第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

編制單位：**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制時間： 2011-08-15

摘 要

“￥￥花園” 項目位于**市涪城區(qū)躍進路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線占地面積10008.4平方米（約15.01畝），地塊西面北面臨街（躍進北路及待建的高水中路），沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為圣水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規(guī)劃中的涪城區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學。

“￥￥花園”（下簡稱：本項目）擬規(guī)劃設計的主要經(jīng)濟技術指標如下：小區(qū)總規(guī)劃綠線用地10008.4平方米（約15.01畝），規(guī)劃設計總建筑面積 約20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建筑密度為35.33％，容積率2.0，綠化率為35％。

“￥￥花園”擬計劃于2005年5月起著手項目規(guī)劃及前期報建工作，于2005年12月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計于2006年6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元）人民幣2696.11萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅后利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲準銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項目開發(fā)資金回投入項目后期工程，預計將于2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。

目 錄

1、項目概況……………………………………………………………………04

2、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置……………………………………04

3、市場分析和項目定位………………………………………………………05

4、規(guī)劃發(fā)展建議………………………………………………………………22

5、資源供給……………………………………………………………………24

6、項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究……………………………………24

7、開發(fā)建設計劃………………………………………………………………25

8、項目資金來源及經(jīng)濟分析…………………………………………………26

9、結論及建議…………………………………………………………………27

一、項目概況：

1、項目名稱：“￥￥花園”

開發(fā)建設單位：**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2、項目地理位置：本項目位于**市涪城區(qū)躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為圣水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。

3、項目周邊的環(huán)境狀況：本項目所在區(qū)域在“花園?星河灣”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區(qū)，2005年政府將進一步規(guī)范土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發(fā)投資商的市場準入難度進一步加大，在2005年下半年到2006年將出現(xiàn)更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發(fā)的100余畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤于2005年底或2006年初動工建設并于2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。

4、項目性質(zhì)及主要特點：本項目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面（躍進北路對面）為規(guī)劃中的高水中學，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。并處于“花園?星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。

二、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置：

1、土地調(diào)查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2、拆遷調(diào)查：本項目土地使用權屬**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產(chǎn)權均屬￥￥公司，不存在大的拆遷難的問題。

3、市政基礎配套設施調(diào)查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。

4、地塊交通條件調(diào)查：本項目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產(chǎn)公司在本項目周邊進行開發(fā)帶動，將極大地促進政府對該區(qū)域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經(jīng)過，6路、27路、39路公交線路從旁經(jīng)停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。

三、市場分析和項目定位： 一）、市場分析： 1、2004年**市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析：

1）、由于國家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2004年**市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負增長率為28.96％。

2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負增長率22％。從施工面積構成看，其中住宅仍占主導地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3個百分點，為83％。

2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積總量65％，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。

從表四圖例中看出，因國家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢減緩，但投資結構發(fā)生變化較大。2003年**市住宅投資所占比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對我市投資結構是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495%；寫字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%。

4）、商品房進入市場情況：

2004年，**市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場 表五：**市2004年商品房竣工面積（按用途分）類型 合計 住宅 商業(yè)用房 寫字間 其他

2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181 2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673 同比增加 2.2%-5% 49.5%-44%-35% 所占比例 81% 17% 0.8% 1.2% 注：所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例

980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業(yè)用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業(yè)用房投入市場169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4%左右。

表八：2004年商品房市場投放情況表： 年份 合計 商業(yè) 其他

合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經(jīng)濟適用房

套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2

2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303 2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369 同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79% 18% 83% 所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4% 注：

1、所占比重為2004年數(shù)據(jù)

2、普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟房所占比重為住宅類；商業(yè)、其他所占比重為商品房總面積比重

從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產(chǎn)受國家調(diào)控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。

2、2004年**市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析：

2004年，**市房地產(chǎn)市場需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場依然火爆，市場呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，占全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34%。

1）、2004年，**市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%。表十：2004年商品房銷售面積情況： 年份 合計

m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經(jīng)濟適用房 別墅 商業(yè)m2 寫字間m2 其他m2 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套

2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752 2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707 2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。

2）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長62.1%、88.1%、42.8%；其增長速度遠遠高于一級市場，成為房地產(chǎn)市場新的增長點。

