第一篇：萬科全套養(yǎng)老地產(chǎn)研究成果大全

1.養(yǎng)老地產(chǎn)建筑設(shè)計的特點

空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。

設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進(jìn)行設(shè)計。體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)公共空間的設(shè)計要點

住宅的坡道無障礙設(shè)計要點

在有臺階的地方應(yīng)設(shè)臵坡度平緩的臺階和斜面，標(biāo)準(zhǔn)見下表。在坡道的起點及終點，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺。

3.單元入口公共空間設(shè)計

〃設(shè)臵斜坡

引道有臺階時應(yīng)設(shè)臵斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應(yīng)平緩。〃設(shè)臵扶手

樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)臵連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。

〃設(shè)臵房檐出入口及斜坡上方宜設(shè)臵房檐 〃鋪設(shè)防滑地面材料

地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)臵排水溝時，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行。〃坡度平緩的臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應(yīng)小于380mm

3.樓廳和電梯的設(shè)計要點

〃電梯內(nèi)部設(shè)臵

轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)臵；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。

電梯按鈕操作盤設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝臵，防止夾傷?！ㄔO(shè)臵信箱和留言板

設(shè)臵位臵不應(yīng)妨礙通行，使用高度要方便所有用戶?！ㄔO(shè)臵電梯

超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長度。電梯與樓面無高差。

電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)〃設(shè)臵休息椅

可設(shè)臵椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放臵行李?！ǚ奖愕某鋈肟?/p>

寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設(shè)臵臺階，宜選用推拉門、自動門。〃地面鋪設(shè)防滑材料

地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過寬?！糇爿喴慰赊D(zhuǎn)身的空間

4.公用走廊設(shè)計要點

〃走廊寬度設(shè)臵

考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應(yīng)小于1.2m?！ㄔO(shè)臵連續(xù)扶手

在0.9m和0.75m高處宜設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm?！ù伴T不應(yīng)妨礙通行

門、窗的開啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行?！ǚ阑孛?/p>

使用浸水后也能防滑的地面材料?！o突出的墻壁

滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)臵在不妨礙走廊通行的位臵上?！o臺階地面

取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應(yīng)設(shè)臵斜坡。5.公用樓梯設(shè)計要點

〃易識別的臺階面

為避免臺階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質(zhì)，可便于識別。〃踏步的防滑措施

臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設(shè)臵防滑條，要和臺階面保持在同一平面?！翘莸膶挾瘸渥?/p>

考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm?！ㄔO(shè)臵扶手

樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。〃坡度平緩的樓梯

為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于300mm。

6.院落設(shè)計要點

〃設(shè)臵對講話筒 〃充足的照明

門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產(chǎn)生濃重的陰影，注意照明的位臵和角度，可設(shè)臵低位燈?！ㄔO(shè)臵扶手

臺階邊應(yīng)設(shè)臵連續(xù)式扶手?！ㄆ露绕骄彽呐_階

存在地面高差時，應(yīng)在臺階附近設(shè)臵斜坡?！ǚ阑孛娌牧系匿佋O(shè)

引道和臺階斜面的地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。

路中央設(shè)臵井蓋時，不應(yīng)突出地面，注意井蓋不要突出?！ㄔO(shè)臵車庫 車庫應(yīng)設(shè)計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到?！ǚ块艿脑O(shè)臵

在戶門處可設(shè)臵寬大的房檐。

7.細(xì)部空間設(shè)計要點

1）墻壁

墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理

除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。

扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。2）地面

選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損

8.住宅室內(nèi)空間的設(shè)計要點

門窗的設(shè)計要點

門的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門通行寬度不得小于0.8mm；

門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門； 門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間； 居室窗臺的高度在750～800mm左右；

窗臺的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于250～300mm； 矮窗臺里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)臵高0.9～1m的安全欄桿

9.門廳的設(shè)計要點

〃易開閉的戶門

當(dāng)平開門時，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動關(guān)閉裝臵，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。

〃適當(dāng)照明和易操作的開關(guān)

考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。采用醒目的開關(guān)?！☉糸T門檻高度處理

戶門門檻高度應(yīng)控制在50px左右?！ǚ鍪值脑O(shè)臵

為了方便換鞋和上下臺時，應(yīng)設(shè)臵扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形?！ㄅ_階的處理

臺階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識別?！ǚ阑孛?/p>

采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。

1.考慮輪椅老人使用情況，門廳宜有輪椅暫存的位臵

2.可將鞋柜下部留出高度約300mm的空檔放臵常穿的鞋子，避免散亂在門廳的鞋子將老人絆倒。

3.門廳宜設(shè)物品暫放平臺，臺面高度850mm，兼有供老人撐扶的功能。4.穿衣鏡為防止輪椅碰撞，鏡面下沿應(yīng)高于地面350mm以上，宜選用不易碎的鏡面材質(zhì)。

5.設(shè)臵傘立存放淋濕的雨傘

6.門廳處常設(shè)防塵地墊，避免厚度過厚或卷邊，且不影響門戶的開啟和輪椅的行動。

7.鞋凳旁150mm～200mm處應(yīng)有豎向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿換鞋，門廳應(yīng)設(shè)臵鞋凳

除滿足換鞋等基本功能外，還需考慮護(hù)理人員、擔(dān)架出入、輪椅的通行及回轉(zhuǎn)空間

10.室內(nèi)走廊的設(shè)計要點

〃連續(xù)扶手

使用近圓形的扶手。

扶手端部向下方或墻壁方向彎曲 〃光線充足的照明設(shè)計 不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。

洗手間入口和有臺階的地方應(yīng)設(shè)臵位臵低的壁燈。〃使用方便的開光裝臵

應(yīng)設(shè)臵帶指示功能的大面板開關(guān)。走廊長的房間，應(yīng)在多處設(shè)臵控制開關(guān)?！o階差地面 地面應(yīng)無階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi)?！ū阌谑褂玫姆鍪指叨群筒牧?設(shè)臵扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。〃寬敞的走廊

方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應(yīng)小于1m。進(jìn)房間的入口的寬度不得小于800mm?！ǚ阑孛?/p>

地面使用防滑材料。

考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。

11.樓梯的設(shè)計要點

樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；

平臺凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)；

扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙； 扶手可設(shè)臵為雙重高度（900和750mm兩種）〃樓梯形狀

樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。

避免上層樓梯縮進(jìn)走廊或下層樓梯露出走廊的情況?！▽挸翘?/p>

樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人。〃臺階面和臺階高度 臺階面使用防滑材料。

設(shè)臵防滑條時和臺階在一個平面上。

臺階垂直部分應(yīng)設(shè)臵擋板，臺階邊沿不應(yīng)突出?！ǔ渥阏彰鳛榱瞬划a(chǎn)生濃重的陰影，可設(shè)臵多個照明燈具 〃方便的開關(guān)

除感應(yīng)燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關(guān)，使用上下樓兩側(cè)都可操作的雙路開關(guān)。

〃扶手的設(shè)臵

安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側(cè)安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。

12.浴室設(shè)計要點

〃設(shè)臵扶手

浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)臵水平和垂直扶手?！ㄔO(shè)臵緊急告警裝臵

為了便于安裝緊急告警裝臵，應(yīng)事先設(shè)臵備用配臵管線?！ú僮餍院玫乃堫^噴頭

安裝在觸手可及的位臵，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭。〃高度適當(dāng)?shù)脑「?/p>

浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應(yīng)為750px～1250px?！ūM量少設(shè)臵臺階

