第一篇：四川省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面的寫作考試題

四川省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面的寫作考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為__萬元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

2、城市房屋租賃應(yīng)向__部門登記備案。A．公安 B．工商管理 C．房地產(chǎn)管理 D．土地管理

3、某商品房售價(jià)為建筑面積4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價(jià)格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)豞_部門申請?jiān)O(shè)立登記。A．行政管理部門 B．房產(chǎn)管理部門

C．工商行政管理部門 D．中介管理部門

5、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為元/㎡。A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

6、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為__。A．7.59萬元 B．7.28萬元 C．13.59萬元 D．6.05萬元

7、某宗土地面積2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是．【2004年考題】

A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡ B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡ C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡ D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

8、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為__。A．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

9、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

10、估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為__。A．建筑面積1800m2，兩年前出租，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū) B．建筑面積1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面積10000m2，近期出租，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū) D．建筑面積1000m2，近期出租，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

11、收集統(tǒng)計(jì)資料時(shí)，對于重大或敏感性強(qiáng)的問題應(yīng)采用__方式設(shè)置調(diào)查項(xiàng)目表。A．判斷提問 B．多項(xiàng)選擇 C．單向選擇 D．書面提問

12、確定估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A：估價(jià)原則 B：估價(jià)目的 C：估價(jià)方法 D：估價(jià)程序

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

13、折價(jià)處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照__。A．原購買價(jià) B．重建價(jià)格 C．重置價(jià)格 D．市場價(jià)格

14、在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人__，并將有關(guān)材料向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。A．選擇拆遷安置的地點(diǎn) B．拆遷安置

C．對被拆除房屋進(jìn)行評估，做好勘察記錄 D．確定房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

15、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，兩者的長短關(guān)系有。A：自然壽命≥經(jīng)濟(jì)壽命 B：自然壽命≤經(jīng)濟(jì)壽命 C：自然壽命=經(jīng)濟(jì)壽命 D：無關(guān)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

16、房地產(chǎn)是__三者的結(jié)合物。A．實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 B．實(shí)物、區(qū)位、用途 C．實(shí)物、權(quán)益、用途 D．權(quán)益、區(qū)位、用途

17、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400，住宅總建筑面積為1400，容積率為1．4，則住宅建筑凈密度為。(2005年試題)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、關(guān)于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是__。

A．城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進(jìn)行

B．房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能 C．房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式 D．房地產(chǎn)交易活動可以在任何場合進(jìn)行

19、下列說法正確的是__。A．增價(jià)拍賣皆為賣方報(bào)價(jià)拍賣 B．增價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣 C．減價(jià)拍賣皆為賣方報(bào)價(jià)拍賣 D．減價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣 20、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。A：90．52 B：91．52 C：92．52 D：93．52 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

21、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。A．房地產(chǎn)開發(fā)投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 C．房地產(chǎn)間接投資

D．投資于房地產(chǎn)投資信托基金

22、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為__。A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1084元/m2 D．1141元/m2

23、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為__層。A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

24、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

25、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊有效期滿__日前，申請延續(xù)注冊。A．15 B．30 C．60 D．90

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、銀行券具有以下特點(diǎn)。

A：是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通 B：信譽(yù)高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通 C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以長期流通使用 E：定期，但可以長期流通使用

2、房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這個(gè)狀態(tài)是指。A：租金和價(jià)格都不發(fā)生變化 B：建造成本不發(fā)生變化 C：新增量和滅失量相等

D：房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變 E：價(jià)格與重置成本相同

3、下列關(guān)于物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段的特點(diǎn)，說法錯(cuò)誤的是。A：物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容

B：物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常的綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié) C：物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常的綜合服務(wù)與管理，用戶入住，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)三個(gè)基本環(huán)節(jié)

D：系統(tǒng)外部環(huán)境條件主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)

E：系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)

4、不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是__。A．人口因素 B．權(quán)益因素 C．經(jīng)濟(jì)因素 D．區(qū)位因素 E．社會因素

5、主要的調(diào)查手段是問卷，答卷一般包括__兩種。A．收集式 B．開放式 C．閉合式 D．檢索式 E．收斂式

6、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是。

A：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 B：利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 C：稅后利潤=利潤總額-所得稅

