第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告格式范本

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告格式范本

隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報(bào)告格式范本。項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

二、土地法律性質(zhì)評估

（一）現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的用途

（二）規(guī)劃

1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃的用途

三、取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

五、政策性風(fēng)險評估

城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。

六、總體評價

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場分析

一、區(qū)域住宅市場成長狀況

1、區(qū)域住宅市場簡述 ? 形成時間

? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化

2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ?平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ?平均消化率 ?平均容積率

? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)

6、結(jié)論：

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）

2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位

1、市場定位

2、目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)

3、產(chǎn)品建議

第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。

3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

5、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析

三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

四、銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)

直接建造成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計(jì)

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報(bào)率

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ··· 20××年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。

（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本×90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本×110% 預(yù)測成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率

（2）售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價×90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價×110% 預(yù)測售價×120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率

（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化

主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報(bào)率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測

1、資金投入計(jì)劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

六、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議

第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題

（一）主要指標(biāo)測算

1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ··· A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率

注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據(jù)需要，可增加如下測算：

銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ···

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目

5、參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。

3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）附件：

1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法：

（1）從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。

（2）根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢?成本估算表

成本項(xiàng)目 總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項(xiàng)目單位成本 說明

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項(xiàng)

3、紅線外市政配套

4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)

3、三通一平費(fèi)

4、臨時設(shè)施費(fèi)

三、主體建筑工程費(fèi)

1、基礎(chǔ)工程

2、結(jié)構(gòu)及粗裝修

3、門、窗工程

4、公共部位精裝修

5、室內(nèi)精裝修

6、室內(nèi)水電氣暖

7、室內(nèi)設(shè)備及安裝

8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)

四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

1、室外給排水系統(tǒng)

2、室外采暖系統(tǒng)

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)

4、室外高低壓系統(tǒng)

5、室外消防系統(tǒng)

6、室外智能化系統(tǒng)

五、園林環(huán)境費(fèi)

1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)

2、綠化建設(shè)費(fèi)

3、建筑小品費(fèi)

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費(fèi)

6、室外照明費(fèi)

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設(shè)施費(fèi)

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學(xué)校

5、兒童游樂設(shè)施

6、商業(yè)設(shè)施

7、其他

七、開發(fā)間接費(fèi)

1、工程管理費(fèi)

2、營銷費(fèi)用

3、資本化利息

4、物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計(jì) 說明：

1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時可只列大類

2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性

3、現(xiàn)金流量預(yù)測表

4、欲簽定的意向書和合同文本

5、新城市開發(fā)的市場調(diào)研報(bào)

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告寫作格式（包括基本估算數(shù)據(jù)）

第一部分 項(xiàng)目總論

1.項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目名稱

1.2項(xiàng)目建設(shè)單位

1.3項(xiàng)目位置（四周范圍）

1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀

1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)

1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據(jù)

1.8研究工作概況

2.可行性研究結(jié)論

2.1市場分析預(yù)測

2.2項(xiàng)目地塊分析

2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案

2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價

2.7項(xiàng)目綜合評價結(jié)論

3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4.項(xiàng)目存在問題與建議

第二部分 項(xiàng)目背景

1.項(xiàng)目提出背景

1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況

1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境

1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由

2.項(xiàng)目發(fā)展概況

2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果

2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況

2.3項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程

3.項(xiàng)目投資的必要性

第三部分 市場研究

1.市場供給

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究

2.市場需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查

2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查

2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查

3.市場價格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查

3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查

4.市場預(yù)測

4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測

4.2銷售及租賃價格預(yù)測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測

第四部分 項(xiàng)目研究

1.地塊特征分析

1.1項(xiàng)目區(qū)位分析

1.2項(xiàng)目交通分析

1.3項(xiàng)目人流分析

1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃

2.項(xiàng)目SWOT分析

2.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析

2.2項(xiàng)目劣勢分析

2.3項(xiàng)目機(jī)會分析

2.4項(xiàng)目威脅分析

3.項(xiàng)目定位方案

3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案

3.2主要功能建筑規(guī)模

3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告格式

寫字樓項(xiàng)目可行性分析報(bào)告格式 第一部分 寫字樓項(xiàng)目總論 1.項(xiàng)目概況 1.1項(xiàng)目名稱 1.2項(xiàng)目建設(shè)單位 1.3項(xiàng)目位置（四至范圍）1.4項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 1.5項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) 1.6項(xiàng)目地塊面積及邊界長 1.7研究工作依據(jù) 1.8研究工作概況 2.可行性研究結(jié)論 2.1市場分析預(yù)測 2.2項(xiàng)目地塊分析 2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案 2.4項(xiàng)目工程進(jìn)度 2.5投資估算及資金籌措 2.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價 2.7項(xiàng)目綜合評價結(jié)論 3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 4.項(xiàng)目存在問題與建議 第二部分 寫字樓項(xiàng)目背景 1.項(xiàng)目提出背景