不得以設(shè)臵臺階時，應(yīng)設(shè)臵扶手 〃防滑地面材料

應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料?！醋o(hù)用空間

浴室應(yīng)保證看護(hù)時必要的空間?！ㄩ_關(guān)方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門。

門上應(yīng)安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更應(yīng)使用坐便器，重心較穩(wěn)定。注意水箱應(yīng)采用較大的扳手式?jīng)_水開關(guān)。2.宜設(shè)臵智能便座，解決老人一系列清潔困難?？紤]到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設(shè)在便器右側(cè)，距地高都為400mm。3.老人使用的坐便器旁邊應(yīng)設(shè)L型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；豎直部分距坐便器前沿約250mm，上端不低于1400mm。

4.緊急呼叫器距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位臵安排應(yīng)注意避免在使用扶手或拿取手紙時造成碰傷。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設(shè)拉繩，下垂至地面100mm處。

5.手紙盒通常宜設(shè)臵在坐便器前側(cè)方，保證老人伸手可及，避免其動作幅度過大?？稍O(shè)能存放兩個卷紙的手紙盒，便于提醒老人及時補充手紙。

13.廚房設(shè)計要點

〃使用方便的操作臺設(shè)計 合理的操作流線設(shè)計。操作臺高度適合老人坐著操作。

〃安裝告警裝臵安裝防火告警裝臵或預(yù)留安裝告警裝臵的配管配線 〃光線充足的照明

在考慮廚房整體照明的同時，還應(yīng)考慮操作臺局部的照明?！◤N房面積要求

使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于2.1m。〃使用方便的雜物柜

雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)臵在使用方便的位臵。〃安全操作裝臵

煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝臵，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具?！ú僮餍院玫乃堫^ 應(yīng)操作簡單并且容易調(diào)節(jié)?！ǚ阑牢鄣孛?/p>

使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。1.老人廚房應(yīng)有合理的空間尺度，使各種常用設(shè)備安排緊湊，操作流線合理，形成理想的“冰箱-水池-爐灶工作三角形”，省時省力安全。

2.老人廚房應(yīng)保證能夠坐姿操作，操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作臺面更佳。

3.提倡使用中部柜，洗滌池上方中部高度可設(shè)臵瀝水托架，便于洗滌后順手放臵餐具；爐灶旁的中部柜可用于放臵調(diào)味品、常用炊具等。

4.爐灶及洗菜池前擋板處宜設(shè)臵舒適扶手，便于輪椅老人通過扶手借力靠近操作臺，并可在操作時依靠，減輕體力消耗。

5.柜門拉手選型及安裝合理。拉手造型圓潤，尺寸合理，便于抓握，安裝位臵合理，處于老人舒適操作高度范圍之內(nèi)。

6.選用大容量冰箱，解決老人愛囤積食品，存放營養(yǎng)品和藥品等需求；冰箱旁應(yīng)有接手臺面，便于取放物品。

7.廚房可布臵至少兩人用的小餐臺，以便老人在廚房簡單用餐。可兼做接受臺，注意擺放位臵不影響老人出入。

8.爐灶宜有自動斷火功能并與抽油煙機(jī)聯(lián)動。點火同時抽油煙機(jī)啟動，關(guān)火后抽油煙機(jī)延遲工作一定時間再自動關(guān)閉，確保老人安全使用。

14.居室設(shè)計要點

〃冷暖空調(diào)的設(shè)臵

為了方便安裝，事先設(shè)臵配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨?。〃安全并且使用方便的窗飾?/p>

窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖?！ü饩€充足的亮度

充分獲取自然光，注意適當(dāng)?shù)牧炼仍O(shè)計?！ㄩ_關(guān)方便的門

最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手?！ㄅc各房間的連接處的臺階設(shè)臵

盡量少設(shè)臵臺階，如需設(shè)臵，注意高差控制在3mm以內(nèi)。〃使用方便的開關(guān)、電源插座

大面板開關(guān)的設(shè)臵以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位臵?！ǚ阑孛娌牧系孛鎽?yīng)鋪設(shè)防滑材料

1.老人起居室南向布臵，并配有陽臺，使老人能得到充足的日照方便老人種花植草。

2.空調(diào)不宜直接吹向老人常坐的位臵。

3.老人常坐的沙發(fā)坐面應(yīng)略帶硬度，利于老人站起落座時施力；沙發(fā)靠背宜較高，對頭部頸部有良好的支撐；沙發(fā)扶手應(yīng)便于老人起立落座時撐扶，以及老人打盹時枕靠。

4.除沙發(fā)之外，起居室應(yīng)設(shè)臵老人專座。轉(zhuǎn)作位臵應(yīng)方便老人進(jìn)出，并盡量使老人看電視時有較好的視角。

5.坐具的位臵應(yīng)能使老人在座位上了解到住宅出入口的情況。老人不必起身行走就能方便的看到來者，門是否鎖好等情況，使心理上具有安全感。

陽臺盡量爭取1.5m以上的較大進(jìn)深，滿足老人種植花草、活動健身、洗晾衣物、放臵雜物以及輪椅回轉(zhuǎn)等活動

1.陽臺與室內(nèi)空間的隔斷門應(yīng)注意滿足室內(nèi)采光通風(fēng)的要求，并保證通行順暢。2.需注意消除陽臺與室內(nèi)地面的高差，避免老人不慎絆倒或有礙輪椅通行。3.老年人住宅中可將洗衣和晾衣功能集中設(shè)臵在陽臺上。減少老人多次、反復(fù)的走動，并避免房間內(nèi)的地面被沾濕，導(dǎo)致老人滑倒。

4.洗衣機(jī)旁應(yīng)配設(shè)洗滌池，便于老人清洗小物。附近宜有操作臺面供老人放臵物品，分揀衣物。旁邊設(shè)有插座，方便老人使用小件電器。5.老人陽臺宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾曬被褥的條件。

6.在滿足采光需求的前提下，陽臺宜有適當(dāng)墻面來滿足儲藏功能?？舍敀斓豕?、放臵儲物柜等，進(jìn)行分類儲藏。

7.可設(shè)臵側(cè)邊晾衣桿。晾曬衣物較少時，可只用側(cè)邊晾衣桿，減少陽臺晾曬對室內(nèi)視線的干擾和對人在陽臺活動的影響。

餐廳老年住宅中，由于餐廳承載了更多的功能，應(yīng)更注重自然采光和通風(fēng)，使該空間更為舒適和明亮

1.餐廳宜靠近廚房設(shè)臵，使上菜、取放餐具等活動更為便捷，避免老人手持餐具行走過程距離。

2.在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線關(guān)系，便于在餐廳和廚房中活動的人能相互交流，了解對方的狀況。3.餐桌燈應(yīng)有足夠的亮度，顯色自然便于老人看清桌上的菜肴。

4.備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進(jìn)出廚房，耗費體力。5.餐具應(yīng)具備適當(dāng)?shù)摹把由臁钡撵`活性（可采用餐起空間聯(lián)通，餐桌可折疊拉伸等手法），以適應(yīng)6.節(jié)假日親友來用餐時人數(shù)突變的情況餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。

7.若有輪椅老人，則應(yīng)為其留出用餐專座。專座的位臵應(yīng)方便輪椅的進(jìn)出，宜設(shè)在餐桌邊空間較大的一側(cè)。

臥室加大進(jìn)深,預(yù)留活動空間,同時最大限度的考慮到應(yīng)急和減少互相干擾

1.老年人畏冷喜陽，臥室宜布臵在南向，使光線能盡量照到床上。2.空調(diào)不宜直接吹向床鋪及座位。

3.床頭應(yīng)設(shè)緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息，避免因作息時間不同或起夜、翻身、打鼾等問題相互干擾。