D：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金

E：銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

8、項(xiàng)目報(bào)建制度中，凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受的監(jiān)督管理。A：當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块T

B：當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu) C：當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門

D：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu) E：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門

9、凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價(jià)格還有許多的其他作用，例如。A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限

C：用于比較不同期限價(jià)格的高低 D：用于比較同期限價(jià)格的高低

E：用于市場法中囚期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

10、針對某個(gè)估價(jià)對象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B：在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E：僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

11、商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)由__向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．預(yù)售人 B．預(yù)購人

C．預(yù)售合同約定的一方 D．預(yù)售人和預(yù)購人共同

12、按照評估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價(jià)值中，通常比市場價(jià)值低的有（）。A．快速變現(xiàn)價(jià)值 B．謹(jǐn)慎價(jià)值 C．清算價(jià)值 D．投資價(jià)值 E．原始價(jià)值

13、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

14、求取建筑物折舊的方法主要有__。A．年限法 B．市場提取法 C．分解法 D．功能法 E．對比分析法

15、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于。A：未來凈收益的大小 B：獲得凈收益的可靠性 C：獲得凈收益期限的長短 D：獲得凈收益預(yù)期 E：估價(jià)對象的現(xiàn)值

16、下列保險(xiǎn)種類中，屬于政策性保險(xiǎn)的有__。A．社會養(yǎng)老保險(xiǎn) B．農(nóng)業(yè)保險(xiǎn) C．巨災(zāi)保險(xiǎn) D．失業(yè)保險(xiǎn) E．出口信用保險(xiǎn)

17、綜合驗(yàn)收中的，是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A：消防驗(yàn)收 B：規(guī)劃驗(yàn)收 C：環(huán)保驗(yàn)收 D：人防驗(yàn)收 E：借款合同

18、我國注冊建筑師級別設(shè)置分為。A：一級注冊建筑師 B：二級注冊建筑師 C：三級注冊建筑師 D：四級注冊建筑師 E：五級注冊建筑師

19、在評估報(bào)告中，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)一般包括。A：現(xiàn)金流量分析 B：資金來源與運(yùn)用表 C：貸款償還分析 D：盈虧平衡分析 E：敏感性分析 20、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。A：買賣 B：出租 C：抵押 D：質(zhì)押 E：贈與

21、業(yè)主大會議事規(guī)則由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會

C．政府物業(yè)管理部門

D．業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

22、”某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包括 A：按地域范圍細(xì)分 B：按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C：按增量存量細(xì)分 D：按交易形式細(xì)分 E：按目標(biāo)市場細(xì)分

23、集體土地上的房屋拍賣應(yīng)向當(dāng)?shù)豞_申請，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。A．人民法院 B．公安機(jī)關(guān) C．人民檢察院 D．鄉(xiāng)級人民政府

24、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為__元/m2。A．3214 B．3347 C．3367 D．3458

25、對于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期()與靜態(tài)投資回收期()的關(guān)系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

第二篇：2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：征收估價(jià)工作流程考試題

2016年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：征收估價(jià)工作流程考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是．【2007年考題】 A：上調(diào)貸款利率

B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D：增加土地供應(yīng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

2、下列費(fèi)用中，不屬于管理費(fèi)用的是__。A．辦公費(fèi)

B．管理人員工資 C．審計(jì)費(fèi) D．代理費(fèi)

3、原國家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，國家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)辦理出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續(xù)的，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓方征收__。A．地價(jià)稅 B．土地收益金 C．土地轉(zhuǎn)讓金 D．土地增值稅

5、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為__。A．溫差效應(yīng) B．綠島效應(yīng) C．溫壓效應(yīng) D．熱島效應(yīng)

6、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。A：相互影響性 B：壽命長久性 C：數(shù)量有限性 D：保值增值性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

7、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8 000萬元，其中建筑物價(jià)值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為130萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

8、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

9、某套住宅月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用50000元，在裝修前3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

10、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的情況中，屬于房地產(chǎn)保值的是。A：房地產(chǎn)本身的投資改良 B：通貨膨脹

C：經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起房地產(chǎn)需求增加 D：周圍環(huán)境改善