1.1項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 2.項(xiàng)目發(fā)展概況

2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況 2.3項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程 2.項(xiàng)目投資的必要性 第三部分 寫字樓市場研究 1.市場供給

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究 2.市場需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查 3.市場價格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查 3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查 4.市場預(yù)測

4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 4.2銷售及租賃價格預(yù)測 5.市場推銷 5.1推銷方式及措施 5.2產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測 第四部分 寫字樓項(xiàng)目研究 1.地塊特征分析 1.1項(xiàng)目區(qū)位分析 1.2項(xiàng)目交通分析 1.3項(xiàng)目人流分析 1.4項(xiàng)目周邊規(guī)劃 2.項(xiàng)目SWOT分析 2.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析 2.2項(xiàng)目劣勢分析 2.3項(xiàng)目機(jī)會分析 2.4項(xiàng)目威脅分析 3.項(xiàng)目定位方案 3.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案 3.2主要功能建筑規(guī)模 3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五部分 寫字樓投資估算

寫字樓項(xiàng)目一般采用分項(xiàng)估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括： 1.土地費(fèi)用 2.前期工程費(fèi)用 3.建筑安裝工程費(fèi)用 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 6.管理費(fèi)用 7.銷售費(fèi)用 8.財(cái)務(wù)費(fèi)用 9.各種稅金支出 10.其他成本支出估算

第六部分 寫字樓項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 第七部分 寫字樓項(xiàng)目資源供給 1.資金籌集與使用計(jì)劃

2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計(jì)劃和采購方式 3.施工力量組織計(jì)劃

4.項(xiàng)目施工期間的動力、水電等供應(yīng)

5.項(xiàng)目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng) 第八部分 寫字樓項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 1.獲利性評價 1.1成本利潤率 1.2銷售利潤率 2.效率評價 2.1經(jīng)營比率 2.2資金利用率 3.信譽(yù)評價 3.1流動比率 3.2杠桿比率 4.靜態(tài)獲利分析 4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5.動態(tài)獲利分析

5.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)第九部分 寫字樓項(xiàng)目風(fēng)險評價 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1變動因素一 2.2變動因素二

第十部分 寫字樓項(xiàng)目綜合評價 1.經(jīng)濟(jì)評價（定性）2.社會評價（定性）3.環(huán)境評價 4.存在問題與建議 5.總體結(jié)論及建議-------------------根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)，有關(guān)章節(jié)參考以下詳細(xì)的格式模板： 寫字樓項(xiàng)目可行性報(bào)告格式范本

第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：寫字樓項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、寫字樓項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、寫字樓項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、寫字樓項(xiàng)目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、產(chǎn)品容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

二、土地法律性質(zhì)評估

（一）現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的用途

（二）規(guī)劃

1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃的用途

三、取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

五、政策性風(fēng)險評估

城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。

六、總體評價

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：寫字樓項(xiàng)目市場分析

一、區(qū)域產(chǎn)品市場成長狀況

1、區(qū)域產(chǎn)品市場簡述 ? 形成時間

? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化

2、區(qū)域產(chǎn)品市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ?平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ?平均消化率 ?平均容積率

? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)

6、結(jié)論：

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）

2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位

1、市場定位

2、目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)

3、產(chǎn)品建議

第四部分：寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

2、主要產(chǎn)品類型。

3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

5、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：寫字樓項(xiàng)目開發(fā)

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析

三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

四、銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：寫字樓項(xiàng)目投資收益分析

一、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)

直接建造成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計(jì)

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報(bào)率

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ··· 20××年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。

（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本×90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本×110% 預(yù)測成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率

（2）售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價×90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價×110% 預(yù)測售價×120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率

（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化

主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報(bào)率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測

1、資金投入計(jì)劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：寫字樓項(xiàng)目管理資源配置

五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

六、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：寫字樓項(xiàng)目綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議 附件：

