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      合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言
      
        
       時(shí)間：2019-05-13 22:52:16下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言》。

      
	
      

      第一篇：合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言
      

      合肥市住宅產(chǎn)業(yè)化與精裝修高峰論壇精彩發(fā)言
      星空資訊中心   時(shí)間：2010-03-08 14:26:14
      合肥經(jīng)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化中心主任 李正茂 發(fā)言
      今天在座的眾多房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、裝飾企業(yè)，我們?yōu)榱艘粋€(gè)共同的目標(biāo)，房子是一個(gè)產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品怎么如何來打造好？房地產(chǎn)市場以前是玩資本、玩概念，真正要作為一個(gè)產(chǎn)品應(yīng)該如何升級(jí)換代？作為一些行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該放在產(chǎn)品的本身上面。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場是很不穩(wěn)定的，上揚(yáng)了，國家調(diào)控，低落了，國家也調(diào)控。真正能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)的是產(chǎn)品本身。
      住宅產(chǎn)業(yè)化在這個(gè)過程中實(shí)際上是一種手段。幾千年來是手工操作，現(xiàn)在是通過工業(yè)化手段制造出來。在這個(gè)過程中，圍繞著如何把產(chǎn)品做好，把產(chǎn)品做好的同時(shí)通過規(guī)?；?、集團(tuán)化把成本降下來。第一、消費(fèi)者，第二、開發(fā)商，第三、部品部件商，第四、政府。這四輪如何同步驅(qū)動(dòng)？
      作為一個(gè)產(chǎn)品的使用者，消費(fèi)者最有話語權(quán)。房價(jià)居高不下，不是制造產(chǎn)品本身決定的。為什么價(jià)格不同，主要取決于概念成本。我們認(rèn)為推動(dòng)精裝修，應(yīng)該讓消費(fèi)者理解和認(rèn)同，要宣傳讓老百姓理解，做精裝修是為了老百姓考慮?，F(xiàn)在毛坯房，自己買了房子裝修以后，里面有很多的安全隱患。買房裝修，一般第一是砸墻，第二是水電改造。精裝修應(yīng)該在設(shè)計(jì)的源頭就考慮安全隱患問題，在交房的時(shí)候就應(yīng)該解決掉。告訴老百姓，這些是通過開發(fā)商來做，降低成本。在住博會(huì)上，我們做了一些集中采購。第三、給老百姓帶來不必要的麻煩，在裝修過程中會(huì)有很多矛盾。要讓消費(fèi)者理解認(rèn)同，精裝修房，是為了解決技術(shù)通病，解決不必要的麻煩。
      第一、開發(fā)商做精裝修房是對(duì)品牌的提升，也是動(dòng)力的源泉。做毛坯房，交房就不會(huì)考慮到其中的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)問題。第二、住宅產(chǎn)業(yè)化從設(shè)計(jì)到施工過程中，是開發(fā)商提速的過程。同樣18層的樓，通過工廠化生產(chǎn)，節(jié)約了三分之一的成本。工廠生產(chǎn)和現(xiàn)場手工操作，現(xiàn)在很多農(nóng)民工操作水平不規(guī)范，質(zhì)量沒保證。開發(fā)商把產(chǎn)品延伸，這里面可以適當(dāng)賺取利潤，把產(chǎn)業(yè)鏈拉伸。
      第三、部品部件。從工廠生產(chǎn)出來的成本很低，但是賣到市場上，成本就提高。這里面也牽涉到很多不利因素，產(chǎn)品中存在一些虛夸的東西。部品部件商應(yīng)該贊同全裝修房，這樣銷售理念是對(duì)開發(fā)商，而不是千家萬戶。在第一屆住博會(huì)上，濱湖經(jīng)濟(jì)適用房，一千套的櫥柜整體拿下了，減少不必要的浪費(fèi)，減少了中間的流通環(huán)節(jié)。
      第四、政府肯定會(huì)大力推進(jìn)精裝修。政府提出，合肥為什么不在精裝修上下大力氣？因?yàn)槲覀兂善肪b修房沒有標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商不敢做，老百姓也不滿意，也沒有一些準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來驗(yàn)證。我們也在編安徽省精裝修驗(yàn)收和施工的一系列標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為只要加大宣傳，把住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修通俗易懂化，通過一種手段和形式。正確的輿論導(dǎo)向，可以讓事業(yè)強(qiáng)力推進(jìn)。光是消費(fèi)者認(rèn)同了，開發(fā)商不去做，部品部件商不去做，也不行。
      我們在建設(shè)部和省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)下，具體做住宅產(chǎn)業(yè)化的推動(dòng)工作，將打造兩個(gè)平臺(tái)，一是通過每年的住博會(huì)打造房地產(chǎn)開發(fā)商與部品部件的交易平臺(tái)。第二、打造技術(shù)交流，讓大家有一個(gè)廣泛互動(dòng)的平臺(tái)。主要有以下四個(gè)方面，第一、推動(dòng)整個(gè)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)；第二、抓部品部件標(biāo)準(zhǔn)問題；
      三、幫助想做住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)商從設(shè)計(jì)源頭到材料標(biāo)配做一些咨詢服務(wù)工作；第四、提供一個(gè)宣傳平臺(tái)。借此機(jī)會(huì)跟大家一起交流，希望感興趣的企業(yè)，會(huì)后做深入的交流。合肥市家裝委員會(huì)主席張清發(fā)言
      第一、面對(duì)新局面的房地產(chǎn)，2009年我國房地產(chǎn)業(yè)在年初經(jīng)過從低迷到瘋狂，量價(jià)齊升，地王頻現(xiàn)，一幕幕大戲上演。一方面房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，去年全國120億的消費(fèi)總額，房地產(chǎn)占了50%。地方政府要籌集建設(shè)資金，對(duì)房地產(chǎn)有了前所未有的關(guān)注和支持。房價(jià)直線上升，居民叫苦不迭，一段時(shí)間出現(xiàn)了住宅供不應(yīng)求的局面。國家在支持房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也要關(guān)注民生，考慮社會(huì)的公平和和諧。近年來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了全方位的宏觀調(diào)控和政策微調(diào)，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和諧發(fā)展。面對(duì)新的時(shí)期，中國住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的時(shí)期。
      第二、裝飾裝修是朝陽產(chǎn)業(yè)，是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的潛水艇。我國住宅產(chǎn)業(yè)化在近十年內(nèi)發(fā)展迅速，市場容量和擴(kuò)展超過了家電產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)，形成興旺發(fā)達(dá)的朝陽產(chǎn)業(yè)。到2009年，裝修達(dá)到了1萬億，行業(yè)內(nèi)共有企業(yè)20萬家。合肥達(dá)到800余家，設(shè)計(jì)師5000多名，家裝產(chǎn)值達(dá)到40億以上，今年有望超過50億。
      第三、住宅裝修一次到位，給消費(fèi)者的便利是無可置疑的。企業(yè)誠信度低，裝修質(zhì)量粗糙，用材環(huán)境污染，影響了行業(yè)全面均衡可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上影響了人民的健康，因此加強(qiáng)住宅行業(yè)的管理，建立誠信體系和環(huán)保體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式已經(jīng)刻不容緩。絕大部分一次精裝修，按照工程總量來說，必須是甲級(jí)施工單位才能承接。目前的家裝公司能夠滿足這種要求很少，如果要求現(xiàn)在的家裝公司會(huì)產(chǎn)生一系列問題，都要開發(fā)商去協(xié)調(diào)解決，開發(fā)商不愿意。
      建議：第一、國家在原有的政策基礎(chǔ)上，要盡快出政策，包括配套政策，現(xiàn)在有總的政策，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，低碳社會(huì)。但是非常細(xì)致的相互配套的政策還缺乏。第二、規(guī)劃。包括國家規(guī)劃和各個(gè)省市的規(guī)劃，對(duì)當(dāng)?shù)氐淖≌b修，有什么要求，怎么去執(zhí)行和落實(shí)。第三、標(biāo)準(zhǔn)。包括建筑標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等等，這些都需要著手執(zhí)行。在座的都是一些優(yōu)秀的家裝企業(yè)，都有很多的經(jīng)驗(yàn)。國家要出政策，出規(guī)劃、出標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從現(xiàn)在開始，與品牌家裝企業(yè)，品牌建材企業(yè)合作，把這個(gè)事提上開發(fā)企業(yè)的議事日程。第四、盡快搭建民間裝飾裝修的促進(jìn)平臺(tái)，由開發(fā)企業(yè)、建材企業(yè)、家裝企業(yè)、新聞媒體共同組建民間住宅精裝修的促進(jìn)機(jī)構(gòu)。省市住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)辦公室，政府出政策、出標(biāo)準(zhǔn)、出規(guī)劃，我們相關(guān)搭建平臺(tái)。有條件、有基礎(chǔ)、有意愿的企業(yè)可以坐在一起，成立這樣的機(jī)構(gòu)，推動(dòng)住宅全裝修實(shí)實(shí)在在的發(fā)展。第五、開發(fā)企業(yè)、材料企業(yè)、家裝企業(yè)進(jìn)行住宅精裝修的合作，創(chuàng)新合作思維和合作模式，在合作中促進(jìn)。不僅是前期設(shè)計(jì)上的合作，不僅是裝修質(zhì)量和維修服務(wù)上。三方合作，達(dá)到共贏的局面。從現(xiàn)在開始到2015年，是全裝修住宅發(fā)展的關(guān)鍵之年，毛坯房將最終退出市場。只要我們認(rèn)真去做，推進(jìn)全裝修住宅，實(shí)現(xiàn)住宅全裝修，成為住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路。合肥萬達(dá)集團(tuán)陳云發(fā)言
      主持人：合肥市在售的精裝修樓盤有十幾家，09年變化非常大。我去年跟開發(fā)商接觸的時(shí)候，老百姓對(duì)精裝修原來抗性比較大，現(xiàn)在有了轉(zhuǎn)變。合肥作為全省的中心，外地人也到合肥來買房子，他們愿意買裝修好的房子，精裝修房在合肥的一直是徘徊動(dòng)蕩的。今天請(qǐng)來了最有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)和家裝企業(yè)，他們對(duì)未來精裝修時(shí)代非常認(rèn)同，同時(shí)也看好這種模式。開發(fā)企業(yè)在精裝修過程中遇到哪些問題，需要和裝修、建材商來探討如何共贏的發(fā)展之路。這是一種趨勢，先行的越早，就成為這個(gè)行業(yè)的先鋒。資源如何去利用，合房網(wǎng)布局全省，有17個(gè)分站，全省房地產(chǎn)市場更加龐大。這么大的市場，我們?nèi)绾蝸斫⒁环N合作之路，這是核心的問題。
      萬達(dá)陳云：萬達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為主，也有配套的住宅。我們將在未來的一兩年大力推進(jìn)住宅，目前已經(jīng)在大連、濟(jì)南、合肥、武漢、推廣了大量的精裝修房。萬達(dá)廣場(主力戶型 交通配套 相冊 價(jià)格)項(xiàng)目，住宅接近30萬方，精裝修占了16萬方。未來精裝修房是一個(gè)趨勢，我也是精裝修房的消費(fèi)者。實(shí)現(xiàn)精裝修的過程還有很多挑戰(zhàn)，一是開發(fā)企業(yè)工程由粗轉(zhuǎn)細(xì)，有很多環(huán)節(jié)。集團(tuán)推進(jìn)，我覺得精裝修房有成本優(yōu)勢。比如潔具，一般消費(fèi)者到市場可以打6到7折。集團(tuán)采購是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、節(jié)能環(huán)保低碳。假設(shè)合肥萬達(dá)廣場，16萬方精裝修直接從廠家采購運(yùn)輸?shù)胶戏?，假設(shè)毛坯房，客戶自己買，大量的時(shí)間要去裝修市場，購買、采購更換，過程當(dāng)中還要監(jiān)督，從低碳的角度，精裝修房更節(jié)能環(huán)保。萬科住宅產(chǎn)業(yè)化，很超前，研究也很深入。萬達(dá)精裝修過程當(dāng)中，也遇到了很多障礙。為什么大量的開發(fā)企業(yè)不愿意做精裝修？ 這是不可忽視的現(xiàn)實(shí)。我從南京過來，南京精裝修比例比較少，僅限于幾個(gè)大的開發(fā)公司。第一、從客戶的角度來說，裝修的個(gè)性化，覺得精裝修房都一樣。第二、我自己在南京買了精裝修，裝修要多付契稅，這本身是不合理的。把裝修的契稅加到房屋買賣中，從客戶的角度，不愿意接受這種方式。第三、精裝修房意味著開發(fā)企業(yè)要投入大量的人力、物力，從前期的設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購，過程當(dāng)中的施工監(jiān)理，要付出大量的管理成本。第四、業(yè)主是強(qiáng)勢群體，開發(fā)企業(yè)是弱勢群體，這是推行精裝修的最大障礙。精裝修，涉及面很多，如果一旦后期出現(xiàn)瑕疵，必然會(huì)有客戶的投訴。
      從國家的宏觀政策，建設(shè)部出臺(tái)了很多文件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，推進(jìn)精裝修房，力度還不夠。我覺得國家應(yīng)該從各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)給住宅產(chǎn)業(yè)化開綠燈。比如客戶的契稅問題，材料稅費(fèi)，如果做精裝修房，開發(fā)企業(yè)能否減稅。如果這些都跟上了，開發(fā)企業(yè)愿意做?，F(xiàn)在從國家層面還沒有這些方面的政策支持。我相信住宅產(chǎn)業(yè)化未來是非常光明的趨勢，希望大家共同推進(jìn)。
      合肥萬科集團(tuán)陳長永發(fā)表意見
      3月2日萬科把年報(bào)發(fā)布出來了，70%銷售面積是精裝修的。這個(gè)比例會(huì)在今年還會(huì)有大幅度提升。萬科是走在產(chǎn)業(yè)化和精裝修行業(yè)前列。萬科進(jìn)入合肥是08年，目前在合肥有兩個(gè)項(xiàng)目，大約80萬方的面積，這兩個(gè)都是精裝修。
      我們在宣傳萬科的時(shí)候，一般會(huì)從四個(gè)方面宣傳，第一、萬科這個(gè)品牌。第二、工程質(zhì)量。第三、物業(yè)服務(wù)。第四、精裝修。在08年下半年到09年年初的時(shí)候，跟現(xiàn)在相比是比較低的，精裝修成為我們的負(fù)擔(dān)，從這個(gè)行業(yè)，尤其消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)還沒有達(dá)到這個(gè)程度，消費(fèi)者對(duì)精裝修的接受程度是決定這個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵。
      很多客戶，他們剛開始對(duì)我們還是抱有質(zhì)疑的態(tài)度，能不能滿足個(gè)性化的需求，稅費(fèi)方面會(huì)不會(huì)負(fù)擔(dān)，這些都成為很大的問題。萬科有2000萬方經(jīng)驗(yàn)的積累，從產(chǎn)業(yè)鏈來說，我們有專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，有好的戰(zhàn)略供應(yīng)商，采購成本低，這些都是優(yōu)勢。我們在提供精裝修的時(shí)候，很難達(dá)到客戶的期望。客戶對(duì)多樣化需求的期望，這也是我們未來發(fā)展的檻，我們怎樣通過努力，通過行業(yè)的發(fā)展，能把這些都規(guī)避掉。金色名郡一期二期都有這樣的精裝修產(chǎn)品，但是裝修風(fēng)格是不同的。我們一期還沒有交付，今年年底能交付。投訴這樣的事情還沒有。插座的布置的時(shí)候，很多業(yè)主有自己的想法。比如偏向于燒飯，希望廚房多一些插座。比如喜歡泡腳的，就希望衛(wèi)生間多一些插座，關(guān)鍵是產(chǎn)品能不能滿足客戶的需要。我們最成功的是，收納空間的設(shè)計(jì)。房間內(nèi)能利用的飄窗，都做成了收納空間，還有房間的走道都設(shè)計(jì)了收納空間。我們一般提供兩年的質(zhì)保，兩年之后如果壞了，我們的物業(yè)公司也會(huì)在第一時(shí)間承擔(dān)修理的義務(wù)，主要問題是如何滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需要。
      合肥華僑廣場(主力戶型 交通配套 相冊 價(jià)格)呂代紅就精裝房問題發(fā)表意見
      我們在考慮，華僑位置在合肥市中心，產(chǎn)品也是綜合體項(xiàng)目，地下裙樓是商業(yè)，其中還有住宅。根據(jù)我們將近兩年的考慮，住宅始終沒有定下來。消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，大部分建議是毛坯房，也有要精裝的，要求精裝的一般都是中高檔消費(fèi)群體，但是要求風(fēng)格不一，他們需求比較高。就華僑的位置來說，價(jià)格肯定不低。需求的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比較高。我們這里有幾個(gè)戶型，怎么去定裝修標(biāo)準(zhǔn)？我想來聽聽大家的意見。萬科在這個(gè)路上走的很長，很有經(jīng)驗(yàn)。消費(fèi)者對(duì)精裝修的投訴大概有哪些方面？如果有投訴針對(duì)哪些方面？我覺得有一個(gè)最大的問題，開發(fā)商在裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)有一些問題，來自質(zhì)量或是部件，還有一部分是使用上，消費(fèi)者使用不當(dāng)就會(huì)把責(zé)任推給開發(fā)商。我們有精裝修方面的探索，因?yàn)槿A僑方面還有拆遷戶的問題，精裝修問題上，還不確定，但是考慮了。企業(yè)是在做企業(yè)，還是在考慮成本，這是一個(gè)良心問題。
      天時(shí)非?？臻g(主力戶型 交通配套 相冊 價(jià)格)余靜發(fā)言
      我們是合肥的市場上第一家做精裝的，05年在新站有一個(gè)舊房改造。我們在大學(xué)城也將推出一個(gè)精裝修項(xiàng)目，戶型面積很小，只有35到70平米。因?yàn)閼粜兔娣e太小了，所以跟剛性需求的產(chǎn)品不一樣，對(duì)于裝修來說，花的精力一樣。第一、想讓老百姓省時(shí)省力，讓老百姓拿到房子可以保值增值。消費(fèi)者的觀念問題，國家大力倡導(dǎo)，但是開發(fā)商沒有投入到這一塊。開發(fā)商投入精裝修要下很大的決心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同時(shí)還要兼顧后期的質(zhì)保。在裝修過程中，質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)。我們想讓老百姓從毛坯房耗時(shí)過程中解放出來，這樣對(duì)老百姓來說精力也是一種釋放?，F(xiàn)在剛性需求是小年輕多一些，時(shí)間精力不夠，父母都參與到裝修當(dāng)中來。我們希望老百姓從復(fù)雜的裝修過程中解放出來，達(dá)到輕松入駐。
      精裝修可能大家覺得沒有個(gè)性化，我們請(qǐng)的裝修設(shè)計(jì)師是交換空間的裝修設(shè)計(jì)師，讓房屋的使用性、舒適性都達(dá)到最好?，F(xiàn)在是輕裝修、重裝飾。萬科的精裝修我們也去參觀了，大家會(huì)覺得房子都一樣的。因?yàn)閭€(gè)性化的東西，應(yīng)該體現(xiàn)在裝飾上、整體色調(diào)上，包括很小的飾品上，都可以體現(xiàn)出個(gè)性化。合肥裝修設(shè)計(jì)公司比較少，我們請(qǐng)的設(shè)計(jì)師能夠了解各個(gè)層面的客戶需求，一定會(huì)在功能上、使用上、舒適上體現(xiàn)出來。設(shè)計(jì)師裝修出來的房子，會(huì)考慮空間的利用性、空間的布局等等。實(shí)行精裝修還有一個(gè)好處，就是在設(shè)計(jì)之前，對(duì)一些細(xì)節(jié)方面進(jìn)行考慮，讓布局更合理，更方便使用，對(duì)今后要添置的物品擺放位置，都進(jìn)行了考慮。現(xiàn)在實(shí)行的精裝修定制化、集中化生產(chǎn)、現(xiàn)場拼裝，不會(huì)產(chǎn)生一系列的污染問題，省去很多復(fù)雜的工藝，對(duì)環(huán)保上也有很好的保障。
      對(duì)于老百姓來說，買精裝房有質(zhì)量的保證?，F(xiàn)在很多裝修公司裝修會(huì)有一些質(zhì)量問題，開發(fā)商會(huì)考慮有幾年的質(zhì)保問題，對(duì)老百姓來說也是一種保證。精裝修是一種趨勢，對(duì)老百姓的觀念還是要引導(dǎo)。精裝修的群體會(huì)更高端一些，所以住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修發(fā)展趨勢是很好的。如果有一種標(biāo)準(zhǔn)出來的話，對(duì)各方都有一些保障。在選購產(chǎn)品的時(shí)候，我們會(huì)選擇一線品牌，會(huì)選擇一些本地的品牌。我們也會(huì)請(qǐng)一級(jí)的裝修設(shè)計(jì)公司。
      海恒股份陳文才發(fā)言
      住宅產(chǎn)業(yè)化，跟節(jié)能減排低碳都是息息相關(guān)的。住宅產(chǎn)業(yè)化也是適應(yīng)整個(gè)發(fā)展的節(jié)奏，我們以前提的口號(hào)，09年是成本控制年，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就想節(jié)約成本，企業(yè)就能生存。但是2010年就不一樣了，現(xiàn)在是住宅產(chǎn)業(yè)化。我們一味說成本，實(shí)際上是求生存，住宅產(chǎn)業(yè)化最終是引領(lǐng)房地產(chǎn)發(fā)展的方向，這才是真正謀發(fā)展的過程。我們海恒在2002年在謀劃住宅產(chǎn)業(yè)化。像鋼結(jié)構(gòu)等都是從沿海學(xué)習(xí)交流的，去年小區(qū)一次性裝修到位。市場有接受的空間，就賣得好。
      在住宅產(chǎn)業(yè)化開發(fā)過程當(dāng)中，一是擔(dān)心市場不接受，沒有消費(fèi)群體。二是擔(dān)心施工管理、質(zhì)量、售后服務(wù)做不好的問題。實(shí)際上這些擔(dān)心都是多余的，只要去做，絕對(duì)會(huì)取得很好的效果。做產(chǎn)業(yè)化我們也是摸著石頭過河，我想對(duì)企業(yè)發(fā)展有很大的作用，一方面積累了很多的理論知識(shí)，第二、儲(chǔ)備了大量的實(shí)戰(zhàn)人才，在以后的企業(yè)發(fā)展過程中會(huì)有更廣闊的空間。在做的過程中，不要擔(dān)心什么，這也是跟國家政策相符合的。在住宅產(chǎn)業(yè)化的操作過程中，第一、成本控制。產(chǎn)品面對(duì)的客戶群體是什么樣的。每平方的投資是什么，這個(gè)應(yīng)該是獨(dú)立核算的。第二、標(biāo)準(zhǔn)化、菜單化。我們不可能一味迎合市場，做很多菜單式的，想裝什么就裝什么。經(jīng)典永遠(yuǎn)是經(jīng)典的，不管是經(jīng)典戶型還是經(jīng)典裝飾，市場接受就是好的。這樣有利于大規(guī)模采購，大規(guī)模施工，有利于成本后期管理。包括在戶型設(shè)計(jì)上，90平米以下的，更多的可能搞精裝修。真正在做產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候，可能不需要那么多戶型，經(jīng)典的戶型就做這樣的戶型。這樣在部品部件采購、施工、管理上，節(jié)約了很多的時(shí)間成本。在實(shí)際的設(shè)計(jì)和施工過程中，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)可能是兩家單位，結(jié)構(gòu)偏重于本土化。在實(shí)際操作過程中，要把這些銜接好，避免后期出現(xiàn)的拖尾問題。
      在整個(gè)項(xiàng)目的后期，一定要不怕麻煩，要不怕成本做好樣板房。因?yàn)闃影宸抗δ芑?、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考慮，只有實(shí)實(shí)在在的東西，才不會(huì)出現(xiàn)后期不對(duì)稱的東西。施工管理上，我希望本土的部件裝飾能夠規(guī)?；?，迅速加入到精裝修產(chǎn)業(yè)的大方針當(dāng)中去，取得一席之地。本地的肯定比外地有優(yōu)勢，不管是部件商還是家裝企業(yè)，將來都是住宅產(chǎn)業(yè)化很有利的條件。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，將來會(huì)在全國住宅產(chǎn)業(yè)化當(dāng)中取得一席之地。
      華盛置業(yè)王昆表示目前對(duì)于精裝房的問題，開發(fā)商的態(tài)度比較謹(jǐn)慎。
