第一篇：購買期房的合同簽訂及注意事項

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購買期房的合同簽訂及注意事項

現(xiàn)在很多人購買新房都是購買的期房，那么在簽訂期房購買合同的時候有哪些注意事項呢？律伴小編為您整理了相關(guān)的注意事項，請閱讀下面的文章進(jìn)行詳細(xì)了解。

在簽訂期房合約時要注意以下幾點：

合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積

簽訂期房合同時應(yīng)對每一個房間、陽臺等實際面積進(jìn)行確定，另外對按比例分?jǐn)傎M用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等應(yīng)有明確界定，以免日后麻煩。

合同里要有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則

如墻面材料、顏色、窗格材料、地面的輔設(shè)用料、衛(wèi)浴設(shè)備、電線的鋪設(shè)等。因為有些開發(fā)商為了吸引消費者購房，會有很多口頭承諾，只有這些口頭承諾以文字的形式在合同中出現(xiàn)，才具有法律效用，否則沒在合同里出現(xiàn)的承諾，在消費者接收入住時發(fā)現(xiàn)沒有兌現(xiàn)也會因無憑據(jù)而不能再加追究。

合同應(yīng)有對附屬配套設(shè)施建設(shè)的有效制約

現(xiàn)在，一般房產(chǎn)開發(fā)商都會對住宅區(qū)配套設(shè)施建設(shè)有種種承諾，如花園綠地、學(xué)校、超市、泳池、球場等，這些都應(yīng)在合同中體現(xiàn)出來，以免今后房產(chǎn)商的許諾兌現(xiàn)起來遙遙無期。

合同中應(yīng)有物業(yè)管理的服務(wù)條款及相關(guān)收費

有些房產(chǎn)商故意不在合同中體現(xiàn)物業(yè)管理這一項，往往等購房者入住后，才發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的不完善及收費的不合理，但是面對已經(jīng)入住的既成事實，許多購房者也只好交納高額的管理費。為了避免這一情況的發(fā)生，最好在入住之前的購房合同中應(yīng)有所約定。

合同應(yīng)有詳細(xì)的付款方式

一般房產(chǎn)商都會要求購房者先預(yù)付部分預(yù)付款，其余款項將分期支付或等交房時一次付清，從預(yù)付款交付之日起購房者都有權(quán)知其所購房屋的建設(shè)進(jìn)程，以督促房產(chǎn)商按期交房，因此，購房者可在合同中以分期付款及退款的方式來約束、督促房產(chǎn)商。

合同中必須有具體交房日期及房產(chǎn)商若延期交房應(yīng)有的罰則

房產(chǎn)商會因資金、材料、施工、天氣等影響交房日期，購房者因房屋拖延交付入住而導(dǎo)致利益受損，購房者有權(quán)要求房產(chǎn)商予以經(jīng)濟(jì)賠償。

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簽訂規(guī)范、有效的房屋購銷合同是很重要的，所以合同要盡量詳盡，面面俱到，因此，除了簽定購銷合同之外，購房者還要與房產(chǎn)商簽訂補充協(xié)議，以便更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

希望由律伴小編為大家整理了上述內(nèi)容能夠幫助到您，如還有疑問，歡迎免費咨詢我們的專業(yè)律師。

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第二篇：購買期房注意事項

購買期房時，應(yīng)當(dāng)注意哪些事項？

在購買期房時，風(fēng)險比較大，因此，購房者需要注意以下事項：

1、認(rèn)真查驗開發(fā)商開發(fā)樓盤的相關(guān)文件，包括：

（1）查驗開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格是否合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的；

（2）查驗開發(fā)建設(shè)的手續(xù)是否合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

（3）查驗開發(fā)商是否取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售（預(yù)售）許可證》上所載的房屋棟號范圍內(nèi)。開發(fā)商需取得預(yù)售許可證才可進(jìn)行期房銷售。

2、注意定金條款

購房者在購買期房時，一般要向開發(fā)商交付定金?！稉?dān)保法》規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。定金合同以實際交付之時成立，雖然已訂立了定金條款，但購房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因為一旦交付定金之后，定金合同生效，屆時若購房者履行不能，要承擔(dān)定金罰沒的風(fēng)險。

購房者也需要區(qū)分定金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付，但是它的性質(zhì)與定金完全不同，預(yù)付款是總房款中的一部分，而定金是擔(dān)保購房合同能夠順利進(jìn)行的一種擔(dān)保形式。如果購房者在買房時預(yù)先支付的是預(yù)付款，就不能適用定金罰則。

