第一篇：萬達(dá)城市綜合體人流動線設(shè)置的十大原則

萬達(dá)城市綜合體人流動線設(shè)置的十大原則

商業(yè)地產(chǎn)項目中，無論是大型百貨商場還是中型零售超市，還是小型商業(yè)空間，人流動線絕對是項目運營成功重要一環(huán)。打個不太恰當(dāng)?shù)谋确?，動線就如同人身體的血氣運行一般。一個人血氣運行不暢，就會造成多功能障礙，轉(zhuǎn)化成身體衰竭，健康堪憂，如果不及時醫(yī)治調(diào)和，遷延日久，后果不堪設(shè)想。

一、多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個主力店。

萬達(dá)城購物中心都是多層，最高有7層之多，通過多主力店的設(shè)置，使購物中心的人流拉動力達(dá)到最強。購物中心一層有數(shù)個主力店，某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。

二、將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部。

購物中心內(nèi)部的人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂。內(nèi)部人流動線設(shè)計的基本要求是晝引導(dǎo)人流經(jīng)過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內(nèi)空間都能為購物者創(chuàng)造愉悅的體驗，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營業(yè)額。人流動線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。當(dāng)?shù)貕K形狀為長條形時，萬達(dá)購物中心的經(jīng)驗是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間的方式。

三、將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布。

全球購物中心的造型無處乎9種類型，分別是直線帶狀、“L型”、“U“型、集團型、”T“型、三角形、啞鈴型、四方型和垂直立體式。

主力讓與一般承租戶的動線安排，其基本原則在于利用主力店與一般承租商有戶的不同位置，吸引消費者在購物中心內(nèi)做雙向流動，這樣才能獲得最大的消費效果。

萬達(dá)比較常見的購物中心造型除了長條形的直線帶狀之外，”L“型和四方型的也比較常見，這兩種平面造型的購物中心，其基本的動線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購物中心中間，而一般承租戶則圍繞著主力店呈發(fā)散狀分布。這種勸線規(guī)劃原則的精髓在于：將主力店設(shè)置在中央地帶，就能形成一個平面的商業(yè)核心，同時積極利用這個核心作用的人流吸引作用，達(dá)到人流聚集、發(fā)散的效果，不僅促進了一般承

租商戶的經(jīng)營，也促進了主力商家的經(jīng)營，使購物中心商業(yè)元素之間實現(xiàn)良好的整體互動。

四、設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，使購物中心與地鐵站融為一體。

現(xiàn)代購物中心的建設(shè)有兩個基本的原則就是易達(dá)性原則和聚集性原則，即要將購物中心建在集客能力最強，顧客最方便，最容易到達(dá)的地方。建于地鐵沿線的購物中心，最主要的人流來自于地鐵，如何方便人們乘坐地鐵，以及如何促使地鐵的人流在此形成聚集效應(yīng)，是購物中心在設(shè)計的時候，就要重點考慮的一個問題。

萬達(dá)的眾多購物中心，在全方位引導(dǎo)人流方面，最成功的一種方式就是在一線城市的購物中心內(nèi)不止設(shè)置一個地鐵出入口，而是設(shè)置幾個地鐵出入口，多個地鐵出入口的設(shè)置，有利于促進購物中心的整體經(jīng)營。這樣的設(shè)計至少有兩大作用：在地鐵到站后，有利于疏導(dǎo)人流。當(dāng)人流過于擁擠時，則消費者購物頻率不高，多出入口的地鐵設(shè)計，有利于合理分散人流，提高購物機率。不同平面，不同區(qū)域的地鐵出入口設(shè)計，在方便了消費者乘坐地鐵及進出地鐵站的同時，還能引導(dǎo)人流購物，在一個購物中心造就了兩條地鐵大街，兩個地鐵同層，使更多街道上的商戶、更多平面上的商戶，能享受到地鐵所帶來的人流和商機。

五、不把停車場只放在負(fù)一層，而是將停車場進行多層設(shè)置，進行人流引導(dǎo)

六、將美食廣場安排在購物中心的頂樓，行程吸引人流的磁極。

美食具有“經(jīng)常性”的特點，而且顧問在就餐前后，必定會在購物中心內(nèi)行走，隨時都有可能購物。從這個角度來看，將美食廣場安排在購物中心的頂樓，是有必要的。

七、在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點效應(yīng)。

現(xiàn)代購物中心大多在主入口處設(shè)置大型露天廣場，以達(dá)到吸引人流和聚集人流的效果。購物中心眾多，為吸引人流，表達(dá)時尚，在購物中心內(nèi)設(shè)置大型電視屏幕就成為一種有效的手段。

八、建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費動力。

購物中心外立面采用玻璃幕墻材質(zhì)，萬達(dá)購物中心的一個成功經(jīng)驗就是：如何通過對玻璃幕墻的運用，達(dá)到最佳的吸引人流的效果。通過對比我們可以發(fā)現(xiàn)：很多購物中心的玻璃幕墻在形成了一個良好的建筑觀感之后，并沒有營造出濃郁的購

物氣息。而萬達(dá)第四代購物中心卻充分利用了玻璃幕墻材質(zhì)透明的特點，將濃郁的購物氣息充分展示出來，形成了一個良好外部形象設(shè)計，讓路人經(jīng)過此處，就生產(chǎn)了進入購物中心的愿望。

九、將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走。

購物中心設(shè)有電影院非常普遍，其成功之處在于：部份購物中心不僅把電影院作為一種娛樂投資，更利用它對人流的良好拉動作用，形成購物中心內(nèi)的又一條人流動線。

第四代萬達(dá)廣場開始有意將電影院的入口設(shè)置在首層，而出口卻設(shè)置在較高的層次，這樣，顧客在一次看電影的過程，就會形成一條相對完整的人流動線，通過增加人的流動，增加購物中心商品的消費。

十、巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心。

由于地鐵傭有多個出口，人流瞬間即分散。香港購物在如何吸引人流的技巧方面，創(chuàng)意很多，而且很富親和力。

十一、自動扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走。

在自動扶梯口擺放主力店廣告招牌的方式很普遍。在購物中心的中庭懸掛商戶的廣告招牌。

十二、充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛。

現(xiàn)代購物中心的商鋪以封閉式為主，如封閉式的商業(yè)街和錯落在商場各層的各式各樣的商鋪等。但開放式的傳統(tǒng)街鋪，直接面對消費人群，還是具有相當(dāng)?shù)奈Γ瑢I造街區(qū)商業(yè)氣氛起著很重要的作用。

購物中心是不是要有開放式街鋪，以及開放式街鋪與封閉式街鋪共同存在的矛盾如何協(xié)調(diào)，是發(fā)展購物中心一直在探討的問題。由于一線城市人口密度大，商場周邊流動人口密集或靠近住宅區(qū)，有一些購物中心，因地制宜地在沿街或沿住宅面設(shè)置了街鋪，并取得了成功。

