第一篇：商品房認(rèn)購協(xié)議的定性及裁判規(guī)則

商品房認(rèn)購協(xié)議的定性及裁判規(guī)則

內(nèi)容提要：

近年，由于房屋價(jià)格上漲，因商品房買賣引發(fā)的糾紛不斷增加，特別是開發(fā)商與買受人訂立了約定定金條 款的房屋認(rèn)購協(xié)議后，開發(fā)商因房價(jià)上漲而反悔，不與買受人簽訂正式購房合同，將商品房他賣的糾紛更是大量出現(xiàn)。為此，最高人民法院作出了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。對(duì)制裁開發(fā)商的這種不誠信行為起到了一定作用，但在審判實(shí)踐中，是否只能按司法解釋中的定金罰則進(jìn)行處理？定金罰則在房價(jià)漲跌不大時(shí)，對(duì)遏制不誠信行為能起到作用，但如房價(jià)漲幅過高過快，定金罰則就難以遏止這種不誠信行為。本文從當(dāng)前審判實(shí)踐中對(duì)房屋認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)及裁判規(guī)則進(jìn)行了分析的研究，以遏制當(dāng)前實(shí)際生活中大量的商品房預(yù)售中的不誠信行為，維護(hù)守信方的合法權(quán)益。

近年來，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展成熟，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。正因如此商品房買賣糾紛也不斷增多，如一房數(shù)賣、隨意反悔解除合同、面積縮水、預(yù)約合同不履行等情形的大量出現(xiàn)，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序，損害了廣大買受人的利益，但現(xiàn)行法律又相對(duì)滯后，不利于糾紛的解決和不誠信違約行為的遏制。特別是近三年因房價(jià)飛漲，雖開發(fā)商已與買受人簽訂了約定定金條款的認(rèn)購協(xié)議，但因房價(jià)漲速過快，部分開發(fā)商反悔，不與買受人簽訂正式合同，而寧愿承擔(dān)定金罰則，作出將商品房他賣的不誠信行為。法院審理了大量這類糾紛，但由于對(duì)認(rèn)購協(xié)議性質(zhì)認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，造成司法實(shí)踐中的裁判很不統(tǒng)一。筆者想從一起案例來探討認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)和裁判規(guī)則，以期更好的遏制和制裁這種不誠信的行為，保護(hù)守信人的合法權(quán)益。

某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)某河畔工程項(xiàng)目。2006年4月8日，王某與該公司簽訂了《房號(hào)確認(rèn)單》，約定王某購買該公司開發(fā)的某河畔小區(qū)1棟1單元6樓2號(hào)住宅一套，建筑面積約179.6平方米，單價(jià)每平方米1278元，并約定該確認(rèn)單任何一方不得毀約。同 日，王某依約給付了公司20000元定金，公司向王某出具了收款收據(jù)。2006年6月28日，該公司取得了商品房預(yù)售許可證，之后，公司通知王某簽訂商品房買賣合同。2006年9月1日，王某持房號(hào)確認(rèn)單及定金收據(jù)到該公司，結(jié)果該公司卻在定金收據(jù)背面批注“同意退房”。王某對(duì)退房不予認(rèn)可，要求公司繼續(xù)履行房號(hào)確認(rèn)單義務(wù)，公司拒不履行。一年后，王某訴至法院要求公司履行確認(rèn)單約定的義務(wù)。訴訟中，公司稱王某在公司通知其簽訂商品房買賣合同時(shí)，表示不要此房，公司是按王某的退房請(qǐng)求，解除與王某的購房預(yù)約關(guān)系，公司不應(yīng)當(dāng)按房號(hào)確認(rèn)單履行義務(wù)，但公司未提供證據(jù)予以證明。但王某表示從未有不要房的想法，自己于2006年9月1日到公司訂立合同，是公司看房價(jià)上漲就借故讓我退房，本人不同意退房，因而訴訟到法院。法院查明：王某與公司訂立房號(hào)確認(rèn)單時(shí)，房屋開盤價(jià)格為每平方米為1278元，同年9月，已上漲至每平方米1900余元，至訴訟時(shí)，房屋價(jià)格上漲至每平方米2500余元。因房價(jià)的上漲，是否簽訂正式購房合同并實(shí)際履行對(duì)公司和王某的利益影響均很大。

