第一篇：中華民族城市房屋租賃登記制度的意義

城市房屋租賃登記制度的意義

物權(quán)法通過(guò)厘清物權(quán)原因行為和物權(quán)變動(dòng)行為的關(guān)系，正確定位物權(quán)登記的意義，重構(gòu)了我國(guó)物權(quán)登記制度。在此背景下，與高度物權(quán)化的租賃權(quán)緊密相關(guān)的城市房屋租賃登記制度的意義，有待重述。

根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第五十四條，城市房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。如此規(guī)定的目的是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”，在實(shí)施過(guò)程中，其意義更被明確為加強(qiáng)治安消防管理等等。而事實(shí)上，城市房屋租賃登記制度除了上述行政管理上的法律意義外，其民事法律意義更為豐富。下面結(jié)合兩個(gè)簡(jiǎn)約案例予以說(shuō)明。

案例一

甲將房屋出賣(mài)給乙后，房?jī)r(jià)大漲。甲即與丙私下假簽落款較早的租賃合同。隨后，丙訴諸法院，主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求確認(rèn)甲乙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

案例二

甲2005年將其所有的商廈抵押至銀行融資，2006年將該商廈出租給弟乙。此后，甲無(wú)法償還到期銀行貸款，銀行訴諸法院要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。甲私下與乙簽訂了一份始自2004年的長(zhǎng)期低價(jià)租賃合同，并交法院。

案例一中，甲通過(guò)“假造”的承租人丙主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，達(dá)到了惡意確認(rèn)甲乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的目的，其效果與“一房多賣(mài)”大同小異。原本，賦

予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則一樣，是為了加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)承租人利益的保護(hù)。因?yàn)橛腥缤鯘设b先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購(gòu)買(mǎi)不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要?！蓖瑫r(shí)，讓承租人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)出租房屋，也有利于房產(chǎn)價(jià)值的充分開(kāi)發(fā)利用。但在該案中，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)卻成了甲惡意規(guī)避法律的工具。如果配合物權(quán)法統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革，規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以租賃登記為依據(jù)，則可以對(duì)這種惡意行為予以有效控制。同理，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則下，買(mǎi)受人獲得全面處分買(mǎi)受房屋的合法權(quán)益，也可以根據(jù)租賃登記制度取得更為充分的保護(hù)。此外，現(xiàn)行法律對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力范圍并沒(méi)有明確，除了可以據(jù)此確認(rèn)出租人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效外，承租人在同等條件下是否可以主張直接與出租人簽訂購(gòu)房合同?如果取肯定性的法律政策，那么租賃登記同樣也是一個(gè)至關(guān)重要的依據(jù)。

案例二中，甲與弟乙偽造始自2004年的租賃合同，惡意利用擔(dān)保法第四十八條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條的規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！狈ㄔ簩徖頃r(shí)，如果不能對(duì)租賃合同生效的真正時(shí)間進(jìn)行確定，那么根據(jù)該偽造的租賃合同，確認(rèn)租賃合同對(duì)于受讓人的拘束力，則對(duì)于抵押權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)是存在重要影響的。

從上面兩個(gè)案例的簡(jiǎn)要分析我們可以看到，租賃權(quán)的登記問(wèn)題對(duì)于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突，維護(hù)正常市場(chǎng)交易秩序，至關(guān)重要?，F(xiàn)行的租

賃登記備案制度在放松流動(dòng)人口管制，取消收容遣送制度后，能發(fā)揮的行政管理功能極為有限。因此，有必要重述我國(guó)城市房屋租賃登記制度的意義，在未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法中，賦予租賃權(quán)以登記公示公信的物權(quán)功能，更好的配合承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度的實(shí)行。具體操作則可以秉承物權(quán)法的精神，實(shí)行自愿登記和形式審查原則，不登記的租賃權(quán)僅賦予債權(quán)效力，不予以物權(quán)化保護(hù)，登記機(jī)構(gòu)只對(duì)出租人或承租人提供的書(shū)面租賃合同等資料進(jìn)行必要的形式審查。

第二篇：房屋租賃登記備案制度之我見(jiàn) - 副本

房屋租賃登記備案制度之我見(jiàn)

