期房購買后續(xù)買賣合同

甲方：_________，________年____月____日生，住_________，身份證號：_________。

乙方：_________，________年____月____日生，住_________，身份證號：_________。

見證人：_________甲方與乙方對所購期房的善后事宜，經(jīng)過充分的協(xié)商，根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相一致的原則，達成如下協(xié)議：

一、雙方確認________年____月____日與_________公司簽訂的《_________》，是甲乙雙方與_________公司之間真實的意思表示，該《_________》約定雙方購買位于_________路_________弄_________家園_________號_________層_________室的商品住宅，該房為期房，_________公司承諾于________年____月____日前將該房屋交付于甲乙雙方。

二、雙方確認該房屋首付款總額為人民幣_________元（_________元），其中人民幣_________（_________元），系乙方_________個人支付，余額全部由甲方_________個人支付；另為購此房，甲方_________個人又向銀行貸款人民幣_________（_________元），從________年____月____日起，該貸款系甲方_________個人逐月償還。

三、現(xiàn)乙方_________自愿放棄購房人的權(quán)利，自愿將上述購房合同中的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給甲方_________，乙方_________承諾協(xié)助甲方_________將該房小產(chǎn)證辦在何的名下，可向有關(guān)單位和政府部門出具放棄產(chǎn)權(quán)的書面聲明；若該房小產(chǎn)證只有辦在甲乙雙方名下，乙方_________承諾將通過轉(zhuǎn)讓、更名、贈與等手續(xù)放棄該房屋的產(chǎn)權(quán)，不向甲方_________主張任何房款并協(xié)助甲方_________辦理房地產(chǎn)管理部門需要的過戶手續(xù)。

四、雙方商定，在該房屋的小產(chǎn)證辦在甲方_________一人名下且甲方_________正式從房地產(chǎn)管理部門拿到房地產(chǎn)證書之日，甲方_____將乙方_________個人支付的人民幣_________（_________元）一次返還給_________。

五、以上協(xié)議雙方必須嚴格遵守，不得違反。若一方違約，則應(yīng)向守約方每日支付房屋總價款額千分之十的違約金。

六、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方及見證律師各執(zhí)一份；甲乙雙方及見證律師三方簽字后即生效。

甲方（簽字）：_________乙方（簽字）：_________

________年____月____日________年____月____日

見證人（簽字）：_________

________年____月____日

本報記者徐統(tǒng)余

房價“高燒”不退，催生一批職業(yè)“炒房客”。

擔心短期房價會下跌，“炒房客”也不敢把房子“捂”在手里，拿到房子還沒領(lǐng)“兩證”就與他人簽訂買賣協(xié)議。眼看著房價仍在上漲，“炒房客”又玩起了“跳單”把戲。

“炒房客”為什么敢于這樣做？法援律師為你揭開秘密。

買了套“二手”新房（）

張強家住南京市區(qū)，與父母擠住在一起。房子是父親單位公房，面積只有20多個平方米。跟女友領(lǐng)取結(jié)婚證已經(jīng)1年多了，可是張強仍未舉行婚禮。為什么？因為沒有房子，女友不同意“進門”。

張家決定“筑巢引鳳”，趕緊買房子。去年10月份，張強轉(zhuǎn)了不少樓盤。市區(qū)的房價太可怕了，他把目光轉(zhuǎn)向江北。

然而，江北的新房價格也很高，張家還是買不起，算了，買二手房吧，畢竟比新房價格低一點。

中介公司推出的一套房源不錯，張強跟著房主許明去實地看房，這才發(fā)現(xiàn)房子沒有裝修。許明坦陳，該房剛拿到鑰匙，“兩證”還沒到手。

不過許明與開發(fā)商簽訂了買賣契約。許明向張強保證，只要張強同意購買，那么“兩證”下來后就過戶。中介公司也向張強作出上述承諾。

房子價格確實相對便宜一點，張強最終與許明簽訂了買賣協(xié)議，協(xié)議上中介公司也蓋了章，算是三方協(xié)議書。簽約時間是在去年11月份。

貸不到款致買賣不成？（）

張強無法一次性支付房款，買賣協(xié)議約定，中介負責幫張強辦理貸款手續(xù)，于是張強按約向許明支付了20%的首付款。這筆錢是張強父母的“棺材本”。

接下來要辦貸款手續(xù)，張強靜候中介的通知。然而，兩個月過去了，中介總是說手續(xù)沒辦好。

轉(zhuǎn)眼到了2010年。一個月前，中介公司突然告訴張強，貸款手續(xù)辦不下來了，因此買賣協(xié)議無法履行。

張強一聽就急了，與中介、許明交涉。許明說，買賣協(xié)議無法履行，他將退還張強的首付款。

張強指責許明違約。對方反駁道，是張強辦不下貸款手續(xù)，付不了全部房款，過錯在張強一方。

在上述三方協(xié)議中約定，協(xié)議如果無法履行，違約一方需承擔違約金。按許明的意思，張強還得付給對方5萬元。

張強抓狂了，明明是許明想“跳單”，還要他來承擔違約金？中介公司居中調(diào)解，許明說，那違約金就算了，他將退回首付款，雙方再無瓜葛。張強拒絕這一方案。

買賣協(xié)議有法律效力嗎？（）

張強認為，許明之所以不想履行協(xié)議，完全是因為房價上漲太快，不想賣房子了。記者聯(lián)系上許明。許明否認張強上述說法，稱其很想賣房，可張強貸不到款，導(dǎo)致協(xié)議無法履行。