3）、消費者購成情況

隨著**市城市化進程加快，**城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年

增加64%。

表十七：消費者購成比例： 年份

銷售人群 2001年 占總 量比 2002年 占總 量比 2003年 占總 量比 2004年 占總 量比

本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％ 外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％ 表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：

合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業(yè)m2 其他m2 m2 套 m2 套 m2 套

474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716

4）、商品房銷售價格情況

2004年，**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內(nèi)面積計算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業(yè)用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

從上列表中反映出，**市房地產(chǎn)商品房價格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。

5）、不同戶型商品房銷售情況分析：

從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90-130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%，比上的上漲4.27個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現(xiàn)出戶型變小，單價上升的勢態(tài)，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。

3、2004年**市商品房空置情況：

2004年**市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負增長率為13%。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。

表二十五：2004年商品房空置面分段表 一年以內(nèi)空置

合計 合計 住宅 商業(yè) 寫字 其他 m2 套 普通住房 電梯 經(jīng)適房 別墅

355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568 161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104 比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6% 一年以上空置

合計 合計 住宅 商業(yè) 寫字 其他 m2 套 普通住房 電梯 經(jīng)適房 別墅

90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104 29718 195 16527 93

比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7% 注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚占比重為住宅類所占比重

2004年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。

4、2004年**市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點： 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩：

**市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3%、40.7%。2）、房價基本平穩(wěn)：

幾年來，**的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。

4）、商業(yè)用房投資勢頭強勁

2004年，**商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項目陸續(xù)投入市場，天晨愛喜?嘉年華、東辰?新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據(jù)統(tǒng)計，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。

5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。

衡量一個城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年，**二手房市場已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品

房市場。

6）、外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發(fā)展。為城市經(jīng)濟快速增長做出了貢獻。7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費者追捧。

5、2004年**市房地產(chǎn)市場存在問題： 1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的

矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變后，競拍價格一路走高，對商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由于市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業(yè)房產(chǎn)帶來極為不利的影響。

2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產(chǎn)市場的風險。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產(chǎn)市場影響甚大。如2004年下半年頁巖磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。3）、受國家宏觀調(diào)控影響，**市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金提高15個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4）、商品房開發(fā)結構性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展。2004年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對房地產(chǎn)市場容量造成了一定的壓力。

6、2005年**市房地產(chǎn)市場預測：

1）、**市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年**國民經(jīng)濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產(chǎn)市場。從目前市場調(diào)查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應大于需求矛盾。2）、政府對土地調(diào)控度加強，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營性

土地供應將得到進一下控制，政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補效應逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過政府對閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地數(shù)量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標、拍賣土地競爭激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價。

3）、2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。** 市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費行為都趨

天理智與成熟。房價穩(wěn)中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環(huán)境和配套設施上有較大優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。

4）、二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺：

98年以來，**市實施住房私有化后，又出臺了一系列促進住房改革

制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發(fā)展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發(fā)展。

5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續(xù)支撐**市房地產(chǎn)市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。

二）、項目市場定位：

1、項目周邊類比競爭樓盤市場調(diào)研：

為了進一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體情況，為“￥￥花園”項目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對該區(qū)域樓盤進行了市場調(diào)查，選取“花園?星河灣二期（星河圣景）”、“金達小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：

項目周邊類比競爭樓盤基本資料：

1）、商業(yè)部分 ①、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門面）：

該項目僅一期有門面，項目位于躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，開間約為3.6m～6.9m，建筑面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門面銷售基本告罄。

②、金達小區(qū)（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：

該項目位于躍進北路，在本項目及“星河灣”之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右），開間約為3.3m、3.9m，門面建筑面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設施形成后在對外銷售。

③、青清怡苑（兩層門面）： 該項目位于躍進北路，在本項目斜對面。該項目門面進深約為10.2m，開間為2.6m、3.6m、4.5m等?，F(xiàn)余兩套面積大于50㎡的門面未售，其門面建筑面積銷售單價為5000元/㎡（優(yōu)惠后銷售價）。二樓門面以建筑面積2800元/㎡被個人全端。

④、山水姻緣（兩層門面）：

該項目位于高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為

進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建筑面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調(diào)查。

由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù)**市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。

2）、住宅 ①、花園“星河灣”二期（2F～7F）：

花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于1月15日正式預售。二期單套建筑面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛(wèi)雙陽臺），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建筑面積為156㎡、二期住宅正式預售前建筑面積銷售價格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（躍層）：1450元/㎡。小區(qū)配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為0.45元/㎡。