1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

2、按照WK集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程

第四篇：霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

第一部分 霍邱縣概況

霍邱縣位于安徽西部、大別山北麓、淮河中游南岸，面積3493平方公里，人口170萬，分別位居全省第2位和第4位，轄32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)680個行政村。該縣歷史源遠(yuǎn)流長，文化底蘊(yùn)深厚，西周建制始為蓼國，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。人文環(huán)境:楚相孫叔敖、明朝開國皇帝朱元璋、中共創(chuàng)始人陳獨(dú)秀等都曾在這里留下了珍貴的印跡，是鄂皖革命根據(jù)地的組成部分，在共和國將軍名冊中，霍邱籍的就有陶勇、楊國夫等12位。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺靜農(nóng)、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。

自然環(huán)境：霍邱屬北亞熱帶，四季分明，雨量充沛，光照充足，特產(chǎn)豐饒,是安徽省九大水產(chǎn)基地之一。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負(fù)盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠(yuǎn)銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，已探明鐵礦儲量16.5億噸，遠(yuǎn)景儲量20多億噸，華東第一，是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國大型鐵礦基地。

交通環(huán)境：霍邱境內(nèi)有淠河、史河、汲河、灃河4條一級河流，縱貫?zāi)媳?，擁有城東湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城東湖煙波浩淼，飛鳥云集，國家4a級水利風(fēng)景區(qū)臨淮崗洪水控制工程被譽(yù)為淮河小浪底雄偉壯觀環(huán)境優(yōu)美，“國家水利風(fēng)景區(qū)”的千年古塘---水門公園，國家級文物保護(hù)單位李家圩地主莊園是全國四大地主莊園之首全國罕見。從市場調(diào)查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產(chǎn)主要開發(fā)剛剛起步，屬于真正的地產(chǎn)開發(fā)洼地，結(jié)合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，正穩(wěn)步有序的推進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?；從已建成的樓盤和未建成的樓盤來看，當(dāng)?shù)乜蛻舫缟须娞莘?，高層、小高層反而熱銷，從營銷的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來人口加大，剛性需求大幅度增加，風(fēng)格及檔次定位偏高將吸引更多的購房客戶，急需外來先進(jìn)理念的植入?？傊磥砘羟窨h城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)快速走高。

三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析

土地的市場狀況：前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。大名稱、龍迪濱水城銷售已經(jīng)接近尾聲。大名城起初開盤價位在2500元每平方米經(jīng)過2009年至今一年多時間增長到4500左右，價格上升空間較大，如我公司進(jìn)入該市場供應(yīng)方面有一定的壟斷性。供應(yīng)結(jié)構(gòu)：起初以多層為主，現(xiàn)以高層、小高層為主。

一、優(yōu)勢分析

地塊優(yōu)勢：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購股權(quán)或成立項(xiàng)目子公司就可以快速啟動。周邊環(huán)境良好，交通便利，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，適合居住。

成本優(yōu)勢：據(jù)了解未來競爭樓盤-0102號地塊，占地面積100畝，位于臥陽大道，容積率為3.0，由福建開發(fā)商總地價以2.2個多億于2010年9月16日拍下，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢?；羟竦姆康禺a(chǎn)處于起步階段，未來發(fā)展?jié)摿α己?，升值空間大，本項(xiàng)目操作短、頻、快，且開發(fā)利潤當(dāng)可觀。

環(huán)境優(yōu)勢：西鄰140平方公里的國家重點(diǎn)保護(hù)水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負(fù)氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時經(jīng)濟(jì)圈，有25個國有大型礦產(chǎn)、鋼鐵集團(tuán)等大項(xiàng)目入駐，給霍邱經(jīng)濟(jì)騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時給也本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機(jī)遇。交通優(yōu)勢：霍邱縣水陸交通便捷，境內(nèi)有寧西、阜六2條鐵路3個鐵路停靠點(diǎn)和合武、濟(jì)廣、滬陜3條高速公路，與寧西、滬漢蓉高速、京九大動脈相連接；擁有淮河周集港、慶發(fā)港2座碼頭，加之合肥機(jī)場西遷，從霍邱到機(jī)場只需1小時左右，這樣同時擁有國道、高速公路、鐵路、水路、機(jī)場共同構(gòu)筑的優(yōu)勢區(qū)位中，這在全省乃至在全國的縣區(qū)中都是不多見的。

二、劣勢分析

該縣位于淮河南岸，由于獨(dú)特的地理位置，常常作為蓄洪區(qū)，加上前些年底薄人多、基礎(chǔ)設(shè)施較差、社會事業(yè)滯后，發(fā)展環(huán)境還不夠?qū)捤?，?jīng)濟(jì)外向度仍然不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等，大部分客戶還是有賴當(dāng)?shù)匦枨蟆?/p>