      華盛地產(chǎn)自從08年進(jìn)入合肥之后，對(duì)精裝市場一直都在關(guān)注。一個(gè)城市的均價(jià)就合肥目前而言從4000漲到6000，相信以后還會(huì)繼續(xù)攀升。我對(duì)也對(duì)精裝這個(gè)項(xiàng)目還在摸索，充滿了疑慮。現(xiàn)在我們一直在做樣板房銷售，也很看好。最大的問題也就是服務(wù)問題，我們會(huì)繼續(xù)觀望。
      山水空間裝飾宋春紅發(fā)言
      合肥的房價(jià)，要綜合考慮合肥市民的經(jīng)濟(jì)收入、基本狀況等方面。業(yè)主在貸款買房、全價(jià)買房，經(jīng)濟(jì)承受能力方方面面都要考慮進(jìn)去。在經(jīng)濟(jì)沒發(fā)展到一定階段的時(shí)候，提前操作一些東西，有一部分客戶群體可以承受。能不能達(dá)到合肥市民整體的承受能力，分階段買房和分階段裝潢，可以緩解市民經(jīng)濟(jì)收入階段性問題。第二、市場中，特別是精裝修，精裝修開發(fā)商有一個(gè)大的問題，精裝修是提價(jià)來做的，而不是減少銷售成本的問題，累加在一起的銷售，1+1＜2，還是1+1＞2。
      開發(fā)商批量拿的價(jià)格都很便宜，但是往往高于裝飾公司平均單價(jià)的價(jià)格。售后服務(wù)誰去承擔(dān)。未來的售后成本占到多少，售后成本非常高，兩年后誰去承擔(dān)？這些問題都到歸類去處理。還有開發(fā)商在設(shè)計(jì)過程中，能不能做到精細(xì)化管理和設(shè)計(jì)的問題。開發(fā)商一直做快速銷售工作，但是家居生活是精細(xì)化過程。雖然現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，但是后期的招標(biāo)項(xiàng)目，前期的鋪墊工作有沒有執(zhí)行到位，這也是我們要去考慮到的問題。
      建材商會(huì)會(huì)長湯勇發(fā)言
      精裝房的開發(fā)和銷售一直存在著悖論。政府大力推廣精裝修房，但是我們在選擇材料的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很大的矛盾。精裝修房通常要降低成本，選擇的東西通常都是老百姓不要的東西。功能性的產(chǎn)品，如果功能不完全，或者滿足不了需要，自然會(huì)有矛盾，所以投訴自然會(huì)很多。第二、在材料品牌的選擇上，按照正常的理解，很多施工好壞，通常是看不出來的。老百姓對(duì)施工質(zhì)量并不內(nèi)行，但是對(duì)品牌很關(guān)注。但是很多時(shí)候是低價(jià)中標(biāo)，導(dǎo)致的結(jié)果就是產(chǎn)品不是老百姓想要的。
      不管做房地產(chǎn)，還是住宅產(chǎn)業(yè)化，精裝修房能不能推進(jìn)好，老百姓有沒有這樣的市場需求。只有老百姓愿意掏錢買，這個(gè)市場才能做大，老百姓不愿意掏錢買，市場也不能做大，這是一個(gè)相互矛盾的。我們現(xiàn)在材料成本的問題上也出現(xiàn)了非常大的矛盾，比如在廣東跟一些企業(yè)是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還要考慮成本收回問題，涉及到生存問題。采購成本反而比南方高得多，有一個(gè)采購習(xí)慣問題。不管是工廠還是經(jīng)銷商，如果純粹沒有利潤，如何談得上服務(wù)，特別像一些功能性產(chǎn)品，如果沒有服務(wù)，顧客的投訴一定會(huì)很多。
      功能性的產(chǎn)品來說，很多精裝修房的目的是給老百姓省事，如果沒服務(wù)，老百姓也不喜歡，就會(huì)帶來很多負(fù)面的東西。中高端的精裝修房賣得比較好。商會(huì)里面很多好的品牌，很多地產(chǎn)商一看數(shù)量很誘人，工廠是現(xiàn)款現(xiàn)貨。還有帳期問題，多長時(shí)間還款。質(zhì)量控制還是要靠品牌，特別一些功能性產(chǎn)品，如果加工不控制的話，品牌代表質(zhì)量。從這些方面，我們就感覺到問題很大。市場需求跟客戶的需求，以及精裝修房的推廣，距離比較大。
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      精裝修商品房發(fā)展前景與方向
      房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)話題的海洋，深受各方關(guān)注。然而，記者卻常常扮演傳話筒的角色，以致發(fā)言者和受眾，經(jīng)常有隔靴搔癢之感。為讓發(fā)表者淋漓盡致、閱讀者痛快淋漓，本報(bào)《房產(chǎn)周刊》從本期起將不定期開辟“一線發(fā)言”專欄，約請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員，從各自熟悉的專業(yè)出發(fā)，暢所欲言。也請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)一線從業(yè)人員主動(dòng)與本欄目聯(lián)系，貢獻(xiàn)您的所思所想。
      建設(shè)部近幾年提倡精裝修商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，受到北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場比較成熟的城市消費(fèi)者大力追捧。近年來，泉州地面上也陸續(xù)出現(xiàn)了一些精裝修商品房，本報(bào)此前也曾就此話題做過專題討論。我們應(yīng)該如何看待精裝修商品房的市場前景呢？本文作者從專業(yè)從業(yè)人員的角度闡述精裝修商品房的市場前景和方向，供各位參考。
      建設(shè)部推行《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（2002年）（以下簡稱《實(shí)施導(dǎo)則》）以來，僅僅數(shù)年時(shí)間，深圳、廣州等南派開發(fā)商已經(jīng)多半采用精裝修操盤模式，并且將這些新理念、新做法帶到全國各地，尤其在北京、上海，精裝修住宅的市場比例在不斷刷新記錄。2005中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心領(lǐng)導(dǎo)透露：最近的調(diào)查顯示，北京裝修住宅占到總量的25％，上海占35％，廣州占50％多，廣州開發(fā)商甚至稱90平方米以下的房子不裝修在廣州就沒有市場。
      什么是精裝修商品房
      什么樣的商品房才是精裝修住宅？它的造價(jià)應(yīng)該包括哪些？建設(shè)部頒布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》為住宅精裝修提供了權(quán)威而詳細(xì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)由建設(shè)部制訂的《實(shí)施導(dǎo)則》要求：精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。
      按照《實(shí)施導(dǎo)則》，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級(jí)住宅和高級(jí)住宅三個(gè)檔次，今后消費(fèi)者如果購買精裝修住宅，就可以按照這一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)采光、照明、室內(nèi)溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個(gè)電源插頭，做一個(gè)詳細(xì)比較。
      精裝修商品房將成主流產(chǎn)品
      從純粹意義上講，任何商品都應(yīng)是成品，住宅也不例外。目前從整個(gè)住宅市場來看，前期的住宅建設(shè)已逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，而后期交到消費(fèi)者手中的多是毛坯房，還未實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，沒有達(dá)到同步發(fā)展。這就如同我們買轎車，假如賣給你的只是外殼和機(jī)械動(dòng)能部分，而座椅和腳墊等還得自己找人裝修裝飾。這就是同步的問題和成品的概念。當(dāng)時(shí)毛坯房的產(chǎn)生是針對(duì)滿足消費(fèi)個(gè)性化提出的，也是為了減少二次裝修造成的浪費(fèi)。但經(jīng)過幾年實(shí)踐，其弊端愈加明顯：
      首先，它不利于我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。目前國際上沒有“毛坯房”的概念，住宅銷售全是成品?，F(xiàn)在我國住房裝修費(fèi)約占建安成本的1／3，全國住房成本價(jià)約為1500元／平方米。照此計(jì)算每平方米裝修費(fèi)為500元，100平方米的住房就需5萬元裝修費(fèi)，有的甚至達(dá)到1∶1或超過這個(gè)比例，這是一塊非常有潛力的大市場，應(yīng)加以規(guī)范，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。
      其次，毛坯房裝修不利于質(zhì)量控制。如照此發(fā)展，即使是獲得建筑質(zhì)量魯班獎(jiǎng)的項(xiàng)目也難逃脫危房的噩運(yùn)。
      再次，毛坯房容易滋生腐敗和縱容偽劣產(chǎn)品橫行。裝修費(fèi)上的貓膩不在工本而在材料上，一些裝修游擊隊(duì)的低價(jià)入市，用的材料多是不環(huán)保的偽劣品。因滲漏、短路等裝修質(zhì)量問題引發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)投訴案件居高不下。
      近年來，高檔公寓是較早采用精裝修的物業(yè)種類，因?yàn)槎酁楫惖刈赓徣巳?，消費(fèi)理念更傾向于精裝修成品房。另一類是中小戶型的經(jīng)濟(jì)商品房，主力消費(fèi)者工薪白領(lǐng)忙于工作無暇顧及房子裝修，中等收入水平也無更多財(cái)力投入裝修追求個(gè)性化，菜單式裝修一次性到位的商品房符合了他們的需求。經(jīng)歷了三年多的市場檢驗(yàn)之后，隨著消費(fèi)者對(duì)成品房的認(rèn)知度提高，特別是近年來住宅產(chǎn)業(yè)化持續(xù)推進(jìn)，開發(fā)商更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品精細(xì)制造和創(chuàng)新營銷模式，精裝修商品房所占樓市比例不斷提高。
      品牌、規(guī)模 是雙贏之道
      從精裝修樓盤的成功案例中可以看到：有實(shí)力的品牌開發(fā)商是推廣精裝修的主力軍，其中多項(xiàng)目運(yùn)作的規(guī)模經(jīng)濟(jì)是主要因素。像萬科、奧林匹克、富力、陽光100等品牌企業(yè)都在精裝修開發(fā)模式上頗有建樹。
      上海萬科最近幾年致力推行“萬科全面家居解決方案”，這是一套涵蓋不同消費(fèi)層面住宅產(chǎn)品，從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、部品配置、施工到后期服務(wù)的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。方案首先否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”的概念，致力于追求業(yè)主導(dǎo)向，建立梯度產(chǎn)品體系，從房型設(shè)計(jì)入手，通過為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)業(yè)主終身鎖定。
      富力地產(chǎn)在富通城項(xiàng)目采取標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、專業(yè)化施工，在材料選擇上采取公開招標(biāo)的方式，選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。
      這一標(biāo)準(zhǔn)的建立將引領(lǐng)行業(yè)內(nèi)一系列變革，比如開發(fā)商、總承包商和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位建立長期合作伙伴關(guān)系，由總承包商統(tǒng)一管理裝修分包商，結(jié)構(gòu)構(gòu)件實(shí)行工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場拼裝，裝修設(shè)計(jì)、土建、施工、監(jiān)理一體化，形成共生體系，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的精裝修住宅。
      房地產(chǎn)開發(fā)的連鎖業(yè)態(tài)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑裝飾材料的大規(guī)模集成式采購，在取得團(tuán)購優(yōu)勢基礎(chǔ)上，與部品材料供應(yīng)商形成點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷模式，有利于開創(chuàng)雙贏局面。同時(shí)，材料供應(yīng)商的集成化、專業(yè)化，可以幫助開發(fā)商最大化實(shí)現(xiàn)業(yè)主的個(gè)性需求，為業(yè)主節(jié)約預(yù)算、精力，提供省心服務(wù)，從而加速消費(fèi)者對(duì)新型材料的使用，降低材料成本和渠道成本。
      精裝修商品房的市場發(fā)展需要行業(yè)規(guī)范和指導(dǎo)
      精裝修商品房將成為中國住宅的主流產(chǎn)品，這一發(fā)展趨勢已經(jīng)是無可辯駁的業(yè)界共識(shí)，但是在市場運(yùn)行層面，消費(fèi)認(rèn)知、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、操作模式等需要完善，這將直接關(guān)系到精裝修的成功普及率。政府部門應(yīng)盡快出臺(tái)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范和指導(dǎo)市場消費(fèi)行為。
      影響精裝修商品房推廣的有3個(gè)主要原因：
      一是利潤小、成本高，裝修造價(jià)在總銷售價(jià)或總土建造價(jià)中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本成倍擴(kuò)大，若銷路不暢，精裝修無疑是個(gè)不小的包袱。
      二是個(gè)性化裝修難操作，統(tǒng)一裝修不能滿足個(gè)性化要求，業(yè)主總會(huì)通過各種渠道對(duì)菜單式裝修改東改西，極易出現(xiàn)工程失控現(xiàn)象。
      三是真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但目前操作中嚴(yán)重脫節(jié)，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，也可能因種種缺陷引起業(yè)主不滿，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。
      精裝修是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場成熟度的表現(xiàn)，不僅反映開發(fā)商操作水平，也反映了購房者的消費(fèi)習(xí)慣。中國加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應(yīng)量的飛速擴(kuò)大，中國商品住宅必然走向“居者優(yōu)其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢所趨，裝修的成品房必然要取代半成品的毛坯房。
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      第二篇：何為住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修
      全裝修住宅
      管理
      業(yè)主角度
      裝修標(biāo)準(zhǔn)
      如何做好管理配合前言
      2002年5月建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，這個(gè)細(xì)則首先對(duì)什么是住宅裝修一次到位進(jìn)行了確定：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。簡稱全裝修住宅。住宅一次裝修到位是大勢所趨，對(duì)消費(fèi)者、對(duì)社會(huì)有很多好處。但對(duì)我們開發(fā)商而言既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
      何為住宅產(chǎn)業(yè)化精裝修？
      通過學(xué)習(xí)我們知道解決成品住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的3個(gè)要點(diǎn)是：設(shè)計(jì)問題、標(biāo)準(zhǔn)問題、成本問題。第一天陳老師對(duì)精裝修的系統(tǒng)化設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了講解。讓我們對(duì)有了全新的了解。
      一開始陳老師就提到“要用工業(yè)化的思維方式來思考批量精裝修，要用做產(chǎn)品的思路來看待批量精裝修”把房子作為一個(gè)像汽車之類的產(chǎn)品去設(shè)計(jì)、制造、營銷。這句話對(duì)我這樣一個(gè)沒有接觸過住房精裝修的人來說——
      我們初次做精裝修只能成功，不能失敗。而且要在東營的精裝修住宅市場打響品牌。不論從戶型優(yōu)化、裝修質(zhì)量、廣告造勢都要做好功課。在東營的房地產(chǎn)市場做到領(lǐng)先。讓東營人看到，不是“外來的和尚會(huì)念經(jīng)”。推出自己的全裝修產(chǎn)品，不需要任何風(fēng)格表現(xiàn)內(nèi)在氣質(zhì)，文化表現(xiàn)
      找準(zhǔn)定位是關(guān)鍵：（萬科：空間功能標(biāo)準(zhǔn)化）打出特色“關(guān)注使用功能，關(guān)注質(zhì)量”質(zhì)量作為一個(gè)賣點(diǎn)。
      我們不是在做概念樣板房，選材上將人的感受和健康放在首位。
      設(shè)計(jì)初期進(jìn)行戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)，產(chǎn)品
      1、優(yōu)化設(shè)計(jì)
      2、精細(xì)化定位
      3、風(fēng)格定位
      成本控制為核心，10~15%的精裝修比例
      客戶買的是：空間、功能、未來的生活方式
      多考慮女性和兒童的生活細(xì)節(jié)：前期進(jìn)行市場調(diào)研工作
      每個(gè)人站在公司的角度，而不是部門的角度
      從“批量裝修的施工特點(diǎn)”
      與施工的技術(shù)管理有了系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)
      強(qiáng)調(diào)了很多表格表格說白了就是注重總結(jié)歸納。不光精裝修，現(xiàn)在公司的施工管理到各個(gè)部門都有必要做出很多的表格。來完善工作標(biāo)準(zhǔn)。促進(jìn)管理。
      心理需求，物質(zhì)需求
      裝修質(zhì)量【2002】190號(hào)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》
      公司強(qiáng)有力的管理
      公司工程管理的管理體系
      樹立標(biāo)桿我們的差距如何應(yīng)用
      成立全裝修工作小組
      工作前移
      加強(qiáng)圖紙管理圖紙深度對(duì)設(shè)計(jì)的要求：減少設(shè)計(jì)變更
      1、設(shè)計(jì)要越早越好。一個(gè)變更就意味著200套現(xiàn)場改動(dòng)
      2、主力戶型越少越好
      3、裝修方案少
      4、沒有設(shè)計(jì)變更
      節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)問題
      品牌的研究 列出表格
      合同上的霸王條款
      土建施工時(shí)粗線條，精裝修施工是細(xì)線條各個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮周到。充分了解現(xiàn)場的環(huán)境包括卸貨地點(diǎn)
      銷售發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知項(xiàng)目部。充分利用起辦公智能化系統(tǒng)。每個(gè)人每天都
      整改由裝修公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由土建公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由甲方計(jì)算
      用戶關(guān)注：觀感
      使用
      成品保護(hù)
      商品房工程管理全流程解析：
      1、前期準(zhǔn)備樣板引路
      計(jì)劃編制
      質(zhì)量策劃
      技術(shù)交底
      2、房屋移交房屋移交
      3、批量施工：工序管理、材料管理、資料管理、成品保護(hù)、文明施工集中加工
      4、驗(yàn)收交付分戶驗(yàn)收、集中交付、保險(xiǎn)安排、客戶服務(wù)
      通過這兩天的課程感覺自己受益匪淺。
      第三篇：2007中國重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇
      2007中國重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇
      主持人：尊敬的各位來賓，先生們，女士們，大家下午好！為積極響應(yīng)國家建設(shè)節(jié)能型社會(huì)的號(hào)召，改變傳統(tǒng)住宅消費(fèi)的理念，大力培育和推進(jìn)精裝成品住宅。今天我們在這里舉辦07中國重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇，本次活動(dòng)由重慶市建委主辦，重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心承辦，重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)辦，并得到了瑞安、富力、龍湖，及本市其他主要的開發(fā)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理裝飾單位和市主要媒體的大力支持。
      首先請(qǐng)?jiān)试S我介紹參加本次論壇的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，他們是：重慶市建委黨組成員總工程師吳波；建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任孫克方先生；重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心主任董孟能；重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、常務(wù)副總經(jīng)理風(fēng)革先生；重慶龍湖地產(chǎn)副總經(jīng)理趙軍雅先生；重慶瑞安房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部經(jīng)理張穎賢女士；重慶富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭穗偉先生；重慶市建設(shè)發(fā)展中心高級(jí)工程師、重慶精裝房標(biāo)準(zhǔn)編制成員丁小猷高級(jí)工程師；還有張新益主任，他現(xiàn)在在開另外一個(gè)會(huì)。今天到會(huì)還有開發(fā)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、裝飾單位以及新聞界的朋友。在此，對(duì)各位的到來表示熱烈的歡迎！
      首先我們以熱烈的掌聲歡迎市建委分管領(lǐng)導(dǎo)吳總致辭。
      吳波：尊敬的各位來賓，女士們，先生們，大家下午好！為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)資源節(jié)約型，環(huán)境友好型社會(huì)，推動(dòng)我市的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，今天我們邀請(qǐng)我市主要的開發(fā)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、裝飾、材料生產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士，共同研討重慶精裝修成品住宅的發(fā)展趨勢，交流精品成品住宅設(shè)計(jì)與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，研討重慶市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，這必將對(duì)我市今后精裝修發(fā)展帶來積極的影響。首先請(qǐng)?jiān)试S我代表重慶市建設(shè)委員會(huì)向各位專家、同行表示熱烈的歡迎，感謝大家對(duì)精裝修成品住宅的支持，歡迎大家在接下來的會(huì)議當(dāng)中暢所欲言。
      第一，發(fā)展精裝修成品住宅的意義。發(fā)展精裝修成品住宅是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的需要。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶沒有住宅裝修造成的浪費(fèi)高達(dá)3000億元人民幣。在建筑全過程，包括建筑材料的生產(chǎn)以及建筑施工，整個(gè)建筑使用全周期的過程當(dāng)中，導(dǎo)致了全球50%的空氣污染，50%的水污染和48%的固體廢物排放。我國建筑規(guī)模巨大，占世界新建建筑開發(fā)量的50%以上，就是說整個(gè)中國每年的房屋建筑總量已經(jīng)超過世界上其他100多個(gè)國家的總量之和。目前中國是世界上最大的建筑市場，大規(guī)模建造房屋本來是為了人民安居樂業(yè)，但大量建造高能耗建筑過多的浪費(fèi)，有效減少二次裝修對(duì)社會(huì)資源造成的浪費(fèi)，促進(jìn)人與自然、人與建筑的統(tǒng)一和諧，將會(huì)在建筑領(lǐng)域資源能用節(jié)約中發(fā)揮作用。
