第一篇：房屋租賃合同案代理詞

代理詞

尊敬的仲裁員：

四川原則律師事務所律師接受本案申請人曾X的委托,并指派汪良軍律師參加本案庭審，經(jīng)庭審、舉證、質(zhì)證，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見：

一、申請人與被申請人簽訂的《房屋租賃合同》真實有效。2004年1月5日，申請人曾X與被申請人徐X簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定將建設(shè)路建設(shè)路20號第五大道B鋪面出租給曾X經(jīng)營德克士快餐。其中合同：第三條對租用期限約定：租用期限七年，自2004年2月28日至2011年2月28日；第六條對租金繳納方式約定：按季度繳納，共計人民幣111000元；第七條對保證金繳納方式約定：乙方在合同簽訂生效后，應一次性向甲方按3個月房租金額繳納保證金共計：人民幣111000元，待租期結(jié)束后退還。該《房屋租賃合同》于2005年10月17日在成都市仲裁委員會庭審中已經(jīng)雙方質(zhì)證確認，（2005）成仲案字第36XX號裁決書已確認此合同真實有效。（見證據(jù)15、16）

二、申請人曾X所租賃房屋系被申請人徐X與徐XX共有，徐XX委托被申請人徐X與申請人簽訂租賃合同，并對簽訂的租賃合同無異議。徐X與徐XX都是該出租房屋的所有權(quán)人,也是該出租房屋的權(quán)利人和義務人。（見證據(jù)9、10、11、12、16）

三、申請人已按約履行了合同義務，并交納了保證金（押金）111000元，被申請人的委托授權(quán)人即房屋的共有人徐X也對交納租房保證金（押金）事實予以認可，并承諾于2011年2月28日歸還。

1、申請人曾X的申請出庭的證人何XX自簽訂合同至2010年2月28日一直負責該店的內(nèi)外工作，他出庭證明證實向申請人交納了保證金（押金）。（見證據(jù)13）

2、被申請人徐X于2005年9月7日向成都市仲裁委員會提交《仲裁申請書》，該《仲裁申請書》第二頁第3至4行稱：“被申請人按合同約定支付了租金，雙方合同現(xiàn)正在履行過程中”。證明截止到該申請日（2005年9月7日），雙方都是履行了合同義務的，也證明承租人曾X按約履行了該《房屋租賃合同》第七條交納保證金的義務。（見證據(jù)15）

3、在該（2005）成仲案字第36XX號仲裁案中，被申請人徐X僅僅對合同的第五條文字內(nèi)容的理解上的分歧提起了仲裁，如果申請人曾X沒有履行第七條保證金繳納義務，想必被申請人徐X一定要提及申請人曾X該違約事實。而事實上雙方在對合同的質(zhì)證過程中除了對合同第五條文字內(nèi)容的理解上有分歧外，對合同的其它條款沒有提出任何的異議，從而也說明承租人曾X按約履行了交納保證金的義務。4、2009年8月17日，申請人公司的經(jīng)理何XX通過建行（卡號：***65XX）向被申請人建行（卡號：***49XX）交納2009年9-12月租金111000元。說明申請人曾X仍然繼續(xù)按約履行了交納義務，雙方合同繼續(xù)履行。（見證據(jù)6）5、2010年11月29日，申請人公司的經(jīng)理何XX通過建行（卡號：***65XX）向被申請人建行（卡號：43406238104010XX）交納2010年12月、2011年1、2月月租金111000元。雙方合同的到期時間為2011年2月28日，此為最后一次交納租金。說明雙方合同正常履行至雙方約定的期限，即：2011年2月28日。（見證據(jù)7）6、2011年1月5日，被申請人的委托授權(quán)人即房屋的共有人徐XX到店借款7753.20元繳納相關(guān)費用，徐XX承諾借款7753.20元及商鋪租房押金將于2011年2月28日同時歸還，并寫下了《欠條》，證明徐XX承認欠商鋪租房押金的事實，并承諾于2011年2月28日歸還。

由于申請人曾X所租賃房屋系被申請人徐X與徐XX共有，徐XX委托被申請人徐X與申請人簽訂租賃合同，并承認租賃合同。因此，徐X與徐XX都是該出租房屋的所有權(quán)人，也是該出租房屋權(quán)利人和義務人。徐XX承諾于2011年2月28日歸還商鋪租房押金的行為也對受托人徐X（也是房屋的共有人）產(chǎn)生法律約束力。（見證據(jù)10、14）