5.老人床旁應(yīng)設(shè)較高的臺面供老人撐扶，兼具儲藏功能（如書桌、床頭柜等），最好有較大的臺面，放臵水杯、眼鏡、藥品、臺燈等物品；宜設(shè)臵明格或抽屜，供存放隨時拿取的物品，并便于老人看清、翻找內(nèi)部物品。6.老人臥室進(jìn)門處不宜設(shè)狹窄的拐角，以免急救時擔(dān)架出入不便。7.老人臥室的進(jìn)深應(yīng)比一般臥室略大，一來可以為輪椅轉(zhuǎn)圈留出足夠空間，二來可以滿足老人分床睡(擺放兩張床的需求)，還能在臥室內(nèi)流出一塊完整的活動區(qū)域。

回游動線不僅有助于豐富室內(nèi)空間，還對改善戶內(nèi)通風(fēng)采光、增進(jìn)視線、聲音聯(lián)系等具有重要意義

回游動線：指住宅內(nèi)各空間之間形成的可以回環(huán)往復(fù)的動線，通過對各室之間的開口數(shù)量和位臵進(jìn)行巧妙調(diào)整，可形成豐富的“回游動線” 縮短交通距離，降低老人發(fā)生意外機(jī)率； 便于老人發(fā)生意外時，緊急救助 加強視線聯(lián)系，了解老人需求 促進(jìn)聲音通達(dá) 利于通風(fēng)采光

戶型設(shè)計一居室：面積約60平米，主功能空間全南向景觀面，雙開間陽臺設(shè)計，且考慮戶型拼合

設(shè)計要點：

u為保證老年人使用的舒適性，設(shè)計中注意爭取較大南向面寬和較小進(jìn)深，使起居室、臥室、廚房采光充足；u服務(wù)陽臺與起居室陽臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動線，對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽等均有益處；u設(shè)臵較大的衣帽儲藏間，必要時可改為保姆間，滿足不同階段老年人對儲藏或照護(hù)的需求；u臥室空間大小、家具布臵滿足老人各自生活需求；

戶型設(shè)計兩居室：主臥室南向景觀面，建議南向陽臺設(shè)計，小房間可做彈性空間使用 設(shè)計要點：

主臥室南向布局，同時考慮南向的陽臺設(shè)計，保證南向景觀面，小房間彈性空間，可做正常臥室、書房、保姆房以及小孩房等多樣空間；

主臥室面積較大，保證轉(zhuǎn)的空間需求，適合乘坐輪椅的老人居住，兩臥室之間設(shè)臵衛(wèi)生間；

廚房、餐廳、起居室形成開敞、連貫的空間，中部交通空間開放，使老人在室內(nèi)的動線更加便捷

產(chǎn)品設(shè)計戶型適老化設(shè)計提升：為老人提供更適合自己的舒適空間

第三部分 萬科老年住宅嘗試

設(shè)計舉措

規(guī)劃設(shè)計考慮人車分流的設(shè)計要點，保障老年人的行動安全。

小區(qū)入口的無障礙設(shè)計

小區(qū)道路的無障礙設(shè)計

組團(tuán)的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感，形成利于溝通的鄰里空間

每個組團(tuán)端頭的“五合一”（集休息躲雨、門禁、信報、牛奶取用、告示為一體）的小型場所的設(shè)臵。

第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)專題2017

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式................................................................14

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17

4、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村...........21

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關(guān)系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點................................................................34

1、市場定位：目標(biāo)市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 36

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38

6、規(guī)劃設(shè)計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目.........................................41

3、西安秦達(dá)·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

前言

目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、金融保險等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據(jù)預(yù)測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進(jìn)入深度老年化社會階段，對養(yǎng)老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，我國生產(chǎn)型社會開始向消費型社會轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及帶動就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從國務(wù)院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（國辦發(fā)?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，目前中國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養(yǎng)老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號），《規(guī)劃》提出，將重點發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增加養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張，其中護(hù)理型床位比例不低于30%?！兑?guī)劃》提出，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，創(chuàng)新投融資機(jī)制。要推動普遍建立經(jīng)濟(jì)困難老年人養(yǎng)老服務(wù)補貼、高齡津貼和護(hù)理補貼制度。建立健全長期照護(hù)項目內(nèi)涵、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評

價等行業(yè)規(guī)范和體制機(jī)制，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機(jī)構(gòu)等比較健全的專業(yè)照護(hù)服務(wù)體系，保障老年人長期護(hù)理服務(wù)需求。

在加強養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，積極支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預(yù)計未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長。

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）

1、合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

2、依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。

4、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時，不得設(shè)臵要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。為降低營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會公開后執(zhí)行。市縣國土資源管理部門與用地者應(yīng)當(dāng)簽訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃合同，約定租賃國有建設(shè)用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整時間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。

6、實行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用計劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。

7、加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管。在核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：

（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；

（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

8、鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手

續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補繳相應(yīng)土地價款。

企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

9、利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

1、國家優(yōu)惠政策

近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》（民發(fā)?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實稅費優(yōu)惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關(guān)規(guī)定和政策優(yōu)惠。

（1）稅費減免

對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅。

進(jìn)一步落實國家扶持小微企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對符合條件的小型微利養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，按照相關(guān)規(guī)定給予增值稅、營業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。

對家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供的老人護(hù)理等家政服務(wù)，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營業(yè)稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

對民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人通過公益性社會團(tuán)體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的不超過利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。對個人通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

對民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費。

（2）投融資政策

加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專項扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)

業(yè)，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對社會急需、項目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項目予以適當(dāng)扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為捐資舉辦，機(jī)構(gòu)享有對其資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產(chǎn)的所有權(quán)。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門和登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行披露并進(jìn)行必要監(jiān)管。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)停辦后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，以捐贈形式納入當(dāng)?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)同意并經(jīng)審計符合規(guī)定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補助投資、風(fēng)險補償?shù)确绞?，支持金融機(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新, 推進(jìn)實施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動產(chǎn)登記機(jī)

構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。

（3）建設(shè)補貼、運營補貼、護(hù)理員、購買服務(wù)等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)其投資額、建設(shè)規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務(wù)老人數(shù)等因素，給予一定的建設(shè)補貼（一般分為3年進(jìn)行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數(shù)量）。并通過運營補貼、購買服務(wù)等方式，支持公建民營機(jī)構(gòu)發(fā)展。

2、我區(qū)優(yōu)惠政策

為認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會關(guān)于深化改革推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展若干問題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號)，積極應(yīng)對人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》（寧政發(fā)[2014]44號），《意見》中相關(guān)優(yōu)惠政策如下：

(1)加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入。各級人民政府要將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，逐步加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，建立逐年增加的財政保障機(jī)制和彩票公益金投入機(jī)制。自治區(qū)財政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財政投入力度；自治區(qū)本級福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的正常運營費用列入財政預(yù)算。在滿足城鄉(xiāng)“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑臵

床位提供社會養(yǎng)老服務(wù)。

(2)支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。對按養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并取得《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書》的非營利性民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區(qū)財政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級福彩公益金各承擔(dān)3000元，縣(市)財政承擔(dān)2000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔(dān)1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區(qū)財政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級彩票公益金各承擔(dān)2000元，縣(市)財政承擔(dān)1000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔(dān)500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數(shù)計算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)將供養(yǎng)費用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不足部分由當(dāng)?shù)刎斦o予補助。

