第一篇：對拖欠物業(yè)費業(yè)主進行問題分類催繳物業(yè)費

對拖欠物業(yè)費業(yè)主進行問題分類催繳物業(yè)費

每年年末，催繳物業(yè)費的通知就會在小區(qū)里隨處可見，物業(yè)公司想盡各種辦法催繳，卻很難收齊物業(yè)費。多個社區(qū)小區(qū)物業(yè)費收繳狀況不一，有的小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費達80%，而有的僅有40%的業(yè)主正常繳納物業(yè)費，其中，業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由也各種各樣。很多人都想知道房屋未入住能否不交物業(yè)費?本文介紹一下對拖欠物業(yè)費業(yè)主進行問題分類催繳物業(yè)費。

1、對繳費通知無異議

A、清晰告知其欠費繳金額、欠費周期，以便其做好繳費準備；（如該戶可能對收費起始日期有異議，最好不要提及。）B、告知其繳費截止日期，必要的時候，可告知滯納金事宜。C、確定繳費時間。最好不要詢問您什么時候有空過來？（該問題大多無效），應主動給業(yè)主提出選擇題讓業(yè)主做答。如：王大哥，您看您是這個周周六還是周日過來呀？確定日期，緊接著確定具體時間點。您是周六早上還是下午過來啊？因為周末工作比較多、前來繳費業(yè)主較多（暗示業(yè)主交物管費的很多），到時候我好協(xié)調好工作帶您繳費。如業(yè)主周六真來，到時帶其繳費有何不可。D、注意事項:主動引導業(yè)主在我們的思路框架內回答問題、確定時間。不要給其過多的思考和疑問時間，快速結束通話。

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2、對繳費通知有異議

A、對物管費起始日期不認可耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議的同時，解釋物管費收取期限的標準。（業(yè)主已簽按合同交樓期開始收取，且物業(yè)前期已開始服務；工程遺留問題屬正常問題，可在收樓后維修完成。）

B、無工程遺留問題或業(yè)主因無時間未收樓這是業(yè)主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費。

C、未入住能不能少交物管費。要點：未入住物業(yè)服務照常進行，物業(yè)服務不只是針對個體住戶，而是屬于全體業(yè)主；未入住的很多照常交費；空置房的物管費國家法律規(guī)定，全額收取。（必要的時候可說出國家關于空置房物管費收取標準的法律條文）

D、工程遺留問題未得到徹底處理該問題屬于較難說服的問題，但仍需解釋。工程遺留問題（小問題）屬正常問題，在收樓后業(yè)主通過驗房保修的形式，物業(yè)會敦促地產公司進行整改，且在維修期內，業(yè)主所提問題，地產公司都會負責安排維修。對于那些切實可以維修的小問題，可對業(yè)主做出維修完成期限承諾，讓業(yè)主先行安心繳費。此類業(yè)主常把工程問題與物管費相混淆，甚至拿物管費作為拒交或拖延的擋箭牌，一部分業(yè)主通過解釋可以做通工作，另一部業(yè)主則堅持要處理完工程遺留問題才繳費，針對此類業(yè)主。催繳004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

后，應馬上跟進該戶問題的處理，越快越好，處理好了問題，業(yè)主答應過繳費的自然很少反悔。

在與業(yè)主溝通的過程中，應該反復解釋我們的工作流程，特別是從業(yè)主報修問題到維修完成期間我們的工作流程。目的在于，向業(yè)主表明我們的工作的規(guī)范和嚴格，以及業(yè)主所認為的小問題的處理流程和時限，爭取讓業(yè)主理解和支持我們的工作。同時，話題轉到他今天電話里所提出的問題，作為公司代表，一定會如實向上反映，向業(yè)主表明他的問題會被得到重視、會有人負責到底的態(tài)度和決心。緊接著，確定繳費時間。無論業(yè)主說什么時間，盡量讓其確定一個較具體時間，這樣業(yè)主來的可能性較大。即使不來，也利于我們下次電話催費的切入。業(yè)主答應了沒來，下次打電話問他，他便不再好意思一再推脫。

E、對物業(yè)服務有意見

對某個員工服務有意見表達歉意，做出改善的態(tài)度。對某項服務的不滿意如電梯前室、樓道衛(wèi)生不滿意。告知業(yè)主馬上做出整改，同時接著可以詢問業(yè)主：您對我們的服務還有沒有其他意見或建議？（讓業(yè)主感受到我們的誠懇和對工作的負責態(tài)度，緩和其內心的抱怨或不滿情緒）