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

12、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面積為5000m2的工業(yè)用地，容積率為0.5，樓面地價(jià)為600元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，樓面地價(jià)為800元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額應(yīng)為__萬元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元／㎡，其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元／㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

15、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交資料，其中不包括__。A．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．建設(shè)項(xiàng)目價(jià)值資料

D．國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

16、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。A．業(yè)主希望的投資回報(bào)率 B．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

17、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，報(bào)酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為__萬元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而__；遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)__。A．基本不變，逐漸降低 B．基本不變，逐漸升高 C．逐漸升高，基本不變 D．逐漸降低，基本不變

19、下列關(guān)于臨時(shí)使用土地，說法不正確的是。

A：工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場地、運(yùn)輸?shù)缆泛推渌R時(shí)設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排

B：確實(shí)需要另行增加臨時(shí)用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時(shí)土地，不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑

D：臨時(shí)用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門同時(shí)注銷其臨時(shí)用地使用權(quán)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 20、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為2000元/㎡，第二層和第五層的住宅售價(jià)同為2100元/㎡，第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/㎡，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格與簡單算術(shù)平均價(jià)格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：無法確定

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(例如在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資__的重視。A．各異性 B．適應(yīng)性

C．相互影響性

D．專業(yè)管理依賴性

22、認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是__。A．馬克思的利率決定理論 B．可貸資金利率理論

C．Is—1M曲線模型利率理論 D．流動性偏好利率理論

23、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為(收益可視為無限年)．【2003年考題】 A：30萬元 B：40萬元 C：50萬元 D：60萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、對于開發(fā)商來說，由于開發(fā)商全程擔(dān)保貸款，其所銷售的住房為期房，如果購房者交付的首期款達(dá)到了所購房價(jià)的__，則開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大大減少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、決定稅收的課稅范圍，是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。A：課稅主體 B：稅率 C：稅基

D：課稅對象

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于__。

A．未來凈收益的大小 B．獲得凈收益的可靠性 C．獲得凈收益期限的長短 D．獲得凈收益預(yù)期 E．估價(jià)對象的現(xiàn)值

2、下列屬于房地產(chǎn)登記類型的有。A：初始土地登記

B：房屋所有權(quán)暫時(shí)登記 C：房屋所有權(quán)臨時(shí)登記 D：房屋所有權(quán)初始登記 E：房屋抵押權(quán)登記

3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的條件包括等。(2008年試題)A：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)具有一、二級資質(zhì)

B：分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

C：在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 D：有固定的經(jīng)營服務(wù)場所

E：估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部管理制度健全

4、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有__。A．消費(fèi)者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D．消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加 E．消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

5、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6．5％，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0．4％等比遞增，若該家庭第10年最后一個(gè)月的還款額為3044．54元，則該筆貸款最后一個(gè)月的還款額是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財(cái)政預(yù)算安排 B：中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項(xiàng)維修資金

7、在各種保險(xiǎn)中，社會保險(xiǎn)最能體現(xiàn)職能。A：分散風(fēng)險(xiǎn) B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 C：融通資金 D：分配

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、業(yè)主公約由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

9、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有__。A．征收或者征用都是為了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D．征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E．征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的

10、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具體的長期趨勢法主要有__。A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法

B．平均增減量法和平均發(fā)展速度法 C．時(shí)間序列分析法

D．移動平均法和指數(shù)修勻法 E．回歸分析法

12、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對象范圍的界定包括的界定。A：實(shí)物構(gòu)成范圍 B：權(quán)益范圍 C：空間范圍 D：時(shí)間范圍 E：影響范圍

13、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由__做出。A．仲裁機(jī)構(gòu) B．人民法院 C．公安機(jī)關(guān)

D．房屋拆遷管理部門

14、住房公積金管理的基本原則包括。A：住房公積金管理委員會決策 B：住房公積金管理中心運(yùn)作 C：銀行專戶 D：財(cái)政監(jiān)督 E：社會監(jiān)督

15、用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價(jià)格 E．房地產(chǎn)狀況

16、依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)的是。

A：國家機(jī)關(guān)用地 B：非軍事用地

C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 D：個(gè)人企業(yè)用地

E：法律、行政法規(guī)定的其他用地

17、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A．拍賣人收取傭金是一種法定行為

B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價(jià)10%的傭金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D．公物拍賣時(shí)，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E．收取傭金比例按同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定

