣(mài)土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國(guó)土部門(mén)當(dāng)時(shí)查處應(yīng)當(dāng)沒(méi)收非法所得、責(zé)令停止違法行為，然后補(bǔ)辦成國(guó)有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國(guó)有手續(xù)。綜合國(guó)土部門(mén)及村里的咨詢(xún)意見(jiàn)來(lái)看，對(duì)其違反土地管理法的問(wèn)題均可以通過(guò)上述方式解決問(wèn)題。

【案件評(píng)析】

筆者同意第一種意見(jiàn)。

1、目前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保證，該合同因合同標(biāo)的不能而無(wú)效，所謂標(biāo)的的可能是指合同規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能，如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)則不發(fā)生法律上的效力，當(dāng)事人簽訂的宅基地上買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)款，出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門(mén)要么只辦理了城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，要么依據(jù)有關(guān)法律不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋及土地?zé)o法辦理過(guò)戶(hù)登記。

2、此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，因而不具有可交易性，應(yīng)該說(shuō)明的是本院在審理中查明，原告孫元珍是中武鄉(xiāng)關(guān)堰村村--------------------------精品

文檔-------

精品文檔就在這里

-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有------------------------------

民，非玉圃村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，于1994年購(gòu)買(mǎi)了玉圃村村民戴成然的房屋(本案爭(zhēng)議的房屋)，在征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)同意后，辦理了房屋所有權(quán)的變更登記，土地未過(guò)戶(hù)也沒(méi)有辦理集體土地使用權(quán)證，且一直在玉圃村居住至今，其實(shí)際屋主身份已得到當(dāng)?shù)卣J(rèn)可。其夫妻共同享有的位于關(guān)堰村的宅基地已轉(zhuǎn)讓給他人。本案中訴爭(zhēng)房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮遠(yuǎn)桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國(guó)有土地使用權(quán)證，其土地來(lái)源據(jù)玉圃村支部書(shū)記王軍林反映，今年上半年，皮遠(yuǎn)桂向玉圃村村民委員會(huì)提出宅基地申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)同意，該宗土地出讓后變更為國(guó)有土地，屬于租賃土地。

3、認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在現(xiàn)實(shí)中出賣(mài)人相對(duì)處于弱勢(shì)地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)涉到其生存權(quán)利，認(rèn)定此類(lèi)合同無(wú)效，從客觀上相對(duì)公平，有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

綜上，本案原、被告爭(zhēng)議的房屋未經(jīng)村委會(huì)書(shū)面同意，亦未辦理審批、過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告皮遠(yuǎn)桂已經(jīng)在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產(chǎn)，雖土地性質(zhì)為國(guó)有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據(jù)《合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。

來(lái)源： 中國(guó)法院網(wǎng)澧縣頻道

責(zé)任編輯： 邊江

--------------------------精品

文檔-------

第三篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

第一種意見(jiàn)：此類(lèi)合同無(wú)效。

農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)定無(wú)效，其理由有：首先，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài) 是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織 成員享有的權(quán)利與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分 了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠(yuǎn)桂房屋及土地買(mǎi)賣(mài)的行為未征得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，也未到相關(guān)部門(mén)辦理土地變更登記 等手續(xù)。

第二類(lèi)意見(jiàn)：此類(lèi)合同有效。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有 宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅 基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。本案被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買(mǎi)房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買(mǎi)賣(mài) 的行為。對(duì)于此點(diǎn)，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢(qián)就可蓋章并同意申報(bào)。對(duì)于此事我們咨詢(xún)了澧縣國(guó)土部門(mén)。他們對(duì)于此事的處理：

1、孫元珍買(mǎi)賣(mài)戴 成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)情況，將對(duì)其處理是：責(zé)令停止違法行為、沒(méi)收違法所得、罰款以后再補(bǔ)辦手續(xù)，將其辦理為國(guó)有;

2、朱茂海將房屋賣(mài) 給皮遠(yuǎn)桂不合法，他們買(mǎi)賣(mài)土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉(zhuǎn)、交易等。如果國(guó)土部門(mén)當(dāng)時(shí)查處應(yīng)當(dāng)沒(méi)收非法 所得、責(zé)令停止違法行為，然后補(bǔ)辦成國(guó)有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉(zhuǎn)或者國(guó)有手續(xù)。綜合國(guó)土部門(mén)及村里的咨詢(xún)意見(jiàn)來(lái)看，對(duì)其違反土地管理法的問(wèn) 題均可以通過(guò)上述方式解決問(wèn)題。