摘要：我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義的土地公有制度，這與世界上大多數(shù)國(guó)家不同，而且中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度和觀念也迥異于西方，這也就要求我們從民族特色出發(fā)構(gòu)建我國(guó)的房屋租賃制度。

關(guān)鍵詞：房屋租賃登記備案正當(dāng)性房屋租賃權(quán)債權(quán)物權(quán)化

房屋租賃登記備案制度是我國(guó)房屋租賃法律制度的重要組成部分，具有明顯的中國(guó)特色，帶有歷史傳承的印記和對(duì)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的回應(yīng)?？v觀世界各國(guó)，并沒(méi)有房屋租賃需經(jīng)登記備案的規(guī)定，尤其是一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，公權(quán)不可過(guò)分介入私法行為，干擾私權(quán)的行使。當(dāng)然，我們不能局限于各國(guó)的立法通例，而應(yīng)根據(jù)我國(guó)的國(guó)情和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行制度選擇。我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義的土地公有制度，這與世界上大多數(shù)國(guó)家不同，而且中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度和觀念也迥異于西方，這也就要求我們從民族特色出發(fā)構(gòu)建我國(guó)的房屋租賃制度。

一、房屋租賃登記備案制度的現(xiàn)行法依據(jù)

我國(guó)的房屋租賃登記備案制度有現(xiàn)行法上的明確規(guī)定。1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定 ：“租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)備案。”1994年全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三規(guī)定 ：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。”1995年建設(shè)部制定的《城市房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定 ：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！背酥?，各省市往往根據(jù)各地實(shí)際情況制定有地區(qū)性的法規(guī)規(guī)章，規(guī)范本地的房屋租賃登記備案行為，如上海市、深圳市等。從以上的規(guī)定可以看出，我國(guó)的房屋租賃登記備案制度的立法規(guī)定簡(jiǎn)單模糊，可操作性差，登記審查的具體內(nèi)容、形式未明確規(guī)定，這就造成了人們對(duì)房屋租賃登記的性質(zhì)及登記的效力的認(rèn)識(shí)分歧，引起了理論界及實(shí)務(wù)界的廣泛爭(zhēng)論?！?】這就是我國(guó)現(xiàn)時(shí)房屋租賃登記備案制度認(rèn)識(shí)和操作混亂的一個(gè)縮影。

二、我國(guó)房屋租賃登記備案制度的正當(dāng)性分析

（一）、基于該制度產(chǎn)生的時(shí)代背景及歷史傳承的視角

從立法的路徑來(lái)看，房屋租賃登記備案制度始于1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定。但是，從該條例的名稱(chēng)即可看出，它是針對(duì)“私有”房屋的“管理”關(guān)系，既然是“私有”為何又如此強(qiáng)調(diào)對(duì)其進(jìn)行“管理”呢？我們會(huì)很自然的得出結(jié)論，該條例帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的印記，該制度實(shí)質(zhì)上是對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的高度公有的房屋制度的某種傳承，帶有深刻的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的制度特色。改革開(kāi)放之前，我國(guó)實(shí)行的是高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，與該體制相適應(yīng)，房屋和土地均為公有（國(guó)家所有和集體所有，在城市一般為國(guó)家所有），私有房屋的數(shù)量很少，居民的住房基本由國(guó)家統(tǒng)一分配，而居民要想分得房屋也必須履行繁瑣的審批手續(xù)，提交各式各樣的證明材料，公民個(gè)人是沒(méi)有權(quán)利去出租房屋的，通過(guò)租房盈利更被看作是資本主義的行事方式。【2】一言以蔽之，那個(gè)時(shí)代實(shí)行嚴(yán)格的房屋管理制度，房屋租賃幾乎被禁止。改革開(kāi)始之初，雖然允許私有房屋的存在，但體制本身固有的延展性不可避免的波及到了新興的房屋租賃制度。

