第一篇：XX區(qū)XX鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報告（上）

內(nèi) 容 提 要

[關(guān)鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營

目 錄 第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產(chǎn)品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下： ①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2 小高層住宅及別墅：4.48萬M2 公建面積：0.5萬M2 ④建筑密度：22.5% ⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數(shù) 一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。2．市場特點分析 2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。住房一級市場（增量房）住房二級市場（存量房）住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

8、房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。6．從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。8．從樓盤配套設(shè)施來看，2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。

11、從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。2000年XX房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。3．3分類物業(yè)特點據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點； 2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。商業(yè)服務(wù)用房 2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場展望

2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進市場流通將有重要的推動作用。5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。7．積極推進XX市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）(三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

（一）國家宏觀經(jīng)濟的影響

（二）XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好

（三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三）積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)： XX區(qū)價格 XX區(qū)指數(shù) 一季度 2218.78 1000 二季度 2227.38 1003.876 四季度 2226.24 1003.2 XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于XX區(qū)的均價，本季度銷售了1.65萬方。

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第二篇：房地產(chǎn)可行性研究報告

房地產(chǎn)可行性研究報告范文

房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學(xué)的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

（四）可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標準等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。

（一）以投資機會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～

1.5%。

（三）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一.可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、正文、附箭瓮附蛣析部穾?

二.（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內(nèi)容：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1．項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

2．市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3．規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

4．開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5．項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7．項目財務(wù)評價；

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預(yù)售預(yù)測、成本預(yù)測基礎(chǔ)上進行預(yù)計損益表、預(yù)計資產(chǎn)負債表、預(yù)計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風(fēng)險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風(fēng)險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運作的開支

6．項目及企業(yè)的公關(guān)開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設(shè)計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設(shè)施配套的開支

6．用于工程監(jiān)理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標準地價

2．用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項保險開支

4．稅收和行政性收費

5．不可預(yù)見開支

第四節(jié) 可行性研究報告的編制

一．房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)

1．誤區(qū)一：一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而且這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

2．誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠遠超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項目的毛病會得罪老板，于是學(xué)會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。

d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報告的人員安排組合要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。

第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模版)

目錄

第一部分：項目總論

1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設(shè)單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 1.2.5項目發(fā)展概況

1.3可行性研究報告編制依據(jù) 1.4可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.3本市房地產(chǎn)市場分析 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查 2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案 3.1項目地塊特性與價值分析 3.2規(guī)劃設(shè)計分析 3.3產(chǎn)品設(shè)計建議 3.4項目實施進度 3.5營銷方案 3.6機構(gòu)設(shè)置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關(guān)說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務(wù)分析 4.1.7項目資金預(yù)測 4.1.8現(xiàn)金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃

第五部分：財務(wù)評價 5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 5.2財務(wù)評價（方案1）5.2.1財務(wù)盈利能力分析 5.2.2靜態(tài)獲利分析 5.2.3動態(tài)獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標表

5.3財務(wù)評價（方案2）5.4財務(wù)評價結(jié)論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動 6.2.3變動因素一容積率變動 6.3風(fēng)險分析

6.3.1風(fēng)險因素的識別和評估 6.3.2風(fēng)險防范對策

第七部分：綜合評價 7.1社會評價（定性）

7.2環(huán)境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議 8.1結(jié)論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論 1.1項目背景

這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況

城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設(shè)單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況

（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

文化、體育、娛樂設(shè)施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況

8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發(fā)展概況

①已進行的調(diào)查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作情況

③項目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件;國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

1.4可行性研究結(jié)論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務(wù)評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結(jié)論與建議

1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢 2.3本市房地產(chǎn)市場分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

①需求預(yù)測

需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。

②供給預(yù)測

供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況

（預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點

⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力,本案在開發(fā)中的營銷焦點問題.2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 ①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

②結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查,序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細.）