3、注意購房合同中關(guān)于面積的約定

期房最大的特點就是在預(yù)售合同簽訂之時，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差；而預(yù)售面積的價格往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。在此，購房者最好能與開發(fā)商協(xié)商，盡量在購房合同中約定房屋的套內(nèi)面積，4、注意購房合同中不可抗力條款的約定

根據(jù)法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。因此，一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購房者在簽約時，一定要對涉及不可抗力等有關(guān)免責(zé)的條款給予高度重視。一般來說，購房合同示范文本中會約定不可抗力是延期交房的免責(zé)條款。但有些開發(fā)商會另外將 “施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”作為免責(zé)條款進(jìn)行補充約定，導(dǎo)致實踐中因此而產(chǎn)生的糾紛較多。購房者在此問題上需多留意，最好能將上述刪除，以防止開發(fā)商以此為由免除自己應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

5、注意對開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)的約定

在期房糾紛中，很多糾紛產(chǎn)生于房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放期限的問題。一般情況下，開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時，常用的借口是有關(guān)部門不給辦理。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。因此，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能是在于開發(fā)商，如開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、資料有誤等。一旦屬于這些情況，購房者要警惕，要考慮是否放棄購買該房產(chǎn)或通過訴訟方式要求開發(fā)商及時為其辦理房產(chǎn)證。

第三篇：正規(guī)的期房合同及購買注意事項

如何簽訂規(guī)范有效的期房購買合同

一、合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積。

劉先生與某房產(chǎn)商簽定了一份購房合同，房屋面積為120平方米，但入住時，劉先生實測房屋面積只有111平方米，相差9個平方米，以每平方米2500元計算，劉先生多付了22500元，這可不是一個小數(shù)目。因此，簽訂合同時應(yīng)對每一個房間、陽臺等實際面積進(jìn)行確定，另外對按比例分?jǐn)傎M用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等應(yīng)有明確界定，以免日后麻煩。

二、合同里要有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。

如墻面材料、顏色、窗格材料、地面的輔設(shè)用料、衛(wèi)浴設(shè)備、電線的鋪設(shè)等。因為有些開發(fā)商為了吸引消費者購房，會有很多口頭承諾，只有這些口頭承諾以文字的形式在合同中出現(xiàn)，才具有法律效用，否則沒在合同里出現(xiàn)的承諾，在消費者接收入住時發(fā)現(xiàn)沒有兌現(xiàn)也會因無憑據(jù)而不能再加追究。

三、合同應(yīng)有對附屬配套設(shè)施建設(shè)的有效制約。

現(xiàn)在，一般房產(chǎn)開發(fā)商都會對住宅區(qū)配套設(shè)施建設(shè)有種種承諾，如花園綠地、學(xué)校、超市、泳池、球場等，這些都應(yīng)在合同中體現(xiàn)出來，以免今后房產(chǎn)商的許諾兌現(xiàn)起來遙遙無期。

四、合同中應(yīng)有物業(yè)管理的服務(wù)條款及相關(guān)收費。

有些房產(chǎn)商故意不在合同中體現(xiàn)物業(yè)管理這一項，往往等購房者入住后，才發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的不完善及收費的不合理，但是面對已經(jīng)入住的既成事實，許多購房者也只好交納高額的管理費。為了避免這一情況的發(fā)生，最好在入住之前的購房合同中應(yīng)有所約定。

五、合同應(yīng)有詳細(xì)的付款方式。

一般房產(chǎn)商都會要求購房者先預(yù)付部分預(yù)付款，其余款項將分期支付或等交房時一次付清，從預(yù)付款交付之日起購房者都有權(quán)知其所購房屋的建設(shè)進(jìn)程，以督促房產(chǎn)商按期交房，因此，購房者可在合同中以分期付款及退款的方式來約束、督促房產(chǎn)商。

六、合同中必須有具體交房日期及房產(chǎn)商若延期交房應(yīng)有的罰則。

房產(chǎn)商會因資金、材料、施工、天氣等影響交房日期，購房者因房屋拖延交付入住而導(dǎo)致利益受損，購房者有權(quán)要求房產(chǎn)商予以經(jīng)濟(jì)賠償。

簽訂規(guī)范、有效的房屋購銷合同是很重要的，所以合同要盡量詳盡，面面俱到，因此，除了簽定購銷合同之外，購房者還要與房產(chǎn)商簽訂補充協(xié)議，以便更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

一、買期房時注意的事項：

1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的；

2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。

4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》（示

范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。

5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。

辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。相關(guān)費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人.二、購房流程