19、估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（）。A．實(shí)地查勘記錄 B．委托人照片

C．估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況 D．估價(jià)中的不同意見

E．估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 20、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、針對某個(gè)估價(jià)對象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中，正確的有。A：理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B：在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C：理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E：僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

23、對違法預(yù)售商品房規(guī)定了具體處罰條款的法規(guī)有__。A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 D．《城市商品房預(yù)售管理辦法》 E．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

24、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對象范圍的界定包括__的界定。A．實(shí)物構(gòu)成范圍 B．權(quán)益范圍 C．空間范圍 D．時(shí)間范圍 E．影響范圍

25、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括。A：耐水性 B：抗?jié)B性 C：抗凍性 D：導(dǎo)熱性 E：熱容量

第三篇：2017年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作試題

2017年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的__。A．5% B．10% C．15% D．20%

2、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25㎡。該套住宅每1㎡建筑面積的價(jià)格為元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

3、成本法最基本的公式是。

A：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-建筑物折舊 B：房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊 D：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格+建筑物折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

4、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的__。A．負(fù)債業(yè)務(wù) B．資產(chǎn)業(yè)務(wù) C．中間業(yè)務(wù) D．代理業(yè)務(wù)

5、在建工程抵押價(jià)值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的（）。A．謹(jǐn)慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則

6、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

7、工程建設(shè)定額的特點(diǎn)中，反映了統(tǒng)一的意志和統(tǒng)一的要求。A：科學(xué)性 B：權(quán)威性 C：系統(tǒng)性 D：穩(wěn)定性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、投資利息估算只有在中才需要。A：比較法 B：傳統(tǒng)方法

C：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 D：收益法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

9、下列關(guān)于資產(chǎn)的分類及特點(diǎn)的表述，不正確的是。

A：按流動性進(jìn)行分類，可以分為流動資產(chǎn)、長期資產(chǎn)和非流動資產(chǎn) B：一般來說，流動資產(chǎn)所占比例越大，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越弱 C：按資產(chǎn)有無實(shí)物形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

D：將專利、商標(biāo)這些不具有物質(zhì)形態(tài)，能夠給企業(yè)帶來超額利潤的資產(chǎn)稱為無形資產(chǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、房地產(chǎn)評估價(jià)值對應(yīng)的日期被稱作。A：價(jià)值基準(zhǔn)日 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn) C：價(jià)值時(shí)點(diǎn) D：估價(jià)報(bào)告日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

11、在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾裝修和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向申請領(lǐng)取施工許可證。A：工程所在地的縣級人民政府

B：工程所在地的縣級人民政府建設(shè)行政主管部門 C：工程所在地的縣級以上人民政府

D：工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，（）從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A．橫道圖法 B．網(wǎng)絡(luò)圖法 C．進(jìn)行圖法 D．工序圖法

13、結(jié)構(gòu)施工圖不是指導(dǎo)的依據(jù)。A：室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì) B：編制預(yù)算 C：施工組織設(shè)計(jì) D：施工進(jìn)度計(jì)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、下列說法不屬于重新購建價(jià)格的求取思路的是。A：房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的求取思路 B：土地重新購建價(jià)格的求取思路 C：具體價(jià)格重新購建價(jià)格的求取思路 D：建筑物重新購建價(jià)格的求取思路 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

15、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。A．確定調(diào)查方式 B．設(shè)計(jì)問卷 C．收集信息

D．定義市場區(qū)域

16、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

17、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品住宅竣工驗(yàn)收合格后，持所需文件到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，須經(jīng)過__五道程序。

A．勘丈繪圖、登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 B．登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、勘丈繪圖、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 C．登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 D．登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、收費(fèi)發(fā)證、繪制權(quán)證

18、針對不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類。A：主觀合理價(jià)值和公開市場價(jià)值 B：主觀合理價(jià)值和非公開市場價(jià)值 C：主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值 D：公開市場價(jià)值和非公開市場價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