《行政許可法》施行之后，一些實(shí)行房屋租賃許可制度的省市已經(jīng)通過(guò)修改法規(guī)規(guī)章的方式取消了房屋租賃的許可制度，房屋租賃合同登記備案與合同是否生效已無(wú)關(guān)系。但建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定至今仍未修改。而且，除了上海市，其他地方仍然實(shí)行強(qiáng)制的房屋租賃登記備案制度，不登記將被施以罰款。這僅僅是制度的慣性嗎？還是說(shuō)他的確在現(xiàn)在仍然發(fā)揮著積極的作用，甚至是某些不可替代的作用？筆者認(rèn)為，房屋租賃登記備案制度的存在本身即暗示了其某種合理性，只不過(guò)現(xiàn)在該制度已完全擺脫了建立始初的主要功能設(shè)定——行政審批和行政征收，更多的是為了增強(qiáng)房屋租賃合同的效力，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的物權(quán)化，積極回應(yīng)現(xiàn)實(shí)中存在的社會(huì)問(wèn)題，平衡出租人和承租人的力量對(duì)比，保障弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)利。這在后文中將會(huì)詳細(xì)介紹，在此不贅述。

（二）、基于對(duì)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析

筆者認(rèn)為，對(duì)于房屋租賃登記備案制度的正當(dāng)與否的判斷應(yīng)當(dāng)始于對(duì)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析，明確房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，方可判斷該制度設(shè)計(jì)是否從本質(zhì)上適合房屋租賃行為，并以此進(jìn)行改革和完善。關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界分歧較大，主要有三種觀點(diǎn)，即債權(quán)說(shuō)、用益物權(quán)說(shuō)、債權(quán)物權(quán)化說(shuō)。筆者同意債權(quán)化物權(quán)說(shuō)，在此予以介紹。

該說(shuō)認(rèn)為，房屋租賃權(quán)在本質(zhì)上仍為一種債權(quán)，只是出于保護(hù)承租人這一弱勢(shì)群體的利益的價(jià)值選擇，而賦予其一些物權(quán)的性質(zhì)?！兜聡?guó)民法典》即首先規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破除租賃”的制度，賦予租賃權(quán)對(duì)抗一般債權(quán)人的效力。該說(shuō)目前為通說(shuō)，但其實(shí)質(zhì)仍為債權(quán)說(shuō)。該說(shuō)具體認(rèn)為債權(quán)物權(quán)化趨勢(shì)具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）對(duì)抗效力，作為租賃權(quán)人可以租賃對(duì)抗買(mǎi)受人和抵押權(quán)人，即“買(mǎi)賣(mài)不破除租賃”；（2）對(duì)侵害租賃權(quán)的第三人的效力，在租賃權(quán)人行使權(quán)利受到妨礙時(shí)可以請(qǐng)求損害賠償和請(qǐng)求排除妨礙；（3）租賃權(quán)處分的可能性，即租賃權(quán)人逐漸具有了讓與和轉(zhuǎn)租房屋的可能性；（4）租賃權(quán)的永續(xù)性，即租賃合同較之一般合同期限較長(zhǎng)，而且一般說(shuō)來(lái)具有延長(zhǎng)期限的便利性和優(yōu)先性。【3】筆者認(rèn)為物權(quán)化債權(quán)說(shuō)有如下優(yōu)勢(shì)：首先，債權(quán)說(shuō)只看到了租賃合同和一般合同的共性卻沒(méi)有正視租賃合同立法上的特殊規(guī)定，只看到了房屋租賃合同所體現(xiàn)的租賃合同的共性而沒(méi)有房屋租賃合同在現(xiàn)代社會(huì)的特殊意義及在立法上的特殊規(guī)定，有違現(xiàn)代法的精神，殊難茍同。其次，目前的通說(shuō)債權(quán)物權(quán)化說(shuō)則較好的吸收了另外兩種學(xué)說(shuō)的合理因素，并且符合了現(xiàn)代法的利益平衡的精神，既通過(guò)增強(qiáng)租賃合同的效力，扭轉(zhuǎn)出租人和承租人的實(shí)質(zhì)力量對(duì)比懸殊的局面，又不至于矯枉過(guò)正，過(guò)分保護(hù)承租人的利益而損及出租人的合法權(quán)益；而且在現(xiàn)行法的所規(guī)定的體制內(nèi)，比較恰當(dāng)?shù)慕缍朔课葑赓U權(quán)的性質(zhì)，使應(yīng)然和實(shí)然、立法和實(shí)踐達(dá)成了統(tǒng)一，不致于引起法律的大規(guī)模修改、社會(huì)的大面積波動(dòng)；再者，該說(shuō)很好的說(shuō)明了房屋租賃登記備案制度的正當(dāng)性問(wèn)題，并為對(duì)房屋租賃登記備案制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩ㄎ?、明確房屋租賃登記備案之于租賃合同效力的影響奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。