②、金達小區(qū)（1F～7F）：

該項目住宅建筑面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺：119㎡；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺：122㎡；三室兩廳雙衛(wèi)四陽臺：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據(jù)該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建筑面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。

第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項目背景與概況-----------------1

1.2主要技術經(jīng)濟指標---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項目投資環(huán)境與市場研究-7

2.1投資環(huán)境分析-------------------7

2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場-----------------8

2.3銷售預測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 13

3.1建設規(guī)模----------------------13

3.2項目概況現(xiàn)狀------------------13

3.3項目建設條件------------------13

第四章節(jié)能減排-------------16

4.1.項目建設方案----------------16

4.2.項目所在地能源供應條件------37

4.3 合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范---38

4.4 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項目節(jié)能措施及效果分析-------40

第5章 環(huán)境影響評價----------52

5.1.編制依據(jù)--------------------52

5.2.環(huán)境現(xiàn)狀--------------------52

5.3.項目建設對環(huán)境的影響--------53

5.4.環(huán)境保護措施----------------53

第6章 勞動衛(wèi)生與消防--------55

6.1.指導思想--------------------55

6.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施--55

6.3.消防設計--------------------56

第7章 項目實施進度----------57

7.1.項目開發(fā)期------------------57

7.2.項目實施進度安排------------57

7.3.項目實施過程控制措施--------57

第8章 項目招投標------------58

8.1.工程項目招標投標概述--------58

8.2.工程項目招標投標因素分析----59

海南方能投資顧問 網(wǎng)址：http://聯(lián)系電話：0898-66752441

8.3.招標依據(jù)--------------------61

8.4.招標范圍--------------------61

8.5.招標方式--------------------62

更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告

道路系統(tǒng)設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。小區(qū)在西側道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結合的交通方式。機動車原則上在進入小區(qū)后就近進入地下車庫，不進入組團內(nèi)部減少對小區(qū)組團內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側設置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。

1.5 建筑設計

1.5.1 住宅設計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風格：地中海風格。

地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風格體現(xiàn)的海洋性，藍色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結合居民的出行進行設計。

地下機動車庫和機房——在小區(qū)中心綠化下面設計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。

社區(qū)服務及物業(yè)——主要設置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》。

2、結構方案

2.1 設計依據(jù)

1.本工程設計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風荷載：

規(guī)范取值，基本風壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結構設計時與按澄邁當?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）

樓面(屋面)使用活荷載標準值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛(wèi)生間2.0KN/㎡

陽臺2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設備機房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結構荷載規(guī)范的有關規(guī)定取值。

c.抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.15g，設計地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規(guī)范、規(guī)程

《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB 50068-2001

《建筑結構荷載規(guī)范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結構設計規(guī)范》GB 50010-2010

《建筑抗震設計規(guī)范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》

《砌體結構設計規(guī)范》

《建筑樁基技術規(guī)范》

《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎設計等級為乙級。

2.3上部結構及地下室結構方案

1.結構形式：高層住宅采用剪力墻結構，純地下室部分采用框架結構。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結構超長，因此上部結構在適當部位設置溫度縫兼抗震縫，分縫后結構若超過55m，則在中間適當部位設置施工后澆帶。

2.4 基礎方案

本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎擬采用鋼筋砼樁筏基礎。

2.5 結構材料

1、基礎混凝土：C30混凝土，基礎墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。

2、上部結構混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。

2.6結構計算

本工程主體結構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結構空間有限

元分析與設計軟件SATWE”。

本工程基礎結構采用“基礎工程計算機輔助設計JCCAD”進行計算分析。

2.7結構優(yōu)化設計

為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，優(yōu)化設計將貫穿整個結構設計全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構件剛度的比例關系，充分利用和發(fā)揮構件的受力特點和作用，使整體結構達到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結構設計達到優(yōu)化。

3、給排水系統(tǒng)方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。本次設計范圍內(nèi)建設總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設計依據(jù)

《建筑給水排水設計規(guī)范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（2005版）GB 50045-95

《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB 50140-2005

《室外給水設計規(guī)范》GB50013-2006

《室外排水設計規(guī)范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規(guī)范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術規(guī)范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-93

《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設計技術措施-節(jié)能專篇》（2007）

3.3 設計范圍

1、室內(nèi)給排水、消防設計

2、室外給排水、消防設計

3.4 給水系統(tǒng)