流程第一步：簽訂認(rèn)購書

商品房期房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。

簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括：（1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。（2）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。（3）房價。包括單價；總價。

（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。

當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：

（1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。

（2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。（3）房款支付方式。

（4）購房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。

購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。

簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括：（1）土地使用證號及使用年限（2）商品房銷售許可證號

（3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型

（4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期（5）房價款。包括單價和總價（6）付款方式

（7）雙方違約條款（8）保修條款

（9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款（10）預(yù)售登記（11）房屋轉(zhuǎn)讓（12）房屋過戶

（13）糾紛、爭議的解決方式（14）附件一：房屋戶型圖（15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

（16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補充條款。購買商品房流程第三步：預(yù)售登記

買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)

當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。

購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證

要看開發(fā)商有沒有“五證”

建議不要買期房，萬一到時開發(fā)商不能承諾他當(dāng)時所說的，或者拿著你的錢跑了，也不是沒有可能啊 購買期房應(yīng)注意

首先看他的商品房五證是否齊全，其次注意開發(fā)商的資金實力，會不會出現(xiàn)拖延工期，爛尾樓等現(xiàn)象，再者看他們的品牌信譽如何，不過基本上所有開發(fā)商的房子做出來都更宣傳的有很大出入，還有注意合同的各項條款，特別是如果是賣建筑面積的，可能出現(xiàn)收房的時候公攤面積增大，而套內(nèi)面積減小，但建筑面積只要沒超過正負(fù)3%你就拿他沒轍。最好是去了解下他以前開發(fā)的樓盤已入住業(yè)主的口碑。

總之，要做好不管到哪買房都是買遺憾的心理準(zhǔn)備，不過遺憾是多是少就是自己前期的決策問題了。

購買期房時，先要對住宅市場進(jìn)行了解，在確定要購買某一家開發(fā)公司的商品房后，要看對方有沒有預(yù)售許可證，所購的房子與預(yù)售許可證上的項目是否一致，如不一致則要查清后再決定。由于許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購此類期房時要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的就可以放心買。

購買期房時最好隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因為購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩個方面風(fēng)險；一是樓盤爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔(dān)的風(fēng)險很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險就小一點。當(dāng)然，購買信譽好、資金雄厚的開發(fā)公司的商品房，可以一次性付款，這樣可以享受房屋升值帶來的利益。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，并由承購人支付定金或房價款。近年來，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢，其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時間、內(nèi)容履行合同，嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)售方的權(quán)益。因此，消費者關(guān)注商品房價格因素的同時，還應(yīng)進(jìn)行“五看”。

一要看三證是否齊全商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證；

二要看房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽和資信狀況預(yù)售商市場信譽好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)是消費者選擇是否購買此房的首先要素；

三要看建筑設(shè)計圖紙設(shè)計的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購者的實際需求；

四要看建筑施工隊伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達(dá)到設(shè)計所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無資質(zhì)的施工隊伍的現(xiàn)象；

五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范；

預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款，還應(yīng)專門約定雙方的違約責(zé)任。

一、購房前，您首先需要認(rèn)真查驗?zāi)x中房產(chǎn)的合法預(yù)售證件。

我國目前對商品房預(yù)售實行的是許可證制度，《商品房預(yù)售許可證》是政府對房產(chǎn)公司預(yù)售行為進(jìn)行有效監(jiān)管的法定證件，也是開發(fā)商資信狀況的重要證明。

房產(chǎn)公司如果在沒有取得許可證的情況下出售期房，則該行為直接違反了建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，屬于違法行為，所以您在購買期房時應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)公司出示《商品房預(yù)售許可證》，如果該公司不能提供《許可證》您完全有理由拒絕簽訂任何書面協(xié)議或依該協(xié)議支付任何款項。

二、要謹(jǐn)慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項。

期房的購銷合同中有下列條款是需要特別加以詳規(guī)定的：

1、竣工日期及房屋的交付時間。

對于期房來說，購房者最關(guān)心的事情莫過于何時入住，而開發(fā)商往往不能按時交房，少則延誤一兩個月，多則一兩年，購房者巨額房款全部交付，而入住無望，賠償艱難，實在苦不堪言。因此必須嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，并對延期交房的免責(zé)條件做出限定，所謂免責(zé)條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如

洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房，是可以接受的免責(zé)條件。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定，只能明確限定一種或幾種，以免開發(fā)商在日后以“設(shè)計變更”或“資金問題”作為不能按期交房的免責(zé)理由，以逃避責(zé)任。