（三）、基于當(dāng)代現(xiàn)實(shí)國(guó)情的考量

（1）城市化加速發(fā)展的影響

城市化水平是一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，同時(shí)也是任何一個(gè)發(fā)展中國(guó)家發(fā)展中必須經(jīng)由的一個(gè)階段。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，城市化水平急劇提高。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所發(fā)布的2012年社會(huì)藍(lán)皮書(shū)《2012年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》稱(chēng)，2011年是中國(guó)城市化發(fā)展史上具有里程碑意義的一年，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⑹状纬?過(guò)50%。這標(biāo)志著中國(guó)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的成長(zhǎng)階段，城市化成為繼工業(yè)化之后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新引擎。城市化水平提高的同時(shí)也帶了許多的問(wèn)題，城市住房問(wèn)題即是其中之一。在物價(jià)水平不斷上漲、居民購(gòu)買(mǎi)力短期無(wú)法大幅度提高的情況下，租賃房屋成為可行的選擇。房屋租賃登記備案制度作為一種行政管理手段，可以有效干預(yù)私人之間的房屋租賃行為，防止出租人自由非法出租房屋，損害承租人的利益，保障城區(qū)人口的基本住房條件；同時(shí)，政府機(jī)關(guān)可以根據(jù)房屋租賃登記備案的詳細(xì)情況，了解城市人口的住房情況，并可適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的需要，通過(guò)房屋租賃登記備案稅費(fèi)的比例及數(shù)額調(diào)整，引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)的健

康發(fā)展，保障城市居民的基本生存權(quán)。

（2）現(xiàn)代法治的精神的影響及平衡承租人出租人勢(shì)力失衡的現(xiàn)實(shí)訴求

現(xiàn)代法律的發(fā)展愈來(lái)愈顯示出交融的趨勢(shì)，私法公法化，公法私法化，隨之而來(lái)的是法的精神的現(xiàn)代化，社會(huì)本位和實(shí)質(zhì)公平越來(lái)越多的反映在立法中。所謂“社會(huì)本位”，即強(qiáng)調(diào)社會(huì)性、公共性、公益性和干預(yù)性的統(tǒng)一，法的目標(biāo)應(yīng)以社會(huì)利益最大化為導(dǎo)向而非囿于個(gè)人利益最大化，二者發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)人利益應(yīng)服從社會(huì)利益?！?】“社會(huì)本位”反映的是一種全局的整體的價(jià)值取向。所謂“實(shí)質(zhì)公平”，即拋離抽象的形式的平等，正視現(xiàn)實(shí)中相應(yīng)主體的巨大實(shí)力差距，借助公法的手段予以調(diào)整，實(shí)現(xiàn)利益的平衡和實(shí)質(zhì)的公平。“實(shí)質(zhì)公平”追求的是一種具體的現(xiàn)實(shí)的正義。

結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，城市化水平的大幅度提高，導(dǎo)致城市人均居住面積縮小，居民住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不下，大部分城市人口限于購(gòu)買(mǎi)水平，不得不通過(guò)租賃形式解決住房問(wèn)題，于是形成了出租人的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。而且現(xiàn)實(shí)中確實(shí)廣泛存在著出租人濫用優(yōu)勢(shì)地位，漫天要價(jià)及提出其他不合理要求，或者隨意驅(qū)逐承租人、侮辱承租人的情況，嚴(yán)重?fù)p及承租人的正當(dāng)利益?；趯?shí)力對(duì)比的巨大差異，出租人和承租人之間僅有形式上的公平而無(wú)實(shí)質(zhì)上的公平，少數(shù)出租人的個(gè)人利益往往凌駕于多數(shù)處于弱勢(shì)的承租人的利益至上，社會(huì)的總體效益的實(shí)現(xiàn)受到影響。此時(shí)就要求公共權(quán)力的介入，以“社會(huì)本位”和“實(shí)質(zhì)公平”的現(xiàn)代法治精神為指導(dǎo)，打破表面上平等而實(shí)質(zhì)上已嚴(yán)重失衡的局面，適當(dāng)?shù)膬A向于承租人一方。房屋租賃登記備案制度就是這樣的一種適當(dāng)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)?！?】

