第一篇：當(dāng)婚姻法遭遇物權(quán)法：離婚案件按揭房產(chǎn)分割難題之解

當(dāng)婚姻法遭遇物權(quán)法：離婚案件按揭房產(chǎn)分割難題之解

［ 發(fā)布時間：2008-10-28 來源：廈門市中級人民法院網(wǎng)］

引言

對多數(shù)當(dāng)事人而言，房產(chǎn)是婚姻中投資最大的一項財產(chǎn)，在財產(chǎn)分割中無疑是最重要的問題。對此，我國《婚姻法》沒有進(jìn)行特別規(guī)定。新《婚姻法》實施后，原來司法解釋中屬于婚前個人所有的房產(chǎn)，夫妻共同生活八年后將轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)的規(guī)定，不再適用。1雖然最高人民法院在近幾年頒布的兩個婚姻法司法解釋中確定了離婚時房產(chǎn)處理的若干規(guī)則，但其“落腳點(diǎn)都是為解決實際中大量存在的關(guān)于房改房等有福利性在內(nèi)的房產(chǎn)爭議問題”2，這些規(guī)則在處理紛繁復(fù)雜的婚姻房產(chǎn)爭議，尤其是按揭房產(chǎn)的分割時未免顯得捉襟見肘。同時，房產(chǎn)作為一種主要的不動產(chǎn)本身也是物權(quán)立法的重點(diǎn)，當(dāng)婚姻法遭遇物權(quán)法，其中也似乎呈現(xiàn)出若干不甚清晰乃至矛盾之處。在離婚案件中如何認(rèn)定按揭房產(chǎn)的歸屬、如何更合理地分割，已成為當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)和法官斷案的難點(diǎn)，也是民眾比較關(guān)注的問題。

一、問題之提出：典型案例爭點(diǎn)透視

案例一：劉某于2000年用按揭貸款購買了一套商品房，支付了13萬元首付款，并辦理了貸款手續(xù)，約定還貸十年每月支付2089元。劉某于2001年取得房屋產(chǎn)權(quán)登記，2003年9月與王某登記結(jié)婚，對房子進(jìn)行裝修后入住?；楹?，雙方由于個性差異經(jīng)常為一些生活瑣事發(fā)生爭吵。2006年11月王某向法院提起了離婚訴訟并主張要求分割該房產(chǎn)。王某認(rèn)為在結(jié)婚時自己參與了對房子的裝修并投入了好幾萬的個人婚前積蓄，且在婚后兩人共同為該房子還貸三年多，所以該房產(chǎn)應(yīng)是夫妻共有財產(chǎn)，要求分割；而劉某則認(rèn)為，房子是自己婚前購買的財產(chǎn)，且自己取得了房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)屬婚前個人財產(chǎn)，且房子尚有部分貸款沒有還清，因此并沒有完全取得所有權(quán)，房產(chǎn)不能予以分割。雙方都同意離婚但對該房產(chǎn)的分割始終無法達(dá)成一致意見。法院對此案的當(dāng)事人也是多次調(diào)解仍不奏效。

案例二：李某與張某于2000年為準(zhǔn)備結(jié)婚購置房子，當(dāng)時是以李某的名義按揭購買了一小戶型房子，且由李某支付了15.8萬元的首付款，之后雙方領(lǐng)證結(jié)婚。于2001年3月取得房屋產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)登記于李某名下，同年5月雙方花費(fèi)7萬元對房子進(jìn)行了裝修。在2005年兩人領(lǐng)取公積金中期還貸20萬，其余貸款也在2006年初全部還清。2006年底因出現(xiàn)第三者，李某與張某夫妻感情破裂，到法院起訴離婚。李某主張房子所有權(quán)屬于自己，同意對共同還貸款部分歸還12萬給張某。張某不同意李某的主張，認(rèn)為房子除了首付外，其他按揭還貸都是在夫妻婚姻存續(xù)期間歸還，自己對房子的取得作出了很大的貢獻(xiàn)，且根據(jù)最近幾年房產(chǎn)市場，此房產(chǎn)增值很快。張某愿意支付首付款的本金及利息的一半給李某，同時提出申請對房子的估價之后再由雙方平均分割。雙方據(jù)理力爭毫無調(diào)解意向，法院對此房產(chǎn)的分割也頗感棘手。

婚前一方利用銀行貸款購房，婚后雙方共同還貸，離婚時尚未還清銀行貸款的按揭房產(chǎn)能否分割？財產(chǎn)分割中按揭房屋的權(quán)屬如何認(rèn)定？作為婚前財產(chǎn)的按揭房屋婚后增值如何處理？這是上述典型案例爭議的焦點(diǎn)所在。事實上，由于婚姻狀態(tài)的多樣性以及按揭房屋涉及法律關(guān)系復(fù)雜、現(xiàn)實交付房屋和取得房屋所有權(quán)存在時間差、按揭貸款合同的履行期限長等因素，離婚案件中按揭房產(chǎn)分割的情形十分繁復(fù)。但無論何種情形，所涉及的都不外上述三個核心問題，解決了這三個問題，各種離婚按揭房產(chǎn)分割的情形都可迎刃而解。

二、問題之展開：裁判觀點(diǎn)分歧梳理

關(guān)于此類案件，全國各地 “同案不同判”的現(xiàn)象已屢見不鮮。究其根源，在于離婚訴訟中按揭房產(chǎn)的的歸屬與分割是一個綜合性的法律問題，不同的裁判者出于對不同法律制度或者原則的邏輯固守，就會得出不同的結(jié)論。

（一）關(guān)于分割抑或擱置不同觀點(diǎn)

對于尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)，在離婚訴訟中能否分割，理論上存在兩種觀點(diǎn)，實踐中也有相互矛盾的判例支持。如果不能分割，自然也無需討論如何分割，對這一初始問題的不同回答會立刻導(dǎo)致問題處理的不同走向。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為不能分割。理由在于：當(dāng)事人在付清全部房價款之前，對按揭房屋還未取得所有權(quán)，還款的過程實質(zhì)上是一個所有權(quán)回贖的過程。此外，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)的轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意。如果法院的判決變更了按揭房屋的產(chǎn)權(quán)人，銀行作為貸款合同的一方，有權(quán)以變更后的產(chǎn)權(quán)人不具備借款合同中規(guī)定的還款能力為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭，導(dǎo)致法院的判決最終無法執(zhí)行，這對于法院、銀行、當(dāng)事人來講，都是一個極其尷尬的結(jié)果。3在法律規(guī)范上，這種觀點(diǎn)的主要依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》（下稱“《婚姻法司法解釋二》”）第二十一條關(guān)于“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用”的規(guī)定。4

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人只要進(jìn)行了房屋權(quán)屬登記，尚未還清貸款就不影響按揭房產(chǎn)的分割。理由如下：依物權(quán)的取得規(guī)則，作為不動產(chǎn)的房屋自權(quán)屬登記之日起權(quán)利人就取得了房產(chǎn)的所有權(quán)，該類房產(chǎn)上并非存在一個既得權(quán)和一個期待權(quán)，而是只有一個既得的所有權(quán)。5雖然按揭房屋上存在銀行抵押權(quán)，但這并不影響按揭房屋作為共同財產(chǎn)在夫妻之間進(jìn)行權(quán)屬分割。此外，因為已經(jīng)有了房屋對于銀行債務(wù)作了充足的抵押擔(dān)保，所以判決夫妻任何一方作為名義還款人，都不會影響銀行的信貸利益。因此，《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規(guī)定已無法適應(yīng)司法實踐的要求，不能解決法官公正處理該類爭議時的法律適用問題。面對該類爭議，在雙方當(dāng)事人不能協(xié)商處理時，法官不得拒絕裁判。6