法院審理認(rèn)為：公司與王某簽訂《房號(hào)確認(rèn)單》，并向王某收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，確認(rèn) 單約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，雙方簽訂的房號(hào)確認(rèn)單不具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，因此，房號(hào)確認(rèn)單不屬于商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同。公司不能提供證據(jù)證明雙方對(duì)訂立商品房買賣合同的時(shí)間進(jìn)行過約定，亦不能提供證據(jù)證明系王某的原因未能訂立商品房買賣合同，因此，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的房號(hào)確認(rèn)單履行義務(wù)。法院判決公司在判決生效十日內(nèi)與王某簽訂商品房買賣合同。

雙方均未上訴，法院判決生效后，王某多次找公司訂立商品房買賣合同，但公司一直推諉拒不履行。王某也沒向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。其實(shí)本案的判決是否能得以強(qiáng)制執(zhí)行，如何執(zhí)行是值得研究的問題，因?yàn)殡p方就購房合同尚有許多主要條款未進(jìn)行約定，對(duì)合同的主要條款如未能達(dá)成合意，能推定為是公司不履行合同嗎？再者若該房在執(zhí)行前已他賣善意第三人且辦理了產(chǎn)權(quán)登記，已無法簽訂主合同，那必然會(huì)造成執(zhí)行無果的結(jié)局，仍無法保護(hù)買受人的合法權(quán)益。因此是否能判決實(shí)際履行，仍值得研究。當(dāng)然這并非本文探討的范圍，本文研究的是認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)及裁判規(guī)則，換言之如果王某不要求繼續(xù)履行確認(rèn)書，而是改為要求公司對(duì)不誠信行為承擔(dān)金錢給付的民事賠償責(zé)任是否可行？或雙倍返還定金是否可行？

本案中的確認(rèn)單是買賣雙方約定今后一定時(shí)期內(nèi)，以約定的價(jià)格、面積、戶型簽訂正式的買賣合同的協(xié)議。就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并可收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為就是出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行簽訂的認(rèn)購書或訂購、預(yù)購書。應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定認(rèn)購書的性質(zhì)呢？又應(yīng)當(dāng)如何裁判呢？在理論界和司法實(shí)踐中大致有三種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)是交付定金的認(rèn)購書是定金合同，只能按定金罰則處理。認(rèn)購書是平等主體間為設(shè)立某種權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第二條關(guān)于合同定義的規(guī)定。從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，并交付一定金額的定金，保證當(dāng)事人雙方在一定期限內(nèi)訂立合同。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第八十九條的規(guī)定，定金是指合同的一方當(dāng)事人以擔(dān)保其債務(wù)的履行為目的，而向?qū)Ψ浇o付的一定金錢。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)民法理論，定金可分為如下幾種：

1、立約定金。

2、成約定金。

3、證約定金。

4、違約定金。

5、解約定金。把認(rèn)購書作為定金合同，是為保證簽訂本約商品房買賣合同而支付的定金，違約后適用定金罰則，該定金應(yīng)理解為立約定金。立約定金是訂立主合同前交付的定金，其目的在于保證訂立主合同。在當(dāng)事人協(xié)商階段，為了達(dá)到最終訂立主合同的目的，當(dāng)事人可以采用立約定金的辦法來實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的互相信任，若交付定金的當(dāng)事人拒絕訂立合同，便無權(quán)收回定金；若接受定金的當(dāng)事人拒絕訂立合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。對(duì)此，《擔(dān)保法解釋》第一百一十五條作了規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。在本案中，由于房價(jià)飛漲，公司雙倍返還定金，與房屋另賣他主所獲得的利益相比，公司從最大利益角度出發(fā)就可能會(huì)選擇前者，損害買受人的利益。前述案例，開發(fā)商以每平方米1278元的單價(jià)賣給王某179.6平方米的房子，可獲得的總價(jià)款是23萬余元，在房價(jià)上漲后，以1900元的單價(jià)另賣該房，可獲得的總價(jià)款是34萬余元，可見，開發(fā)商給付雙倍定金之后，將房屋另賣他人，利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于他們?cè)诖松纤艿降膿p失。而王某雖獲得雙倍返還4萬元定金，但再買相同面積的房屋還得多支付十多萬元的價(jià)款，對(duì)王某是很不公平的。事實(shí)上，本案在訴訟中，法庭曾用返還三倍定金進(jìn)行過調(diào)解，但王某仍不同意。因此最高人民法院的司法解釋在房價(jià)漲跌不大的情況下，按定金罰則處理是合理的，能遏制不誠信行為，但如價(jià)格漲跌過大的情況下，僅以定金罰則規(guī)定，無論是開發(fā)商還是購房人，在房價(jià)上漲或下跌有比定金罰則獲利更大空間時(shí)，勢必造成大量有悖誠信的行為。