三、房屋租賃登記備案制度的完善

第一，明確房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。這也應(yīng)當(dāng)屬于在思想認(rèn)識(shí)層面應(yīng)當(dāng)明確的問(wèn)題，而且這一問(wèn)題也會(huì)在很大意義上影響房屋租賃登記備案制度的設(shè)計(jì)和實(shí)施，因而是重要的問(wèn)題。簡(jiǎn)言之，我們應(yīng)堅(jiān)持房屋租賃權(quán)的物權(quán)化債權(quán)的性質(zhì)。前文已有闡述，不再贅述。但應(yīng)當(dāng)注意的是，根據(jù)我們對(duì)該權(quán)利性質(zhì)的界定，我們應(yīng)堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：其一，登記備案具有的是對(duì)抗效力而非生效效力；其二，在具體操作時(shí)應(yīng)靈活適用物權(quán)法和債權(quán)法的規(guī)范，可以交叉適用，以維護(hù)出租人和承租人的利益平衡及當(dāng)事人利益和社會(huì)利益的平衡為依歸；其三，尊重該權(quán)利的私權(quán)性質(zhì)，充分保護(hù)該私權(quán)，在社會(huì)利益允許的范圍內(nèi)尊重當(dāng)事人的意思自治。

第二，明確房屋租賃合同的登記備案機(jī)關(guān)和審查方式。首先，應(yīng)堅(jiān)持房屋租賃的登記備案機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記備案機(jī)關(guān)的同一，并將相關(guān)信息登記在相同的登記簿上，這有利于完整公示權(quán)利且方便相關(guān)人的查閱；其次，針對(duì)我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的分離化狀況，即房產(chǎn)管理歸于建設(shè)部門(mén)，地產(chǎn)管理歸于國(guó)土部門(mén)。筆者建議設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，而由這一機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理產(chǎn)地產(chǎn)事宜，包括房屋租賃合同登記備案事宜；最后，關(guān)于主管機(jī)關(guān)對(duì)于房屋租賃合同的審查方式，筆者建議，應(yīng)是形式審查和初步審查。

第三，對(duì)房屋租賃合同依據(jù)期限和租金進(jìn)行合理的分類(lèi)，進(jìn)而確立強(qiáng)制登記和自愿登記相結(jié)合的登記備案制度。筆者建議，應(yīng)根據(jù)租賃合同的期限和租金對(duì)合同進(jìn)行分類(lèi)，分為短期合同和長(zhǎng)期合同，小額合同和大額合同，對(duì)于短期合同和小額合同應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿，允許其不登記備案，當(dāng)然此時(shí)該房屋租賃合同沒(méi)有了對(duì)抗善意第三人的效力，當(dāng)事人應(yīng)自擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于長(zhǎng)期合同和大額合同則應(yīng)進(jìn)行強(qiáng)制登記，當(dāng)事人必須予以登記，不登記不但是合同沒(méi)有對(duì)抗效力，而且還會(huì)受到相應(yīng)的行政處罰，如罰款，但應(yīng)注意即使應(yīng)強(qiáng)制登記而未強(qiáng)制登記的房屋租賃合同也不應(yīng)否認(rèn)合同本身的效力。【6】對(duì)于短期合同和長(zhǎng)期合同的時(shí)間界限及小額合同和大額合同的價(jià)額界限，筆者認(rèn)為不應(yīng)一刀切，而應(yīng)有各地根據(jù)地區(qū)的實(shí)際情況，尤其是過(guò)往的房屋租賃登記備案的實(shí)施情況，科學(xué)的確定這一期限。