地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；

配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念

物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度

樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；

產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高

發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目標市場定位

③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項目背景與概況-----------------1

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項目投資環(huán)境與市場研究-7

2.1投資環(huán)境分析-------------------7

2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場-----------------8

2.3銷售預(yù)測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 13

3.1建設(shè)規(guī)模----------------------13

3.2項目概況現(xiàn)狀------------------13

3.3項目建設(shè)條件------------------13

第四章節(jié)能減排-------------16

4.1.項目建設(shè)方案----------------16

4.2.項目所在地能源供應(yīng)條件------37

4.3 合理用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范---38

4.4 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項目節(jié)能措施及效果分析-------40

第5章 環(huán)境影響評價----------52

5.1.編制依據(jù)--------------------52

5.2.環(huán)境現(xiàn)狀--------------------52

5.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響--------53

5.4.環(huán)境保護措施----------------53

第6章 勞動衛(wèi)生與消防--------55

6.1.指導(dǎo)思想--------------------55

6.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施--55

6.3.消防設(shè)計--------------------56

第7章 項目實施進度----------57

7.1.項目開發(fā)期------------------57

7.2.項目實施進度安排------------57

7.3.項目實施過程控制措施--------57

第8章 項目招投標------------58

8.1.工程項目招標投標概述--------58

8.2.工程項目招標投標因素分析----59

海南方能投資顧問 網(wǎng)址：http://聯(lián)系電話：0898-66752441

8.3.招標依據(jù)--------------------61

8.4.招標范圍--------------------61

8.5.招標方式--------------------62

更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告

道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機動車原則上在進入小區(qū)后就近進入地下車庫，不進入組團內(nèi)部減少對小區(qū)組團內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。

1.5 建筑設(shè)計

1.5.1 住宅設(shè)計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。

地中海建筑風(fēng)格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進行設(shè)計。

地下機動車庫和機房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。

社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準》。

2、結(jié)構(gòu)方案

2.1 設(shè)計依據(jù)

1.本工程設(shè)計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風(fēng)荷載：

規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時與按澄邁當?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）

樓面(屋面)使用活荷載標準值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛(wèi)生間2.0KN/㎡

陽臺2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設(shè)備機房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范的有關(guān)規(guī)定取值。

c.抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.15g，設(shè)計地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規(guī)范、規(guī)程

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》GB 50068-2001

《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB 50010-2010

《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》

《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》

《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》

《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。

2.3上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案

1.結(jié)構(gòu)形式：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結(jié)構(gòu)超長，因此上部結(jié)構(gòu)在適當部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當部位設(shè)置施工后澆帶。

2.4 基礎(chǔ)方案

本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。

2.5 結(jié)構(gòu)材料

1、基礎(chǔ)混凝土：C30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。

2、上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。

2.6結(jié)構(gòu)計算

本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限

元分析與設(shè)計軟件SATWE”。

本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機輔助設(shè)計JCCAD”進行計算分析。

2.7結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計

為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，優(yōu)化設(shè)計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設(shè)計全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達到優(yōu)化。

3、給排水系統(tǒng)方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設(shè)備用房）。本次設(shè)計范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設(shè)計依據(jù)

《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005版）GB 50045-95

《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 50140-2005

《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006

《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-93

《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-節(jié)能專篇》（2007）

3.3 設(shè)計范圍

1、室內(nèi)給排水、消防設(shè)計

2、室外給排水、消防設(shè)計

3.4 給水系統(tǒng)

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業(yè)生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統(tǒng)

由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。

本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應(yīng)。

室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內(nèi)。

6、消防給水系統(tǒng)

本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內(nèi)消防布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。

住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。

一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。

地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設(shè)備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。

地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設(shè)置超細干粉滅火系統(tǒng)。

室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設(shè)置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。

3.5 排水系統(tǒng)

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙接嬎?，設(shè)計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。

單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統(tǒng)方案

4.1 設(shè)計依據(jù)

第五篇：××房地產(chǎn)項目可行性研究報告

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告

隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編收集整理的××房地產(chǎn)項目可行性研究報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告1

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。

一、項目背景

1、項目名稱：

居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計標準》

(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。)建設(shè)規(guī)模與目標：

土地面積：畝(平方米)

