第一篇：上海城巧克力公寓C座可行性研究報(bào)告(二)

上海城巧克力公寓C座可行性研究報(bào)告

新疆上海城投資開(kāi)發(fā)有限公司

上海城巧克力公寓C座

可行性研究報(bào)告

新疆上海城投資開(kāi)發(fā)有限公司

2016年12月

上海城巧克力公寓C座可行性研究報(bào)告

目 錄

1.概述.................................................................................................2.區(qū)域周邊環(huán)境分析.........................................................................3.區(qū)位市場(chǎng)分析.................................................................................4.市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估.....................................................................5 可行性研究結(jié)論..............................................................................上海城巧克力可行性研究報(bào)告 上海城巧克力公寓C座可行性研究報(bào)告

1.概述

1.1 項(xiàng)目名稱

上海城巧克力公寓C座

1.2 項(xiàng)目位置

項(xiàng)目地理位置

項(xiàng)目位處北環(huán)路以南，上海城北門；北環(huán)路與達(dá)達(dá)木圖鄉(xiāng)出口交匯處，項(xiàng)目交通便捷，升值潛力巨大，隨著城北區(qū)和市區(qū)西移的趨勢(shì)發(fā)展，本區(qū)域必定成為未來(lái)的重點(diǎn)居住、商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一；

1.3 基地現(xiàn)狀

該項(xiàng)目位于伊寧市二類用地區(qū)，是較理想的商業(yè)、辦公、住宅區(qū)，交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施齊全，周邊已形成以世博苑9號(hào)商業(yè)樓、12號(hào)商業(yè)樓，巧克力公寓A座、巧克力公寓B座為中心的商業(yè)群，繁華程度較高。

具體如下：

1、交通條件：項(xiàng)目位于伊寧市城鄉(xiāng)結(jié)合處，城市主干道北環(huán)路南側(cè)，有10路、201路公交車通過(guò)。距伊寧市長(zhǎng)途汽車站約3公里，距火車站約2公里，距飛機(jī)場(chǎng)10公里。道路條件較好。

2、基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目紅線外達(dá)到六通一平（路通、上水、下水、供暖、供電、通訊，場(chǎng)地平整），紅線內(nèi)供電、供水、通迅等條件良好，宗地平整，上海城巧克力可行性研究報(bào)告 可滿足施工要求。

3、公共配套設(shè)施

學(xué)校:實(shí)驗(yàn)幼兒園、伊寧市第八小學(xué)、伊頓幼兒園、伊寧市第六中學(xué)、農(nóng)四師第一中學(xué)、伊寧市第二十三小學(xué)、伊犁師范學(xué)院

醫(yī)院：伊犁州婦幼保健站

商業(yè)區(qū)：合作區(qū)菜市場(chǎng)、合作區(qū)商業(yè)步行街、新世界建材市場(chǎng)、亞中批發(fā)市場(chǎng)、火車站

銀行：工行、農(nóng)行、建行、農(nóng)村信用合作社、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行

該規(guī)劃用地均在上述公共服務(wù)設(shè)施合理服務(wù)半徑內(nèi)，為小區(qū)內(nèi)居民提供了便利條件。

1.4 項(xiàng)目用地性質(zhì)及使用年限

商業(yè)用地，用地使用權(quán)類型為國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓，已簽定土地出讓合同，已辦理土地使用證。

1.5 項(xiàng)目法人與經(jīng)營(yíng)管理

新疆上海城投資開(kāi)發(fā)有限公司，于2003年由上海中匯投資發(fā)展總公司、上海巨洋置業(yè)有限公司聯(lián)合共同投資成立，后經(jīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行了股權(quán)改制，伊犁仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式對(duì)上海城控股。2010年7月底完成股權(quán)收購(gòu)，上海城投資開(kāi)發(fā)公司以嶄新的面貌展現(xiàn)在伊寧市民面前。

公司注冊(cè)資金陸仟萬(wàn)元人民幣,具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì),現(xiàn)有員工28人,大中專以上學(xué)歷人員占85%,專業(yè)技術(shù)人員12人。

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 上海城總投資約10 億元，規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模近50 萬(wàn)平方米，其中住宅面積約 34萬(wàn)平方米，大型商業(yè)區(qū)建設(shè)約 16萬(wàn)平方米以“六星廣場(chǎng)”為中心，匠心獨(dú)具的商、住分離，相對(duì)獨(dú)立而又緊密依存著，徐匯苑、黃浦苑、浦東新區(qū)一期以及在建的“世博苑”獨(dú)具風(fēng)格，各有千秋。

上海城以“為城市增添活力，讓居住改變生活”作為企業(yè)宗旨。以“一切為了客戶”作為服務(wù)理念。將“成為區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)跑者”作為企業(yè)愿景而不懈努力。在注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)不忘企業(yè)文化建設(shè)，團(tuán)結(jié)廣大員工極積進(jìn)取，注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，勇于探索，拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，不斷構(gòu)筑企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

上海城在發(fā)展過(guò)程中本著高度的社會(huì)責(zé)任感，在建設(shè)過(guò)程中本著“為城市增添活力，讓居住改變生活”的經(jīng)營(yíng)理念。居住環(huán)境的不斷改善、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的不斷拉升，使人們的生活與城市間更加貼近與和諧，積極與幸福；同時(shí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，使上海城充滿了生命力、動(dòng)感與活力，其非凡的品質(zhì)和豐富的文化內(nèi)涵，在消費(fèi)者中獲得了較好的聲譽(yù)。

未來(lái)任重道遠(yuǎn)，上海城投資有限公司還將繼續(xù)努力，不斷拼搏進(jìn)取，建立一個(gè)以商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，利用市場(chǎng)需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力的核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產(chǎn)價(jià)值鏈資源，成功制造商圈。通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟不斷拓展企業(yè)的發(fā)展空間和資源，逐漸實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型。以創(chuàng)新精神順應(yīng)日益提高的市場(chǎng)需求，力求更大更強(qiáng)。

法定代表人：范旭東

公司地址：伊寧市解放西路380號(hào)

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 2.區(qū)域周邊環(huán)境分析

2.1 國(guó)民生產(chǎn)總值：截止2013年歲末，伊寧市全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值164億元，較上年增長(zhǎng)16%，其中第三產(chǎn)業(yè)占113.2億元，占69%。按全市常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到31813元（折合5218美元），較上年增長(zhǎng)13%。伊寧市目前主體經(jīng)濟(jì)為第三產(chǎn)業(yè)，而三產(chǎn)的重心為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，通過(guò)對(duì)近年本市宏觀數(shù)據(jù)分析本地三產(chǎn)近年呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，未來(lái)將保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2.2 區(qū)域消費(fèi)情況：2013年,伊寧市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）103.5,較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。全市服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)100.2，下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格指數(shù)103.5，與上年持平。

2.3 人口分布：據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，全市年末總?cè)丝?35668人，較上年增長(zhǎng)3.9%；常住人口522378人，增長(zhǎng)2.7%。其中非農(nóng)業(yè)人口354539人，增長(zhǎng)2.8%；農(nóng)業(yè)人口167839人，增長(zhǎng)2.5%；男性268039人，女性267629人，男女性別比例為1.002：1。全市出生人數(shù)10080人，死亡人數(shù)它1976人；遷入18093人，遷出12400人。暫住人口53451人。全市人口出生率9.3‰，死亡率1.6‰；自然增長(zhǎng)率7.7‰。全市出生人口政策符合率為99.9%。2.4 經(jīng)濟(jì)分布

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根據(jù)伊寧市城市建設(shè)情況觀察，伊寧市一方面大力發(fā)展本市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，一面擴(kuò)大伊寧市周邊工業(yè)及商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。伊寧市作為絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶西段的門戶位置，絲綢之路申遺成功后將為本市旅游經(jīng)濟(jì)及能源經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的飛躍，持續(xù)的能源戰(zhàn)略將有效的推動(dòng)本地的就業(yè)提升、資金涌入、旅游經(jīng)濟(jì)的飛躍將為本地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。

一個(gè)城市的工業(yè)化率將直接影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，伊寧市未來(lái)的城市發(fā)展將以能源工業(yè)為導(dǎo)向的能源工業(yè)城市，工業(yè)化率將由目前的4.2增至6左右，工業(yè)的快速增長(zhǎng)一方面增加本地的GDP的增加。另一方面也會(huì)增加本地的就業(yè)率及引進(jìn)外來(lái)高素質(zhì)人口的增加。

3.伊寧市投資環(huán)境 3.1 區(qū)域簡(jiǎn)介

伊寧市是新疆維吾爾自治區(qū)副省級(jí)自治州伊犁哈薩克自治州首府所在地，伊犁河谷中心城市，俗稱“花城”。2010年5月伊寧市被南方報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下的南方人物周刊評(píng)選為中國(guó)十座宜居中小城市之一。2008年伊寧市所在的伊犁河谷被中國(guó)國(guó)家地理評(píng)選為中國(guó)十大新天府，緊隨成都平原和臺(tái)灣嘉定平原后。2010年五月的中央新疆工作座談會(huì)[1]上，國(guó)家提出了成立霍爾果斯特殊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，在特殊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的劃定中，伊寧市所屬的邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)被劃入霍爾果斯特殊

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為霍爾果斯特殊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，而伊寧市也被國(guó)家和自治區(qū)定為向西開(kāi)放的門戶城市和天山北坡經(jīng)濟(jì)帶西部中心城市。為了滿足伊寧進(jìn)一步的發(fā)展，州政府和市政府提出打造“百萬(wàn)人口級(jí)城市”和“大伊寧”戰(zhàn)略。

2012年6月28日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意將新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市列為國(guó)家歷史文化名城的批復(fù)》（國(guó)函〔2012〕64號(hào)）決定，將伊寧市列為國(guó)家歷史文化名城。

伊寧市是伊犁哈薩克自治州的首府，也是伊犁河谷的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。位于新疆維吾爾自治區(qū)西部，伊犁河谷中部，伊犁河北岸，距烏魯木齊市公路里程702千米。東與伊寧縣相鄰，南與察布查爾錫伯自治縣相接，西北與霍城縣相依。地勢(shì)北高南低，北部為科古琴山，南部為伊犁河沖積平原。伊犁河沿市區(qū)南側(cè)流過(guò)。屬溫帶亞干旱氣 候，氣候冬季溫暖，夏季涼爽。年均氣溫8.4℃，年均降水297毫米。全市總面積675.5平方公里，市轄8鄉(xiāng)、1鎮(zhèn)、1場(chǎng)、8個(gè)街道辦事處。截止2012年底，轄區(qū)常駐人口54萬(wàn)人，流動(dòng)人口約10萬(wàn)，有哈薩克、漢、維、回、蒙古、錫伯、烏茲別克、俄羅斯等35個(gè)民族。伊寧市是祖國(guó)西部邊陲的一座花園城市，2005年被評(píng)為“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，2009被建設(shè)部評(píng)選為“中國(guó)園林城市”，并同成都一起被評(píng)為“中國(guó)十大新天府”。她北倚天山雪峰，南臨悠然西去的伊犁河，四周是美麗的西部大地，－望無(wú)際的草原和神秘的森林。市內(nèi)既有寬敞大道和現(xiàn)代建筑群，又有小巷深處綠蔭流水的少數(shù)民族人家，比較出名的景區(qū)有阿拉木圖亞風(fēng)情園、城市海景樂(lè)園、漢家公主紀(jì)念館、民族英雄林則徐紀(jì)念館、伊犁河大橋、拜圖拉清真寺、伊寧回族大寺、維吾爾民居一條街、漢賓鄉(xiāng)果園八角涼亭等，以及遍布周圍的雪嶺冰川、高山湖泊、森林公園、草原氈房，都是旅游觀光、度假休閑的好去處