19、某宗土地面積為300m2，其上附有建筑物，該建筑物的建筑面積為250m2，外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)需拆除重建，估計(jì)拆除清理費(fèi)為300元/m2，殘值50元/m2。若市場上同類空地單價(jià)為1500元/m2，則該附有建筑物土地總價(jià)為__。A．31.25萬元 B．38.75萬元 C．37.5萬元 D．43.5萬元

20、下列可無償收回土地使用權(quán)的有。

A：因地質(zhì)災(zāi)害不可抗力因素導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的 B：因動工開發(fā)必需的前期工作導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的 C：因政府建設(shè)主管部門的干擾導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的 D：因開發(fā)商自身原因?qū)е缕鋬赡晡磩庸ら_發(fā)的 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

21、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為__元。A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

22、某市上期房屋預(yù)測銷售面積200000m2，實(shí)際銷售220000m2，平滑指數(shù)為0.43，則本期預(yù)測銷售面積為__m2。A．208600 B．380600 C．211400 D．239400

23、在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進(jìn)行測算。

A：平均增減量法 B：平均發(fā)展速度法 C：移動半均法 D：指數(shù)修勻法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、根據(jù)《票據(jù)法》的規(guī)定，下列關(guān)于匯票背書的表述，正確的是__。A．背書日期為絕對必要記載事項(xiàng)

B．背書不得附有條件，背書時(shí)附有條件的，背書無效

C．出票人在匯票上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣的，匯票不得轉(zhuǎn)讓 D．委托收款背書的被背書人可以再背書轉(zhuǎn)讓匯票權(quán)利

25、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元／㎡，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于元／㎡。A：3790 B：4238 C：4658 D：4663 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時(shí)，一般應(yīng)采用__的收益估計(jì)值。A．較高 B．較低 C．最高 D．居中

2、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格為1500元/m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2，則該建筑物的價(jià)格為（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

3、房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是。A：估價(jià)作業(yè)期

B：估價(jià)人員實(shí)地查勘期間的某個(gè)日期 C：過去的某個(gè)日期 D：未來的某個(gè)日期

E：估價(jià)人員按照自己的假定設(shè)定的日期

4、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。A．過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C．未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 D．未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

5、屬于物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的是。A：自主經(jīng)營 B：自負(fù)盈虧 C：自我補(bǔ)給 D：自我約束 E：自我發(fā)展

6、施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有簽字蓋章。A：注冊建筑師 B：注冊結(jié)構(gòu)工程師 C：注冊建造師

D：注冊施工管理師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、某私營業(yè)主準(zhǔn)備將自己的一臨街商業(yè)門市轉(zhuǎn)手，價(jià)格協(xié)商為90萬元，設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為30萬元，則業(yè)主應(yīng)繳納土地增值稅萬元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、下列由國務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。A：上海市的城市總體規(guī)劃 B：太原市的總體規(guī)劃

C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃 D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃 E：深圳市的總體規(guī)劃

9、按照有關(guān)規(guī)定，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓的有。A：商業(yè)用地 B：旅游用地 C：娛樂用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

10、下列保險(xiǎn)險(xiǎn)種中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有。(2007年試題)A：責(zé)任保險(xiǎn) B：失業(yè)保險(xiǎn) C：工程保險(xiǎn) D：人壽保險(xiǎn) E：勞動工傷保險(xiǎn)

11、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于__。A．開發(fā)費(fèi)用的正確預(yù)測 B．最佳開發(fā)利用方式的選取

C．正確地預(yù)測未來開發(fā)完成后的價(jià)值 D．開發(fā)利潤的客觀預(yù)測 E．開發(fā)時(shí)間的準(zhǔn)確預(yù)測

12、是稅收制度的主體。A：稅收機(jī)關(guān) B：稅收管理人員 C：稅收法律 D：稅收法規(guī) E：稅收規(guī)章

13、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是__。A．個(gè)人所有的營業(yè)用房 B．軍隊(duì)出租的房產(chǎn) C．學(xué)校興辦的工廠

D．企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn)

14、對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對可判斷其__的風(fēng)險(xiǎn)因素。A．變動可能性 B．影響重要性 C．發(fā)生經(jīng)常性 D．類型歸屬性

15、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為、投資估算指標(biāo)五種。

A：勞動消耗定額 B：施工定額 C：預(yù)算定額 D：概算定額 E：概算指標(biāo)

