第一篇：上海2017年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》知識：房地產(chǎn)估價報告的寫作考試題

上海2017年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》知識：房地產(chǎn)

估價報告的寫作考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、鐵路建設(shè)需要征用的土地涉及多個縣級行政區(qū)的，可以申請批準，辦理征地手續(xù)。A：分縣

B：向縣級以上人民政府 C：向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 D：向省級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則。A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B：估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況 D：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10．8％，則自有資本要求的年收益率為。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元的速度遞減，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。A．15 B．20 C．25 D．30

5、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

6、業(yè)主大會作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)__通過。A．與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上 B．全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上 C．與會業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上 D．全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上

7、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的．【2003年考題】 A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是。

A：判斷評估價值誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較 B：估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準 C：所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值 D：估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6 000元／㎡。假設(shè)凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為元／㎡。A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按國家有關(guān)財務和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資是指__。A．經(jīng)營成本 B．開發(fā)產(chǎn)品成本 C．期間費用

D．開發(fā)項目總投資

11、B縣w房地產(chǎn)開發(fā)公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權(quán)，按照規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部門 C：B縣人民政府

D：B縣人民政府土地管理部門 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

12、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以__的方式取得。A．轉(zhuǎn)讓 B．贈送 C．出讓 D．買賣

13、在全國范圍內(nèi)有全國統(tǒng)一定額，這體現(xiàn)了工程建設(shè)定額的特點。A：統(tǒng)一性 B：權(quán)威性 C：系統(tǒng)性 D：穩(wěn)定性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、某開發(fā)公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補償標準，應支付__萬元土地補償費。A．30 B．60 C．70 D．100

15、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。但并不包括__。A．聲覺環(huán)境 B．視覺環(huán)境 C．水文環(huán)境 D．人文環(huán)境

16、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．房地產(chǎn)開發(fā)貸款 B．房地產(chǎn)抵押貸款 C．債務融資 D．權(quán)益融資

17、物業(yè)管理是一種__的管理。A．企業(yè)化 B．人性化 C．輔助型 D．引導型

18、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應當以為單元建檔。A：房號 B：街道 C：丘 D：幢

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200㎡。按土地價值進行分排，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、下列關(guān)于強制拍賣j表述錯誤的是。

A：在我國，擁有強制拍賣權(quán)的國家機關(guān)有法院、檢察院、公安機關(guān)、海關(guān)、稅務機關(guān)等

B：法院強制拍賣有兩種基本方式：法院自行拍賣、法院委托商業(yè)拍賣機構(gòu)拍賣 C：法院強制拍賣就是由法院委托商業(yè)性拍賣機構(gòu)進行拍賣 D：法院強制拍賣就是由法院委托公益性拍賣機構(gòu)進行拍賣 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、對于功能復雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇__。

A．買方代理 B．賣方代理 C．聯(lián)合代理 D．雙重代理

22、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況修正系數(shù)為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應返還王某萬元。(2009年試題)A：75 B：120 C：135 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續(xù)期

C．應于屆滿前6個月申請續(xù)期 D．應于屆滿前1年申請續(xù)期

2、臨時建筑是指的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。A：必須限期拆除 B：結(jié)構(gòu)簡易 C：結(jié)構(gòu)復雜 D：永久性 E：臨時性

3、根據(jù)近因原則，保險賠償責任的確定應根據(jù)之間因果關(guān)系來判斷。A：投保人與保險標的 B：被保險人與保險標的

C：保險事故與保險標的的損失 D：保險人與保險標的的損失 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

5、下列符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件”的是。

A：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批

B：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)當?shù)厝嗣裾畬徟?/p>

C：由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金后，才能進行轉(zhuǎn)讓

D：由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓

E：可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理

6、下列城市總體規(guī)劃，屬于河北省人民政府審批范圍的有。A：承德市城市總體規(guī)劃 B：邢臺市城市總體規(guī)劃 C：石家莊市城市總體規(guī)劃

D：承德市××縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃 E：石家莊市××縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃

7、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務評價結(jié)果，表明項目。A：是否有足夠的資金來源 B：是否有較為廣闊的市場

C：是否具有較理想的財務內(nèi)部收益率

D：是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力 E：項目是否可行

8、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應付票據(jù)和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業(yè)流動資產(chǎn)比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、建筑材料的性質(zhì)有等。A：物理性質(zhì) B：力學性質(zhì) C：耐久性 D：耐熱性 E：耐濕性