二種觀點(diǎn)是認(rèn)購書是購房合同或是購房合同的一部分，直接按違約責(zé)任處理。因認(rèn)購書是為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對(duì)房屋的價(jià)格、戶型、面積等已作了約定，并約定了雙方當(dāng)事人均不得毀約，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。認(rèn)購書是雙方當(dāng)事人就商品房買賣合同達(dá)成的協(xié)議，雖然條款尚未完全約定，但根據(jù)《合同法》第六十一條規(guī)定合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。因此認(rèn)購書可以認(rèn)為是正式的合同，或正式合同的一部份，其他條款可待今后進(jìn)行補(bǔ)充。如把確認(rèn)書視為合同，本案中無論是王某還是公司，均應(yīng)按確認(rèn)單履行各自的義務(wù)，如因開發(fā)商的過錯(cuò)，導(dǎo)致王某不能得到房屋，王某可根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等；第一百一十三條規(guī)定違約責(zé)任當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因此公司只能選擇繼續(xù)履行合同，否則就要賠償王某包括可得利益在內(nèi)的損失，而不僅僅是定金雙倍返還，這樣的處理會(huì)盡量減少雙方的不誠信行為。

但商品房買賣合同的條款非常復(fù)雜，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定，至少應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

1、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

2、商品房基本狀況；

3、商品房的銷售方式；

4、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

5、交付使用條件及日期；

6、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

7、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

8、公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬；

9、面積差異的處理方式；

10、辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；

11、解決爭議的方法；

12、違約責(zé)任；

13、雙方約定的其他事項(xiàng)。根據(jù)國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》則更加細(xì)化和復(fù)雜。上述合同條款，在當(dāng)事人在簽訂確認(rèn)書時(shí)，很多內(nèi)容是無法確定的，存在“事實(shí)和法律上障礙”而不可能具體約定。比如交付時(shí)間及使用條件、面積差異的處理方式等等在預(yù)約階段是無法完成的，不可能作出明確、具體的約定。因此，認(rèn)購書實(shí)際上是不具備商品房買賣合同的諸多基本條款，將其認(rèn)為是本約，或主合同的一部分，仍有不妥之處，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題的解釋》第五條規(guī)定商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。因此最高法院的觀點(diǎn)是如確認(rèn)書之類的協(xié)議如對(duì)主要條款不齊備并且沒有履行的情況下不能認(rèn)定為購房合同。當(dāng)然這種觀點(diǎn)，尚未形成理論界的公認(rèn)，尚需進(jìn)一步研究和完善。筆者認(rèn)為認(rèn)購書缺失大量主要條款，對(duì)雙方今后是否能合意訂立購房合同處于未知狀態(tài)，也尚有大量客觀難料的未知因素，直接將其作為購房合同對(duì)雙方當(dāng)事人來說都是難以預(yù)料和履行的，因此將其作為購房合同的確不妥。