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 伊寧市地處伊犁河谷中心，臨近霍爾果斯（霍爾果斯口岸已成為西部地區(qū)最大的公路口岸，年過(guò)貨能力200多萬(wàn)噸，過(guò)境人數(shù)300萬(wàn)人次）、都拉塔、木扎爾特三個(gè)一類口岸（其中伊寧市距霍爾果斯口岸96公里，距都拉塔口岸70公里，距哈薩克斯坦重要城市，也是中亞五國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的阿拉木圖市486公里），自古以來(lái)就是祖國(guó)內(nèi)地與中亞、西亞的交通咽喉和商貿(mào)集散地，扼東西交通之要沖。1992年被中央確定為沿邊開(kāi)放城市，是祖國(guó)西部最大的沿邊開(kāi)放城市，是新亞歐大陸橋西部橋頭堡和連接中亞的重要樞紐，是向西開(kāi)放的主要門戶。

伊寧市轄8個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)：薩依布依街道、墩買里街道、伊犁河路街道、喀贊其街道、都來(lái)提巴格街道、瓊庫(kù)勒克街道、艾蘭木巴格街道、解放路街道、巴彥岱鎮(zhèn)、英也爾鄉(xiāng)、漢賓鄉(xiāng)、塔什庫(kù)勒克鄉(xiāng)、哈爾墩鄉(xiāng)、托格拉克鄉(xiāng)、克伯克于孜鄉(xiāng)、潘津鄉(xiāng)、達(dá)達(dá)木圖鄉(xiāng)。

市境內(nèi)有：伊犁州原種場(chǎng)、伊寧市園藝場(chǎng)、農(nóng)四師良繁場(chǎng)。市人民政府駐新華西路。

改革開(kāi)放以來(lái)，伊寧市不斷突破過(guò)去那種傳統(tǒng)單一的經(jīng)營(yíng)格局，一個(gè)以農(nóng)畜產(chǎn)品深加工、精加工為主體，以毛皮、肉食、糧油、亞麻加工和果蔬貯藏力口工為重點(diǎn)的現(xiàn)代工業(yè)體系正在形成。發(fā)揮得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，迅速形成以市區(qū)為中心，連接霍爾果斯、都拉塔、木扎爾特三個(gè)國(guó)際貿(mào)易口岸的輻射網(wǎng)，現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)和通信信息網(wǎng)絡(luò)也已形成，為國(guó)際國(guó)內(nèi)的各種商務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造了條件。投資35億元的奎屯一賽里木湖高等級(jí)公路已于二零零五年建成通車，精河—伊寧—霍爾果斯鐵路已在國(guó)家計(jì)委立項(xiàng)，也將于今年建成通車。到那時(shí)，多年來(lái)制約伊犁經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通問(wèn)題將成為歷史，伊犁經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生突飛猛進(jìn)的發(fā)展。

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3.2 伊寧市2016年上半年市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與新開(kāi)工面積

伊寧市1-6月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資184640萬(wàn)元，比去年同期（85804萬(wàn)元）增長(zhǎng)115%。房地產(chǎn)新開(kāi)工面積109.4萬(wàn)平方米，比去年同期（78.1萬(wàn)平方米）增長(zhǎng)40%。

二、房屋銷售面積及區(qū)域分布

伊寧市6月商品房銷售17.19萬(wàn)平方米、1433套（不包括政策性房屋），比去年同期（6.51萬(wàn)平方米、585套）分別增長(zhǎng)164%、145%；其中：住宅銷售14.96萬(wàn)平方米、1258套，比去年同期（5.79萬(wàn)平方米、525套）分別增長(zhǎng)158、140%；（注：數(shù)據(jù)來(lái)源，以商品房合同備案面積為準(zhǔn)）。實(shí)現(xiàn)商品房銷售總額8.76億元，比去年同期（2.23億元）增長(zhǎng)293%。

從6月商品房銷售面積（不包括政策性房屋）區(qū)域分布來(lái)看，西城區(qū)片區(qū)銷售6.39萬(wàn)平方米，占總面積的37%；主城區(qū)片區(qū)9.55萬(wàn)平方米，占總面積的56%；東城區(qū)片區(qū)0.19萬(wàn)平方米，占總面積的1%；伊犁河景觀帶片區(qū)0.88萬(wàn)平方米，占總面積的5%，南岸新區(qū)片區(qū)0.18萬(wàn)平方米，占總面積的1%。

伊寧市1-6月累計(jì)商品房銷售73.19萬(wàn)平方米、6644套（不包括政策性房屋），比去年同期（43.62萬(wàn)平方米、4161套）分別增長(zhǎng)68%、60%。其中：住宅銷售62.89萬(wàn)平方米、5598套，比去年同期（38.73萬(wàn)平方米、3617套）分別增長(zhǎng)62%、54%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售總額30.56億元，較去年同期（14.01億元）增長(zhǎng)118%。

從1-6月已銷售面積區(qū)域分布來(lái)看（不包括政策性房屋），西城區(qū)片區(qū)銷售

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 33.22萬(wàn)平方米，占總面積的45%；主城區(qū)片區(qū)26.66萬(wàn)平方米，占總面積的37%；東城區(qū)片區(qū)3.94萬(wàn)平方米，占總面積的5%；伊犁河景觀帶片區(qū)5.47萬(wàn)平方米，占總面積的8%，南岸新區(qū)片區(qū)3.9萬(wàn)平方米，占總面積的5%。

1-6月政策性房屋銷售面積32.33萬(wàn)平方米，2944套；其中：統(tǒng)建房銷售32.31萬(wàn)平方米，2992套；集資建房銷售0.02萬(wàn)平方米，2套；

6月政策性房屋銷售面積3.81萬(wàn)平方米，347套；其中：住宅銷售3.78萬(wàn)平方米、339套。

(注：政策性房屋是指中苑、東苑、北苑統(tǒng)建房剩余房源以商品房開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)作的房屋及限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等類型的房屋。下同)

三、批準(zhǔn)預(yù)售面積

6月伊寧市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積34.26萬(wàn)平方米（不包括政策性房屋）；商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積19.1萬(wàn)平方米，商業(yè)面積14.30萬(wàn)平方米，車庫(kù)面積0.27萬(wàn)平方米，倉(cāng)儲(chǔ)面積0.59萬(wàn)平方米。

1-6月商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積92.24萬(wàn)平方米（不包括政策性房屋），較去年同期（31.7萬(wàn)平方米）增長(zhǎng)191%。其中：商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積55.55萬(wàn)平方米、5258套，較去年同期（23.99萬(wàn)平方米、2207套）分別增長(zhǎng)132%、138%；商業(yè)面積33.23萬(wàn)平方米；車庫(kù)面積2.87萬(wàn)平方米，倉(cāng)儲(chǔ)面積0.59萬(wàn)平方米。6月伊寧市政策性房屋批準(zhǔn)預(yù)售面積無(wú)。

1-6月政策性房屋批準(zhǔn)預(yù)售面積22.60萬(wàn)平方米；住房批準(zhǔn)預(yù)售面積22.24萬(wàn)平方米、2306套，商業(yè)面積0.36萬(wàn)平方米。

四、住宅銷售價(jià)格分析

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 伊寧市1-6月住宅多層磚混銷售均價(jià)為3386元/平方米，同比（2012年1-6月3084.3元/平方米)增長(zhǎng)9.78%，其中：6月銷售均價(jià)3543元/平方米，環(huán)比（5月3429元/平方米）增長(zhǎng)3.32%。

6月各區(qū)域多層磚混均價(jià)分別為：

西城區(qū)均價(jià)3957元/平方米（樓盤有佳源“新天地”、金糧源“天下城”、東方環(huán)宇“香水灣”、營(yíng)建“梧桐麗景”等）；

主城區(qū)均價(jià)4183元/平方米（樓盤有 怡安“都市港灣”、鑫合“世紀(jì)名門”、圣都“純粹陽(yáng)光”、大世界“東方明珠”、易和“維多利亞花園”、華新“新礦·濱河家園西區(qū)多層”、君瑞“伊河北岸”等）；

東城區(qū)均價(jià)2970元/平方米（樓盤有三鼎“中苑家園”、聯(lián)正“東苑家園”、房伊美“伊美蘭庭”等）；

南岸新區(qū)均價(jià)3060元/平方米（樓盤有家和“御龍灣”、佳弘“佳弘·曦岸”等）；

伊犁河景觀帶本月無(wú)多層磚混住宅備案。

伊寧市1-6月多層電梯住宅銷售均價(jià)為3924元（樓盤有仁和“寧遠(yuǎn)郡·丁香苑”等）。

伊寧市1-6月高層住宅銷售均價(jià)為3558元/平方米，同比（2012年1-6月3450元/平方米)增長(zhǎng)2.46%，環(huán)比（1-5月3553元/平方米）增長(zhǎng)0.14%。（樓盤有東方環(huán)宇“ 環(huán)宇·香水灣”、大世界“ 上海城·東方明珠二期 ”、“ 新時(shí)代廣場(chǎng)”高層住宅、昊豐“昊豐大廈”、寶地“寶地花苑”、新歐·國(guó)際城1-4號(hào)樓、新礦·濱河家園二期高層住宅樓、仁和“寧遠(yuǎn)郡”、潤(rùn)豐“清楓苑”、易和“維多利亞花園小區(qū)”、華新置業(yè)“新礦·濱河家園”、金泰和“四季花城”、方圓“方

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 圓·麗景家園”、營(yíng)建“梧桐麗景”、新福安“福安·西城國(guó)際”、金屋“ 金屋·紫都城”、佳源“佳源·新天地”、伊江“伊統(tǒng)佳苑”、森怡“翡翠城”、中杰“中杰新城”等）。

伊寧市1-6月普通住宅銷售均價(jià)為3472元/平方米。

伊寧市1-6月高檔住宅銷售均價(jià)為6139元/平方米（樓盤有祥匯綠城 “綠城·蔚藍(lán)公寓”等）。

伊寧市1-6月精裝修住宅銷售均價(jià)為4608元/平方米（樓盤有恒大雅苑“恒大雅苑”、金碧“恒大綠洲”等）。

（注：數(shù)據(jù)來(lái)源，以6月商品房合同備案價(jià)格為準(zhǔn)）。

五、商業(yè)銷售分析

6月商業(yè)銷售2.23萬(wàn)平方米、175套，較去年同期（0.72萬(wàn)平方米、60套）分別增長(zhǎng)210%、191%;實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售收入3.48億元，較去年同期（0.33億元）增長(zhǎng)955%。

1-6月商業(yè)銷售10.3萬(wàn)平方米、1046套，較去年同期（4.89萬(wàn)平方米、544套）分別增長(zhǎng)110%、92%；實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售收入8.43億元較去年同期（2.32億元)增長(zhǎng)263%。