抱怨配套設施不完善站在業(yè)主的角度，表達對業(yè)主心聲的理解。004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

同時耐心像業(yè)主承諾物業(yè) 服務與配套設施的關系和區(qū)別。（配套設施屬開發(fā)商的問題，開發(fā)商的任何承諾與物業(yè)服務是有區(qū)別的，必要的時候可向業(yè)主解釋雖然地產和 物業(yè)同屬恒大地產，但是各自獨立運營的兩個子公司）。針對業(yè)主的抱怨，同時還應向業(yè)主表明，將把業(yè)主的心聲（配套設施不完善，業(yè)主生活不便）反映給公司領導，領導會與地產公司進行溝通，維護業(yè)主的權益。

以上就是對拖欠物業(yè)費業(yè)主進行問題分類催繳物業(yè)費的介紹，催天下合和社區(qū)計劃應用智能化大數據，通過系統(tǒng)平臺的催繳物業(yè)費服務三部曲（主動繳費、自助催繳、委托催繳），有效提升物業(yè)管理費的繳費率。催天下與物業(yè)管理機構合作，通過大數據分析，為物業(yè)管理機構進行滿意度調查分析、提出改善物業(yè)服務建議等，為物業(yè)企業(yè)提升管理能力，為業(yè)主提供更親民、接地氣的服務，提升業(yè)主滿意度。歡迎合作洽談！

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第二篇：業(yè)主拖欠物業(yè)費問題研究

業(yè)主拖欠業(yè)務服務費問題研究

摘要：

在物業(yè)管理服務行業(yè)快速發(fā)展的同時，伴隨的卻是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛。比較典型的是業(yè)主由于各種理由拖欠物業(yè)服務費而引發(fā)的與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。本文以業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)最激化的矛盾為主軸，立足于理論層面，就物業(yè)服務合同中最突出的物業(yè)服務費糾紛進行論述，并提出相應的對策和建議，從完善法律、規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)、制定拖欠物業(yè)服務費解決機制等方面結合我國當前物業(yè)管理服務的具體情形，研究解決拖欠物業(yè)服務費糾紛的對策，為我國物業(yè)管理服務法律問題的完善提供一些思路，真正做到既能保護業(yè)主的合法權益，又能促進物業(yè)管理服務業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)居民生活的“長治久安”。關鍵詞：物業(yè)管理費；現(xiàn)狀；原因；建議

第一節(jié)我國拖欠物業(yè)服務費的現(xiàn)狀

一、我國目前拖欠物業(yè)服務費的基本情況

我國的物業(yè)管理起步很晚，直到20世紀80年代初期才由香港引入。如今，物業(yè)管理隨著房地產開發(fā)市場的發(fā)展由初級階段進入快速成長階段，已經成為房地產業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時也成為與群眾生活水平密切相關的新型服務業(yè)。然而由于物業(yè)管理行業(yè)的不成熟、不規(guī)范，以及法律法規(guī)的不完善等多種因素，物業(yè)服務糾紛激增，這其中因物業(yè)服務收費引發(fā)的糾紛則占據主要地位。

在我國，由于物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾已經成為社會關注的熱點，成為媒體曝光的聚焦點。在實踐審判中，由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用引發(fā)的矛盾沖突是目前物業(yè)管理服務行業(yè)最主要的問題。例如上海市靜安區(qū)人民法院2008年受理的153件物業(yè)服務糾紛案件中，就有142件是物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主拖欠物業(yè)服務費，占受理案件的92.81%，因業(yè)主不滿物業(yè)服務企業(yè)的管理服務拖欠物業(yè)服務費引發(fā)的糾紛占受理案件總數的近60%。

據國內某知名網站在線調查，當被問到“如果對小區(qū)物業(yè)的服務感到不滿，你會采取什么方式解決”時，在6251名被調查者中有56.8%的人選擇會采取“拒交物業(yè)服務費”的方式，選擇“更換物業(yè)公司”和“集體抗議”的也分別占26%和14%，而選擇“協(xié)商解決”的僅有不到4%。