注釋?zhuān)?/p>

[1] 李朝暉.《論房屋租賃合同登記備案制度的立法價(jià)值目標(biāo)》[J].《廣西社會(huì)科學(xué)》，2008年第2期

[2] 李錫鶴.對(duì)債權(quán)不可侵行和債權(quán)物權(quán)化的思考——兼論物權(quán)與債權(quán)之區(qū)別［J］.法學(xué)論壇，2003

[3] 高富平, 黃武雙著.《房地產(chǎn)法學(xué)》.[M]北京：高等教育出版社.2010年版

[4] 符啟林.《房地產(chǎn)法》[M] 北京：法律出版社，2009年版

[5] 周珂.《房地產(chǎn)法專(zhuān)論》.[M]北京：法律出版社.2011年版

[6] 房紹坤主編.《房地產(chǎn)法》.[M]北京：北京大學(xué)出版社.2011年版

第三篇：房屋租賃登記備案

“房屋租賃登記備案”辦理指引

溫馨提示

各街（鎮(zhèn)）出租屋服務(wù)管理中心

一、事前準(zhǔn)備

租房流程：

1.搜索尋找：可通過(guò)租賃小廣告、熟人幫忙、網(wǎng)絡(luò)搜索、委托中介代理（需要支付

一定的服務(wù)傭金費(fèi)用）等途徑找房。

2.約定看房：對(duì)了解到的情況基本滿(mǎn)意后，你可向房東預(yù)約時(shí)間親臨現(xiàn)場(chǎng)察看。

3.現(xiàn)場(chǎng)看房：看房，了解房屋實(shí)際情況，光線(xiàn)與周?chē)h(huán)境，查看房屋所有權(quán)證，有

無(wú)查封等情況。

4.細(xì)節(jié)洽商：在陪同看房過(guò)程中或看完房以后，你可以就出租房地產(chǎn)的具體細(xì)節(jié)問(wèn)題（含租金、付款方式、押金數(shù)額、合同期限等），當(dāng)面向出租方提出合理的要求，由

經(jīng)紀(jì)人協(xié)助雙方平衡解決。

5.簽約成交：一切租賃細(xì)節(jié)問(wèn)題談妥后，即可由經(jīng)紀(jì)人出面約請(qǐng)雙方當(dāng)事人，簽訂

《房地產(chǎn)租賃合同》。簽約前，雙方應(yīng)備齊房產(chǎn)證、身份證等證明文件。

6.交付驗(yàn)收：按已簽好的《房屋租賃合同》的約定，租賃當(dāng)事雙方應(yīng)對(duì)水、電、氣等計(jì)量度數(shù)抄錄于《合同》上，并查驗(yàn)設(shè)施、設(shè)備、裝修等情況。完畢，租賃方正式從

出租方手中接受出租的房地產(chǎn)。

7.房屋租賃登記備案：為了保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益，到房屋所在地街（鎮(zhèn)）

出租屋管服務(wù)中心登記備案。

房屋租賃登記備案收件資料:

二、辦事指南

辦理單位：各街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心

辦理地址：各街（鎮(zhèn)）出租屋服務(wù)管理中心

辦理步驟：

1.簽訂合同，到戶(hù)口所在地的街（鎮(zhèn)）出管中心受理窗口提交申請(qǐng)資料。

2.申請(qǐng)人到窗口辦理合同登記備案（審核通過(guò)的申請(qǐng)人）。

3.申請(qǐng)人帶齊相關(guān)資料到窗口領(lǐng)件。

辦理時(shí)限：3個(gè)工作日

第四篇：房屋租賃登記備案情況

2010年10月廣州市房屋租賃登記備案情況

一、房屋租賃合同登記備案情況概述

2010年10月，廣州市房屋租賃合同登記備案45901件，同比減少23%，環(huán)比減少7%；登記備案面積614.20萬(wàn)平方米，同比增加63%，環(huán)比持平；合同首月月租金10200.98萬(wàn)元，同比減少1%，環(huán)比減少33%。

二、住宅和非住宅房屋租賃登記備案情況

三、各用途房屋租賃登記備案綜合情況

2010年10月，住宅房屋租賃登記備案件數(shù)占房屋租賃登記備案總件數(shù)的72.15%；住宅房屋租賃登記備案面積占房屋租賃登記備案總面積的35.64%，見(jiàn)下圖：