2、詳細(xì)約定付款的時間及方式。

建議您最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時也是對開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個工作日內(nèi)付清最后一筆款項。

3、違約責(zé)任

關(guān)于本條款，特別要提醒您的是對預(yù)期違約的約定，在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中，即使是由主管部門推行的條款相當(dāng)完善的格式合同當(dāng)中，對于違約責(zé)任也只是做了一般約定，即約定如果開發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)一般的違約條款，購房者只能等合同約定時間到期后，方可要求賠償或退款，而這個期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購房者的權(quán)利保護(hù)。而事先在合同中訂立“預(yù)期違約”條款后，如果再發(fā)生工程的實際進(jìn)度與約定進(jìn)度嚴(yán)重不符情況，或到期根本無法交房的情況時，購房者可按合同規(guī)定提前終止合同，并要求開發(fā)商即時賠付經(jīng)濟(jì)損失或退還房款，協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法補救方法，這在時間、具體上都更加切實保護(hù)了購房者的權(quán)利。

三、雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后，您最好還應(yīng)該了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

購買期房注意事項

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3、按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明(開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到本市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明)。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動臵于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按 7

量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理條款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

購買“期房”五項注意

目前，在房地產(chǎn)消費市場，購買“期房”房產(chǎn)是一種常見的現(xiàn)象，但存在較多的風(fēng)險，如房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量配套等未能如約履行。為此，消費者在購買時應(yīng)注意以下有關(guān)事項：

1.查看賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項目的有關(guān)“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。

此外，購買人還要詳細(xì)查驗欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項目幢號、層次一致。此外，由于許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購此類期房時要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，2.要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積（合同中必須規(guī)定出可接受的超出面積的具體大?。?、價格、交房確切日期、稅費負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。同時，雙方對一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項進(jìn)行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面 8

圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購買停車位所簽訂補充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其他事項。

3.購買“期房”最好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行方面，購房者的風(fēng)險小些，但如果購房者資金充裕，而開發(fā)商信譽好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。

4.購買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位臵。購買者要認(rèn)真弄清所購的具體位臵，以及所處的周圍環(huán)境和中長期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。

5.如果購買的“期房”未能如期交付，購房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利.在房地產(chǎn)交易中,商品房分為現(xiàn)房和期房.顧名思義,現(xiàn)房既現(xiàn)買現(xiàn)住的房產(chǎn),這類商品房因是已建成的房產(chǎn),房屋面積測量多已經(jīng)完成,對購房者來說,所購房產(chǎn)的面積是固定的,不會有變化,可就房論價,購為所得.但對期房來說,僅從面積方面來看,問題就相對多些.在房產(chǎn)買賣過程中,如今一期房交易為常見.期房分為不同的階段,有的期房僅是圖紙一張,有的期房剛破土動工.但不管處在哪一階段,期房多是現(xiàn)買而不能現(xiàn)住的房產(chǎn),只能在約定的時間竣工后才能入住,不言而喻,購買期房有一定的風(fēng)險性,因為從動工到竣工,驗收,其間會有許多不確定因素,這些多變情形往往導(dǎo)致購房者所購臵的期房面積與約定的不符,而給交房時雙方結(jié)算帶來麻煩.所以作為購房者須注意預(yù)售房產(chǎn)契約的條款約定,以規(guī)避面積風(fēng)險.現(xiàn)在不論銷售期房或是現(xiàn)房,發(fā)展商大多采用格式合同.格式合同中關(guān)于房屋面積的約定較為簡單,面積一般都以暫測為基礎(chǔ),將來以實測為準(zhǔn).通常買賣雙方多同意暫測與實測面積不超過正負(fù)2%~3%時,不再另行結(jié)算;然而一旦誤差面積超出2%~3%的范疇時, 9

問題就出來了,因格式合同中的規(guī)定較為簡單,一般多以“超出部分按房屋售價進(jìn)行結(jié)算”一言代之,如果誤差面積超出幾平方米,買方尚能接受,如果誤差面積高達(dá)數(shù)十平方米,買方就很難承受.這時根據(jù)上述合同的規(guī)定,發(fā)展商要求買方按房屋售價進(jìn)行結(jié)算,買方若不按售價進(jìn)行結(jié)算,就有違約之嫌。這就使買方處于一種非常尷尬的境地，因此，合同中必須規(guī)定可接受的超出面積的具體大小。