16、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有（）。A．權(quán)益投資比率 B．建安工程費(fèi)用 C．租售價(jià)格 D．資本化率

E．開發(fā)期與經(jīng)營期

17、資本化率是__的倒數(shù)。A．毛租金乘數(shù) B．潛在毛租金乘數(shù) C．有效毛收入乘數(shù) D．凈收益乘數(shù)

18、《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租住房保障資金來源包括。A：財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金 B：住房專項(xiàng)維修資金

C：提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額 D：土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 E：政府的廉租住房租金收入

19、下列權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。A：抵押權(quán) B：質(zhì)權(quán) C：地役權(quán) D：留置權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

20、下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是。A：保險(xiǎn)費(fèi) B：房產(chǎn)稅 C：法律費(fèi) D：貸款利息 E：借款合同

21、金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評價(jià)，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A．50% B．60% C．70% D．80%

22、在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤時(shí)應(yīng)注意__。A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤 C．直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息 E．銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值

23、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有__。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售 D．開發(fā)—銷售

E．開發(fā)—持有—出租—出售

24、下列說法正確的是__。A．合同履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由雙方分擔(dān)

B．合同履行地點(diǎn)不明確的，貨幣和不動產(chǎn)之外的其他標(biāo)的，在債權(quán)人一方所在地履行

C．逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行

D．逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行

25、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有。(2005年試題)A：商住樓 B：土地 C：在建工程 D：寫字樓

E：建成后的物業(yè)

第四篇：上海2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》知識：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作考試題

上海2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》知識：房地產(chǎn)

估價(jià)報(bào)告的寫作考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、鐵路建設(shè)需要征用的土地涉及多個(gè)縣級行政區(qū)的，可以申請批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)。A：分縣

B：向縣級以上人民政府 C：向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 D：向省級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià)，則。A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況 D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為過去狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10．8％，則自有資本要求的年收益率為。A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

4、某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元，預(yù)計(jì)以后每年按照25萬元的速度遞減，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。A．15 B．20 C．25 D．30

5、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬元。A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

6、業(yè)主大會作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)__通過。A．與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上 B．全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上 C．與會業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上 D．全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上

7、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的．【2003年考題】 A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是。

A：判斷評估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較 B：估價(jià)會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn) C：所有評估價(jià)值都有誤差，可以說所有評估價(jià)值都是近似值 D：估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

9、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6 000元／㎡。假設(shè)凈收益率為75％，報(bào)酬率為10％，則該商鋪目前的價(jià)值為元／㎡。A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

10、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資是指__。A．經(jīng)營成本 B．開發(fā)產(chǎn)品成本 C．期間費(fèi)用

D．開發(fā)項(xiàng)目總投資

11、B縣w房地產(chǎn)開發(fā)公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權(quán)，按照規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂。A：A市人民政府

B：A市人民政府土地管理部門 C：B縣人民政府

D：B縣人民政府土地管理部門 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

12、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以__的方式取得。A．轉(zhuǎn)讓 B．贈送 C．出讓 D．買賣

13、在全國范圍內(nèi)有全國統(tǒng)一定額，這體現(xiàn)了工程建設(shè)定額的特點(diǎn)。A：統(tǒng)一性 B：權(quán)威性 C：系統(tǒng)性 D：穩(wěn)定性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、某開發(fā)公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)支付__萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。A．30 B．60 C．70 D．100

15、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。但并不包括__。A．聲覺環(huán)境 B．視覺環(huán)境 C．水文環(huán)境 D．人文環(huán)境

16、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．房地產(chǎn)開發(fā)貸款 B．房地產(chǎn)抵押貸款 C．債務(wù)融資 D．權(quán)益融資

17、物業(yè)管理是一種__的管理。A．企業(yè)化 B．人性化 C．輔助型 D．引導(dǎo)型

18、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以為單元建檔。A：房號 B：街道 C：丘 D：幢

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2000萬元，總建筑面積為10000㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部分的建筑面積為200㎡。按土地價(jià)值進(jìn)行分排，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