（二）關(guān)于獨(dú)有抑或共有的不同意見

對于一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)歸屬問題，依婚姻法所確立的婚后取得財產(chǎn)為共同所有制的原則，可以推出：婚前取得的房產(chǎn)為一方個人財產(chǎn)，婚后取得的房產(chǎn)則為夫妻共同財產(chǎn)。7公正處理這一問題的難點(diǎn)是，該類房產(chǎn)究竟是何時“取得”的？

意見一：以取得權(quán)屬登記的時間為區(qū)分婚前、婚后所得的時點(diǎn)。不動產(chǎn)物權(quán)登記對不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力，有登記對抗主義和登記生效主義兩種基本立法體例。8我國《物權(quán)法》采取登記生效主義，其第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！币虼?，購房人取得房屋所有權(quán)的起算時間是房屋權(quán)屬登記之日，只有在房屋權(quán)屬登記后，購房人才取得該房的所有權(quán)。依照這種意見，只要房產(chǎn)的權(quán)屬登記系一方在婚前取得，該房產(chǎn)即為該方的婚前個人財產(chǎn)；如權(quán)屬證書系在雙方結(jié)婚后取得，則該房產(chǎn)系夫妻婚后所得，為雙方的共同財產(chǎn)。9

意見二：夫妻之間，可以辦理按揭手續(xù)的時間作為區(qū)分婚前、婚后所得的時點(diǎn)。房屋是一方婚前交納首付款按揭購買的，即使按揭房屋是在婚后才取得房屋權(quán)屬登記，但房屋的所有權(quán)是在簽訂購房合同時就已經(jīng)確定下來。依照這種意見，一方婚前支付首付款辦理了按揭手續(xù)，權(quán)屬登記在該方名下的，無論房產(chǎn)權(quán)屬登記系婚前取得還是婚后取得，均系該方的婚前個人財產(chǎn)。10

意見三：按揭房屋現(xiàn)實交付時間和權(quán)屬登記時間，無論何者在前，在夫妻之間，都可以作為按揭人所有權(quán)的取得時間。當(dāng)權(quán)屬爭議僅在夫妻之間發(fā)生時，沒有對世性問題，在也不存在善意第三人的情況下，登記生效主義在夫妻財產(chǎn)關(guān)系領(lǐng)域顯得多余。對于不動產(chǎn)而言，其實自實物交付時起，不動產(chǎn)所有權(quán)就已經(jīng)開始移轉(zhuǎn)，只是尚未達(dá)到圓滿。無論把取得所有權(quán)的時間設(shè)定在所有權(quán)移轉(zhuǎn)之初（現(xiàn)實交付），還是在所有權(quán)移轉(zhuǎn)終了（權(quán)屬登記），與物權(quán)變動理論也沒有根本的沖突。11

（三）關(guān)于孳息抑或其他的不同認(rèn)識

按揭房屋為婚前個人財產(chǎn)，婚后夫妻共同清償貸款，房屋增值部分能否作為共同財產(chǎn)分割？這一問題的答案涉及到千家萬戶，影響著人們對生活的預(yù)期。

第一種意見認(rèn)為，一方婚前按揭購買的房產(chǎn)，婚后雙方共同還貸的，按揭房產(chǎn)的增值部分應(yīng)該作為夫妻共同財產(chǎn)，由雙方平均分割。12就其理由而言，又有兩種。一種認(rèn)為一方婚前按揭房產(chǎn)在婚后的增值屬于孳息的范疇，參與共同還貸的一方對房產(chǎn)也投入了相當(dāng)?shù)臅r間、精力共同經(jīng)營和管理。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致，夫妻雙方均有獲得此收益的權(quán)利。另一種意見則認(rèn)為，一方婚前按揭房產(chǎn)婚后的增值，屬于一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，由夫妻雙方共享。13

第二種意見認(rèn)為，一方婚前按揭購買的房產(chǎn)，婚后雙方共同還貸的，婚后增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。但對于該部分的分割，不能拘泥于共同共有的平均分割，應(yīng)按照雙方出資的比例對增值部分予以分割。14

第三種意見認(rèn)為，一方婚前的個人財產(chǎn)，無論其增值貶值，都是其價值形態(tài)的體現(xiàn)，萬變不離其宗。一方婚前按揭購買的房產(chǎn)，即使婚后雙方同還貸，其增值也只是一方的個人財產(chǎn)，不能當(dāng)作夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行處理。15

第四種意見認(rèn)為，由于房屋是一方的婚前個人財產(chǎn)，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋的增值應(yīng)當(dāng)歸該房屋的所有權(quán)人。但考慮到另一方對該房屋的保值、增值有一定的貢獻(xiàn)，因此，應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。16

三、問題之厘清：法理求索與制度調(diào)和

（一）尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割

要厘清尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割的問題，對于按揭本質(zhì)的認(rèn)識至關(guān)重要。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔(dān)保的一種類型，是指債務(wù)人(按揭人)將自己財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人以擔(dān)保債務(wù)履行，債務(wù)人通常繼續(xù)占有該財產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)履行完畢時，該財產(chǎn)的所有權(quán)又轉(zhuǎn)還給債務(wù)人。若債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，則債權(quán)人依據(jù)其對按揭財產(chǎn)的所有權(quán)而支配其交換價值，從而擔(dān)保債權(quán)受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。17從本意上看，按揭的法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。我國至今尚未在法律中對按揭進(jìn)行定性規(guī)定。金融實踐中，習(xí)慣將銀行開展的“個人住房商業(yè)性貸款”業(yè)務(wù)稱為“按揭”，指購房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項下的權(quán)益抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將按揭財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償，或由房產(chǎn)商將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。18

對于我國“按揭”的性質(zhì)，學(xué)界莫衷一是。不少觀點(diǎn)認(rèn)為按揭從性質(zhì)上而言屬于讓與擔(dān)保。19此外，還有抵押、準(zhǔn)抵押、以及抵押與質(zhì)押的結(jié)合等不同觀點(diǎn)。20按照國內(nèi)各銀行按揭貸款實際操作程序和“按揭”房屋登記程序來看，在我國立法對按揭這樣一項特殊的擔(dān)保制度進(jìn)行規(guī)定之前，筆者贊同按揭是權(quán)利質(zhì)押和抵押的結(jié)合。對于尚未建設(shè)或者正在建設(shè)的房屋或其他建筑物，購房者于房屋建成并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記前，僅擁有向開發(fā)商請求交付房屋的債權(quán)，而以此債權(quán)向銀行貸款設(shè)定質(zhì)押更符合我國現(xiàn)有擔(dān)保法的規(guī)定。而當(dāng)房屋建成并進(jìn)行了權(quán)屬登記后，現(xiàn)房按揭就不過是以按揭之名，行抵押之實而已。

可見，按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。21“中國式”的按揭制度與英美法、香港法中的按揭和大陸法中的讓與擔(dān)保制度都有所區(qū)別，并不存在將購房者的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，也不存在回贖的過程。按揭人只要取得了房產(chǎn)的權(quán)屬登記，就對按揭房產(chǎn)擁有了所有權(quán)，是否還清了銀行按揭貸款與是否取得按揭房產(chǎn)的所有權(quán)并不等同。而在離婚訴訟中，真正的問題在于按揭房產(chǎn)的權(quán)屬是否已經(jīng)確定，而不是因取得房產(chǎn)權(quán)屬而承擔(dān)的債務(wù)是否已經(jīng)完全清償。在夫妻一方或雙方已經(jīng)取得按揭房產(chǎn)權(quán)屬登記的情況下，沒有理由限制該房產(chǎn)作為共同財產(chǎn)在夫妻之間進(jìn)行分割。