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預(yù)測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目

套數(shù) 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置

向陽小區(qū) 1500

1400

寶山路

新華小區(qū) 785

1344

黃河街

銀河小區(qū) 170

1460

銀河街

成光小區(qū) 130

1400

學(xué)院路

太陽神小區(qū)500

6.9

1508

英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況

項目

面積㎡

單價元/㎡

位置

匯豐花園 40~~80

4000~5600

新城區(qū)

秋爽花園 50~~70

5000~1XX

市中心

碧苑小區(qū) 36~~50

6800

建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫

550

秋浦路

荷花村

車庫

550

建設(shè)路

三、項目財務(wù)分析

(一)、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元

5)、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層;

一棟 12層29.4*13.8*12層;

三棟 12層40*15*12層;

一棟 15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

1、防雷審查：61460*1=6.15萬元

2、消防審查：

3、文物：0.2萬元

4、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

5、建筑設(shè)計：XX*12+59460*30=180.78萬元

6、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

7、測量定位：10萬元

8、煤氣增容：2500元/戶

9、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元8、19項代收代繳，未計)

(二)工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

(三)項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用

142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、項目費用分析結(jié)論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告2

一、房地產(chǎn)項目總論

1、項目背景

2、建設(shè)單位基本情況

3、項目建設(shè)意義及重要性

4、存在問題及建議

二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略

1、房地產(chǎn)市場概況

2、市場預(yù)測

3、營銷戰(zhàn)略

三、建設(shè)條件與場址選擇

1、建設(shè)條件

2、場址選址

四、房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標準

1、建設(shè)規(guī)模

2、功能標準

五、房地產(chǎn)項目建設(shè)方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項目實施進度安排

1、工程項目管理

2、項目實施進度

七、房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

八、房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

2、財務(wù)評價

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區(qū)互適性分析

十、風(fēng)險分析

1、風(fēng)險類別

2、風(fēng)險應(yīng)對措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件：

1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

2、當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

5、其他相關(guān)證明材料

6、項目財務(wù)分析報表

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告3

第一章 房地產(chǎn)項目總論

1.1 房地產(chǎn)項目背景

1.1.1 房地產(chǎn)項目名稱

1.1.2 房地產(chǎn)項目承辦單位

1.1.3 房地產(chǎn)項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 房地產(chǎn)項目建設(shè)地點

1.3.3 房地產(chǎn)項目性質(zhì)

1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措

1.3.5 投資計劃與還款計劃

1.3.6 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度

1.3.7 房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

1.3.8 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專家意見與結(jié)論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況

2.1 房地產(chǎn)項目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況

2.2.1 已進行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測

3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查

3.1.6 國外市場調(diào)查

3.2 市場預(yù)測

3.2.1 國內(nèi)市場需求預(yù)測

3.2.2 產(chǎn)品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預(yù)測

3.3 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設(shè)規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

4.2 市場推銷戰(zhàn)略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第五章 建設(shè)條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗的原料

5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

5.2.3 社會經(jīng)濟條件

5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案

6.1 房地產(chǎn)項目組成6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設(shè)防

6.5.4 生活福利設(shè)施

第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產(chǎn)項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件

9.1 主要原材料供應(yīng)

9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產(chǎn)項目進度與管理

10.1 工程建設(shè)管理

10.2 房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃

10.3 房地產(chǎn)項目招標

第十一章 環(huán)境影響評價

11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 房地產(chǎn)項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;

11.1.8 交通運輸情況;

11.1.9 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議

11.6 環(huán)境保護投資估算

11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論

第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

12.4 消防措施和設(shè)施方案建議

第十三章 企業(yè)組織和勞動定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓(xùn)

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓(xùn)及費用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產(chǎn)項目總投資估算

14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產(chǎn)項目籌資方案

14.3 投資使用計劃

14.3.1 投資使用計劃

14.3.2 借款償還計劃

第十五章 財務(wù)與敏感性分析

15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務(wù)評價

15.3 國民經(jīng)濟評價

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

15.5.2 房地產(chǎn)項目與當?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.3 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.4 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性;