7、武侯區(qū)人民法院在（2012）武侯民初字第95X號判決書也對上述《欠條》的事實予以確認。（見證據(jù)17）

8、申請人曾X的申請出庭的證人何XX、林X也對徐XX借款及承認欠商鋪租房押金的事實，并承諾于2011年2月28日歸還的事實予以證明。（見證據(jù)13）

綜上，被申請人的毀約行為，給申請人造成了較大的經(jīng)濟損失，其請求裁決被申請人退還租房押金人民幣111000元；裁決被申請人依照銀行同期貸款利率向申請人支付損害賠償金人民幣：9441 元； 并承擔本案全部仲裁費用。以上請求符合法律規(guī)定，應當予以支持，唯有如此，才能夠維護申請人的合法權(quán)益，也才能維護法律的尊嚴。

以上代理意見請仲裁庭予以充分考慮。

代理人： 二O一二年十一月二十八日

第二篇：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)（本站推薦）

代理詞

尊敬的審判長、人民陪審員：

原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務所接受xx的委托，指派律師xx擔任本案原告的訴訟代理人。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對本案的事實、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請合議庭予以考慮。

一、本案原告是適格的訴訟主體。

我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效”。

被告以“買賣不破租賃”的原則來否認原告的主體資格是錯誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔原租賃合同中的義務。

原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)（并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓）后，當然地取得了該房屋的收益權(quán)，在本案中，原告依據(jù)《xx租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律

依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實依據(jù)。所以，原告是適格的訴訟主體。

二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時效的問題。

1、本案的客觀事實表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時效

原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。

2、原告針對訴訟時效的證據(jù)依法應予以采信

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實情況，因此，他們有義務出庭作證。

3、根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請求并未超過訴訟時效

本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務，分XX期履行，這些義務的設(shè)定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務內(nèi)容的總和作為一個整體構(gòu)成了權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容，權(quán)利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權(quán)利也是一個整體的合同權(quán)利，其主張合同權(quán)利也是對合同整體權(quán)利的主張，所以權(quán)利人可以在該項作為整體的權(quán)利最終到期而未能實現(xiàn)時就該項權(quán)利提出主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”。所以，本案應從最后一期債務履行期限屆滿之日（即

XX年XX月XX日）起計算訴訟時效。原告在XX年XX月XX日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求并未超過訴訟時效。

4、原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導意見佐證。

（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號判決書。

（2）《江蘇省高級人民法院關(guān)于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀要》蘇高法審委[2005]17號第四條規(guī)定：“當事人在合同中約定債務人以分期履行的方式履行債務的，訴訟時效期間自最后履行期屆滿的次日起計算。”

三、被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

首先，被告主張的優(yōu)先購買權(quán)與原告主張的租金請求，屬于兩個不同的法律關(guān)系，理應另案處理。

其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權(quán)。因此，即使被告主張權(quán)利，也應當向房屋出讓人主張，并不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

綜上，代理人認為本案事實清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請求理應得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。