十三、頂樓設(shè)置特色化，讓顧客情不自禁往上走。

美食廣場、大型電視屏幕、電影城、娛樂項目：玩具反斗城、溜冰場、冒險樂園、兒童樂園等。

第二篇：包頭萬達(dá)城市綜合體調(diào)研報告

城市綜合體調(diào)研報告

姓名：xxx

學(xué)號：xxx

班級：xxx

時

間

：

xxx

指導(dǎo)老師xxx

調(diào)研對象：包頭市萬達(dá)廣場

調(diào)研地點：內(nèi)蒙古包頭市民族東路 調(diào)研目的：

本調(diào)研主要包頭萬達(dá)廣場作為調(diào)研目的地，從萬達(dá)廣場的概況，對室外環(huán)境的空間與建筑，總平面設(shè)計，商業(yè)建筑的功能和內(nèi)部空間設(shè)計，商業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)和人員流線等方面全方位，多角度，深層次地剖析商業(yè)綜合體的設(shè)計方法。一·概況及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：

包頭青山萬達(dá)廣場項目總用地面積159.34畝，總建筑面積65萬平方米，為一大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅，辦公，商業(yè)三大組團。考慮到區(qū)位優(yōu)勢，其中住宅組團為中等規(guī)模的高端社區(qū)。地上建筑面積54萬平方米。

商品住宅主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：地上建筑面積54萬平方米；容積率：5.1；綠化率：30%；總建筑面積：295000平方米，可銷售面積：243000平方米，底商建筑面積：35000平方米；

商辦主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：大商業(yè)總建筑面積：112000平方米（地上）；寫字樓及公寓樓總建筑面積：148000平方米（地上）

包頭青山萬達(dá)廣場由大型商業(yè)綜合體、寫字樓、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成，具有購物、娛樂、休閑、文化、居住等功能。

二·區(qū)位分析：

包頭青山萬達(dá)廣場項目位于包頭市青山區(qū)，地處城市主干道鋼鐵大街與民族東路交匯處，南臨銀河廣場，東至體育館路，西臨

香格里拉酒店，北至青年路。是包頭市的核心位置，屬于黃金地段，交通便利。也是包頭市核心商務(wù)區(qū)，同時呼包鄂經(jīng)濟圈發(fā)展要地。

地理位置：

距離中心城區(qū)：1公里

距離包頭機場：約20公里 交通樞紐：

城市主干道：鋼鐵大街（接駁建設(shè)路貫通全市）、民族東路等。

公共交通：11、19、22、25、33路等 周邊配套設(shè)施：

學(xué)校：北重八小、四十八中、二十九中、市圖書館等；

醫(yī)院：北方醫(yī)院、市腫瘤醫(yī)院等。

綜合商場:茂業(yè)百貨、包頭百貨、維多利商廈

銀行:中國銀行、工行、郵政儲蓄銀行、建行、農(nóng)行、交通銀行、包商銀行 三·總平面設(shè)計

由總平面圖可以看出，在萬達(dá)廣場的西門方向，銀河廣場起

到了人車分流的作用。但廣場的地下停車場出入口設(shè)置在圖中接近B和F的位置，而銀河路和體育用品街都是雙行道，但由于萬達(dá)廣場的建設(shè)使這兩條支路遠(yuǎn)遠(yuǎn)超負(fù)荷，帶來了進出停車場不便，道路擁堵不堪等嚴(yán)重現(xiàn)象。而且這兩條路均未做出人車分流，給消費者的安全造成了隱患。

萬達(dá)廣場采用地下停車場形式，節(jié)約了用地，并用觀光電梯與購物空間聯(lián)系緊密。負(fù)一層至負(fù)三層均是地下停車場，可容納近一千個機動車停車位。非機動車停車位設(shè)置于西門與銀河廣場之間，并有專人看守管理。四·總體空間布局

10棟公寓樓坐落在項目用地的北側(cè)，導(dǎo)致日照條件不是非常理想，但小區(qū)安靜適于居??；寫字樓坐落在項目用地的南側(cè)，保證了充分的日照，與主要街道的聯(lián)系十分便捷。寫字樓的入口位于體育用品街和銀河廣場，和周圍環(huán)境聯(lián)系緊密，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業(yè)活動和工作環(huán)境融合在一起，產(chǎn)生互補、增效的作用。五·商業(yè)建筑內(nèi)部空間設(shè)計

萬達(dá)廣場地上分為C字形的萬達(dá)廣場和呈矩形的萬千百貨。萬千百貨地上有五層，萬達(dá)廣場地上有四層，兩者共用一個停車場，方便消費者人流流線的交流與分散。萬達(dá)廣場一至三層為購物餐飲之用，第四層為電影院。電影院既有自

動扶梯可從三樓進入，又有電梯間的設(shè)置，從一層的東門入口可直達(dá)三樓的大歌星KTV和四樓的萬達(dá)影院。使萬達(dá)廣場的晚間停止?fàn)I業(yè)不會干擾到KTV和電影院的夜間經(jīng)營。

（萬達(dá)影院——在一樓和影院內(nèi)均設(shè)有購票處，便于人流的疏散）

以下為萬達(dá)廣場各層平面示意圖

由上圖可看出，商場的動線并不復(fù)雜，方便消費者購物，不易迷失。此外，動線的規(guī)則使店面分割較為方正，面寬大，進深適宜，便于租賃和使用。

在萬達(dá)廣場的中央設(shè)有一個巨大的圓形中庭，由觀光電梯聯(lián)系上下，使其成為一個動態(tài)的交流空間。是用作舉辦車展，大型特色活動的較好平臺。

由于萬達(dá)廣場的商業(yè)體量較大且為多層商業(yè)體；商業(yè)區(qū)域

又多為寬度較大的長方形。因此其室內(nèi)流線設(shè)計采用雙通道環(huán)流式 ——即兩側(cè)商鋪各有一條獨享的通道，中間做架空處理或設(shè)置移動商鋪，通過次通道將兩側(cè)通道連接起來，人流動線形成循環(huán)流動。優(yōu)點：

可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率，內(nèi)部人流可以自由、靈活循環(huán)流動。缺點：

要犧牲一部分的商業(yè)面積。

萬達(dá)廣場的屋頂為玻璃材質(zhì)，增強了商場的采光。豐富了人們的視覺享受。商場的配飾以白色和金色為主，如過道圍欄等，渲染出時尚高檔的氣息，使商場較為生動活潑。但室內(nèi)的綠色植物較少，應(yīng)適量增加。電梯的設(shè)置也較為合理，營造了輕松的購物環(huán)境。六·商業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)

萬達(dá)廣場的建筑結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)組成的。

七·總結(jié)