伊寧市6月一層商業(yè)銷售均價(jià)為6913元/平方米。6月各區(qū)域一層商業(yè)均價(jià)分別為：

西城區(qū)均價(jià)10095元/平方米（樓盤有 佳源“新天地”、恒翔“中國(guó)西部國(guó)際建材城”、宏城“中國(guó)西部國(guó)際建材城”、新歐“新歐國(guó)際城”、新福安“福安·西城國(guó)際”、蜀東“蜀東·水晶城”等）；

主城區(qū)均價(jià)8293元/平方米（樓盤有大世界“ 上海城·東方明珠”、金魯紅“君悅龍庭”、鑫合“世紀(jì)名門”等）；

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 東城區(qū)均價(jià)4782元/平方米（樓盤有三鼎“中苑家園”等）； 南岸新區(qū)均價(jià)4483元/平方米（樓盤有家和“興和御龍灣”等）； 伊犁河景觀帶本月無(wú)商業(yè)備案。

六、存量房（二手房）交易情況分析

2016年1-6月伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房成交2765套，面積26.12萬(wàn)平方米，成交金額79734.16萬(wàn)元，較去年同期（807套，面積8.02萬(wàn)平方米，成交金額19460萬(wàn)元）分別增長(zhǎng)242%、227%、309%；其中：住宅成交2619套，面積24.66萬(wàn)平方米，成交金額73121.65萬(wàn)元，較去年同期（778套，面積7.45萬(wàn)平方米，成交金額17711.48萬(wàn)元）分別增長(zhǎng)237%、231%、313%。

6月存量房成交464套，面積4.42萬(wàn)平方米，成交金額12738.47萬(wàn)元，較去年同期（128套，1.13萬(wàn)平方米，成交金額2858.7萬(wàn)元）分別增長(zhǎng)263%、291%、346%；其中：住宅成交435套，面積4.09萬(wàn)平方米，成交金額12101.36萬(wàn)元，較去年同期（125套，1.12萬(wàn)平方米，成交金額2733.7萬(wàn)元）分別增長(zhǎng)248%、265%、343%。

3.3區(qū)位市場(chǎng)分析

3.3.1附近寫字樓市場(chǎng)調(diào)研

【融和大廈】

項(xiàng)目地址：市政府西側(cè)100米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：負(fù)一層為地下停車場(chǎng)（車位銷售，共計(jì)475個(gè)車位），1-4 層為商業(yè)，塔樓部分劃分兩棟1號(hào)樓、2號(hào)樓；5-9層為平層寫字間，10-19層為L(zhǎng)OFT公寓；寫字間、LOFT公寓每層30間，公寓

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 及寫字間有一個(gè)10米高，100平米左右公共大堂，外墻玻璃幕墻；土地年限40年。

交房條件：室內(nèi)毛坯，過(guò)道及大堂精裝修，1號(hào)樓配置中央空調(diào)及新

風(fēng)系統(tǒng)，2號(hào)樓僅采用地暖采暖，沒(méi)有中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，具體大堂、過(guò)道裝修材料至今未定，物業(yè)管理費(fèi)也未定，沒(méi) 有公共衛(wèi)生間。

銷售區(qū)域：1號(hào)樓部分整層中電投意向進(jìn)駐，目前對(duì)外封盤；2號(hào)樓，平層寫字間目前僅售9層，其他封盤（9層為零散銷售，如整層拿，可開(kāi)放其他樓層）；LOFT僅售12-15層，其他 封盤（12-15層為零散銷售，10-11已售完，16-17層如整 層拿可銷售，18-19層有客戶談?wù)麑訒翰讳N售，）。

面積說(shuō)明：寫字間：面積40-120平米

LOFT：面積40-80平米

層高說(shuō)明：平層寫字間：4.2米

LOFT：5.4米

使用功能：平層僅作寫字間使用，LOFT可作為辦公居住兩用。銷售方式：可買獨(dú)立單間、分割面積、整層。

銷售策略：平層寫字間：購(gòu)買VIP卡，交10000頂18000元

LOFT：購(gòu)買VIP卡，交10000頂20000元

樣板間：一層銷售大廳后方裝修兩套LOFT樣板間，一間純辦公，一間純居住，裝修檔次及配置豪華（僅內(nèi)裝修投入10多萬(wàn)）；視覺(jué)效果極佳。

項(xiàng)目工期：目前建設(shè)至4層，2013年9月封頂，2014年6月交房。

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 預(yù)售狀況：目前因預(yù)售未拿到，采用VIP卡銷售方式，目前所有價(jià)格未定，VIP卡銷售截止時(shí)間為開(kāi)盤前，寫字間預(yù)計(jì)價(jià)格在5000-6000元每平米左右。

銷售客源：目前主要以中電投為主，及部分單位投資客。寫字間平面圖：

【亞歐國(guó)際】

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：負(fù)一層童裝，1層奢侈品，2層女裝，3層女裝，4層運(yùn)動(dòng)休閑，5層餐飲，6-22層寫字間。

交房條件：過(guò)道精裝，室內(nèi)毛坯，模塊化、分體空調(diào)，每層一間公共衛(wèi)生間。銷售區(qū)域：寫字間整體開(kāi)放銷售，未做控制 面積說(shuō)明：80-2000平米 層高說(shuō)明：3.4米

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 銷售方式：可買獨(dú)立單間、分割面積、整層。

價(jià)格：6層起價(jià)5620元/平方米，每層上漲30元/平方米，18層單價(jià)6100元/平方米，頂層6150元/平方米，均價(jià)5800元/平方米。

銷售策略：交5萬(wàn)誠(chéng)意金可退，開(kāi)盤可享受優(yōu)惠，具體優(yōu)惠未定多少，開(kāi)盤即要付足首付。8月份簽合同。

項(xiàng)目工期：目前主體封頂，明年交房。

說(shuō)明：寫字間不包租，但業(yè)務(wù)員承諾，每平米年租金能租到700元/平方米。

3.3.2附近商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

西拓世貿(mào)中心

1、體量：商業(yè)10萬(wàn)平米，住宅占地6萬(wàn)平米，大概22棟。分三期完成，一期商業(yè)主要以服裝城為主，服裝城是獨(dú)棟4層的建筑，單層面積是8000平米。住宅共三棟17層的小高層，2層底商，住宅從三層開(kāi)始計(jì)算。

2、沿街價(jià)位：

1F：17000元/平米 2F：6000元/平米

3、內(nèi)鋪價(jià)位：

1F：13000元/平米 2F：11000元/平米 3F：未定 4F：未定

4、門面層高

1F、3.3米

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 2F、3米

5、內(nèi)鋪層高

1F、5.5米 2F、5.1米 3F、5.1米 4F、5.1米

6、門面面寬：5.9米-6.9米

7、門面進(jìn)深：11.14米-16.28米

8、內(nèi)鋪面寬：4.3米-6.9米

9、內(nèi)鋪進(jìn)深：11.14米-16.28米

10、面積配比：40-60平米（商場(chǎng)底商）

90-200平米（住宅底商）

18-35平米（商場(chǎng)內(nèi)鋪）

11、客源：市區(qū)的客戶主要夠買的是商業(yè)，縣里的客戶購(gòu)買的是住宅。

12、現(xiàn)金收取方式：誠(chéng)意金

13、優(yōu)惠政策：交的錢越多優(yōu)惠越多，最多打9.5折。

轉(zhuǎn)介紹：介紹一套返800元現(xiàn)金，二套返1700元現(xiàn)金，三套返2700元現(xiàn)金。

14、銷售政策：2種返祖方式

（1）、先返三年，回報(bào)率總房款的8%，后面的租金比例和年限隨行就市。（2）、一次性返10年，回報(bào)率總房款的8%。

15、公攤面積：商業(yè)：40%-50%(大概估算，準(zhǔn)確的測(cè)繪報(bào)告還沒(méi)有出來(lái))

16、住宅均價(jià)：3500元/平米

上海城巧克力可行性研究報(bào)告

17、工期：年底交工，6月份簽合同。

注：王孝雄設(shè)計(jì)院全程設(shè)計(jì)，以后的經(jīng)營(yíng)有公司自己管理。

新發(fā)地國(guó)際廣場(chǎng)

1、體量：占地224.5畝，建筑面積35萬(wàn)平方米，一期17棟批發(fā)市場(chǎng)，二期2棟精裝修公寓（未開(kāi)）2、3、4、門面價(jià)位：不詳（現(xiàn)在不銷售門面）

公寓價(jià)位：均價(jià)：5150元/平米，4880元起價(jià)。

業(yè)態(tài)分布：一期煙酒副食品、鞋帽箱包，酒店用品、新疆特產(chǎn)。

一期有4大賣場(chǎng)，分別為：電子電器賣場(chǎng)、牛仔系列賣場(chǎng)、母嬰用品賣場(chǎng)、洗化用品超市。5、6、7、8、公寓層高：5.2米

LOFT公寓層高：上面2.2米，下面2.7米 公寓面積配比：58-140平米 客源：八縣一市消費(fèi)者

注：現(xiàn)在主要銷售項(xiàng)目四個(gè)角上的LOFT公寓，商業(yè)沒(méi)有任何銷售動(dòng)作。

新歐國(guó)際城

1、體量：占地303畝，建筑面積51萬(wàn)平米，商業(yè)40萬(wàn)平米，住宅11萬(wàn)平米，停車位：1542個(gè)，容積率：2.53，綠化率：34%

2、門面價(jià)位： 1F：11000元/平米 2F：10000元/平米 3F：不賣

上海城巧克力可行性研究報(bào)告3、4、內(nèi)鋪：只租不賣 門面層高

1F：5米 2F：4.5米 3F：4.5米5、6、7、8、9、門面面積配比：40、60、80、130平米 業(yè)態(tài)定位：陶瓷衛(wèi)浴館 住宅均價(jià)：3400-3600元/平米

商業(yè)銷售模式：返祖10年，前三年按總房款的8%返還，后期隨行就市。優(yōu)惠政策： 按揭貸款：9.9折 分期付款：9.8折 一次性：9.7折

10、住宅面積配比：60平米公寓、164-198平米復(fù)式

11、客源：八縣一市消費(fèi)群

注：此項(xiàng)目主要以銷售住宅為主，今年7月份交工。

西部建材城（南區(qū)）

1、體量：占地110畝，建筑面積12萬(wàn)平米，沿街（北環(huán)路）商業(yè)3層建筑，市場(chǎng)里面為2層建筑。2、3、4、5、沿街門面價(jià)位：1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)/平米 內(nèi)鋪價(jià)位：1.1萬(wàn)-1.4萬(wàn)/平米 層高：北朝向5.1米，南朝向5.7米 面寬：4.5米-5米

上海城巧克力可行性研究報(bào)告6、7、8、進(jìn)深：9米-11米

業(yè)態(tài)定位：門面為自由業(yè)態(tài)，市場(chǎng)里面為建材市場(chǎng)。優(yōu)惠政策;按揭貸款：500元/平米 分期付款：400元/平米 一次性：800元/平米

9、內(nèi)鋪銷售模式：前三年必須由開(kāi)發(fā)商管理經(jīng)營(yíng)，三年后必須按照市場(chǎng)業(yè)態(tài)自營(yíng)。前三年的回報(bào)率為4%、5%、6%