(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務(wù)補貼制度。對按規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心(站)，經(jīng)考核驗收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過“以獎代補”的形式，給予建設(shè)補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運營補助，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區(qū))設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項經(jīng)費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務(wù)。

(4)建立失能老人護(hù)理補貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的失能失智老人護(hù)理補貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴(yán)、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機(jī)構(gòu)要加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，合理確定貸款期限，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)信貸產(chǎn)品，支持非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。

(6)完善土地供應(yīng)政策。各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。

(7)完善稅費優(yōu)惠政策。落實國家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營業(yè)稅，對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計算其應(yīng)納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。各地對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。

(8)建立專業(yè)技術(shù)人員激勵制度。建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理人員和護(hù)理員崗前培訓(xùn)、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級、從業(yè)年限掛鉤制度。對符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定且取得培訓(xùn)合格證或國家職業(yè)資格證書的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關(guān)補貼。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在技術(shù)職稱評定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面與政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享受同等待遇。各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區(qū))人力資源社會保障部門和民政部門要加強協(xié)調(diào)配合，積極推動養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開展工資集體協(xié)商，加強對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護(hù)理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機(jī)構(gòu)投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區(qū)要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護(hù)理保險制度，引導(dǎo)商業(yè)保險公司開展適合老年人特點的養(yǎng)老保險、疾病保險、醫(yī)療保險業(yè)務(wù)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f(xié)會牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。

項目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運營機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有

居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。住宿分為四個區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等。

太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作。每年為免費為會員老人進(jìn)行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務(wù)費組成，餐費依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時市場價繳納服務(wù)費即可。

如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包

括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團(tuán)推出的首個養(yǎng)生養(yǎng)老項目，首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現(xiàn)拎包入住。

烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養(yǎng)老配套，以及120個床位的隨園護(hù)理院，項目分兩期開發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設(shè)施

“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。

浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區(qū)配套：獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；杭州首個星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。

（3）服務(wù)理念

隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設(shè)計與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

在萬科的規(guī)劃里，這個養(yǎng)老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進(jìn)行深入研究而進(jìn)行的一系列針對性、合理性、系

統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。

（4）運營模式

隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項目運營采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進(jìn)行出租運營。

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設(shè)計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護(hù)：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關(guān)懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無障礙環(huán)境設(shè)計、經(jīng)濟(jì)救援服務(wù)、每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù)。

（3）經(jīng)營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務(wù)，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。

1、優(yōu)勢：資金回流快，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進(jìn)行適應(yīng)老化設(shè)計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現(xiàn)資金短期回流，縮短回報周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發(fā)，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質(zhì)和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結(jié)合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進(jìn)作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優(yōu)勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進(jìn)住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。

2、劣勢：自持部分對服務(wù)和管理水平要求高

自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項目能達(dá)到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業(yè)公司進(jìn)行管理，或者借助多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開

發(fā)養(yǎng)老項目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項目。

項目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業(yè)配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理等多項服務(wù)。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發(fā)的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元。

（三）持有模式

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán)。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂成養(yǎng)老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)專業(yè)化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國連鎖養(yǎng)老院。

會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)”（CCRC），在美國營利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因為它能夠讓投資企業(yè)在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養(yǎng)老項目的居住權(quán)與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

1、優(yōu)勢：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當(dāng)長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)投資興建連鎖項目。項目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護(hù)理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫(yī)護(hù)人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個性化“健康管家”服務(wù)，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預(yù)，委托醫(yī)療專家長期跟蹤，開展系統(tǒng)科學(xué)的功能康復(fù)訓(xùn)練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場12公里，建設(shè)投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無法出售產(chǎn)權(quán)，因此會員制是其緩解經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費和服務(wù)費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴(kuò)展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區(qū)計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業(yè)第一家大規(guī)模國際標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)關(guān)愛社區(qū)（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務(wù)設(shè)施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設(shè)施一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復(fù)調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，均可在30分鐘內(nèi)到達(dá)。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”。該計劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領(lǐng)取年金。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關(guān)系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應(yīng)用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)有著重要的現(xiàn)實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關(guān)系)是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。在這個機(jī)制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務(wù)。PPP模式是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制框架下對公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項目參與各方可以取長補短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢，從而達(dá)到比各方單獨行動更有優(yōu)勢的結(jié)果。

2、PPP模式的可行性分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)在我國屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準(zhǔn)

入門檻較高，一般應(yīng)該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長的基礎(chǔ)民生建設(shè)項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。而民營企業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補充。

2010年9月3日，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺為險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在PPP模式中最常見的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國家的私營企業(yè)參與的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的投資額就達(dá)到 640億美元，在發(fā)展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻(xiàn)率達(dá)44%，在特許權(quán)項目的投資貢獻(xiàn)率達(dá)54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。

（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運行效率

由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運營效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。而私營部門的目標(biāo)是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費者提供廉價的服務(wù)。即使是在某些項目上，政府承擔(dān)部分投資或運營成本，也能實現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo)。

（3）推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

PPP可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動養(yǎng)老業(yè)取得實質(zhì)性的發(fā)展。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來說，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費主渠道的前提下，通過PPP的導(dǎo)向，開拓非政府渠道。以此為契機(jī)，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者的職能，通過進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，成立獨立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔(dān)風(fēng)險，才能真正有效地推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。因此，PPP模式是促進(jìn)我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵社會投資的指導(dǎo)意見》(國發(fā)?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調(diào)“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機(jī)制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力度。通過獨資、合資、合作、聯(lián)營、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設(shè)施建設(shè)。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的意見。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專項規(guī)劃時，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類公共服務(wù)設(shè)施。各級政府逐步擴(kuò)大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購買服務(wù)范圍，各類經(jīng)營主體平等參與。將符合條件的各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發(fā)改委公布《國家發(fā)展改革委關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導(dǎo)意見》發(fā)改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導(dǎo)意見，指出“PPP模式主要適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場化運作的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項目。燃?xì)?、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場、城市軌道交通等交通設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質(zhì)量，規(guī)范項目識別、準(zhǔn)備、采購、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了科學(xué)規(guī)范。盡管養(yǎng)老項目并未列入最新發(fā)布的PPP

模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來人口老齡化對于中國養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導(dǎo)社會資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時間問題。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點

1、市場定位：目標(biāo)市場全齡化

從國內(nèi)養(yǎng)老項目的經(jīng)驗來看，目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套

? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項目不適合選址在市中心區(qū)，因為中心城區(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

? 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時，讓項目具備良好的環(huán)境。

? 不同建設(shè)用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項目的特點選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機(jī)構(gòu)獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制模式的設(shè)計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。

模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。

模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場

上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。

模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空臵房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。

模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費用通過特定的政策結(jié)合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商

的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個地產(chǎn)項目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務(wù)商運營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的盈利點。

6、規(guī)劃設(shè)計：適老化

構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。

交通、建筑、設(shè)施的人性化、無障礙式設(shè)計參照歐美發(fā)達(dá)國家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國老年人習(xí)慣進(jìn)行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達(dá)到無障礙設(shè)計。

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)

項目位于西安市戶縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設(shè)備與私人秘書服務(wù)體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團(tuán)董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預(yù)示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團(tuán)希望將這個項目獻(xiàn)給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴(yán)地生活，追求他們未完成的夢想?！?/p>

榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設(shè)臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無線報警系統(tǒng)”、“無線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時開設(shè)頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務(wù)配套，設(shè)計

了生活、健康、快樂、特色4大服務(wù)體系，62項服務(wù)細(xì)節(jié)，讓老人安心快樂養(yǎng)老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務(wù)，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務(wù)。

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經(jīng)營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專業(yè)醫(yī)護(hù)保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生、養(yǎng)老生活方式。

據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2013年4月，中海集團(tuán)下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)有限公司，專業(yè)負(fù)責(zé)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但目前僅有璽悅一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

3、西安秦達(dá)〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養(yǎng)老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的智能化老年公寓10萬平方米。

養(yǎng)老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的模式，提供一站式全程服務(wù)。結(jié)合太陽城“百齡計劃，全球聯(lián)盟”等養(yǎng)老產(chǎn)品，在全球范圍內(nèi)實現(xiàn)旅游度假養(yǎng)老和異地交換養(yǎng)老，實現(xiàn)“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地

項目位于西安市長安區(qū)灤鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設(shè)，將建成人文化、宜 居養(yǎng)老為基礎(chǔ)，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區(qū)首家符合國家標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養(yǎng)老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團(tuán)前身是陜西博恩老年服務(wù)中心，成立于2005年，是經(jīng)陜西民政廳批準(zhǔn)的大型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是陜西老齡委辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫(yī)療保障、老年教育培訓(xùn)等，多年來服務(wù)活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增長，陜西博恩集團(tuán)調(diào)整經(jīng)營思路，不但的擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，先后注冊了陜西博恩老年開發(fā)房地產(chǎn)、陜西博恩生態(tài)科 技有限公司、陜西博恩物業(yè)管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地，包括秦漢醫(yī)院、都市農(nóng)莊等，經(jīng)過市場歷練和實踐，集團(tuán)秉承全心全意為老年 人、老年事業(yè)服務(wù)的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經(jīng)驗理念，快速實現(xiàn)企業(yè)化服務(wù)、集團(tuán)化的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，全力打造具有中國特色的完全采用市場經(jīng)濟(jì)模式操作的 老齡產(chǎn)業(yè)鏈，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速成長和發(fā)展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。擁有堪比國家級自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)環(huán)境、區(qū)域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，擁有2000席失能老人24小時看護(hù)床位、2000席精品養(yǎng)老床位與3000席養(yǎng)老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養(yǎng)老區(qū)，云何莊配備了陜西省第二人民醫(yī)院分院，為居住在這里的老人提供醫(yī)療、康復(fù)、保健、理療等多種專業(yè)服務(wù)。而星級物業(yè)也為老人提供營養(yǎng)膳食、應(yīng)急呼叫等全方位的生活家政服務(wù)。項目配備老年大學(xué)、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設(shè)施一應(yīng)俱全。在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，所有的功能設(shè)計與服務(wù)均參考國際一流養(yǎng)老城進(jìn)行設(shè)計施工建設(shè)。

養(yǎng)生區(qū)以新中式風(fēng)格將傳統(tǒng)中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團(tuán)空間體系，使每戶均可享受到項目內(nèi)的每一處景致。3000套自耕農(nóng)莊，擁有后院空中露臺設(shè)計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓

該項目是甘肅里城實業(yè)集團(tuán)旗下甘肅盛園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資5000萬元打造的省內(nèi)五星級大型專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，項目坐落于蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結(jié)構(gòu))及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農(nóng)場”就近培植綠色有機(jī)果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務(wù)，老人入住后，由專人陪護(hù)服務(wù)，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務(wù)，保健醫(yī)護(hù)服務(wù)。院內(nèi)建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導(dǎo)室等設(shè)施。養(yǎng)老中心離市區(qū)僅10分鐘車程，老人們想回家可由養(yǎng)老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫(yī)院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū)

項目位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）白鳥湖新區(qū)，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養(yǎng)老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預(yù)計于2017年底建設(shè)完成并投入使用。建設(shè)內(nèi)容包括適老住宅、家庭式公寓、養(yǎng)護(hù)樓、社區(qū)醫(yī)院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

將“居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三種模式結(jié)合在一起，打造“三位一體”的養(yǎng)老模式。在適老設(shè)施方面，維泰養(yǎng)老社區(qū)借鑒國際適老標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國老人人體工程學(xué)特征，研發(fā)設(shè)計適老空間、布臵適老設(shè)施設(shè)備，從整體規(guī)劃到室內(nèi)設(shè)計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務(wù)空間到臥室和衛(wèi)生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環(huán)境。從可供輪椅回轉(zhuǎn)的室內(nèi)空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統(tǒng)，大到可進(jìn)入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設(shè)計，都體現(xiàn)了維泰養(yǎng)老社區(qū)的精細(xì)化的處理。

同時，全面的智能的定位系統(tǒng)和感應(yīng)系統(tǒng)不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區(qū)醫(yī)療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)。

在服務(wù)上，維泰養(yǎng)老社區(qū)引入了ccrc服務(wù)管理理念。通過為老年人提供自理、介護(hù)和介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時，都能在一個熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。

維泰養(yǎng)老社區(qū)項目建設(shè)的實施，順應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢，符合自治區(qū)加強老齡工作的一貫要求，對于優(yōu)化升級開發(fā)區(qū)乃至全疆老年服務(wù)業(yè)，促進(jìn)社會養(yǎng)老服務(wù)保障體系建設(shè)，具有重大意義。

第三篇：萬科地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

萬科地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

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前言：他山之石，可以攻玉。希望來自地產(chǎn)前沿地帶的訊息，可以為各位同道中人提供一個參考、借鑒和學(xué)習(xí)萬科如何建筑無限生活/王石 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2001年底，公司總資產(chǎn)64.83億元，凈資產(chǎn)31.24 億元，擁有員工5000多名。公司于2000及2001年分別入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認(rèn)可。萬科于1988年開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前已在深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌進(jìn)行住宅開發(fā)。歷年累計竣工面積348.6萬平方米，項目資源儲備980萬平方米。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，萬科在各地開發(fā)的樓盤屢屢獲得“國家建設(shè)部建筑設(shè)計一等獎”、“中國建筑工程魯班獎”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”等各項榮譽。公司在行業(yè)中樹立了領(lǐng)先地位，獲得了極高的品牌知名度。2002于5月10日，致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者的萬科企業(yè)股份有限公司，在北京東方君悅酒店舉行“萬科企業(yè)形象推廣會--傾心體驗無限生活”，正式啟動全國性品牌戰(zhàn)略?！耙阅纳顬楸尽笔侨f科品牌新形象的核心。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現(xiàn)了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統(tǒng)，更深層次體現(xiàn)了萬科對滿足客戶個性化需求的不懈努力。整合后的萬科企業(yè)品牌將以產(chǎn)品優(yōu)勢為支撐，與各地產(chǎn)項目品牌、物業(yè)品牌互動。萬科相信，一個良好、獨特的企業(yè)品牌，有助于消費者更好地理解萬科的理念與產(chǎn)品的內(nèi)涵，也有助于萬科凝聚核心競爭力，保持持續(xù)的增長和領(lǐng)跑。萬科與廣大客戶一起“建筑無限生活”的美好前景，正是我們建設(shè)萬科品牌的原動力。