三種觀點(diǎn)是認(rèn)購書是預(yù)約合同，按締約過失責(zé)任處理。當(dāng)事人簽訂確認(rèn)書等形式的認(rèn)購書，在簽訂時(shí)真正的商品房買賣行為并未發(fā)生，仍處于商品房買賣成立前的締約階段，今后仍需雙方另行簽訂正式的商品房買賣合同，簽訂認(rèn)購書僅是為今后訂立商品房買賣合同的先決條件，認(rèn)購書的性質(zhì)應(yīng)為商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。對(duì)違反預(yù)約合同的責(zé)任應(yīng)根據(jù)《合同法》第四十二條的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

1、假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

3、有其他違背誠實(shí)信用的行為，按締約過失責(zé)任賠償當(dāng)事人損失。但該觀點(diǎn)排斥了當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同的責(zé)任形式，認(rèn)為對(duì)預(yù)約合同不能強(qiáng)制其實(shí)際履行，從這種觀點(diǎn)來看本案法院判決實(shí)際履行就存在一定的問題。本案中，王某與公司簽訂的房號(hào)確認(rèn)單第四條明確約定：本房號(hào)確認(rèn)單一式三份，經(jīng)雙方簽字蓋章后任何一方不得毀約。因此，確認(rèn)單實(shí)際保證雙方訂立商品房買賣合同，是締約的過程行為，由于公司的不誠信，導(dǎo)致雙方不能訂立合同，應(yīng)按照《合同法》規(guī)定，承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償王某包括預(yù)期可得利益的損失，制裁任意毀約的不誠 信行為。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收受訂金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。因此認(rèn)為最高法院排斥了預(yù)約合同的其他承擔(dān)責(zé)任的形式，僅承認(rèn)定金罰則，換言之就是最高法院并不承認(rèn)認(rèn)購書是一種單獨(dú)的預(yù)約合同，不能按締約過失責(zé)任來處理。但筆者認(rèn)為：最高法院雖然對(duì)認(rèn)購書毀約責(zé)任形式只規(guī)定了定金罰則，未規(guī)定可按締約過失責(zé)任處理，但這不能認(rèn)為必然排斥締約過失責(zé)任的處理方式，因?yàn)橘彿亢贤m未簽訂，但當(dāng)事人因簽訂認(rèn)購書之故，可能已發(fā)生了相當(dāng)費(fèi)用和放棄了許多交易機(jī)會(huì)，造成了信賴?yán)嬷畵p失，這正是合同法保護(hù)的客體之一，排斥可按締約過失責(zé)任的方式不符合誠實(shí)信用原則和基本法理。當(dāng)然，僅按預(yù)約合同承擔(dān)締約過失責(zé)任的觀點(diǎn)亦有不足，因?yàn)樵诜績r(jià)變化很小的情況下，可能適用定金罰則對(duì)守信方更為有利，用締約過夫責(zé)任反而不能對(duì)守信方進(jìn)行周全的保護(hù)。

綜上，在現(xiàn)行法律框架下，筆者認(rèn)為以上三種觀點(diǎn)，第二種觀點(diǎn)，不符合現(xiàn)行法律規(guī)定，在司法實(shí)踐中不能適用，但在理論上仍可進(jìn)一步探討。第一種觀點(diǎn)符合法律規(guī)定，但在當(dāng)事人未約定定金條款或未實(shí)際交納定金的情況下無法適用；且在房價(jià)飛漲的情況下，對(duì)守信方的保護(hù)并不周全，無法遏制不守信方的不誠信行為。第三種觀點(diǎn)，因在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題的解釋》未做直接規(guī)定，在司法實(shí)踐運(yùn)用中法官可能有底氣不足的感覺。但筆者認(rèn)為既符合基本法理，也符合《合同法》的規(guī)定，法官完全可以適用，按締約過失責(zé)任來處理。但上已論及在房價(jià)變化很小的情況下卻反而不能對(duì)守信方進(jìn)行周全保護(hù)。所以筆者的觀點(diǎn)是應(yīng)給當(dāng)事人以選擇權(quán)，按第一和第三種觀點(diǎn)，按定金罰則或締約過失責(zé)任處理，哪種方式對(duì)守信方更有利，當(dāng)事人就可選擇哪種處理方式提起訴訟尋求法律的保護(hù)，以遏制當(dāng)前大量的商品房買賣過程中發(fā)生的不誠信行為，維護(hù)守信方的合法權(quán)益。當(dāng)前法學(xué)界對(duì)預(yù)約合同的理論研究尚處于初級(jí)階段，仍應(yīng)加強(qiáng)研究形成大家公認(rèn)的主導(dǎo)思想，對(duì)完善上述理論及上升至法律是筆者最大的心愿。