20、下列關(guān)于強(qiáng)制拍賣j表述錯(cuò)誤的是。

A：在我國，擁有強(qiáng)制拍賣權(quán)的國家機(jī)關(guān)有法院、檢察院、公安機(jī)關(guān)、海關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等

B：法院強(qiáng)制拍賣有兩種基本方式：法院自行拍賣、法院委托商業(yè)拍賣機(jī)構(gòu)拍賣 C：法院強(qiáng)制拍賣就是由法院委托商業(yè)性拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣 D：法院強(qiáng)制拍賣就是由法院委托公益性拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商租售物業(yè)時(shí)通常會選擇__。

A．買方代理 B．賣方代理 C．聯(lián)合代理 D．雙重代理

22、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

23、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價(jià)款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某萬元。(2009年試題)A：75 B：120 C：135 D：150 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續(xù)期

C．應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請續(xù)期 D．應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期

2、臨時(shí)建筑是指的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。A：必須限期拆除 B：結(jié)構(gòu)簡易 C：結(jié)構(gòu)復(fù)雜 D：永久性 E：臨時(shí)性

3、根據(jù)近因原則，保險(xiǎn)賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)之間因果關(guān)系來判斷。A：投保人與保險(xiǎn)標(biāo)的 B：被保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的

C：保險(xiǎn)事故與保險(xiǎn)標(biāo)的的損失 D：保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的的損失 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起__日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

5、下列符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件”的是。

A：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批

B：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徟?/p>

C：由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

D：由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

E：可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理

6、下列城市總體規(guī)劃，屬于河北省人民政府審批范圍的有。A：承德市城市總體規(guī)劃 B：邢臺市城市總體規(guī)劃 C：石家莊市城市總體規(guī)劃

D：承德市××縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃 E：石家莊市××縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃

7、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目。A：是否有足夠的資金來源 B：是否有較為廣闊的市場

C：是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

D：是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 E：項(xiàng)目是否可行

8、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負(fù)債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動資產(chǎn)比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、建筑材料的性質(zhì)有等。A：物理性質(zhì) B：力學(xué)性質(zhì) C：耐久性 D：耐熱性 E：耐濕性

10、建筑給水設(shè)備中，基本供水方式不包括__。A．分區(qū)分壓供水方式 B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和設(shè)置水箱的供水方式 D．分質(zhì)供水

11、市場狀況分析一般要從幾個(gè)方面進(jìn)行。A：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 B：供給分析 C：需求分析 D：競爭分析

E：市場占有率分析

12、在經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)中，以下__屬于動態(tài)指標(biāo)。A．FNPV B．FIRR C．動態(tài)投資回收期 D．成本利潤率 E．投資利潤率

13、在成本法求取折舊中，建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)=經(jīng)濟(jì)壽命-__。A．自然壽命 B．剩余壽命 C．經(jīng)過年數(shù)

D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命

14、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括。A：集中性 B：風(fēng)險(xiǎn)性 C：流通性強(qiáng) D：資金增值性 E：資金周轉(zhuǎn)期長

15、建筑施工圖包括。

(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識試題)A：建筑總平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑詳圖 D：基礎(chǔ)平面圖 E：電氣施工圖

16、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有。A：若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬元 B：若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬元 C：若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬元 D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為110萬元 E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬元

17、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的表述中，正確的有。

A：房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1：500 B：房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素 C：房產(chǎn)分戶圖表示房屋建筑結(jié)構(gòu)的細(xì)度，比例尺一般為1：100 D：房產(chǎn)分戶圖是分丘圖的局部明細(xì)圖

E：分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料

18、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有。A：國有土地使用證 B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D：建設(shè)工程施工許可證 E：商品房預(yù)售許可證

19、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有。

A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費(fèi)、投資水平B：社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化 C：財(cái)政收支及金融狀況、利率 D：物價(jià)、匯率、居民收入

E：人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

20、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括。A：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B：待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi) C：續(xù)建開發(fā)成本 D：銷售費(fèi)用 E：銷售稅金

21、《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的__、性能和各部位(部件)的類型、性能、__等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。A．構(gòu)造，標(biāo)準(zhǔn) B．構(gòu)造，規(guī)格 C．結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn) D．結(jié)構(gòu)，規(guī)格