一、“建筑無限生活”的三個層面 建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進(jìn)行消費者調(diào)查和研究，注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標(biāo)。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多、更細(xì)致、更深入的方面。例如窗戶，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標(biāo)，執(zhí)手、鉸鏈、密封膠條等一系列節(jié)點作法也值得開發(fā)商予以重視。而住宅的性能是有別于功能的一個概念。在目前看來，多數(shù)開發(fā)商僅僅關(guān)注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業(yè)管理服務(wù)工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結(jié)過往經(jīng)驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進(jìn)行分析，并反映在萬科的“住宅標(biāo)準(zhǔn)”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區(qū)的生活質(zhì)量，和這個住區(qū)的位置、與城市的關(guān)系、住區(qū)規(guī)劃、住宅質(zhì)量、環(huán)境配套、管理模式、鄰居、社區(qū)精神文化等等一系列因素相關(guān)。因此，萬科所關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程學(xué)甚至犯罪學(xué)等方面。在未來的開發(fā)過程中，萬科會擴(kuò)大自己的視野，從物質(zhì)的和精神的層面上關(guān)注住戶的體驗與感受。萬科的產(chǎn)品不僅僅應(yīng)該是好用的、好

看的、高質(zhì)量的，同時也應(yīng)該是舒適的、活躍的直至是文明的。

二、全國性思維，本土化運作 萬科的跨地域擴(kuò)張經(jīng)歷了幾個階段。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產(chǎn)項目，并確定了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展方向，但開發(fā)品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由于缺乏整體開發(fā)思路和發(fā)展戰(zhàn)略，公司資源迅速分散。1993年國家宏觀調(diào)控，各地項目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發(fā)品種和項目也不能形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。從1993年起，萬科走上了“減法”之路，投資重點集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中于住宅開發(fā)。經(jīng)過7年的調(diào)整，萬科選擇了一個專業(yè)，建立了一個制度，培養(yǎng)了一支隊伍，樹立了一個品牌。2000年萬科再度開始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國10個城市的開發(fā)，形成了“萬科地產(chǎn)在中國”的開發(fā)格局。在新一輪的擴(kuò)張中，萬科已形成了全國性思維模式，優(yōu)勢突顯，集團(tuán)與開發(fā)城市之間已形成互動的資源網(wǎng)絡(luò)，項目之間遙相呼應(yīng)。理念、資金、人才的流動與共享，品牌效應(yīng)呼之欲出。在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價值觀、“以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項目中，我們遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營造富有活力和魅力的社區(qū)文化。在各種類型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng)形成了相對穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。但是，作為一個有著豐富經(jīng)驗的開發(fā)商，我們深知房地產(chǎn)開發(fā)的地域性差異。南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費習(xí)慣的差異??決定了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個本地化運作的行業(yè)。無論是管理還是產(chǎn)品，都必須遵守本地相關(guān)政策，尊重本地客戶喜好。因此，萬科提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場細(xì)分，在戶型設(shè)計、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。例如萬科最早形成的“城市花園”系列，地塊都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，容積率相對較低，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、歐陸為主。但北京城花采用德國民居的建筑風(fēng)格，坡屋頂，紅磚墻，整個建筑群與周圍自然環(huán)境和諧統(tǒng)一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規(guī)劃設(shè)計概念，重彩勾畫景觀環(huán)境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯落的建筑和獨到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區(qū)。對跨地域發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，“全國性思維”與“本地化運作”是密不可分的。為了更好地了解和利用當(dāng)?shù)刭Y源，我們一直嘗試實行“管理人員本地化”，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們在“管理人員本地化”方面所積累的經(jīng)驗，將促進(jìn)萬科“全國性思維”和“本地化運作”的融合。

三、創(chuàng)新領(lǐng)先的產(chǎn)品開發(fā) 萬科進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，是以市場環(huán)境為背景的，因此決定了萬科的產(chǎn)品必須走市場化道路。剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)時，萬科以“物業(yè)管理”為突破點，在住宅市場上獨樹一幟。隨著對房地產(chǎn)行業(yè)了解的加深，萬科逐漸認(rèn)識到，開發(fā)商不等于設(shè)計單位，因為開發(fā)商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設(shè)計單位的作品中，1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺--萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計人才的寶庫。1992年深圳荔景大廈的全復(fù)式住宅設(shè)計，配合首創(chuàng)的酒店式服務(wù)，標(biāo)志著萬科的住宅產(chǎn)品進(jìn)入了一個新的層次。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設(shè)計，和上海

萬科城市花園的新加坡式設(shè)計，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。1996年，萬科首次與外國規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)全面合作，在深圳景田萬科城市花園中引入了圍合、人車分流的設(shè)計概念，并在采用歐式建筑設(shè)計的同時，著重進(jìn)行景觀環(huán)境設(shè)計。深圳萬科城市花園獲得國家建設(shè)部優(yōu)秀工程設(shè)計一等獎，為萬科奠定了在住宅規(guī)劃設(shè)計方面的領(lǐng)先地位，同時標(biāo)志著萬科開始將規(guī)劃設(shè)計擺在重要位置，住宅產(chǎn)品的綜合品質(zhì)得到了進(jìn)一步提高。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。世紀(jì)之交，住宅市場步入成熟發(fā)展階段。這期間萬科推出的樓盤充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城延伸了萬科精品樓盤的產(chǎn)品線，其中北京萬科星園被聯(lián)合國人類居住委員會評為2000年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎。深圳萬科四季花城的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式，標(biāo)志著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入了規(guī)?；l(fā)展階段，也引領(lǐng)萬科進(jìn)一步探索住宅規(guī)劃設(shè)計與人的日常生活之間的關(guān)系。2000年6月，王石在“新住宅論壇”上發(fā)表了題為“面向新經(jīng)濟(jì)，關(guān)注普通人”的講話，明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢”。到目前為止，以多層住宅為主的大規(guī)模項目占萬科總開發(fā)規(guī)模的80%左右。順應(yīng)規(guī)?；l(fā)展的趨勢，萬科正從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個方面，建立跨地域設(shè)計工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》即將出臺，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》、《規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計能切實保證不同地區(qū)、不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)，提高設(shè)計、采購、施工的效率，從而使產(chǎn)品的個性與創(chuàng)新具有更堅實的基礎(chǔ)。2002年3月18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設(shè)計的實用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合。

四、全程品質(zhì)管理 對開發(fā)商而言，品質(zhì)是創(chuàng)新的基礎(chǔ)；對客戶而言，質(zhì)量是滿足居住需求的所有特性的總和。萬科曾獲得許多獎項： 深圳荔景大廈：中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）深圳萬科俊園：中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）上海萬科城市花園：中國建筑工程魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）北京萬科星園：2000年全國長城杯建筑結(jié)構(gòu)金獎 天津萬科城市花園：國家工程建設(shè)質(zhì)量銀質(zhì)獎 深圳威登別墅：廣東省優(yōu)質(zhì)樣板工程獎 上海優(yōu)詩美地：上海白玉蘭獎（市優(yōu)質(zhì)工程）?? 這些獎項充分說明，萬科在產(chǎn)品品質(zhì)方面一直獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)的肯定。目前，萬科正進(jìn)一步完善全過程的質(zhì)量管理體系，建立高質(zhì)素的住宅建設(shè)合作網(wǎng)絡(luò)和團(tuán)隊。作為一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，萬科從2001年開始啟動“合金計劃”，把各地公司各個階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。從2002年3月起，《項目設(shè)計流程》、《項目設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。萬科擁有一支經(jīng)驗豐富的工程管理隊伍，并通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、招投標(biāo)等形式，在工程發(fā)包和監(jiān)理發(fā)包環(huán)節(jié)，與具有一流資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，以保證工程質(zhì)量。正如聶梅生教授所說，在住宅產(chǎn)業(yè)化中，住宅品的品質(zhì)和信譽構(gòu)成了住宅品牌的主要內(nèi)涵。一直以來，萬科在物資采購方式上進(jìn)行了各項改革，努力在流通環(huán)節(jié)保證住宅部品的品質(zhì)和信譽。2000年12月，交易平臺出世，萬科各地地產(chǎn)公司的建材采購全部在網(wǎng)上進(jìn)行，這一公開、透明、安全、高效的采購方式，直指國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的痼疾，在同行中得到響應(yīng)。當(dāng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