購買期房注意：

一看開發(fā)商，了解其是否合法。

購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩方面風(fēng)險：一是樓盤爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔(dān)的風(fēng)險很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險就會小一點。為了規(guī)避風(fēng)險，最好的辦法就是找信譽好、資金雄厚的開發(fā)公司買房子。

具體的考察方法是：看對方有沒有國有土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證、建設(shè)工程開工許可證等相關(guān)證件；

看自己所購的房子與銷售許可證上的項目是否一致，如不一致則要查清后再決定；

看代理商與開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議（因為很多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)的）。

二看樓書，了解樓盤是否是自己想要的。

人們所說的“樓書”，實際上是開發(fā)商為推銷房屋，自己精心制作的一種印有房屋圖形和文字說明的廣告性宣傳材料，需要明確的是：“樓書”上的東西屬于一種要約邀請，10

如果在簽合同時沒有確認(rèn)，打起官司來也會很麻煩?！皹菚币话惆ㄒ韵掳藗€方面：外觀圖、小區(qū)整體布局圖、地理位臵、樓宇簡介、房屋平面圖、房屋主體結(jié)構(gòu)、出售價格及附加條件（如代辦按揭）、配套設(shè)施、物業(yè)管理。

看外觀圖、小區(qū)整體布局圖?？梢猿醪脚袛鄻怯钍菃误w建筑或是聯(lián)體建筑或是成片小區(qū)，是高檔、中檔或是低檔，用途是居住、辦公或是商住兩用。需要注意的是：很多外觀圖經(jīng)過處理，看起來的效果往往比實際效果要好。

看地理位臵圖，可以了解樓宇的具體位臵，同時也可以估計房屋的大概價格。需要注意的是：現(xiàn)在很多地理位臵圖均標(biāo)名“示意圖”，因而有很大的任意性，很多都未能按比例繪制，會對地點的選擇形成誤導(dǎo)，最好的辦法還是現(xiàn)場看一看比較好。

看房屋平面圖，可以選擇設(shè)計合理、適合自己居住或辦公的面積、房型。需要注意的是：很多平面圖面積并不按比例來做，方方正正的戶型，到實際施工時可能會出現(xiàn)這樣那樣的偏差，這就需要在簽合同時對房屋的寬度和進(jìn)深均有所約定，方不會吃虧。

三看圖紙，了解承諾與實際是否一致。

通過看圖紙，可以了解房子的很多具體情況，如建筑規(guī)模、樓層數(shù)、房型結(jié)構(gòu)、平面布臵及建房時選用的主要材料、主要部位（結(jié)點）的工藝設(shè)計及要求達(dá)到的水準(zhǔn)。如果發(fā)現(xiàn)樓書承諾內(nèi)容與設(shè)計內(nèi)容不一致的地方時，應(yīng)向?qū)I(yè)人員請教，并與銷售商進(jìn)行探討，可以避免將來因雙方理解程度的偏差造成房屋外觀、布局、質(zhì)量、設(shè)施等的糾紛。

四看地段，了解出行是否便利

無論在何處購房，交通都是必須要考慮的因素。有車族考慮的是出行方便，它包括小區(qū)位臵是否臨近城市交通主干道、道路通行能力、路面路況、高峰堵車狀況、交通是否經(jīng)常被限制，如出行受到單雙號的限制、小區(qū)內(nèi)私家車停車條件、收費標(biāo)準(zhǔn)等等。

工薪族考慮出行是否方便時，可以就以下8個問題進(jìn)行考察：

1．大公交到小區(qū)嗎？2．工交車運行的起止時間、間隔時間是怎樣的？3．路途堵車嗎？4．從住宅到公交車站的距離是多少？5．夫妻上下班，孩子上學(xué)有沒有直達(dá)車到門口，轉(zhuǎn)車方便嗎？6．“打的”乘車方便嗎？7．小區(qū)到市區(qū)有沒有直達(dá)公交車？8．一旦發(fā)生應(yīng)急情況，出行方便嗎，能應(yīng)急嗎？

五看配套，了解居住是否方便

一般來說，居住區(qū)社區(qū)規(guī)模越大，居住者就會感到居住的環(huán)境更加舒適、生活更加方便。比如購物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等方面，只有社區(qū)達(dá)到一定規(guī)模，這些條件才會同時具備。

六看戶型，了解戶型設(shè)計是否成功

看戶型需要專業(yè)知識，對一般的購房者來說，如果以下4個條件都能符合，就差不多了：

條件1———自然采光：每套住宅臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。

條件2———通風(fēng)情況好：住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對單朝向的套型必須有通風(fēng)措施；廚房應(yīng)有直接對外的采光、通風(fēng)窗（包括開向天井的窗）；衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有直接采光、通風(fēng)窗，考慮到建筑平面設(shè)計的靈活性和可能性，對無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)臵出屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。