由上訴調查可知，目前我國小區(qū)業(yè)主在對物業(yè)服務企業(yè)存在不滿時，所采取的最主要的解決方式就是拖欠物業(yè)服務費用，因為與采取訴訟或者通過協(xié)調機制解決問題相比起來，這是最直接最方便的辦法，但事實上卻無法真正有效地解決業(yè)主所面臨的問題，只會使矛盾逐漸升級。

二、我國拖欠物業(yè)服務費問題的原因分析 1.物業(yè)服務費定價缺少業(yè)主參與

當前居民普通住宅物業(yè)服務主要實行政府指導價的定價方式?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第六條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。在各地方按照這個《辦法》制定的地方性行政規(guī)章中，許多都對普通住宅物業(yè)規(guī)定了實行政府指導價的定價方式。市場調節(jié)價一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業(yè)及特約服務收費。特約服務費是指物業(yè)管理企業(yè)接受個別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)服務合同以外的服務所收取的費用。

在實行政府指導價的物業(yè)服務項目上，物業(yè)服務價格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商的意志，卻唯獨缺少物業(yè)服務費的實際繳納人業(yè)主的意志，因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務價格?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第七條規(guī)定，物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。按照此規(guī)定，政府、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)都應參與物業(yè)服務定價，業(yè)主至少可以參與基準價基礎上浮動幅度范圍內的物業(yè)服務費定價。但實際上，業(yè)主幾乎很少參與服務費定價。首先，在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主不能參與定價。由于在前期物業(yè)服務合同的締約過程中業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主委員會尚未成立，根據《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定，前期物業(yè)服務合同一般是物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商即建設單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價，沒有機會表達自己的意志，更不能討價還價。其次，由于一系列復雜的原因，很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重，業(yè)主也很難通過由業(yè)主自治機構與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)服務費定價。

2.物業(yè)管理服務相關法律法規(guī)不健全

物業(yè)管理這一概念是在20世紀90年代中期才引入我國的新興事物，所以在物業(yè)工作的開展中存在大量的問題，容易引發(fā)矛盾沖突，造成物業(yè)各方的極大困擾。我國現(xiàn)行法律法規(guī)不完善，缺乏系統(tǒng)的體系，加之物業(yè)管理服務工作中所存在缺陷和漏洞，為物業(yè)糾紛的產生提供了人為的環(huán)境條件。

我國關于物業(yè)管理服務的法律法規(guī)不健全，所以在物業(yè)管理服務的實踐操作中就缺乏系統(tǒng)規(guī)范的理論體系的支撐。其次，我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章籠統(tǒng)且過于原則化，部分規(guī)定含糊不清，沒有很好的與物業(yè)管理服務的實踐相結合，沒有形成系統(tǒng)的、成熟的物業(yè)管理服務體系。雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施多年，但許多地區(qū)制定的的物業(yè)管理條例實施細則仍然照抄《物業(yè)管理條例》的條文，缺乏細致的規(guī)定標準，使得物業(yè)實踐中出現(xiàn)的各種復雜問題無章可循。在實踐審判中，通常將《民法通則》、《合同法》的相關規(guī)定做為處理物業(yè)服務費糾紛的法律依據，但由于這些法律只是民事法律基礎性的規(guī)定，實際操作中難以把握對具體問題標準化的處理?！段餀喾ā返某雠_減少了物業(yè)管理服務領域對有些問題的爭議，在一定程度上促進了物業(yè)管理服務行業(yè)的健康發(fā)展，但《物權法》中對于物業(yè)管理服務的具體規(guī)定并無太多涉及，或者對問題的處理存在與其他法律之間的沖突。所以，目前我國物業(yè)服務糾紛缺乏解決的依據，增加了各方在處理此類案件時的困難，使得物業(yè)管理服務中產生的大量物業(yè)糾紛無法得到真正有效地解決，阻礙了物業(yè)管理服務的規(guī)范化發(fā)展進程。3.拖欠物業(yè)服務費行為得不到有力制裁

通常在住宅小區(qū)剛入住時拖欠物業(yè)服務費的只有極少數業(yè)主，一旦其行為得不到及時制裁，不交費業(yè)主數量將迅速增長，這是因為不交物業(yè)服務費也可以享受物業(yè)服務的“搭便車”心理和行為會在業(yè)主間蔓延，造成欠費風氣盛行。目前，物業(yè)服務企業(yè)對拖欠物業(yè)服務費行為除了請求業(yè)主委員會督促外，唯一合法的手段就是訴諸法院，通過訴訟的途徑追究業(yè)主違約責任。在實際生活中，因為這種方式費時費力，所以物業(yè)服務企業(yè)通過訴訟的方式追繳物業(yè)服務費的案例比例不高。從我國目前的立法規(guī)定看，對業(yè)主無合法理由欠費的行為尚無有效制裁措施。