綜合體，不是一個傳統(tǒng)的建筑類型，但它幾乎能包含所有的建筑類型。綜合體是把散落在各個區(qū)域的城市功能，更加集中在一塊相對狹小的土地上來實現(xiàn)，從而最大程度地提高土地的使用效率。但正是這種“集中”，使建筑設(shè)計變得錯綜復(fù)雜，商業(yè)行為的加入，使得建筑師所需要考慮的東西也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了建筑的范疇。

通過調(diào)研我認(rèn)為設(shè)計一個成規(guī)的城市綜合體應(yīng)具有以下幾點：

1、綜合體應(yīng)該把生活和空間結(jié)合起來。

2、創(chuàng)造有個性特色的空間

3、要有合理的交通流線。

4、要規(guī)劃符合當(dāng)?shù)氐奶攸c的城市綜合體。

5、以人為本，綠色環(huán)保的城市綜合體。

第三篇：談萬達(dá)的偽城市綜合體經(jīng)濟模式

談萬達(dá)的偽城市綜合體經(jīng)濟模式

12月18日，河西萬達(dá)盛大開業(yè)，萬達(dá)王總聲稱將再在南京建造5座城市綜合體……

先不談王總的雄心壯志，我們先來剖析一下，何為“城市綜合體”？

城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）。這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價值體現(xiàn)。

我們再反過來看河西萬達(dá)的所謂城市綜合體，卻發(fā)現(xiàn)僅僅是Shopping mall和Apartment的結(jié)合體，離HOPSCA還缺了很多。

Hotel、Office當(dāng)然能做，但是是做大環(huán)境的締造者還是跟風(fēng)者卻完全是兩個概念：締造環(huán)境需要勇氣，并且需要前期大量的投入，同時還要忍受可能多年的無回報或少回報；跟風(fēng)的不過是想賺錢的。假如萬達(dá)在河西萬達(dá)的布局對這一塊有所布局，我會尊重萬達(dá)，但事實只能說明萬達(dá)就是一個市儈的開發(fā)商，而萬達(dá)在南京之前操作的多個項目也是如此，金錢是第一位的，責(zé)任是可以忽略不計的。

至于Park、Convention就更不用指望萬達(dá)來操作了，都是吃力不討好，不賺錢的項目。

南京目前按照城市綜合體概念進行布局的只有奧體CBD區(qū)域，Hotel有聯(lián)強，Office有紫金、中泰、奧體名座、嘉業(yè)國際、尚未竣工的新地、金奧，Park自然是CBD一期、二期中間的河西中央公園，Shoping Mall目前尚未成形、但家樂福、蘇果、紅星等已逐步在CBD周邊完成布點，Convention自然有CBD二期西側(cè)的金陵會議中心+國際博覽中心，Apartment更是星羅密布、從內(nèi)而外的包圍了CBD。而在各方苦心經(jīng)營，讓這樣一個城市綜合體打造完善的過程中，建鄴區(qū)政府見異思遷，對入駐的萬達(dá)大加吹捧，令整個河西商業(yè)的規(guī)劃布局發(fā)生了根本性改變，實在是令人大跌眼鏡。

萬達(dá)傷害了誰？近看，是傷害了入駐CBD的諸多開發(fā)商，尤其是中央公園的美食街以及嘉業(yè)國際的女人街，由于萬達(dá)的忽然攪局，招商一停再停，中央公園美食街原計劃09年5月開張，到今天都沒有任何動靜；女人街原定09年底開業(yè)，卻由于大批商戶的轉(zhuǎn)投，而只能再次推遲。在這兒不能不感嘆萬達(dá)的商業(yè)運作能力和政府方面的周旋能力，但是建鄴區(qū)政府的短視將至少使河西南部的發(fā)展又滯后好幾年。

萬達(dá)還傷害了誰？是傷害了龍江苦心經(jīng)營了十年而好不容易形成的商業(yè)環(huán)境。從龍江到萬達(dá)，區(qū)區(qū)4-5站距離，萬達(dá)的出現(xiàn)直接沖擊的是新城市廣場的商業(yè)圈布局。假如萬達(dá)是在CBD附近布局，那么將與龍江南北呼應(yīng)，各自輻射周邊的居民，但目前萬達(dá)的位置根本就擺出一副搶生意的架勢，相比較而言，萬達(dá)比龍江在交通上更具優(yōu)勢，二號線今年的通車將進一步引入客流，同時對原龍江商圈的客戶大量截留。

不談未來的發(fā)展，河西經(jīng)過十年的發(fā)展其實已經(jīng)形成了三大板塊：龍江、江東、奧體。龍江板塊已趨于成熟，并無太大的發(fā)展空間；奧體板塊仍有大量的空地待售，是未來建設(shè)的主要戰(zhàn)場；而江東，其實是新老夾雜，最大的優(yōu)勢在于與主城區(qū)的適中距離。河西萬達(dá)的開張是否會對江東板塊未來若干年的發(fā)展產(chǎn)生根本影響呢？依我看，會！而且開發(fā)商的胃口會促使政府將目光轉(zhuǎn)向南湖、茶南一帶有20年上下歷史的老區(qū)，新一輪的大規(guī)模拆遷很有可能又要拉開帷幕。畢竟江東一帶并無太多的空地來做開發(fā)。

說了不少廢話，其實只想說一句，萬達(dá)就不要再自詡所謂的城市綜合體了，萬達(dá)只不過在挑HOPSCA中最具利潤的兩個環(huán)節(jié)進行操作，對于萬達(dá)而言，這不過是個生意。而區(qū)政府在里面所扮演的角色完全沒有任何遠(yuǎn)大的前瞻，只不過是向短期利益和短期政績屈服的過客而已。

去年年末，萬達(dá)為造勢邀請了龍永圖先生來做講壇，在現(xiàn)場交互環(huán)節(jié)中，主持人代表開發(fā)商向龍永圖先生提問對萬達(dá)的項目感覺如何，龍永圖先生說道：“剛才區(qū)里的領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)的很好了，我就不重復(fù)了！”龍先生睿智！

區(qū)里領(lǐng)導(dǎo)覺得好，那才是真的好！

至于入住河西新區(qū)的數(shù)十萬居民的需求、河西發(fā)展的大方向……和馬上就能進口袋的金錢相比，不值一提！我當(dāng)個官才幾年啊？幾十年規(guī)劃和我有什么關(guān)系啊？！（虛擬臺詞，請勿對號入座?。?/p>

12月18日，河西萬達(dá)盛大開業(yè)，萬達(dá)王總聲稱將再在南京建造5座城市綜合體……

先不談王總的雄心壯志，我們先來剖析一下，何為“城市綜合體”？

城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）。這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價值體現(xiàn)。

我們再反過來看河西萬達(dá)的所謂城市綜合體，卻發(fā)現(xiàn)僅僅是Shopping mall和Apartment的結(jié)合體，離HOPSCA還缺了很多。