10、公攤：11%

11、客源：自營(yíng)建材的商戶（新世界建材廣場(chǎng)和月亮灣建材市場(chǎng)）注：今年8月1日交工

3.3.3附近住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

營(yíng)建碧溪灣

1、交房日期：2009年

2、戶型面積：二室二廳，83-95㎡，三室二廳，97-133㎡

3、均價(jià)：目前二手房均價(jià)4500元左右。大世界東方明珠

1、交房日期：2010年

2、戶型面積：一室一廳,55-74㎡,二室二廳，74-98㎡，三室二廳，97-148㎡，四室二廳，153-157㎡

3、均價(jià)：目前二手房均價(jià)4000元左右

3.4.1 伊寧市市場(chǎng)需求分析

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 伊寧市市區(qū)常駐人口54萬(wàn)，流動(dòng)人口10萬(wàn)，加八縣一市，總?cè)丝谶_(dá)到210萬(wàn)。隨著伊寧市城市化進(jìn)程的加快，新增城市人口增幅較大，加上附近縣鎮(zhèn)人口也在伊寧市購(gòu)房，促進(jìn)了房屋的需求量，雖然住宅房地產(chǎn)價(jià)格由2003至2013年大幅度上升，但房屋出售率還是很高。

另一方面停止以前的住房實(shí)物分配制度，現(xiàn)在推進(jìn)住房商品化、市場(chǎng)化貨幣化分房，也是促進(jìn)房屋需求的一個(gè)主要原因。再次，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，拆遷力度的加大，被拆遷住戶對(duì)房屋的需求量也較大。

從投資角度看，由于股市投資風(fēng)險(xiǎn)高，銀行利率低，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值潛力大，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。

3.5房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析

●個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主：

伊寧市有個(gè)體工商戶30000余戶，私營(yíng)企業(yè)2000余家。他們對(duì)商業(yè)用房的需求量大，要求也較高，是購(gòu)買商業(yè)用房的主力軍。

●行政事業(yè)單位職工

伊寧市是州、市二級(jí)政府所在地，行政機(jī)構(gòu)相對(duì)龐大。政府機(jī)關(guān)近些年已不愿自己建房，而大都選擇購(gòu)買商品房。同時(shí)，由于這些年公務(wù)員加薪，收入有很大提高，轉(zhuǎn)而購(gòu)買面積大，綠化、規(guī)劃、管理好的小區(qū)商品房。

●其他：

收入較高的行業(yè)，如保險(xiǎn)、電信、金融等行業(yè)的管理人員，他們收入高，待遇好，工作相對(duì)穩(wěn)定，出于投資保值的需要購(gòu)買商品房；以及鐵路職工、外調(diào)人員。

上海城巧克力可行性研究報(bào)告

3.6競(jìng)爭(zhēng)分析

通過(guò)上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求、及典型物業(yè)調(diào)查分析：雖然受全球經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)的影響，投資額有所下降，但隨著伊寧市作為霍爾果斯經(jīng)濟(jì)特區(qū)商貿(mào)、商務(wù)、生活的大基地，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖，伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出購(gòu)房熱的可喜局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房地產(chǎn)交易量大。伊寧市房地產(chǎn)呈現(xiàn)地價(jià)上漲，商品房成交面積銷售價(jià)格均大幅度上升的態(tài)勢(shì)，且有一定的漲幅。在開(kāi)發(fā)商素質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，政府規(guī)劃等不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，伊寧市房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“質(zhì)量化”發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目憑借其良好的地理位置、完善的配套設(shè)施，樓宇整體素質(zhì)優(yōu)良，從建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面充分考慮商家需求。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目投入市場(chǎng)前景樂(lè)觀。

3.7 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論

通過(guò)上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求及典型物業(yè)調(diào)查分析，2013年伊寧市房地產(chǎn)呈現(xiàn)地價(jià)上漲，商品房成交面積銷售價(jià)格均呈上升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛。

在開(kāi)發(fā)商素質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、政府規(guī)劃等不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，伊寧市房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“質(zhì)量化”發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目憑借其良好的地理位置、完善的配套設(shè)施，樓宇整體素質(zhì)優(yōu)良，從社區(qū)文化、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面充分考慮商家需求。項(xiàng)目于2014年投入市場(chǎng)，前景樂(lè)觀。

4.市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估

4.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，在市場(chǎng)調(diào)研及行情走勢(shì)的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 的市場(chǎng)定位為商業(yè)樓。本項(xiàng)目規(guī)模不大，設(shè)備及建筑要求較高，屬于中高檔次的商業(yè)綜合樓必將受到客戶歡迎。

4.2 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

根據(jù)伊寧市商業(yè)樓調(diào)研，本樓盤定價(jià)方案：商業(yè)均價(jià)5000元(不含底商)，但確定此價(jià)格是考慮到以中檔價(jià)位快速入市達(dá)成一定銷售率，引起市場(chǎng)關(guān)注，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升，最終達(dá)到預(yù)期銷售目的。

4.3項(xiàng)目主力客戶群定位

●伊寧市政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)收入偏高的人群 ●八縣政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)收入偏高的人群 ●鐵路職工、外調(diào)人員

●外地來(lái)伊犁長(zhǎng)期發(fā)展的本土成功人士（含疆內(nèi)地州）； ●項(xiàng)目周邊區(qū)域習(xí)性客戶，●伊犁所以投資客戶，●市中心廣泛的未確定客源 ●伊犁本土、來(lái)伊犁經(jīng)商人士 ●高素質(zhì)、高修養(yǎng)（金領(lǐng)成功人士）

4.4 主要的關(guān)注點(diǎn)

●向往本案營(yíng)造的生活方式；

●通過(guò)本身品位包裝提升項(xiàng)目質(zhì)感和層次，認(rèn)為本案性價(jià)比合理，物有所值； ●尤其關(guān)愛(ài)生命，注重健康，注重環(huán)保，注重自然生態(tài)環(huán)境的特類客源； ●滿足對(duì)稀缺資源的占有欲；

上海城巧克力可行性研究報(bào)告 ●交通方便、外圍配套較為齊全； ●樓盤自身質(zhì)素好；

●繁華與寧?kù)o兼得，生活便利從容； ●總價(jià)低、付款優(yōu)惠多、置業(yè)輕松； ●升值潛力強(qiáng)；

4.5 項(xiàng)目定位

1）功能定位：高端商務(wù)活動(dòng)集群區(qū)

2）業(yè)態(tài)定位：一層餐飲、旅游、酒店配套，二層中大型餐飲，三層以上酒

店公寓。

3）開(kāi)發(fā)定位：搶占市場(chǎng)先機(jī)、占有客戶資源

5.可行性研究結(jié)論

通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目的可行性分析,我們認(rèn)為該投資項(xiàng)目是可行的,能夠帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,其市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。

第二篇：公寓C座項(xiàng)目建議書

上海城巧克力公寓C座

項(xiàng)目建議書

建設(shè)單位：新疆上海城投資開(kāi)發(fā)有限公司 編制日期：2016年12月3日

目 錄

一、項(xiàng)目概況

二、項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性

三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

四、擴(kuò)建規(guī)模

五、項(xiàng)目選址

六、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排

七、投資估算與資金來(lái)源

八、財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

九、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組成及職責(zé)分工

十、項(xiàng)目研究結(jié)論

新疆上海城投資開(kāi)發(fā)有限公司巧克力公寓C座項(xiàng)目

工程項(xiàng)目建議書

一、項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目名稱 巧克力公寓C座商業(yè)項(xiàng)目

（二）建設(shè)單位和負(fù)責(zé)人

建設(shè)單位：新疆上海城投資開(kāi)發(fā)有限公司 法人代表：范旭東 聯(lián)系電話：0999-8855455 公司地址：伊犁州伊寧市解放西路380號(hào)

（三）建設(shè)單位簡(jiǎn)介

新疆上海城投資開(kāi)發(fā)有限公司成立于2003年3月，2010年7月底正式成為伊犁仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司控股的有限責(zé)任公司。公司注冊(cè)資金陸仟萬(wàn)元人民幣,集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化企業(yè)，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貳級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)有員工19人，其中大專學(xué)歷以上18人。

上海城項(xiàng)目總投資約15億元，控制性規(guī)劃面積近89萬(wàn)平方米，其中住宅面積約69萬(wàn)平方米，大型商業(yè)區(qū)建設(shè)約20萬(wàn)平方米。其地理位置西靠西環(huán)路、東靠新規(guī)劃路，南臨解放西路，北臨218國(guó)道，以“六星廣場(chǎng)”為中心，匠心獨(dú)具的商、住分離，相對(duì)獨(dú)立而又緊密依存著。先后開(kāi)發(fā)了住宅徐匯苑、黃浦苑、浦東新區(qū)、世博苑、尚都國(guó)際·花苑等項(xiàng)目。2014年起，我公司整合優(yōu)勢(shì)資源，致力于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)有尚都國(guó)際A座、巧克力公寓B座、黃浦苑六號(hào)公寓、以及在建的“后街”等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，各項(xiàng)目配套設(shè)施完善，獨(dú)具風(fēng)格、各有千秋。即將開(kāi)發(fā)的公寓C座項(xiàng)目與后續(xù)即將開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目又將使上海城錦上添花。

（四）編制依據(jù)

1、仁和集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃；

2、伊寧市規(guī)劃局：建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)；

3、《伊寧市城市總體規(guī)劃》

4、建設(shè)單位提供有關(guān)資料。

二、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性

（一）項(xiàng)目背景

《伊寧市城市總體規(guī)劃》（2013-2030年）中確定本項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地，在城區(qū)劃分中將上海城居住區(qū)劃分為中心城區(qū)。

中心城區(qū)功能定位：發(fā)揮中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升綜合服務(wù)功能，傳承文化風(fēng)貌特色，激發(fā)城市活力，打造集商業(yè)服務(wù)、行政辦公、文化旅游、生態(tài)宜居功能為一體的綜合性城市功能區(qū)。

中心城區(qū)發(fā)展指引：以解放路地區(qū)為重點(diǎn)，引導(dǎo)城市傳統(tǒng)商業(yè)沿路布局模式向城市商貿(mào)街區(qū)整體開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變，完善商業(yè)、娛樂(lè)等中心區(qū)功能，提升服務(wù)檔次與水平，打造1個(gè)自治區(qū)級(jí)商業(yè)示范區(qū)。

（二）項(xiàng)目建設(shè)必要性（1）區(qū)域交通分析：

a、北臨伊寧市路北環(huán)路（G218線），北環(huán)路作為伊寧市的東西向主要通道及市區(qū)通過(guò)性道路，商業(yè)氛圍濃郁，集中化多樣化；

b、南近伊寧市主要商業(yè)街道解放路，距伊寧市商業(yè)中心不足3公里；

c、西距伊寧市西環(huán)路0.7公里，西環(huán)路作為伊寧市開(kāi)發(fā)區(qū)與老城區(qū)的分隔道路，同時(shí)又是兩個(gè)城區(qū)的聯(lián)系通道；

通過(guò)區(qū)域交通分析得出結(jié)論，該地塊商業(yè)價(jià)值大于居住價(jià)值。（2）周邊公共服務(wù)設(shè)施分析：

a、距伊寧市第八小學(xué)及伊寧市實(shí)驗(yàn)幼兒園0.6公里； b、距伊犁州客運(yùn)站1.2公里； c、距伊寧市火車站4公里； d、距伊寧市飛機(jī)場(chǎng)2.5公里。e、距伊犁師范大學(xué)僅0.7公里；