22、由房地產(chǎn)估價(jià)師本人申請的注冊種類有。A：初始注冊 B：變更注冊 C：延續(xù)注冊 D：注銷注冊 E：撤銷注冊

23、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是__。A．個(gè)人所有的營業(yè)用房 B．軍隊(duì)出租的房產(chǎn) C．學(xué)校興辦的工廠

D．企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn)

24、下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣特征，說法正確的是。A：房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價(jià)值高 B：房地產(chǎn)拍賣數(shù)量少，價(jià)值低 C：拍賣結(jié)束后續(xù)工作多 D：拍賣結(jié)束后續(xù)工作少 E：房地產(chǎn)拍賣法律性強(qiáng) 25、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬㎡，其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬，其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為。(2009年試題)A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

（一）估價(jià)委托書

（二）估價(jià)委托合同

（三）估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

（四）估價(jià)作業(yè)方案

（五）估價(jià)所需資料清單

（六）估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

（七）估價(jià)報(bào)告

（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（九）估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價(jià)報(bào)告交接單

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩 4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強(qiáng) 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密

（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價(jià)報(bào)告名稱 2.估價(jià)項(xiàng)目名稱 3.委托人 4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 6.估價(jià)作業(yè)日期 7.估價(jià)報(bào)告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作

（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價(jià)機(jī)構(gòu) 4.估價(jià)對象 5.估價(jià)目的 6.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7.價(jià)值定義 8.估價(jià)依據(jù) 9.估價(jià)原則 10.估價(jià)方法 11.估價(jià)結(jié)果 12.估價(jià)人員 13.估價(jià)作業(yè)日期 14.估價(jià)報(bào)告使用期限

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作 1.實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價(jià)方法選用 6.估價(jià)測算過程 7.估價(jià)結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作

一、估價(jià)委托合同

（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)委托合同寫作示例

二、估價(jià)所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

（二）對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

（三）相關(guān)實(shí)例資料

（四）反映估價(jià)對象狀況的資料

三、估價(jià)作業(yè)方案

（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

四、估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（四）在建工程實(shí)地查看記錄 1.在建工程實(shí)地查看內(nèi)容

2.在建工程實(shí)地查看記錄表示例

五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（一）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)

一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn) 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價(jià)值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn) 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

第5頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn) 2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn) 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大 4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價(jià)

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

二、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

一、停車庫的估價(jià)

（一）地下停車庫特點(diǎn)

（二）地下停車庫的價(jià)格特點(diǎn)

（三）地下停車庫常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價(jià)

（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

2.經(jīng)營的個(gè)性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

（四）搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

（一）估價(jià)目的

第8頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（三）確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風(fēng)險(xiǎn)防止高估

（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風(fēng)險(xiǎn)提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價(jià)

一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）估價(jià)數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

（一）“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”

3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格

（——）“典型房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對象

（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

（一）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實(shí)例比較法

（四）損害前后價(jià)差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第10頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價(jià)格評估

一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價(jià)有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)

一、房產(chǎn)稅估價(jià)

二、土地增值稅估價(jià)

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估 價(jià)格又無正當(dāng)理由的

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

（二）扣除項(xiàng)目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價(jià)格

三、契稅估價(jià)

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價(jià)的假設(shè)前提

三、估價(jià)方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià) 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價(jià)； 5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項(xiàng)目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

3.酒店消費(fèi)者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）項(xiàng)目總論

（二）項(xiàng)目概況

（三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析

（四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項(xiàng)目市場定位

（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案

（八）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

（十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（十二）項(xiàng)目社會效益和影響分析

（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容

（一）項(xiàng)目背景

（二）開發(fā)項(xiàng)目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析 1.開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項(xiàng)目的劣勢分析 3.開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析 4.開發(fā)項(xiàng)目的威脅分析

（五）開發(fā)項(xiàng)目的市場定位 1.消費(fèi)群體定位 2.項(xiàng)目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價(jià)格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2.建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 4.戶型設(shè)計(jì)建議

（七）開發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略 1.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo) 2.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇 3.開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格策略選擇

（八）開發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì) 2.開發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估

一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的特點(diǎn)

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的注意事項(xiàng)

（一）評估的側(cè)重點(diǎn)

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估

（四）項(xiàng)目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估。

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