至于銀行的信貸利益保障問題，也與按揭房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定有關(guān)。如果按揭房產(chǎn)系一方的個人財產(chǎn)，那么其對銀行的債務(wù)自然為一方的個人債務(wù)，無需在離婚婚時進(jìn)行處理。如果該房產(chǎn)系夫妻共同所有，銀行拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)也沒有理論依據(jù)。首先，共有房產(chǎn)的債務(wù)人是夫妻雙方，并不是產(chǎn)權(quán)證上名義產(chǎn)權(quán)人或還貸人。銀行不能以未經(jīng)債權(quán)人(銀行)同意而變更債務(wù)人(名義還款人)為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。其次，以夫妻任何一方作為還款名義人都不影響房屋作為抵押財產(chǎn)對債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。第三，根據(jù)夫妻對婚姻存續(xù)期間的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的原則，銀行可以向離婚當(dāng)事人任何一方要求還貸。22在不能還貸的情形，銀行可以實現(xiàn)其抵押權(quán)，利益并受到實質(zhì)上的影響。

此外，考慮到按揭貸款合同的履行期限一般都比較長，動輒數(shù)十年，如果不能對按揭房產(chǎn)進(jìn)行分割，那么在如此長的時間內(nèi)，按揭房產(chǎn)的所有權(quán)始終處于不確定狀態(tài)，必將不利于定分止?fàn)帯⑽锉M其用。23

因此，在離婚訴訟中，對于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認(rèn)定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。一方按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系（如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個人債務(wù)，離婚時應(yīng)由權(quán)屬一方給予補(bǔ)償），不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。事實上，上述上海高院和江蘇高院的有關(guān)解釋也是肯定此種觀點(diǎn)的。

（二）按揭房產(chǎn)權(quán)屬取得時間如何確定

以權(quán)屬登記的取得時間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時點(diǎn)，是嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的答案?？梢哉f這種推導(dǎo)在邏輯無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。但由于多方面原因，從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記還存在有較長的時間差。購房人進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時，僅享有申請的權(quán)利，能否登記成功以及何時登記成功，既與登記機(jī)關(guān)的工作效率有關(guān)，也取決于相關(guān)各方當(dāng)事人的配合。許多房屋由于非購房人本身的原因，無法及時甚至永遠(yuǎn)無法辦妥權(quán)屬登記。如果機(jī)械遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時間來判別財產(chǎn)性質(zhì)，等同于把按揭人的財產(chǎn)置于由偶然性因素左右的不確定狀態(tài)，其唯一也是致命的問題在于其可能得出有失公允的結(jié)論。對于不同的當(dāng)事人，可能僅僅因為辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的時間差異就導(dǎo)致了財產(chǎn)性質(zhì)的不同，還可能出現(xiàn)一方完全沒有出錢卻僅因為結(jié)婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受，也有違婚姻立法確立個人財產(chǎn)的初衷。在這種情況下，如果仍然堅持讓現(xiàn)實適應(yīng)理論，那就是典型的削足適履。24

追溯不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的，即在于維護(hù)交易安全，保護(hù)第三人的利益。物權(quán)法的公示原則使物權(quán)變動過程公開化、確定化，使物權(quán)變動通過一定的客觀物態(tài)形式出現(xiàn)，從而使第三人可以通過公示獲悉不動產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)與歸屬。25在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。對于訟爭房屋的事實及權(quán)利狀態(tài)，夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭執(zhí)的焦點(diǎn)只是在于，購房人取得按揭房屋所有權(quán)的時間是不是必須等同于取得權(quán)屬登記的時間26。顯然，從不動產(chǎn)公示制度設(shè)計的目的來看，登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要。

前文就此問題的第三種意見認(rèn)為，按揭房屋現(xiàn)實交付時間和權(quán)屬登記時間，無論何者在前，在夫妻之間，都可以作為按揭人所有權(quán)的取得時間。這正是一種對登記生效主義在夫妻間的適用進(jìn)行弱化的努力，但遺憾的是并不徹底，無法從根本上避免有失公允的結(jié)果的出現(xiàn)。因為，房產(chǎn)的交付往往也需要一段較長的時間，極有可能跨越結(jié)婚的時點(diǎn)，無法避免一方婚前按揭，但卻是在婚后交付的情形。

我國《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外，如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動產(chǎn)對外公示和取得政府擔(dān)保該所有權(quán)歸屬的方法，不動產(chǎn)物權(quán)的登記時間不應(yīng)影響不動產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下，該買賣合同的雙方主體業(yè)已明確，對售房人享有請求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。為避免有失公允的結(jié)果出現(xiàn)，筆者認(rèn)為，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時點(diǎn)，這應(yīng)作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的又一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且房產(chǎn)權(quán)屬登記在該方名下的，無論該方的權(quán)屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)系該方的婚前個人財產(chǎn)。

(三)按揭房產(chǎn)婚后增值部分如何處理

《婚姻法司法解釋二》雖規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方用婚前個人財產(chǎn)投資取得的收益屬于夫妻共同財產(chǎn)。27但是，按揭房屋是否可以視為個人財產(chǎn)投資則值得商榷。因為房屋具有兩棲性，既可以作為消費(fèi)品，也可以作為投資品。28在實現(xiàn)生活中，大多數(shù)普通居民購買一套房產(chǎn)只為居住使用，非為投資盈利，擴(kuò)大認(rèn)定按揭房產(chǎn)增值為投資收益十分牽強(qiáng)。

那一方婚前按揭的房產(chǎn)的增值是否孳息？在外國（地區(qū)）立法例中，不乏一方婚前財產(chǎn)在婚后所取得的孳息為夫妻共同財產(chǎn)的規(guī)定。如臺灣地區(qū)2002年修訂的民法第一千零一十七條規(guī)定：“夫或妻婚前財產(chǎn)，于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所生之孳息，視為婚后財產(chǎn)”。王澤鑒稱其立法目的為“為保障他方配偶之協(xié)力，及日后剩余財產(chǎn)之分配”。29然而，所謂孳息是指從原物中所出之收益，雖然出自原物，但獨(dú)立于原物，其與原物乃是二物而非一物，如母牛與小牛，果樹與采下之水果。而房產(chǎn)的增值部分并不獨(dú)立存在，在所有權(quán)人未進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，增值部分一直處于一種期待利益的狀態(tài)。即使轉(zhuǎn)讓，也只是其價值形態(tài)發(fā)生變化，不存在新產(chǎn)生的獨(dú)立之物。因此，所謂“增值”部分并不是孳息。30可以與之對照的是房產(chǎn)的租金，租金獨(dú)立于房產(chǎn)或其價值形態(tài)，屬于房產(chǎn)的孳息。

一方婚前房產(chǎn)在婚后的增值既不同于投資收益，也不是孳息。假如將這一部分財產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必會出現(xiàn)這樣的結(jié)論：婚前個人所有的房屋，經(jīng)過一段時間（排除添附等情形），該房屋中出現(xiàn)其他人的權(quán)利，而這一結(jié)論顯然與現(xiàn)行立法相悖。事實上，最符合邏輯的解釋是一方婚前房產(chǎn)在婚后的增值仍屬該方的個人財產(chǎn)。誠如最高人民法院副院長黃松有在《最高人民法院婚姻法司法解釋