Hotel、Office當(dāng)然能做，但是是做大環(huán)境的締造者還是跟風(fēng)者卻完全是兩個概念：締造環(huán)境需要勇氣，并且需要前期大量的投入，同時還要忍受可能多年的無回報或少回報；跟風(fēng)的不過是想賺錢的。假如萬達(dá)在河西萬達(dá)的布局對這一塊有所布局，我會尊重萬達(dá)，但事實只能說明萬達(dá)就是一個市儈的開發(fā)商，而萬達(dá)在南京之前操作的多個項目也是如此，金錢是第一位的，責(zé)任是可以忽略不計的。

至于Park、Convention就更不用指望萬達(dá)來操作了，都是吃力不討好，不賺錢的項目。

南京目前按照城市綜合體概念進行布局的只有奧體CBD區(qū)域，Hotel有聯(lián)強，Office有紫金、中泰、奧體名座、嘉業(yè)國際、尚未竣工的新地、金奧，Park自然是CBD一期、二期中間的河西中央公園，Shoping Mall目前尚未成形、但家樂福、蘇果、紅星等已逐步在CBD周邊完成布點，Convention自然有CBD二期西側(cè)的金陵會議中心+國際博覽中心，Apartment更是星羅密布、從內(nèi)而外的包圍了CBD。而在各方苦心經(jīng)營，讓這樣一個城市綜合體打造完善的過程中，建鄴區(qū)政府見異思遷，對入駐的萬達(dá)大加吹捧，令整個河西商業(yè)的規(guī)劃布局發(fā)生了根本性改變，實在是令人大跌眼鏡。

萬達(dá)傷害了誰？近看，是傷害了入駐CBD的諸多開發(fā)商，尤其是中央公園的美食街以及嘉業(yè)國際的女人街，由于萬達(dá)的忽然攪局，招商一停再停，中央公園美食街原計劃09年5月開張，到今天都沒有任何動靜；女人街原定09年底開業(yè)，卻由于大批商戶的轉(zhuǎn)投，而只能再次推遲。在這兒不能不感嘆萬達(dá)的商業(yè)運作能力和政府方面的周旋能力，但是建鄴區(qū)政府的短視將至少使河西南部的發(fā)展又滯后好幾年。

萬達(dá)還傷害了誰？是傷害了龍江苦心經(jīng)營了十年而好不容易形成的商業(yè)環(huán)境。從龍江到萬達(dá)，區(qū)區(qū)4-5站距離，萬達(dá)的出現(xiàn)直接沖擊的是新城市廣場的商業(yè)圈布局。假如萬達(dá)是在CBD附近布局，那么將與龍江南北呼應(yīng)，各自輻射周邊的居民，但目前萬達(dá)的位置根本就擺出一副搶生意的架勢，相比較而言，萬達(dá)比龍江在交通上更具優(yōu)勢，二號線今年的通車將進一步引入客流，同時對原龍江商圈的客戶大量截留。

不談未來的發(fā)展，河西經(jīng)過十年的發(fā)展其實已經(jīng)形成了三大板塊：龍江、江東、奧體。龍江板塊已趨于成熟，并無太大的發(fā)展空間；奧體板塊仍有大量的空地待售，是未來建設(shè)的主要戰(zhàn)場；而江東，其實是新老夾雜，最大的優(yōu)勢在于與主城區(qū)的適中距離。河西萬達(dá)的開張是否會對江東板塊未來若干年的發(fā)展產(chǎn)生根本影響呢？依我看，會！而且開發(fā)商的胃口會促使政府將目光轉(zhuǎn)向南湖、茶南一帶有20年上下歷史的老區(qū)，新一輪的大規(guī)模拆遷很有可能又要拉開帷幕。畢竟江東一帶并無太多的空地來做開發(fā)。

說了不少廢話，其實只想說一句，萬達(dá)就不要再自詡所謂的城市綜合體了，萬達(dá)只不過在挑HOPSCA中最具利潤的兩個環(huán)節(jié)進行操作，對于萬達(dá)而言，這不過是個生意。而區(qū)政府在里面所扮演的角色完全沒有任何遠(yuǎn)大的前瞻，只不過是向短期利益和短期政績屈服的過客而已。

去年年末，萬達(dá)為造勢邀請了龍永圖先生來做講壇，在現(xiàn)場交互環(huán)節(jié)中，主持人代表開發(fā)商向龍永圖先生提問對萬達(dá)的項目感覺如何，龍永圖先生說道：“剛才區(qū)里的領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)的很好了，我就不重復(fù)了！”龍先生睿智！

區(qū)里領(lǐng)導(dǎo)覺得好，那才是真的好！

至于入住河西新區(qū)的數(shù)十萬居民的需求、河西發(fā)展的大方向……和馬上就能進口袋的金錢相比，不值一提！我當(dāng)個官才幾年?。繋资暌?guī)劃和我有什么關(guān)系?。浚。ㄌ摂M臺詞，請勿對號入座?。?/p>

第四篇：城市綜合體“萬達(dá)廣場”價值研究報告詳解

城市綜合體“萬達(dá)廣場”價值研究報告

侯偉 2016/5/26

一．經(jīng)濟“新常態(tài)”下的商業(yè)地產(chǎn)新模式

在我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，消費環(huán)境持續(xù)改善，消費領(lǐng)域逐步增大，我國逐漸轉(zhuǎn)變成消費型社會，商業(yè)地產(chǎn)憑借其能夠滿足人們?nèi)粘ＯM需求的優(yōu)勢而得以快速發(fā)展，同時因為住宅房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控力度不斷加大，使得商業(yè)地產(chǎn)市場的增長幅度明顯超過住宅房地產(chǎn)市場，資金的涌入使得商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅加大。然而，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險與機遇并存，擁有優(yōu)勢品牌資源、強大營運能力、資金實力雄厚的公司將生存并壯大。

城市綜合體是將城市中商務(wù)、娛樂、辦公、旅店、展覽、餐飲、居住、會議、交通等城市生活空間的三項以上進行合體，并在各部分之間建立一種相互依賴、相互影響的動態(tài)促進關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜且有順序的建筑群。通過一個連廊或其它形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更加經(jīng)濟、專業(yè)和實用。

二．萬達(dá)廣場特色顯著，發(fā)展態(tài)勢勢如破竹

創(chuàng)立于1988年的大連萬達(dá)集團經(jīng)過不斷的實踐與創(chuàng)新，逐漸形成了以“萬達(dá)廣場”為品牌的城市綜合體產(chǎn)品模式，目前在全國在建和開業(yè)的萬達(dá)廣場共計133座，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一。萬達(dá)城市綜合體的核心內(nèi)容由６個方面組成，包含酒店（Hotel），寫字樓（Office），公共空間（Publicplace），購物中心（Shoppingmall），文化娛樂休閑設(shè)施（Culture＆Recreation），公寓樓（Apartment）等，根據(jù)這六大方面的英文字母首個單詞，合為HOPSCA。萬達(dá)廣場城市綜合體具備了非常鮮明的特征與戰(zhàn)略優(yōu)勢。1.定位中端市場