三、風(fēng)險分析

政策性風(fēng)險：國家如果繼續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能繼續(xù)打擊客戶購房的積極性，對項(xiàng)目推廣不利。

四、機(jī)遇分析

地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動力。霍邱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的潛力：一是政策機(jī)遇明顯。目前該縣已列入省“861”重點(diǎn)項(xiàng)目7個、市面上“568”項(xiàng)目24個，這些項(xiàng)目當(dāng)年投資量將達(dá)到6個億。二是儲量巨大的鐵礦資源。該縣周集地區(qū)，南經(jīng)長40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內(nèi)，有大、中型礦床9個，小型礦床3個，其它6個礦床也正在詳查之中。礦產(chǎn)資源的開發(fā)利用，將使霍邱實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的希望指日可待。三是優(yōu)質(zhì)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源。該縣的糧食、畜禽、水產(chǎn)、杞柳擁有“國強(qiáng)省冠”之譽(yù)；四是數(shù)量重多的勞動力資源。據(jù)不完且統(tǒng)計(jì)，僅擁有資產(chǎn)百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。自2008年始財(cái)政收入總量增量為全市首位，增幅為全省61個縣市第1位。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及推廣方案

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

項(xiàng)目計(jì)劃總投資3.5億元，總建筑面積72004㎡，按容積率3.5計(jì)算，擬建筑面積25萬㎡，預(yù)計(jì)規(guī)劃建設(shè)住宅部分17.6萬㎡、商業(yè)部分約7.4萬㎡，預(yù)計(jì)住宅部分銷售均價4000元∕㎡，商業(yè)部分銷售均價為8000元∕㎡，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢和客戶需求來看，物業(yè)形態(tài)以高層為主，房型設(shè)計(jì)方正，贈送大面積飄窗，給客戶一定的實(shí)惠和尊崇感，植入先進(jìn)的社區(qū)文化理念，打造當(dāng)?shù)厥浊暮哟蟊P，預(yù)測項(xiàng)目毛利潤約3.52億元。根據(jù)規(guī)劃要求2010年年底動工，2013年竣工交付。

二、項(xiàng)目開發(fā)推廣計(jì)劃

霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢幻美感，未來將是一個融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風(fēng)格定位可中可西，現(xiàn)擬定中外風(fēng)格案名各一： 案名一： 大溪地國際花園

案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當(dāng)年高更不顧一切，離開巴黎，遠(yuǎn)涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風(fēng)光與原始質(zhì)樸的人文，開啟了自己藝術(shù)的心門，達(dá)到了繪畫事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實(shí)純樸幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生態(tài)神秘、浪漫，取此案名便于打造小區(qū)的波利尼西亞海島風(fēng)情，也為小區(qū)增添了一抹濃厚的文化藝術(shù)色彩，便于日后蓄勢、造勢，為日后的銷售宣傳推廣做鋪墊，小區(qū)四個組團(tuán)分別以大溪地的四個群島莫莉亞、波拉、華希尼、瑞亞堤群島命名。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請可行性報(bào)告

關(guān)于貴州省平壩鴻泰房地產(chǎn)公司平壩縣麗景華庭、天御項(xiàng)目

可行性報(bào)告

一、平壩縣麗景華庭、天御位于平壩縣平壩酒廠旁，為積極配合平壩政府加快平壩縣城市建設(shè)步伐，弘揚(yáng)平壩窖酒這一知名本土產(chǎn)品，展示平壩農(nóng)產(chǎn)品特色，我公司將該地塊規(guī)劃為集酒文化展示廳、農(nóng)產(chǎn)品博覽中心、人文交流中心、酒店、商業(yè)用房與花園公寓為一體的綜合設(shè)施，使之成為平壩地標(biāo)性建筑。

二、項(xiàng)目依據(jù)：平壩縣交通便利，為滇黔必經(jīng)之地，東距貴陽市48公里，西距安順市38公里?？捎蝸喬谝黄婢褒垖m和世界第二大瀑布黃果樹大瀑布；西過三岔河，可達(dá)世界罕見奇洞——織金洞；東從縣南湖乘船可覽高原明珠——紅楓湖。區(qū)位優(yōu)越，交通便利，被稱為貴州中部之“黃金通道”。平壩縣麗景華庭、天御落成后，與未來的貴安大道毗鄰，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