第四篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的幾個(gè)問(wèn)題

一、問(wèn)題 概說(shuō)

合同的效力，又稱(chēng)合同的 法律 效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律或者 社會(huì) 公共利益?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋出賣(mài)人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱(chēng)為房屋買(mǎi)受人。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說(shuō)明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件。

實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶(hù)的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)êI(mǎi)賣(mài)）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，司法實(shí)踐和法學(xué) 理論 上常見(jiàn)的典型爭(zhēng)議有：

1、買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的合同效力；

2、轉(zhuǎn)讓建筑在國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？

3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)登記，是否 影響 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民購(gòu)買(mǎi) 農(nóng)村 居民房屋的合同是否有效？

下面，筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問(wèn)題進(jìn)行 分析。

二、實(shí)例研析

據(jù)以 研究 的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

［基本案情］2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購(gòu)房定金5萬(wàn)元，10月28日，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購(gòu)得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計(jì)136萬(wàn)元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬(wàn)元，20日內(nèi)交至100萬(wàn)元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過(guò)戶(hù)一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書(shū)，內(nèi)容 與被告日廣公司的協(xié)議書(shū)一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬(wàn)元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書(shū)訂立后，被告沒(méi)有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購(gòu)房協(xié)議書(shū)項(xiàng)下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬(wàn)元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向r市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬(wàn)元并賠償原告 經(jīng)濟(jì) 損失8萬(wàn)元（其中包括定金損失6萬(wàn)元和預(yù)計(jì)二個(gè)月訴訟期間的租賃費(fèi)收入損失2萬(wàn)元）。

[裁判要旨]r市中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和《山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登記，但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無(wú)效，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬(wàn)元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購(gòu)房款120萬(wàn)元和定金5萬(wàn)元予以返還。被告作為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的 企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)桓鎸?duì)此負(fù)有過(guò)錯(cuò)，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。被告在返還原告125萬(wàn)元的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù) 中國(guó) 人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項(xiàng)的利息損失。原告因被告的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬(wàn)元被告應(yīng)予賠償。原告請(qǐng)求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬(wàn)元沒(méi)有依據(jù)，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款

（五）項(xiàng)、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款

（六）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效；

二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購(gòu)房款120萬(wàn)元和定金5萬(wàn)元；

三、按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬(wàn)元的利息損失（自2002年10月21日起 計(jì)算 至本判決執(zhí)行之日）；

四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬(wàn)元。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)略）

宣判后，原告李某某不服，上訴于s省高級(jí)人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。

［法律評(píng)析］本案系一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開(kāi)發(fā)或委托他人開(kāi)發(fā)，而系自他人處購(gòu)得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問(wèn)題較為典型，其中爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無(wú)效合同，因合同不具法律約束力而得不到實(shí)際履行；國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉撘?guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？下面筆者就此問(wèn)題略作評(píng)析。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)??（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的?！钡谌艞l第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！痹趯徟袑?shí)務(wù)中，買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買(mǎi)賣(mài)正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判定合同無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實(shí)生活中，a將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓給c，并交付給c.對(duì)上述交易活動(dòng)所涉a與b間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題多無(wú)歧義，但bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力則有分歧：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，b與a雖簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同且已實(shí)際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，故a仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，是無(wú)效的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買(mǎi)賣(mài)后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求。所以，是否辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響。當(dāng)然，c為了實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，但c不能通過(guò)與b簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。在實(shí)際操作中，a要通過(guò)與b簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋過(guò)戶(hù)給b，b再通過(guò)與c的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋過(guò)戶(hù)給c，通過(guò)該程序，也避免了國(guó)家稅收的流失。

筆者同意上述第二種觀點(diǎn)。另外，補(bǔ)充兩點(diǎn)理由：

一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 中存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不規(guī)范的問(wèn)題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免國(guó)家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第（6）項(xiàng)，是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說(shuō)明該房地產(chǎn)來(lái)源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場(chǎng)流通則違背了市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督?！彼?，從立法意圖上看，該項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過(guò)戶(hù)的結(jié)果，即只會(huì)損害房屋買(mǎi)受人的民事利益，并不直接損害國(guó)家利益。該項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴(lài)于當(dāng)事人意志，而必須無(wú)條件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部分，這就是說(shuō)，僅強(qiáng)行法中的效力性規(guī)范才對(duì)法律行為有控制意義。