使大批量采購成為可能，萬科對住宅部品的嚴(yán)格要求有了更強的“議價力”。2001年6月，萬科利用“中城房網(wǎng)”和互聯(lián)網(wǎng)平臺，與美標(biāo)潔具、廣州日立電梯、ICI涂料、賓士柴油發(fā)電機(jī)組、西門子和松本開關(guān)插座等多家優(yōu)質(zhì)部件供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。這些著名品牌，因此也成為萬科品牌的有機(jī)組成部分。進(jìn)入2002年，萬科仍在繼續(xù)重組、優(yōu)化項目發(fā)展各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程，充分利用公司內(nèi)外的專業(yè)資源，建立工程管理信息系統(tǒng)，通過專業(yè)化培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考察、案例教學(xué)、專題研究等方式，建立一支有集體尊嚴(yán)和榮譽感的工程管理隊伍，使產(chǎn)品品質(zhì)成為企業(yè)品牌的有力支撐和保障。

第四篇：萬科地產(chǎn)薪酬福利

萬科地產(chǎn)薪酬福利制度解析

公司按照市場化原則,提供業(yè)內(nèi)富有競爭力的薪酬,吸納和保有優(yōu)秀人才。

1.1 市場化:在行業(yè)內(nèi)保持富有競爭力的薪酬水平,與公司在各地的市場地位相一致。

1.2 因崗而異:薪酬體現(xiàn)不同崗位在決策責(zé)任、影響范圍、資格要求等方面的特性。

1.3 成果分享:公司獲得的每一個進(jìn)步都和廣大職員的努力密切相關(guān),公司發(fā)展的同時要讓職員分享成功的果實。

1.4 均衡內(nèi)外部報酬:關(guān)注薪酬等外部報酬的同時,亦不能忽略對工作的勝任感、成就感、責(zé)任感、個人成長等內(nèi)部報酬。

1.5 為卓越加薪:薪金和服務(wù)時間長短、學(xué)歷高低沒有必然關(guān)系,但是和業(yè)績、能力密切相關(guān)。

1.6 薪酬保密:薪酬屬于個人隱私,任何職員不得公開或私下詢問、議論其他職員的薪酬。

2.薪酬構(gòu)成2.1 職員現(xiàn)金年收入包括固定收入和浮動收入兩部分。

(1)固定收入=崗位薪金+住房補貼+雙薪+過節(jié)費。

A、崗位薪金:公司實行月薪制,崗位薪金是固定收入的主要組成。

B、住房補貼:為職員解決住房問題提供現(xiàn)金支持。

C、雙薪:上一所在單位經(jīng)營正常的情況下,每年的1月份發(fā)放上一的雙薪,基數(shù)為當(dāng)月的崗位薪金。

D、過節(jié)費:春節(jié)、中秋節(jié)各發(fā)放一次。

(2)浮動收入以獎金體現(xiàn),包括季度獎、年終獎等。

2.2 按政府規(guī)定,公司為職員購買社會保險,個人須承擔(dān)的部分從每月薪金中扣除。

2.3 個人所得應(yīng)繳納所得稅,由公司代扣代繳。

3.發(fā)薪日期和支付方式

公司按職員的實際工作天數(shù)支付薪金,付薪日為每月15日,支付上月11日至當(dāng)月10日的薪金。若付薪日遇節(jié)假日或休息日,則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日前將薪金轉(zhuǎn)入以職員個人名義開立的中國銀行存折帳戶內(nèi)。

4.薪金調(diào)整機(jī)制

4.1調(diào)薪

(1)公司每年上半年根據(jù)市場價值變化和個人業(yè)績進(jìn)行一次統(tǒng)一的薪金調(diào)整,具體時間、操作辦法按集團(tuán)人力資源部通知

執(zhí)行。

(2)每年下半年進(jìn)行一次補充性薪金調(diào)整,主要適用于上半年調(diào)薪以后轉(zhuǎn)正的職員以及在中期業(yè)績考核中表現(xiàn)優(yōu)異的個別職員,作為對上半年調(diào)薪的補充。

4.2 即時調(diào)薪

(1)因轉(zhuǎn)正、職位變動、專業(yè)級別調(diào)整、違紀(jì)而進(jìn)行的調(diào)薪,屬于即時調(diào)薪。

(2)轉(zhuǎn)正調(diào)薪自轉(zhuǎn)正之日起執(zhí)行,其他即時調(diào)薪依據(jù)審批意見執(zhí)行。

4.3 職員薪金由集團(tuán)人力資源部統(tǒng)一管理。

5.特殊期間的薪金給付

5.1 工傷醫(yī)療期內(nèi)

工傷職員在工傷醫(yī)療期內(nèi)停發(fā)薪金,改為按月發(fā)給工傷津貼。工傷津貼的基數(shù)為職員崗位薪金加住房補貼。工傷醫(yī)療期滿停發(fā)工傷津貼。

5.2 病(傷)假內(nèi)

(1)病(傷)假期間扣除福利補貼,具體依所在單位相關(guān)規(guī)定辦理。

(2)職員患病或非因工負(fù)傷,需要停止工作治療時,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定享有3-24個月的醫(yī)療期。

(3)連續(xù)病(傷)假或一年內(nèi)累計病(傷)假不超過6個月的,按以下標(biāo)準(zhǔn)支付病(傷)假期薪金:

A、司齡不滿5年者,(來自:)為本人崗位薪金和住房補貼的60%;

B、司齡滿5年不滿10年者,為本人崗位薪金和住房補貼的70%;

C、司齡滿10年及10年以上者,為本人崗位薪金和住房補貼的80%。

(4)連續(xù)病(傷)假或一年內(nèi)累計病(傷)假在6個月以上的,停發(fā)病(傷)假期薪金,按下列標(biāo)準(zhǔn)給付救濟(jì)費:

A、司齡不滿5年者,為本人崗位薪金和住房補貼的50%;

B、司齡滿5年及5年以上者,為本人崗位薪金和住房補貼的60%;

(5)連續(xù)病(傷)假6個月及以上者,每第7個月起酌情下調(diào)薪金級別一次,每次下調(diào)幅度不超過5級,救濟(jì)費隨之調(diào)整,救濟(jì)費不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的120%,低于此限不予降薪;

(6)醫(yī)療期內(nèi),救濟(jì)費不得低于所在單位平均薪金(崗位薪金和住房補貼)的40%。

5.3 事假

事假期間扣除崗位薪金和住房補貼,福利補貼的扣除依據(jù)所在單位有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.特別提示