10、建筑給水設(shè)備中，基本供水方式不包括__。A．分區(qū)分壓供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和設(shè)置水箱的供水方式 D．分質(zhì)供水

11、市場狀況分析一般要從幾個方面進行。A：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析 B：供給分析 C：需求分析 D：競爭分析

E：市場占有率分析

12、在經(jīng)濟評價指標中，以下__屬于動態(tài)指標。A．FNPV B．FIRR C．動態(tài)投資回收期 D．成本利潤率 E．投資利潤率

13、在成本法求取折舊中，建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)=經(jīng)濟壽命-__。A．自然壽命 B．剩余壽命 C．經(jīng)過年數(shù)

D．剩余經(jīng)濟壽命

14、房地產(chǎn)金融的特點包括。A：集中性 B：風險性 C：流通性強 D：資金增值性 E：資金周轉(zhuǎn)期長

15、建筑施工圖包括。

(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關(guān)知識試題)A：建筑總平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑詳圖 D：基礎(chǔ)平面圖 E：電氣施工圖

16、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有。A：若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B：若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C：若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元 E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

17、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的表述中，正確的有。

A：房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1：500 B：房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項房地產(chǎn)要素 C：房產(chǎn)分戶圖表示房屋建筑結(jié)構(gòu)的細度，比例尺一般為1：100 D：房產(chǎn)分戶圖是分丘圖的局部明細圖

E：分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料

18、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有。A：國有土地使用證 B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D：建設(shè)工程施工許可證 E：商品房預售許可證

19、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素有。

A：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B：社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化 C：財政收支及金融狀況、利率 D：物價、匯率、居民收入

E：人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

20、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括。A：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B：待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費 C：續(xù)建開發(fā)成本 D：銷售費用 E：銷售稅金

21、《住宅使用說明書》應當對住宅的__、性能和各部位(部件)的類型、性能、__等作出說明，并提出使用注意事項。A．構(gòu)造，標準 B．構(gòu)造，規(guī)格 C．結(jié)構(gòu)，標準 D．結(jié)構(gòu)，規(guī)格

22、由房地產(chǎn)估價師本人申請的注冊種類有。A：初始注冊 B：變更注冊 C：延續(xù)注冊 D：注銷注冊 E：撤銷注冊

23、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是__。A．個人所有的營業(yè)用房 B．軍隊出租的房產(chǎn) C．學校興辦的工廠

D．企業(yè)辦的各類學校自用的房產(chǎn)

24、下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣特征，說法正確的是。A：房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價值高 B：房地產(chǎn)拍賣數(shù)量少，價值低 C：拍賣結(jié)束后續(xù)工作多 D：拍賣結(jié)束后續(xù)工作少 E：房地產(chǎn)拍賣法律性強 25、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬㎡，其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬，其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為。(2009年試題)A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同

第二篇：房地產(chǎn)估價考試題

1、何為市場法？運用市場法估價的一般步驟？

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：1）搜集交易實例；2）選取可比實例；3）建立比較基準；4）交易情況修正；5）市場狀況調(diào)整；6）房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7）求取比準價格。

2、何為成本法？運用成本法估價的一般步驟？

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法的操作步驟1）弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料;2）測算估價對象重新購建價格;3）測算建筑物折舊;4）求取估價對象積算價格。

3、何為收益法？運用收益法估價的一般步驟？

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。

運用收益法估價一般分為下列4個步驟：

1)搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料；2)預測估價對象的未來收益(如凈收益)；3)求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；4)選用適宜的收益法公式計算出收益價格。

4、何為假設(shè)開發(fā)法？運用假設(shè)開發(fā)法估價的一般步驟？

假設(shè)開發(fā)法也稱剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤來求取估價對象的價值的方法。

運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：

1）調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；2）選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；3）預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；4）預測開發(fā)完成后的價值；5）預測后續(xù)必要支出及應得利潤；6）測算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。

5、何為路線價法？運用路線價法估價的一般步驟？

路線價法是在特定街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來求取該道路其他臨街土地價值的方法。

運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：

①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街土地的價格。

6、何為房地產(chǎn)估價？房地產(chǎn)估價的基本程序？

房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

房地產(chǎn)估價的基本程序是指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后順序。

房地產(chǎn)估價的基本程序如下：

(1)獲取估價業(yè)務；(2)受理估價委托；(3)制定估價作業(yè)方案；(4)搜集估價所需資料；(5)實地查看估價對象；(6)分析估價對象價值；(7)測算估價對象價值；(8)判斷估價對象價值；(9)撰寫估價報告；(10)內(nèi)部審核估價報告(11)交付估價報告；(12)估價資料歸檔。

