第一篇：關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費問題的法律分析

關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費問題的法律分析

關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費問題的法律分析

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及《實施條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《契稅暫行條例》和《印花稅暫行條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅費問題進行法律分析。

一、國有土地使用權(quán)通過出售的方式轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費

1、營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第一條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位屬于營業(yè)稅的納稅人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的一種，所以應(yīng)該繳納營業(yè)稅。

應(yīng)納營業(yè)稅額按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算，即應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率。按財政部、國家稅務(wù)總局財稅［2003］16號文件《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》的規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓憑證上開具的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的稅率為5%。

2、城市維護建設(shè)稅和教育費附加

以上述應(yīng)納營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照1-7%和3%的稅率征收城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

3、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。

法定的增值額扣除項目為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4、企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及實施條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

5、印花稅

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要簽訂合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)繳納印花稅，以合同中的金額為計稅依據(jù)，按照萬分之五的稅率征收。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅【2006】162號）第三條也規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。所以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方都應(yīng)該繳納印花稅。

6、契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的承受方為契稅的納稅義務(wù)人。契稅的計稅依據(jù)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價格，稅率為3%。

二、國有土地使用權(quán)投資入股方式轉(zhuǎn)讓需繳納的稅費

1、營業(yè)稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅【2002】191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

因而，以土地使用權(quán)投資入股，如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，免征土地增值稅；如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，投資企業(yè)要繳納土地增值稅；而且被投資企業(yè)再轉(zhuǎn)讓開發(fā)的房地產(chǎn)，也要繳納土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。以土地使用權(quán)投資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，企業(yè)將土地使用權(quán)進行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)應(yīng)確認轉(zhuǎn)讓所得計繳企業(yè)所得稅。

4、印花稅

以土地使用權(quán)投資入股也要發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也要簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。所以投資入股轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)一樣，投資方和被投資方雙方都應(yīng)該繳納印花稅。

5、契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；

所以對于以土地使用權(quán)投資入股的，受讓方應(yīng)繳納契稅。

三、關(guān)于集團公司擬將部分國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其全資子公司的轉(zhuǎn)讓方式

根據(jù)以上部分的陳述，以投資入股方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與直接出售的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相比，可以不用繳納營業(yè)稅和城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時如果集團以出售的方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司，全資子公司也須向西礦集團支付大量的轉(zhuǎn)讓金，增加子公司的資金壓力。因而建議集團以股權(quán)投資的方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司，通過履行必要的增資擴股程序來完成土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

2012年10月14日

第二篇：辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅費

辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅費？

一、營業(yè)稅及附加（出讓方）：

1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%的營業(yè)稅。

2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

二、印花稅和契稅（雙方）：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。

三、土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

為計算方便，可以通過速算公式計算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。

四、土地使用稅（受讓方）

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令[1988]17號)

第四條土地使用稅每平方米年稅額如下:

一、大城市0.5元至10元；

二、中等城市0.4元至8元；

三、小城市0.3元至6元

第三篇：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

國有土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓合同

甲方（轉(zhuǎn)讓方）： 住所地： 法定代表人： 乙方（受讓方）： 身份證號碼： 住所地： 鑒于：

甲方轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)系以出讓方式取得，其國有土地使用證編號為，甲方已按出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行了投資開發(fā)、利用，符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方自愿友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地使用權(quán)及地上建筑的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：

第一條、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的基本情況

1、甲方同意將其位于的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，國有土地使用證號為號，地號為：,國有土地使用權(quán)出讓合同書號：。

2、轉(zhuǎn)讓地塊用地性質(zhì)為綜合用地；使用權(quán)面積：平方米；土地使用期限：終止。

3、轉(zhuǎn)讓土地上現(xiàn)存在 處房屋一并轉(zhuǎn)讓，六處房屋權(quán)屬證號分別為：（1）產(chǎn)權(quán)證號：，建筑面積 ；（2）產(chǎn)權(quán)證號：，建筑面積（3）產(chǎn)權(quán)證號：，建筑面積 ；（4）產(chǎn)權(quán)證號：，建筑面積 ；（5）產(chǎn)權(quán)證號：，建筑面積 ；（6）產(chǎn)權(quán)證號：，建筑面積。