4.我國物業(yè)服務收費體制不完善

首先，目前我國物業(yè)服務收費項目混亂，性質難以界定。在實踐中，物業(yè)收費項目的歸納類型不明確，性質不清晰，而且部分物業(yè)服務企業(yè)并沒有按照法律規(guī)定或者合同的約定對物業(yè)服務費進行科學地計算，也沒有透明地進行物業(yè)收費工作，各種出現(xiàn)在業(yè)主賬單上的收費項目來源不清、性質不明，有的甚至缺乏收費的根據。而且，在現(xiàn)代物業(yè)中，物業(yè)服務企業(yè)不斷推出新的物業(yè)種類，但這些新生物業(yè)服務項目并沒有法律的明確規(guī)定，在業(yè)主對這些新生物業(yè)服務項目性質和應用的認識非常有限的情況下，極易認為這是物業(yè)服務企業(yè)亂收費的一種表現(xiàn)，在實踐中引發(fā)矛盾。另外，物業(yè)服務企業(yè)代替社會公用部門，直接向業(yè)主收繳本不屬于其收繳范圍的水電費、暖氣費等行為，使得物業(yè)服務企業(yè)成為各項費用的第一催款人，無形中增加了物業(yè)服務企業(yè)自身的經營風險。其次，目前我國物業(yè)服務收費的標準不明確、不統(tǒng)一。物業(yè)管理服務行業(yè)是我國新興的行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)作為新興行業(yè)的管理服務主體在物業(yè)服務水平方面對物業(yè)性質的正確判斷失誤，缺乏統(tǒng)一的管理服務經驗，并且在物業(yè)收費方面缺乏統(tǒng)一的收費標準。各地區(qū)的經濟發(fā)展水平不一致，對收費標準的認定也不一致，各地政府對收費標準的規(guī)定也就不相統(tǒng)一。各地區(qū)對于物業(yè)服務收費的制定標準不同，并沒有在實際操作中形成統(tǒng)一的收費價格標準，加之物業(yè)管理部門信息的不公開，因此，業(yè)主很難全面了解收費標準制定的過程與依據。第三，每個業(yè)主對物業(yè)服務質量的需求不同，對物業(yè)收費標準的認知不同、評判標準也不同，所謂眾口難調，物業(yè)服務企業(yè)很難取悅全部的業(yè)主，即使物業(yè)服務企業(yè)提供的服務滿足了99%的業(yè)主，但仍有可能有1%的業(yè)主對此不滿意，拖欠物業(yè)服務費的現(xiàn)象也仍可能繼續(xù)發(fā)生。

第四，目前我國的物業(yè)服務收費監(jiān)督機制不完善。我國《物業(yè)服務收費管理辦法》第十二條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。”雖然法律進行了明確的規(guī)定，但我國實踐中物業(yè)服務收費監(jiān)督機制并不到位，物業(yè)服務水平標準與收費標準的制定不公開，運作過程不透明，對物業(yè)服務企業(yè)只作形式上的監(jiān)督，致使物業(yè)服務企業(yè)的工作得不到有效地監(jiān)督，法律規(guī)定成為虛設之物，進一步加劇了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

5.開發(fā)商遺留問題 現(xiàn)實中，由于開發(fā)商遺留問題所引發(fā)的糾紛占物業(yè)服務糾紛的7成左右。許多住宅小區(qū)的開發(fā)商不講信用，在售房前期對房屋購買者進行虛假承諾，并且沒有對房屋的監(jiān)管環(huán)節(jié)落實到位，直到業(yè)主購買房屋并拿到鑰匙入住后才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商并沒有兌現(xiàn)先前的承諾，房屋的質量存在問題或者房屋的配套設施不完善。大多業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商都屬于房屋買賣中的盈利者，是導致業(yè)主受損的直接侵害者。物業(yè)服務企業(yè)是開發(fā)商后續(xù)工作的繼承者，是開發(fā)商權益的代言人，自然也就是開發(fā)商責任的承擔者。因此，業(yè)主就會要求物業(yè)服務企業(yè)承擔本應由開發(fā)商承擔的責任，并以拖欠物業(yè)服務費這種看似最有效的方式表示抗議。但物業(yè)服務企業(yè)并不想成為開發(fā)商的“替罪羊”，便與業(yè)主展開了物業(yè)服務費的戰(zhàn)爭，對業(yè)主的拖欠行為無計可施的情況下便訴諸于法律，而法院通常判決業(yè)主敗訴，這為物業(yè)服務企業(yè)今后的工作帶來了極大的困難，也不利于物業(yè)管理服務行業(yè)的發(fā)展。6.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的觀念錯誤