      第二，發(fā)展精裝修成品住宅是推動(dòng)綠色建筑節(jié)能的需要。目前，我國城鎮(zhèn)化處于高速發(fā)展時(shí)期，每個(gè)城市人口的能耗為鄉(xiāng)村人口的3.5倍。我國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，這正是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段，人民生活條件將進(jìn)一步改善，對(duì)建筑的舒適性要求越來越高，人均能耗迅速增加。但是，我們不得不正視我國能源短缺，實(shí)際利用效用率，環(huán)境污染嚴(yán)重，而且不斷加劇的事實(shí)。就能源消費(fèi)而言，在我們化學(xué)能源當(dāng)中90%是煤炭。目前，我國單位建筑面積的能耗是發(fā)達(dá)國家的2-3倍以上。因此，中國要走可持續(xù)發(fā)展的道路，必須大力發(fā)展節(jié)能建筑。精裝修房是采用集中采購、統(tǒng)一裝修的方式，可以減少資源的重復(fù)利用，避免二次裝修帶來的浪費(fèi)，建筑節(jié)能是不斷滿足人民生活質(zhì)量在建筑中是最大限度的節(jié)能能源。精裝修與建筑節(jié)能的理念是相統(tǒng)一的，精裝修房屋是建筑節(jié)能的延伸和擴(kuò)展，精裝修房在建筑節(jié)能的大背景下有著廣闊的發(fā)展空間。
      第三，發(fā)展精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)化、集約化的需要。隨著人民收入水平的提高，老百姓需要的是功能齊全、節(jié)能環(huán)保、省心入住、安全耐久的房屋。購買的房屋可以馬上入住和生活，免去二次裝修來的投入，精裝修房符合這樣的現(xiàn)實(shí)需要。所以，發(fā)展精裝修房是推動(dòng)住宅一體化的有效途徑，有利于提升住宅的建設(shè)品質(zhì)和城市建設(shè)水平，有利于控制裝修用材的綠色環(huán)保指標(biāo)，保護(hù)市民身體健康，有利于鄰里關(guān)系的和諧。房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的配合，可以提升建筑設(shè)計(jì)的精細(xì)化程度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力的提高，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。
      第二方面，我市精裝修成品住宅目前現(xiàn)狀存在的問題。
      第一，目前我市對(duì)精裝修成品住宅認(rèn)識(shí)還不足，全國的精裝修住宅占年裝修不到10%，而發(fā)達(dá)國家大都在80%以上。最近，有些媒體做過調(diào)查，這個(gè)調(diào)查表明重慶消費(fèi)者接受精裝修房接收占50%，持觀望的占39%，不接受大約占5%，表明了廣大的市民對(duì)精裝修房這樣一個(gè)新生成品是比較容易接受的，就是說接受的程度是在大幅度的增加。但實(shí)際上精裝修房在重慶還是一個(gè)新生事物，像我們棕櫚泉、龍湖這樣的開發(fā)企業(yè)，建設(shè)精裝修房在房地產(chǎn)整個(gè)來比較還是不多。重慶市年住宅開發(fā)量，在精裝修里面跟國家一樣都沒有超過10%，但百姓和媒體非常的關(guān)心。所以精裝修房具有較大的市場潛力，要做好精裝修房關(guān)鍵是做好引導(dǎo)工作，讓精裝修房的建設(shè)和開發(fā)健康有序的發(fā)展。
      第二，目前重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地方產(chǎn)業(yè)化水平過高。重慶市大城市帶大農(nóng)村存在二元結(jié)構(gòu)十分突出的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平總體上還不是很高。同時(shí)，我市的地方產(chǎn)業(yè)還較為單一，產(chǎn)業(yè)化程度偏低，對(duì)滿足精裝修房的計(jì)劃發(fā)展還存在一定的差距。
      另外，精裝修房的建造雖然總體成本不會(huì)增加，但是在初次的投入要增加，人民的消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變還需要一個(gè)過程，因?yàn)楫吘咕b修房跟毛坯房的初次成本相比是要增加的。
      第三，管理和運(yùn)行機(jī)制尚未健全。目前，我市在政策層面還沒有建立成套的體系包括相應(yīng)的操作規(guī)范，政府的引導(dǎo)還需要加強(qiáng)，主要是精裝修房設(shè)計(jì)
      第四，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺位。精裝修房在技術(shù)上還沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)鑒定，在設(shè)計(jì)、施工、裝修以及后期的維護(hù)還沒有依據(jù)。
      第三個(gè)大方面，我市建委下一步的工作打算。
      首先，加強(qiáng)引導(dǎo)培育市場的需求，加大宣傳力度形成政府引導(dǎo)、企業(yè)跟進(jìn)、市場接受，媒體和公眾監(jiān)督有效活力，利用各種形式的研討會(huì)、交流會(huì)、報(bào)告會(huì)、推廣會(huì)以及各種論壇，向公眾普及精裝修的知識(shí)，轉(zhuǎn)變購房者自主裝修的習(xí)慣，建立成品住宅由開發(fā)單位統(tǒng)一裝修，個(gè)性化裝飾的理念，積極培育精裝修房的市場需求。在這項(xiàng)工作中，我們新聞媒體的正確宣傳和正面引導(dǎo)將顯得非常重要，也歡迎廣大的新聞界朋友們參與我市精裝修房的發(fā)展的各項(xiàng)工作。
      第二，進(jìn)一步完善精裝修成品住宅的管理運(yùn)行機(jī)制。精裝修房的發(fā)展離不開政府的宏觀引導(dǎo)和政策支持，對(duì)精裝修房管理主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
      （一），以技術(shù)引導(dǎo)、市場調(diào)解為主，政府制定統(tǒng)一的公開、公平、公正的規(guī)則，鼓勵(lì)精裝修房發(fā)展的環(huán)境。
      （二），精裝修房發(fā)展與建筑節(jié)能相協(xié)調(diào)，我們準(zhǔn)備在主城區(qū)推行60%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，并組織全行力量研究適合重慶地區(qū)的安全路線。這些工作都可以與精裝修房關(guān)聯(lián)起來，這也是精裝修房內(nèi)涵和外延的補(bǔ)充和完善，是發(fā)展精裝修房的重要契機(jī)。
      （三），精裝修房的發(fā)展要體現(xiàn)設(shè)計(jì)一體化、施工一體化、管理一體化的基本原則。精裝修的設(shè)計(jì)應(yīng)該前移，在初步設(shè)計(jì)及施工設(shè)計(jì)就應(yīng)該在我們的設(shè)計(jì)圖上體現(xiàn)，力爭在源頭上實(shí)現(xiàn)精裝修房發(fā)展的規(guī)范。
      （四），貫徹節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的方針，開發(fā)、推廣應(yīng)用先進(jìn)使用，并符合地方現(xiàn)狀，以及與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的物品，提高科技含量，通用化的物品體系。
      （五），逐步建立政策方面的激勵(lì)機(jī)制。考慮在綠色生態(tài)小區(qū)以及住宅功能評(píng)定中融入精裝修房的理念，增加精裝修的權(quán)重和分?jǐn)?shù)，進(jìn)一步提高我市的科技含量。
      第四個(gè)方面，編制發(fā)布重慶市住宅新能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。編制這個(gè)地方瞄準(zhǔn)的目標(biāo)就是要解決精裝修房的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等一系列的技術(shù)問題，標(biāo)準(zhǔn)編制要注重設(shè)計(jì)和裝修的統(tǒng)一。一是功能設(shè)計(jì)要通過合理的設(shè)計(jì)，充分利用結(jié)構(gòu)。
      二是細(xì)一步的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)使盡可能用環(huán)保的物品。
      三是注重隱蔽工程的質(zhì)量，特別是裝修隱蔽工程，一定要經(jīng)過驗(yàn)收合格之后方可交付使用，更好的推動(dòng)我市精裝修房建設(shè)的的發(fā)展。
      四是要注重消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。精裝修房的最終落腳點(diǎn)就是是否能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)可，它的生命力就是工程質(zhì)量。
      由于缺乏專業(yè)指示等多種原因，消費(fèi)者在購房過程中處于弱視地位。所以，精裝修房的發(fā)展要注重誠信制度的建立，防止損害消費(fèi)者權(quán)益，給整個(gè)工程帶來影響。為此，除了監(jiān)督管理以外，還應(yīng)強(qiáng)化售中和售后服務(wù)，在銷售過程中應(yīng)提供房屋的性能、規(guī)格、使用說明書以及說明方法，包括建造及成套裝修價(jià)格要做到價(jià)格公正、公開、透明，讓消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的利益。
      朋友們、同志們，精裝修房是提高住宅產(chǎn)業(yè)化的重要載體，是住宅科技進(jìn)步的集中體系，有著巨大的商計(jì)和市場潛力，讓我們積極行動(dòng)起來，為培育精裝修房子的市場需求添磚加瓦，努力創(chuàng)造精裝修房健康有序發(fā)展的良好局面，謝謝大家！
      主持人：謝謝吳總精彩的演講。女士們，先生們，剛才吳總從行業(yè)管理的層面，從政策的層面介紹了有關(guān)情況，并提出了精裝修住宅相關(guān)的要求。大力推進(jìn)精裝修成品住宅是社會(huì)的需要，是行業(yè)發(fā)展的方向，也是國家重要的技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策。
      為此，近年來重慶市建委和行業(yè)相關(guān)單位做了大量的工作，目的是為了更深入的了解相關(guān)的信息，改進(jìn)和提高我們的工作。今天，我們有幸邀請(qǐng)到建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放先生專程來渝做演講。下面有請(qǐng)孫總，大家歡迎！
      孫克放：尊敬的吳波總工，尊敬的董勇處長，還有我們技術(shù)中心的總主任丁總，還有我們重慶棕櫚泉房地產(chǎn)公司的風(fēng)革副總經(jīng)理，還有在座的同仁，這次我來到棕櫚泉的房地產(chǎn)會(huì)所開會(huì)，借這個(gè)機(jī)會(huì)，我也參觀了棕櫚泉的項(xiàng)目。我?guī)缀趺磕甓家獊碇貞c，也看了一些項(xiàng)目，今天我看這個(gè)項(xiàng)目給我的印象非常的深刻，龍湖花園是我們建設(shè)部在重慶地區(qū)最早的項(xiàng)目。龍湖花園在國內(nèi)非常有名，而且現(xiàn)在進(jìn)入了北京的房地產(chǎn)，恰恰是我們棕櫚泉的房地產(chǎn)公司從北京到重慶來，我覺得這個(gè)樓盤在重慶具有代表性。其中一個(gè)最重要的就是它進(jìn)行了差不多80%的全裝修住宅并銷售出去，而且品質(zhì)也相當(dāng)不錯(cuò)。像這樣的環(huán)境，這樣的品質(zhì)，在北京市的小區(qū)住宅里面也是排在前幾名的，就像剛才我們吳波總工講的，重慶的精裝修成品發(fā)展相當(dāng)好的。
      今天，我們在這個(gè)地方來研討我們住宅裝修的問題，其實(shí)也是一個(gè)非常時(shí)尚和必須要討論的前沿的問題。我的話題叫做建筑裝修就業(yè)化勢在必行，我們講工業(yè)化一定會(huì)牽涉到我們今天的題目，叫住宅產(chǎn)業(yè)化的問題，有的人經(jīng)常講裝修的問題，不講產(chǎn)業(yè)化的問題，實(shí)際上這是相關(guān)的問題
      我先講一下快速發(fā)展中的中國房地產(chǎn)，因?yàn)檠b修和房地產(chǎn)是緊密相連的東西，發(fā)展的速度是和隨著我們建設(shè)面積的增多相關(guān)聯(lián)的。還有一個(gè)就是老百姓的生活水平的提高?？偟那闆r我們就不講了，剛才吳總講得非常的清楚。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)從面積上來講，我們沒有對(duì)手，世界范圍內(nèi)是沒有對(duì)手的。大家都知道我們中國的高層建筑沒有對(duì)手，高層建筑這樣的密度也沒有對(duì)手。我們的對(duì)手就是質(zhì)量，也就是說我們要把我們房子質(zhì)量大幅度的提高，這是我們跟國外房屋之間的差距。
      我曾經(jīng)領(lǐng)過加拿大的設(shè)計(jì)師去過廣州的星河灣，加拿大的設(shè)計(jì)師非常的吃驚，他覺得中國住宅里面能做到這么一個(gè)檔次，他不能相信。我想我要是領(lǐng)他到我們的棕櫚泉來看，我想他會(huì)同樣的驚訝。但是，我們要看看我們的東西是不是在質(zhì)量上提高了，在節(jié)能這個(gè)最大的問題上是不是跟國外有差別。從考察的結(jié)果來看我們確實(shí)在這方面存在的差距太大了。要說漂亮，中國的住宅確實(shí)很漂亮，我們在國外看板式住宅，沒有像我們做得這么好的。但是，我們可能在外表看到更多一些，國外在節(jié)能、適用度、適用性關(guān)注得更多，因?yàn)檫@完全牽涉到老百姓的消費(fèi)問題，老百姓住你的房子他覺得舒適嗎？他除了大和小以外，要知道這個(gè)房子是不是節(jié)約能源，是不是適合他的生活習(xí)慣，甚至于他覺得這個(gè)房子是不是有助于他的健康，原來這個(gè)問題不算是個(gè)問題，今天的老百姓都認(rèn)為這是一個(gè)問題。
      因此，住宅的需求逐步由功能性向舒適型轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)趨勢的問題，包括今天的小戶型，大家知道70、90的概念，仍然是個(gè)由功能性專項(xiàng)舒適型的一個(gè)非常重要的坎。大家不要認(rèn)為小戶型做完了就丟掉了舒適型，這不是最根本的東西，舒適永遠(yuǎn)是我們?nèi)祟愃非蟮臇|西。
      我們現(xiàn)在到一個(gè)什么局面上，我提了六條，供大家參考。中國的房地產(chǎn)和住宅目前進(jìn)入到一個(gè)新的歷史發(fā)展階段。
      第一，合理的控制房地產(chǎn)的增速，不但影響了我們現(xiàn)在的貸款資金的問題，還有影響到我們后期的能量的使用。比如怎樣使用中國的能云，這種投資增速還牽涉到我們老百姓蓋的質(zhì)量問題。綜合起來，這個(gè)增速的控制，對(duì)中國目前來說是非常重要的關(guān)口。我們要發(fā)展，但是我們要防止過熱。
      第二，住宅供應(yīng)進(jìn)入到一個(gè)中低價(jià)位，中小套型結(jié)構(gòu)調(diào)整性。這是結(jié)構(gòu)調(diào)整，也是一個(gè)非常重要的階段，尤其像大中型城市，這個(gè)調(diào)整來得更明顯。所以，我們房地產(chǎn)公司怎么看待這種調(diào)整，怎么應(yīng)用這種調(diào)整和方式，使得它更符合我們地域的發(fā)展，這就是我們所有人要做的課題，這不是中央做的課題，是中國要做的課題，是所有房地產(chǎn)公司都必須要做這個(gè)事情。這個(gè)事情不僅關(guān)注到價(jià)位的問題，還關(guān)注到我們中國長遠(yuǎn)發(fā)展的問題。今天沒有時(shí)間講它，但是它是一個(gè)調(diào)整性的問題。
      第三，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到一個(gè)實(shí)力、品牌為中心的資本擴(kuò)展性。以后的房地產(chǎn)擴(kuò)展主要靠實(shí)力和品牌擴(kuò)張了，按照我們現(xiàn)在的發(fā)展趨勢，銀行資本貸款的方向已經(jīng)很明確了，它會(huì)偏重于這種具有品牌的房地產(chǎn)，因?yàn)樗３仲J款的良好性，他必須要做這件事情。而資本的擴(kuò)展，不完全說是你有門路就可以擴(kuò)張，在中國的房地產(chǎn)跟銀行有息息相關(guān)的聯(lián)系。所以，怎么把一個(gè)品牌做成，把我們老百姓的品質(zhì)奉送得越高級(jí)，就是我們的知名度越高，品牌越高。比如龍湖在偏遠(yuǎn)的地方獲得巨大的成功，棕櫚泉也獲得巨大的成功。我剛才問馮總可以賣到前幾名，這并不是說價(jià)格的顯現(xiàn)，就是說在這么一個(gè)偏遠(yuǎn)的地方賣這么高的價(jià)格，就是品質(zhì)。因此，這樣的情況下，資本的回收能力大于其他的房地產(chǎn)。
      第四，居民購房以追求品質(zhì)、舒適、適度的理性消費(fèi)期。
      一是品質(zhì)。不管你房屋做得多小，老百姓都講品質(zhì)問題，創(chuàng)造好不好老百姓一眼看出來。舒適，重慶最大的不是朝向問題，而是通風(fēng)問題。
      二是適度。也就是說我們的房地產(chǎn)要開發(fā)的東西要適度的引導(dǎo)消費(fèi)，我們現(xiàn)在搞毛坯房還是搞裝修房，實(shí)際上是一個(gè)理性消費(fèi)的問題。當(dāng)他買了裝修房之后他的消費(fèi)模式已經(jīng)發(fā)生變化了，實(shí)際上變成適度的消費(fèi)群，不用花自己的精力去做不愿意做的事情。消費(fèi)是決定我們精裝房基礎(chǔ)的原動(dòng)力，也就是說它是原動(dòng)力。所以剛才吳波總工講的，為什么把引導(dǎo)老百姓精裝房放到第一位，引導(dǎo)消費(fèi)和引導(dǎo)消費(fèi)模式是中國現(xiàn)在需要解決的問題。問題就在于怎么樣引導(dǎo)，怎么樣去建設(shè)。
      第五，住宅產(chǎn)品進(jìn)入到以視覺環(huán)保為中心的更新?lián)Q代期。今天做住宅一定要有更新?lián)Q代的概念，如果沒有這種概念做住宅建設(shè)，你的建筑是平庸的，你可能被時(shí)代淘汰得非常的快，也許你可能在短期取勝，但長期取不了勝。所以，我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司要建立在更新?lián)Q代這個(gè)層面上，眼光應(yīng)該放遠(yuǎn)。精裝修是其中之一。
      第六，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)入技術(shù)集中心的實(shí)習(xí)期。我們原來的小區(qū)因?yàn)榧夹g(shù)不全面，或者說我們的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)水平還沒有達(dá)到將這種技術(shù)應(yīng)用到我們的住宅建設(shè)里。但是現(xiàn)在的情況不一樣了，我們的經(jīng)濟(jì)適宜，可以把一些經(jīng)濟(jì)技術(shù)大量的放到我們的住宅中去。原來我們很多開發(fā)公司重視單一技術(shù)，比如我用的窗子、墻，我做一個(gè)節(jié)水馬桶，單一的技術(shù)。今天再也不是做單一技術(shù)的問題了，而是一個(gè)技術(shù)集成的問題。就是說一個(gè)好的房子，技術(shù)集成度越高，這個(gè)房子越受歡迎，棕櫚泉表現(xiàn)的就是技術(shù)集成能力高的一個(gè)產(chǎn)品讓別人認(rèn)同。伴隨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我想中國的建筑業(yè)這個(gè)全面的東西給大家講一下，這有助于我們對(duì)全國裝修業(yè)的感知和了解。
      我國的建筑裝飾業(yè)在近15年發(fā)展極為迅速。市場容量和行業(yè)擴(kuò)展已經(jīng)超過家電產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)，形成興旺發(fā)達(dá)的朝陽產(chǎn)業(yè)。住宅裝修成為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要內(nèi)容，是改善人民居住的品質(zhì)，是住宅產(chǎn)業(yè)化的重要切入點(diǎn)。我國建筑裝飾行業(yè)每年20%的速度發(fā)展，是中國GDP速度發(fā)展兩倍。因此，2000年產(chǎn)值就是550億，到05年的已超過1萬億了，非常之快，家庭裝飾也占其中的56%。就是說15年的時(shí)間里，中國家庭裝飾業(yè)從23%起步達(dá)到現(xiàn)在的56%，家庭住宅裝修業(yè)的位置被提升了。裝飾行業(yè)在我國完成了近4萬業(yè)的裝飾產(chǎn)值，同時(shí)塑造了我國的裝飾行業(yè)。其趨勢一方面說明了裝飾市場資源廣闊，需求旺盛；另一方面，為了滿足市場，裝飾裝修獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇。
      我們可以看到統(tǒng)計(jì)的很多所謂地方大款，很多來源于房地產(chǎn)和裝飾業(yè)。不是說明他們是大款，而是說明這個(gè)隊(duì)伍巨大，因?yàn)樗麄兪浅柈a(chǎn)業(yè)。我們政府提供很多產(chǎn)業(yè)規(guī)范，在短短20年內(nèi)，從事公共裝修約占40%，家庭裝修占60%，這個(gè)情況是非常明顯的。就是說原來企業(yè)裝修占大頭，現(xiàn)在住宅轉(zhuǎn)為大頭了，這個(gè)變化非常大。原來很多特別大的裝飾公司不干住宅，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)向住宅了，因?yàn)檫@個(gè)市場空間太大。
      隨著我國居民收入水平的提高，給裝修帶來大需求，我們居民儲(chǔ)備余額每年都在增長，富裕起來的中國人從有能力買好房，走向有能力裝好房，進(jìn)而步入到一個(gè)買全裝修房的時(shí)代，全裝修，就是一次到位的成品房逐年增加，成為中國的一個(gè)主流產(chǎn)品。大家可以看一下，我們中國人就是這樣，原來買房就是大小問題，后來變成買好房了，現(xiàn)在我們把這個(gè)房裝好，老百姓自己動(dòng)手裝房子去了，裝著很累，待會(huì)兒我們還有很多例子，很多同志不帶裝房了，隨著我們時(shí)代步伐的加快，中國的換房頻率提高，尤其是年輕同志，甚至于40、50歲的人，都是從公家分配的房子轉(zhuǎn)向自己買房，他也甚為自己裝修太虧了。因而，現(xiàn)在買裝修房的人逐步會(huì)增多，開發(fā)商抓住這個(gè)機(jī)遇向老百姓也提供了很多裝修房。
      有關(guān)數(shù)字統(tǒng)計(jì)，中裝協(xié)在我們?nèi)珖鲞^一個(gè)大致的統(tǒng)計(jì)。北京全裝修住宅在住宅銷售的25%，北京的CBD地區(qū)幾乎可以占到100%。北京市的春交會(huì)，就是4月初開的。這個(gè)會(huì)有一個(gè)明顯的變化，大戶型賣得沒有小戶型高，大戶型平均售價(jià)是在1200、1300左右，小戶型精裝修成品房已經(jīng)達(dá)到1400了。就是說在市中心，越中心的區(qū)域里面，小戶型必須要裝修。這不是說你愿意不愿意的問題，是市場推你去的，是消費(fèi)的需求。上海站到45%，廣州大概占到50%左右，廣州和深圳這么近，深圳5%都不到。我們?nèi)ド钲诘臅r(shí)候，深圳講我們這塊不好，要趕上去，現(xiàn)在要進(jìn)入市場產(chǎn)業(yè)化城市。
      去年我們在廣州做調(diào)查，大家知道裝修這個(gè)稿子是我領(lǐng)導(dǎo)專家寫出來的，我們花了1年半的時(shí)間，我們現(xiàn)在有4年了。我們準(zhǔn)備再給建設(shè)部寫一個(gè)報(bào)告，就是住宅裝修這個(gè)步伐要加快，尤其我們現(xiàn)在小戶型增多以后，步伐明顯的加快了。37號(hào)文件以前，廣州市調(diào)研的時(shí)候，他們說90平米以下在廣州不裝修賣不出去，他講的也是90平方米。不是因?yàn)槲夷昧?7號(hào)文件說這個(gè)話，在37號(hào)文件他們就講這個(gè)。因此，要做精細(xì)脫離不了這條，就是做裝修。這也是一個(gè)銷售的亮點(diǎn)，我也希望重慶地區(qū)做中小型的時(shí)候把它作為一個(gè)亮點(diǎn)來做。
      因此，住宅裝修要一次到位。全裝修出售給消費(fèi)者，是一個(gè)無可置疑的大趨勢。在實(shí)際過程中，除了購房者觀念以外，還存在不能忽視的其他問題，比如說企業(yè)的誠信度低，水平差，使得住宅裝修工程投訴居高不下，影響的行業(yè)的均衡全面可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上影響人民的健康。這種情況現(xiàn)在在好多開發(fā)公司里面被大大的轉(zhuǎn)化，像在北京的星河灣，像萬科。當(dāng)然說到萬科在北京原來銷售的大部分都是毛坯房，現(xiàn)在全部進(jìn)入裝修房。我覺得裝修水平很適用，而且還比較有檔次，必須裝出這個(gè)水平來，所以萬科在這方面做得非常好。
      因此，要加強(qiáng)住宅裝修的管理，建立生產(chǎn)和產(chǎn)品的誠信企業(yè)和環(huán)保安全體系，改變傳統(tǒng)的裝修方式以刻不容緩。建設(shè)部在這方面其實(shí)做了很大的工作。在2001年4月開始，我查了一下有關(guān)裝修、施工這些已經(jīng)有10多個(gè)文件。在2002年，我剛才講了7月18號(hào)我們發(fā)布了一個(gè)導(dǎo)則，還有一個(gè)配套的東西。大家看見導(dǎo)則的發(fā)布目的是在于直接向消費(fèi)者提供精裝房，這是當(dāng)時(shí)的出發(fā)點(diǎn)。實(shí)踐證明，一個(gè)好的政策可以影響一個(gè)產(chǎn)業(yè)，在全裝修房迅速崛起并成為新的增長點(diǎn)時(shí)，政策的導(dǎo)向變得十分的重要。我們現(xiàn)在很多的開發(fā)重視并重讀了這個(gè)導(dǎo)則。原來不管這個(gè)，我是毛坯房，現(xiàn)在已經(jīng)回過頭來看，因?yàn)楝F(xiàn)在大家開始重視了，特別的明顯。當(dāng)然，我們現(xiàn)在有些問題是屬于我們解決的問題，比如需要政府解決的問題，比如開發(fā)企業(yè)和施工單位重復(fù)上稅的問題。因裝修住宅購買價(jià)的增長，契稅也增高，這是一個(gè)問題。裝修房之后超過了5000，變6000了，契稅也增多了。
      還有一個(gè)就是關(guān)于質(zhì)量評(píng)定的問題，這些問題確實(shí)不是開發(fā)公司的問題，而是我們政策層面的問題。這個(gè)問題也是需要我們在另一個(gè)層次上解決，這是我們國家示范工程，這是星河灣的裝修（幻燈片）體現(xiàn)得很人性化。