吳正 周玲

第二篇：商品房認(rèn)購協(xié)議

出賣方（簡稱甲方）：________________

買受方（簡稱乙方）：________________

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，以資甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購甲方開發(fā)的位于________________________住宅小區(qū)的下列物業(yè)：

1．商品住宅：______號(hào)樓______座______號(hào)，建筑面積______平方米。

2．商鋪：______號(hào)樓______號(hào)，建筑面積______平方米。

3．車位（庫）：______號(hào),建筑面積______平方米。

二、上述房屋的價(jià)格

1．商品住宅：人民幣每平方米 ______元，合計(jì)人民幣：____________ 元。優(yōu)惠價(jià)為____________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：____________元。（買受人如選擇公積金按揭貸款方式，商品住宅的優(yōu)惠價(jià)為 ____________元，成交價(jià)格為____________元）

2．商鋪：人民幣每平方米____________元，合計(jì)人民幣：____________元。優(yōu)惠價(jià)為____________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：______元。

3．車位：人民幣每間（位）______元，合計(jì)人民幣：______元。

以上______項(xiàng)合計(jì)人民幣：______元（大寫）：______ 佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整。

三、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書的同時(shí)向甲方交付簽約定金人民幣_(tái)_____萬元整（其中住宅定金______萬元，商鋪定金______萬元，車位定金 ______萬元）。甲方另開《收款收據(jù)》。

四、乙方選擇的付款方式

1．一次性付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，一次性付清購房款（已付的定金抵作價(jià)款）。

2．分期付款：

（1）首期付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)交付總房價(jià)款的______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。（已付的定金抵作首期付款）。

（2）第二期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房價(jià)款______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。

（3）第三期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房價(jià)款______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。

（4）第四期付款：乙方必須在《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間之前十天付清余款，即人民幣：____________元，乙方付清余款后，方可辦理房屋交接手續(xù)，甲方通知延期交房的，交款時(shí)間順延。

3．銀行按揭（商品房個(gè)人按揭貸款）：

（1）乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已充分了解個(gè)人辦理銀行按揭貸款應(yīng)具備的條件。

（2）乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，交付不低于總房價(jià)款的______%作為首期付款（已付的定金抵作首期付款），計(jì)人民幣_(tái)_____元，余額計(jì)人民幣_(tái)_____元，由乙方向銀行辦理個(gè)人銀行住房貸款。（買受人的按揭申請(qǐng)由銀行審批確定，如銀行認(rèn)為需要買受人增加首付款或不同意放貸，買受人須增加首付款或更換付款方式。）

（3）按揭的具體手續(xù)按貸款銀行有關(guān)規(guī)定辦理。

五、乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已仔細(xì)閱讀了甲方提供的《商品房買賣合同》、《商品買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》，完全清楚合同內(nèi)容并予以接受。

六、乙方應(yīng)在簽訂本協(xié)議書之次日起______日內(nèi)主動(dòng)到____________售樓部與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》。甲方可以另行指定簽約地點(diǎn)。

七、乙方前來簽訂上述合同等法律文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)攜帶下述證照及文件：

（1）個(gè)人購房的，須持本人身份證及本協(xié)議書；

（2）委托他人代購房產(chǎn)的，代理人須另持購房人簽署的授權(quán)委托書和本人身份證；

（3）單位購房的，須持單位證明、法定代表人證書及本協(xié)議書，經(jīng)辦人不是該單位法定代表人的，須持該單位授權(quán)委托書及經(jīng)辦人的身份證。

八、非因甲方原因，乙方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)未與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》并交納相應(yīng)的購房款的，視為乙方不履行本協(xié)議并自動(dòng)放棄該套物業(yè)的認(rèn)購權(quán)，甲方有權(quán)將乙方原認(rèn)購的物業(yè)轉(zhuǎn)售他人，乙方無權(quán)收回所交定金。