二是該條第（6）項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號(hào)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)法釋[2003]7號(hào)）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同（法釋[2003]7號(hào)第一條），對(duì)于前引案例系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同，最多是類(lèi)推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個(gè)案時(shí)應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時(shí)俱進(jìn)，鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)交易安全，以彰顯司法的公平和正義。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問(wèn)題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國(guó)有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋?zhuān)粌H明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭(zhēng)議。即不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。買(mǎi)賣(mài)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的 方法，房屋登記與房屋買(mǎi)賣(mài)合同相結(jié)合才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買(mǎi)賣(mài)合同本身的效力。否則，合同將成為沒(méi)有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o(wú)以維護(hù)?！肮镜那啡辈荒芊瓷涞皆蛐袨橹隙箓鶛?quán)合同無(wú)效，因?yàn)楣静痪哂袑?duì)債的關(guān)系的形成力，這是各國(guó)物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強(qiáng)制之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。”此項(xiàng)原理被學(xué)者稱(chēng)為物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過(guò)戶(hù)登記。如出賣(mài)人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買(mǎi)受人有權(quán)基于買(mǎi)賣(mài)合同而要求出賣(mài)人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。

上述觀點(diǎn)也已為我國(guó)立法機(jī)關(guān)所采納，今年七月份公開(kāi)征求意見(jiàn)的《物權(quán)法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

（二）關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題

筆者認(rèn)為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無(wú)效，且事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋[2005]5號(hào)的這種規(guī)定無(wú)疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對(duì)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)時(shí)予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強(qiáng)制性規(guī)范過(guò)度對(duì)私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。

第五篇：農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)合同效力

農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)合同效力

[關(guān)鍵詞]：農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)房屋所有權(quán)合同效力地隨房走

一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，首先要分析目前我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國(guó)的土地所有權(quán)有二種所有制：國(guó)有和集體所有.所以任何單位和個(gè)人都無(wú)法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買(mǎi)賣(mài)的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事?tīng)I(yíng)業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用。現(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見(jiàn)，這是由于購(gòu)房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國(guó)目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國(guó)家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問(wèn)題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長(zhǎng)久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問(wèn)題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國(guó)所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)：

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說(shuō)，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶(hù)的名義申請(qǐng)宅基地。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地長(zhǎng)期享有占有、使用的權(quán)利。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無(wú)期限限制的權(quán)利。

3、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。因?yàn)橥恋刭Y源的有效性，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶(hù)申請(qǐng)到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請(qǐng)多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。

從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對(duì)于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對(duì)于房屋所有權(quán)的長(zhǎng)久性，而房屋只要沒(méi)有倒塌、滅失，即便申請(qǐng)人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。

二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)狀和法條分析

目前，對(duì)于城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對(duì)于城市來(lái)講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周?chē)霓r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛卻是時(shí)有耳聞，這就給法院的判決帶來(lái)了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)對(duì)于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無(wú)法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來(lái)看看下面兩個(gè)案例：

1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購(gòu)買(mǎi)了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某。這個(gè)民房買(mǎi)賣(mài)是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。20**年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同，要對(duì)方返還房屋。一審法院審理認(rèn)為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買(mǎi)賣(mài)是意思表示真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同有效，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。

2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會(huì)。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶(hù)口人員。２００１年*月，于某得知諸某欲購(gòu)房屋的信息后，請(qǐng)黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費(fèi)。同月*日，于某與諸某達(dá)成了購(gòu)房協(xié)議書(shū)一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣(mài)給被告，價(jià)款***萬(wàn)元；

房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書(shū)由原告負(fù)責(zé)辦理，被告預(yù)交房款***萬(wàn)元，余款８萬(wàn)元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)際給付了原告***萬(wàn)元，并住進(jìn)了該房屋。后因土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并責(zé)令各自返還財(cái)產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，同時(shí)判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項(xiàng)損失***元，原告返還被告房款***萬(wàn)元。

同樣是城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說(shuō)明法律在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。

目前，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)饕罁?jù)的法條是《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn)；