15.5.5 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產(chǎn)項目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風(fēng)險分析

16.1 風(fēng)險影響因素

16.1.1 可能面臨的風(fēng)險因素

16.1.2 主要風(fēng)險因素識別

16.2 風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風(fēng)險影響程度評價

16.2.2 風(fēng)險規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。

第十八章 財務(wù)報表

第十九章 附件

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告4

房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

1)項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。

2)市場分析和需求預(yù)測。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

4)開發(fā)進度安排。

對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5)項目投資估算。

項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務(wù)評價。

財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。

8)風(fēng)險分析。

風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。

9)國民經(jīng)濟評價。

國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。

財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。

10)結(jié)論。

運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告5

第一部分 房地產(chǎn)項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性

第三部分 房地產(chǎn)項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 房地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分 房地產(chǎn)項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

第八部分 房地產(chǎn)項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析

第十部分 房地產(chǎn)項目財務(wù)效益

第十一部分 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

第十二部分 房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告6

一、總論

1.項目建設(shè)背景

2.項目概況

(1)項目名稱：___________________________

(2)建設(shè)地點：___________________________

(3)建設(shè)單位：___________________________

(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________

(5)經(jīng)營范圍：___________________________

(6)公司類別：___________________________

(7)資質(zhì)等級：___________________________

(8)企業(yè)概況：___________________________

(9)工程概況：___________________________

(10)資金來源：__________________________

3.可行性研究報告編制依據(jù)

4.可行性研究報告研究范圍

5.研究結(jié)論及建議

6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標

項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。

表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1.當前住宅市場現(xiàn)狀

2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求

3.商品房的市場需求及發(fā)展

4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題

5.營銷戰(zhàn)略

三、項目選址及建設(shè)條件

1.項目選址

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

2.2 交通方便

2.3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

2.5 土地征用情況

四、建設(shè)規(guī)模及功能

1.建筑面積的內(nèi)容

2.功能設(shè)施標準

2.1 建筑使用功能

2.2 設(shè)施標準

(1)住宅裝飾及設(shè)施標準

(2)小區(qū)配套設(shè)施

2.3 住宅戶型規(guī)劃

3.工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。

表2 主要工程量一覽表

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場地環(huán)境

1.1 地形

1.2 場地自然條件

(1)地貌：____________________

(2)水文地質(zhì)：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地質(zhì)評價：

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則

2.3 總平面布局

2.4 交通組織

2.5 規(guī)劃指標

根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。

表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標

3.建筑方案設(shè)計

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

3.2平面設(shè)計

(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4。

表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標

(2)公用建筑。

3.3 立面設(shè)計

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計

4.1 基礎(chǔ)造型及處理

4.2 上部結(jié)構(gòu)

5.公用設(shè)施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

(2)照明及電力設(shè)備。

5.3 供氣

5.4 中央空調(diào)

5.5 弱電設(shè)計

6.消防

7.環(huán)境保護

六、項目實施進度安排

本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：

______年______月______日：項目建議書批復(fù)。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計。

______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計。

______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。

______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預(yù)售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗收。

______年______月——______年______月：分項工程驗收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 項目投資估算

單 位：萬元

2.資金籌措

詳見附表2

八、經(jīng)濟效益分析

1.住宅銷售價格

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建筑銷售計劃表(%)

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表7。

表7 稅費率表(%)

項目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點分析

詳見表9

表9 臨界點分析表

9.主要經(jīng)濟指標

項目的主要經(jīng)濟指標見表10。

表 10 主要經(jīng)濟指標表

九、風(fēng)險分析及對策

1.市場風(fēng)險分析

2.經(jīng)營管理風(fēng)險分析

3.金融財務(wù)風(fēng)險分析

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告7

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)XX市委、市政府對加快XX市市場經(jīng)濟開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設(shè)的可行性進行了深入細致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認為初設(shè)方案理念新、定位準，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

一、概述

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設(shè)周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實施可行性分析