九、如甲方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)，未經(jīng)乙方同意而將乙方認(rèn)出購的上述物業(yè)另售他人的，雙方的認(rèn)購關(guān)系即行解除，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交定金，不承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

十、雙方簽訂商品房買賣合同等法律文書后，簽約定金即轉(zhuǎn)為履約定金。

十一、本協(xié)議書所有手書之?dāng)?shù)據(jù)、文字內(nèi)容均已經(jīng)乙方核對(duì)無誤。

十二、本協(xié)議書自雙方簽字（蓋章）后生效。

十三、本協(xié)議書一式叁份，甲方貳份，乙方一份。

甲方：____________ 乙方：____________

（蓋章）（蓋章）

電話：____________ 聯(lián)系電話：________

經(jīng)辦人：__________ 通訊地址：________

審核人：__________

____年____月____日 ____年____月____日

第三篇：商品房認(rèn)購協(xié)議

XXXX房屋認(rèn)購協(xié)議

賣方（甲方）： 通訊地址：

法定代表人：，職務(wù)： 聯(lián)系電話： 買方（乙方）：

身份證號(hào)碼/營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 通訊地址： 電話/手機(jī)號(hào)碼： 雙方就乙方購買甲方開發(fā)的 事宜初步達(dá)成一致，簽訂本協(xié)議：

一、認(rèn)購房屋位置、面積： 位置：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

住宅： 棟 號(hào)，建筑面積 ㎡。商鋪： 區(qū) 號(hào)，建筑面積 ㎡。

二、房屋價(jià)格：

按建筑面積算單價(jià)為 元/㎡，房屋總價(jià)為￥ 元（人民幣大寫： 元整）。

三、定金和正式合同：

乙方簽訂本認(rèn)購協(xié)議時(shí)向甲方支付定金￥ 元（人民幣大寫： 整）。

乙方承諾：在本協(xié)議簽訂后 日內(nèi)前來簽訂正式的《商品房購銷合同》，交清購房總價(jià)款（如屆時(shí)乙方選擇首付+按揭的則交清首付款，并配合辦理完貸款手續(xù)）。

三、雙方約定：

1、本協(xié)議適用《中華人民共和國合同法》定金法則，即乙方支付定金后，雙方的房屋買賣合同關(guān)系即成立。

2、在本協(xié)議簽訂后雙方簽訂正式《商品房購銷合同》前，如甲方又將所售房屋銷售給其他人或雖未銷售但拖延或拒絕簽訂正式《商品房購銷合同》的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如乙方不在承諾時(shí)間內(nèi)前來簽訂正式《商品房購銷合同》并辦理配套手續(xù)的，則本協(xié)議合同效力終止，甲方所收定金不予退還。

3、甲乙雙方的通訊地址、聯(lián)系電話以本協(xié)議所載明的為準(zhǔn)，如乙方通訊地址、聯(lián)系電話有變更，應(yīng)以書面形式通知甲方，否則，由此引起的后果由乙方負(fù)責(zé)。

4、乙方其后來交付購房款（含首付）時(shí)，本次所收定金可以沖抵購房款（含首付）。

四、附則：

本協(xié)議一式三份，甲方持二份，乙方持一份，各份具有同等法律效力。

本協(xié)議經(jīng)雙方簽字或蓋章后，待乙方交付完畢定金時(shí)生效，待雙方簽訂正式《商品房購銷合同》后失效。

甲方簽章： 乙方簽章：

年 月 日 年 月 日

置業(yè)顧問： 聯(lián)系電話： / 1

第四篇：商品房認(rèn)購協(xié)議

商品房認(rèn)購協(xié)議

出賣人（簡稱甲方）：

買受人（簡稱乙方）：

甲乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《商品房認(rèn)購協(xié)議》，甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購甲方開發(fā)的位于易縣花園西區(qū)的號(hào)樓單元室，建筑面積平方米，價(jià)格為元/m2，合計(jì)人民幣元（）。

二、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書的同時(shí)向甲方交付簽約定金元整，甲方另開《收款收據(jù)》。