第三篇：房地產(chǎn)估價案例與分析

房地產(chǎn)估價案例與分析

一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用

了解每種估價方法的實質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產(chǎn)估價方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價

了解房地產(chǎn)估價目的及其與估價的假設(shè)前提和價格類型之間的關(guān)系。

熟悉國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)課稅估價、房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價

了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價特點。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價特點。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價報告的寫作

了解對房地產(chǎn)估價報告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價報告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。

第四篇：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業(yè)方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內(nèi)部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

（五）估價的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價結(jié)果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構(gòu) 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據(jù) 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結(jié)果 12.估價人員 13.估價作業(yè)日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術(shù)報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價報告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

（三）相關(guān)實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業(yè)方案

（一）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預計需要的時間、人力和經(jīng)費

（四）估價作業(yè)步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內(nèi)容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內(nèi)部審核表

（一）估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價報告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)及其特點

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

（二）房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜 4.裝修高檔且復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第三節(jié) 商務辦公房地產(chǎn)估價

一、商務辦公房地產(chǎn)及其特點

（一）商務辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務辦公房地產(chǎn)的特點 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理

二、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務水平6.租戶類型

三、商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商務辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.單純型商務辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價

一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點

第5頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大 4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經(jīng)營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風險提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

（一）估價數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補償價格關(guān)聯(lián)性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術(shù)路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導價市場價格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

（一）修復費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

（一）規(guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

第10頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價格應以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

（三）私房租賃價格管理規(guī)定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

一、房產(chǎn)稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價的假設(shè)前提

三、估價方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費者消費習慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和趨勢

3.商務圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環(huán)境分析

（四）項目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規(guī)劃與建筑方案

（八）項目開發(fā)建設(shè)進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經(jīng)濟效益分析

（十一）項目風險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

（一）項目背景

（二）開發(fā)項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費者和消費者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項目SWOT分析 1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項目的劣勢分析 3.開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析 4.開發(fā)項目的威脅分析

（五）開發(fā)項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 2.建筑個體設(shè)計建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計建議 4.戶型設(shè)計建議

（七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1.開發(fā)項目定價目標 2.開發(fā)項目定價方法選擇 3.開發(fā)項目價格策略選擇

（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項目廣告設(shè)計 2.開發(fā)項目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標準規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側(cè)重點

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項目風險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

第14頁

第五篇：房地產(chǎn)估價報告

xxxx房地產(chǎn)估價報告范文一篇

目 錄

致委托方函................2

估價師聲明................4

估價的假設(shè)和限制條件...................5

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告...............9

一、委托方..............9

二、估價方..............9

三、估價對象...........10

四、估價目的...........16

五、估價時點...........17

六、價值定義...........17

七、估價依據(jù)...........17

八、估價原則...........18

九、估價方法...........19

十、估價結(jié)果...........19

十一、估價人員.........21十二、估價作業(yè)日期............21十三、估價報告應用的有效期...........21

第四部分附件...............22

報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 1北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告

致委托方函北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責任公司：

承蒙貴方委托，我公司對位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18 號的中關(guān)村科技貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)（具體包括：15 層寫字樓 2674.47平方米、18 層寫字樓 2628.95平方米、5 層部分商鋪 719.68平方米）進行房地產(chǎn)價格評估，目的是為了明確在估價時點上述房地產(chǎn)的市場價格，為貴方核定房地產(chǎn)價值提供價格參考依據(jù)。

評估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定，結(jié)合特定的評估

目的，采用適當?shù)脑u估方法，評估得到估價對象在滿足估價的假設(shè)和限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日的評估結(jié)果如下：

估價對象總建筑面積:6023.1平方米

估價對象房地產(chǎn)總價:9135.6246 萬元

大寫：玖仟壹佰叁拾伍萬陸仟貳佰肆拾陸元整

（貨幣單位：人民幣元）

其中:

1、15 層寫字樓

建筑面積: 2674.47平方米

房地產(chǎn)單價:13796 元/平方米

房地產(chǎn)總價:3689.6988 萬元

大寫:叁仟陸佰捌拾玖萬陸仟玖佰捌拾捌元整

（貨幣單位：人民幣元）報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 2北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告2、18 層寫字樓