      比如這個(gè)房子，做了一個(gè)隱蔽的廚房，你不用拉死了就沒有，用時(shí)就拉開。這種空中在小戶型里面非常的適合，星河灣大戶型只賣6000多塊錢，小戶型賣7000，就是加了很多人性化的東西。
      另外，我們現(xiàn)在提出一個(gè)很重要的概念，就是裝修的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，一定要超出老百姓自己設(shè)想的標(biāo)準(zhǔn)，你低于他，他就認(rèn)為你房子質(zhì)量差；高于他的時(shí)候，他反到非常的樂意買你的房子，這是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。有的公司就說為了他買房子便宜，就做500塊錢的裝修。結(jié)果反倒賣不出去，500塊他又看不上。大家可以想一想，每一次家里裝修，比如就說我們裝修10萬塊錢，結(jié)果裝出來15萬。原來是15萬，有可能裝出來就要25萬。老百姓自己裝修都不省錢，你給他省什么錢，這就是心態(tài)的問題。這有點(diǎn)像股票，你裝高了，超過了他的標(biāo)準(zhǔn)他就要了。就是這要求，我們要把握消費(fèi)者的心情。
      比如這兒有地?zé)?，你自己家裝修都沒安地?zé)?，星河灣老板就說我就給他安地?zé)?，因?yàn)檫@是老百姓想不到的問題。他說南邊、北邊都必須有插頭，星河灣老板說裝修是對(duì)老百姓的一個(gè)承諾，這個(gè)承諾出去以后就必須當(dāng)責(zé)任來付的，要不就不要做毛坯房。他講的是承諾，而這種承諾是居于老百姓對(duì)你的信任之上。
      其實(shí)我們看了很多好的開發(fā)公司他有能力裝修的企業(yè)一定是非常自律的企業(yè)，否則不敢走這一步。這種企業(yè)就是我剛才講的成為品牌，然后資本會(huì)迅速的擴(kuò)張起來。比如說奧林匹克從來不做毛坯房，而它的房子的設(shè)計(jì)不能說是很好，但是裝修恰恰高出了我們一般的能力，就在這個(gè)層次上做就被人認(rèn)可。
      面對(duì)住宅裝修和裝飾這個(gè)市場的發(fā)展，就發(fā)生了一個(gè)很大的變化，就是剛才吳總講到的生產(chǎn)方式的變革。住宅裝修包括住宅全裝修必須要堅(jiān)持裝修一體化。從本質(zhì)上講，是用科學(xué)的、規(guī)模化生產(chǎn)代表密集型的粗放型生產(chǎn)。這是非常好的一句話。如果現(xiàn)在用游擊隊(duì)，我們會(huì)停在一個(gè)離散化的裝修隊(duì)伍里，不會(huì)提高裝修質(zhì)量。因此，全裝修住宅具有明顯的產(chǎn)業(yè)化特征，不但打破了成就的裝修體制，更重要的是將住宅產(chǎn)業(yè)引向集約化的軌道，是一個(gè)質(zhì)的飛躍。不要認(rèn)為精裝修是一個(gè)成品房的問題，它還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)化的問題。
      這里，為了今天這個(gè)會(huì)議就專門加的一點(diǎn)東西，所以有點(diǎn)偏長。住宅產(chǎn)業(yè)的概念起源于60年代的日本，是1986年。背景有四個(gè)，我為什么要講背景，因?yàn)樗椭袊慕裉旆浅５南嗨啤?/p>
      第一，住宅持續(xù)建設(shè)。
      第二，住宅建筑工業(yè)化不斷發(fā)展。第三，非建筑業(yè)的大型企業(yè)開始在建筑市場尋求發(fā)展。這些企業(yè)在市場上和建筑承包企業(yè)不同，我專門用紅色打出來了，具有制造業(yè)的特點(diǎn)。你們今天想一想，我們的廚房，我們所有裝飾的東西，包括家電，包括衛(wèi)生器具都是來源于制造，沒有手工操作的痕跡。因此，制造業(yè)進(jìn)入住宅建筑領(lǐng)域大大促進(jìn)品質(zhì)的提升，是住宅更新?lián)Q代的必由之路，標(biāo)志國家的產(chǎn)業(yè)水平。住宅業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，就是住宅的建裝業(yè)是我們今天更新?lián)Q代的一個(gè)重要的標(biāo)志。有人說以前怎么沒進(jìn)，其實(shí)以前也進(jìn)，但是沒有像今天這樣大規(guī)模的進(jìn)入，市場的供求關(guān)系發(fā)生了變化，就是原來的門窗是施工單位制造的。今天誰去制造？我專門對(duì)這個(gè)進(jìn)行生產(chǎn)了，你不用制造了，我提供給你。我提供什么？我拿標(biāo)準(zhǔn)提供給你，原來洗菜的都是水泥的，現(xiàn)在哪有這個(gè)東西，原來這個(gè)東西水池子全部是施工單位提供的，我們做毛坯房的時(shí)候施工單位都提供，我們退步了，我們比計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還退步了。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)買房子住進(jìn)去還有媒體可以用，現(xiàn)在還有嗎？沒有了，現(xiàn)在不用專門訂貨生產(chǎn)自己來做。
      由于上述背景，日本提出以承擔(dān)住宅生產(chǎn)供應(yīng)的企業(yè)群眾為住宅產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。日本產(chǎn)業(yè)分類里面沒有這個(gè)詞，住宅產(chǎn)業(yè)既不是一個(gè)新型的生產(chǎn)業(yè)，也不是現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)重新劃分，是一個(gè)系統(tǒng)化的概念。因此，在各國都是存在的，各國都用了一個(gè)產(chǎn)業(yè)化的概念來代替，因?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)除了日本和中國用，其他國家都和英語翻譯工業(yè)化是一個(gè)詞。
      實(shí)際上我們看日本早年的建筑，團(tuán)定建筑實(shí)際上是小區(qū)的概念，棗核50年提出了人車分離，棗核46年的時(shí)候搞了高層，相當(dāng)于71年。棗核50年就開始講究環(huán)境了。棗核61年就做了好多再生住宅，還做了一個(gè)住宅的復(fù)合體，我們叫復(fù)合體住宅，就是商業(yè)住宅全干的這種。它跟咱們中國很相像。到1989年開始做環(huán)境了，咱們也是這樣的，從產(chǎn)量到生產(chǎn)。到我們現(xiàn)在開始重視環(huán)境，開始住宅變高了，原來矮的。然后開始研究老齡化問題，然后現(xiàn)在搞什么叫環(huán)境共生，就是咱們的可持續(xù)發(fā)展。
      1988年，日本的住宅與都市產(chǎn)業(yè)提出一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策措施建議，包括了住宅產(chǎn)業(yè)具體范圍，住宅產(chǎn)業(yè)化的范圍，上下游之間的問題，住宅產(chǎn)業(yè)有上游下游的問題。這個(gè)概念第一是工程業(yè)，什么意思？誰建空間，誰就是這個(gè)行業(yè)的。誰把空間裝修都是這個(gè)行業(yè)，就是承擔(dān)居住空間建設(shè)的，就是施工單位和裝飾公司。第二個(gè)是建筑材料供給單位，比如說設(shè)備、空調(diào)、暖氣、窗子、門這些都是他們的。第三就是流通業(yè)。流通業(yè)里面就是我們搞物流的，這個(gè)東西我們賣出來、運(yùn)出來，就是這么一個(gè)大市場。跟隨這個(gè)東西還有密切關(guān)系的還有服務(wù)業(yè)。第四，為支持居民自己改善條件的制造產(chǎn)業(yè)，制造產(chǎn)業(yè)這個(gè)一直沒有離開過。
      從日本住宅產(chǎn)業(yè)劃分中我們不難看出，住宅產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就是對(duì)各行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)上，其地位凸現(xiàn)是必然的，也就是說這個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)他誘發(fā)了其他的產(chǎn)業(yè)。
      其實(shí)這個(gè)含義我們今天在演變在一個(gè)更高的層次。在全社會(huì)住宅里面，住宅裝修占一個(gè)特別重要的地位。就像節(jié)能一樣，不談節(jié)能就不要談住宅壽命，這個(gè)住宅壽命永遠(yuǎn)不上去。首先沒有把所有房屋保護(hù)起來，怎么談節(jié)能、談壽命。裝修業(yè)也一樣，裝修很多都是在老百姓的使用方面，我一個(gè)水龍頭，如果做一個(gè)好水龍頭可能用7萬次，做一個(gè)國內(nèi)的可能就是7000次，這能談壽命嗎？
      所以，我們今天看就是在“四節(jié)一環(huán)?！边@種情況下看待這個(gè)問題可能更高一些，就是我們怎么看制造業(yè)。這個(gè)制造業(yè)跟我們節(jié)能、環(huán)保有什么關(guān)系，再牽涉到我們的裝修上。因此，就引發(fā)了三項(xiàng)變革。
      第一，引發(fā)了購房者消費(fèi)意識(shí)上的變革；第二，引發(fā)了裝飾材料供應(yīng)方式的變革；第三引發(fā)了裝修方式的變革。這三大變革引導(dǎo)了住宅產(chǎn)業(yè)化的一片藍(lán)天。
      首先是消費(fèi)意識(shí)上的變革。這個(gè)變革對(duì)老百姓來說特別重要，這就是牽涉到我們中國人的消費(fèi)模式問題，中國消費(fèi)模式過于浪費(fèi)。我們能源消費(fèi)，不要說別的，就是吃飯，中國每年公官要吃3000億，公車開車要損失3000億。老百姓自己的消費(fèi)浪費(fèi)也隨處可見，比如說對(duì)水的浪費(fèi)，對(duì)能源的浪費(fèi)，對(duì)老百姓來說都存在問題。我們現(xiàn)在把住宅看得不像以前那么重，以前買住宅就是一生的東西，現(xiàn)在不是，現(xiàn)在我們有的年輕人一年可能換一次、兩次、三次房。住宅是身外之物的東西，就會(huì)發(fā)生裝飾也是一種身外之物，我們的房子和裝修都是身外之物的時(shí)候，你用不著這么去看中它。
      我剛從德國回來，德國的柏林地區(qū)70%的人是在租房，30%的人是買房。我們很吃驚，他提這個(gè)數(shù)字我原來不相信。他們算了一筆帳，他租房住，一生比買房要便宜，因?yàn)檎峁┝舜罅康淖夥拷o他們，而我們國家沒有這種房子的提供，這就是我們需要調(diào)整結(jié)構(gòu)的方面。我們?yōu)槭裁创罅康淖鲞@種廉租房，就是消費(fèi)者的廉租房呢？廉租房不是擴(kuò)展不擴(kuò)展的問題，是我拿來給你租可能比我建還要便宜，我國家為什么不干這種事情呢？
      所以，這個(gè)問題還是牽涉到怎么看待房子的問題，當(dāng)你看待房子是可賣可租的時(shí)候，你還發(fā)現(xiàn)我們的房子還可以升值，干脆買房子放在這兒然后升值，這不能算是投機(jī)，這變成另外一種發(fā)揮價(jià)值。這種意識(shí)是我們從市場看的意識(shí)，要從老百姓意識(shí)上看太累了。原來有人說要讓兩口子離婚就讓他們裝修去。今天我們搞小戶型，重慶地區(qū)大部分我看了一下，很多都是搞淋浴，淋浴搞什么盆躺。意識(shí)改變了，我們現(xiàn)在很多設(shè)計(jì)單位做小戶型，還畫一個(gè)大的盆躺在里面，設(shè)計(jì)原來都沒有改。
      我們再舉一個(gè)例子，比如說冰箱?？匆幌虑皫啄陱N房里能放冰箱嗎？不能放冰箱。但是從結(jié)構(gòu)來講，這個(gè)冰箱一定要放在廚房里面，消費(fèi)者習(xí)慣是這樣的。很多人拿東西第一反映就是開冰箱。原來是要摘菜，現(xiàn)在不用了，都是從超市里面買。裝飾也是一樣。
      第一，是價(jià)值取向的人性化。價(jià)值取向不一樣了，時(shí)間非常寶貝，干脆不裝修了，既然這房子是身外之物，可賣可租，我不用管他了。
      第二，全裝修品質(zhì)優(yōu)化的問題。這是非常重要的，如果我們住宅裝修是劣質(zhì)的，那還不如不裝。所以說首先是優(yōu)質(zhì)化的問題，一個(gè)住宅優(yōu)質(zhì)化和品質(zhì)優(yōu)質(zhì)化。這是特別重要的問題，否則就不會(huì)要老百姓買裝修房了，這是兩個(gè)方面的問題。
      所以，我們開發(fā)公司研究做精裝修房的問題，你一定要研究老百姓，你給他的房子是不是和這個(gè)價(jià)值同等的。同樣，要考慮自己是不是有這個(gè)能力去做。
      第二個(gè)變革就是裝修的部分材料供應(yīng)方式變革了。裝飾供品的質(zhì)量直接影響到裝修的品質(zhì)，對(duì)于材料的來源和質(zhì)量的認(rèn)定尤為重要。國內(nèi)的建筑材料供應(yīng)方式多屬于攤位式的，現(xiàn)在這種現(xiàn)象逐步改變了，尤其是建材超市的經(jīng)營模式開是占家具的半壁江山，現(xiàn)在越占越大，這種方式有明顯的優(yōu)點(diǎn)。
      第一，大字本的支持。
      第二，大規(guī)模的采購。
      第三，低價(jià)的銷售。
      第四，產(chǎn)品材料銷售保證。
      第五，對(duì)入超市的產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行保證。
      第六，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。
      我不知道重慶地區(qū)有沒有百安居，北京的百安居很有意思。我去過北京的百安居，為什么說它有意思呢？因?yàn)樗谶@三個(gè)方面做得很好。
      一，在這個(gè)超市里面所有建材產(chǎn)品在北京最低，如果在哪兒發(fā)現(xiàn)沒有它這個(gè)低的，他就以10倍的價(jià)格賠償你，他確實(shí)賠償了的。
      二，如果你在他這兒賣到80%左右，他免費(fèi)給你設(shè)計(jì)。
      三，他保證質(zhì)量和售后服務(wù)。
      保證質(zhì)量和售后服務(wù)，這已經(jīng)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)方式了。中國的物流整合已經(jīng)開始了，表明了向集約化、工業(yè)化的方式轉(zhuǎn)變，當(dāng)制造業(yè)用這種方式必然要轉(zhuǎn)向住宅市場。與建材超市幾乎同時(shí)出現(xiàn)的另一個(gè)亮點(diǎn)是專業(yè)化集體采購模式，即團(tuán)購、聯(lián)盟的方式組織實(shí)施的市場準(zhǔn)入采購活動(dòng)。因?yàn)槲覜]有區(qū)分棕櫚泉公司。集體的采購方式，作為一個(gè)大的集團(tuán)公司都是非常有效的一種方式，它會(huì)從開始階段就可以介入產(chǎn)品的質(zhì)量，比如說有沒有污染，有很大的集成能力。這個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)家是否有信任度的問題，因此這種管業(yè)集體采購在我們大的公司里都在采用，比如萬科，它的涂料、地板都是用的一家的。
      第三個(gè)改革就是裝修生產(chǎn)方式的變革。從毛坯房過渡到全裝修房這實(shí)際上是一個(gè)生產(chǎn)方式的變革，而工業(yè)化裝修方式則是代表未來裝修的發(fā)展趨勢。這個(gè)剛才我們的吳總講到了，這里面我簡單的說幾個(gè)。
      第一是一站式采購方式，比如像百安居。
      第二就是集中裝修模式。我建立一個(gè)裝修平臺(tái)，我把廠家集中起來，集中方式是建立在現(xiàn)代化供應(yīng)方式上，一般是由品牌和加盟公司參與。所以體現(xiàn)了裝修產(chǎn)品的價(jià)值，體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)工業(yè)化帶來的效果，就是雙贏或者多贏。
      第三是連鎖的經(jīng)營。這是裝飾公司特有的，一個(gè)標(biāo)志、一個(gè)應(yīng)用體系進(jìn)行特體，在國內(nèi)國外都有，不了解重慶有沒有這種連鎖經(jīng)營的公司。
      第四就是家俱專業(yè)的整合。這是由于制造業(yè)明顯向我們的裝修轉(zhuǎn)移了，有好多搞家俱的，有很大的集中供應(yīng)能力，因?yàn)樗麑I(yè)，進(jìn)入這個(gè)非常容易，比如星河灣的老板他有自己的家俱工廠，他的東西全部由自己加工，這就大大的降低成本。所以，他具有明顯的競爭能力。
      第五是標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)是工業(yè)化的簡體。
      （一）是要推行建筑模式。我們國家的建筑模式一直比較落后，因?yàn)槲覀冋频牧Χ炔粔?。最近我們正在形成這個(gè)東西，比如說廚房設(shè)備在形成。所謂建筑模式，我給大家簡單解釋一下，就是以我們現(xiàn)在建筑軸線為準(zhǔn)，我們要提出一個(gè)新的模式，就是以控制住宅的進(jìn)空模式來控制住宅的內(nèi)裝修。我們要這樣控制，內(nèi)裝修所有材料，比如面磚、器具都可以按照這個(gè)來做，不用去切了，這是工業(yè)化模式標(biāo)志的問題?，F(xiàn)在我們做得不好，但是我們有進(jìn)步。在2006年6月26日，建設(shè)部發(fā)布了住宅整體衛(wèi)生間和住宅整體廚房。這兩個(gè)東西在現(xiàn)階段已經(jīng)具有模式化了，但是能不能推行出去，現(xiàn)在還沒有一個(gè)硬性的規(guī)定來規(guī)范它，在這兩個(gè)部委上是有章可循了。
      （二）是執(zhí)行統(tǒng)一的裝飾質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2001年11月1日，建設(shè)部也出臺(tái)了一個(gè)文件，2002年3月份執(zhí)行。這個(gè)規(guī)范到現(xiàn)在還有效的，這個(gè)文件分10個(gè)部分。
      （三）要執(zhí)行統(tǒng)一室內(nèi)環(huán)境污染的規(guī)范。這個(gè)規(guī)范現(xiàn)在已經(jīng)有了，各省市現(xiàn)在編排的也是按照這個(gè)編排的。這個(gè)東西老百姓越來越關(guān)注，就是我們的住宅進(jìn)去能不能清潔、環(huán)保，這是一個(gè)問題。我們對(duì)上海100家進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，其中100戶是自己裝的，只有8家達(dá)到了規(guī)格，這個(gè)跟在大連統(tǒng)計(jì)的數(shù)字差不多，就是老百姓自己裝修真正達(dá)到的很少。
      最后，我想講中國住宅產(chǎn)業(yè)化的三個(gè)跨越。
      第一，就是中國住宅全部達(dá)到低耗能的跨越。德國用了近20年的時(shí)間，中國快速發(fā)展和能源的短缺不允許我們在這個(gè)跨越中停留太長的時(shí)間，我們沒有時(shí)間停留長，也不允許我們這么做。大家知道中國現(xiàn)在的石油進(jìn)口量已經(jīng)居世界第二位，中國要對(duì)世界承擔(dān)責(zé)任的時(shí)候，就必須要跨越這個(gè)階段。
      第二，中國住宅建造必須走集約化。這個(gè)時(shí)間更不能長，它的好處我不講了，住宅的建造方式也一定要傾斜工業(yè)化道路發(fā)展下去，無論是20年、30年甚至于更長的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的集成是一個(gè)目標(biāo)，要消滅手工制造，我們裝修首先要達(dá)到這一點(diǎn)。
      第三，中國商品住宅一定要告別毛坯房，實(shí)現(xiàn)全部裝修。如果長期銷售半成品住宅，降耗節(jié)材、污染控制、設(shè)備安裝這些就難以解決，更達(dá)不到綠色家裝的標(biāo)準(zhǔn)。所以我們要更早的結(jié)束毛坯房的時(shí)代。在近幾年時(shí)間內(nèi)我們大中城市要完成這個(gè)目標(biāo)，大中城市必須要首先跨過去，這和節(jié)能是一樣的。全裝修一定是未來市場發(fā)展的主流，全裝修是當(dāng)代建筑節(jié)能省地的一個(gè)重要組成部分，不要輕視它。
      中國的住宅要達(dá)到全裝修一次到位還有一個(gè)相當(dāng)長的路要走，這個(gè)門檻用最短的時(shí)間跨越過去。一方面改變產(chǎn)品住宅生產(chǎn)方式，減少對(duì)生態(tài)的污染；另一方面，我們要引導(dǎo)老百姓的消費(fèi)，達(dá)到簡便、適用、經(jīng)濟(jì)這個(gè)要求。
      從現(xiàn)在開始到2010年是全裝修發(fā)展一個(gè)關(guān)鍵階段，是住宅裝修方式一個(gè)大轉(zhuǎn)變的階段。許多省市建設(shè)主管部門在制定當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)的時(shí)候，都在這個(gè)時(shí)間段。我剛才聽了吳中談到的，我們重慶市地區(qū)也要提出一個(gè)目標(biāo)，現(xiàn)在提得比較高的就是山東、大連，還有深圳，我希望我們重慶在這方面有一個(gè)大的突破，實(shí)現(xiàn)我們住宅產(chǎn)業(yè)化在我們住宅中的提升。我就講這么多，謝謝大家！
      主持人：非常感謝孫總精彩的演講，剛才孫總從政策、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、歷史多角度就精裝修成品住宅發(fā)表了很好的演講，大力發(fā)展精裝成品住宅是社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志，是社會(huì)分工專業(yè)化的產(chǎn)物，大力推進(jìn)成品住宅需要政府、行業(yè)、企業(yè)、媒體和專家的共同推進(jìn)，但是，當(dāng)前需要加快誠信體系的建設(shè)，這是一個(gè)關(guān)鍵，確保裝修質(zhì)量滿足個(gè)性化的需要，降低專修成本這是一個(gè)難點(diǎn)，我們相信在我們在座各位的努力下，我市的房地產(chǎn)精裝修時(shí)代一定能夠迅速健康的發(fā)展，謝謝大家！
      接下來按照會(huì)議的安排有10分鐘的茶歇時(shí)間。
      主持人：下面我們繼續(xù)。關(guān)于我們精裝修成品房的一項(xiàng)技術(shù)依據(jù)，今天我們有請(qǐng)丁小猷來做介紹。有請(qǐng)！
      丁小猷：今天我發(fā)言的題目是對(duì)編制成品住宅全裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的一個(gè)探討。集約型的成品住宅全裝修它是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)住宅化一個(gè)重要的方面，它的健康發(fā)展有賴于市場的培育，政策的引導(dǎo)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐，也離不開技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范。那么，當(dāng)前招收編制成品住宅全裝修的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，它對(duì)于引導(dǎo)和推動(dòng)我市全裝修成品住宅的發(fā)展，加強(qiáng)其工程管理，確保工程質(zhì)量，建立科學(xué)適用的全裝修住宅商品質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，減少售購房的矛盾，建立和諧社會(huì)有著十分重要的意義
      下面，我想結(jié)合我市的情況，以及消費(fèi)者普遍關(guān)心的問題，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的一些相關(guān)方面的要點(diǎn)談一下我自己的看法。就是成品住宅全裝修的概念，對(duì)這個(gè)問題我認(rèn)為應(yīng)該有以下幾方面的內(nèi)容。
      第一，裝修完成的時(shí)限和范圍。成品住宅全裝修它指的是成品住宅在交鑰匙前，這就是一個(gè)時(shí)間界限。所有功能空間的固定面要全部鋪轉(zhuǎn)、貼表、以及粉刷完成，固定隔斷、固定家俱自己完成，廚房、衛(wèi)生間基本設(shè)施要全部完成。這主要是指廚房家俱、灶具、抽油煙機(jī)、熱水器等等。另外有一些可移動(dòng)的電器，比如說冰箱、洗衣機(jī)，可以在設(shè)計(jì)當(dāng)中明確設(shè)備的位置，并安裝好電源接口和排水接口。另外，要求水、電、氣等設(shè)施的管線和接口要鋪設(shè)和安裝完成。
      第二，成品住宅裝修的特點(diǎn)是從他與土建的關(guān)系上看，成品住宅的裝修與土建在設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)要相互銜接，構(gòu)成一個(gè)協(xié)調(diào)的整體，也就是說成品住宅全裝修不等于清水房+精裝修，在土建設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)方面，它是緊密相連的，是相互協(xié)調(diào)的，相互銜接的，不是像以往清水房+精裝修是把土建設(shè)計(jì)和裝飾設(shè)計(jì)脫離，相互之間協(xié)調(diào)不足。
      第三，住宅全裝修它是一種產(chǎn)業(yè)化的裝修方式，即材料、布品、施工等環(huán)節(jié)具有標(biāo)準(zhǔn)化、集約化的一些特征，其本質(zhì)是用規(guī)?；墓I(yè)生產(chǎn)方式取代粗放的手工業(yè)的生產(chǎn)方式。比如說在成品房精裝修當(dāng)中剛才談到的廚房的櫥柜以及戶內(nèi)的門，它都可以采用一種工廠化的生產(chǎn)方式，一種集團(tuán)采購供應(yīng)的方式，一種現(xiàn)場裝配方式，這些都體現(xiàn)了工業(yè)化的一種生產(chǎn)方式。
      第二個(gè)大方面我想談一下成品住宅全裝修設(shè)計(jì)方面的一些要點(diǎn)，這個(gè)東西也是消費(fèi)者普遍比較關(guān)心的問題。
      第一，在成品房全裝修的設(shè)計(jì)當(dāng)中，要妥善處理標(biāo)準(zhǔn)化、通用化與個(gè)性化的關(guān)系。其中，重要的方法是：一裝修要簡潔化。為什么會(huì)提出這樣一個(gè)問題？我們都知道裝修的標(biāo)準(zhǔn)化和通用化一定程度上它強(qiáng)化了共性的一些品質(zhì)特征，如何為裝飾的個(gè)性化和消費(fèi)者的再創(chuàng)造留下余地。這就要是我們在進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)的時(shí)候要掌握好一個(gè)度，也就是在全裝修成品住宅當(dāng)中一個(gè)好的裝修設(shè)計(jì)，它應(yīng)該是中性化的，應(yīng)該是有包容性的，就是我們平常當(dāng)中會(huì)接觸到的一些美術(shù)性的東西。比如在作一幅畫的時(shí)候，我為了表現(xiàn)一個(gè)色彩純度比較高的顏色，比較亮麗的顏色，在處理它的背景的時(shí)候，我可以選擇一個(gè)中性的、灰調(diào)的色彩。有的人說得很好，就是裝修和裝飾兩個(gè)東西就好比綠葉和紅花的關(guān)系。比如畫荷花，為了表現(xiàn)荷花它的婀娜多姿，在畫家的處理手法上，他把荷葉畫成了麥綠，這一個(gè)手法就是通過麥綠來襯托荷花，我覺得應(yīng)該這樣子來理解裝修和裝飾的關(guān)系。