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業(yè)生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統(tǒng)

由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水表計量，水表設于室外埋地水表井內(nèi)。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。

本工程不設置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。

室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內(nèi)。

6、消防給水系統(tǒng)

本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內(nèi)消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。

住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設置。

一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。

地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。

地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細干粉滅火系統(tǒng)。

室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。

3.5 排水系統(tǒng)

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙接嬎?，設計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。

單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統(tǒng)方案

4.1 設計依據(jù)

第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模版)

目錄

第一部分：項目總論

1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 1.2.5項目發(fā)展概況

1.3可行性研究報告編制依據(jù) 1.4可行性研究結論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.3本市房地產(chǎn)市場分析 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查 2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案 3.1項目地塊特性與價值分析 3.2規(guī)劃設計分析 3.3產(chǎn)品設計建議 3.4項目實施進度 3.5營銷方案 3.6機構設置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務分析 4.1.7項目資金預測 4.1.8現(xiàn)金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃

第五部分：財務評價 5.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 5.2財務評價（方案1）5.2.1財務盈利能力分析 5.2.2靜態(tài)獲利分析 5.2.3動態(tài)獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標表

5.3財務評價（方案2）5.4財務評價結論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動 6.2.3變動因素一容積率變動 6.3風險分析

6.3.1風險因素的識別和評估 6.3.2風險防范對策

第七部分：綜合評價 7.1社會評價（定性）

7.2環(huán)境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議 8.1結論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論 1.1項目背景

這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況

城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況

（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

文化、體育、娛樂設施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況

8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發(fā)展概況

①已進行的調(diào)查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作情況

③項目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件;國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

1.4可行性研究結論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結論與建議

1.4.8主要技術經(jīng)濟指標表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢 2.3本市房地產(chǎn)市場分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

①需求預測

需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。

②供給預測

供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況

（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點

⑥結論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力,本案在開發(fā)中的營銷焦點問題.2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 ①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

②結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）

地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；

配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念

物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度

樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；

產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高

發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目標市場定位

③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經(jīng)濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告范本

XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告

公司名稱：** 房地產(chǎn)公司

編制人員：***

完成日期：2004-7-

21目錄

調(diào)查人員聲明 4

第一部分：項目總論 5

1.1項目背景 5

1.2項目概況 5

1.2.1項目名稱 5

1.2.2項目建設單位概況 5

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

1.2.4項目規(guī)劃控制要點 7

1.2.5項目發(fā)展概況 7

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

1.4可行性研究結論及建議 第二部分：市場研究 8

2.1宏觀環(huán)境分析 8

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.3本市房地產(chǎn)市場分析 8

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

2.4板塊市場分析 9

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征

2.4.3區(qū)域市場目標客層研究

2.5項目擬定位方案 10

2.5.1可類比項目市場調(diào)查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10

2.5.2項目SWOT分析 11

2.5.3項目定位方案 11

第三部分：項目開發(fā)方案 11

3.1項目地塊特性與價值分析

3.2規(guī)劃設計分析 12

3.3產(chǎn)品設計建議 13

3.4項目實施進度 15

3.5營銷方案 16

3.6機構設置 16

3.7合作方式及條件 17

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算 17

4.1.1投資估算相關說明 17

4.1.2分項成本估算 17

4.1.3總成本估算 20

4.1.4單位成本 20

4.1.5銷售收入估算 20

4.1.6稅務分析 20

4.1.7項目資金預測 21

4.1.8現(xiàn)金流量表 21

4.1.9自有資金的核算 21

4.2融資方案 22

4.2.1項目融資主體 22

4.2.2項目資金來源 22

4.2.3融資方案分析 22

4.2.4投資使用計劃 22

4.2.5借款償還計劃 22

第五部分：財務評價 23

5.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

5.2財務評價（方案1）23

5.2.1財務盈利能力分析 23

5.2.2靜態(tài)獲利分析 24

5.2.3動態(tài)獲利分析 24

5.2.4償債能力分析 24

5.2.5綜合指標表 24

5.3財務評價（方案2）25

5.4財務評價結論 25

第六部分：不確定性分析 25

6.1盈虧平衡分析 25

6.2敏感性分析 26

6.2.1變動因素一成本變動

6.2.2變動因素二售價變動

6.2.3變動因素一容積率變動

6.3風險分析 27 11 17 23 26 26 26

6.3.1風險因素的識別和評估 27

6.3.2風險防范對策 27

第七部分：綜合評價 27

7.1社會評價（定性）27

7.2環(huán)境評價（影響及對策）27

7.3公司資源匹配分析 27

第八部分：研究結論與建議 27

8.1結論 27

8.2建議 27

第九部分：附錄 28

9.1附件： 28

9.2附表： 28

9.3附圖： 29

調(diào)查人員聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第五篇：XXXX房地產(chǎn)項目可行性研究報告

XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

XXXX項目可行性報告

連江XXXX居住小區(qū)由XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，項目位于XXXX，地形呈長方形，南為規(guī)劃華光路，西側為敖江路，東側規(guī)劃路、北側為文筆路。

本項目整個小區(qū)設計分為東北（A地塊）、西南（B地塊）兩部分，東北部分（A地塊）由2棟11層住宅，1棟28層住宅與1棟32層住宅組合而成；西南（B地塊）由5棟18層住宅，2棟32層住宅組成。B地塊在沿敖江路布置三層商業(yè)。小區(qū)主要出入口放在北側文筆東路上與南側華光路上。在小區(qū)的2,13#樓分別布置物業(yè)辦公用房,3#樓布置社區(qū)活動中心，從而滿足居民的生活要求，小區(qū)高層住宅底層架空，使小區(qū)綠化景觀相互滲透，開闊視野，從而提高整個社區(qū)的生活品質(zhì)。地下車庫出入口設置在北側文筆路，避免車流對小區(qū)的干擾。

XXXX項目總征地面積59091㎡（合88.63畝），建筑密度24.99%，容積率3.0%，綠化面積14762.4㎡占30%。建筑總面積179407.67㎡（其中地上149455.4㎡，地下29952.3㎡；計容可銷售面積147623.84㎡），其中商業(yè)14761.63㎡，高層140651.60㎡，多層6972.24㎡，不可售公用面積1141.16㎡；地上車位135位，地下車位653位；總居住戶數(shù)954戶，其中大于120平方米戶型920戶，小于120平方米戶型34戶，建筑設計層高8#樓3層，10#、11#樓11層，1#、5#、6#、7#、9#樓18層，12#樓24層，2#、3#、13#樓32層。

（一）銷售概算情況

1、商業(yè)店面14755.57㎡，計劃銷售均價32000元/㎡，銷售額47217萬元。

2、高層住宅140651.60㎡，計劃銷售均價11800元/㎡，銷售額165969萬元。

3、多層住宅6972.24㎡，計劃銷售均價12800元/㎡，銷售額8924萬元。

4、地上車位135位，計劃均價110000元/位，計劃銷售額1485萬元。

5、地下車位653位，計劃均價100000元/位，計劃銷售額6530萬元。

以上合計銷售額230126萬元。

（二）開發(fā)成本及費用支出概算情況

1、土地出讓金56200萬元（含契稅）基礎設施配套費約600萬元，小計56800萬元。

2、設計費用300萬元，監(jiān)理費90萬元，前期勘察費30萬元，審圖費30萬元，環(huán)保費25萬元，廣告費100萬，安全保險費20萬元，辦理施工許可證等有關費用約50萬元，小計645萬元。

3、地下面積29952.3㎡，平均造價2300元/㎡，計6889萬元，樁基工程費用需900萬元，樁基檢測費30萬元，地下室挖土方等50萬元，小計7869萬元。

4、上部建筑面積149454.5㎡，其中多層面積6972.24㎡，平均造價1500元/㎡，計1046萬元，高層面積142482.26㎡，平均造價1800元/㎡，計25647萬元。小區(qū)建設配套1000萬元，電視電話安全監(jiān)控設施260萬元，電梯設備1000萬元，消防設備1000萬元，公共設施配套及管道、綠化等約1700萬元，小計31653萬元。

5、職工工資及勞保福利費約1000萬元，財務費用6000萬元，銷售費用800萬元，小計7800萬元。

6、銷售營業(yè)稅金及附加費、企業(yè)所得稅等按銷售額14.3%計算，應繳納稅款32908萬元。

以上合計需支出137675萬元，可實現(xiàn)凈利潤92451萬元，因此該項目總體可行。

二〇一〇年十一月十五日