（二）的理解與適用》中所指出：“一方用婚前個人積蓄在婚后購買的有形財產(chǎn)的歸屬問題，由于這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)”。但令人疑慮的是，夫妻一方參與共同還貸，直接導(dǎo)致了其在婚姻存續(xù)期間的投資機(jī)會、投資規(guī)模以及生活品質(zhì)受到一定的限制和影響，如果把房屋房產(chǎn)增值一概作為個人財產(chǎn)處理，是對夫妻之間可能的分工和其各自對家庭的貢獻(xiàn)的漠視，也顯失公平。綜合而言，承認(rèn)一方婚前財產(chǎn)在婚后的增值仍屬一方的個人財產(chǎn)，但因?qū)Ψ綄τ诜慨a(chǎn)的增值有貢獻(xiàn)，因而特別規(guī)定一方給予對方適當(dāng)補(bǔ)償?shù)乃悸吩谧袷匚覈鳛榇箨懛ㄏ祰宜钚械囊晃镆粰?quán)主義的前提下，在夫妻之間較好地實現(xiàn)了利益平衡。31

房產(chǎn)的價值受市場因素影響，既可能增值，又可能貶值。在增值的情形下，非權(quán)屬一方有權(quán)分享增值，那在房產(chǎn)貶值時，是否也要分擔(dān)損失？否則其仍享有共同還貸及裝修部分的補(bǔ)償請求權(quán)是否導(dǎo)致新的不公？事實上，一方參與還貸、裝修等，對房產(chǎn)均是貢獻(xiàn)，此種貢獻(xiàn)不因房產(chǎn)增值抑或貶值而影響其定性。在房產(chǎn)增值的情形，基于衡平的考慮，法律可特設(shè)依貢獻(xiàn)分享增值的請求權(quán)。在房產(chǎn)貶值的情形，參與還貸、裝修的一方不過是取回與其先前之付出相符的應(yīng)得補(bǔ)償，并不存在可以苛責(zé)該方而要求其分擔(dān)損失的理由，這看起來不甚對稱，然而卻并無不公。

至于如何補(bǔ)償方為“適當(dāng)”，應(yīng)先處理添附補(bǔ)償問題。房產(chǎn)裝修依物權(quán)法理論應(yīng)為添附。在不動產(chǎn)添附中，主物是不動產(chǎn)，添附之物歸屬于不動產(chǎn)所有權(quán)人，其與添附之物的原所有權(quán)人之間再進(jìn)行價款補(bǔ)償?shù)那謇?，這基本上是各國民法通例。在房產(chǎn)屬婚前一方所有，雙方共同裝修的情形下，添附之物的權(quán)屬消滅，隨房產(chǎn)屬于一方所有，但離婚時權(quán)屬一方應(yīng)給予另一方裝修金額一半的補(bǔ)償。我國《物權(quán)法》最終沒有規(guī)定添附制度。32最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第十二條規(guī)定：“婚后八年內(nèi)雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人折價補(bǔ)償另一方；進(jìn)行過擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理?！惫P者認(rèn)為，本條司法解釋雖已失效，但其對婚前一方所有的房產(chǎn)進(jìn)行裝修部分在離婚時的處理仍然具有指引意義。在處理添附之后，對于房產(chǎn)的增值部分，雙方對此不能達(dá)成協(xié)議的，可對離婚時的房屋市場價值進(jìn)行評估，評估后的價值與購買時價值之間比率作為房產(chǎn)增值率，按補(bǔ)償額＝（共同償還按揭貸款數(shù)額＋共同裝修款數(shù)額）×房產(chǎn)增值率×50%的方式由權(quán)屬一方給予補(bǔ)償。

四、問題之解決：法律適用與立法建議

法官要依法審判，是人們要求司法公正的體現(xiàn)，也是建立在權(quán)力制約基礎(chǔ)上的游戲規(guī)則。在此基本前提下，法官不可能拋開具體法律條文來審理案件，故而，法官審理案件的首要步驟就是“找法”，即法官根據(jù)接觸案件時所知悉的諸如侵權(quán)、合同糾紛等司法主題詞，以及在案件審理過程中掌握的案件基本事實，依靠自己的法律知識訓(xùn)練以及對法律文本內(nèi)容的掌握，尋找適合案件的法律規(guī)范條文。33在離婚按揭房產(chǎn)分割糾紛中，關(guān)于共同還貸、共同裝修以及房產(chǎn)增值的三個補(bǔ)償請求權(quán)，從性質(zhì)而言均是對他人之物的請求，而不是對自己之物的請求，故不是物法上的分割請求權(quán)，而系債法上的請求權(quán)。衡諸四大債因，可以解釋為默示約定或不當(dāng)?shù)美?。若在?dāng)前立法中無法找到直接規(guī)范，應(yīng)依誠信原則予以裁判。那種把夫妻共同還貸的資金、裝修投入等作為夫妻共同財產(chǎn)在離婚時進(jìn)行分割的裁判，至少在請求權(quán)基礎(chǔ)上是不當(dāng)?shù)摹?4因為，離婚時的財產(chǎn)分割以財產(chǎn)尚存為前提，對于已經(jīng)消耗的財產(chǎn)，是無從分割的。就統(tǒng)一司法尺度，維護(hù)司法權(quán)威而言，應(yīng)制定相應(yīng)的司法解釋，為法官裁判提供直接、具體的依據(jù)。

綜合前文的分析，提出如下立法建議：離婚時尚未取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，不能進(jìn)行分割，可以暫時判歸一方使用；已取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，可以進(jìn)行分割。對于一方婚前按揭、婚后共同還貸的房產(chǎn)，只要是一方在婚前辦理按揭貸款，權(quán)屬登記在一方名下的，除有證據(jù)證明雙方就該按揭房產(chǎn)之權(quán)屬另有約定外，無論權(quán)屬登記系在婚前取得還是婚后取得，都應(yīng)認(rèn)定為系一方婚前的個人財產(chǎn)，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。同時，婚前一方按揭購房貸款形成的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。對于存在共同裝修等添附情形的，權(quán)屬一方應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。房產(chǎn)有增值的，權(quán)屬一方應(yīng)按照雙方投入的比例給予補(bǔ)償。

結(jié)語

在社會財產(chǎn)類型日益復(fù)雜化和離婚率居高不下的現(xiàn)代社會，離婚財產(chǎn)分割顯得尤為重要。在審判實踐中，法官經(jīng)常可以遇到男女雙方表示愿意解除婚姻關(guān)系，但卻為爭奪房產(chǎn)而唇槍舌劍，甚至鬧得焦頭爛額的情形。因而，離婚案件中的按揭房產(chǎn)分割，不僅要守望邏輯，而且要以利益均衡作為價值判斷標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)整雙方當(dāng)事人之間的物質(zhì)利益關(guān)系。就此，本文進(jìn)行了一些粗淺的思考，希望能為此類問題的解決提供一家之言，以供參考。

1楊立新著：《共有權(quán)理論與適用》，法律出版社2007年版，第280頁。2黃松有主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋

（二）的理解與適用》，人民法院出版社2004年版，第293頁。3李梅著：《“按揭”后，他們要離婚》，載《法律與生活》2004年第8期，第44頁。4《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實務(wù)問答》對此解釋如下：“婚前男、女任一方按揭貸款所購買的房屋，婚后共同付款，離婚時尚未付款完畢的，是否屬夫妻共同財產(chǎn)？如何分割？答：對采取住房抵押貸款方式購買商品房未付清全部房價款的房屋屬于尚未取得所有權(quán)的房屋在離婚訴訟時不應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，應(yīng)按上述規(guī)定進(jìn)行處理?！?5黃長卿著：《芻議夫妻離婚時按揭房的歸屬和貸款承擔(dān)》，載《中國房地產(chǎn)金融》，2005年第8期，第35頁。