具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。

尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大XX，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大XX”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們XX市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設(shè)的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對XX市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻?，他們看好XX的房地產(chǎn)市場，對XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。XX市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當?shù)耐鈦砭用袷窃赬X經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

三、項目內(nèi)容

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章XX度的.民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞XX畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。XX市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預(yù)見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

4、項目建設(shè)計劃

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。

五、資金籌集按建設(shè)計劃投資總額9800萬元。

1、四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

六、組織實施

為保證項目的順利實施，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨立承擔(dān)經(jīng)濟民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷XX。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為XX市邊境建設(shè)、為了XX市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻。

7、效益與風(fēng)險分析

(一)、預(yù)期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當?shù)貒窠?jīng)濟增長的貢獻按20xx年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當?shù)谿DP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年XX市國內(nèi)GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動XX經(jīng)濟增長1個百分點。

3、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風(fēng)險分析

1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應(yīng)管理，嚴格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風(fēng)險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從XX房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風(fēng)險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，XX這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應(yīng)當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像XX這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用瘢绕涫莻€體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓XX的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

八、結(jié)論

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在XX市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是可行的。請市委、市政府、XX市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

XX分公司

二00六年三月三十日

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告8

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)**市委、市政府對加快**市市場經(jīng)濟開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設(shè)的可行性進行了深入細致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認為初設(shè)方案理念新、定位準，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

一、概述

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設(shè)周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實施可行性分析

具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。

尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大**，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大**”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們**市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設(shè)的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對**市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻?，他們看?*的房地產(chǎn)市場，對**的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在**購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于**是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當?shù)耐鈦砭用袷窃?*經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

三、項目內(nèi)容

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞**畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。**市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

3、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8

萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預(yù)見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

四、項目建設(shè)計劃

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。

五、資金籌集按建設(shè)計劃投資總額9800萬元。

1、四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

六、組織實施

為保證項目的順利實施，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨立承擔(dān)經(jīng)濟民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷**。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為**市邊境建設(shè)、為了**市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻。

七、效益與風(fēng)險分析

(一)、預(yù)期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當?shù)貒窠?jīng)濟增長的貢獻按20xx年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當?shù)谿DP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年**市國內(nèi)GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動**經(jīng)濟增長1個百分點。

3、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風(fēng)險分析

1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應(yīng)管理，嚴格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風(fēng)險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從**房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風(fēng)險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，**這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應(yīng)當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓**的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

八、結(jié)論

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在**市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是可行的。請市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

**分公司

二0XX年三月三十日

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告9

第一部分：項目總論

項目背景

項目概況

項目名稱

項目建設(shè)單位概況

項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

項目規(guī)劃控制要點

項目發(fā)展概況

可行性研究報告編制依據(jù)

可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究

宏觀環(huán)境分析

全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

本市房地產(chǎn)市場分析

本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

板塊市場分析

區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

區(qū)域市場目標客層研究

項目擬定位方案

可類比項目市場調(diào)查

項目SWOT分析

項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案

項目地塊特性與價值分析

規(guī)劃設(shè)計分析

產(chǎn)品設(shè)計建議

項目實施進度

營銷方案

機構(gòu)設(shè)置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關(guān)說明

分項成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務(wù)分析

項目資金預(yù)測

現(xiàn)金流量表

自有資金的核算

融資方案

項目融資主體

項目資金來源

融資方案分析

投資使用計劃

借款償還計劃

第五部分：財務(wù)評價

財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

財務(wù)評價(方案1)

財務(wù)盈利能力分析

靜態(tài)獲利分析

動態(tài)獲利分析

償債能力分析

綜合指標表

財務(wù)評價(方案2)

財務(wù)評價結(jié)論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動因素一成本變動

變動因素二售價變動

變動因素一容積率變動

風(fēng)險分析

風(fēng)險因素的識別和評估

風(fēng)險防范對策

第七部分：綜合評價

社會評價(定性)

環(huán)境評價(影響及對策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

結(jié)論

建議

第九部分：附錄

附件：

附表：