也因為房價上漲，張強當然想要房子。他決定打官司，要求許明繼續(xù)履行協(xié)議。

張強向一個懂法的朋友咨詢，沒想到對方說，他與許明簽訂的買賣協(xié)議是無效的，因為《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房子不得交易。既然許明沒有領(lǐng)取“兩

證”，無權(quán)出售該房子，雙方簽訂的協(xié)議無效；無效協(xié)議應(yīng)撤銷并恢復(fù)原狀，即許明退還張強的首付款就行了。

朋友的話對嗎？張強向法援熱線咨詢。江蘇維世德律師事務(wù)所唐巖律師接待了他。唐巖律師查看了張強帶來的買賣協(xié)議：“你們自愿簽訂的協(xié)議書，應(yīng)該是有法律效力的?！碧坡蓭熣J為，《房地產(chǎn)管理法》中“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房子”指的是沒有合法手續(xù)的房子，而許明向開發(fā)商購買的房子是合法的，且預(yù)期確定其可以領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證。

無證房如何實現(xiàn)買賣？（）

解決了協(xié)議是否有效的問題，接下來唐巖律師便分析協(xié)議應(yīng)如何履行。

許明從開發(fā)商手中買下這套房子，也向銀行貸了款。唐巖律師據(jù)此認為，銀行只會向擁有該房產(chǎn)權(quán)的人提供貸款，因為銀行是用此房作為抵押的。既然許明向銀行貸到了款，那么在房產(chǎn)部門的系統(tǒng)中，此房產(chǎn)權(quán)應(yīng)該已經(jīng)顯示在許明名下，只不過因為開發(fā)商與許明還沒繳納規(guī)定的稅費，產(chǎn)權(quán)證暫時沒頒發(fā)下來而已。

按照上述三方簽訂的協(xié)議，許明與開發(fā)商應(yīng)盡快繳納規(guī)定的稅費，領(lǐng)取該房產(chǎn)權(quán)證；許明先墊錢從銀行將該房解押出來，憑買賣協(xié)議到房產(chǎn)部門將該房過戶到張強名下；然后張強到銀行辦理手續(xù)，從銀行貸到款還給許明，雙方買賣協(xié)議履行完畢，此后張強與銀行之間建立抵押貸款關(guān)系。

如果許明與開發(fā)商遲遲不繳納稅費領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，張強就沒有辦法了嗎？唐巖律師認為，張強完全可以起訴許明，在法院認定協(xié)議有效并下達生效判決書后，張強可以申請法院強制執(zhí)行，那么銀行、房產(chǎn)等部門應(yīng)執(zhí)行生效判決，直接辦理上述解押、過戶手續(xù)。

協(xié)議有效能遏制炒房（）

但也有律師認為，既然許明沒有領(lǐng)取到產(chǎn)權(quán)證，那么按《房地產(chǎn)管理法》就不得買賣，他與張強簽訂的買賣協(xié)議屬無效。

而江蘇天煦律師事務(wù)所金海洲律師對記者說，江蘇省高院有一個內(nèi)部紀要，稱合法建設(shè)的商品房在已經(jīng)交付，且預(yù)期確定購房人必然領(lǐng)取“兩證”的情況下出售，此類買賣協(xié)議仍算有效。

在唐巖、金海洲兩位律師看來，許明的行為是典型的“炒房”，拿到房子就提價賣給他人，在牟取到利益的同時就做了兩手準備，一旦房價下跌就逼買家履行協(xié)議，而當房價仍在上漲，則寧愿承擔違約金也要毀約，或者借口協(xié)議無效而“脫身”。

唐巖、金海洲兩位律師認為，在當前房價持續(xù)上漲的情況下，法院認定上述無證房買賣協(xié)議有效，有助于遏制炒房行為。

由于銀行允許房產(chǎn)買賣可以貸款，“炒房客”實際上是借銀行的錢來“生蛋”的，因此要遏制炒房行為，得讓“炒房客”從銀行少貸到款，加大其炒房的成本。前天，國務(wù)院出臺規(guī)定，提高了購買多套房的首付比例，且利率上浮，應(yīng)該就是出于上述考慮。而購買首套90平方米以下的房子，首付比例與利率不變，故該項規(guī)定對真正購房自住者沒有影響。（除律師外人物為化名）