      與此同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)化、通用化的前提下，我們還要力求多樣性，提高我們裝修的一些適宜性。這可以從以下方面來說這個(gè)事，比如現(xiàn)在在調(diào)查當(dāng)中消費(fèi)者希望的菜單式裝修。如果說是在標(biāo)準(zhǔn)化、通用化的前提下，適當(dāng)?shù)牟捎貌藛问窖b修方式，我認(rèn)為這個(gè)實(shí)行也是行的。另外，在建設(shè)設(shè)計(jì)的時(shí)候還可以從空間上做一些文章，可以設(shè)計(jì)一些開放的、靈活的空間，便于在進(jìn)行裝修和裝飾的時(shí)候從空間的個(gè)性化上有一些余地。
      還有可以在設(shè)計(jì)的時(shí)候還可以注意一些細(xì)致的東西，比如剛才孫總講了，有些空間在布置相關(guān)的墻物電以及插口的時(shí)候，要盡可能的考慮空間內(nèi)使用者可能對(duì)他的平面布置，對(duì)它相關(guān)使用功能有所改變，考慮一些線路的鋪設(shè)以及接口讓留下今后可以變動(dòng)的可能性。
      在全裝修住宅設(shè)計(jì)當(dāng)中還應(yīng)該按照世界級(jí)環(huán)保的一些要求，推廣應(yīng)用節(jié)能和環(huán)保的技術(shù)和產(chǎn)品。比如說節(jié)能電器、節(jié)能燈具以及節(jié)水器具的推廣應(yīng)用。還有在全裝修過程當(dāng)中妥善的處理裝修與建筑保溫在構(gòu)造上的一些問題。在環(huán)保方面，要執(zhí)行《民用建筑室內(nèi)污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)建筑裝飾裝修材料的有害物質(zhì)限量》的一些標(biāo)準(zhǔn)要求，以及《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。
      在住宅全裝修設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中，還要注意與土建設(shè)計(jì)的銜接。在土建設(shè)計(jì)方案確定后，裝飾設(shè)計(jì)就應(yīng)該提出相應(yīng)的裝修方案，能夠及時(shí)的在土建設(shè)計(jì)和裝飾設(shè)計(jì)之間相互銜接和調(diào)整，解決土建設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)銜接的問題，解決相關(guān)的界面聯(lián)系問題，避免在今后的全裝修過程當(dāng)中由于土建設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)的不協(xié)調(diào)，造成了損失。
      最后，我想談一下全裝修成品住宅工程質(zhì)量及驗(yàn)收的相關(guān)問題。工程質(zhì)量是全裝修住宅一個(gè)非常重要的問題，是消費(fèi)者十分關(guān)心的問題，如何通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范和確保全裝修的質(zhì)量呢？我認(rèn)為應(yīng)該把握住以下幾點(diǎn)。
      第一，對(duì)于選擇施工裝飾單位的時(shí)候，必須要具有相應(yīng)的企業(yè)施工資質(zhì)和企業(yè)的實(shí)際能力。這個(gè)對(duì)于最終的裝修質(zhì)量影響非常大。
      第二，住宅全裝修必須實(shí)行工程監(jiān)理，由開發(fā)單位委托相應(yīng)資質(zhì)條件的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。
      第三，在驗(yàn)收的方法和依據(jù)上，第一個(gè)就是對(duì)象。驗(yàn)收應(yīng)該是既有對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量作出的判定，又有對(duì)單套住宅作出的質(zhì)量驗(yàn)收。從驗(yàn)收的依據(jù)上來說，一個(gè)是施工圖和圖說。第二個(gè)相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。其中，主要是GP50210、[2001]，建筑裝飾裝修質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和重慶市DBG—50、[2006]室內(nèi)裝修裝飾質(zhì)量驗(yàn)收工程，應(yīng)該將兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，才能夠?qū)θb修成品住宅的質(zhì)量作出綜合科學(xué)的判定。第三個(gè)是樣板間，樣板間要真實(shí)的反映裝修檔次和裝修質(zhì)量，交付給住房者裝修質(zhì)量不應(yīng)該低于樣板。第四個(gè)，要明確質(zhì)量保證的責(zé)任，明確住宅開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)成品住宅全裝修質(zhì)量的責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。
      另外，必須向購房者提出提交裝飾質(zhì)量保證書，包括裝修明細(xì)表，裝修平面圖，主要材料及細(xì)表，應(yīng)該向購房者提交住宅質(zhì)量裝修裝飾驗(yàn)收資料的復(fù)印件，并明確相關(guān)的保修期。成品住宅的全裝修標(biāo)準(zhǔn)編制一定能夠得到企業(yè)、政府的支持，它的出臺(tái)必定會(huì)有利的推動(dòng)我市全裝修住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，謝謝大家！
      主持人：精裝修房的發(fā)展就像我們今天開會(huì)的情況一樣，我們大家都在做努力，而且我們很多企業(yè)也很希望得到政策和技術(shù)上的信息，但真正落實(shí)到行動(dòng)上可能還得依靠我們主要的骨干企業(yè)和我們一起推動(dòng)。所以，不管遇到什么困難，并不影響我們推動(dòng)精裝修房的信心。所以我們一定會(huì)和我們現(xiàn)在帶頭做精裝修房的企業(yè)一起把精裝修房這個(gè)事業(yè)推動(dòng)下去，并以今天的會(huì)議為起點(diǎn)，讓精裝修房越來越得到我們消費(fèi)者的認(rèn)可。我們邀請(qǐng)了三家在重慶做精裝修房的企業(yè)，下面我們首先有請(qǐng)棕櫚泉的營銷部總監(jiān)馮渝女士介紹他們的精裝修經(jīng)驗(yàn)，就像棕櫚泉說的：2007，棕櫚泉改變精裝修。
      馮渝：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，專家與業(yè)界同仁，尊敬的新聞界的朋友們，大家下午好！首先作為東道主代表，我謹(jǐn)代表棕櫚泉發(fā)展有限公司對(duì)光臨今天的論壇。也十分容幸的受到棕櫚泉地產(chǎn)委托，在2007年重慶精裝成品住宅與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇與各位分享在建設(shè)、開發(fā)精裝修成品房方面的實(shí)踐與體會(huì)。
      作為重慶精裝修成品住宅的主編單位，我司有三位同事參與編寫工作，我本人也非常容幸的參加編寫過程。一方面源至于政府的重視，另一方面也是基于棕櫚泉地產(chǎn)10余年開發(fā)精裝修成品房的實(shí)踐，尤其在重慶大規(guī)模、高檔次，也是目前唯一完成由市場定位、產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售，以及售后服務(wù)管理的成功實(shí)踐的信任。在此，請(qǐng)?jiān)试S我代表重慶棕櫚泉開發(fā)有限公司感謝重慶市建設(shè)委員給予我們的支持。我們十分尊重這樣一份信任，我們更多的將這份信任理解為我們的責(zé)任和使命。在政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)下，與社會(huì)各界一起推動(dòng)重慶市成品住宅的發(fā)展。下面，我與各位同仁和專家分享一下我們的體會(huì)。
      之前，尤其是孫總和丁總反復(fù)強(qiáng)調(diào)的概念，這個(gè)在我們實(shí)踐當(dāng)中是深有體會(huì)。我們是身體力行，用我們技術(shù)中心說的話就是說，精裝修就是1，而不是清水房和裝修房這種1+1的概念，這樣要求我們做成品精裝修的企業(yè)要求建立首行系統(tǒng)，按照原則對(duì)精裝修成品開發(fā)全過程實(shí)施管理。
      我們的體會(huì)是必須在以下五個(gè)方面對(duì)精裝修成品住宅開發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)運(yùn)作。
      首先必須是建立在明確的戰(zhàn)略意圖基礎(chǔ)之上，明確戰(zhàn)略意圖是項(xiàng)目運(yùn)作的前提和保障。比較之下，精裝修成品住宅的開發(fā)建設(shè)周期長于清水住宅，資源占有需要更加充分，市場風(fēng)險(xiǎn)也更大。除了清水住宅項(xiàng)目開發(fā)的全部要素之外，還必須考慮消費(fèi)市場諸多的量化或者非量化不可測的因素。同時(shí)，土建與精裝修與施工、工程組織、系統(tǒng)交叉、資源整合、質(zhì)量及責(zé)任界定上面都存在可變因素。所以，對(duì)于成品精裝修開發(fā)各個(gè)方面要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于清裝修，這就要求進(jìn)行精裝修成品開發(fā)的企業(yè)要有一個(gè)明確的戰(zhàn)略定位，棕櫚泉就是在這樣一個(gè)明確的戰(zhàn)略定位之下指導(dǎo)我們有10年的開發(fā)歷史。03年底重慶棕櫚泉項(xiàng)目才開始建設(shè)，公司才剛剛在重慶來開發(fā)這個(gè)精裝修成品房。我記得非常的清楚，當(dāng)時(shí)業(yè)界非常的驚訝，當(dāng)時(shí)開發(fā)棕櫚泉國際精裝修住宅前，以優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目平臺(tái)為基礎(chǔ)，發(fā)揮公司整合行業(yè)優(yōu)勢資源的優(yōu)勢，創(chuàng)造新市場，產(chǎn)品新價(jià)值。
      事實(shí)證明，這個(gè)戰(zhàn)略統(tǒng)領(lǐng)全過程，我們認(rèn)為精裝成品住宅區(qū)別于1+1模式的本質(zhì)之處。在項(xiàng)目立項(xiàng)之前，企業(yè)就應(yīng)該明確你要做什么，需要怎么做，需要什么樣的內(nèi)部資源、外部資源，并且達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，在之前的項(xiàng)目把精裝修作為后期促銷或者提升產(chǎn)品價(jià)格的技術(shù)手段，通常很難以達(dá)成成功，原因就在于此。
      棕櫚泉國際項(xiàng)目的開發(fā)歷程正是全面貫徹公司的這樣一個(gè)戰(zhàn)略思想。到05年底，我們棕櫚泉國際花園在重慶開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，A區(qū)全面完成并且取得了階段性的成功，我們認(rèn)為首先是戰(zhàn)略的成功。過去、現(xiàn)在和將來我們將繼續(xù)圍繞這個(gè)戰(zhàn)略思想，并通過不斷提升對(duì)這一戰(zhàn)略的核心價(jià)值能力，不斷創(chuàng)造更多市場的價(jià)值。棕櫚泉這一戰(zhàn)略的形成是建立在以下的基礎(chǔ)平臺(tái)之上。首先是內(nèi)部資源優(yōu)勢明確，核心產(chǎn)品明確。到重慶的時(shí)候，棕櫚泉核心產(chǎn)品模式已經(jīng)接近成熟，這是1995年公司在深圳沙河開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，深圳沙河的高爾夫別墅，這是95年進(jìn)行了那個(gè)年代的精裝修，也取得了非常大的市場成功。在02年公司在北京CBD核心區(qū)建立了32萬平米的北京棕櫚泉國際公寓，這個(gè)在北京創(chuàng)造了京城地產(chǎn)的諸多市場奇跡?，F(xiàn)在大家看到的是棕櫚泉國際公寓的萬豪公寓（幻燈片），創(chuàng)造的是兩個(gè)比較大的市場業(yè)績，開盤一年半時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了98%的銷售。第二個(gè)市場奇跡是在兩年時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目的溢價(jià)水平接近100%，后來是超過了100%。02年底我們開盤的時(shí)候，均價(jià)是接近9000，第二年底就已經(jīng)16000，現(xiàn)在已經(jīng)是18000左右，而且這個(gè)房子現(xiàn)在已經(jīng)買不到了。
      通過這個(gè)市場實(shí)踐，公司到北京棕櫚泉國際公寓完成的時(shí)候，公司建立以建設(shè)精裝修成品房為主要開發(fā)模式。我們的外部資源系統(tǒng)也已經(jīng)初步形成，建立起從精裝修成品房從設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等為主的產(chǎn)業(yè)鏈上，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)社會(huì)資源的整合系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中我們既是投資者又是供應(yīng)商，為消費(fèi)者貢獻(xiàn)物銷所值的產(chǎn)品，企業(yè)已經(jīng)脫離一般產(chǎn)業(yè)化競爭，依靠整合資源優(yōu)勢的軟實(shí)力創(chuàng)造一個(gè)新需求和新市場、新價(jià)值。這里面感受特別深的就是精裝修設(shè)計(jì)師，我們精裝修設(shè)計(jì)師是具有國際一流水準(zhǔn)的萬豪酒店的設(shè)計(jì)師多瑞斯。通常情況下，如果沒有好的平臺(tái)和基礎(chǔ)，多瑞斯小姐一般不會(huì)接受這樣的委托。正是因?yàn)槲覀冇羞@樣好的平臺(tái)，并且雙方在合作的理念、價(jià)值觀上，她和我們公司已經(jīng)有非常長遠(yuǎn)的合作。北京棕櫚泉國際公寓32萬平米和現(xiàn)在在北京應(yīng)該是高圈層當(dāng)中的享有盛譽(yù)的北京棕櫚泉國際俱樂部，以及大家在我們重慶看到的棕櫚泉國際俱樂部以及我們C區(qū)的精裝修都是出自于她的設(shè)計(jì)，我們享受的都是國際一流大師的室內(nèi)設(shè)計(jì)水平。
      第三是在我們系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)建立起一支更加了解、理解精裝修成品住宅各質(zhì)量控制環(huán)節(jié)與控制要點(diǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。在這樣一個(gè)條件下，公司的戰(zhàn)略思想和核心模式成功的從北京移植到重慶。
      第二個(gè)方面是我們認(rèn)為在戰(zhàn)略指導(dǎo)下還必須要有精準(zhǔn)的市場定位。重慶項(xiàng)目我們是建立在專業(yè)市場判斷之上，到03年，我們認(rèn)為重慶歷經(jīng)了近10年房地產(chǎn)開發(fā)，精裝修消費(fèi)市場開始形成，開發(fā)和創(chuàng)造這個(gè)新市場就是我們在戰(zhàn)術(shù)層面上解決好的問題，我們選擇目標(biāo)客戶群基本特征入手。經(jīng)過市場研究，我們認(rèn)為在重慶這樣一個(gè)目標(biāo)人群是客觀存在，并且是有待于我們和同行一起培育和開發(fā)的。
      第一，他們的基本特征是追求生活品質(zhì)。
      第二，二次以上置業(yè)。
      第三，對(duì)于居住空間舒適度需求較高，對(duì)建筑室內(nèi)外空間每需求較高這樣一個(gè)群體。
      第三個(gè)環(huán)節(jié)，有了戰(zhàn)略定位和公司團(tuán)隊(duì)和市場定位，我們還要有精準(zhǔn)的眼光看待這個(gè)市場。
      現(xiàn)在大家看到的是C區(qū)的兩個(gè)平面圖（幻燈片），在建筑空間的設(shè)計(jì)，由于重視人群對(duì)空間舒適度的要求，我們的客廳通常都在5米左右，包括130平米的三房，我們開間客廳都在5米。
      第二，我們所有的主人衛(wèi)生間都是按照四件套來配制的。剛才孫總還講到他和夫人的打架，就是說要不要安浴缸和淋浴房的問題。我們考慮到淋浴房的方便、便捷，但是也考慮到大家的需求。所以，我們在主人衛(wèi)生間都是四件套，這樣使得主人衛(wèi)生間的方便程度大幅度提高。
      這是我們外部空間，為了考慮整個(gè)室內(nèi)空間和過渡空間的協(xié)調(diào)，這就是具有棕櫚泉特色的單元入戶大堂，這已經(jīng)不是一般意義上回家的通道，而且是非常有情趣、溫馨的過渡空間，我們非常注重。這一門是車庫入庫大堂，我們還將有17米的大堂推出，滿足尊崇感、安全等的 需要。第二方面就是一體化還體現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)、朝向方面，這也是我任意選取的戶型平面圖，我們在做精裝修設(shè)計(jì)的時(shí)候就注意到任何一個(gè)房間室內(nèi)家俱擺放可能會(huì)和主體的一些湖景、水景的關(guān)系。所以，我們做精裝修的時(shí)候，我們在客廳兩面墻體都預(yù)留了電源接口。
      第三個(gè)方面，實(shí)際上精裝修成品一體化還體現(xiàn)在前期材料的選型，包括建筑材料。我舉一個(gè)例子，我們選用的型材，就是鋁合金門窗，我們A區(qū)窗用的是粉末噴涂隔熱的型材，隔熱、隔音這是物理性能。我們剛才考慮到白色容易臟，我們滿足外立面的色彩，我們選用香檳金，我們注意到這種顏色和室內(nèi)有些不好協(xié)調(diào)，我們選擇這種除了隔熱隔音，還有一個(gè)就是協(xié)調(diào)顏色。所以，我們這里可以看到外立面是香檳金，內(nèi)里面是白色，這也是體現(xiàn)在建筑材料設(shè)計(jì)的一體化的考慮。
      最后還有一個(gè)案例，根據(jù)我們目標(biāo)客戶群的需求，我們精裝成品房都是安裝戶臥中央空調(diào)，一個(gè)數(shù)據(jù)我們戶室中央空調(diào)機(jī)房的位置到最遠(yuǎn)端管道的長度，熱效能的數(shù)據(jù)，這個(gè)是在設(shè)計(jì)階段和材料設(shè)備商做了充分的溝通，保證中央空調(diào)機(jī)房到最遠(yuǎn)端不過分的消耗能量。在裝飾設(shè)計(jì)的時(shí)候，就是確定中央空調(diào)之后非常用心的把中央空調(diào)出風(fēng)口和房間頂口相結(jié)合，最后一體化交付給業(yè)主使用。這是在產(chǎn)品研發(fā)階段，我舉了這幾個(gè)方面的例子。
      下面是在生產(chǎn)與銷售過程當(dāng)中的細(xì)節(jié)控制。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，除了基本的建筑施工過程成本質(zhì)量或者是進(jìn)度的控制和管理之外，精裝修成品住宅在這個(gè)基礎(chǔ)之上綜合安排精裝修施工管理各個(gè)方面的協(xié)調(diào)，最終保證這個(gè)系統(tǒng)和機(jī)械系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和按期按質(zhì)的交付產(chǎn)品。我們有幾百戶都是同時(shí)要求交房，如果沒有過硬的施工團(tuán)隊(duì)，如果是開發(fā)商僅僅簡單的項(xiàng)目合作，缺乏售后服務(wù)保障的施工企業(yè)，這個(gè)精裝修成品住宅進(jìn)度和服務(wù)是不能享受的。
      因此，我們認(rèn)為非常重要的一點(diǎn)就是控制好精裝修施工企業(yè)本身的素質(zhì)，這幾個(gè)點(diǎn)是我們希望與同行分行，施工企業(yè)的狀況，其他的都不用說，特別有體會(huì)就是區(qū)域水平的差異是客觀存在的。國內(nèi)東部地區(qū)，廣東、浙江，他們的施工水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地，我們要達(dá)到這個(gè)質(zhì)量，我們與一個(gè)合作10年，并且有大型合作基礎(chǔ)，就是北京32萬平米的精裝修住宅，能夠提供良好售后服務(wù)的施工隊(duì)伍來保證的。
      第二方面就是環(huán)境質(zhì)量控制方面。我們認(rèn)為設(shè)計(jì)深度是要充分考慮到設(shè)計(jì)的包容性和前沿性。在我們的A區(qū)或者是C區(qū)我們選擇四種風(fēng)格，一方面是給業(yè)主個(gè)性空間，支持業(yè)主，留給業(yè)主以個(gè)人意志在入住之后以風(fēng)格各異的家俱飾品營造個(gè)人的空間。在交房基礎(chǔ)上，我們樣板房是非常豐富的細(xì)節(jié)和風(fēng)格多樣化。實(shí)際上，我們感覺這樣樣板房是能夠消除客戶的疑慮。
      一期我們是有4個(gè)，在我們的C區(qū)，就是我們即將開盤的3區(qū)也是設(shè)計(jì)了4個(gè)，有巴黎、曼哈頓、雅典、歐里純四個(gè)。
      還有一個(gè)非常值得重視的細(xì)節(jié)，我們設(shè)計(jì)師提供的非常有深度的設(shè)計(jì)稿的同時(shí)，也需要我們對(duì)設(shè)計(jì)師提供的樣板進(jìn)行確認(rèn)比較，最后保證達(dá)到設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的深度。
      在材料環(huán)節(jié)我們非常重視環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控，一般的措施除了我們會(huì)在選擇材料上之前對(duì)他們的環(huán)境指標(biāo)數(shù)據(jù)，按照國家甚至于我們更高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)控。我們在交房前逐一進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測，這樣保證我們住戶的健康，我們業(yè)主也非常的放心。好多都有體會(huì)，他們在裝修過程中，裝修一般進(jìn)不去人，進(jìn)去有非常刺鼻的味道，我們這邊控制得非常好，我們的檢測是合格滿意的，這是客戶非常重視的環(huán)節(jié)。
      當(dāng)然除了選擇合適的施工企業(yè)，必備的甲方監(jiān)理和第三方監(jiān)理，我們在重慶是第一家請(qǐng)第甲方監(jiān)理，我們也配備了非常專業(yè)的甲方監(jiān)理工程師。
      銷售環(huán)節(jié)我們有兩個(gè)體會(huì)和同行分享。第一個(gè)就是個(gè)性需求有一個(gè)管理原則。經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，一般的消費(fèi)者提出個(gè)性需求一般兩個(gè)方面，即功能缺失或者功能明顯不合理，這兩個(gè)環(huán)節(jié)到銷售環(huán)節(jié)來解決。甲方是非常的被動(dòng)的，我們覺得在設(shè)計(jì)施工前就把這兩個(gè)問題解決掉，我們會(huì)為客戶安裝浴霸，在每個(gè)房間設(shè)置點(diǎn)的入口，還有電話，在客廳這些地方設(shè)計(jì)電話線的接口和網(wǎng)路的接口，這些我們都會(huì)解決。另外一個(gè)環(huán)節(jié)就是樹立一個(gè)共同的直觀的交付標(biāo)準(zhǔn)，我們的樣板間在一開始告訴消費(fèi)者，我們是1：1交付標(biāo)準(zhǔn)，除了可移動(dòng)的飾物，其他都是1：1的交付標(biāo)準(zhǔn)。這也是我們內(nèi)部各項(xiàng)環(huán)節(jié)的交付標(biāo)準(zhǔn)，有一個(gè)直觀的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)有助于幫助我們避免標(biāo)準(zhǔn)缺失的糾紛或者尷尬，到我們一起交付完成，我們樣板間發(fā)揮了非常良好的作用。
      最后，在交付之后，我們重視產(chǎn)品交付和售后服務(wù)。這個(gè)大家可以簡單的瀏覽一下，我們已經(jīng)建立起一整套的成品房內(nèi)部驗(yàn)收流程和改正措施，和客戶投訴處理措施，反映迅速的運(yùn)營內(nèi)部管理，建立起建筑與精裝修施工單位、主要設(shè)計(jì)和售后保障單位。到今天為止已經(jīng)運(yùn)行一年半，運(yùn)行良好，我們?nèi)ツ赀M(jìn)行兩次入住戶的滿意率調(diào)查，在年初是89%，到年末是93%。
      最后，推行精裝修住宅是市場發(fā)展的必然。對(duì)于我們發(fā)展商來說，在內(nèi)部外部資源成熟的情況下，開發(fā)精裝修住宅不僅順應(yīng)自己在不斷加大的市場空間發(fā)展，也是企業(yè)爭得一席之地的發(fā)展。開發(fā)商在這樣的情況下，抓住時(shí)機(jī)勢必會(huì)水漲船高，謝謝大家！
      主持人：謝謝馮總的發(fā)言，也謝謝棕櫚泉對(duì)我們編制精裝成品房標(biāo)準(zhǔn)給予支持。下面我們有請(qǐng)富力麗城的總經(jīng)理鄭遂偉來介紹他們在精裝成品房方面的經(jīng)驗(yàn)。
      鄭穗偉：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，大家下午好！剛才聽了幾位領(lǐng)導(dǎo)和專家，包括馮總詳細(xì)的深入分析，對(duì)精裝房的真知灼見，我受益匪淺?，F(xiàn)在我就精裝房的發(fā)展趨勢來說一下我的觀點(diǎn)。
      我們對(duì)精裝房發(fā)展趨勢理解就是精裝修重裝飾。在香港，精裝房已經(jīng)十分的成熟，在每個(gè)細(xì)節(jié)政府都非常的重視，在北京、上海、廣州也非常的成熟。大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)選擇這種模式，增加商品房的一個(gè)附加值，為什么重慶的精裝房始終占不到市場的主流地位，并不是說重慶購房者沒有這方面的需求，而是我覺得這方面選擇太少了。這當(dāng)然有一個(gè)成本考慮，更有一個(gè)企業(yè)執(zhí)行力的考驗(yàn)，尤其是對(duì)10萬平方米以上的項(xiàng)目，精裝修開發(fā)難度、功能性的完美以及工程是非常復(fù)雜的，我覺得這是重慶目前市場上供應(yīng)比較少的原因。