（一）房屋租賃登記備案各區(qū)情況 注：1.登記備案面積按建筑面積；

2.統(tǒng)計(jì)范圍：廣州市行政區(qū)域內(nèi)； 3.統(tǒng)計(jì)時(shí)段：2010年10月1日至31日。

第五篇：論房屋租賃合同登記備案制度

論房屋租賃合同登記備案制度

[摘要] 房屋租賃合同登記備案對(duì)租賃合同的效力問(wèn)題目前在法學(xué)界仍存在爭(zhēng)議。通過(guò)考察房屋租賃合同登記備案制度的建立過(guò)程, 這一制度建立的最初目的是為了通過(guò)行政審批和行政征收來(lái)管理房屋租賃市場(chǎng), 但后來(lái)演變?yōu)樯鐣?huì)管理手段。從理論和實(shí)施效果看, 這兩個(gè)目的和具體制度都有失偏頗。應(yīng)當(dāng)改革房屋租賃合同登記備案制度, 發(fā)揮其不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用。

[關(guān)鍵詞] 房屋租賃合同 登記備案制度 應(yīng)然作用

一、房屋租賃合同登記備案對(duì)租賃合同效力的影響

由于我國(guó)實(shí)行房屋租賃合同登記備案制度, 在不少地方的司法實(shí)踐中都出現(xiàn)過(guò)合同一方當(dāng)事人以房屋租賃合同未經(jīng)有關(guān)部門(mén)登記備案為由, 提出租賃合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求;或者房屋租賃管理部門(mén)以房屋租賃合同未經(jīng)登記備案是無(wú)效合同為由, 勸說(shuō)當(dāng)事人辦理登記備案手續(xù)的事件。針對(duì)這一法律問(wèn)題, 法學(xué)界出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為, 房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)就沒(méi)有法律效力。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為, 1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十五條就規(guī)定:“ 租賃城市私有房屋, 須由出租人和承租人簽訂租賃合同, 明確雙方的權(quán)利和義務(wù), 并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)備案。”1994年全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條也規(guī)定: “ 房屋租賃, 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同, 約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款, 以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù), 并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。”1995 年建設(shè)部制定的《城市房屋租賃管理辦法》更明確規(guī)定: “房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的, 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！?房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后, 頒發(fā)《房屋租賃證》?？h人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng), 可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)審查, 并頒發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證?！币虼丝梢哉J(rèn)為, 我國(guó)房屋租賃是實(shí)行要件主義。即房屋租賃合同必須登記備案才能產(chǎn)生法律效力;或者說(shuō), 房屋租賃合同沒(méi)有辦理登記備案手續(xù), 租賃合同就沒(méi)有法律效力[1]。有趣的是, 有些學(xué)者盡管認(rèn)為按照現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定未辦理登記手續(xù)的房屋租賃合同無(wú)效, 但對(duì)這一制度安排卻持反對(duì)態(tài)度[2]。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為, 房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)不影響合同的效力。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者有秦曉東

[3]、熊烈鎖[4]等。他們認(rèn)為, 盡管《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房屋租賃管理辦法》都規(guī)定了房屋租賃當(dāng)事人雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù), 但均未明確規(guī)定房屋租賃合同須經(jīng)核準(zhǔn)登記才發(fā)生法律效力。從登記機(jī)關(guān)對(duì)合同的審查來(lái)看, 主要是審查合同的主、客體是否合法, 合同內(nèi)容是否合法, 是否按規(guī)定繳納了稅費(fèi)等, 因此, 登記備案是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為, 其本身不是合同生效的要件。

在司法實(shí)踐中,近幾年大多數(shù)地方法院均判決未辦理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同為有效合同。而大多數(shù)地方的房屋租賃主管部門(mén), 即負(fù)責(zé)房屋租賃合同登記備案的部門(mén)也表示房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同的效力無(wú)關(guān)。特別是5行政許可法6出臺(tái)以后, 大多數(shù)地方廢除了房屋租賃許可制度, 在地方法規(guī)層面上也明確了房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同生效與否

無(wú)關(guān)。既然房屋租賃合同是否登記備案與其是否生效無(wú)關(guān), 那么, 這一登記備案行為又有何意義?