其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

從62條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房沒(méi)有禁止性規(guī)定，只是說(shuō)農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶(hù)只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣(mài)、出租的。但此處表述是一戶(hù)只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶(hù)擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的，如規(guī)定一戶(hù)只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時(shí)也對(duì)房屋很難拍賣(mài)，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣(mài)時(shí)只要求是本村村民即可，所以這個(gè)規(guī)定如嚴(yán)格執(zhí)行，可以說(shuō)農(nóng)村房屋是沒(méi)有人可買(mǎi)的，如不是自住其價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)的。

第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；

但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

第2條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)约w土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說(shuō)因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

1982年*月*日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租和違法轉(zhuǎn)讓?！?/p>

筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

在1999年*月*日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；

對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣(mài)房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒(méi)有禁止。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶(hù)口不能購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定相類(lèi)似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

20**年*月*日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)的，土地、建設(shè)等行政管理部門(mén)不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門(mén)按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！?/p>

《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買(mǎi)主，房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效?！?/p>

以上這些規(guī)定筆者認(rèn)為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶(hù)只能一次申請(qǐng)，也就是說(shuō)在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來(lái)，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)是對(duì)所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律和國(guó)務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效力。

當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說(shuō)明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個(gè)原則判令買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買(mǎi)賣(mài)雙方意思自治原則出發(fā)，判令買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定

還有筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩狗课莸霓D(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒(méi)有必要的，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定了一戶(hù)一次申請(qǐng)的原則，社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來(lái)，申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國(guó)有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)@會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原則。

三、目前在對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)采有條件有效原則

筆者曾經(jīng)碰到過(guò)這樣一個(gè)案子，一城市老婦購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是知道的，從沒(méi)有反對(duì)過(guò)，從集體組織方面考慮認(rèn)為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣(mài)房這是很正常的，但十幾年過(guò)去了，法院卻判令買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無(wú)家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會(huì)的穩(wěn)定，會(huì)帶來(lái)某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒(méi)有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對(duì)土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買(mǎi)方還是賣(mài)方都不利，而對(duì)集體土地的使用權(quán)也沒(méi)有實(shí)質(zhì)的影響

而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對(duì)物的直接支配；

它具有對(duì)抗第三人的效力。對(duì)房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對(duì)其房屋具有絕對(duì)的支配權(quán)。但是，從實(shí)踐上，村民對(duì)其房屋并沒(méi)有享有該種權(quán)利，這對(duì)村民是很不公平的。同時(shí)，按照意思自治原則，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題上，并沒(méi)有采意思自治原則。這些與法理上相悖。

在這里，土地和房屋是兩個(gè)物，只是因?yàn)橥恋睾头课葑匀簧系牟豢煞?，法律才?chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡(jiǎn)化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來(lái)的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨(dú)立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個(gè)原則。

宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國(guó)，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚀嗽谶@里只存在地隨房走的現(xiàn)象。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開(kāi)辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑹勾迕竦姆课莅l(fā)揮最大的效用。

據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)最新出臺(tái)的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報(bào)道說(shuō)，作為全國(guó)首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可通過(guò)住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，制訂這一政策的主要目的是推動(dòng)蘇州農(nóng)村的城市化進(jìn)程。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來(lái)者根本無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價(jià)格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、定居的速度。

因此，蘇州的作法是，對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購(gòu)儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)。

這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買(mǎi)房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。

因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見(jiàn)，認(rèn)為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買(mǎi)賣(mài)一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會(huì)上已有委員提出這個(gè)問(wèn)題，二是在目前沒(méi)有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：

1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買(mǎi)賣(mài)的辦法。對(duì)于一戶(hù)只能擁有一處宅基地修改為在沒(méi)有宅基地的情況下一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時(shí)重新申請(qǐng)批準(zhǔn)（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的），放寬農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。

2、參照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以，可以對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，交納土地出讓金，進(jìn)入市場(chǎng)交易。

3、目前在沒(méi)有法律和國(guó)務(wù)院法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性規(guī)定的情況下，法院不宜對(duì)已交房付款并訂有買(mǎi)賣(mài)契約的，應(yīng)認(rèn)定為合同有效為好，特別是對(duì)于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效，對(duì)于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對(duì)各類(lèi)用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉(zhuǎn)讓也應(yīng)參照從審批建房開(kāi)始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買(mǎi)方所享有的期限則為50年。同時(shí)對(duì)于原免費(fèi)的可考慮收取一定的使用費(fèi)。