周邊公服設(shè)施齊全，與周邊居住區(qū)能夠?yàn)樯虡I(yè)建設(shè)提供基礎(chǔ)條件。

（3）周邊商業(yè)分析

a、居住區(qū)內(nèi)沿街商業(yè)多位底商住宅建筑，限值了建筑的業(yè)態(tài)形式及商業(yè)規(guī)模，只能為居住區(qū)內(nèi)居民日常生活提供需求。

b、G218線以北商業(yè)主要以汽配服務(wù)及零售類為主，商業(yè)構(gòu)成單一，不能很好滿足周邊居民對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的綜合需求。

c、擬建設(shè)項(xiàng)目與已建設(shè)項(xiàng)目巧克力公寓B座將形成整體完善的商業(yè)服務(wù)體系。綜上所述，基于良好的交通條件、完善的公共服務(wù)設(shè)施及周邊單一的商業(yè)結(jié)構(gòu)，本次項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)建設(shè)方向應(yīng)選擇商業(yè)建設(shè)，對(duì)周邊居民及商業(yè)環(huán)境都會(huì)起到積極作用，同時(shí)也符合上海城原規(guī)劃方案布局。

三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

（一）競(jìng)爭(zhēng)分析

通過(guò)上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求、及典型物業(yè)調(diào)查分析：雖然受全球經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)的影響，投資額有所下降，但隨著伊寧市作為霍爾果斯經(jīng)濟(jì)特區(qū)商貿(mào)、商務(wù)、生活的大基地，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖，伊寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出購(gòu)房熱的可喜局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房地產(chǎn)交易量大。伊寧市房地產(chǎn)呈現(xiàn)地價(jià)上漲，商品房成交面積銷售價(jià)格均大幅度上升的態(tài)勢(shì)，且有一定的漲幅。在開(kāi)發(fā)商素質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，政府規(guī)劃等不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，伊寧市房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“質(zhì)量化”發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目憑借其良好的地理位置、完善的配套設(shè)施，樓宇整體素質(zhì)優(yōu)良，從建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面充分考慮商家需求。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目投入市場(chǎng)前景樂(lè)觀。

（二）市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論

通過(guò)上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求及典型物業(yè)調(diào)查分析，2013年伊寧市房地產(chǎn)呈現(xiàn)地價(jià)上漲，商品房成交面積銷售價(jià)格均呈上升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛。

在開(kāi)發(fā)商素質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、政府規(guī)劃等不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，伊寧市房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“質(zhì)量化”發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目憑借其良好的地理位置、完善的配套設(shè)施，樓宇整體素質(zhì)優(yōu)良，從社區(qū)文化、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面充分考慮商家需求。項(xiàng)目于2014年投入市場(chǎng)，前景樂(lè)觀。（閱表二）

四、建設(shè)規(guī)模

1、建設(shè)規(guī)模

整體規(guī)劃建設(shè)用地面積 8501.09平方米

總建筑面積 18539.37平方米 其中：

其中地上建筑面積 12241.57平方米 地下建筑面積 6297.8平方米

2、容積率為1.44，建筑密度30%，綠地面積2120平方米，綠地率25%，地上停車位32個(gè)，地下停車位185個(gè)。

配套道路、給水、供電、綠化等配套設(shè)施同步建設(shè)。

五、項(xiàng)目選址

該項(xiàng)目位于上海城北門附近，北側(cè)緊臨G218線，南側(cè)為居住區(qū)，西側(cè)為巧克力公寓B座，東側(cè)為錦裕達(dá)建材廠。項(xiàng)目交通便捷，升值潛力巨大，隨著城北區(qū)和市區(qū)西移的趨勢(shì)發(fā)展，本區(qū)域必定成為未來(lái)的重點(diǎn)居住、商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一；

六、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排

2017年1月——6月 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作； 2017年7月——2018年8月 工程施工、設(shè)備安裝； 2018年9月 項(xiàng)目竣工交接驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)周期16個(gè)月。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

? 巧克力公寓C座設(shè)計(jì)方案確定時(shí)間

2017年4月20日 ? 巧克力公寓C座施工圖出圖完成時(shí)間

2017年5月10日 ? 巧克力公寓C座基坑開(kāi)挖完成時(shí)間

2017年7月15日 ? 巧克力公寓C座達(dá)到預(yù)售時(shí)間

2017年9月15日 ? 巧克力公寓C座主體竣工驗(yàn)收時(shí)間

2018年6月5日 ? 巧克力公寓C座主題消防驗(yàn)收時(shí)間

2018年8月15日 ? 巧克力公寓C座交接驗(yàn)收時(shí)間

2018年8月20日 ? 巧克力公寓C座規(guī)劃驗(yàn)收完成時(shí)間

2018年12月15日（閱表三）

七、投資估算與資金籌措

（一）投資估算

固定資產(chǎn)投資5300萬(wàn)元。

八、財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)

（一）損益預(yù)測(cè)

建設(shè)后達(dá)到（萬(wàn)元）

銷售收入（含稅）7700 減：銷售成本 5300 銷售稅及附加 701 利潤(rùn)總額 897 減：所得稅 225 稅后利潤(rùn) 678

（二）財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（增量指標(biāo)）

銷售毛利潤(rùn)率 28% 銷售凈利潤(rùn)率 10% 注：從建設(shè)開(kāi)始年算起。（閱附表一）

（三）結(jié)論

為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮規(guī)模效益，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，項(xiàng)目有較好的財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

九、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員職責(zé)說(shuō)明： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：賈濤

職責(zé)：對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行決策，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目的整體進(jìn)度情況，對(duì)項(xiàng)目遇到的重大問(wèn)題進(jìn)行決策。財(cái)務(wù)部：鄔小華

職責(zé)：對(duì)項(xiàng)目前期成本及收益率進(jìn)行概算，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中的付款事宜進(jìn)行協(xié)助，及項(xiàng)目后期的財(cái)務(wù)結(jié)算工作。前期部：大王剛

職責(zé)：負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)的辦理，協(xié)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理完成項(xiàng)目建設(shè)期間的各項(xiàng)驗(yàn)收工作，協(xié)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理完成后期的規(guī)劃驗(yàn)收及竣工備案相關(guān)工作。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理：蹇雪梅

職責(zé)：負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院的對(duì)接工作，包括設(shè)計(jì)任務(wù)書的制定及往來(lái)資料的收集存檔工作，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及施工圖紙的溝通工作。

經(jīng)管部：張文遠(yuǎn)

職責(zé)：協(xié)調(diào)造價(jià)公司完成項(xiàng)目的成本測(cè)算工作，根據(jù)正式圖紙對(duì)項(xiàng)目總造價(jià)進(jìn)行復(fù)核，負(fù)責(zé)參與項(xiàng)目管理過(guò)程中的所有簽證及驗(yàn)收工作，對(duì)項(xiàng)目中的新增工程量進(jìn)行詢價(jià)和成本控制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的竣工結(jié)算工作。

項(xiàng)目經(jīng)理：任鵬

職責(zé)：與各部門對(duì)接協(xié)調(diào)項(xiàng)目所有手續(xù)的辦理事宜，與設(shè)計(jì)院對(duì)接協(xié)調(diào)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)事宜。協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人完成主體方案設(shè)計(jì)、外立面方案設(shè)計(jì)及室外景觀設(shè)計(jì)等方案的優(yōu)化和對(duì)接工作。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全文明施工及形象進(jìn)度進(jìn)行把控，監(jiān)督協(xié)調(diào)監(jiān)理單位對(duì)施工單位的項(xiàng)目質(zhì)量及進(jìn)度進(jìn)行檢查。協(xié)助相關(guān)部門完成項(xiàng)目招商及業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修的相關(guān)事項(xiàng)。協(xié)助業(yè)管部完成項(xiàng)目的預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)工作。協(xié)調(diào)物業(yè)公司完成項(xiàng)目的整體驗(yàn)收移交工作。項(xiàng)目設(shè)備工程師：浦東渝

職責(zé)：與設(shè)計(jì)院對(duì)接協(xié)調(diào)項(xiàng)目設(shè)備的設(shè)計(jì)事宜，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中的設(shè)備部分進(jìn)行優(yōu)化，監(jiān)督管理施工單位設(shè)備部分的施工質(zhì)量及進(jìn)度完成情況，協(xié)調(diào)業(yè)主進(jìn)場(chǎng)前的設(shè)備改造工作，對(duì)后期業(yè)主入駐裝修及物業(yè)公司交接進(jìn)行協(xié)助工作。

十、項(xiàng)目研究結(jié)論

通過(guò)上述對(duì)巧克力公寓C座項(xiàng)目的研究分析,我們認(rèn)為該投資項(xiàng)目是可行的,能夠帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,其市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。

第三篇：養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫

養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫

項(xiàng)目名稱：養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時(shí)間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一篇 總論

養(yǎng)老公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。第二篇 市場(chǎng)分析

一、混合型養(yǎng)老院

這是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機(jī)構(gòu)的背景，在經(jīng)營(yíng)方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。體現(xiàn)福利的方面如娛樂(lè)設(shè)施全免費(fèi)，每個(gè)月免費(fèi)體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費(fèi)服務(wù)方面，如： 固定收費(fèi)的內(nèi)容有入住時(shí)的一次性收費(fèi)和每月收費(fèi)，主要是針對(duì)入住的環(huán)境來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)常性收費(fèi)的內(nèi)容有護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 不固定收費(fèi)體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。

二、專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理

這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。國(guó)外目前存在的經(jīng)營(yíng)模式有養(yǎng)老公寓和輔助生活機(jī)構(gòu)兩種，國(guó)內(nèi)目前還只有養(yǎng)老公寓。

三、養(yǎng)老公寓

養(yǎng)老公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老公寓不提供公共用餐的場(chǎng)所、不組織娛樂(lè)活動(dòng)、不提供交通工具。經(jīng)營(yíng)管理模式有自住型養(yǎng)老公寓、陪助型養(yǎng)老公寓和特護(hù)型養(yǎng)老公寓三種類型。

a、自住型養(yǎng)老公寓（Independent-living），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。

b、陪助型養(yǎng)老公寓（Assisted-living），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。

c、特護(hù)型養(yǎng)老公寓（acute-care），除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。根據(jù)中國(guó)老齡科研中心的調(diào)查：對(duì)于國(guó)內(nèi)入住公寓的老年人來(lái)說(shuō)，對(duì)服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護(hù)”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時(shí)送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書報(bào)、陪伴老人、代理購(gòu)物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價(jià)格方面，老年人入住老年住宅的時(shí)候，最先考慮到的是一次性交納費(fèi)用的承擔(dān)能力，如房屋總價(jià)；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費(fèi)用、提供服務(wù)的收費(fèi)方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂(lè)中心、老年人活動(dòng)中心、老齡大學(xué)等等。我國(guó)第一個(gè)養(yǎng)老公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。目前，全國(guó)雖然有不同規(guī)模的養(yǎng)老公寓600多家，但并沒(méi)有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，國(guó)內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生利潤(rùn)的卻是鳳毛麟角。

第三篇 養(yǎng)老公寓需求分析

1．中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。

我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中養(yǎng)老公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)養(yǎng)老公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。

2．觀念的變化。

中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)養(yǎng)老公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)（北京晚報(bào)2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開(kāi)居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開(kāi)住；現(xiàn)與子女分開(kāi)住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開(kāi)住，有15.4％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢?jiàn)，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，養(yǎng)老公寓為首選，有的認(rèn)為“養(yǎng)老公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)養(yǎng)老公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。