業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當是主人和管家之間的關系：“家(房產)”歸主人所有，管家是受雇為主人服務的。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)是通過市場機制進行雙向選擇，在雙方地位完全平等的前提下建立的民事合同關系，屬于民法中的概念。但現(xiàn)實中，物業(yè)服務企業(yè)并沒有理解“管理”與“服務”的概念，錯誤地將自己擺在小區(qū)管理者的地位，認為小區(qū)的業(yè)主都應服從其管理與指揮，例如以斷水斷電、罰款等強制手段迫使業(yè)主服從其管理，將權利視為權力，將方式視為手段。另一方面，小區(qū)業(yè)主錯誤地認為物業(yè)服務費僅僅是物業(yè)服務企業(yè)的盈利收入，而沒有清楚地認識到物業(yè)服務費的大部分都用在了小區(qū)設施的養(yǎng)護與維修上，物業(yè)服務費在使用上實質上是維護全體業(yè)主的權益。許多業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)的管理服務工作簡單不復雜，比如保潔、保安等工作不必要由專人進行，對物業(yè)管理服務的必要性產生懷疑，認為物業(yè)管理服務只是物業(yè)服務企業(yè)借以進行的營利活動的借口。所以業(yè)主通常以挑剔的眼光看待物業(yè)服務企業(yè)的工作，一旦物業(yè)服務企業(yè)提供的服務稍有瑕疵，業(yè)主就會為自己支付的物業(yè)服務費用所不值，與物業(yè)服務企業(yè)展開拖欠物業(yè)服務費之戰(zhàn)。而且，欠費業(yè)主常常借助已繳費業(yè)主這面大旗將自己藏匿于其身后，在享受物業(yè)服務時將自己與交費業(yè)主緊緊捆綁在一起，而在繳費時卻是盡可能的分開計算，這種免費搭車的現(xiàn)象，反映了業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念的欠缺。第二節(jié)完善物業(yè)服務費制度的建議 1.物業(yè)服務費的標準化

解決物業(yè)服務費用糾紛的根本途徑是要構建物業(yè)服務收費的法律關系，建立完善的物業(yè)服務收費制度，并逐步建立科學的物業(yè)服務收費定價機制、收費項目分類制度、收費標準等級制度，特別是要制定物業(yè)服務收費的實施細則，減少物業(yè)服務收費爭議。由于小區(qū)物業(yè)的需求、期望和滿意度都有所不同，物業(yè)服務企業(yè)要避免單一按照業(yè)主所擁有的物業(yè)面積來劃分物業(yè)服務等級。業(yè)主擁有的住房面積不應成為物業(yè)服務企業(yè)提供服務質量的一個參照標準。無論業(yè)主擁有住房的面積大小，物業(yè)服務企業(yè)所提供的管理服務質量都應當是一致的，不應當對業(yè)主進行區(qū)別對待。

物業(yè)服務企業(yè)應當遵守物業(yè)服務收費的定價原則，在國家制定的基準價的基礎上，在浮動幅度的范圍內，遵循市場價值規(guī)律，以滿足業(yè)主的不同服務需求為目標，提供不同等級的服務方式，并采用不同的收費價格標準。收費標準要以物業(yè)管理服務的成本為基礎，結合所提供服務的質量進行細致地分類，提供的實際服務質量與業(yè)主的承受能力相結合。建立收費標準等級制度可以借鑒現(xiàn)行飯店行業(yè)的等級分類標準，以滿足不同業(yè)主的消費層次需要為目標，根據不同等級、不同類形的物業(yè)，構建多層次的物業(yè)管理服務和收費標準體系，哪一級的服務質量就對應哪一級的收費標準。比如，北京市根據小區(qū)物業(yè)的管理服務水平，制訂了五種級別的收費標準，南京市物業(yè)服務企業(yè)實行考評定級，按級收費的評價體制，將物業(yè)服務企業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、安全護衛(wèi)等六項作為評價的指標，在評定后，由物價部門頒發(fā)《物業(yè)管理收費等級標準證書》。這種劃分物業(yè)服務等級的方法在許多地區(qū)逐漸實行，但是要注意等級制定的標準需要有關部門作出嚴格的規(guī)定與區(qū)分。