三、項(xiàng)目開發(fā)公司狀況：

1、作為平壩縣麗景華庭、天御和平壩酒業(yè)大廈項(xiàng)目開發(fā)公司，貴州省平壩鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備雄厚的開發(fā)實(shí)力，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售、室內(nèi)外裝飾、裝潢、民用水電安裝、建筑材料裝飾材料銷售等業(yè)務(wù)。鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)公司將以“筑就城市永恒經(jīng)典”為經(jīng)營理念，以“為業(yè)主創(chuàng)造價值、為員工創(chuàng)造前途、為社會創(chuàng) 造效益”為使命，以“業(yè)主至上”為服務(wù)宗旨，用3-5年時間打造平壩酒業(yè)城，努力成為本土知名房開公司。

2、公司管理架構(gòu)：

（1）、管理層決策前主張民主，決策后強(qiáng)調(diào)集中。對決策過程、執(zhí)行情況、實(shí)施結(jié)果進(jìn)行制度化監(jiān)控。

（2）公司組織機(jī)構(gòu)圖：

3、工程技術(shù)力量：公司目前在崗的有：總工程師、水電工程師、給排水工程師、土建工程師。

四、平壩縣麗景華庭、天御占地面積18663.8平方米，建筑面積73912.16平方米。其中B地塊麗景華庭、天御花園洋房建筑面積11467.71平方米；商業(yè)面積799.07平方米；住宅62戶，10146.69平方米；A地塊建成面積49709.63平方米，商業(yè)及公建11571.49平方米，高層住宅建筑面積29023.05平方米，地下9115.09平方米，項(xiàng)目總投資16000萬元。

五、根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及貴州省招投標(biāo)的有關(guān)法律、法規(guī)，平壩酒業(yè)大廈采用自行招標(biāo)形式。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境

一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

貴安新區(qū)的設(shè)立，為平壩帶來了千載難逢的好機(jī)遇，平壩的區(qū)域、交通、資源、及園區(qū)開發(fā)建設(shè)等優(yōu)勢加快了平壩第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，平壩酒業(yè)大廈和平壩縣麗景華庭、天御抓住機(jī)遇，為在全縣率先實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)促增長而做出自己的努力。

二、房地產(chǎn)市場分析

目前貴州正處在房地產(chǎn)高速發(fā)展初期，貴安新區(qū)設(shè)立及平壩周邊市縣的發(fā)展、平壩園區(qū)建設(shè)、旅游景點(diǎn)打造無疑都會帶動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢

平壩酒業(yè)大廈和平壩縣麗景華庭、天御位于貴安大道旁，該區(qū)域?yàn)槠綁涡聟^(qū)，在未來平壩新的城市中心將轉(zhuǎn)移至貴安大道附近，平壩酒業(yè)大廈周圍將是一個全新的城市商圈。

第三章 項(xiàng)目對公共設(shè)施需求影響分析

一、項(xiàng)目對公共設(shè)施的需求 公共設(shè)施是指為市民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施。本項(xiàng)目在一定程度上可以為市民提供文化娛樂、交通、金融服務(wù)等服務(wù)，因此對于上述設(shè)施不需要政府提供。

二、項(xiàng)目住戶子女教育解決方案

住戶子女教育問題，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的教育規(guī)劃，納入就近的公辦和民辦學(xué)校等教育體系即可。

三、項(xiàng)目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案

1、提供全民健身體育設(shè)施，積極響應(yīng)政府的公共體育活動。

2、提供符合交通規(guī)范和使用標(biāo)準(zhǔn)的交通標(biāo)志指示牌、公共交通出入口、隔離帶、疏散區(qū)等，將小區(qū)交通動線納入公共交通管理體系，建設(shè)符合規(guī)范的停車場、停車位及地下車庫。

四、項(xiàng)目物業(yè)管理

物業(yè)管理遵循國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和貴州省相關(guān)法律、法規(guī)的要求，按照物業(yè)管理操作規(guī)程，以人為本，組建高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，提供星級物業(yè)管理服務(wù)。

第四章 項(xiàng)目分析及市場定位

一、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢（strengths）劣勢（weaknesses）