五證齊全。

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建筑工程施工許可證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

《商品房銷售合同》

合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積（或套內(nèi)面積）、公攤面積、價格、交房確切日期、稅費負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、及其它補充協(xié)議。

合同或協(xié)議內(nèi)還需要明確的事項：

第一，應(yīng)該把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補充協(xié)議里去。

第二，明確交樓日期。如未能按期交樓可以退房并支付利息。免責(zé)條件僅限自然災(zāi)害等不能預(yù)見的情況。

第三，明確房屋所有權(quán)證（房產(chǎn)證）辦理的時間。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。不能有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要明確公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。

第五，明確交樓標(biāo)準(zhǔn)。

看批準(zhǔn)的規(guī)劃書上陽臺是不是全封閉的。陽臺封閉的話是什么標(biāo)準(zhǔn)和材料。

分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：

1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。

2、套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻（包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

不應(yīng)公攤的共有建筑面積包括

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

簽約注意事項：

1、會所同時使用。否則罰款；

2、大堂規(guī)格

3、廣告做附件

4、樓層描述說明

5、保證多久產(chǎn)權(quán)證到手

6、所有涉及到的證件復(fù)印附上

7、簽字人委托書正本副本

8、查《商品房銷售管理辦法》

9、要求查附上面積測定證明

10、審查開發(fā)商的資質(zhì)、銷售資格

11、地上物的排他權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、價款及付款期限、房屋及產(chǎn)權(quán)證書的交付時間、質(zhì)量條款、保修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容更應(yīng)審慎對待，12、如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應(yīng)當(dāng)考慮到貸款不成的情況，因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設(shè)情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補充協(xié)議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。

13、一、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)，據(jù)實結(jié)算房價款；

二、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣方應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

14、雙方還可以在合同中約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

15、中心花園面積、泳池確認(rèn)入合同

16、查五證，土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。土地是否出讓、土地的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證1.國有土地使用權(quán)證，證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并交納了土地出讓金；

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可；

3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證，允許在該土地上進(jìn)行該項目的開發(fā)建設(shè)；

4.建設(shè)工程開工許可證，允許該項目的工程進(jìn)行施工建設(shè)； 5.銷售許可證，允許銷售該房屋.開發(fā)商證明上述五證是真實有效且未經(jīng)修改的最后版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權(quán)利。

17、比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押…證實無抵押

1.建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個許可證列明的規(guī)劃建設(shè)單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。

2.有預(yù)售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行裕胀ㄙI房人更難辨別。

3.按我國抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風(fēng)險？

4.房地產(chǎn)商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區(qū)的面積糾紛實際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內(nèi)，當(dāng)時從許可證上很難看出破綻。5.沒有強(qiáng)制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。

鑒于以上分析，筆者認(rèn)為買房人保護(hù)自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負(fù)責(zé)。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實際一些

18、用電負(fù)荷

19、道路不得收費 20、環(huán)保家裝無異味

21、產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)年限自何時開始，至何時結(jié)束

22、房產(chǎn)允許抵押、置押

23、垃圾何處處理

24、萬分之一違約款太低

25、按照合同約定及法律規(guī)定，收房時一定要查看相應(yīng)的法律文件(一表二書等)，避免因入住行為造成既成事實給自己帶來被動。

26、確認(rèn)樓層和樓號的描述，不能只寫號碼，防止開發(fā)商以更換號碼的方式變換房屋位置

27、開發(fā)商對贈送的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。

28、要開發(fā)商承諾工程進(jìn)度比予以監(jiān)督，以便在對方萬一破產(chǎn)前打官司

29、開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)不得抵押 30、印花稅雙方出

31、是否需支付土地使用稅

購買期房僅有一個《商品房買賣合同》是不夠的，購房人應(yīng)該通過與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

1、增加如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，居住安全的房屋質(zhì)量條款。注明無論是輕微的房屋質(zhì)量問題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商都應(yīng)承擔(dān)的維修責(zé)任和法律責(zé)任。

2、小區(qū)規(guī)劃比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發(fā)小區(qū)非常普遍。開發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。你無法阻止開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭取在“補充協(xié)議”中訂立這樣一個條款：如果開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利。所以，“補充協(xié)議”在針對開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計時，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭取的首要目標(biāo)。但是，在“補充協(xié)議”中明確地寫上這一要求，開發(fā)商可能不會同意。你可以采取這樣一個辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購房合同時建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一，同時，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任與其他屬于嚴(yán)重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個共同的賠償金的計算方法或者違約金的比例(或金額)。