4、本合同所述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領(lǐng)的該場地國有土地使用權(quán)證載明的起始日起至_________年_________月_________日止，在乙方取得土地使用權(quán)的有效期限內(nèi)，乙方的合法權(quán)益受國家法律保護。在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，依法定程序收回土地使用權(quán)時，乙方有權(quán)依照政府規(guī)定就其在該地塊使用方面的損失得到合理的補償。

第二條 轉(zhuǎn)讓價格、支付方式及相關(guān)費用承擔(dān)

1、甲方同意根據(jù)本合同所規(guī)定的條件，以人民幣 元（大寫：人民幣 元整）將其本合同第一條所列宗地的土地使用權(quán)及六處地上建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意以此價格受讓該土地使用權(quán)及六處地上建筑物；

2、乙方同意在本合同簽訂后 日向甲方支付 元；

3、由乙方負責(zé)權(quán)證辦理變更手續(xù)，甲方配合，在本協(xié)議土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋產(chǎn)權(quán)更名過戶過程中，涉及到政府主管部門及政府部門指定的機構(gòu)應(yīng)收取的各種稅費，均由甲方承擔(dān)，如按規(guī)定應(yīng)由甲乙雙方分擔(dān)的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應(yīng)承擔(dān)的部分，已由其以轉(zhuǎn)讓價款方式體現(xiàn)在支付給甲方的價款中。

第三條 權(quán)屬變更手續(xù)的辦理

1、在本合同生效后_________個工作日內(nèi)，甲方應(yīng)將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權(quán)及項目開發(fā)權(quán)資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑設(shè)計要點、設(shè)計圖紙、單項開發(fā)權(quán)批文及資質(zhì)證等原件資料給乙方。

2、因乙方購買該土地及地上建筑物是為了成立湖南舒懷腫瘤醫(yī)院有限責(zé)任公司，乙方應(yīng)在本合同簽訂后 日內(nèi)去工商部門成立湖南舒懷腫瘤醫(yī)院有限責(zé)任公司。公司成立后 日內(nèi)雙方依據(jù)有關(guān)土地法規(guī)的規(guī)定，到隆回縣不動產(chǎn)登記中心辦理土地使用權(quán)、房屋的登記過戶手續(xù)，將本合同約定的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)過戶至湖南舒懷腫瘤醫(yī)院有限責(zé)任公司名下。

第四條 雙方的承諾與保證

1、甲方承諾完全獨立享有該轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)，并確認為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及其附屬建筑所有權(quán)已支付一切應(yīng)付款項、費用，不存在債權(quán)債務(wù)爭議。該土地及地上建筑物不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛、債權(quán)債務(wù)糾紛，未被法院或仲裁等司法機構(gòu)查封或限制，不存在任何他項權(quán)利。

2、甲方保證在乙方付清土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金后 日內(nèi)交付土地使用權(quán)及六處地上建筑物，按照本合同約定及時辦理權(quán)屬變更登記。

3、乙方承諾按照本合同約定按時支付轉(zhuǎn)讓款。第五條 轉(zhuǎn)讓的法律狀況

1、甲方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議所涉及之土地使用權(quán)后，該土地使用權(quán)出讓合同及登記文件中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給乙方;

2、在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記以前，有關(guān)該地塊土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵所引起的風(fēng)險、責(zé)任，由甲方承擔(dān);自登記機關(guān)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓登記之日起，有關(guān)該地塊的風(fēng)險和責(zé)任由乙方承擔(dān)。