規(guī)范物業(yè)服務項目的分類標準促進物業(yè)服務收費制度的建立與完善，方便物業(yè)服務企業(yè)確定物業(yè)服務費的計算與收取，為物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主解決糾紛提供了依據。規(guī)范的分類體系使得收費與繳費的標準一目了然，降低了發(fā)生因收費標準模糊而發(fā)生糾紛的可能性。通過建立完善的物業(yè)服務收費制度，促進物業(yè)服務標準日趨完善，促使物業(yè)服務企業(yè)提高自己的物業(yè)管理服務水平。

2.提高業(yè)主參與協(xié)商物業(yè)服務費定價的程度。首先，從長遠來看，物業(yè)服務費應該朝協(xié)商定價的方向發(fā)展，縮小適用政府指導價，拓寬市場調節(jié)價的適用范圍。政府指導價物業(yè)服務收費機制有待改善,尤其在社會主義市場經濟條件下的今天,應放寬并改善這種物業(yè)服務收費機制,在國家價格宏觀調控下,通過市場競爭機制進行服務價格的調節(jié)。政府可以定期向社會如實公布物業(yè)服務費的市場平均價格以及各項服務收費的明細情況，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主參照市場的均價自由確定收費的標準。以北京為例，僅經濟適用住房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，實行政府指導價。北京市的這種規(guī)定市場化程度比較高，更能尊重業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在定價問題上的合意，符合民事活動平等、自愿的原則。其次，就目前而言，在部分有必要實行政府指導價的物業(yè)項目上要保證業(yè)主在基準價基礎上浮動幅度范圍內參與協(xié)商定價。為此，還必須完善業(yè)主自治和前期物業(yè)服務等一系列配套制度。目前各地業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的成立比率普遍不高。沒有業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主就沒有參與協(xié)商物業(yè)費定價的法定機構及合理的程序。業(yè)主自治制度的推行任重而道遠。前期物業(yè)管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進。3.構建物業(yè)收費監(jiān)督制度

《價格法》規(guī)定：“國家支持和促進公平、公開、合法的市場競爭，維護正常的價格秩序，對價格活動實行管理、監(jiān)督和必要的調控?！睒嫿ㄎ飿I(yè)服務收費制度的前提保障就是要完善物業(yè)服務收費的監(jiān)督制度。要想完善物業(yè)收費監(jiān)督制度，建立物業(yè)服務企業(yè)自律的良好機制，就要建立物業(yè)服務收費的公示制度，就要建立符合我國國情的價格主管部門監(jiān)督、物業(yè)服務企業(yè)自我監(jiān)督、小區(qū)業(yè)主監(jiān)督“三位一體”的物業(yè)收費監(jiān)督體系。加強物業(yè)服務企業(yè)自我監(jiān)督的水平，增強政府部門對工作監(jiān)督的力度，調動小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)服務收費監(jiān)督工作的積極性，有助于物業(yè)服務收費制度的完善，有助于物業(yè)管理服務行業(yè)的發(fā)展。

4.建立物業(yè)服務費追繳制度 建立以物業(yè)服務企業(yè)為主、業(yè)主委員會為輔的物業(yè)服務費追繳機制。物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)收費的第一主體，理應將其列為追繳物業(yè)服務費的第一主體。即如果業(yè)主拖欠了物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)應當作為自己權利的維護者享有第一催繳權，業(yè)主委員會的催繳工作只是作為協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)追繳的輔助工作，對業(yè)主進行溝通與勸導，并不作為物業(yè)服務企業(yè)對欠費業(yè)主提出訴訟的前置程序。這樣就保障了物業(yè)服務企業(yè)單獨對業(yè)主進行追繳和提起訴訟的權利，由業(yè)主直接向物業(yè)服務企業(yè)承擔拖欠物業(yè)服務費的責任。