      我們富力在05年12月來到重慶，來了以后，我們經(jīng)過比較詳細(xì)的市場調(diào)研，我們覺得重慶的房地產(chǎn)是無論是從小區(qū)的規(guī)劃，還是從戶型的設(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)，包括立面，還有物業(yè)管理都做得不錯(cuò)，反而在精裝修方面比例是很少的。但是我記得只有棕櫚泉在05年是做得最好的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那時(shí)候我們就在想，既然精裝房在重慶還不是主流地位，當(dāng)我們結(jié)合到其他一些沿海城市還有國外的一些市場，我們根據(jù)三年的經(jīng)驗(yàn)，我們覺得做精裝房是很有困難，而且很挑戰(zhàn)性。其中，我覺得有四點(diǎn)我是深有體會(huì)。
      第一個(gè)就是從設(shè)計(jì)入手。剛才馮總說了，她們請(qǐng)國際知名的設(shè)計(jì)師來設(shè)計(jì)。當(dāng)然棕櫚泉這樣定位中高端的項(xiàng)目來說，他們的投入、關(guān)注度各方面很大。我們企業(yè)定位來說，除了把產(chǎn)品做好以外，也希望把整體精裝房量做大，包括我們現(xiàn)在來到重慶有三個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是在江北的海洋公園，叫做富力海洋廣場，一個(gè)是在南岸彈子石，一個(gè)是重慶大學(xué)城里面。今年我們加起來大概有100萬平方米的面積，我們決定全部精裝交房的，我們覺得在這方面一定要很嚴(yán)格。我們剛才說了，要從設(shè)計(jì)入手。
      第二個(gè)就是客戶最擔(dān)心的開發(fā)商用量問題。很多消費(fèi)者擔(dān)心開發(fā)商會(huì)不會(huì)偷工減料，精裝修這個(gè)利潤會(huì)不會(huì)開發(fā)商把它賺了。其實(shí)依我們以往的經(jīng)驗(yàn)來說，團(tuán)體采購是最有利的保障。我們來重慶是經(jīng)過半年的時(shí)候進(jìn)行了一個(gè)調(diào)研，這半年是總理帶隊(duì)，我們把規(guī)模比較小、實(shí)力差的剔掉，包括在廣州、西安等一些地方。我們今天總裁在開會(huì)，我們保證材料供應(yīng)方面做到很強(qiáng)的保證。除了材料以外我們覺得開發(fā)商統(tǒng)一采購能把這個(gè)價(jià)格統(tǒng)一降下來，這個(gè)對(duì)于我們有一個(gè)好的支持點(diǎn)。
      第三點(diǎn)來說，有了好的設(shè)計(jì)、好的品牌供應(yīng)，最重要的就是好的手工。這一點(diǎn)就像馮總說的，在當(dāng)?shù)乜赡軟]有做過，也考慮到跟沿海城市工藝化的差異，我們也會(huì)要求廣州那邊較好的手工來做。
      第四個(gè)就是售后服務(wù)。說真的，包括棕櫚泉、星河灣，包括其他大的開發(fā)商，敢承諾100%沒有錯(cuò)誤的話是不可能的。我們有朋友在星河灣買了房子，我覺得開發(fā)商有一個(gè)滿意的答案給消費(fèi)者是最好的。
      這也是我在公司做精裝房最有體會(huì)的四點(diǎn)。
      作為重慶這邊精裝房歷史不長，消費(fèi)者除了認(rèn)可我們以上四點(diǎn)，最大的地方就是覺得你千篇一律，覺得都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我晚上喝醉了酒，我晚上會(huì)不會(huì)敲錯(cuò)了門？我們做精裝房的時(shí)候就考慮到這一點(diǎn)。我們現(xiàn)在做的精裝房在這方面都受到了重視，就是通過不同的家俱飾品來營造不同的風(fēng)格，這一點(diǎn)我覺得消費(fèi)者完全可以不擔(dān)心。這一點(diǎn)我們也是從設(shè)計(jì)方面開始，我們公司從廣州過來，有自己的住宅設(shè)計(jì)院。我們?yōu)槭裁磿?huì)在這里成立一個(gè)西南住宅設(shè)計(jì)院。我們?nèi)サ矫恳粋€(gè)地方都會(huì)有當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活習(xí)慣，以及當(dāng)?shù)靥鞖獾雀鞣矫娴脑?。所以，我們成立西南設(shè)計(jì)院以后把廣州整套施工圖根據(jù)研究和探討，根據(jù)重慶這邊消費(fèi)者的生活習(xí)慣進(jìn)行了調(diào)整。這一點(diǎn)我覺得開發(fā)商對(duì)重慶消費(fèi)者的需求上還是想到了這一點(diǎn)。當(dāng)然當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)我們也不會(huì)有太大的抗拒力。
      07年來說，包括棕櫚泉、龍湖、瑞安，還有我們，我們都覺得精裝房是一個(gè)發(fā)展趨勢，而且市里面開始研究精裝房的實(shí)際應(yīng)用，開辦了這次座談會(huì)。我覺得隨著精裝房各個(gè)開發(fā)商做得越來越好，消費(fèi)者逐漸的認(rèn)可精裝房市場的產(chǎn)品，我相信在相關(guān)部門還有業(yè)界包括媒體的通力合作，精裝房一定會(huì)成為重慶的主流產(chǎn)品，謝謝大家！
      主持人：謝謝鄭總的發(fā)言，也希望富力把13年的經(jīng)驗(yàn)帶到重慶，并在重慶發(fā)揮很好的帶頭效應(yīng)。下面我們有請(qǐng)瑞安地產(chǎn)的張穎賢女士介紹瑞安在精裝成品房方面的經(jīng)驗(yàn)。
      張穎賢：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，十分高興有這個(gè)機(jī)會(huì)能和大家分享瑞安在精裝修住房方面的一些經(jīng)驗(yàn)。瑞安作為早期進(jìn)入大陸房地產(chǎn)的港資企業(yè)，瑞安現(xiàn)在在全國上海、杭州、武漢還有重慶做的所有項(xiàng)目全部是精裝修成品房出售。我們認(rèn)為精裝修房是住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)必然趨勢，精裝修房的全面推出意味著毛坯房必將退出市場。實(shí)際上毛坯房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和福利分房的一個(gè)產(chǎn)物，存在諸多的問題，而且房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，以其產(chǎn)業(yè)地位來說，毛坯房與這個(gè)產(chǎn)業(yè)地位是格格不入的，達(dá)不到產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。比如汽車工業(yè)，我們不可能說一個(gè)汽車是成品汽車出來，不可能先是有一個(gè)外殼，然后汽車內(nèi)裝修、內(nèi)裝飾，然后出廠以后由買車的人對(duì)他進(jìn)行裝飾。所以我們提出來精裝修房實(shí)際上就應(yīng)該是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個(gè)成品房。
      從提供產(chǎn)品的開發(fā)商來說，給消費(fèi)者帶來成品房這個(gè)完整的商品，而不是毛坯房是這種半成品，這是理所當(dāng)然應(yīng)該是開發(fā)商負(fù)責(zé)來進(jìn)行發(fā)展的。瑞安從2000年在各個(gè)城市發(fā)展都是提供高品質(zhì)的精裝修成品房，我們最開始在上海的項(xiàng)目，以精裝修房進(jìn)入上海的時(shí)候也受到很大市場接受程度的挑戰(zhàn)。隨著市場的成熟和瑞安品牌的建立，這種情況大為好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在我們在上海精裝修成品房推出來基本上都是銷售一空，供不應(yīng)求，特別是二次置業(yè)的業(yè)主對(duì)這種房屋的需求特別高，可能是他們做過自己的裝修，在這其中發(fā)現(xiàn)很多問題，他是非專業(yè)區(qū)做這種對(duì)專業(yè)要求非常高的事情。在這種情況下，大家對(duì)精裝修接受越來越高，剛才專家和同仁談了很多的經(jīng)驗(yàn)。
      我簡單談一下建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化的問題。剛才棕櫚泉他們也談到的，建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)不是等同于毛坯房設(shè)計(jì)加上精裝房的設(shè)計(jì)，實(shí)際上從精裝房剛開始的設(shè)計(jì)這兩個(gè)是結(jié)合在一起的。比如說集中統(tǒng)一裝修或者菜單式的裝修都是精裝房的一個(gè)探索，不是真正意義上的成品住宅。我們要做到精裝房成品住宅的標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化，開發(fā)商就應(yīng)該在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃定位的時(shí)候充分考慮建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)融合，才能在實(shí)際施工中使建筑工程和裝修工程匹配，這樣做出來使業(yè)主感覺到人性化、功能化和標(biāo)準(zhǔn)化。
      比如我們進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的時(shí)候，可能廚房、衛(wèi)生間這些設(shè)計(jì)方面，我們這個(gè)階段要求我們室內(nèi)設(shè)計(jì)師在方案階段介入，比如放冰箱的位置。從我們的定位來說，有一些是高端定位的產(chǎn)品，這樣不能像低端產(chǎn)品來說留那么窄的地方，我們會(huì)考慮這些細(xì)節(jié)，讓廚房有靈活性。
      另外，很多做建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候比如做主臥室設(shè)計(jì)的時(shí)候，可能考慮采光、景觀的要求，可能就是開窗面比較大，開窗部位比較多，只是從毛坯房效果來看效果很好，采光、通風(fēng)很好。但是實(shí)際上業(yè)主發(fā)現(xiàn)進(jìn)去之后他的床、書柜沒有完整的墻面上其去擺放。這個(gè)階段我們也會(huì)有室內(nèi)設(shè)計(jì)師介入，最后確定幾他方案，協(xié)調(diào)這幾個(gè)方面的因素，確定一個(gè)比較整合的方案。
      還有就是在做室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)候，比如空調(diào)機(jī)房的設(shè)計(jì)，因?yàn)橐鯲RV的話，就是結(jié)構(gòu)粱高，最后完成的高度是怎樣的，這些地方要求是非常高的。還有就是對(duì)吊頂?shù)囊?，要求建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、機(jī)電設(shè)計(jì)師來做。
      還有剛才提到精裝房成品住宅是多樣化的選擇，我們現(xiàn)在應(yīng)該倡導(dǎo)的是輕裝修、重裝飾，因?yàn)檠b修是作為住宅標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化的部分，不可能有很多種選擇。就是像業(yè)主想的我可能要不同的品牌，不同的材料，作為一下子幾千套住宅量來說可性不是很大。就像我們買衣服一樣，為了滿足不同顧客的要求，可以提供多種色彩的選擇。我們做精裝修住宅的時(shí)候，我們也是同樣的道理，就是我可能材料是一樣的，品牌是一樣的。但是我可以提供給你有顏色的選擇和花紋的一些選擇，這種可能就是套餐的概念，我會(huì)以套餐的形式提供多樣化的選擇。
      我們覺得做精裝成品住宅最具有挑戰(zhàn)性的一點(diǎn)，就是業(yè)主對(duì)于質(zhì)量的擔(dān)心。在重慶為什么精裝房的選擇很小，以前也有項(xiàng)目做過精裝修房，但是為什么這種影響性不大，就是業(yè)主對(duì)這種質(zhì)量的擔(dān)心。因?yàn)楹芏嘈I(yè)主擔(dān)心你做了精裝修房以后我不滿意怎么辦？我們覺得開發(fā)商應(yīng)該作為精裝成品住宅第一負(fù)責(zé)人，讓業(yè)主購房以后沒有對(duì)精裝修成品住宅的擔(dān)憂，開發(fā)商擔(dān)負(fù)起質(zhì)量的責(zé)任。對(duì)設(shè)計(jì)、施工水平、材料質(zhì)量必須做大到胸有成竹，這樣對(duì)開發(fā)商的要求非常高，這樣對(duì)建設(shè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、施工工藝、材料供應(yīng)、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)要進(jìn)行資源整合。精裝成品住宅不但對(duì)資金實(shí)力要求很高，還對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理提出非常高的要求，我們在瑞安提出了質(zhì)保三年的信心保證，就是說瑞安推出來的任何精裝成品房，我們有三年免費(fèi)質(zhì)量保證的承諾。就是說在三年以內(nèi)，如果你的精裝修成品房出現(xiàn)任何問題，瑞安提供無償維修服務(wù)，直到業(yè)主滿意為止。為這個(gè)承諾我們前期做非常多的工作，考慮非常的細(xì)，希望給小業(yè)主提供信心的保證。
      在這里，剛才鄭總從也談到，任何一家開發(fā)商不可能達(dá)到100%的沒有瑕疵的承諾。我們在上海的精裝修房，很多精裝修房你一定會(huì)自己住進(jìn)去以后才發(fā)現(xiàn)問題，就是出在哪里，有哪些不滿的地方。我們在上海的精裝修房就是衛(wèi)生間出現(xiàn)了一些問題，就是有一戶，當(dāng)時(shí)他提出了投訴，他提出這個(gè)房子我沒法住，你們衛(wèi)生間出現(xiàn)這個(gè)問題。我們當(dāng)時(shí)在五星級(jí)酒店給他訂了一個(gè)套房，維修期間他在里面的費(fèi)用由我們承擔(dān)。最后這個(gè)業(yè)主非常的感動(dòng)，他說沒有想到瑞安處理問題效率這么高，他說以后買房子就買瑞安房產(chǎn)物業(yè)。后來我們到上海開發(fā)了物業(yè)，他就在上海進(jìn)行了訂購。
      后面簡單的給大家看一下我們在上海精裝修成品房的圖片（幻燈片），也是希望通過這些圖片讓大家對(duì)瑞安房地產(chǎn)的精裝修成品房的理念有所了解，這個(gè)是我們在上海市中心淮海路旁邊的一個(gè)項(xiàng)目，除了家俱以外的都是我們的交房標(biāo)準(zhǔn)，像衛(wèi)生間我們都配置了地?zé)嵯到y(tǒng)，因?yàn)榭紤]到上海的氣侯，非常的節(jié)能，這個(gè)盤在上海銷售非常好，基本上是達(dá)到供不應(yīng)求的地步，而且銷售價(jià)格在上海周邊地區(qū)是最高的，現(xiàn)在達(dá)到均價(jià)4萬/平方米。作為瑞安在重慶發(fā)展第一個(gè)住宅項(xiàng)目，也是全部精裝修房的項(xiàng)目會(huì)在今年之內(nèi)推出，我們也希望通過我們的努力和其他眾多開發(fā)區(qū)一起為重慶的精裝修成品房市場作出我們的貢獻(xiàn)，十分感謝！
      主持人：謝謝張女士的發(fā)言，我覺得今天后面的三位企業(yè)的發(fā)言是非常有價(jià)值的，真知灼見，今天開會(huì)的情況我想做一個(gè)簡單的總結(jié)，今天有6位專家和很多的開發(fā)商，他們都對(duì)這個(gè)題目發(fā)表了很多有益的發(fā)言，我想今天的會(huì)議是我們推動(dòng)這項(xiàng)工作的一個(gè)起點(diǎn)，而且今天會(huì)議的情況也讓我感觸非常的深，我覺得說明我們的精裝修房當(dāng)前是一個(gè)熱點(diǎn)，就像剛才我們開會(huì)的時(shí)候來了很多開發(fā)商，而且都是主要的負(fù)責(zé)人，非常的關(guān)注這個(gè)事情。但是真正能夠接觸到底的相對(duì)比較少，這也就是我們工作的難點(diǎn)，就這兩點(diǎn)堅(jiān)定了我們推動(dòng)精裝修房的信心。
      精裝修房從目前來講發(fā)展比較弱的，所以我們以今天的會(huì)議為起點(diǎn)進(jìn)一步的完善推動(dòng)精裝修房的政策體系、技術(shù)體系，包括產(chǎn)業(yè)體系，積極配合我們開發(fā)企業(yè)培育市場需求，引導(dǎo)市場的發(fā)展，扎實(shí)的推進(jìn)精裝修房的相關(guān)工作。
      這也讓我想起了魯迅先生說過的一句話，他說“地上沒有路，走的人多了也就成了路”，這是我們推動(dòng)這項(xiàng)工作的目標(biāo)和愿望。所以我非常愿意用一句話來結(jié)束我們今天的會(huì)議，“2007年精裝改變重慶，讓我們一起同行”，謝謝大家！
      第四篇：中國的住宅產(chǎn)業(yè)化與鋼結(jié)構(gòu)住宅
      中國的住宅產(chǎn)業(yè)化與鋼結(jié)構(gòu)住宅
      ——《輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》JGJ209介紹
      http://004km.cn 2011-03-25 08:37:44.0 中國建筑科學(xué)研究院 王明貴
      我國第一部關(guān)于鋼結(jié)構(gòu)住宅的規(guī)范——《輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》JGJ209于2010年4月17日由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了（以下簡稱“規(guī)程”），該“規(guī)程”是在總結(jié)和分析了我國多年來鋼結(jié)構(gòu)住宅工程實(shí)踐、并做了大量的科學(xué)試驗(yàn)和調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，提出了一種復(fù)合中國國情的、與國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)保持一致的“輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅”新體系：由輕型鋼框架結(jié)構(gòu)體系和水泥基的輕質(zhì)墻體、輕質(zhì)樓面、輕質(zhì)屋面建筑體系所組成的輕型節(jié)能房屋建筑，適用于抗震或非抗震地區(qū)的不超過6層的鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑的設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收。該規(guī)程全面系統(tǒng)地規(guī)定了輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑的功能和性能，制定了輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅的材料標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)施工和驗(yàn)收技術(shù)要求、以及使用和維護(hù)的規(guī)范管理原則。該“規(guī)程”的頒布，不僅用以規(guī)范我國輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅的工程實(shí)踐，而且對(duì)企業(yè)開發(fā)新型墻體材料和建筑節(jié)能新體系具有指導(dǎo)作用。鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑具有工廠化制造、現(xiàn)場裝配的產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)，該“規(guī)程”的頒布，對(duì)我國住宅產(chǎn)業(yè)化也起到了促進(jìn)作用。
      1、國外鋼結(jié)構(gòu)住宅情況
      國外利用鍍鋅輕鋼龍骨作為承重結(jié)構(gòu)建造住宅已有近30年的歷史，由于這種結(jié)構(gòu)自重輕，抗震、保溫、隔熱性能好，建造速度快，在美國、加拿大、澳大利亞等國得到廣泛利用。國外鋼結(jié)構(gòu)住宅的圍護(hù)體系：在歐美主要采用OSB板和保溫巖棉，日本主要采用加氣混凝土板。
      1）北美輕鋼結(jié)構(gòu)住宅：
      北美輕鋼結(jié)構(gòu)住宅是在木結(jié)構(gòu)住宅的基礎(chǔ)上派生出來的，在北美小住宅市場上約占20%的份額。房屋骨架用鍍鋅輕鋼龍骨制成，一般為二層左右的獨(dú)戶或聯(lián)排式住宅（圖1）。其中，美國各地已建成的住宅、旅館、公寓約300萬平方米，在俄亥俄、印地安那、伊利諾伊等非地震區(qū)，也有在加利福利亞、佛羅里達(dá)等地震區(qū)。既有鍍鋅輕鋼龍骨的，也有部分采用熱軋型鋼加強(qiáng)的，還有混凝土結(jié)構(gòu)作為地下車庫的混合結(jié)構(gòu)體系。北京居其美業(yè)西式房屋技術(shù)開發(fā)有限公司引進(jìn)該項(xiàng)技術(shù)，在北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)建成了20多萬平方米17個(gè)戶型的低層獨(dú)立住宅建筑，并為其制定了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和施工驗(yàn)收規(guī)程?，F(xiàn)在，美國也用于建造四層甚至六層的公寓，如1999年建成的位于華盛頓州8層輕鋼結(jié)構(gòu)的假日酒店，在西雅圖和加拿大不利顛哥倫比亞省的多層輕鋼結(jié)構(gòu)公寓，每平米用鋼量在33～36kg。美國有專門的生產(chǎn)鍍鋅輕鋼龍骨房屋體的企業(yè)百余家，其中較著名的是華新頓（worthington）工業(yè)公司下屬的迪特瑞馳（Dietrich）公司，他們年生產(chǎn)鍍鋅輕鋼構(gòu)件450萬噸，并開發(fā)了迪特瑞馳建筑體系（Dietrich Building System），簡稱DBS體系。DBS技術(shù)體系可以建造多層輕鋼結(jié)構(gòu)住宅，墻體采用C型輕鋼龍骨兩面夾紙面石膏板，樓板采用C型輕鋼龍骨鋪20厚纖維水泥板，都用玻璃棉填充起到保溫隔音的作用。
      2）日本的薄板鋼骨住宅建筑：
      日本的薄板鋼骨建筑是使用鍍鋅冷彎型鋼的非焊接結(jié)合的新建筑工藝，也被稱作鋼結(jié)構(gòu)2×4，是一種板肋結(jié)構(gòu)的住宅工藝（圖2）。2×4是北美的傳統(tǒng)住宅工藝：用2×4英寸為基本尺寸的木材(lumber）制作框架，再用釘將膠合板等面材固定其上，構(gòu)成墻板、樓板，進(jìn)行箱形組裝的工藝。而薄板鋼骨建筑則是將框架材料由木材替換為鋼材厚度1.0㎜左右的鍍鋅冷彎型輕鋼龍骨的住宅，其墻體、樓板、屋架的型鋼兩側(cè)安裝膠合板、石膏板等各種材料，依此通過其復(fù)合截面結(jié)構(gòu)的整體實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性能、防耐火性能、耐久性能、保溫性能、隔音性能和其他各種性能。1994年11月，日本通商省產(chǎn)業(yè)制鐵課主辦的城市鋼鐵（Urban Steel）研究會(huì)上，薄板鋼骨建筑成為主題之一，以社團(tuán)法人鋼材俱樂部為事務(wù)局，由6家鋼鐵生產(chǎn)商（新日鐵、NKK、川崎制鐵、住友金屬工業(yè)、神戶制鐵所、日新制鋼）參加著手研發(fā)。1996年1月，6家公司在鋼鐵俱樂部設(shè)置薄板鋼骨建筑委員會(huì)，正式開展關(guān)于結(jié)構(gòu)性能、防耐火性能、耐久性能、保溫性能、隔音性能等多方面的共同研究和開發(fā)活動(dòng)，其研發(fā)的成果就是“KC型薄板鋼骨建筑”。薄板鋼骨建筑是將鋼鐵的優(yōu)勢和板肋工藝的優(yōu)勢組合起來的結(jié)構(gòu)，采用“通氣層+外保溫”的標(biāo)準(zhǔn)保溫方法。通過進(jìn)行建筑物實(shí)體等大小實(shí)驗(yàn)、剪力墻的抗剪耐力實(shí)驗(yàn)、地震模擬（振動(dòng)實(shí)驗(yàn)），科學(xué)地證明了抗震性能、抗風(fēng)性能以及抗雪載性能，并且實(shí)現(xiàn)了能夠保證達(dá)到建筑基準(zhǔn)法所定各基準(zhǔn)值的1.5倍、1.2倍及1.2倍性能的設(shè)計(jì)方法。結(jié)果在2000年日本制定的《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》性能評(píng)價(jià)制度評(píng)估中，抗震性能等結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、耐久性能、節(jié)能性能等所有項(xiàng)目上都獲得了最高等級(jí)。日本的城鎮(zhèn)，住宅密集，建筑物間隔狹窄，這樣各個(gè)建筑物都需要具有防耐火性能。為此，進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)主要材料薄板輕鋼龍骨的火災(zāi)模擬高溫失穩(wěn)實(shí)驗(yàn)，明確了耐火特性，同時(shí)也明確了墻板、樓板、屋架的性能，并且實(shí)現(xiàn)了可保證60分鐘準(zhǔn)耐火性能（可耐受60分鐘火熱的性能）的規(guī)格配置。已通過實(shí)驗(yàn)證明，采用外保溫方式，將基礎(chǔ)到屋面的外側(cè)用足夠厚度的保溫材料嚴(yán)實(shí)地包裹起來，即使是冬季的早晨也會(huì)感覺溫暖，而且北側(cè)的儲(chǔ)物間也無需擔(dān)心結(jié)露。實(shí)際已證明還可比現(xiàn)在減少50%（東京地區(qū)可節(jié)能約40%）的采暖制冷能耗，實(shí)現(xiàn)了健康舒適的生活空間。在此基礎(chǔ)上，通過對(duì)鍍鋅鋼板和自攻螺絲結(jié)合部的復(fù)合循環(huán)實(shí)驗(yàn)以及實(shí)際房屋中的腐蝕環(huán)境測定，證實(shí)了耐久性能，并且實(shí)現(xiàn)了可保證3代（約75年~90年）的耐久性能（性能評(píng)價(jià)制度的最高等級(jí)）規(guī)格配置。2001年11月，日本國土交通省制定了關(guān)于薄板輕鋼龍骨結(jié)構(gòu)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)通告第1641號(hào)，由此，包括薄板鋼骨建筑的薄板輕鋼龍骨結(jié)構(gòu)建筑物作為一般工藝被“正式地”納入到建筑基準(zhǔn)法體系當(dāng)中，可適用范圍也隨之得到迅速擴(kuò)大。以此為契機(jī)，6家鋼鐵制造商結(jié)束了共同研發(fā)，從2002年開始，依據(jù)通告內(nèi)容，各公司面向超越KC型的極限而更加發(fā)展，分別致力于各自技術(shù)、工藝的開發(fā)。
      日本積水化學(xué)工業(yè)株式會(huì)社設(shè)在崎玉縣的工廠擁有兩條每48分鐘即可制造出 1 幢住宅的生產(chǎn)線，運(yùn)到現(xiàn)場后、進(jìn)行裝配（圖3）。北京北新建材集團(tuán)與日方合作開發(fā)輕鋼住宅體系，外墻板采用北新集團(tuán)自產(chǎn)的15mm厚“金邦板”作為防護(hù)、裝飾面層。