6王慶 劉小云 譚必榮著：《析離婚訴訟案件房產(chǎn)爭議中三個疑難問題之公正處理》，載http://，于2008年5月10日訪問。12江蘇省高院即持此觀點(diǎn)，見注8。13杜萬華、宋曉明主編：《基層人民法院法官培訓(xùn)教材（實務(wù)卷·民商事審判篇）》，人民法院出版社2005年第1版，第147頁 14上海高院持此觀點(diǎn)，見注9。15上海高院持此觀點(diǎn)，見注9。16余文玲著：《試論離婚案件中按揭房屋的處理》，載《人民司法》2005年第4期，第24頁。

17何美歡著：《香港擔(dān)保法》，北京大學(xué)出版社，1995年版，第98頁。18齊恩平著：《讓與擔(dān)保與按揭法律制度比較研究》，載《法學(xué)雜志》2005年第3期，第79頁。

19于玲著：《按揭的法律性質(zhì)探究》，載《法制與社會》2007年第2期，第748頁。20劉訓(xùn)峰著：《論我國大陸“商品房按揭”制度的法律性質(zhì)》，載《鹽城師范學(xué)院學(xué)報》（人文社會科學(xué)版），第26卷第2期（2006年4月）。21蔣萬來著：《簡論我國房地產(chǎn)業(yè)界對按揭的曲解》，載http://，于2008年5月10日訪問。27《婚姻法司法解釋二》第十一條。28易憲容著：《正確認(rèn)識住房的兩棲性》，載http://house.enorth.com.cn/system/2006/05/30/001317297.shtml，于2008年5月10日訪問。29王澤鑒著：《民法概要》，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第652頁。

30我國《物權(quán)法》第一百一十六條規(guī)定：“天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得?！币来艘?guī)定，即使認(rèn)為一方婚前房產(chǎn)在婚后的增值屬于“孳息”，在沒有約定的情況下，也不能得出一方婚前房產(chǎn)在婚后所得的孳息應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)的結(jié)論。

31兩大法系法律理論體系的不同直接影響了我們對按揭房屋的處理。例如，在美國有的州，婚前個人購買并享有所有權(quán)的房屋在婚后雙方共同支付按揭款的，因婚后共同支付按揭款而增值的部分為共同所有，其余為個人所有，即部分為夫妻共有、部分為一方所有。這在大陸法系的物權(quán)法理論來看，與一物一權(quán)原則是相違背的。見余文玲著：《試論離婚案件中按揭房屋的處理》，載《人民司法》2005年第4期，第23頁。

32事實上，確立該制度是有必要的，本文問題的解決即其一例。見王利明著：《添附制度若干問題探討》，載《法學(xué)評論》2006年第1期（總第135期），第56頁。33常鵬翱著：《“找法”與“造法”的方法--裝修他人房屋案件的法律適用》，載http://004km.cn/product.free.178006.1/，2008年7月8日訪問。

34不少判決將婚姻關(guān)系存續(xù)期間歸還的貸款作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，見黃培良、董國慶著：《離婚了，按揭房屋怎么分？--談履行期限跨越婚前婚后的按揭房屋及其增值部分的分割》，載《人民司法（案例）》2007年第1期，第27－28頁

第二篇：按揭買房,離婚后房產(chǎn)如何分割解讀

按揭買房,離婚后房產(chǎn)如何分割?

1、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,并支付完全部購房款,取得了房產(chǎn)證并已登記在一方的名下,這種情況如何分割房產(chǎn)? 應(yīng)當(dāng)屬于一方婚前個人財產(chǎn),離婚時一般仍歸一方個人所有。因為財產(chǎn)本身的性質(zhì)不因婚姻關(guān)系的存廢而發(fā)生變化,所以屬于個人財產(chǎn)的房屋在婚后產(chǎn)生的增值部分也應(yīng)當(dāng)屬于一方個人財產(chǎn)。

2、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,取得了房產(chǎn)證,婚后夫妻共同還貸的房屋,離婚后如何分割? 依據(jù)《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定:“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！?/p>

(1婚前簽訂的商品房買賣合同的那方是合同的當(dāng)事人,合同的權(quán)利義務(wù)由該方承擔(dān);(2婚前由一方名義支付的首期屬于支付方個人財產(chǎn);(3該房屋在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)。共同還貸部分,不論是由一方用個人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。

3、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后雙方共同還貸,并且婚后才取得房產(chǎn)證的,離婚后如何分割? 該種情形與前一種情形不同之處在于房產(chǎn)證的取得時間。婚前以個人名義購房并且完成了購房所應(yīng)負(fù)的全部合同義務(wù),產(chǎn)權(quán)登記及房產(chǎn)證頒發(fā)是開發(fā)商和行政機(jī)關(guān)的義務(wù),不能因為第三人未能及時履行義務(wù)而剝奪守約人的權(quán)利,離婚時的分割原則和方式與上一種方式是一樣的。

房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證,是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn),還是要將財產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。

4、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同還貸,或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值,離婚時尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割? 根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二的規(guī)定,離婚時,雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的,人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,再由任何一方另行向法院起訴。另外,最高院民一庭有關(guān)解釋明確,法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括:(1購買福利性政策房屋;(2購買商品房;(3購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋,在離婚時,尚未取得房產(chǎn)證的,法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。

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第三篇：離婚案件中房產(chǎn)如何分割法律問題分析

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離婚案件中房產(chǎn)如何分割法律問題分析

在離婚案件中房產(chǎn)如何分割法律問題分析 —上海房地產(chǎn)專業(yè)律師團(tuán)隊以案說法

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)的物質(zhì)價值和社會價值對一般國人來說其重要性自不言喻，房產(chǎn)已成為公民的主要財富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當(dāng)事人力爭取得的焦點(diǎn)。如何有針對性地依法采取適當(dāng)措施保護(hù)、維護(hù)自己對于房產(chǎn)的權(quán)利，這些是基本的法律常識，了解這些知識無論對于婚嫁的年輕人還是他們的家長，都是很有必要的。在講這些問題之前，我們要明確一個法律范疇，法律上講的婚姻是指夫妻雙方進(jìn)行了結(jié)婚登記，頒發(fā)了結(jié)婚證，這樣就是合法的婚姻關(guān)系，至于是不是舉辦了結(jié)婚儀式，共同居住則與婚姻的效力無關(guān)。另外，按我國婚姻法第十七條規(guī)定，夫妻在結(jié)婚后獲得的財產(chǎn)包括房產(chǎn)是共同財產(chǎn)，如果雙方離婚一般要對共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，對個人財產(chǎn)不進(jìn)行分割。當(dāng)然實踐中可能房產(chǎn)的具體情況比較復(fù)雜，下面本律師團(tuán)隊結(jié)合我們操作的實際案例介紹一下這方面的法律知識。

一、在結(jié)婚前，一方全部出資資購買的房產(chǎn)，如果離婚，這如何分割

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呢？

請看案例一。2001年張某（男方）曾經(jīng)是某外企工作的白領(lǐng)，收入頗豐，在婚前自己一次性付全款購買的一套商品房，后來他與陳某（女方）喜結(jié)良緣，共同生活了5年，后女方提出離婚，男方也同意，但就房產(chǎn)問題沒有達(dá)到一致意見，雙方訴訟至法院，后法院認(rèn)定此房產(chǎn)是男方張某的個人財產(chǎn)在離婚訴訟中不進(jìn)行分割，對雙方共同生活期間的其他財產(chǎn)依法進(jìn)行了分割。