二、房屋租賃合同登記備案制度的應(yīng)然作用: 不動(dòng)產(chǎn)占有與使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示 登記是物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域的公示公信方法, 涉及交易安全的維護(hù)問(wèn)題。它使物權(quán)的存在及變動(dòng)不是僅僅存在于當(dāng)事人的觀念中, 而是以登記的方式直接彰顯出來(lái), 為大眾所認(rèn)識(shí), 成為潛在的交易當(dāng)事人能夠方便獲知的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀的清晰的信息。目前, 我國(guó)在房地產(chǎn)交易中的公示公信方法主要用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和抵押權(quán)的設(shè)定, 并將過(guò)戶(hù)登記作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志, 將辦理抵押物登記作為以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的抵押合同生效的要件。

房屋租賃雖然沒(méi)有改變房屋的所有權(quán), 但它改變了房屋的占有和使用狀態(tài), 這種占有和使用狀態(tài)使房屋所有人的所有權(quán)和使用權(quán)受到一定限制, 直接影響房屋所有人對(duì)該房屋的處分權(quán), 這種限制主要表現(xiàn)在“所有權(quán)讓與不破租”和承租人的優(yōu)先權(quán), 包括:

(1)房屋租賃期間, 房屋所有權(quán)發(fā)生變更的(包括出售、贈(zèng)予、繼承、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

等), 第三人應(yīng)維護(hù)承租人的承租權(quán), 繼續(xù)履行原租賃合同;

(2)租賃期屆滿(mǎn)出租人需將該房屋再出租的, 承租人與第三人在同等條件下, 承租人有優(yōu)先承租權(quán);

(3)在租賃期間出租人出售該房屋的, 承租人與第三人在同等條件下, 承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);

(4)承租人可依法取得其他優(yōu)先權(quán)的情形。

因此,應(yīng)當(dāng)以公示公信為目標(biāo), 建立新的房屋租賃合同登記備案制度, 規(guī)定登記是一種當(dāng)事人可以自由選擇的行為, 是否登記備案不影響房屋租賃合同效力, 但房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案, 才具有對(duì)抗第三人的效力;如果合同沒(méi)有登記備案, 合同效力僅及于合同雙方當(dāng)事人, 對(duì)合同雙方當(dāng)事人之外的善意第三人不構(gòu)成約束力。

房屋租賃合同登記備案的公示公信作用在當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)具有非常重大的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)達(dá), 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)以及利用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅速, 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押權(quán)登記等制度起到了很好的公示公信作用, 增加了交易的安全性, 保護(hù)了相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益。但是, 對(duì)于租賃權(quán), 目前的重視和保護(hù)還較欠缺, 傳統(tǒng)法律中對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)因缺乏具體配套制度而產(chǎn)生動(dòng)搖?！八袡?quán)讓與不破租”、承租人的優(yōu)先權(quán)等在實(shí)踐中屢受侵害, 善意第三人無(wú)故被牽扯入糾紛甚至受騙的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生, 這給房地產(chǎn)市場(chǎng)交易帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此, 出于不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則, 在房屋租賃上法律設(shè)定登記備案制度, 可以保護(hù)承租人和善意第三人的利益, 便于租賃合同簽訂后對(duì)該房屋設(shè)定新權(quán)利或進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí), 第三人能夠清楚了解該租賃合同的存在及具體內(nèi)容, 從而達(dá)到保護(hù)承租人和善意第三人合法權(quán)益的目的, 確保房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的安全。

[ 參考文獻(xiàn)]

[1] 朱建軍.談未辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)的房屋租賃合同的法律效力

[EB/ OL] ,2007-08-06.[2] 王者潔.對(duì)現(xiàn)行房屋租賃登記備案制度的法律思考[ J].天津市政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào), 2004,(4).[3] 秦曉東.未登記備案的房屋租賃合同不生效嗎?, 2007-08-06.[4] 熊烈鎖, 宋義凱.試論產(chǎn)權(quán)證和登記備案對(duì)房屋租賃合同法律效力的影響,2007-08-06.[5] 宋剛.論我國(guó)用益物權(quán)的重構(gòu)[J].河南社會(huì)科學(xué),2005,(3).