      3）澳大利亞的博思格輕鋼住宅技術(shù)：
      澳大利亞的博思格從1970年開始用薄壁型鋼代替木結(jié)構(gòu)建造住宅，到90年代就形成了“博思格建筑系統(tǒng)”。博思格的薄壁鋼是1到2毫米厚的高強(qiáng)鍍鋁鋅鋼板（屈服強(qiáng)度550MPa），外墻采用符合夾心墻：外側(cè)為增強(qiáng)纖維水泥板或加氣混泥土板（GRC或ALC）、內(nèi)側(cè)采用石膏板或埃特板、中間采用玻璃棉纖維保溫，樓板采用定向刨花板(OSB板)，屋面采用彩瓦。還有鋼桁架體系、封檐體系、天溝和落水管體系等。其住宅建筑技術(shù)于2005年初引入中國，有建筑系統(tǒng)生成軟件完成構(gòu)件和節(jié)點(diǎn)詳圖，可直接輸送到加工設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)加工，所有節(jié)點(diǎn)用螺釘連接，沒有焊接。2005年9月在北京第五屆國際建筑鋼結(jié)構(gòu)展覽會(huì)上，博思格展示了其輕鋼住宅建筑技術(shù)，并在上海建造了一幢連體別墅建筑，據(jù)說其所有的產(chǎn)品和材料都是在中國生產(chǎn)的。博思格鋼鐵公司在澳大利亞坎布拉港擁有年產(chǎn)510萬噸的鋼鐵生產(chǎn)基地，在新西蘭有62.5萬噸鋼鐵生產(chǎn)基地，在美國和亞太地區(qū)都有鋼鐵產(chǎn)品生產(chǎn)或加工廠。4）歐洲的節(jié)能住宅建筑：
      德國從2002年開始實(shí)行新的建筑節(jié)能規(guī)范（EnEV2002），其核心是從控制單項(xiàng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)（如外墻、外窗、屋頂）的最低保溫隔熱指標(biāo)，轉(zhuǎn)化為對(duì)建筑物真正的能量消耗量的控制。具體管理是：建筑能耗定量化，即新建住宅必須出具能耗證書。就像汽車百公里油耗是多少一樣，這套房子每年的能耗是多少要定量化。建筑能耗計(jì)算書須提供給主管部門，并作為售房、出租過程的必要文件。這一規(guī)定對(duì)德國的住宅開發(fā)以及建筑材料市場產(chǎn)生了很大影響。
      瑞典在面向可持續(xù)發(fā)展的住宅建筑技術(shù)開發(fā)過程中，并不追求特別先進(jìn)的技術(shù)和產(chǎn)品，而是把重點(diǎn)放在對(duì)成熟、實(shí)用的住宅技術(shù)與產(chǎn)品的集成。例如在節(jié)能方面盡量應(yīng)用可再生能源，包括風(fēng)能、太陽能、地?zé)岷蜕锬埽ɡ幚碛酂幔乙仓皇菍?duì)這些當(dāng)?shù)匾呀?jīng)廣泛應(yīng)用的風(fēng)能、太陽能、地?zé)岷蜕锬艿瘸墒斓募夹g(shù)加以集成。
      2、我國的鋼結(jié)構(gòu)住宅現(xiàn)狀
      我國鋼結(jié)構(gòu)住宅起步較晚，上世紀(jì)還處于限制建筑用鋼年代，到了本世紀(jì)初，鋼產(chǎn)量的增加，為了拉動(dòng)內(nèi)需，鼓勵(lì)建筑用鋼，制定了國家建筑鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)“十五”計(jì)劃和2015年發(fā)展規(guī)劃綱要，提出了鋼結(jié)構(gòu)住宅的概念。原建設(shè)部科研立項(xiàng)支持研發(fā)鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)，并頒發(fā)了《鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)則》，用以指導(dǎo)各地的鋼結(jié)構(gòu)住宅研發(fā)。從此以后，陸續(xù)出現(xiàn)了以國產(chǎn)H型鋼結(jié)構(gòu)體系的多層和高層鋼結(jié)構(gòu)住宅（圖4），還有用國產(chǎn)H型鋼建造低層的鋼結(jié)構(gòu)住宅，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，用砌塊填充墻體（圖6）或墻板（圖7）作為圍護(hù)體系，采用現(xiàn)行的鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范。也有引進(jìn)國外C型鋼龍骨結(jié)構(gòu)體系的低層鋼結(jié)構(gòu)住宅（圖8），采用OSB板、石膏板、水泥板作為圍護(hù)體系（圖9）。
      圖4 H型鋼多、高層鋼結(jié)構(gòu)住宅 圖5 H型鋼低層鋼結(jié)構(gòu)住宅
      圖6 砌塊填充墻體
      圖7 墻板外掛圍護(hù)體系
      存在的主要問題是：
      １）沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈。“產(chǎn)、學(xué)、研”脫節(jié)，搞技術(shù)研究的與企業(yè)脫節(jié)，在市場中找不到工程實(shí)踐，拿著“金飯碗”討飯，使技術(shù)得不到市場檢驗(yàn)和完善，沒有經(jīng)濟(jì)效益搞不下去；搞生產(chǎn)和工程實(shí)踐的企業(yè)技術(shù)缺乏，人才缺乏，產(chǎn)品質(zhì)量不高，有的甚至是粗制濫造，給鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑質(zhì)量帶來了不良影響。根本原因是鋼結(jié)構(gòu)住宅是新技術(shù)新材料新體系，企業(yè)力量單一且薄弱，社會(huì)上的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理人員感到陌生。歷史表明，一種新的建筑體系的產(chǎn)生和完善是要經(jīng)歷相當(dāng)漫長的發(fā)展過程的。相信“規(guī)程”的頒布，會(huì)向好的方向發(fā)展。
      ２）產(chǎn)品（或部品）不配套。片面地理解鋼結(jié)構(gòu)住宅就是鋼結(jié)構(gòu)，忽視了住宅建筑功能和建筑產(chǎn)品，解決不好與鋼結(jié)構(gòu)配套的、滿足住宅功能的、具有安全性耐久性和實(shí)用性的墻體材料、屋面材料和樓面材料及其應(yīng)用技術(shù)，其結(jié)果還是搞不好。表現(xiàn)在房屋體系不健全或不配套，工程質(zhì)量不合格。尤其是從國外引進(jìn)的輕鋼龍骨體系，沒有設(shè)計(jì)依據(jù)，圍護(hù)板材質(zhì)量差、制作安裝技術(shù)不過關(guān)，房屋工程質(zhì)量存在諸多隱患。
      3）我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，建筑行業(yè)勞動(dòng)密集型的生產(chǎn)方式還未改變，工業(yè)化建筑材料品種少、科技含量不高，僅鋼結(jié)構(gòu)能達(dá)到工業(yè)化生產(chǎn)、社會(huì)化供應(yīng)，墻體建材幾乎空白，對(duì)具有產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)的鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑開發(fā)還有一個(gè)發(fā)展過程。
      3、我國的鋼結(jié)構(gòu)住宅發(fā)展方向
      首先，我們談?wù)勪摻Y(jié)構(gòu)住宅的意義，為什么要搞鋼結(jié)構(gòu)住宅。簡單地說，這是住宅產(chǎn)業(yè)化或住宅工業(yè)的一種表現(xiàn)。住宅建設(shè)走工業(yè)化發(fā)展的道路是各國永恒追求的目標(biāo)，也是我國現(xiàn)代化、工業(yè)化的組成部分。我國住宅建筑飛速發(fā)展，強(qiáng)勁地拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。但是，我國住宅建筑技術(shù)處于粗放型生產(chǎn)階段，勞動(dòng)生產(chǎn)率僅為發(fā)達(dá)國家的四分之一；建筑材料仍以傳統(tǒng)的材料為主，新型墻體材料所占比例很低；住宅使用的多種設(shè)備、制品的模數(shù)協(xié)調(diào)體系尚未形成，各種產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、通用化水平差；建筑成本高、質(zhì)量差、生產(chǎn)周期長、住宅能耗大、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化。為加速住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》（國辦發(fā)[1999]72號(hào)），從指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)框架體系、組織實(shí)施等方面逐一闡明，勾畫出實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化系統(tǒng)工程遠(yuǎn)大目標(biāo)的工作思路和方法途徑。明確提出要開發(fā)和引進(jìn)先進(jìn)的住宅建筑體系和成套的工程技術(shù)，提高住宅建設(shè)的工業(yè)化水平和標(biāo)準(zhǔn)化水平、節(jié)能高效，全面提高住宅質(zhì)量，從而以此形成產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，形成國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的增長點(diǎn)。為貫徹實(shí)施72號(hào)文件，建設(shè)部等四個(gè)部委局于1999年12月6日聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于在住宅建設(shè)中淘汰落后產(chǎn)品的通知》，其中實(shí)心粘土磚被列為禁用的產(chǎn)品之一，人們開始尋求新的建筑替代材料。我們知道，鋼結(jié)構(gòu)完全能做到工廠化生產(chǎn)、社會(huì)化供應(yīng)、現(xiàn)場裝配，且可回收再利用，我們要做的事是開發(fā)新型墻體材料。所謂新型墻體材料就是“不以消耗耕地、破壞生態(tài)和污染環(huán)境為代價(jià)，可廢舊利用，適應(yīng)建筑部品工業(yè)化、施工機(jī)械化、減少施工現(xiàn)場濕作業(yè)、改善建筑功能等現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展要求所生產(chǎn)的輕質(zhì)砌塊或輕質(zhì)復(fù)合板材”，要求它具有質(zhì)量輕、強(qiáng)度高、保溫隔熱性能好，技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。近年來，我國各的政府都在因地制宜地推廣新型建筑材料。隨著建筑工業(yè)化的發(fā)展，發(fā)達(dá)國家早在四五十年代便開始了墻體建筑材料的轉(zhuǎn)變：即小塊墻材向大塊墻材轉(zhuǎn)變，塊體墻材向各種輕質(zhì)板材和復(fù)合板材方向轉(zhuǎn)變。我國建筑輕板產(chǎn)品有纖維增強(qiáng)水泥空心條板(GRC)、陶粒及廢渣混凝土空心條板、石膏空心條板、加氣混凝土條板(ALC)等輕質(zhì)條板，但產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊、執(zhí)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，生產(chǎn)工藝和配套技術(shù)跟不上建設(shè)工程需求等問題，與鋼結(jié)構(gòu)配套的建筑板材更是缺乏，制約了鋼結(jié)構(gòu)住宅的發(fā)展。我國住宅建設(shè)量大且持續(xù)時(shí)間較長，建筑資源可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)今的重要課題，在積極開發(fā)新的建筑節(jié)能體系和新型墻體材料、積極探索工業(yè)化建筑道路的進(jìn)程中，鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑體系被提出并成為住宅產(chǎn)業(yè)化道路的先驅(qū)。
      開展鋼結(jié)構(gòu)住宅的現(xiàn)實(shí)意義還在于我國積極鼓勵(lì)建筑用鋼、拉動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，我國每年生產(chǎn)5億多噸鋼，大多數(shù)屬于建筑類鋼材，積極探索鋼結(jié)構(gòu)在建筑領(lǐng)域的應(yīng)用，也是我們長期追求的目標(biāo)。促進(jìn)住宅建筑用鋼，對(duì)建筑行業(yè)中新技術(shù)、新材料、新體系的開發(fā)及行業(yè)整體水平提高能起到重要推動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)冶金行業(yè)的發(fā)展也能起到促進(jìn)作用。
      現(xiàn)在，我們再來談?wù)勅绾伍_展鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)研發(fā)。
      1）從開發(fā)建筑圍護(hù)材料入手，包括輕質(zhì)墻板、輕質(zhì)樓板和輕質(zhì)屋面板，簡稱“三板”，這三塊板要因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、耐久可靠。鋼結(jié)構(gòu)只占鋼結(jié)構(gòu)住宅的２０－３０％的造價(jià)，鋼結(jié)構(gòu)住宅的關(guān)鍵技術(shù)是圍護(hù)體系，主要是墻體建材及其建筑技術(shù)，應(yīng)注重與鋼結(jié)構(gòu)“配套”成體系。研制單塊墻板材料容易滿足要求，但拼裝成墻體后的建筑功能滿足是關(guān)鍵。要求它質(zhì)量輕、強(qiáng)度高、保溫隔熱性能好、安裝可靠、經(jīng)久耐用、經(jīng)濟(jì)合理，這是有一定難度的集“建材、生產(chǎn)、應(yīng)用”于一體的綜合技術(shù)。另外，開發(fā)鋼結(jié)構(gòu)住宅要以鋼結(jié)構(gòu)為載體，應(yīng)用節(jié)能、節(jié)電、節(jié)水新技術(shù)充實(shí)，建造節(jié)能環(huán)保住宅建筑，尤其是要應(yīng)用新型節(jié)能墻體和屋面的保溫隔熱技術(shù)和產(chǎn)品、節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)、熱電暖聯(lián)產(chǎn)聯(lián)供技術(shù)、供熱采暖系統(tǒng)溫度調(diào)控和分戶計(jì)量技術(shù)、太陽能或地?zé)岬瓤稍偕茉磻?yīng)用技術(shù)及設(shè)備。
      2）走“開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工”一體化道路，形成企業(yè)品牌。輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅是一種新的建筑體系，涉及的材料是新型建筑材料，設(shè)計(jì)方法是“建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備與施工和裝修一體化”的新方法，是一種專業(yè)性很強(qiáng)的綜合建筑體系，是房屋公司企業(yè)的專業(yè)技術(shù)和產(chǎn)品。我國十幾年來的鋼結(jié)構(gòu)住宅工程實(shí)踐表明，采用“鋼框架結(jié)構(gòu)體系、水泥基的輕質(zhì)板材圍護(hù)體系”既符合我國居民消費(fèi)習(xí)慣，也能與我國的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范保持一致，更易于產(chǎn)業(yè)化的實(shí)現(xiàn)，是具有中國特色的鋼結(jié)構(gòu)結(jié)住宅體系。
      為了貫徹執(zhí)行《輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)規(guī)程》（JGJ209），引導(dǎo)企業(yè)科學(xué)發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)住宅成套技術(shù)，規(guī)范我國鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑市場，確保鋼結(jié)構(gòu)住宅工程質(zhì)量，建議： １）、設(shè)立“輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅設(shè)計(jì)施工一體化”資質(zhì)。輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅是在企業(yè)開發(fā)的專用體系基礎(chǔ)上，按本《規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行具體工程的設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收，是一種新的建筑體系，涉及的材料是新型建筑材料，設(shè)計(jì)方法是“建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備與裝修一體化”，強(qiáng)調(diào)“配套”：材料要配套、技術(shù)要配套、設(shè)計(jì)要配套，遵照《規(guī)程》第4.1.2條的規(guī)定：輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅應(yīng)按照建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修一體化設(shè)計(jì)原則，并應(yīng)按配套的建筑體系和產(chǎn)品為基礎(chǔ)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。建議設(shè)立企業(yè)“一體化”資質(zhì)有利于輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅的科學(xué)發(fā)展。
      ２）、成立“鋼結(jié)構(gòu)住宅企業(yè)聯(lián)盟”。把科研單位和企業(yè)都組織起來，“產(chǎn)、學(xué)、研”相結(jié)合，任務(wù)是牽線搭橋、信息共享、聯(lián)合攻關(guān)、共同發(fā)展。目標(biāo)是：以鋼結(jié)構(gòu)住宅為載體，開發(fā)新型節(jié)能墻體和環(huán)保低碳的建筑體系，推行住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)建筑行業(yè)技術(shù)革新。具體實(shí)施細(xì)則另議。
      ３）、成立“鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)專家組”。對(duì)鋼結(jié)構(gòu)住宅工程進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，確保選材合理、設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量合格；對(duì)鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)開發(fā)進(jìn)行技術(shù)咨詢服務(wù)，指導(dǎo)企業(yè)的鋼結(jié)構(gòu)住宅或產(chǎn)品“安全適用、經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)選進(jìn)、確保質(zhì)量”；對(duì)企業(yè)申請(qǐng)“輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅設(shè)計(jì)施工一體化資質(zhì)”進(jìn)行評(píng)審，為政府有關(guān)部門提供參考意見。
      我國建筑幕墻發(fā)展的又好又快，幕墻工程的設(shè)計(jì)施工都是幕墻企業(yè)而且基本上是民營企業(yè)“一體化”實(shí)施的，政府制定了幕墻標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，企業(yè)發(fā)揮了各自的創(chuàng)新能力，把石材掛到了幾百米高的建筑外墻上，經(jīng)受住了時(shí)間、地震和強(qiáng)臺(tái)風(fēng)的考驗(yàn)，它們的成功做法是可以借鑒的。4 結(jié)束語
      開展鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)開發(fā)，將促進(jìn)我國住宅建筑材料創(chuàng)新和建筑技術(shù)科技含量以及建筑方式的轉(zhuǎn)變，盡管它在市場中占有量少，但標(biāo)志著國家建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，標(biāo)志著建筑從工地走向工廠，是我國實(shí)現(xiàn)工業(yè)化乃至現(xiàn)代化的組成部分。在鋼結(jié)構(gòu)住宅起步階段，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)給予企業(yè)支持和幫助，使輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)健康發(fā)展。
      第五篇：傳媒產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與傳媒理論創(chuàng)新高峰論壇
      傳媒產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與傳媒理論創(chuàng)新高峰論壇
      民營電視機(jī)構(gòu)的SWOT分析及未來發(fā)展
      王宇
      內(nèi)容提要：
      20世紀(jì)90年代以后，中國內(nèi)地民營電視機(jī)構(gòu)取得了引人注目的發(fā)展，但也因政策等因素的制約一直未能成為當(dāng)前廣播電視事業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。當(dāng)前民營電視機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)和威脅究竟體現(xiàn)在哪些方面？民營電視機(jī)構(gòu)未來將如何發(fā)展？本論文采用營銷學(xué)的SWOT分析法對(duì)當(dāng)前民營電視機(jī)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了較為客觀的描述和分析，并結(jié)合中國廣播電視業(yè)的發(fā)展實(shí)際對(duì)其可能的發(fā)展方向進(jìn)行和前瞻性分析。
      關(guān)鍵詞：民營電視機(jī)構(gòu)SWOT分析
      20世紀(jì)90年代以來，民營影視機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)和發(fā)展成為我國廣播影視改革的重要現(xiàn)象之
      一。盡管早在80年代中期至90年代初期我國一些地區(qū)就出現(xiàn)了堪稱我國第一批以拍攝電視劇為主業(yè)的影視劇制作公司。但直到1994年11月，京城第一家民間電視機(jī)構(gòu)——嘉實(shí)廣告
      1文化發(fā)展有限公司的開張，才標(biāo)志著中國民間電視制作群體正式走向前臺(tái)。在2000年北京
      國際電視周上民營電視制作公司數(shù)量竟然比參展電視臺(tái)還多出2倍，共計(jì)317家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：目前國內(nèi)大約有上千家專業(yè)電視節(jié)目制作公司，新出現(xiàn)的公司每年以將近100%的速度遞增。
      當(dāng)前我國內(nèi)地電視節(jié)目制作與發(fā)行主要由三個(gè)部分構(gòu)成：第一種是中央電視臺(tái)直屬和下屬的節(jié)目制作發(fā)行公司，包括中國國際電視總公司以及上市公司中視傳媒等；第二種是各省級(jí)廣電集團(tuán)下屬的節(jié)目制作和運(yùn)營公司；第三種是非公有制形態(tài)的民營電視制作公司。經(jīng)過10年的發(fā)展，民營電視機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下一個(gè)非常重要的文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象，作為非公有制經(jīng)濟(jì)形態(tài)在電視文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，民營電視機(jī)構(gòu)成為我國現(xiàn)階段文化產(chǎn)業(yè)中不容忽視的重要組成部分。
      但在另一方面，由于我國民營電視機(jī)構(gòu)以非主流的面目出現(xiàn)，只得以作為國有傳媒機(jī)構(gòu)的制作和營銷補(bǔ)充部分的姿態(tài)出現(xiàn)。因此，與國內(nèi)民營企業(yè)多年來在國民經(jīng)濟(jì)各大領(lǐng)域蓬勃發(fā)展的形式相比，我國民營電視機(jī)構(gòu)整體上則顯得起步較晚、速度較緩、規(guī)模不大、起點(diǎn)不高。尤其是我國民營電視機(jī)構(gòu)的身份和地位問題至今不甚明朗。行業(yè)與市場準(zhǔn)入原則、限制
      2等仍然存在。
      本文采用SWOT法對(duì)民營電視機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，試圖對(duì)其當(dāng)前發(fā)展進(jìn)行較為全面客觀的描述，同時(shí)為其未來發(fā)展提供一定的思考和建議。
      一、民營電視機(jī)構(gòu)的SWOT分析
      SWOT是英文Strengths（優(yōu)勢）、Weaknesses（劣勢）、Opportunities（即會(huì)）和Threats（威脅）的縮寫。SWOT分析一般用于將對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析組織的優(yōu)劣勢、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)、劣勢分析主要是著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其與競爭對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)企業(yè)的可能影響上。
      1優(yōu)勢