說明：按我國婚姻法第18條規(guī)定一方的婚前財產(chǎn)是個人財產(chǎn)，同時按最高法院司法解釋這樣的財產(chǎn)“不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。”由于我國以前曾有司法解釋規(guī)定夫妻個人的財產(chǎn)在經(jīng)過一段時間后可轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，但這樣的規(guī)定目前已經(jīng)廢止，這樣的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)的情況已經(jīng)不會產(chǎn)生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間，張某在2001年個人購買的房產(chǎn)仍不會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題，如有的老年人在喪偶后要再婚，但又顧慮自己的房產(chǎn)會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產(chǎn)，如果離婚再面臨分割，其實按前面講的法律原則，這一情況不會出現(xiàn)。

另外，上面講的案件涉及到的是私產(chǎn)房，如果是公產(chǎn)房，則情況可能就不同了。請看另一案例，男方趙某婚前承租了一套公產(chǎn)房，后與女方李某結(jié)婚，雙方共同生活了五年，期間因為家庭經(jīng)濟(jì)條件一般也并沒有購買這個房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，后雙方因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾，男方起訴離

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婚，女方同意離婚，但提出要求獲得此房產(chǎn)的承租權(quán)，后法院經(jīng)過審理判決此房產(chǎn)歸女方承租，給男方適當(dāng)補(bǔ)償。同樣是房產(chǎn)也是婚前獲得的，為什么這個房產(chǎn)在離婚時就分割了，這要詳細(xì)分析。首先，這兩個房產(chǎn)的性質(zhì)不同，前面第一個案例中張某的房產(chǎn)是私產(chǎn)房，產(chǎn)權(quán)屬于公民個人所有，后邊趙某的房產(chǎn)是公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)屬于國家所有，趙某獲得的只是這一房產(chǎn)的承租權(quán)、居住權(quán)。其次，這兩個案件適用的法律規(guī)定不同，前一案件適用的是婚姻法，后一案件中適用的是最高法院的一個司法解釋《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》，這一司法解釋規(guī)定，“婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的” 雙方均是可以主張承租權(quán)的。也就是說這樣的情況下的承租權(quán)雙方可以分割，“承租方對另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！睆倪@個案例中可以看出離婚案件中對于房產(chǎn)的分割，要詳細(xì)分割，看似相同的房產(chǎn)，僅是細(xì)微的變化，案件的結(jié)果就大相徑庭，如果有了這方面的爭議必須仔細(xì)小心，否則失之毫厘，差之千里，如有這方面的法律問題，事先咨詢律師是非常必要的。

二、貸款購買的房產(chǎn)在離婚時涉及到的分割問題。這樣的案件有很多，但情況卻不同，主要有這樣幾種：

第一種情況：夫妻一方是產(chǎn)權(quán)人，且是婚后購買或是接受贈與或其他方式獲得，有房屋所有權(quán)證，且與他人無產(chǎn)權(quán)爭議，包括與當(dāng)事人的其他家庭成員亦無產(chǎn)權(quán)爭議，即不存在就房產(chǎn)產(chǎn)生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結(jié)婚多年，家境殷實，在婚后一次性付款購買了一

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套房產(chǎn)（現(xiàn)房），由于是一次性付全款，并且很快獲得了產(chǎn)權(quán)證。這樣的房產(chǎn)由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關(guān)規(guī)定，是夫妻共同財產(chǎn)，在離婚訴訟中該房產(chǎn)可按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割，首先要看房產(chǎn)的具體價值，這個價值如夫妻雙方協(xié)商不成，可通過有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。對此最高法院有相關(guān)司法解釋可以參考。這樣當(dāng)然在訴訟中因為涉及協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定（評估）、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題，當(dāng)然要適用民事訴訟法的有關(guān)程序規(guī)定，這些當(dāng)事人可與自己的律師或是其他法律行業(yè)人士咨詢。

另一種情況值得注意，有些房產(chǎn)，雖是有產(chǎn)權(quán)證，有證據(jù)證明是夫妻共同財產(chǎn)，但是存在貸款未還清楚的情況，應(yīng)該講這樣的房產(chǎn)并不是有全部的產(chǎn)權(quán)的，在離婚時分割起來可能更有特點(diǎn)。如：有一對夫妻在婚后購買一套房產(chǎn)，首付是30萬元，另有貸款50萬元，后來還款共達(dá)到15萬元，其中還款本金是10萬元、利息為5萬元，現(xiàn)雙方離婚房產(chǎn)市場價值為150萬元。這樣的房產(chǎn)如果分割就應(yīng)該就此房產(chǎn)現(xiàn)價值減去存在的債務(wù)（貸款）再分割，即現(xiàn)價值150萬元－未還貸款（總貸款50萬元－已經(jīng)還貸款本金10萬元）即： 150－40＝110萬元，按這個價值雙方進(jìn)行分割，可以協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定（評估）、變賣。

第三種情況。如夫妻在婚后購買一房產(chǎn)，但由于當(dāng)時家庭經(jīng)濟(jì)條件不是很好，購買時是與男方的另一親屬共同購買的，產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方與

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這個親屬共同擁有的，這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是其他財產(chǎn)，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭共同財產(chǎn)，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為離婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當(dāng)事人身份參與訴訟，故此類案件當(dāng)事人可對照《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第20條規(guī)定制定訴訟策略，該條款規(guī)定：“離婚時夫妻共同財產(chǎn)未從家庭共同財產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財產(chǎn)問題進(jìn)行處理，對一時確實難以查清的財產(chǎn)的分割問題可告知當(dāng)事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟?！碑?dāng)然，如果不是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產(chǎn)，當(dāng)然可考慮通過析產(chǎn)訴訟，確定有關(guān)夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進(jìn)行分割。

第四種情況，這是目前實踐中遇到的比較多的問題。有一委托人蘇先生在婚前以個人名義與開發(fā)商簽訂合同購買一商品房價值180余萬元，其中有部分貸款，婚后按期還款（按婚姻法第17條規(guī)定，在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產(chǎn)的貸款，肯定應(yīng)該視為用夫妻共同財產(chǎn)來還款）。后其與羅女士結(jié)婚生活三年后女方訴訟離婚，房產(chǎn)分割問題也在訴訟中產(chǎn)生爭議。從這一案件中看出按婚姻法第18條規(guī)定，此房產(chǎn)是在婚前購買，肯定應(yīng)該屬于男方蘇某的個人財產(chǎn)，這是肯定的。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)增值，因此房價可能在幾年中增值很多，如果涉及離婚案件可能就對

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這個增值部分會有分歧。后上海有關(guān)法院是這樣認(rèn)定的：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋仍為個人財產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。就是說，本案中如果蘇先生在婚后還款是50萬元，則視為夫妻雙方共同還款，如離婚應(yīng)該給其妻子25萬元的補(bǔ)償。向蘇先生這一類情況，有些其他省市的法院有不同的判決方式，如考慮到房產(chǎn)的價值的增值因素，同樣就增值部分給其妻子適當(dāng)補(bǔ)償?shù)龋瑢@樣的案件目前最高法院沒有具體司法解釋，我們認(rèn)為根據(jù)公平原則以及等額互溢理論對增值部分應(yīng)結(jié)合案件具體情況計算出增值率后按比例分配是公允的。如果當(dāng)事人有這樣的案件應(yīng)該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

三、如果離婚后沒有房產(chǎn)居住，怎么解決。

如果離婚案件的當(dāng)事人在訴訟中無法得到房產(chǎn)的所有權(quán)或是承租權(quán)，怎么辦？應(yīng)該來講，這種情況在訴訟中可能會遇到的，例如我們講的第一種情況就是。這時可考慮按最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋

（一）第二十七條規(guī)定制定訴訟策略，該條第二款規(guī)定“一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難?！痹趯嵺`

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中如果出現(xiàn)這樣的情況，一般法院會考慮適當(dāng)要求一方給對方部分困難補(bǔ)助，當(dāng)然數(shù)額是有限的，目的是只對一方暫時無法居住的情況進(jìn)行適當(dāng)解決。

以上是本律師團(tuán)隊結(jié)合實際案例關(guān)于離婚訴訟中對于房產(chǎn)如何分割（“公產(chǎn)房”并不是簡單的分割問題）的相關(guān)法律問題分析，僅供參考，在實際訴訟中的很多問題，應(yīng)考慮在訴訟中要避免“走入誤區(qū)”的情況發(fā)生，具體講，法律是一門科學(xué)，涉及離婚訴訟的實體法律或司法解釋很多，究竟如何解決具體問題，建議在訴訟前與有關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行溝通咨詢，以設(shè)定相應(yīng)的離婚方案。

? ? 托收注意事項 http://s.yingle.com/l/gj/721855.html 技術(shù)

性

貿(mào)

易

壁

壘

定

義

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反

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貿(mào)

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索

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展

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口

關(guān)

稅

日

起

恢

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易

結(jié)

算

票

據(jù)的種

類

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詢

價的4

個

竅

門

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? 國際貿(mào)易結(jié)算的方式

http://s.yingle.com/l/gj/721773.html

? 國際商事仲裁示范法

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需要符合哪些條件

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關(guān)

稅的會

計

核

算

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? 溫州鞋企遭受非關(guān)稅壁壘的原因及對策分析 http://s.yingle.com/l/gj/721763.html

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第四篇：中國婚姻法離婚案件中按揭房屋所有權(quán)的處理

離婚案件中按揭房屋所有權(quán)的處理

目前對以按揭方式購買的房屋或其他貴重財產(chǎn)進(jìn)行分割的糾紛占了離婚財產(chǎn)糾紛相當(dāng)大的比例。對于如何處理此類財產(chǎn)，法律及相關(guān)司法解釋仍缺少明確的規(guī)定，正確處理此類財產(chǎn)糾紛，首先必須對按揭的性質(zhì)進(jìn)行合理的界定。

按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔(dān)保的一種類型，是指債務(wù)人(按揭人)將自己財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人以擔(dān)保債務(wù)履行，債務(wù)人通常繼續(xù)占有該財產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)履行完畢時，該財產(chǎn)的所有權(quán)又轉(zhuǎn)還給債務(wù)人。若債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，則債權(quán)人依據(jù)其對按揭財產(chǎn)的所有權(quán)而支配其交換價值，從而擔(dān)保債權(quán)受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。而我國法律至今尚未對按揭進(jìn)行明確的法律界定。我國的實際做法是購房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項下的權(quán)益抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將按揭財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償，或由房產(chǎn)商將該房屋回購，并以回購款償付銀行本息。這就使我國按揭的性質(zhì)發(fā)生了改變。根據(jù)我國現(xiàn)行的做法，筆者認(rèn)為我國的按揭具有權(quán)利質(zhì)押和抵押相結(jié)合的性質(zhì)。對于期房的按揭，由于購房者并未實際擁有房屋，也未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，其僅享有請求開發(fā)商交付房屋的債權(quán)，此時購房者只是以此債權(quán)作為擔(dān)保向銀行貸款，這種情況下的按揭更符合權(quán)利質(zhì)押的特點(diǎn)。當(dāng)房屋建成并進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記之后，購房者是以其所有的房屋作為抵押向銀行進(jìn)行貸款，此時的按揭符合抵押的特點(diǎn)。因此，我國的按揭是權(quán)利質(zhì)押和抵押的結(jié)合。在明確了按揭的性質(zhì)后，結(jié)合當(dāng)事人辦理按揭的時間和首付款資金的來源，我們才能在辦理離婚案件時確定這類財產(chǎn)的歸屬。

對以按揭方式購買的財產(chǎn)（以房屋為例）處理，主要可以分為三種情形：

一、婚前一方辦理按揭手續(xù)，支付首付款，但婚前并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，婚后夫妻共同清償貸款的房產(chǎn)在離婚時的歸屬問題

在這種情況下，雙方當(dāng)事人之間爭議往往比較大。辦理按揭的一方當(dāng)事人會認(rèn)為按揭是自己個人辦理的，首付款也是以個人婚前財產(chǎn)支付，只是辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間在婚后，房屋應(yīng)當(dāng)作為自己的婚前財產(chǎn)。而相對方則會認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記是在婚后辦理，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)，況且是以夫妻共同財產(chǎn)在償還貸款。筆者認(rèn)為，這種情況仍應(yīng)將按揭房屋作為婚前財產(chǎn)處理。根據(jù)我國的房屋預(yù)售登記（鑒證程序）使債權(quán)具有了特定性或?qū)剐裕稍擃A(yù)售合同而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預(yù)售合同上的債權(quán)人。銀行對特定的購房人即貸款債務(wù)人（按揭人）的資信產(chǎn)生信賴，而且該財產(chǎn)權(quán)利是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后，仍應(yīng)屬于個人財產(chǎn)。

二、婚前辦理按揭手續(xù)，并已經(jīng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，婚后夫妻共同清償貸款的房產(chǎn)在離婚時的歸屬問題

購房人在婚前已取得房屋的所有權(quán)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，和銀行之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。夫妻用共同財產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。這在理論上也是符合不動產(chǎn)的公示原則的。同時，銀行和債務(wù)人（按揭人）之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不因為婚姻關(guān)系而改變債務(wù)人，也是符合債務(wù)轉(zhuǎn)移的理論的?；楹蠊餐瑑斶€貸款的行為并不改變該房屋個人財產(chǎn)的性質(zhì)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還；離婚后未償還的債務(wù)仍為個人債務(wù)。

三、婚后辦理按揭手續(xù)，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下的房屋的歸屬問題

這種情況下，對房屋屬于共同財產(chǎn)的性質(zhì)沒有爭議，問題在于如果要把房屋判給非產(chǎn)權(quán)登記方，則涉及到是否是債務(wù)轉(zhuǎn)移的問題及是否需要征得銀行（債權(quán)人）認(rèn)可的問題。有人認(rèn)為如果將房屋判給非產(chǎn)權(quán)登記方，即意味著變更了還貸方，需要征得銀行的認(rèn)可，否則不能將房屋判給非產(chǎn)權(quán)登記方。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)既不符合照顧婦女兒童權(quán)益的原則，也沒有任何理論依據(jù)。第一，不能以未經(jīng)債權(quán)人（銀行）同意而變更債務(wù)人（名義還款人）為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，因為在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的實際還貸人是夫妻雙方，并不是產(chǎn)權(quán)證上名義產(chǎn)權(quán)人或還貸人。第二，房屋產(chǎn)權(quán)在離婚時判決給任何一方都不影響銀行的信貸利益，房屋作為抵押財產(chǎn)對債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保的事實沒有改變。法院在判決時也不能僅僅以銀行的信貸利益作為考慮的標(biāo)準(zhǔn)，將房屋判決給償貸能力較強(qiáng)的一方。應(yīng)該考慮對房屋的需要程度，依然堅持保護(hù)婦女利益或照顧撫養(yǎng)子女一方的原則進(jìn)行判決。第三，根據(jù)夫妻對婚姻存續(xù)期間的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的原則，銀行可以向離婚當(dāng)事人任何一方追究責(zé)任。即使法院在離婚判決中對夫妻債權(quán)債務(wù)進(jìn)行了分配，也只在離婚當(dāng)事人之間產(chǎn)生內(nèi)部效力，不能對抗債權(quán)人（銀行）。由此看來，銀行的利益并受到實質(zhì)上的影響。因此，法院判決時不應(yīng)過多地考慮對銀行還貸方面的影響，銀行也沒有任何理由抵觸法院的判決。