依仗品牌的強大號召力，大型店面組團是其商業(yè)模式最大的特點，萬達(dá)廣場通過一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險的最小化和擴張的超高速，已經(jīng)成為中國最具影響力的綜合體樣板。萬達(dá)廣場在商戶組合上采取以主力品牌為主導(dǎo)的經(jīng)營模式，在實現(xiàn)了聚集客流和降低招商風(fēng)險的同時，也降低了租金收益水平。萬達(dá)廣場已成為快速復(fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務(wù)以及住宅的典范。2.“訂單地產(chǎn)”招商模式

萬達(dá)商業(yè)與華潤萬家、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、國美電器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娛樂廣場等多家商家簽有戰(zhàn)略合作協(xié)議。意味著萬達(dá)廣場開到哪里，這些商家也會有新店加盟開業(yè)，完全避免了招商風(fēng)險問題。同時采取先招商后建設(shè)，保證開工時大部分商家已經(jīng)落位，建筑方向準(zhǔn)確，利用率極高，預(yù)收的保證金也減輕了建設(shè)投入的壓力。3.專業(yè)管理團隊

萬達(dá)廣場前期的選址和方案設(shè)計由萬達(dá)專業(yè)的發(fā)展部和獨有的商業(yè)規(guī)劃院進行研究規(guī)劃，在招商過程中針對主力商家客戶形成訂單地產(chǎn)服務(wù)并在規(guī)劃設(shè)計中完成技術(shù)對接，在項目建設(shè)過程中擁有強大專業(yè)的開發(fā)建設(shè)團隊，以及擁有遍及管理數(shù)百萬平米大型商業(yè)廣場經(jīng)驗的萬達(dá)商業(yè)管理公司，最終打造了完整的商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

4.2015年報相關(guān)簡要分析

根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015財年年報顯示，2015財年新增廣場26座，目前共計133座。已開業(yè)持有物業(yè)總建筑面積達(dá)26.32百萬平方米，同比增長22.1%。已開業(yè)購物中心總建筑面積達(dá)21.83百萬平方米，同比增長23.3%。已開業(yè)購物中心總可租面積達(dá)14.13百萬平方米，同比增長23.0%。已開業(yè)酒店、寫字樓、文化及其他物業(yè)總建筑面積達(dá)4.49百萬平方米，同比增長16.6%。

從數(shù)據(jù)中能夠看出，萬達(dá)廣場無論從整體數(shù)量還是建筑面積和使用面積均呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，充分表明萬達(dá)廣場城市綜合體業(yè)態(tài)已經(jīng)被大陸居民和廣大商家認(rèn)知并認(rèn)可，大量的供銷需求促使萬達(dá)廣場在量上的增長。三．“萬達(dá)廣場”城市綜合體盈利分析

萬達(dá)廣場找到了比較好的發(fā)展模式，核心商業(yè)面積長期持有，租金收益和物業(yè)增值收益成為長期增值的主要盈利點。1.以售養(yǎng)租形式把握現(xiàn)金流平衡和持續(xù)

萬達(dá)廣場城市綜合體實現(xiàn)了真正意義上的以售養(yǎng)租，既滿足現(xiàn)金流平衡和持續(xù)的同時，又不造成整體經(jīng)營效果上出現(xiàn)沖突。與之前相比，大幅增加了寫字樓和住宅產(chǎn)品，隨著“萬達(dá)廣場”品牌的深入人心，住宅和寫字樓得以高溢價出售，高溢價銷售帶來的流入現(xiàn)金，則支持物業(yè)的持有反哺著商業(yè)地產(chǎn)的鋪位，萬達(dá)通過完全租賃的形式實現(xiàn)了統(tǒng)一的商業(yè)管理，促進萬達(dá)商業(yè)整體目標(biāo)的實現(xiàn)。2.完整的經(jīng)營價值鏈

從拿地、設(shè)計、規(guī)劃、招商、管理都是由萬達(dá)自己把控，自從確定了商業(yè)模式，萬達(dá)集團把總部放在祖國首都，以便有效整合和利用政府、媒體、商家、金融、人才等優(yōu)勢資源。城市綜合體是萬達(dá)多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，良性發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，城市綜合體將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機的整合了娛樂、消費、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良性互動。在規(guī)劃設(shè)計中，重視建筑功能分區(qū)并實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)促進，商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機相聯(lián)，引導(dǎo)所有顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶，樹立了良好的品牌形象。3.地方政府對萬達(dá)集團的支持和信任

地方政府十分關(guān)注萬達(dá)廣場項目，往往期望能通過萬達(dá)廣場項目輻射廣場周邊，產(chǎn)生同心圓效應(yīng)，萬達(dá)廣場的良性發(fā)展恰好迎合地方政府的發(fā)展經(jīng)濟心態(tài)。萬達(dá)城市綜合體不僅是優(yōu)秀的建筑設(shè)計，同時也包涵優(yōu)秀的商業(yè)策劃和商業(yè)運營，保證項目建成后能按期開業(yè)，開業(yè)后能形成凝聚力，解決了政府的擔(dān)憂。

地方政府對地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入的條件存在限制，但萬達(dá)借商業(yè)地產(chǎn)之名能做到低價拿地，如 2008 年萬達(dá)廣場新建項目即是受地方政府邀請，價格優(yōu)惠，而且萬達(dá)廣場已在全國獲得了廣泛知名度，在此前提下，住宅、辦公寫字樓等均能實現(xiàn)高溢價銷售，商業(yè)土地成本自然下降，這即是“城市綜合體”的優(yōu)勢。4.擁有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源

萬達(dá)廣場城市綜合體的商業(yè)大部分為只租不售，目前1000余家簽訂合作協(xié)議的商家中，有50余個左右是主力業(yè)態(tài)，60至70個為次主力業(yè)態(tài)，這些商家都是“萬達(dá)指哪它們打哪”。訂單地產(chǎn)能夠讓萬達(dá)廣場里面的商戶位得以大部分在廣場還未建成時就完成出租，使保證金和后續(xù)租金能夠進賬，萬達(dá)廣場又將租出的商業(yè)面積連同租賃合約向銀行進行抵押貸款，從而保證開發(fā)和運營所需資金流不斷裂

除戰(zhàn)略合作的商業(yè)伙伴加盟外，萬達(dá)集團自營的萬千百貨、萬達(dá)院線等主力店，也能快速支持萬達(dá)廣場的迅速開業(yè)。目前萬達(dá)廣場城市綜合體已形成幾大絕對主力業(yè)態(tài)，包括國美電器、大玩家娛樂、大歌星KTV、萬千百貨、萬達(dá)院線、數(shù)碼廣場和精品餐飲酒樓、豪華商務(wù)酒店等。

5.2015年報相關(guān)簡要分析

表格截取自2015萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司年報 2015年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)框架為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營三大板塊組成，業(yè)務(wù)占比分別為10.94%、82.54%及4.00%。萬達(dá)廣場來自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊，其收入為人民幣13,582百萬元，同比增長31.2%。