從立法和實踐來看，對于業(yè)主拖欠物業(yè)服務費問題的處理除了《物業(yè)管理條例》第六十七條的規(guī)定，我國目前還欠缺有效的解決措施。如前所述，我國法律沒有規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主進行處罰的權力。筆者認為，由于物業(yè)服務企業(yè)沒有權力對業(yè)主進行處罰，所以借鑒發(fā)達國家與我國港臺地區(qū)的做法，由行政部門負責對業(yè)主的欠費行為采取相應的制裁與處罰措施，建立科學有效的物業(yè)服務費追繳制度可以有效地制止業(yè)主隨意拖欠物業(yè)服務費的行為，促使業(yè)主按時履行支付物業(yè)服務費的義務。

1.將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費記入房地產管理部門的產權檔案中，當業(yè)主進行房屋轉讓時，由房地產交易機構將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費從房屋轉讓的轉讓金中扣除，這是借鑒了日本的做法。我國已有地區(qū)開始實行這一做法，比如1998年《廣東省物業(yè)管理條例》第四十條對業(yè)主的欠費明確規(guī)定：“經催收仍不支付的，累計記賬次存入該物業(yè)在房地產管理部門的產權檔案中，物業(yè)轉讓時有房地產交易機構代為扣除?！钡菍嵺`中，這種方法的應用還未普及，筆者認為這種方式避免了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的直接沖突，有效保障了物業(yè)服務企業(yè)的收費工作。應該將這一追繳方法進行細致地分析、系統(tǒng)地規(guī)定并廣泛應用于物業(yè)服務費的追繳中。

2.比照《民事訴訟中法》中簡易程序的有關規(guī)定完善小額訴訟程序。實踐中，小額訴訟程序的引進能夠簡化訴訟程序，給拖欠物業(yè)服務費問題設置了快速解決的通道能夠更有效地解決物業(yè)糾紛。因此，將小額訴訟程序作為一種即物業(yè)服務費糾紛的解決機制，對其進行修改與完善，并在法律中明文規(guī)定，在法律上制定統(tǒng)一的操作標準，使其符合我國物業(yè)管理服務業(yè)的發(fā)展需求。

參考文獻： 1.夏善勝：《物業(yè)管理法》，北京：法律出版社，2003年版。2.梅新和、尹卓：《物業(yè)管理案例精點》，北京：法律出版社，2006年。3.趙丹凌：《我國居住物業(yè)服務收費制度研究》，碩士學位論文，四川大學法學系，2006年。4.張虹：《居住性物業(yè)管理費拖欠間題透析及應對》，《武漢職業(yè)技術學院學報》第5卷第3期，2006年 5.饒杰：《物業(yè)管理收費理論問題研究》，碩士學位論文，華中師范大學法學系，2006年。6.馬克力，王磊，羅海燕：《物業(yè)管理糾紛》,北京：法律出版社，2007年，第139，136,145頁。電子文獻類 1.莫文：《關于建立物業(yè)服務收費新機制的思考》，2007年9月15日，http://004km.cn/article/default.asp?id=46480，2009年12月4日。

第三篇：物業(yè)費催繳律師函

律 師 函

*****：

**律師事務所（以下簡稱本所）受**物業(yè)管理有限公司的委托，就你拖欠物管費、生活垃圾清運費等各項費用，嚴重違約一事，出具本律師函。

一、違約及侵權事實

根據你所居住小區(qū)業(yè)委會與**物業(yè)管理有限公司達成的物業(yè)服務合同之規(guī)定，**物業(yè)公司一直積極履行相關權利義務,依法依約對你居住的小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理。

你卻一直拖欠物業(yè)管理費、生活垃圾清運費等各項費用，自****年*月*日起至****年**月**日止共計人民幣***元。**物業(yè)公司曾多次以各種形式向你催交物業(yè)管理費,但你一直未予理睬，一直為支付以上費用。

二、違約責任

根據以上事實，你拖欠物管等相關費用的行為已嚴重違反《物業(yè)服務合同》的約定，嚴重侵犯**物業(yè)公司權益，已構成違約，根據我國相關法律法規(guī)的規(guī)定應承擔違約責任。

三、處理措施

基于以上事實及你應承擔的責任，請你在接到本律師函五日內，向**物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理等各項費用。