3、甲方為取得該地塊的土地使用權(quán)及項目開發(fā)權(quán)所需支付的一切款項、費用(包括但不限于政府回填綠化費)、債務(wù)、責(zé)任，由其自行承擔(dān)，不因本協(xié)議的生效及轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的辦理而轉(zhuǎn)移。

第六條 違約責(zé)任

1、在本協(xié)議生效后，甲方未履行或者拖延履行本協(xié)議應(yīng)盡義務(wù)超過三十日的，視甲方構(gòu)成根本性違約，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)退還已收乙方的轉(zhuǎn)讓款，并按合同總價款的 20%承擔(dān)違約責(zé)任。

2、因甲方違反本協(xié)議約定的承諾與保證義務(wù)或者其他誠實信用義務(wù)，出現(xiàn)第三人對本協(xié)議所指的土地使用權(quán)及房產(chǎn)主張權(quán)利或其他爭議，或者因為甲方的其他原因，致使本協(xié)議不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1款規(guī)定向乙方承擔(dān)責(zé)任。

3、如甲方不及時配合乙方按本合同第三條的約定辦理權(quán)屬變更手續(xù)，甲方對乙方承擔(dān) 萬元的違約責(zé)任。

4、乙方未按照協(xié)議約定支付轉(zhuǎn)讓款的，每逾期一日應(yīng)按照未付款項的 支付滯納金。預(yù)期超過 日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。

第七條 通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。第八條 合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第九條 合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十條 爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第___2____種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;(2)依法向 人民法院提起訴訟

第十一條 補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十二條 合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________ 法定代表人(簽字)：______ 法定代表人(簽字)_________ 委托代理人(簽字)：________ 委托代理人(簽字)_________ 簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________ _________年____月____日 _________年____月____日

第四篇：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓詳解

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓詳解

摘要：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟行為。下面讓我們來詳細了解一下。

1，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的使用制度：按照我國土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。

一、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。可以使用拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議的方式。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為?？梢允褂贸鍪邸⒔粨Q、贈與的方式。

三、土地使用權(quán)出租：指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

四、土地使用權(quán)抵押

五、土地使用權(quán)終止

2，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓就是其中的一種。在轉(zhuǎn)讓過程中出讓方和轉(zhuǎn)讓方要注意相關(guān)事項，例如未按國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)就無法轉(zhuǎn)讓等。

一、轉(zhuǎn)讓合同的形式

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

二、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查

1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2、轉(zhuǎn)讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局?，F(xiàn)場

三、轉(zhuǎn)讓價格評估事宜

在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)該對土地轉(zhuǎn)讓價格進行評估。因為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機構(gòu)估價，并經(jīng)國土部門予以確認。

四、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保

1、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關(guān)注的重點。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進行調(diào)查，核實有無抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

五、有關(guān)稅費 轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時，雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費項目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔(dān)問題進行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費的計算依據(jù)一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應(yīng)以土地評估價作為計算依據(jù)。

六、土地用途及相關(guān)用地條件的變更

1、國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費用負擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

八、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款問題

因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險。

九、國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問題

國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。以上相關(guān)事項，是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中經(jīng)常出現(xiàn)一些問題，土地轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)多加留意細節(jié)，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風(fēng)險，避免出現(xiàn)違法現(xiàn)象。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

****市國土資源局

合同雙方: 轉(zhuǎn)讓方(甲方):------------------法人代表:--------； 受讓方(乙方):-------------------法人代表:--------。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方本著公平、互惠的原則，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意將其原以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)(土地證號：---------、國有土地使用權(quán)出讓合同編號：----------)轉(zhuǎn)讓給乙方，茲簽訂土地出讓合同。

一、甲方轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)位于--------------------------。

二、甲方轉(zhuǎn)讓的土地四至范圍以(------)為準(zhǔn)，土地面積以登記結(jié)果為準(zhǔn)。

(1)以甲方的土地使用證四至范圍為準(zhǔn)。(2)以甲、乙雙方簽章的轉(zhuǎn)讓范圍圖為準(zhǔn)。

三、乙方受讓后的用途及各項規(guī)劃指標(biāo)不變。

四、本合同項下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的土地使用年限從軒讓變更登記之日起至----年---月---日止。(即終止日期為甲方土地證登記的終止日期)