xx律師事務所

律師：

年月日

第三篇：廣告牌租賃合同案分析

關(guān)于彭丙與閔丁《廣告牌占用土地租賃協(xié)議》案的分析

一、關(guān)于合同的分析：

1、合同雙方：甲方為閔丁，乙方為彭丙。

2、合同標的：農(nóng)村土地使用權(quán)。

3、合同目的：甲方的目的是取得現(xiàn)金收益；乙方的目的是取得廣告效益。

4、合同履行約定：

甲方保證附近不再增設(shè)廣告牌（第三條b款可以看出）。

乙方補償承包田租金及退定金、村管理費、組管理費、所經(jīng)5戶農(nóng)戶的費用10200元。

5、合同違約金：總租金的20倍計160000元。

6、合同履行現(xiàn)狀：

合同所涉周邊土地出現(xiàn)了其他廣告牌用戶，甲方違約。

乙方已如約支付。

二、關(guān)于合同的相關(guān)分析：

1、合同出現(xiàn)3月1日版本及4月2日版本，應按日期最后的為準。

2、3月1日版本出現(xiàn)閔丁與村委會混同主體情況（從蓋章和簽名可以看出）。

3、村委會知悉本合同內(nèi)容，并做了見證。

三、關(guān)于合同現(xiàn)狀的分析：

1、閔丁不顧彭丙的反對和調(diào)解，彭丙不能實現(xiàn)合同目的，并遭受損失。

2、雙方出現(xiàn)糾紛，并暫無法達成解決方案。

3、彭丙意圖得到法律幫助，并已委托四川孟鳴律師事務所參與調(diào)解。

四、關(guān)于合同可能出現(xiàn)的社會效果分析：

1、因合同標的的特別屬性，即農(nóng)用土地做非農(nóng)建設(shè)，欠缺相關(guān)手續(xù)而出現(xiàn)的影響。

2、相關(guān)所涉人員可能遭致被動的社會影響；

本地知情群眾在得知客觀事實后會進行情緒參與；

社會其他群眾將會進行社會評論。

3、一旦進入訴訟程序，相關(guān)人員將耗時、耗力、耗心；

在法律強制力下，閔丁將支付違約金160000元。

4、其他可能出現(xiàn)的意外事件。

聲明：以上分析由吳治江律師（***）提供，僅供決策參考，對因相信本內(nèi)容引起的任何行為不負法律責任。

第四篇：房屋租賃合

房屋租賃合同

甲方：

乙方：

為明確責任，保障租賃雙方合法權(quán)益，根據(jù)公安部（租賃房屋治安管理規(guī)定），特簽定本合同協(xié)議書。

一、乙方向甲方承租寧國南路常青鎮(zhèn)青年村二組1幢，三樓、四樓、五樓180m2，月租金壹萬伍仟元，每三個月一次交清，現(xiàn)付后租，租用時間從2008年4月1日起至2010年3月30日止，共貳年。每半年房租費應到期準時支付。

二、乙方不得拖欠租金。延期交納的按月租金的1%處罰滯納金。

三、甲方須持房屋所有權(quán)或其他合法證明，乙方須持身份證或暫住證辦理登記。承租期間，乙方安全自負。

四、甲方的房屋和室內(nèi)設(shè)施，乙方不得隨意變更、損壞，如需要變動，必須得到甲方同意，凡損壞部分予以賠償。

五、合同有效期滿，乙方需要繼續(xù)租用該出租房屋的，應于有效期滿之日前3個月向甲方提出續(xù)租要求，協(xié)商續(xù)租事宜。在協(xié)議有效期內(nèi)無解除協(xié)議原因的一方違約而致協(xié)議解除，違約方應向?qū)Ψ礁哆`約金伍仟元。

六、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自協(xié)議簽字之后生效。

甲方：乙方：

2008年月日

第五篇：房屋租賃合同糾紛案代理詞

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

西安XXXX有限公司與XXX、XXX房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西XX律師事務所指派，作為本案原告西安XXXX有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實，結(jié)合庭審情況，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：

一、本案事實清楚、法律關(guān)系明確，二被告已明顯違反合同約定，應屬根本違約。

2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX號XXX物流園的庫區(qū)B1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一承包費。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款-1-

22000元，維修工程款15000元，上述事實有XXX本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被XX市國土資源局XXXX分局強制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔違約責任。

二、二被告應按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟損失。

如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，應當承擔相應的法律責任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”，據(jù)此被告應按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導致合同不能正常履行，依據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定和《房租租賃合同》的約定被告應退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計206205元。由于被告的違約行為導致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟損失，被告應按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟損失為（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，對此被告應足額賠償原告。

三、XX市國土資源局XXXX分局《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》已明確將原告租賃被告位于XX大道XXX號XXX物流園B1號庫房列入強制拆除范圍內(nèi)，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，XX市國土資源局XXXX分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟損失。

按照XX市國土資源局XXXX分局等相關(guān)部門《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于XX大道XXX號XXX物流園B1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內(nèi)，并最終導致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過

錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導致房屋租賃合同的無效，理應按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。并依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務，明顯存在過錯，最終導致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經(jīng)濟損失，應當按照法律規(guī)定承擔締約過失責任，賠償原告的直接經(jīng)濟損失32400元。

以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。

陜西XX律師事務所

年月日