若你不在本律師函通知的時間內支付完畢有關費用，**物業(yè)公司將保留采取進一步法律行動的權利。

此致

**律師事務所聯(lián)系人：趙電話：123456789 **物業(yè)公司聯(lián)系人：

電話：1234566

簽收人： 簽收日期：

**律師事務所

二〇一〇年

***（律師）傳真： 123546 傳真：123456 2

日 月

第四篇：年終物業(yè)費催繳通知

通知

致XX小區(qū)業(yè)主：

尊敬的XX小區(qū)各位業(yè)主您好！在廣大業(yè)主的大力支持與配合下，2013物業(yè)管理費收繳工作已接近尾聲，但至今仍有少數業(yè)主由于某種原因未能按時交費。

物業(yè)費是小區(qū)治安秩序、環(huán)境綠化及衛(wèi)生、房屋公共設施配套管理的根本保證，如果各位業(yè)主物業(yè)費不能按時繳納，將會對物業(yè)管理和服務造成致命的影響。同時，嚴重侵犯了已交費業(yè)主的切身利益，為此我們再一次鄭重提示，請您在即日起至2013年12月31日之前繳納拖欠的物業(yè)服務費用，逾期未交費的業(yè)主，我司將按有關法律規(guī)定按日收取3‰滯納金，并將按照《物業(yè)管理條例》第六章第六十七條規(guī)定依法進行追繳，請未交費業(yè)主盡快抽時間到物業(yè)公司交費，物業(yè)公司也會適當的給予一定的優(yōu)惠。

XX小區(qū)物業(yè)

2013年10月17日

電話：XXXX

第五篇：催繳物業(yè)費通知 文檔

催繳物業(yè)費的通知

尚未交費的業(yè)主：

您好!在廣大業(yè)主的大力支持與配合下，2008費收繳工作已接近尾聲，但至今仍有少數業(yè)主由于某種原因未能按時交費。

物業(yè)費是小區(qū)治安秩序環(huán)境綠化及衛(wèi)生，房屋公共設施配套管理的根本保證，如果物業(yè)費不能按時繳納，將會對物業(yè)管理和服務造成致命的影響。同時，嚴重侵犯了已交費業(yè)主的切身利益，為此我們再一次鄭重提示，從12月31日起我們將按有關規(guī)定按日3‰收取滯納金逾期未交費的業(yè)主，將按照《》第六章第六十七條規(guī)定依法進行追繳，請未交費業(yè)主盡快抽時間到物業(yè)公司交費。

凡屬在質保期內的問題，我們將繼續(xù)與開發(fā)及施工單位溝通聯(lián)系，盡快給予解決。請不要將施工單位應承擔的質量責任與物業(yè)管理工作混淆，更不可以施工質量等問題為借口拒交物業(yè)費。

物業(yè)公司隨時接受業(yè)主的監(jiān)督，持續(xù)改進，竭誠為業(yè)主服務，謝謝您的理解與支持!

恒泰七彩陽光物業(yè)服務中心

2008年12月2日

尊敬的業(yè)主:

您好!

上海綠城一期、二期分別于2004年10月、2005年11月交付使用。截止2006年底，小區(qū)仍有150余戶業(yè)主尚未交納2006年底之前的物業(yè)管理服務費，為了保證小區(qū)物業(yè)管理服務工作正常有序運行，請以上業(yè)主盡快安排時間于6月30日前至物管中心交納，或通過電匯方式匯款。逾期仍未交納的，物管中心將于7月1日對欠費業(yè)主的房號和姓名在小區(qū)各單元信息欄及小區(qū)業(yè)主論壇公布，以便業(yè)主共同監(jiān)督。

上海綠城物管中心感謝您的大力支持!

上海綠城物管中心

2007月6月6日

物業(yè)催繳物業(yè)費通知

為規(guī)范本物業(yè)的管理程序，提高物業(yè)服務水平，同時在享受質、價合理的物業(yè)服務情況下，根據“人人平等”的原則，請拖欠多年物業(yè)費的業(yè)主在2007年10月30日前將拖欠多年的物業(yè)費一并交齊，使物業(yè)中心能夠更好的做到改善業(yè)

主的生活質量和居住環(huán)境，建設和諧小區(qū)的目的。對逾期不交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)中心將秉公辦事，按照《物業(yè)管理條例》及《物權法》的相關規(guī)定，訴諸法律程序解決，追繳拖欠的全額物業(yè)費，并從逾期之日起按每天千分之三交納滯納金。望廣大業(yè)主周知。

繳費地點：沁馨花園物業(yè)辦公樓二樓業(yè)主接待中心