3、房屋交付使用的條件

迄今為止，沒有任何一法律規(guī)定對開發(fā)商向購房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定，比如：水、電、燃?xì)?、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗收合格條件，但若開發(fā)商沒有與水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購房人入住時就有水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)，購房人就無法在房子里住下去，除非購房人購買房屋不是為了居住?！把a充協(xié)議”里約定清楚獨立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r格，在你入住以后，開發(fā)商將單方確定一個價格。開發(fā)商單方確定的價格，可能使你十分難受。

4、“補充協(xié)議”必須讓開發(fā)商對售樓廣告的內(nèi)容做出承諾;如果開發(fā)商拒絕在“補充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個樓盤。

5、公共財產(chǎn)，注意“×××歸出賣人”之類的文字“補充協(xié)議”時，不要在哪些屬于公共財產(chǎn)、哪些財產(chǎn)歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏，如果開發(fā)商堅持要在“補充協(xié)議”中 16

寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼。

6、為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險，“補充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：

1.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中對土地使用權(quán)或房屋有無被抵押做出明示;

2.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中承諾在簽訂“補充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押;

3.約定開發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。

7、房屋面積防止開發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計算誤差，但開發(fā)商一般不會同意，因為這樣一來，他沒法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實測面積占銷售面積的比例低于某個百分比。

8、“補充協(xié)議”中應(yīng)該約定開發(fā)商向購房人交付房屋時應(yīng)向購房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開發(fā)商履行了交房義務(wù)。

開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的物品主要是鑰匙。

開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的文件，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。

“三《書》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數(shù)據(jù)表》。

“兩《書》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。

居律師建議你在“補充協(xié)議”中除了要求開發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書》一《證》兩《表》”以外，還要求開發(fā)商向你交付計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙。

如果開發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》和《住宅質(zhì)量保證書》是不能讓步的。

9、房屋的檢驗期限，“補充協(xié)議”對“檢驗”這一環(huán)節(jié)的處理就是對檢驗期限的約定。約定的檢驗期限對于購房人來說越長越好，對于開發(fā)商來說越短越好。

“補充協(xié)議”中約定檢驗期限，以免留下活動空間。

10、契稅和維修基金建議你在“補充協(xié)議”中寫進(jìn)一條：“買受人在申請產(chǎn)權(quán)登記時交納契稅和維修基金?！比绻_發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由?！?前一種寫法過于明白，會提醒開發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫法)。如果兩種寫法開發(fā)商都不同意，也沒關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時限寫。等到了交房時，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

11、產(chǎn)權(quán)證，是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的開發(fā)商的這一承諾對購房人毫無意義。

最后，應(yīng)在“補充協(xié)議”中約定開發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。

12、合同更名，有些購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時爭取在“補充協(xié)議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)?！?/p>

13、處理合同爭議的條款，一份好的“補充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時選擇仲裁，有四個理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價值觀等是法院的法官遠(yuǎn)不能及的，絕不會有不大識字的人(比如：曾有法官在宣判時將“賄賂罪”念成“有各罪”)來聽審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會像法院的法官那樣在意欲違抗某一個人的意志時有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對固定不同，你可以在仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員名冊中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見性和不固定性，使當(dāng)事人試圖通過“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審?！皩徴卟慌小⑴姓卟粚彙睘閷徴咂鄄m判者、判者偏聽審者提供了活動空間。仲裁裁決都是由仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁庭做出，不會有這一弊端。

14、合同正本的持有和保存，開發(fā)商能輕而易舉的使購房人手中一份合同原件都沒有。手法很簡單：開發(fā)商不先在購房合同或“補充協(xié)議”上蓋章，而是等購房人在合同原件上簽字或蓋章以后對購房人說：“明天或過一兩天，你來拿合同，先將首付款付了吧?！辟彿咳烁读耸赘犊钜院笤偃ツ煤贤_發(fā)商的售樓人員就會以令購房人覺得比較合理的理由說：暫時給不了原件，只能先給你復(fù)印件?！把a充協(xié)議”里，你應(yīng)堅持寫進(jìn)這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對持有該合同書的一方不利的解釋”。