從數(shù)據(jù)中能夠看到，2015年，萬達(dá)廣場為主要業(yè)態(tài)的投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比穩(wěn)步增長，并適時擴大。2015年實現(xiàn)投資該板塊息稅前利潤人民幣25,449百萬元，占息稅前利潤總額的比例為45.09%，同比增長4.44%。與此同時，其他板塊業(yè)務(wù)利潤同比呈現(xiàn)不同程度減速和下降。

四．萬達(dá)廣場城市綜合體的價值研究 1.特殊的功能復(fù)合性

城市綜合體集多種城市業(yè)態(tài)于一體，將娛樂、辦公、消費、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、讓它們相互依存、協(xié)同促進。城市綜合體也是對分散的城市功能的一種整合，以往功能單一的情況下，各個業(yè)態(tài)功能相對獨立，關(guān)聯(lián)度極其微弱，無法發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，其城市價值主要體現(xiàn)在：空間結(jié)構(gòu)連續(xù)性、整體功能復(fù)合型。萬達(dá)商業(yè)廣場以開放式街區(qū)為主要設(shè)計理念，空間結(jié)構(gòu)上更具連續(xù)性，形態(tài)多元，功能互補，既能給居民帶來便捷，又促進了商業(yè)銷售。最新一代萬達(dá)商業(yè)廣場本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)體系，以主要功能連帶多種配套功能形成萬達(dá)價值鏈，共同滿足消費者的需求。2.物業(yè)升值潛力巨大 萬達(dá)廣場在做足自身的使用價值的同時，會帶動所處地段的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。萬達(dá)廣場選擇有價值的城市和地區(qū)以“城市規(guī)劃方法”實施一個房地產(chǎn)項目的綜合投資和運營管理，即將本城市價值通過人流，物流，資金流等方式實現(xiàn)快速集中，激發(fā)了萬達(dá)廣場本身的物業(yè)價值潛力，升值成為常態(tài)。3.輻射力巨大，規(guī)模效應(yīng)明顯

以現(xiàn)在的萬達(dá)廣場所在的區(qū)域為例，無論在萬達(dá)進入之前該地段是怎樣的一種荒蕪狀態(tài)，如上海五角場，但在萬達(dá)進入后，這些第三代城市綜合體項目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時，都把距離萬達(dá)多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的巨大輻射力。4.2015年報相關(guān)簡要分析

截至2015年年底，萬達(dá)廣場租賃收入同比增長10%，全年累計總客流20.3億人次，所有廣場日均客流約5萬人次，總客流同比增長25%。2015年新開業(yè)的購物中心繼續(xù)保持滿鋪出租狀態(tài)。2015年公司對百貨主力商家進行了一系列有計劃、有針對性的優(yōu)化，已開業(yè)購物中心的平均出租率為96.37%。2015年，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理產(chǎn)生人民幣13,582百萬元，同比增長31.20%。本板塊對本公司收入貢獻(xiàn)進一步上升，占比達(dá)10.94%，同比增長1.34%。能夠看出，萬達(dá)廣場通過一系列經(jīng)營手段，包括主力店的開拓和調(diào)整，加大品牌影響力度和豐富品牌資源，做精營銷策劃，實現(xiàn)線上線下聯(lián)動，做強安全保障工作等各項措施，保證了在宏觀經(jīng)濟下滑的大背景下，穩(wěn)步提升萬達(dá)廣場的商業(yè)價值和社會價值。五．城市綜合體面臨的主要問題

城市綜合體在開發(fā)過程中也面臨著諸多問題，如城市綜合體必須具備足夠的終端消費能力，要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，開發(fā)商須具有雄厚的資金實力等，從實踐中來看，功能組合失調(diào)也是造成城市綜合體效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各種功能的目標(biāo)客戶群一致，做到有效的感應(yīng)互動。所以，城市綜合體雖然具有很多優(yōu)點，但并不是所有開發(fā)商和所有城市都適合開發(fā)，它對開發(fā)商和城市有著極高的要求。相對住宅房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長，風(fēng)險高，涉足門檻明顯強于住宅市場，同時擁有運營、地段、資金、和企業(yè)資源的開發(fā)公司將面臨較好的發(fā)展機遇，而同時缺少專業(yè)運營能力和資金實力不足的開發(fā)商如果硬要開發(fā)城市綜合體項目，將面臨較大風(fēng)險。六．結(jié)論

城市綜合體創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新契機，城市綜合體將是未來商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展模式。萬達(dá)集團構(gòu)建的萬達(dá)廣場全新城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)模式，以給人全新感受的姿態(tài)出現(xiàn)在中國各大城市，城市綜合體的未來將對一個城市的未來產(chǎn)生巨大影響，不久的將來，萬達(dá)城的遍地開花將會對整個萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展錦上添花。

第五篇：萬達(dá)模式：訂單地產(chǎn)及萬達(dá)城市綜合體價值分析

萬達(dá)模式：訂單地產(chǎn)及萬達(dá)城市綜合體價值分析

22年來，萬達(dá)集團在領(lǐng)跑全國商業(yè)地產(chǎn)，造就城市繁榮的同時，也向世人展現(xiàn)了代表未來方向、最具生命力和競爭力的商業(yè)模式，萬達(dá)也在這個過程中不斷定義、代表、詮釋著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場契合的標(biāo)準(zhǔn)。其間，曾有很多業(yè)內(nèi)人士和同行媒體向萬達(dá)提出問題：為什么萬達(dá)廣場開工之前就能完成如此復(fù)雜的主力店招商？為什么萬達(dá)廣場能實現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒有培育期？為什么如此眾多的商家跟隨萬達(dá)征戰(zhàn)了一座又一座城市？

當(dāng)這些問題的提出者用滿懷期待和崇敬的目光望向萬達(dá)時，積累了無數(shù)實踐經(jīng)驗和成功案例的萬達(dá)人的回答鏗鏘有力：那是因為，萬達(dá)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。

“一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功開發(fā)，并不僅僅是一個生產(chǎn)與銷售的簡單過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運營來實現(xiàn)增值。在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心臟和血液，而其開發(fā)模式就是靈魂，只有三者齊備完善了，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運轉(zhuǎn)?！币晃环康禺a(chǎn)專家如此形容商業(yè)地產(chǎn)。

在每一個商業(yè)項目，能不能實現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應(yīng)”。在萬達(dá)廣場，仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn)，許多品牌店隨著萬達(dá)出現(xiàn)在每一個城市的萬達(dá)廣場里，事實說明，萬達(dá)廣場的發(fā)展也使他們在短時間內(nèi)，積累了大量財富，并由小做大，迅速形成規(guī)模效應(yīng)。