1、未來城市的中心區(qū)域；

1、地塊周圍暫未開發(fā)而影響項(xiàng)目形象；

2、便利的對外交通；

2、距離目前市區(qū)主流消費(fèi)群體較遠(yuǎn)；

3、占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)；

3、短時間內(nèi)難以形成良好的商業(yè)氛圍；

4、酒文化良好的品牌效應(yīng)支持；

機(jī)遇(opportunities)挑戰(zhàn)（threats）

1、城市新規(guī)劃帶來機(jī)遇；

1、該區(qū)域尚有許多未開發(fā)土地，會帶來一定同質(zhì)競爭；

2、城市核心商圈亟需升級；

2、會有一定社區(qū)商業(yè)搶占高地份額；

3、周邊存在巨大商業(yè)空白；

4、交通要道帶來的大量人流；

二、市場定位（包括房屋戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體定位等）

1、功能組合定位

以商用辦公、商用住宅為開發(fā)中心，以酒文化展示為開發(fā)亮點(diǎn)，以星級酒店為補(bǔ)充配套的開發(fā)理念。

2、開發(fā)戰(zhàn)略定位（1）、創(chuàng)新型開發(fā)，平壩首個“酒文化展示”中心；（2）、領(lǐng)導(dǎo)型開發(fā)，5年領(lǐng)先、10年不落后。

3、目標(biāo)客戶定位（1）、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；（2）、各企業(yè)人員；（3）、各私營企業(yè)主；

4、經(jīng)營定位

經(jīng)營定位為—時尚生活、潮流時代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集結(jié)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

三、房地產(chǎn)市場承載力分析

1、平壩城內(nèi)物業(yè)形象參差不齊，為本項(xiàng)目的高調(diào)入市奠定了基礎(chǔ)；

2、花園市公寓理念讓本項(xiàng)目機(jī)會巨大；

3、符合城市布局規(guī)劃。

由此可見該區(qū)域內(nèi)的市場承受力正處于蓬勃成長與壯大之中，未來的市場機(jī)會是非常巨大的。

四、銷售價格及銷售預(yù)測

目前平壩縣城區(qū)內(nèi)的銷售價格一般在3000元左右，爭對本項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前市場行情，同時考慮本項(xiàng)目距老城區(qū)稍遠(yuǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價可達(dá)3800元/平方米，按照總銷售率可達(dá)95%，實(shí)際可銷售住宅面積為39169.74平方米，可銷售商業(yè)12370.56，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入32000萬元。

五、項(xiàng)目營銷方案

1、廣告計(jì)劃（1）、電視廣告；（2）、路牌廣告；（3）、車身廣告；（4）、DM單計(jì)劃；（5）、下鄉(xiāng)宣傳。

2、構(gòu)想

通過上述廣告方式讓80%以上的平壩市民了解該項(xiàng)目情況，并讓

第五章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

一、工程計(jì)劃

該項(xiàng)目計(jì)劃完成時間為24個月。

二、施工安排

1、地質(zhì)勘探

2、測量放線

3、樁基礎(chǔ)

4、地下室

5、主體施工

6、管網(wǎng)鋪設(shè)

7、室內(nèi)施工

8、消防施工

9、綠化施工 目標(biāo)客戶對項(xiàng)目發(fā)生濃厚興趣。

10、.....第六章 投資估算和資金籌措

一、總投資估算

1、地價 共1275萬；

2、前期工程費(fèi)用約1200萬元； 前期工程費(fèi)用主要包括：

（1）、項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用；（2）、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用；

3、建安費(fèi)用約 萬元

直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括：建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。

4、營銷費(fèi)用約 萬元。

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用約 萬元

6、管理費(fèi)用約 萬元

7、不可預(yù)見的費(fèi)用約 萬元 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。

綜上所述，項(xiàng)目總投資約為16000萬元。

二、資金籌措和資金平衡分析

（一）、資金籌措

1、自籌（估計(jì)）不低于總投資的40%，約64000萬元；

2、融資（假設(shè)）約為總投資的30%，約4800萬元；

3、銷售款回收（可預(yù)期），約30000萬元。

（二）、資金平衡分析

1、自籌資金可以滿足100%土地成本費(fèi)、100%的前期工程費(fèi)100%營銷費(fèi)用和約80%建安費(fèi)、100%管理費(fèi)的資金需求，以保證項(xiàng)目的正常啟動與運(yùn)轉(zhuǎn)。

2、項(xiàng)目完成30%以上的建安投資后，項(xiàng)目開始預(yù)售，并初步實(shí)現(xiàn)30%以上銷售回款，至少10000萬元。

第七章 財(cái)務(wù)分析

一、銷售利潤分析

二、贏利能力分析

三、借款償還能力分析 第八章 不確定性分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目風(fēng)險分析