      民營電視機(jī)構(gòu)誕生之初便是體制外的產(chǎn)物，他們采用市場化靈活的運(yùn)行機(jī)制，堅(jiān)持以觀眾為需求，以市場為導(dǎo)向，按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律來進(jìn)行運(yùn)作。這些民營電視機(jī)構(gòu)可以根據(jù)市場的需求生產(chǎn)出具有一定水平的節(jié)目，運(yùn)用開放、協(xié)同、各電視媒體參與、進(jìn)行再包裝等經(jīng)營手段并在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大和完成隨片廣告的征集。
      與當(dāng)前存在的另外兩種電視節(jié)目制作和發(fā)行力量相比，民營公司具有的優(yōu)勢是： ①產(chǎn)品定位明晰。
      光線傳媒、歡樂傳媒等民營公司主要將自己的業(yè)務(wù)定位在娛樂領(lǐng)域。以光線傳媒為例，該公司因在中國成功實(shí)踐傳媒與娛樂一體化、傳媒與娛樂品牌化的經(jīng)驗(yàn)，而在傳媒與娛樂行業(yè)名聲顯赫。目前光線已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)了電視節(jié)目的工作化生產(chǎn)和經(jīng)營，并在電視節(jié)目的策劃、制作、包裝、發(fā)行、廣告以及增值服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)上都位于行業(yè)之首。
      ②運(yùn)行機(jī)制靈活。
      光線傳媒形成了比較完整的經(jīng)營流程，從策劃、制作、包裝到發(fā)行、廣告銷售和增值服務(wù)，這些環(huán)節(jié)都是一環(huán)緊扣一環(huán)，策劃環(huán)節(jié)的策劃人員在開發(fā)節(jié)目產(chǎn)品時(shí)就要明確節(jié)目的定位、目標(biāo)受眾和市場，這樣在廣告環(huán)節(jié)銷售人員才可以制定明確的廣告銷售策略，通過有目標(biāo)的收集市場信息、行業(yè)信息以及客戶信息來有針對(duì)性的進(jìn)行廣告銷售，這個(gè)環(huán)節(jié)媒介部、3數(shù)據(jù)部和企劃部會(huì)協(xié)同配合，開展策略性的廣告銷售工作。
      目前，以光線傳媒、歡樂傳媒、唐龍國際傳媒、派格太合環(huán)球、東方歡騰為代表的民營節(jié)目制作商普遍已經(jīng)積累了比較豐富的電視節(jié)目和品牌資源。如光線傳媒現(xiàn)在擁有12檔節(jié)目，每日制作量達(dá)5.5小時(shí)，在全國近300家電視臺(tái)600臺(tái)次播放，覆蓋中國內(nèi)地全部地區(qū)，收視觀眾達(dá)10億人以上；唐龍國際傳媒則主要從國外引進(jìn)電視節(jié)目，目前在國內(nèi)的600多個(gè)電視頻道上每天播出6個(gè)小時(shí)的電視節(jié)目，覆蓋青少、娛樂、體育、健康等領(lǐng)域。
      2劣勢
      與在廣播電視發(fā)展中占有主導(dǎo)地位的國有電視臺(tái)及其下屬制作公司相比，目前民營電視公司仍然缺乏平等的市場地位。他們在與這些國有機(jī)構(gòu)打交道的過程中并不能夠完全按照市場化的平等方式進(jìn)行交易。
      ①缺乏節(jié)目播出平臺(tái)。
      相對(duì)于制作平臺(tái)的開放，播出平臺(tái)的瓶頸束縛依然限制了我國民營傳媒業(yè)的快速發(fā)展。2003年年初，京、滬兩家電視臺(tái)對(duì)貼片廣告的政策進(jìn)行調(diào)整，以北京電視臺(tái)為例，2002年，30分鐘的節(jié)目可以拿到2分鐘的貼片廣告時(shí)間，2003年則縮減為45秒(國外1個(gè)小時(shí)節(jié)目一般可以換5-7分鐘廣告)。而在有些頻道，電視臺(tái)還要求制作公司必須以每月預(yù)付款的方
      4式包銷由電視臺(tái)獲得的剩余廣告時(shí)間。2004年末，北京電視臺(tái)進(jìn)行頻道調(diào)整，將北京4套
      變成電視劇頻道，而將所有娛樂節(jié)目轉(zhuǎn)到北京電視臺(tái)第二套節(jié)目，光線傳媒的主打節(jié)目《娛樂現(xiàn)場》因與北京二另一檔電視臺(tái)自制娛樂資訊節(jié)目《每日文化播報(bào)》撞車而被撤出北京電視臺(tái)。
      缺乏播出平臺(tái)帶來的另一個(gè)問題就是民營電視機(jī)構(gòu)很難真正實(shí)現(xiàn)盈利。目前，民營電視機(jī)構(gòu)與電視臺(tái)的交易基本上都是以節(jié)目換取貼片廣告時(shí)段，對(duì)于以節(jié)目制作為專長的民營電視機(jī)構(gòu)而言，要把它們賣出去并不是一件容易的事情。而賣出去以后還可能面臨這樣的尷尬：雖然節(jié)目制作公司與電視臺(tái)就節(jié)目播出時(shí)段、冠名、貼片等方面簽訂了詳細(xì)的合同，可是執(zhí)行起來電視臺(tái)違約的情況屢屢發(fā)生?？蛻魧?duì)播出時(shí)段的更換以及由此給收視率帶來的影響非常不滿，最終造成的是民營電視機(jī)構(gòu)廣告款回收的困難。有的電視制作公司手上握有價(jià)值數(shù)十億元的廣告時(shí)段，但很難將其變?yōu)檎娼鸢足y。
      ②節(jié)目同質(zhì)化嚴(yán)重。
      民營電視機(jī)構(gòu)存在相互“克隆”現(xiàn)象，無論是節(jié)目選題還是內(nèi)容策劃都不乏雷同之處。當(dāng)然，由于政策原因，民營電視機(jī)構(gòu)不能進(jìn)入新聞節(jié)目制作領(lǐng)域，但這并不等于民營電視機(jī)構(gòu)就是娛樂節(jié)目播出機(jī)構(gòu)，在娛樂節(jié)目之外，還有很多可以發(fā)展的領(lǐng)域，但當(dāng)前的節(jié)目提供商們卻大多選擇了制作大同小異的娛樂節(jié)目。在這種缺乏原創(chuàng)節(jié)目內(nèi)容的同質(zhì)化競爭中，只有少數(shù)已經(jīng)先期進(jìn)入市場，獲得了穩(wěn)定的受眾群體和一定播出機(jī)構(gòu)認(rèn)可的電視機(jī)構(gòu)才有可能獲得發(fā)展的機(jī)會(huì)，那些實(shí)力較弱的媒體則只能在同質(zhì)化的競爭中越來越弱，最終敗下陣來。
      這樣的狀況看起來是小公司的淘汰出局，實(shí)際上對(duì)民營電視機(jī)構(gòu)的長遠(yuǎn)發(fā)展也會(huì)帶來不良影響。
      3機(jī)會(huì)
      盡管民營電視公司現(xiàn)階段的發(fā)展存在一些問題和困境，但中國傳媒管理政策的調(diào)整和放松以及傳媒市場的發(fā)展和成熟正在給他們的發(fā)展提供著新的空間和機(jī)會(huì)。
      ①管理政策日益寬松。
      2003年8月7日國家廣電總局向海潤、北大華億等8家制作公司頒發(fā)了《電視劇制作許可證（甲種）》，成為第一批獲得電視劇制作家中許可證的民營企業(yè)。同時(shí)，《廣播電視節(jié)目制作經(jīng)營許可證》也從2002年5月開始執(zhí)行。截至2003年3月，13家北京公司獲得《廣播電視制作經(jīng)營許可證》，許可證的發(fā)放是民營電視機(jī)構(gòu)身份被認(rèn)同的標(biāo)志。相對(duì)民營機(jī)構(gòu)來說，這不過是滄海一粟，其象征意義大于實(shí)際意義。
      廣電總局辦公廳主任朱虹表示，政府“正在不斷改善和優(yōu)化廣播電視節(jié)目制作發(fā)行的競爭環(huán)境，推動(dòng)國有節(jié)目制作經(jīng)營機(jī)構(gòu)和非公有制制作機(jī)構(gòu)共同繁榮發(fā)展，允許各類所有制結(jié)構(gòu)（外資機(jī)構(gòu)除外）進(jìn)入出新聞宣傳外的廣播電視節(jié)目制作行業(yè)?！?對(duì)待民營影視的態(tài)度，政府從不允許到默許，再到現(xiàn)在的準(zhǔn)許，電視社會(huì)制作機(jī)構(gòu)迎來了期待已久的制度保障。
      2003年底，國家廣電總局發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)廣播影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。該《意見》明確指出，中國的廣播影視產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持國有為主、多種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的道路。并且強(qiáng)調(diào)要積極推行廣播影視產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域公有制經(jīng)濟(jì)的多種有效實(shí)現(xiàn)形式，大力發(fā)展和積極引導(dǎo)廣播影視產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的非公有制經(jīng)濟(jì)，凡是法律法規(guī)未禁入的領(lǐng)域都可以允許非公有資本進(jìn)入或參與。
      當(dāng)前國家廣電管理部門加大對(duì)民營資本的開放力度、放寬市場準(zhǔn)入的政策措施主要包括：允許民營資本作為經(jīng)營主體進(jìn)入出新聞宣傳外的廣播電視節(jié)目制作業(yè)；在電臺(tái)、電視臺(tái)和廣電集團(tuán)（總臺(tái)）控股的前提下，允許民營資本參與電臺(tái)、電視臺(tái)和廣電集團(tuán)（總臺(tái)）內(nèi)重組或轉(zhuǎn)制為企業(yè)的股份制改造；允許符合條件的民營資本（注冊資金為1500萬元人民幣以上、凈資產(chǎn)為3000萬元人民幣以上）參與付費(fèi)電視頻道業(yè)務(wù)及市場開發(fā)；鼓勵(lì)民營資本投資拍攝影片，發(fā)行銷售國產(chǎn)影片，加入院線或獨(dú)立組建院線、改建新建電影院；在廣電系統(tǒng)國有資本控股的前提下，民營資本經(jīng)批準(zhǔn)可參與廣播電視傳輸網(wǎng)絡(luò)公司的建設(shè)投資與業(yè)務(wù)開發(fā)；鼓勵(lì)民營資本進(jìn)入影視動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)，對(duì)于信譽(yù)良好、操作規(guī)范的民營動(dòng)畫制作機(jī)構(gòu)在相關(guān)政策方面享受與國有動(dòng)畫機(jī)構(gòu)的同等待遇6。
      ②電視節(jié)目缺口較大。
      中國電視節(jié)目的缺口大，重播率高，供需極不平衡。2002年中國電視節(jié)目播出量達(dá)956萬小時(shí)，可供播出的節(jié)目卻只有202萬小時(shí)。目前國內(nèi)很多電視頻道依靠重播節(jié)目來維持正常的運(yùn)行。在電視臺(tái)播放的各類電視節(jié)目中，80%需要依靠市場提供，非新聞節(jié)目所占的份額可能更大。
      2003年，國家廣電總局發(fā)出通告公布，我國計(jì)劃推出的數(shù)字電視付費(fèi)頻道將擴(kuò)大到80個(gè)，并在2015年關(guān)閉模擬電視，屆時(shí)數(shù)字電視的節(jié)目容量將增加到500套左右7。然而到目前為止，數(shù)字電視不但內(nèi)容少，而且同質(zhì)化非常嚴(yán)重，滿足不了個(gè)性化的服務(wù)要求。數(shù)字電視內(nèi)容的匱乏成為制約我國數(shù)字電視發(fā)展的重要原因之一。巨大的節(jié)目缺口，無疑是民營電視制作公司的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。
      據(jù)權(quán)威調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)數(shù)字付費(fèi)頻道內(nèi)容需求的排序是：影視、新聞、綜合娛樂類、體育、少兒、健康類、教育類。這種情況下，民營節(jié)目制作商紛紛把目光投向電影、電視劇、娛樂和時(shí)尚頻道。這些領(lǐng)域節(jié)目的制作和發(fā)行有可能成為將來民營電視機(jī)構(gòu)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。
      4威脅
      ①制度制約。
      根據(jù)廣播電影電視部第16號(hào)令，民營電視公司只能制作、經(jīng)營“電視劇、電視綜藝及電視專題節(jié)目和動(dòng)畫故事節(jié)目”。由于政府和主管部門對(duì)于民營傳媒企業(yè)的法律地位、經(jīng)營范圍等均缺乏明確規(guī)定，民營傳媒企業(yè)仍有不確定因素。他們無法以平等的市場主體身份參與交易。購買方（電視播出單位）以絕對(duì)的優(yōu)勢地位凌駕于節(jié)目制作商之上，民營電視公司要看電視臺(tái)的臉色行事，為了生存，民營電視制作公司只能咬牙接受這個(gè)更加苛刻的規(guī)定。在這個(gè)混沌時(shí)期，民營電視制作公司必須支付超額的“制度成本”，跟制度博弈。
      人大研究傳媒學(xué)的喻國明教授曾經(jīng)指出：“政策層面的不明晰，使得大多數(shù)民營傳媒公司多少有些名不正言不順，加之電視臺(tái)對(duì)渠道的壟斷，民營傳媒公司處境更加艱難?！?
      他認(rèn)為這種政策層面的限制、扭曲同時(shí)也激發(fā)了民營公司的市場生存能力，迫使這些民營公司向其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，尋找新的價(jià)值支撐點(diǎn)。
      ②財(cái)務(wù)壓力。
      由于政策和法規(guī)對(duì)于民間社會(huì)性資本進(jìn)入廣播影視行業(yè)缺乏明確的規(guī)定，導(dǎo)致該領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)加大，民營傳媒企業(yè)融資困難。由于民營傳媒企業(yè)沒有可以用來抵押的固定資產(chǎn)，不可能像房地產(chǎn)公司那樣得到銀行大筆貸款。像歡樂傳媒這樣的企業(yè)，1個(gè)多億的凈資產(chǎn)幾
      9乎都是幾個(gè)股東靠自己的資金運(yùn)作發(fā)展起來的。相對(duì)于國有傳媒和外資來說，僅從資金規(guī)
      模上看，民營公司就不堪一擊。
      ③外資進(jìn)入。
      2004年11月底，國家廣播電影電視總局、中華人民共和國商務(wù)部聯(lián)合公布了《中外合資、合作廣播電視節(jié)目制作經(jīng)營企業(yè)管理暫行規(guī)定》(第44號(hào)令)，該規(guī)定于11月28日開始實(shí)施。隨著44號(hào)令的實(shí)施，外資入股中國內(nèi)地廣電制作產(chǎn)業(yè)得到了政策上的肯定。在國內(nèi)電視節(jié)目自身還沒有壯大的時(shí)候，長驅(qū)直入的外資對(duì)民營電視商是一個(gè)致命的打擊。
      唐龍國際總裁陸興東認(rèn)為，國內(nèi)的節(jié)目制作發(fā)展，不是資金的問題，而是制度的問題。沒有播出權(quán)，沒有銀行、投資機(jī)構(gòu)等評(píng)價(jià)體系，沒有獨(dú)立的頻道運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，這是制度的缺陷。在國內(nèi)市場還不成熟的情況下開放市場，可能造成版權(quán)節(jié)目大量被國外控制，國內(nèi)資源大量
      10外流，最終可能逐步淪為制作基地。
      二、民營電視機(jī)構(gòu)的未來發(fā)展
      傳媒業(yè)發(fā)展的歷史表明，在這個(gè)行業(yè)獲得成功需要具備幾大要素：一是要有一個(gè)事業(yè)平臺(tái)，即頻道；二是要有像樣的投資；三是投資人素質(zhì)；四是經(jīng)營者的能力和素質(zhì)。通過對(duì)民營電視機(jī)構(gòu)的SWOT分析，我們可以看到，盡管國家的相關(guān)管理政策有所松動(dòng)，但國家對(duì)媒體產(chǎn)權(quán)的控制并沒有也不會(huì)放松，以各種方式進(jìn)入媒體的資本都會(huì)在不同程度上面臨內(nèi)容與渠道的博弈。民營電視機(jī)構(gòu)要想取得可持續(xù)發(fā)展，必須善于整合資源，揚(yáng)長避短，趨利避害，化劣勢為優(yōu)勢，化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)媒體產(chǎn)業(yè)鏈條的有機(jī)鏈接以及非媒體的資產(chǎn)與媒體資產(chǎn)的相互銜接，建立起具備核心競爭能力的產(chǎn)業(yè)鏈條。惟其如此，民營電視機(jī)構(gòu)的投資才能獲得安全的高速增長，進(jìn)而推動(dòng)我國傳媒業(yè)的整體發(fā)展。
      我們還需要看到的是：政策因素固然是當(dāng)前民營電視機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢的主要因素，但民營電視機(jī)構(gòu)自身資金、資源、人才的匱乏，更是民營電視業(yè)普遍面臨的問題。目前，北京嘉實(shí)文化廣告公司積極重組自己的組織架構(gòu)；光線傳媒積極嘗試兼并、重組，朝著自己所宣稱的傳媒及娛樂集團(tuán)的方向邁進(jìn)；歡樂傳媒與唐龍國際忙于公司上市和融資計(jì)劃??如果所有這些都能順利完成，則可形成民營電視機(jī)構(gòu)隱忍待發(fā)中的亮點(diǎn)。對(duì)于民營電視機(jī)構(gòu)來說，人才、資金、技術(shù)三位一體，合力打造，是回避泡沫風(fēng)險(xiǎn)的理性抉擇，是可持續(xù)發(fā)展之道。
      1節(jié)目生產(chǎn)的多元化和專業(yè)化
      綜觀歐美國家電視節(jié)目制作業(yè)的慣常做法我們可以發(fā)現(xiàn)，通過不斷開發(fā)新的節(jié)目產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化和專業(yè)化的結(jié)合，是提高制作公司生產(chǎn)規(guī)模、降低成本的主要做法。所謂多
      元化是指節(jié)目類型上的多樣和豐富，有替代產(chǎn)品和選擇性產(chǎn)品（不能只是一個(gè)品種），以此來化解或者緩解競爭壓力。專業(yè)化則是指對(duì)于每一個(gè)類型的節(jié)目生產(chǎn)要形成專門的流水線型式的操作模式，從而提高生產(chǎn)效率，降低成本。
      2跨媒體資源整合與跨產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張
      國外傳媒業(yè)發(fā)展的事實(shí)證明，良好的品牌效應(yīng)可以使影視企業(yè)依靠整體實(shí)力對(duì)單個(gè)影視產(chǎn)品進(jìn)行底線保證，影視產(chǎn)品又可以從單一盈利發(fā)展為對(duì)企業(yè)整體實(shí)力的推動(dòng)。因此，進(jìn)入2003年以來，以唐龍國際傳媒、光線傳媒、歡樂傳媒為代表的民營電視機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)行跨媒體資源的整合和跨產(chǎn)業(yè)的操作，以求在經(jīng)營方面取得突破。以唐龍國際為例，2003年11月，唐龍國際傳媒與法國Fashion TV、中國服裝設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)以及眾多行業(yè)協(xié)會(huì)達(dá)成合作。唐龍把國內(nèi)的“服裝秀”帶進(jìn)Fashion TV的播出網(wǎng)絡(luò)，把中國服裝、服飾等品牌介紹到全球，然后唐龍國際傳媒通過節(jié)目的版權(quán)交易實(shí)現(xiàn)盈利。除了跨媒體資源的整合外，唐龍國際傳媒還向其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍，開始利用傳媒資源進(jìn)軍國內(nèi)玩具市場，他們引進(jìn)英國的《機(jī)器人大擂臺(tái)》節(jié)目和其中的所有機(jī)器人玩具造型，通過自己掌握的節(jié)目和廣告資源，宣傳推廣自己的機(jī)器人玩具，力圖打造一個(gè)強(qiáng)勢的玩具品牌——酷炫部落。
      3探索與電視臺(tái)的新型合作模式
      2003年3月，英揚(yáng)傳播與廣東公共頻道攜手推出一檔致力提供廣東本地娛樂資訊的欄目《傾城追擊》。7月，英揚(yáng)傳播再度與華南三家電視臺(tái)簽下合約，分別在廣東衛(wèi)視、佛山電視臺(tái)和廣西電視臺(tái)播出《新鮮時(shí)空》、《都市制造》和《華燈初上》三個(gè)欄目。英揚(yáng)傳播公司的負(fù)責(zé)人認(rèn)為與廣東公共頻道的合作一種和體制內(nèi)資源的新型合作關(guān)系，它意義在于實(shí)現(xiàn)了盈利模式的突破?！耙郧拔覀兗纫龉?jié)目還要拉廣告，電視臺(tái)將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都放在我們身上，當(dāng)然資金鏈容易出問題。而此次我們和廣東公共頻道的合作，可以說是真正意義上的制播分
      11離。他們提供經(jīng)費(fèi)，我們制作節(jié)目，前者用收視率作為衡量我們制作的指標(biāo)。”
      4直接進(jìn)入時(shí)段經(jīng)營謀求發(fā)展
      在飽受缺乏渠道之苦后，國內(nèi)部分有實(shí)力的公司選擇借鑒港臺(tái)經(jīng)營模式，直接參與經(jīng)營播出平臺(tái)，使企業(yè)更具競爭力。目前出現(xiàn)的方式有兩種，一種是買斷時(shí)段自己經(jīng)營，另一種則是通過接入廣告經(jīng)營滲透到節(jié)目供應(yīng)。
      電視臺(tái)的平均利潤較高，其回報(bào)率為500%至600%；而電視劇的利潤回報(bào)率只維持在40%左右。作為進(jìn)入電視劇市場的新力量，潤德投資有限公司選擇了大范圍買斷頻道時(shí)段作為自己破局的利器。2005年，潤德斥資億多元，在兩個(gè)衛(wèi)星電視臺(tái)和21個(gè)地方臺(tái)買下21：20-23：20時(shí)段，每天播出兩至三集首播的劇集，其中還包括20多分鐘的廣告時(shí)間。此舉“將通過穩(wěn)定的頻道和時(shí)段，密集性地連續(xù)播出電視劇作品，來獲得較大范圍的規(guī)模效應(yīng)”。為了解決片源問題，該劇場專門聘請(qǐng)了尤小剛、趙寶剛、尹力等知名導(dǎo)演為“潤德劇場”拍電視劇，預(yù)計(jì)年生產(chǎn)量在700部集左右。目前簽下的價(jià)格最高的劇本是鄭萬隆編劇的120集的《紅樓
      12十二釵》，先拍30集，第一部《王熙鳳》每集以4萬元的價(jià)格購買。當(dāng)然，潤德的方式，只適用于那些挾資本而來的民營機(jī)構(gòu)，并非當(dāng)前大多數(shù)民營電視機(jī)構(gòu)所能嘗試的方式。
      2003年底，歡樂傳媒與南京廣電集團(tuán)達(dá)成合作：從2004年開始，南京廣電集團(tuán)旗下的文體、生活、信息三個(gè)電視頻道全面推進(jìn)制播分離制度，其所有廣告時(shí)段經(jīng)營權(quán)將全部賣出，歡樂傳媒將全面介入南京廣電的節(jié)目供應(yīng)與廣告經(jīng)營。無獨(dú)有偶，2003年底，派格太合與中國教育電視臺(tái)簽署了“整頻道廣告經(jīng)營合作協(xié)議”，全面介入中國教育電視臺(tái)的頻道包裝、推廣、經(jīng)營和節(jié)目制作。歡樂傳媒和派格太合的舉措看起來似乎為民營電視公司的未來尋找到了新的出口。但事實(shí)上，去年歡樂傳媒在與南京文體頻道的合作中虧了200多萬，由此產(chǎn)生了撤出來的念頭。派格太合則在運(yùn)作了半年后，面對(duì)來自頻道層面的出乎意料的阻力，不得不停止了合作，只保留了節(jié)目內(nèi)容提供一項(xiàng)。由此可見，內(nèi)容和渠道的博弈在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)仍然會(huì)存在。
      從散兵游勇發(fā)展到集團(tuán)化作戰(zhàn)，中國的民營傳媒業(yè)在逐步地探索自己發(fā)展的正確方向，對(duì)于傳媒企業(yè)而言，這意味著面對(duì)漸漸開放的市場，使出渾身解數(shù)、謀取更大發(fā)展；對(duì)于資本市場來講，意味著盡情開發(fā)傳媒業(yè)這塊“最后的資金處女地”；而對(duì)于電視觀眾而言，則意味著將享受到更多更好的電視節(jié)目。但是我們還需要看到的是，由于政策原因等多方面的制約，民營電視機(jī)構(gòu)在內(nèi)容和渠道方面的博弈問題依靠民營電視機(jī)構(gòu)自身無法解決，因此，需要相關(guān)管理部門像其他領(lǐng)域的民營經(jīng)濟(jì)那樣，放寬市場準(zhǔn)入限制，建立健全法制管理，并在行業(yè)規(guī)范化管理方面加以引導(dǎo)，最大限度地實(shí)現(xiàn)資源配置的優(yōu)化。這不但將縷順民營電視機(jī)構(gòu)與國家電視播出機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，也有助于通過增強(qiáng)節(jié)目制播機(jī)構(gòu)合力實(shí)現(xiàn)中國電視業(yè)整體實(shí)力的增強(qiáng)。
      注釋：
      2為行文方便，本文將這些從事電視節(jié)目制作和發(fā)行的民營公司統(tǒng)稱為民營電視機(jī)構(gòu) 張阿利，《民營電視節(jié)目制作機(jī)構(gòu)發(fā)展的十年》，《中國廣播電視學(xué)刊》2004年第2期
      3《民營電視已經(jīng)從娛樂節(jié)目到時(shí)尚產(chǎn)業(yè)》，中華傳媒網(wǎng)，2004-01-05
      4趙正 李媛：《盤子過大收入不理想 民營電視機(jī)構(gòu)叫好不叫座》，《中國經(jīng)營報(bào)》2003-12-30
      5朱虹《法制建設(shè)與廣播影視改革發(fā)展》，《中國廣播電視學(xué)刊》2004年第1期
      6朱虹，《廣播影視大力扶持民營企業(yè)》，《中國廣播影視》2004年9月號(hào)
      7笪莉萍，《數(shù)字電視給民營電視機(jī)構(gòu)喂大餐》，《上海青年報(bào)》2003年12月10日
      8馬莉，《民營傳媒節(jié)目做得越多風(fēng)險(xiǎn)越大 唐龍欲轉(zhuǎn)型？》，《 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2003-12-12 9傅春榮，《民營傳媒夾縫求生到何時(shí) “國民聯(lián)盟”惹人關(guān)注》，《中華工商時(shí)報(bào)》2003-08-22
      10《廣電總局44號(hào)令：吹響外資引進(jìn)號(hào)角》，《世界商業(yè)評(píng)論》2004-12-06
      11金杜，《電視業(yè)步入收費(fèi)時(shí)代 民營電視制作商迎來生機(jī)》，《南方都市報(bào)》2003-7-7
      11余姝，《民營電視：敢問路在何方？》，《廣州日?qǐng)?bào)》 2005-01-03
      作者：王宇，中國傳媒大學(xué)新聞傳播學(xué)院副教授，郵政編碼：100024
       
      
    
      

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