在每一個城市綜合體，入場項目能不能實現(xiàn)真正的旺鋪經(jīng)營，一方面源自建造者的前期規(guī)劃和后期管理，更重要的也在于入場品牌能不能更好的對消費者形成“吸金效應(yīng)”，在萬達(dá)廣場，仔細(xì)觀察你會發(fā)現(xiàn)，一些中小主力店隨著萬達(dá)的連鎖開發(fā)而出現(xiàn)在每一個城市的萬達(dá)廣場里，也正因此，很多商家隨萬達(dá)而迅速形成連鎖品牌，很多世界500強的企業(yè)也因萬達(dá)的屢戰(zhàn)屢勝而成為萬達(dá)的擁護者，萬達(dá)到哪，他們就跟到哪里…… 商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗，這一理念越來越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認(rèn)可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國情和市場規(guī)律的商業(yè)模式，是中國企業(yè)決勝未來的關(guān)鍵所在，萬達(dá)的成功便在于此。

所謂的萬達(dá)第三代商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體，就是把國外的室內(nèi)步行街與中國的商業(yè)大樓結(jié)合在一起，同時在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容?？偨Y(jié)萬達(dá)幾年來的發(fā)展，正如王健林董事長所言：萬達(dá)的成功主要是商業(yè)模式的成功。因為萬達(dá)的產(chǎn)品尤其是號稱第三代城市綜合體的產(chǎn)品的成功不僅是商業(yè)的成功，更是投資模式的成功，萬達(dá)從第一代單店和第二代復(fù)合店賣街鋪到現(xiàn)在只賣非商業(yè)之外的產(chǎn)品如寫字樓、公寓，既達(dá)成了綜合體規(guī)模上的城市標(biāo)志性象征的目的，又解決了產(chǎn)品鏈和資金鏈的最優(yōu)組合和良性循環(huán)，正在逐步實現(xiàn)從原來以營銷為導(dǎo)向的訂單地產(chǎn)向持有型訂單地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)折，從而為真正的資本之路搭建了堅實的基礎(chǔ)，為資產(chǎn)之橋構(gòu)筑了預(yù)期的升值空間。

值得一提的是，萬達(dá)獨特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強大的競爭優(yōu)勢，獲得了市場的高度認(rèn)可，而且這種模式在現(xiàn)在的市場環(huán)境中是別人無法復(fù)制的，每到一地就能把一地做熱，進而拉動一個城市的經(jīng)濟發(fā)展和稅收，這只有萬達(dá)能夠做到；吸引眾多品牌主力店追隨萬達(dá)，進入每一個萬達(dá)廣場，這也只有萬達(dá)能夠做到；先租后建、滿場開業(yè)、場場旺鋪，這些，也只有萬達(dá)能夠做到。王健林董事長在對自己的員工進行培訓(xùn)的時候說，商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，而最好的商業(yè)模式是人無我有的商業(yè)模式，作為國內(nèi)唯一的全國性商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)獨創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式因為帶動了區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動了整個城市經(jīng)濟的上升而獲得了各地政府的認(rèn)可并成為各地政府邀請的對象，而也是因為萬達(dá)獨特的富有競爭力的商業(yè)模式，萬達(dá)還獲得了中國企業(yè)在國際上的最高評級。國內(nèi)金融界的認(rèn)可、國內(nèi)外投資機構(gòu)的追捧，使得萬達(dá)創(chuàng)造的財富神話口碑相傳，流傳久遠(yuǎn)。2007年12月22日，寧波萬達(dá)廣場一周年慶典活動隆重舉辦，百家商戶現(xiàn)場共賀萬達(dá)周年慶，感謝萬達(dá)為他們開啟了財富大門，時光倒回到一年前，2006年的12月22日，寧波市委市政府領(lǐng)導(dǎo)、萬達(dá)高管人員齊聚寧波萬達(dá)廣場參加在這里舉辦的寧波萬達(dá)開盤儀式，為這次開盤能夠成功舉行，萬達(dá)人傾注了無數(shù)的心血，并為此做出了長達(dá)一年的準(zhǔn)備，開盤現(xiàn)場飛舞的彩旗、齊鳴的禮炮，是萬達(dá)做了精心準(zhǔn)備的，但是，在現(xiàn)場出現(xiàn)的近20萬消費者從四面八方匯集涌入萬達(dá)廣場卻是萬達(dá)人也始料未及的，在這個項目開工建設(shè)之時，周邊還是雜草叢生、荒無人煙的地處……同樣的奇跡在萬達(dá)的發(fā)展史上屢見不鮮，更成為投資者對萬達(dá)的信心源泉，一些由萬達(dá)組織到北京、上海、成都等地考察萬達(dá)項目的業(yè)主看到已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)能夠產(chǎn)生如此強大的“吸金效應(yīng)”紛紛豎起大拇指，贊嘆萬達(dá)所創(chuàng)造的財富神話，更多的人，則以落單萬達(dá)的實際行動參與到了神話的締造中來。

現(xiàn)在的萬達(dá)廣場所在的區(qū)域，無論在萬達(dá)進入之前是怎樣的一種荒涼狀態(tài)，如寧波鄞州，無論在萬達(dá)進入之前是怎樣的無人問津，如上海五角場，但在萬達(dá)進入后，這些第三代城市綜合體項目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時，都把距離萬達(dá)多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的影響力之大。

萬達(dá)之所以能夠成功，與其對于自身成為“國際萬達(dá)”的標(biāo)準(zhǔn)有著密不可分的關(guān)系，對于選友，“國際萬達(dá)”的辭典里有這樣一條標(biāo)準(zhǔn)，那就是：合作伙伴是國際級。至今，以這樣的標(biāo)準(zhǔn)選擇合作伙伴，萬達(dá)已經(jīng)擁有多家不同業(yè)態(tài)的主力店作為“緊密型合作伙伴”，多家國際合國內(nèi)的知名公司作為“戰(zhàn)略合作伙伴”和一大批中小店鋪連鎖企業(yè)伙伴。這些獨有的商家合作伙伴資源合成了萬達(dá)的核心競爭優(yōu)勢。

此外，為了保證合作伙伴能賺錢，萬達(dá)在發(fā)展項目時也會充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達(dá)成雙方的利益最大化。從做訂單開發(fā)開始，隨著市場需求和中國經(jīng)濟環(huán)境的變化而慢慢向?qū)I(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商邁進，有了品牌戰(zhàn)略合作商家、有了詳細(xì)的前期策劃、規(guī)劃方面的經(jīng)驗，萬達(dá)進行商業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)確性才能不斷提高，甚至已經(jīng)可以保證場場旺鋪，在現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境中，可以做到?jīng)]有拍賣拿地時就可以大約知道做什么類型的物業(yè)，容積率多少等等的，惟有萬達(dá)，從中可見萬達(dá)作為一個中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物的魅力所在。