第四篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題

一、養(yǎng)老公寓投資比普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大

投資養(yǎng)老公寓比普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，短期內(nèi)的市場(chǎng)容易預(yù)測(cè)，把握較大，而跨度長(zhǎng)的投資，面臨的風(fēng)險(xiǎn)更多。如泉州養(yǎng)老公寓規(guī)劃用地10hm2，建筑面積總量可達(dá)3.5萬(wàn)m2，是集居住、醫(yī)療保健、文體服務(wù)、娛樂(lè)等功能于一體的龐大建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級(jí)養(yǎng)老公寓中條件最好的一個(gè)。泉州養(yǎng)老公寓項(xiàng)目從2001年就開(kāi)始醞釀了，經(jīng)過(guò)三年完成征地手續(xù)，2006年全面建成啟用，歷時(shí)5年。其間經(jīng)歷了土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)老年人的投資，還要面臨一些老年人在入住時(shí)具有支付能力，但一段時(shí)間過(guò)后，失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力的狀況，養(yǎng)老公寓不能硬性地將老人趕出去，這種風(fēng)險(xiǎn)還缺乏社會(huì)化的解決方案。

二、部分養(yǎng)老公寓入住率低影響投資的積極性

我國(guó)部分養(yǎng)老公寓入住率低，也使開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資養(yǎng)老公寓時(shí)裹足不前。分析入住率低的原因，經(jīng)濟(jì)收入低是一個(gè)重要因素，盡管我國(guó)有1.67億老年人，但相當(dāng)一部分沒(méi)有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么曾經(jīng)沒(méi)有正式工作，要么曾經(jīng)有工作但退休金不高，因此，多數(shù)人負(fù)擔(dān)不起公寓費(fèi)用。由于老年人除退休金以外其他收入來(lái)源減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用是不夠的。其他的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，一方面是老年人子女的資助，另一方面政府要建立機(jī)制幫助老年人實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

三、養(yǎng)老公寓開(kāi)發(fā)建造的難度大

養(yǎng)老公寓本身的特殊性使其開(kāi)發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場(chǎng)調(diào)查看，養(yǎng)老公寓潛在市場(chǎng)巨大，但有效需求不足，其開(kāi)發(fā)建設(shè)需投入一定的市場(chǎng)培育工作。

第一，養(yǎng)老公寓的建造、設(shè)施不能簡(jiǎn)單地滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會(huì)等方面的某些特殊需求。由于養(yǎng)老公寓的市場(chǎng)目標(biāo)客源十分明確，推廣時(shí)無(wú)需進(jìn)行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費(fèi)較大的力氣和較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)取得社會(huì)對(duì)養(yǎng)老公寓概念的認(rèn)識(shí)和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為養(yǎng)老公寓進(jìn)行市場(chǎng)推廣的有效方式。

第二，養(yǎng)老公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因?yàn)轲B(yǎng)老公寓的細(xì)部要求比一般住宅更高、更多。第三，養(yǎng)老公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對(duì)各地養(yǎng)老公寓30個(gè)老人的訪談表明，老年人對(duì)于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財(cái)務(wù)分配中，優(yōu)先考慮的是醫(yī)療費(fèi)用有保障，有及時(shí)有效的醫(yī)療救助體系。所以養(yǎng)老公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但養(yǎng)老公寓還要忌諱“大而全”、“小而全”，不能把養(yǎng)老公寓做成一個(gè)相對(duì)封閉的系統(tǒng)，無(wú)法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無(wú)法進(jìn)行資源的優(yōu)化配置與互補(bǔ)。一些養(yǎng)老公寓片面追求“醫(yī)院化”，門診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護(hù)的成本十分高昂，而效能卻很低下，實(shí)際上造成了服務(wù)資源的長(zhǎng)期閑置浪費(fèi)?？梢酝ㄟ^(guò)和特定的服務(wù)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開(kāi)發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。

第四，應(yīng)具有一定的文化娛樂(lè)設(shè)施。老年人也要了解整個(gè)社會(huì)的變化，希望不出自己的居室，就能夠看電視，所以每個(gè)房間都需要配備電視機(jī)。

第五，應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動(dòng)環(huán)境，公共活動(dòng)空間還需配置一定的跑步機(jī)、腰腿鍛煉器等健身設(shè)施。

總言之，養(yǎng)老公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。

第五篇 養(yǎng)老公寓建設(shè)對(duì)策建議

一、進(jìn)一步強(qiáng)化老齡觀念，制定、完善相關(guān)政策

由于我國(guó)目前已進(jìn)入老年型社會(huì)，國(guó)家對(duì)老齡問(wèn)題非常重視，成立了全國(guó)老齡工作委員會(huì)，頒布了《老年人權(quán)益保障法》等一系列為保障老年人的權(quán)利、提高老年人生活質(zhì)量的法律、政策。然而，就目前的情況來(lái)看，許多政府部門對(duì)老齡問(wèn)題的重要性還沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，許多地方政府部門在進(jìn)行工作規(guī)劃時(shí)，甚至沒(méi)有老齡工作的觀念，這也是阻礙養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展的重要原因。

因此，要進(jìn)一步強(qiáng)化各級(jí)部門的老齡觀念，加強(qiáng)他們對(duì)老齡工作的指導(dǎo)，發(fā)揮政府部門的政策制訂、宏觀管理智能。政府要從過(guò)去直接包辦，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)行宏觀管理，政策指導(dǎo)，制訂政策、法律咨詢、促進(jìn)交流、輔導(dǎo)培訓(xùn)、典型推廣、指導(dǎo)服務(wù)。政府有關(guān)部門要正確判斷市場(chǎng)需求的趨勢(shì)，從宏觀上對(duì)各種養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)控和指導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，造成資源的浪費(fèi)。執(zhí)行社會(huì)福利社會(huì)化的政策，大力扶持發(fā)展民辦老年福利設(shè)施，政府要根據(jù)養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀，給予資金和政策，尤其是政策上的優(yōu)惠，使社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐步成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。同時(shí)要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極改建不同形式、不同檔次的老年福利院、護(hù)理院、公寓和托老所。各部門和單位的老年服務(wù)設(shè)施要逐步向社會(huì)開(kāi)放，計(jì)劃部門要加大對(duì)老年服務(wù)設(shè)施的投入，市和區(qū)、縣都要盡快建設(shè)示范性老年服務(wù)設(shè)施。為鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)力量積極參與，各級(jí)計(jì)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、土地、房管、市政、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、房改、金融等部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策的扶持。

二、提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高養(yǎng)老公寓工作人員的素質(zhì)，加強(qiáng)專業(yè)化的培訓(xùn)，特別是對(duì)服務(wù)人員的養(yǎng)老服務(wù)管理、護(hù)理等專業(yè)知識(shí)和技能的培訓(xùn)。一方面，逐漸提高養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的專業(yè)化水平，提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，也要規(guī)范養(yǎng)老公寓服務(wù)人員的管理制度、確保他們的權(quán)益，逐步建立起養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員的資格認(rèn)證、職稱評(píng)定體系，確保他們的職業(yè)發(fā)展。穩(wěn)定服務(wù)人員隊(duì)伍，從根本上做好服務(wù)老人的工作，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施向管理、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展。

三、成立行業(yè)協(xié)會(huì)，統(tǒng)一、完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

目前養(yǎng)老公寓的發(fā)展基本上處于各自發(fā)展的狀況，雖然國(guó)家出臺(tái)了一些關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但隨著社會(huì)福利社會(huì)化的發(fā)展，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在政府扶持發(fā)展的基礎(chǔ)上，可以有目的的組織一些發(fā)展較好的養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)者，成立養(yǎng)老公寓的行業(yè)協(xié)會(huì)。一方面，政府要發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)督的職能；另一方面，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，使發(fā)展好的帶動(dòng)發(fā)展不好的，讓協(xié)會(huì)的力量進(jìn)一步規(guī)范和協(xié)調(diào)養(yǎng)老公寓的發(fā)展，逐步改變我國(guó)目前養(yǎng)老公寓發(fā)展參差不齊的局面，在發(fā)展的過(guò)程中進(jìn)一步統(tǒng)一、完善養(yǎng)老公寓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如居住環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等，使再發(fā)展起來(lái)的養(yǎng)老公寓有章可循，做到良性循環(huán)。

第六篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工藝技術(shù)來(lái)源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備來(lái)源（進(jìn)口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工程方案

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目原材料、輔助材料來(lái)源與運(yùn)輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目燃料供應(yīng)來(lái)源與運(yùn)輸方式

三、主要原材料、燃料價(jià)格

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目原材料、燃料價(jià)格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料、燃料價(jià)格預(yù)測(cè)

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置

（1）場(chǎng)區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標(biāo)表

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸 1．場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式 2．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式 3．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目給排水工程

（1）給水工程。用水負(fù)荷、水質(zhì)要求、給水方案

（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目供電工程

（1）供電負(fù)荷（年用電量、最大用電負(fù)荷）

（2）供電回路及電壓等級(jí)的確定

（3）電源選擇

（4）場(chǎng)內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目通信設(shè)施（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施

第九篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標(biāo)分析

第十篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標(biāo)分析

第十一篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)

一、場(chǎng)址環(huán)境條件

二、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的污染物對(duì)環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護(hù)措施方案

四、環(huán)境保護(hù)投資

五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

第十二篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險(xiǎn)性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的工藝和設(shè)備 2．對(duì)危害部位和危險(xiǎn)作業(yè)的保護(hù)措施 3．危險(xiǎn)場(chǎng)所的防護(hù)措施 4．職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級(jí) 3．消防設(shè)施

第十三篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動(dòng)定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動(dòng)生產(chǎn)率水平分析 5．員工來(lái)源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計(jì)劃

第十四篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）

第十五篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建筑工程費(fèi) 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi) 6．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 7．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算表

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目單項(xiàng)工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表

第十六篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資方案

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資本金籌措

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資方案分析

第十七篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財(cái)務(wù)價(jià)格 2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 4．其他計(jì)算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用估算表和分項(xiàng)成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表

五、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈利能力分析

（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率（4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤(rùn)率

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觯ń杩顑斶€期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第十八篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論

第二十篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1．優(yōu)點(diǎn) 2．存在問(wèn)題

3．主要爭(zhēng)論與分歧意見(jiàn)

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要對(duì)比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第四篇：怎么寫?zhàn)B老公寓可行性研究報(bào)告

怎么寫?zhàn)B老公寓可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱：怎么寫?zhàn)B老公寓可行性研究報(bào)告 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時(shí)間：xxx 主管部門：xxx