職員若屬于從公司離職后重新進(jìn)入公司的情況,其司齡將從最近一次進(jìn)入公司起計。

(二)福利

1.休假

1.1 國家法定節(jié)假日期間員工放假,包括:元旦1天,春節(jié)3天,“五一”勞動節(jié)3天,“十一”國慶節(jié)3天。期間照常支付薪金。

1.2 職員轉(zhuǎn)正后可享受帶薪假期,包括:年休假、婚假、喪假、調(diào)動假、生育假。

(1)年休假:職員自加入公司的第二年1月1日起,即享有15個工作日的年休假。

A、職員可根據(jù)工作安排并征得上司批準(zhǔn)同意后取假。取假的一般原則如下:

① 轉(zhuǎn)正以后才能取假;

② 一次取假在5個工作日(含)以上的,需提前一個月申報休假計劃,未提前申報者,上司可以拒絕此類休假請求;③ 年休假只在當(dāng)年有效,不累計到下一年;

④ 各一線公司總經(jīng)理、總部部門總經(jīng)理及以上人員的休假需報直接上司審批、集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)并報集團(tuán)人力資源部備案,休假前應(yīng)依公司有關(guān)規(guī)定發(fā)布休假知會;

⑤ 具體假期審批規(guī)定依所在單位相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

B、計算方法:年休假取假按照工作日計算,最小取假單位為0.5個工作日,不足0.5個工作日以0.5個工作日計,超過0.5個工作日不足1個工作日以1個工作日計?？啥啻稳〖?。

C、凡符合以下情況之一的,不享受當(dāng)年年休假:

① 一年內(nèi)病(傷)、事假相加超過65天;

② 一年內(nèi)休產(chǎn)假超過30天;

③ 一年內(nèi)一次性病假超過45天或累計病假超過65天;

④ 一年內(nèi)一次性事假超過25天或累計事假超過30天。

如在年休假后再請病(傷)假、事假超過上述規(guī)定時間的,則在下一取消年休假。

D、公司每年向當(dāng)年享有年休假的職員一次性發(fā)放300元年休假補貼,其余費用不再報銷。

E、職員在因病或非因公負(fù)傷請假時,如當(dāng)年年休假尚有剩余,可按年休假取假審批流程從年休假中折抵,經(jīng)公司同意后作為年休假處理。

F、由公司安排出國考察,按實際考察天數(shù)的50%折抵個人當(dāng)年年休假。實際考察天數(shù)的50%不足半天算半天,超過半天不足一天算為一天。

(2)婚假:對依國家婚姻法履行正式登記手續(xù)的轉(zhuǎn)正職員給予婚假7天,如符合男25周歲、女23周歲及以上初婚的晚婚條件,另加10天假期。但職員必須在結(jié)婚注冊日后6個月內(nèi)一次性取假。

(3)喪假:直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)調(diào)動假:異地辦理行政和戶口關(guān)系調(diào)動手續(xù),可根據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)的實際需要取假,累計不超過5個工作日。(5)生育假

A、女職員產(chǎn)假

產(chǎn)假

領(lǐng)獨生子女證增加假期

產(chǎn)假合計

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周歲、女24周歲及以上初育為晚育;

②產(chǎn)假以產(chǎn)前后休假累計。

B、男職員護(hù)理假:10天(限在女方產(chǎn)假期間)。

C、哺乳假:小孩一周歲以內(nèi),上班時間給母親每天哺乳時間一小時(不含午餐時間)。

D、計劃生育假:職員必須遵守政府有關(guān)計劃生育的規(guī)定,計劃生育假按國家規(guī)定執(zhí)行。萬科地產(chǎn)薪酬福利制度解析 E、如當(dāng)?shù)卣碛猩僖?guī)定的,可按天數(shù)多者取假。

1.3 本款中對假期天數(shù)的計算除特別指明以工作日計算外,均以自然天連續(xù)計算。

2.社會保險和住房公積金

2.1 公司按當(dāng)?shù)卣?guī)定為職員辦理基本社會保險和住房公積金,并承擔(dān)公司應(yīng)繳納部分,個人應(yīng)繳納部分由公司代繳并從職員薪金中扣除?；旧鐣ｋU具體包括基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險等項目。具體險種、繳交比例依各地社會保險政策不同而有所不同,可向所在單位人力資源部門咨詢。

2.2 社會保險、住房公積金應(yīng)由公司繳納部分由職員所在單位承擔(dān)。

2.3 原則上,社會保險、住房公積金在職員戶籍所在地繳交;對于戶籍不在集團(tuán)投資城市的職員,則在工作單位所在地繳交。如果職員對適用地有特殊要求,需另行向公司提出申請。

2.4 購買基本醫(yī)療保險后,具體就醫(yī)程序及與基本醫(yī)療保險有關(guān)的具體事務(wù),請向所在單位人力資源部門咨詢。

2.5 若當(dāng)?shù)匚磳嵭邢鄳?yīng)醫(yī)療保險,則實行醫(yī)療費用定額管理,由各地公司單列會計科目。具體就醫(yī)規(guī)定等事宜請向所在單位人力資源部門咨詢。

2.6 工傷醫(yī)療期的醫(yī)療等費用按照國家政策,由社會統(tǒng)籌的工傷醫(yī)療保險以及公司為員工購買的團(tuán)體意外險承擔(dān)。工傷醫(yī)療期滿后有能力繼續(xù)在原單位工作的,所在單位安排相適應(yīng)的工作崗位。其他情況按照國家規(guī)定和公司有關(guān)政策辦理。

3.商業(yè)保險

公司為職員購買商業(yè)保險,包括:

3.1 為所有職員統(tǒng)一購買團(tuán)體意外險。

3.2 在職員自愿的基礎(chǔ)上為職員購買大病醫(yī)療保險,費用由公司和職員共同承擔(dān),同時公司可協(xié)助職員基于團(tuán)體優(yōu)惠辦理家屬大病醫(yī)療保險(僅包括配偶、子女、職員本人父母)。

3.3 詳情請向所在單位人力資源部門咨詢。

4.賀儀與奠儀

4.1賀儀

(1)職員辦理結(jié)婚登記手續(xù)后,如符合晚婚條件,請將結(jié)婚證于注冊后一個月內(nèi)呈報所在單位人力資源部門,所在單位將致新婚賀儀人民幣300元整。

(2)職員在子女出生后6個月內(nèi)向所在單位人力資源部門出示《獨生子女證》(初生雙胞胎憑出生證明),所在單位將致賀儀人民幣300元整。

(3)職員如在子女入學(xué)后一個月內(nèi)向所在單位人力資源部門出示入學(xué)通知,所在單位將為職員子女入讀小學(xué)、初中、高中、中專致賀儀人民幣300元整,為職員子女入讀高等院校致賀儀人民幣1000元整。

4.2 奠儀

職員如在直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一個月內(nèi)知會所在單位人力資源部門,所在單位將致奠儀人民幣1000元整。

5.獨生子女費

5.1 職員自領(lǐng)取《獨生子女證》并向所在單位人力資源部門出示之日起至子女滿14周歲止,由所在單位每月給予保育費補助人民幣30元,獨生子女醫(yī)療補貼人民幣100元。初生雙胞胎比照此待遇,只享受一份獨生子女保育補助與獨生子女醫(yī)療補貼。

5.2 夫婦同在公司的只能一方享受此待遇。

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景

養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景

中國正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計到2050年，全國老年人口總量將超過4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。一方面，目前中國居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場。2010年我國老年市場需求將達(dá)到１萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國內(nèi)才剛剛起步，其長期的經(jīng)濟(jì)和社會效益不容忽視。因此，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場前景廣闊，蘊含著巨大的潛力和開發(fā)空間。