建筑面積: 2628.95平方米

房地產(chǎn)單價:13809 元/平方米

房地產(chǎn)總價:3630.3171 萬元

大寫:叁仟陸佰叁拾萬零叁仟壹佰柒拾壹元整

（貨幣單位：人民幣元）

3、5 層部分商鋪

建筑面積: 719.68平方米

房地產(chǎn)單價:25228 元/平方米

房地產(chǎn)總價:1815.6087 萬元

大寫:壹仟捌佰壹拾伍萬陸仟零捌拾柒元整

（貨幣單位：人民幣元）

以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價報告書。欲了解本次評估項目的全面情況，應認真閱讀估價報告書全文。

法人代表：

北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司

二○○七年四月十日報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 3北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7、本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

8、估價人員只對估價過程和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負責，對委托方的最終定價決策不負直接責任。估價師簽名：

姓 名 注冊房地產(chǎn)估價師注冊號 簽 名

齊輝 11199701

41王鍵 1119980172報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 4北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告

估價的假設(shè)和限制條件

一、假設(shè)條件

1、本報告以委托方提供的資料真實、合法、完整為假設(shè)前提。

2、本報告估價結(jié)果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。所謂公開市場價格，是指估價對象滿足以下條件的市場成交價格：

（1）房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；

（2）房地產(chǎn)買賣程序符合法律規(guī)定；

（3）買賣雙方不因任何特殊利益關(guān)系抬高或降低房地產(chǎn)交易值；

（4）有一段合理的交易時間；

（5）在交易期間房地產(chǎn)市場狀況和物理狀態(tài)保持相對穩(wěn)定。

3、委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。

4、委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價對象的其他應繳稅費均已全額繳納。

5、在估價時點估價對象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開市場上進行合法轉(zhuǎn)讓。

6、根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，中關(guān)村科技貿(mào)易中心土地規(guī)劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車庫”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車庫”。根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查，估價對象實際用途為寫字樓、商業(yè)配套（地上）。在評估過程中，評估人員未對地上商業(yè)配套是否符合規(guī)劃進行深入考證，本次評估以估價對象地上建筑物符合規(guī)劃為假設(shè)前提。報告編號：

[2007]岳華中天[評]字第7號 5北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告

7、本報告估價結(jié)果以估價對象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。

8、估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘查僅限于估價對象的外觀和使用狀況，并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進行測試。本報告以估價對象內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標準并足以維持其正常使用為前提。

二、限制條件

1、本估價報告由北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責任公司共同委托，已取得雙方書面同意。

2、本評估報告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對其真實性負責。因委托方提供的資料失真造成評估結(jié)果有誤，評估機構(gòu)和評估人員不承擔責任。

3、本報告使用者在應用本估價報告時，應明確本次評估的價格定義及本估價報告中的“估價的假設(shè)和限制條件”。本報告估價結(jié)果是估價對象在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價時點 2007年 4月 3 日、在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)公開市場價格，若估價時點、土地利用方式、土地級別、房屋利用狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素發(fā)生變化，則評估價格應作相應調(diào)整。

4、本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設(shè)條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。

5、土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說明：估價時點估價對象現(xiàn)狀用途為“寫字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車庫”，本次估價時以估價對象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 6北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價報告價設(shè)定用途為綜合。土地使用年限設(shè)定為自估價時點起的剩余出讓年限。

6、關(guān)于估價對象建筑面積的說明：于估價時點，估價對象未單獨辦理《房屋所有權(quán)證》，此次評估中估價對象的建筑面積以海淀區(qū)國土資源和房屋管理局測繪隊 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測繪技術(shù)報告書》為準，最終的建筑面積應以依法取得的《房屋所有權(quán)證》登記內(nèi)容為準。

7、于估價時點，柜位號為 5A027～5A032 的商鋪已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。

根據(jù)本次估價目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實現(xiàn)之前先償還對中國光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產(chǎn)的抵押登記。因此，本報告未考慮上述抵押權(quán)對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。

8、于估價時點，納入本次評估范圍的 15、18 層寫字樓及 5 層部分商鋪已對外出租，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第 42 號）規(guī)定：“出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。”

“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！绷硗?，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，采用收益法評估估價對象房地產(chǎn)價格時，“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金”。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 7北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告

本報告評估的是估價對象在不受租約限制條件下的公開市場價格，即本報告評估結(jié)果未考慮上述租賃權(quán)即承租方權(quán)益對估價對象房地產(chǎn)價格的影響。

9、于估價時點，估價對象 15、18 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報告估

價結(jié)果包含該