第四篇：期房合同注意事項

購期房簽合同應(yīng)注意的問題

一、付款方法。

二、交房時應(yīng)注意那些。

三、辦理房產(chǎn)證應(yīng)注意的問題。最佳答案 ：

應(yīng)注意以下問題：五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。購房過程中涉及的法律問題作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。

個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個，我們應(yīng)該特別注意。

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最后，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風(fēng)險

第五篇：簽訂期房買賣合同的注意事項

簽訂期房買賣合同的注意事項

2006-12-24 22:29:00

一、購房前，您首先需要認(rèn)真查驗?zāi)x中房產(chǎn)的合法預(yù)售證件。

我國目前對商品房預(yù)售實行的是許可證制度，《商品房預(yù)售許可證》是政府對房產(chǎn)公司預(yù)售行為進(jìn)行有效監(jiān)管的法定證件，也是開發(fā)商資信狀況的重要證明。

房產(chǎn)公司如果在沒有取得許可證的情況下出售期房，則該行為直接違反了建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，屬于違法行為，所以您在購買期房時應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)公司出示《商品房預(yù)售許可證》，如果該公司不能提供《許可證》您完全有理由拒絕簽訂任何書面協(xié)議或依該協(xié)議支付任何款項。

二、要謹(jǐn)慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項。

期房的購銷合同中有下列條款是需要特別加以詳規(guī)定的：

1、竣工日期及房屋的交付時間。

對于期房來說，購房者最關(guān)心的事情莫過于何時入住，而開發(fā)商往往不能按時交房，少則延誤一兩個月，多則一兩年，購房者巨額房款全部交付，而入住無望，賠償艱難，實在苦不堪言。因此必須嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，并對延期交房的免責(zé)條件做出限定，所謂免責(zé)條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房，是可以接受的免責(zé)條件。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定，只能明確限定一種或幾種，以免開發(fā)商在日后以“設(shè)計變更”或“資金問題”作為不能按期交房的免責(zé)理由，以逃避責(zé)任。

2、詳細(xì)約定付款的時間及方式。

建議您最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時也是對開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個工作日內(nèi)付清最后一筆款項。

3、違約責(zé)任

關(guān)于本條款，特別要提醒您的是對預(yù)期違約的約定，在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中，即使是由主管部門推行的條款相當(dāng)完善的格式合同當(dāng)中，對于違約責(zé)任也只是做了一般約定，即約定如果開發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)一般的違約條款，購房者只能等合同約定時間到期后，方可要求賠償或退款，而這個期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購房者的權(quán)利保護(hù)。而事先在合同中訂立“預(yù)期違約”條款后，如果再發(fā)生工程的實際進(jìn)度與約定進(jìn)度嚴(yán)重不符情況，或到期根本無法交房的情況時，購房者可按合同規(guī)定提前終止合同，并要求開發(fā)商即時賠付經(jīng)濟(jì)損失或退還房款，協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法補救方法，這在時間、具體上都更加切實保護(hù)了購房者的權(quán)利。

三、雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后，您最好還應(yīng)該了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

就合同中的主要條款：主要是期房的基本情況、規(guī)劃設(shè)計、價款及支付方式、違約責(zé)任一定要明確，因為在期房買賣中，購房者往往看到的是小區(qū)建筑物的模型、房屋的戶型圖，不能看到房屋的真實情況，由于房屋沒有建好，購房人無從確定

房屋是否符合約定，這就要求購房人應(yīng)當(dāng)更加的注意買賣過程中的每個環(huán)節(jié)。因此，應(yīng)在合同中進(jìn)行具體明確的約定，為房屋實際交付提供有效依據(jù)。

購房人需要仔細(xì)審查合同中是否包括坐落位置、建筑面積、土地使用權(quán)證號、使用權(quán)取得的方式、土地使用的性質(zhì)、期限、預(yù)售許可證號、建筑工程規(guī)劃許可證號、房屋的結(jié)構(gòu)、平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期等。

實踐中，在雙方訂立商品房預(yù)售合同時，往往是格式合同，是由開發(fā)商提供的打印好的文本，所以買方往往無從選擇，這時需要買方仔細(xì)閱讀合同文本的內(nèi)容，有不理解的地方，必須詢問清楚，尤其是劃橫線的部分，因為橫線上的文字是開發(fā)商自己打上去的，如果約定不明確，可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成補充協(xié)議，并一同備案到房地產(chǎn)管理局，買賣方為有效成立。

綜上，在期房買賣中，提醒購房人在實現(xiàn)購房目的的前提下，一定要熟知相關(guān)的法律常識，如有疑問，可找律師等專業(yè)人員進(jìn)行咨詢。

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