三、付款方式：甲方同意乙方按照下列第1、一次性付款

2、分期付款

3、按揭貸款

四、甲方同意于簽訂本認(rèn)購協(xié)議后七日內(nèi)，即年月日前，到售樓部交付應(yīng)交房價(jià)余款元，剩余余款元由乙方在交房當(dāng)天一次性交付，乙方未在約定期限內(nèi)交齊房款的，甲方有權(quán)解除本認(rèn)購書，定金不予退還。

五、甲方承諾在月與乙方簽訂正式商品房買賣合同，屬違約行為，乙方有權(quán)向甲方索回全部房款（包含定金），并按房價(jià)總款日息千分之三的比例進(jìn)行索賠。

六、甲方承諾在年月日前交房，如未按期交房（交房延期），乙方有權(quán)按房價(jià)總款日息千分之三的比例進(jìn)行索賠。

七、雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)，交房日期不得晚于第六條日期。

八、本認(rèn)購協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂商品房買賣合同后認(rèn)購書自行終止。

甲方：乙方：年月日

第五篇：商品房內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議

商品房內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議

（合同編號(hào)）

出售方(甲方)：大同市泰和春房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

四．雙方應(yīng)履行的責(zé)任：

1.乙方不按本合同約定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)廢除本合同，同時(shí)甲方扣除乙方總房款的10%的違約金，其余款退還乙方，其房屋將另行處置。

2.辦理房屋貸款的客戶須在甲方規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理，逾期不辦理者甲方除扣

地址：御河西路西側(cè)聯(lián)系電話:6029444、6024333購買方（乙方）：身份證號(hào)：現(xiàn)住址：聯(lián)系電話

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買商品房事宜，甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：

一．乙方自愿購買甲方位于大同市御河西路西側(cè)興旺佳苑第幢層號(hào) 房住宅一套。建筑面積平方米。單價(jià)元人民幣，總價(jià)元人民幣（大寫佰拾萬仟佰拾元整）。二．付款方式：

1.一次性付款：單價(jià)元人民幣，總價(jià)元人民幣（大寫佰拾萬仟佰拾元整）。

2.分期付款：首付總房款的%即元；余款元主體封頂時(shí)全部交清。

3.按揭貸款：首付總房款的%即元；貸款元。4.其它：

本合同付款方式按以上第項(xiàng)執(zhí)行。

三．如乙方選擇分期付款方式，甲方通知之日起10日內(nèi)將剩余房款一次性付清，否則甲方有權(quán)將其所購房屋另行處置。

一定數(shù)額的違約金之外，其余款退還乙方，預(yù)定房屋另行出售。

3.甲方定于年月交工，如遇下列特殊原因可延期交付使用： ⑴.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

⑵.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決； ⑶.其它非甲方所能控制的因素。⑷.其它。

五．住房面積最終以房管局測繪科測定計(jì)算為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。

六．經(jīng)房管局產(chǎn)權(quán)辦核實(shí)面積后，雙方簽訂正式《商品房買賣合同》，甲方負(fù)責(zé)完善建設(shè)及產(chǎn)權(quán)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)證由乙方自己辦理。

七．房屋交付使用時(shí)，如乙方未能按規(guī)定的日期辦理房屋的交接手續(xù)，甲方應(yīng)當(dāng)通知一次，乙方未按通知規(guī)定的日期辦理該房屋交接手續(xù)的，則自通知的第二日起該房屋所發(fā)生的費(fèi)用由乙方自己承擔(dān)。

八．買售人須使用實(shí)名制，否則由此產(chǎn)生的責(zé)任由乙方承擔(dān)。

九．乙方所購樓房只作住宅使用，在使用期間不得擅自改變樓房的結(jié)構(gòu)和用途。十．本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

十一、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方約定協(xié)商解決，或簽補(bǔ)充協(xié)議。

甲方（簽章）乙方（簽章）

法定代表人：編號(hào):

商

簽于年

日簽于

年日品

房

內(nèi)

部

認(rèn)

購

協(xié)

議

大同市泰和春房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

月月