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一篇 政策背景

根據(jù)民政局和稅務(wù)局1994年72號(hào)文件,興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以免交營(yíng)業(yè)稅,免交一年所得稅(實(shí)際上現(xiàn)有敬老院從未交過(guò)此項(xiàng)稅款),免交固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(零稅率)。1985年8月,中華慈善總會(huì)開(kāi)始實(shí)施 “安老工程”。具體內(nèi)容有:在大中城市籌建一批示范性養(yǎng)老公寓,改建和擴(kuò)建一批社會(huì)福利院、敬老院,開(kāi)展社會(huì)托老服務(wù),建立專業(yè)性老年醫(yī)院和臨終服務(wù)的安老醫(yī)院,組織為老年人服務(wù)的志愿者隊(duì)伍等。中國(guó)老齡協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張文范在“98全國(guó)養(yǎng)老公寓研討會(huì)”上說(shuō),要采取政府決策、社會(huì)參與、家庭支持的方式,調(diào)動(dòng)各個(gè)方面,包括國(guó)內(nèi)外各種社會(huì)組織和個(gè)人的力量來(lái)共同興辦養(yǎng)老公寓,并要以社會(huì)籌資興辦為主、政府資助為輔,形成多層次、多渠道、多種經(jīng)濟(jì)成分并存的投資體系。發(fā)展養(yǎng)老公寓,要確保設(shè)施無(wú)障礙,同時(shí)還要配有供老年人療養(yǎng)、健身、娛樂(lè)的場(chǎng)所及郵電、通訊等服務(wù);其次,要注意養(yǎng)老公寓的高、中、低檔次適量,以適合不同消費(fèi)層次老年人的需求。綜上所述，國(guó)家是極力支持社會(huì)力量興辦老年福利事業(yè)的, 并一直在鼓勵(lì)各界人士投資建設(shè)老年服務(wù)設(shè)施,開(kāi)辦敬老院、養(yǎng)老公寓等。第二篇 現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

一、開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的難度較大

我國(guó)為了保證糧食安全和廣大農(nóng)民的利益，實(shí)行全世界最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。同時(shí)，土地的取得實(shí)行招拍掛等方式，加上拆遷的難度越來(lái)越大，使得開(kāi)發(fā)商取得土地的成本越來(lái)越高。經(jīng)常要運(yùn)作兩年以上時(shí)間才能拿到一塊地。可想而知，開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)上千辛萬(wàn)苦拿到的土地，不會(huì)去做慈善事業(yè)，所以開(kāi)發(fā)養(yǎng)老公寓的積極性就不會(huì)很高。建議養(yǎng)老公寓的投資者，可以相應(yīng)地獲得劃撥用地或地價(jià)優(yōu)惠。對(duì)于將住宅小區(qū)的一部分樓棟開(kāi)發(fā)成養(yǎng)老公寓的開(kāi)發(fā)企業(yè)，建議在其取得土地時(shí)，予以土地招標(biāo)上的優(yōu)先和容積率的獎(jiǎng)勵(lì)。

二、從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)看，養(yǎng)老公寓是租賃型，一次性投入，需要長(zhǎng)期的租賃才能逐月逐年收回投資，見(jiàn)效慢，資金的使用效率不高。據(jù)初步估算，普通型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)費(fèi)，單床成本平均需要8萬(wàn)左右，再加上其他成本，建造養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用十分大。在上海郊區(qū)，新建高、中、低檔次的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資額，每張床位分別約為15萬(wàn)、10萬(wàn)和5萬(wàn)，建立一個(gè)中等規(guī)模、較為高檔的100張床位的養(yǎng)老公寓，需要1500萬(wàn)的投入。一張床位每月租賃的價(jià)格假定為1000元（不含伙食費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、零用費(fèi)等），則一年為12000元，不算利息，需要12.5年收回投資的本金。如果每年有2個(gè)月左右的時(shí)間空置，則需要15年收回本金。而普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投資35%就可以進(jìn)行預(yù)售，占用的自有資金少。中等規(guī)模的項(xiàng)目，運(yùn)作3～5年就可以完成，回收本金并取得豐厚的利潤(rùn)。

養(yǎng)老公寓像其他居住物業(yè)那樣通過(guò)預(yù)售籌措一定比例的建設(shè)資金的可能性較小，需進(jìn)行較大規(guī)模、較長(zhǎng)時(shí)間的資金投入。由于市場(chǎng)需求的特殊性，有一定比例的居住面積和公建面積需通過(guò)租住和經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的回收，這就決定養(yǎng)老公寓開(kāi)發(fā)所需的資金回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。所以投資者對(duì)養(yǎng)老公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)往往望而止步，徘徊不前。因此，建議對(duì)于養(yǎng)老公寓的投資者實(shí)行政府貼息，或鼓勵(lì)銀行進(jìn)行低息或無(wú)息貸款。第三篇 對(duì)策建議

一、拓寬經(jīng)濟(jì)支持渠道，經(jīng)營(yíng)模式要靈活、多樣化

資金的制約是各地養(yǎng)老公寓發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題，政府的資金投入有限，因此，要解決養(yǎng)老公寓發(fā)展過(guò)程中的資金問(wèn)題，一方面，要確保各項(xiàng)資金優(yōu)惠政策，如貸款、稅收、水電費(fèi)等的切實(shí)執(zhí)行；另一方面，也要拓寬經(jīng)濟(jì)支持渠道，養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)模式要靈活、多樣化。如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住費(fèi)、或者在社會(huì)保險(xiǎn)或商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中設(shè)立職工終生醫(yī)療保險(xiǎn)和照料保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金可依法使用于被政府認(rèn)定的養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中。

二、出臺(tái)相關(guān)的法律政策，理順入住老人與養(yǎng)老公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

為了確保入住老人和公寓雙方的權(quán)益，一定要出臺(tái)相關(guān)的法律政策，做到有事有法可依，使老人住的安心，養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也能依據(jù)法律確認(rèn)自己需要承擔(dān)的責(zé)任，而不是一有事故發(fā)生，就只能產(chǎn)生糾紛，而不能得到妥善的解決?？梢园凑绽先说纳眢w狀況在老人入住之前就與院方簽訂有關(guān)的協(xié)議；也可以由入住老人和院方各按一定比例為老人購(gòu)買保險(xiǎn)，在事故發(fā)生之后將損失降低最低。一定要理順入住老人與養(yǎng)老公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，確保雙方的責(zé)任和利益。

第四篇 養(yǎng)老公寓發(fā)展前景

人口老齡化和高齡化的發(fā)展以及與此相關(guān)的老齡問(wèn)題正日益受到關(guān)注。1997年5月,在美國(guó)丹佛召開(kāi)的西方七國(guó)首腦會(huì)議上,首次將人口老齡化作為最主要的問(wèn)題進(jìn)行討論。日本率先提出了要建立“照料社會(huì)”的發(fā)展目標(biāo),突出反映了國(guó)際社會(huì)對(duì)人口老齡化及由此加劇的老齡問(wèn)題的重視。在老齡化社會(huì)中,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要,大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老,興建養(yǎng)老公寓,為老年人提供多功能、全方位的服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。這也是1999國(guó)際老年人年的一項(xiàng)重要內(nèi)容。將20世紀(jì)最后一年確定為國(guó)際老年人年,標(biāo)志著21世紀(jì)世界將進(jìn)入人口老齡化時(shí)代,標(biāo)志著國(guó)際社會(huì)對(duì)老年群體特殊地位的正式承認(rèn),是現(xiàn)代社會(huì)進(jìn)步和文明的表現(xiàn)。同時(shí)也為各國(guó)發(fā)展老齡事業(yè)提供了歷史機(jī)遇。第五篇 養(yǎng)老公寓需求分析

一、社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢?jiàn)，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)養(yǎng)老公寓的需求將更加迫切。

二、現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來(lái)與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以養(yǎng)老公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。

三、隨著養(yǎng)老公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年養(yǎng)老公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市養(yǎng)老公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)養(yǎng)老公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時(shí)，隨著養(yǎng)老公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。

第六篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工藝技術(shù)來(lái)源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要設(shè)備來(lái)源（進(jìn)口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工程方案

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目原材料、輔助材料來(lái)源與運(yùn)輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目燃料供應(yīng)來(lái)源與運(yùn)輸方式

三、主要原材料、燃料價(jià)格

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目原材料、燃料價(jià)格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要原材料、燃料價(jià)格預(yù)測(cè)

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置

（1）場(chǎng)區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標(biāo)表

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸 1．場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式 2．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式 3．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目給排水工程

（1）給水工程。用水負(fù)荷、水質(zhì)要求、給水方案（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目供電工程

（1）供電負(fù)荷（年用電量、最大用電負(fù)荷）

（2）供電回路及電壓等級(jí)的確定

（3）電源選擇

（4）場(chǎng)內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目通信設(shè)施

（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施

第九篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標(biāo)分析

第十篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標(biāo)分析

第十一篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)

一、場(chǎng)址環(huán)境條件

二、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的污染物對(duì)環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護(hù)措施方案

四、環(huán)境保護(hù)投資

五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

第十二篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險(xiǎn)性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的工藝和設(shè)備 2．對(duì)危害部位和危險(xiǎn)作業(yè)的保護(hù)措施 3．危險(xiǎn)場(chǎng)所的防護(hù)措施 4．職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級(jí) 3．消防設(shè)施

第十三篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動(dòng)定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動(dòng)生產(chǎn)率水平分析 5．員工來(lái)源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計(jì)劃

第十四篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）

第十五篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建筑工程費(fèi) 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi) 6．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 7．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算表

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目單項(xiàng)工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表

第十六篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資方案

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資本金籌措

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資方案分析

第十七篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財(cái)務(wù)價(jià)格 2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 4．其他計(jì)算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用估算表和分項(xiàng)成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表

五、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈利能力分析

（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率（3）投資各方收益率

（4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤(rùn)率

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觯ń杩顑斶€期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第十八篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論

第二十篇 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1．優(yōu)點(diǎn) 2．存在問(wèn)題

3．主要爭(zhēng)論與分歧意見(jiàn)

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要對(duì)比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第五篇：鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫

鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫

項(xiàng)目名稱：鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報(bào)告怎么寫 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時(shí)間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目概述

養(yǎng)老公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫婦和單身老人提供便利和服務(wù)的一種設(shè)施，是一種既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能受到社會(huì)化服務(wù)的新型老年住宅。它不同于需要提供機(jī)體膳食服務(wù)的養(yǎng)老院，也不同于需要醫(yī)護(hù)照料的護(hù)理院，而是面向有一定經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的，為普通老人提供住宅服務(wù)的一種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是老年人獨(dú)立居住的整個(gè)住宅單元，單元內(nèi)有臥室、起居室、浴室、廁所、廚房等，公寓內(nèi)有各種服務(wù)、文化娛樂(lè)、醫(yī)療設(shè)施與專門的服務(wù)人員。第二章、市場(chǎng)發(fā)展概況

一、政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)管理

我國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施，過(guò)去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來(lái)，福利事業(yè)的社會(huì)化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。

二、純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院

這種純粹福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業(yè)提供所有的建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)管理的資金。由于收費(fèi)低廉，其所擁有的娛樂(lè)設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒(méi)有或只有很少經(jīng)濟(jì)收入的孤寡老人。