五、本合同項下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金額為人民幣(大寫)-----元。

六、規(guī)定應(yīng)向政府有關(guān)部門繳納的轉(zhuǎn)讓契稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、變更登記費由-----方繳納。

七、本合同項下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方后，原甲方與政府土地管理部門簽訂的土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給乙方。

八、本合同附件及其他約定：

1、-----------------；

2、-----------------；

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓給乙方。

九、本合同一式叁份：甲、乙雙方各執(zhí)一份，福州市國土資源局執(zhí)一份。

十、本合同自雙方簽訂后，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)市國土資源局登記后生效。

甲方： 乙方： 法人代表： 法人代表：

簽訂地點： ； 簽訂時間： 年 月 日。

居 間 合 同

合同編號：________________ 委托人： ；

居間人：。

簽訂地點：_______________ ； 簽訂時間：___年___月___日。第一條 委托事項及具體要求：_____________________________ _________________________________________________________ _________________________________________________________。

第二條 居間期限：從___年___月___日至___年___月___日。

第三條 報酬及支付期限：居間人促成合同成立的報酬為促成合同成立金額的___%或者(大寫)___ 元。委托人應(yīng)在合同成立后的___日內(nèi)支付報酬。未促成合同成立的，居間人不得要求支付報酬。

第四條 居間費用的負擔(dān)：居間人促成合同成立的，居間活動的費用由居間人負擔(dān)；未促成合同成立的，委托人應(yīng)向居間人支付必要費用(大寫)___ 元。第五條 本合同解除的條件

1．當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致；

2．因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

3．在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)；

4．當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

5．當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。第六條 委托人的違約責(zé)任：___________________________ ___________。第七條 居間人的違約責(zé)任：_________________________________ _________。第八條 合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第___種方式解決：(一)提交______仲裁委員會仲裁；(二)依法向人民法院起訴。第九條 其他約定事項：_____________________ ________________。第十條 本合同未作規(guī)定的，按《中華人民共和國合同法》的規(guī)定執(zhí)行。

委托人(簽章)：

居間人(簽章)：

居民身份證號碼：

居民身份證號碼： 法定代表人：

法定代表人： 電話：

電話：

開戶銀行/賬號：

開戶銀行/賬號：

鑒(公)證意見： 經(jīng)辦人(簽)：

鑒(公)證機關(guān)(章)：

簽訂時間： 年 月 日。

第五篇：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請書

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請書（格式）

縣國土資源局：

本人在 年 年 日因 房屋買賣 原因，取得位于 鎮(zhèn) 街道的地上建筑物、附著物，引起該土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)申請辦理平方米國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)，便于完善國有土地使用權(quán)變更登記，請給予辦理。

本人提供權(quán)屬證明資料清單：

1、本人身份證復(fù)印件1份；

2、原國有土地使用證，房屋所有權(quán)證復(fù)印件各1份；

3、原國有土地使用權(quán)人、共有人，身份證復(fù)印件1份，共有權(quán)人同意出讓的書面意見書；

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書或合同；

5、國家稅務(wù)機關(guān)出據(jù)的完稅證原件；

6、屬公有住房及經(jīng)濟適用房交易的，附經(jīng)批準(zhǔn)的上市交易申請書1份。

7、屬出讓國有土地轉(zhuǎn)讓的，附國有土地使用權(quán)出讓合同書；

8、屬國有資產(chǎn)處置的，附處置的相關(guān)資料；

申請人： 聯(lián)系電話： 申請轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)地址： 申請日期： 年 月 日

注：此申請表是統(tǒng)一格式，請申請人按此格式重新打印，資料清單有什么就寫什么.