在萬達(dá)對商業(yè)伙伴的選擇共贏中，萬達(dá)廣場的規(guī)劃先行策略起到了舉足輕重的作用，正式注冊成立于2007年的萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國第一家專業(yè)從事城市綜合體及大型商業(yè)綜合體開發(fā)、設(shè)計、研究的商業(yè)規(guī)劃、建筑研究機構(gòu)，由來自建筑設(shè)計領(lǐng)域及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的眾多精英人才組成。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院不但是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)鏈條中的核心環(huán)節(jié)，還是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計的機構(gòu)，研究院匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設(shè)計各專業(yè)的一流人才，更是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分。

在每一座萬達(dá)廣場招商開始后，規(guī)劃研究院就會迅速開始為這些簽約主力店入場做好充分的準(zhǔn)備，規(guī)劃至每一個商鋪、設(shè)計至每一個細(xì)節(jié)，像餐飲的隔油池、游泳館的降板、超市的荷載等諸多細(xì)節(jié)在規(guī)劃設(shè)計階段就已經(jīng)給予確認(rèn)，盡量避免商家進場后進行改建，減少浪費，同時也是對入場商戶負(fù)責(zé)。

有人說，中國的商業(yè)地產(chǎn)的競爭要從低端的銷售競爭向高端運營競爭發(fā)展，在這個過程中，如何提升價值并最終與資本市場取得連接價值最大化才是根本，畢竟商業(yè)地產(chǎn)回到其核心就是在于運營所帶來的價值的提升。為什么物業(yè)投資市場稱：“住宅有價，店面無價”，是因為店面這個平臺后面所帶來的商機決定的，而不是水泥加鋼筋決定其價值的。回到加之提升這個問題上，其核心就是通過開發(fā)模式的不斷創(chuàng)新來提升其價值，這是一個系統(tǒng)的成功路徑，經(jīng)過選點、定位、引商、開業(yè)、運營、調(diào)整階段不斷實現(xiàn)商業(yè)價值。萬達(dá)集團就是將這種開發(fā)模式的創(chuàng)新從銷售鋪面的第一代向只租不售聯(lián)合國際知名品牌主力店共同經(jīng)營的第三代前進，最終取得了驕人的業(yè)績，并以此領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)，在世界商業(yè)帝國的發(fā)展版圖上屹立起中國的旗幟。短短幾年時間，隨著萬達(dá)在全國擴張商業(yè)版圖，對萬達(dá)始終信心十足并一直追隨萬達(dá)的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖并取得了驕人的銷售業(yè)績，連萬達(dá)人自己都半開玩笑的說，如果可以，希望我們自己也開個小店，一路跟著萬達(dá)走，不出幾年，一定能成為國內(nèi)連鎖品牌，并創(chuàng)出自己的知名度。

萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式，猶如達(dá)爾文的進化論在另一個領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用，它有一個清晰的進化過程。如今可視為“第三代”模式——王健林把其稱為“城市綜合體”模式。

對比第一代和第二代的模式，“城市綜合體”已有了相當(dāng)大的改變。

第一代模式“單店”的開發(fā)很簡單：“建一個大房子，第一層開精品店，第二層開超市，第三層開家居，第四層還可以搞個電影院等等，一個店大概五六萬平米?！碑?dāng)時的概念是，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶動其他鋪位的銷售。當(dāng)時第一個項目是2003年長春商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)。王健林談到，這個項目和沃爾瑪?shù)暮贤?，光租金就整整談了六個多月?！伴L春項目僅僅是個單店，后來做的綜合購物中心差不多有6—8個主力店，如果照這樣談合同，可能一個項目一年時間就過去了，這就制約我們快速發(fā)展。于是我們跟所有跨國企業(yè)建議，能不能把中國的城市劃定為兩個等級，北京上海、廣州、深圳等城市為第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先規(guī)定好。這樣合同洽談的時間大大減少。這是我們兩年多時間能在中國快速發(fā)展的決定性因素”。批量的談判，減少了單個項目談判的時間和精力，從2002年開始到2005年，萬達(dá)按照這樣的模式快速發(fā)展。

到了2004-2005年，萬達(dá)開始進入“組合店”模式，“一個項目有四五個獨立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市、電影院，通過一個室外步行街連起來做一個廣場”。

隨著第一代和第二代模式的摸索，萬達(dá)開始進入第三代的城市綜合體模式，也是被學(xué)者認(rèn)為是做加法模式——延長產(chǎn)業(yè)半徑的開始。在第二代的管理模式上，萬達(dá)只停留了短短兩年的時間?！叭绻f第二代的管理模式是出于對產(chǎn)業(yè)鏈的把握，萬達(dá)的第三代管理模式則完全是出于對商業(yè)規(guī)律更深的認(rèn)識。”王健林如是說。

一個具體的例子是，萬達(dá)每一個戰(zhàn)略合作伙伴都有自己的標(biāo)準(zhǔn)裝修時間，萬達(dá)商業(yè)管理公司會根據(jù)業(yè)態(tài)、裝修時間的不同，與萬達(dá)的建設(shè)部門一起排出詳細(xì)的完工進度表，來對接每一個商戶的入場時間，一定要保證店鋪在開業(yè)前能進場裝修。如此類推，來保證同期滿鋪開業(yè)?！叭绻峭馄傅墓芾砉?，他們會選擇等，達(dá)到條件再出現(xiàn)，這是完全不同的概念。

在王健林眼中，這正是萬達(dá)模式無法復(fù)制的精髓。“我經(jīng)常講，除非你挖走整個鏈條，否則，能拿U盤拷走的，還算什么核心競爭優(yōu)勢呢？”王健林說。

在相當(dāng)?shù)囊欢螘r間里，萬達(dá)的三大新興支柱產(chǎn)業(yè)并非簡單意義上的多元化，事實上，無論是院線、酒店還是百貨，都是萬達(dá)“城市綜合體”業(yè)態(tài)中必需的組成部分，借助于萬達(dá)廣場的發(fā)展而發(fā)展，可以說，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的組成部分?！按蛞粋€簡單的比喻，就像是榕樹，他的根須落在地上，會長出一棵新的榕樹來，但是新長出來的榕樹和從前的榕樹是血脈相通的，更重要的是，所有的榕樹都長在同一個生態(tài)環(huán)境里，這才是商業(yè)地產(chǎn)。”

與中國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)一樣，萬達(dá)實際上也是“在干中學(xué)、在學(xué)中干”。經(jīng)過幾年間的歷練，從找地開始，萬達(dá)創(chuàng)造了城市綜合體開發(fā)的一套體系，建立起經(jīng)營管理人才團隊，打通了金融資本的通道，形成整個產(chǎn)業(yè)鏈上的獨特的競爭優(yōu)勢。“城市綜合體首先形態(tài)是多元的；其次在功能上互相補充，既能給居民帶來方便，又增加商業(yè)的銷售；第三是效益最大化，多種業(yè)態(tài)綜合，優(yōu)勢互補，創(chuàng)造24小時商圈。”王健林說。