三、“社會(huì)力量辦養(yǎng)老公寓” 由于“社會(huì)福利社會(huì)化”政策的鼓勵(lì)，近幾年，由社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老公寓發(fā)展較快，有些已初步形成了一定的規(guī)模，為我國(guó)老年福利設(shè)施的社會(huì)化與市場(chǎng)化開(kāi)辟了前進(jìn)的道路。這些由社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老公寓，有些是通過(guò)改造以往的廢舊設(shè)施，盤活不良資產(chǎn)改建而成，如濟(jì)南市的康樂(lè)養(yǎng)老公寓。它成立于1997年9月，是通過(guò)改造原來(lái)已經(jīng)停產(chǎn)的皮鞋廠的車間和行政辦公樓改建而成，經(jīng)過(guò)幾年的奮斗，如今已趨于成熟，現(xiàn)有床位100張，已基本注滿；有些是由企業(yè)投資興建，如青島的夕陽(yáng)紅養(yǎng)老公寓，就是由青島夕陽(yáng)紅創(chuàng)業(yè)中心有限公司投資300萬(wàn)元建成；還有一些個(gè)人或集體興建的養(yǎng)老公寓，如鄭州市愛(ài)馨老年康樂(lè)苑就是由個(gè)人籌集資金建立的。而像威海的戚家夼養(yǎng)老公寓，則是這個(gè)村子集體興辦的養(yǎng)老公寓，它們以村里的龍頭企業(yè)文筆峰集團(tuán)為資金來(lái)源，每年給養(yǎng)老公寓投入資金20-30萬(wàn)元，作為本村老年人的一種福利，70歲以上可以入住，個(gè)人只須交納費(fèi)用的1/3，即 520元/月。像這樣由企業(yè)、集體或個(gè)人等社會(huì)力量興建的養(yǎng)老公寓在大部分地區(qū)都有實(shí)例，并且隨著非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及社會(huì)福利社會(huì)化政策的實(shí)施，社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老公寓正在逐漸增加，并取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，還出現(xiàn)了幾種不同的興辦模式，即“溫州模式”、“廣州模式”和“上海模式”。打破了傳統(tǒng)的由政府舉辦，政府撥款，政府派干部管理的舊模式。

1、“溫州模式”?！皽刂菽Ｊ健钡闹饕攸c(diǎn)就是“政府引導(dǎo)主體化、舉辦單位多元化、資金籌集多樣化、城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)一體化”。（1）政府引導(dǎo)主體化，政府主要發(fā)揮規(guī)劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。（2）舉辦主體多元化，由國(guó)家單一包辦，逐步向國(guó)家、集體、社團(tuán)、民間、個(gè)體、港澳臺(tái)同胞一起興辦的方向發(fā)展。（3）資金籌集多樣化，由政府單一撥款，向政府撥款、企業(yè)贈(zèng)款、社會(huì)捐款、銷售福利彩票等多渠道集資方向轉(zhuǎn)變。（4）城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)一體化，倡導(dǎo)農(nóng)村敬老院和老人公寓聯(lián)辦，建立小城鎮(zhèn)社會(huì)福利中心，建立各類志愿者服務(wù)隊(duì)伍，積極探索“載體啟動(dòng)、社區(qū)聯(lián)動(dòng)、居家歡度”的“三環(huán)一鏈”的社會(huì)化模式，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

2、“上海模式”。上海模式的主要特點(diǎn)就是“在家托老，政府買單”，把政府的優(yōu)惠由暗補(bǔ)提升為明補(bǔ)，采取民辦公助的方式，極大的促進(jìn)了社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)事業(yè)的發(fā)展。2004年上海浦東新區(qū)出臺(tái)了《浦東新區(qū)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金補(bǔ)貼暫行辦法》：在上海浦東新區(qū)注冊(cè)的非營(yíng)利性社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將得到資金補(bǔ)貼，其補(bǔ)貼主要用于開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)；開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)根據(jù)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模給予補(bǔ)貼，最高限額為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)根據(jù)床位數(shù)內(nèi)所收養(yǎng)的老人數(shù)給予補(bǔ)貼，每收養(yǎng)一位戶籍在浦東新區(qū)的老人，每月補(bǔ)貼100元。這種方法將政府的優(yōu)惠貨幣化，緩解了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的部分資金短缺，更重要的是，它鼓勵(lì)了社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的熱情，促使了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步發(fā)展?！皽刂菽Ｊ健焙汀吧虾ＤＪ健钡墓餐c(diǎn)就是政府在社會(huì)福利社會(huì)化的浪潮中，找準(zhǔn)了自己的位置，政府不再一手包辦，而是向宏觀指導(dǎo)、統(tǒng)籌安排、積極扶持的角色轉(zhuǎn)變，采取各種措施來(lái)扶持社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，是養(yǎng)老設(shè)施民辦公助的良好典范。

3、而在“廣州模式”中，則突出表現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者在適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面的種種舉措?！皬V州模式”的最突出特點(diǎn)就是投資經(jīng)營(yíng)模式不斷創(chuàng)新，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展凸顯生機(jī)，如廣州壽星大廈。廣州壽星大廈是由廣州尊老康樂(lè)協(xié)會(huì)與廣州友好醫(yī)院合辦，集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂(lè)、飲食、保健等于一體的多功能賓館式民辦養(yǎng)老公寓。它在投資經(jīng)營(yíng)模式上不斷創(chuàng)新，利用滾動(dòng)發(fā)展的方式，不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)，利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿，形成養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的可持續(xù)發(fā)展模式。他們采取入住老年人一次性購(gòu)買公寓使用權(quán)的辦法，購(gòu)置費(fèi)從15000元－30000元不等，由于費(fèi)用較低，大多數(shù)老人能夠接受，而且壽星大廈可以較快的回收資金，進(jìn)一步擴(kuò)大投資，這種采取滾動(dòng)式的發(fā)展，解決了絕大多數(shù)民辦養(yǎng)老設(shè)施資金短缺，入住率低，經(jīng)營(yíng)虧損的惡性循環(huán)的局面，取得了較好的發(fā)展。

以上三種模式，雖然發(fā)展的形式不同，前進(jìn)的道路各異，但他們的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：在目前的情況下，政府在政策、資金等方面的支持，是社會(huì)辦養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展的根本基礎(chǔ)，而先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、靈活的投資模式則是社會(huì)辦養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)一步發(fā)展的有力保障。但是值得注意的是，對(duì)于絕大多數(shù)社會(huì)力量辦的養(yǎng)老公寓來(lái)說(shuō)，他們還臨著諸多困難：如貸款有限，資金來(lái)源不足；政府給予的支持有限，優(yōu)惠政策難以切實(shí)執(zhí)行；各種社會(huì)力量辦的養(yǎng)老公寓缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展參差不齊，在市場(chǎng)環(huán)境中應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱等，迫切需要得到進(jìn)一步的解決。

第三章、市場(chǎng)發(fā)展障礙

(1)養(yǎng)老公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。我國(guó)目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。

(2)養(yǎng)老公寓的布局不合理。目前養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的養(yǎng)老公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

第四章 養(yǎng)老公寓的建筑特點(diǎn)

一、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。養(yǎng)老公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。養(yǎng)老公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。養(yǎng)老公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問(wèn)題之一。

二、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，養(yǎng)老公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的養(yǎng)老公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，養(yǎng)老公寓的開(kāi)發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

三、養(yǎng)老公寓的性質(zhì)。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，養(yǎng)老公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。養(yǎng)老公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。

第五章、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)

第一節(jié) 同類產(chǎn)品國(guó)內(nèi)企業(yè)與品牌分析

第二節(jié) 同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局分析

第三節(jié) 同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)群組分析

第四節(jié) 同類產(chǎn)品市場(chǎng)分額分析

第五節(jié) 主力企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)

一、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

二、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力(該指標(biāo)通過(guò)國(guó)內(nèi)主要品牌價(jià)格分析與比較，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià))

三、渠道競(jìng)爭(zhēng)力(該指標(biāo)主要通過(guò)產(chǎn)品渠道策略的針對(duì)性、渠道結(jié)構(gòu)的合理性、對(duì)渠道的控制能力三方面進(jìn)行監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià))

四、銷售競(jìng)爭(zhēng)力(該指標(biāo)主要通過(guò)產(chǎn)品銷售策略、銷售網(wǎng)絡(luò)、銷售隊(duì)伍等方面進(jìn)行監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià))

五、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力(該指標(biāo)主要通過(guò)產(chǎn)品服務(wù)的多樣性、咨詢服務(wù)詳細(xì)性、系統(tǒng)化服務(wù)、服務(wù)反饋及時(shí)性三方面進(jìn)行監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià))

六、品牌競(jìng)爭(zhēng)力(該指標(biāo)主要通過(guò)品牌認(rèn)知度、品牌美譽(yù)度、品牌忠誠(chéng)度三方面進(jìn)行監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià))第六章、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格分析

第一節(jié) 價(jià)格特征分析

第二節(jié) 主要品牌產(chǎn)品價(jià)位分析

第三節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略 第七章、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目市場(chǎng)渠道分析

第一節(jié) 銷售渠道形式

第二節(jié) 渠道市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

第三節(jié) 銷售渠道要素對(duì)比(主要通過(guò)渠道形式、渠道戰(zhàn)略、渠道結(jié)構(gòu)、渠道成員、渠道控制力等指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)與對(duì)比)

第四節(jié) 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手渠道的策略研究(例舉重點(diǎn)企業(yè)的渠道策略進(jìn)行剖析)

第五節(jié) 各區(qū)域市場(chǎng)主要代理商情況 第八章、國(guó)內(nèi)主要生產(chǎn)企業(yè)盈利能力比較分析

第一節(jié) 行業(yè)利潤(rùn)總額分析

一、行業(yè)利潤(rùn)總額分析

二、不同規(guī)模企業(yè)的利潤(rùn)總額比較分析

三、不同所有制企業(yè)的利潤(rùn)總額比較分析

第二節(jié) 銷售毛利率分析

第三節(jié) 銷售利潤(rùn)率分析

第四節(jié) 總資產(chǎn)利潤(rùn)率分析

第五節(jié) 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率分析

第六節(jié) 產(chǎn)值利稅率分析

第九章、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老公寓生產(chǎn)企業(yè)分析

一、企業(yè)基本情況

二、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析

三、企業(yè)收入及利潤(rùn)分析 第十章、影響?zhàn)B老公寓市場(chǎng)發(fā)展因素

第一節(jié) 有利因素

第二節(jié) 不利因素

第十一章、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）第十二章 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險(xiǎn)性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的工藝和設(shè)備 2．對(duì)危害部位和危險(xiǎn)作業(yè)的保護(hù)措施 3．危險(xiǎn)場(chǎng)所的防護(hù)措施 4．職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級(jí) 3．消防設(shè)施

第十三章 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動(dòng)定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動(dòng)生產(chǎn)率水平分析 5．員工來(lái)源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計(jì)劃

第十四章 養(yǎng)老公寓市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

第一節(jié) 國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

第二節(jié) 我國(guó)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)資源配置的前景

第三節(jié) 市場(chǎng)空間分析

第四節(jié) 市場(chǎng)中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)

一、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與該產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)

二、該產(chǎn)品總產(chǎn)量預(yù)測(cè)

第五節(jié)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

一、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)

二、價(jià)格變化趨勢(shì)

三、渠道發(fā)展趨勢(shì)

四、用戶需求趨勢(shì)

五、服務(wù)發(fā)展趨勢(shì) 第十五章 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建筑工程費(fèi) 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目安裝工程費(fèi) 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 5．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi) 6．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 7．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投資估算表 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目單項(xiàng)工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表 第十六章 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財(cái)務(wù)價(jià)格 2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 4．其他計(jì)算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用估算表和分項(xiàng)成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 3．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 4．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表

五、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈利能力分析

（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率（3）投資各方收益率

（4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤(rùn)率

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觯ń杩顑斶€期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項(xiàng)目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十七章 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 第十八章 養(yǎng)老公寓項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1．優(yōu)點(diǎn) 2．存在問(wèn)題

3．主要爭(zhēng)論與分歧意見(jiàn)

三、養(yǎng)老公寓項(xiàng)目主要對(duì)比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議