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創(chuàng)建時間：2009-8-18

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第五篇：婚姻法司法解釋(三)對離婚訴訟中房產(chǎn)分割問題的規(guī)定

婚姻法司法解釋

（三）對離婚訴訟中房產(chǎn)分割問題的規(guī)定 房產(chǎn)分割一直是離婚訴訟中需要解決的爭議焦點(diǎn)問題，尤其在現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、房價飆升、購房方式多樣化的的背景下，使得離婚訴訟中房產(chǎn)糾紛的解決更加復(fù)雜。

房產(chǎn)分割一直是離婚訴訟中需要解決的爭議焦點(diǎn)問題，尤其在現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、房價飆升、購房方式多樣化的的背景下，使得離婚訴訟中房產(chǎn)糾紛的解決更加復(fù)雜。2011年8月13日正式實施的婚姻法解釋

（三）無疑指導(dǎo)了離婚訴訟房產(chǎn)糾紛的處理。該解釋出臺前，實踐中各法院對該房產(chǎn)問題的處理也有較大的差異。本文擬將本解釋對房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定與以往的司法實踐中對該種房產(chǎn)問題的處理意見相結(jié)合，對離婚房產(chǎn)的歸屬及分割問題進(jìn)行分析歸納。

一、房產(chǎn)歸屬的一般原則

根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅遵循物權(quán)登記原則，除非有證據(jù)證明房屋登記管理部門的不動產(chǎn)登記簿確有錯誤，那個房產(chǎn)登記在誰的名下就歸誰所有。這是一般原則，在更多體現(xiàn)的人身價值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類糾紛的特殊性，而不能嚴(yán)格適用上述登記公示原則。根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，一方婚前的財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，雙方另有約定的除外。因此，原則上，除非雙方有特殊約定，一方在婚前購置的房屋，屬于個人財產(chǎn)，婚后購置的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

二、司法實踐中離婚房產(chǎn)問題的表現(xiàn)形式及處理方式

（一）解讀婚姻法解釋

（三）對離婚房產(chǎn)問題的規(guī)定

根據(jù)婚姻法解釋

（三）第十條，對婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了首付款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問題，首先，遵循協(xié)議自由原則。其次，不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，此時對于房貸，尚未歸還的為產(chǎn)權(quán)登記方的個人債務(wù)，婚后共同還貸的的款項及增值部分，根據(jù)財產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。第七條規(guī)定婚后父母出資購房，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問題。

（二）司法實踐中常見的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問題及處理方式

1、婚前一方支付全部房款，并取得房產(chǎn)證。此情形下，無論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都?xì)w屬于付款方的個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求的對該房產(chǎn)及其增值進(jìn)行分割。

2、婚前個人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記在個人名下的。我們認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定為個人財產(chǎn)，因為根據(jù)婚姻法第17條的規(guī)定，該房產(chǎn)既不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的財產(chǎn)，也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營所得，性質(zhì)上仍屬于個人財產(chǎn)。

3、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為首付款支付方個人財產(chǎn)。但是對于婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的增值部分的歸屬存在個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)的爭議。筆者認(rèn)為，對于增值部分房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該對另一方進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償可以依據(jù)婚姻法解釋

（三）第十條的補(bǔ)償原則。

4、婚前一方支付首付款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權(quán)證，并登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬。此情況在現(xiàn)實生活中比較常見，實踐中各地法院有的認(rèn)定為個人財產(chǎn)，有的認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。第一、認(rèn)定為個人財產(chǎn)的認(rèn)為房屋買賣牽涉到物權(quán)和債權(quán)兩個權(quán)利，當(dāng)事人訂立買賣合同建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)即發(fā)生了轉(zhuǎn)移，買賣合同是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時買賣合同的履行結(jié)果，不能因取得房產(chǎn)在婚后，而改變按揭房屋屬個人財產(chǎn)的性質(zhì)，此時婚后共同還的貸款，應(yīng)返還一半給另一方。第二、主張認(rèn)為室共同財產(chǎn)的依據(jù)是物權(quán)法規(guī)定的“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”和婚姻法規(guī)定的夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。以上兩種做法無疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解釋三第十條對這種情形的處理進(jìn)行了規(guī)定，它既沒有認(rèn)定該房產(chǎn)為一方婚前個人財產(chǎn)，也未規(guī)定為雙方共同財產(chǎn)，而是規(guī)定雙方協(xié)議優(yōu)先，否則法院可以判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方。在這里，規(guī)定上用的是“可以”，而不是應(yīng)該，說明法院對此還可以根據(jù)具體情況認(rèn)定房產(chǎn)的歸屬。

對于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋

（三）也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。此條僅僅規(guī)定了補(bǔ)償堅持的原則標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)財產(chǎn)狀況及照顧子女、女方權(quán)益，沒有明確補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，給了法院很大的自由裁量空間。

5、婚前共同出資購房或者按揭買房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證登記在一方名下的，房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。

6、婚前辦理按揭，婚后夫妻共同還貸，離婚訴訟時還未取得房產(chǎn)證，此種情況因房屋產(chǎn)權(quán)尚未確定，根據(jù)婚姻法解釋二的相關(guān)規(guī)定，法院將拒絕對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判。

7、婚前一方父母出資為子女購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，除非有特別說明贈予子女夫妻雙方，否則視為出資父母對自己子女的贈予，為其個人財產(chǎn)；婚后一方父母出資為子女購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的房產(chǎn)，根據(jù)婚姻法解釋三之前的相關(guān)規(guī)定，除非特別說明是贈予自己子女的，否則視為是贈予子女夫妻雙方的，婚姻法解釋

（三）完全顛覆了這種理念，規(guī)定為是父母對自己子女一方的贈予，該不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

三、總結(jié)

自婚姻法解釋三征求意見稿以來，人們一直在討論婚姻法解釋

（三）保護(hù)了誰的利益。作為法律的實踐者，我們認(rèn)為不能簡單的說婚姻法解釋

（三）保護(hù)了誰的利益，撇開婚姻中該由誰買房關(guān)涉感情的爭議話題，該解釋對于房產(chǎn)的的規(guī)定更多的還是堅持了物權(quán)登記原則，旨在更好的用理性化的條文達(dá)到一種利益上的相對平衡，對離婚財產(chǎn)分割的有一定的指導(dǎo)作用?？傊?，在處理離婚財產(chǎn)糾紛，要正確把握分寸，找準(zhǔn)利益平衡的契合點(diǎn)，本著照顧弱者的一方，考慮離婚過錯、撫養(yǎng)小孩、贍養(yǎng)老人等問題，較為合理的對房產(chǎn)就行分割。尤其在房價居高不下的今天，沒有分到房子的一方或者經(jīng)濟(jì)來源比較薄弱的一方，應(yīng)該得到適當(dāng)?shù)恼疹櫋７稍诒Ｗo(hù)個人權(quán)利的同時，更應(yīng)該促進(jìn)夫妻家庭的相互輔助、增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正發(fā)揮一個家庭共同體的經(jīng)濟(jì)及道德力量，基于公平原則，不能純粹的強(qiáng)調(diào)更注重團(tuán)體的婚姻中的個人權(quán)利。婚姻不是交易，不能把感情與物質(zhì)進(jìn)行等價交換，婚姻法的相關(guān)規(guī)定也應(yīng)該遵守婚姻的倫理性。