第一篇：發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織調(diào)研報(bào)告

當(dāng)前，統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象增多、配合程度下降、調(diào)查組織開展難度加大，政府統(tǒng)計(jì)部門人員緊張、任務(wù)繁重、壓力倍增，而各級(jí)黨委政府和社會(huì)各界對統(tǒng)計(jì)服務(wù)需求量大幅度增長，統(tǒng)計(jì)力量與統(tǒng)計(jì)任務(wù)的不對稱性十分突出，這已成為目前統(tǒng)計(jì)工作面臨的主要矛盾。要破解這一矛盾，推動(dòng)統(tǒng)計(jì)事業(yè)和諧發(fā)展、快速發(fā)展，就要解放思想、與時(shí)俱進(jìn)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)改革。發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介

服務(wù)組織，是適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，深化統(tǒng)計(jì)調(diào)查體制改革，優(yōu)化統(tǒng)計(jì)資源配置，推進(jìn)統(tǒng)計(jì)市場化的迫切需要。

一、發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織需引起重視的幾個(gè)問題

（一）當(dāng)前發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織缺乏法律保障和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織能夠適用的法律依據(jù)主要是1995年國家統(tǒng)計(jì)局與國家工商局聯(lián)合出臺(tái)的《統(tǒng)計(jì)信息咨詢服務(wù)管理暫行規(guī)定》。但該規(guī)定存在明顯缺陷：一方面由于制定年份較早且未經(jīng)后續(xù)修訂，一些條款難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)前形勢需要；另一方面該規(guī)定對統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的設(shè)立、權(quán)利和義務(wù)等沒有作出明確規(guī)范，使之確立沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，勢必給統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展造成不利影響。

（二）社會(huì)上對統(tǒng)計(jì)重視度較低的客觀現(xiàn)實(shí)制約著統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展。雖然近年來統(tǒng)計(jì)普法和統(tǒng)計(jì)執(zhí)法的力度越來越大，但全社會(huì)對統(tǒng)計(jì)重視程度較低的客觀現(xiàn)實(shí)仍然沒有得到根本性的轉(zhuǎn)變。不少統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象法制意識(shí)不強(qiáng)，沒有建立健全統(tǒng)計(jì)原始記錄、統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，不愿提供統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料，更不愿意委托統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織從事統(tǒng)計(jì)活動(dòng)，必然對統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展造成阻礙。

（三）要努力解決政府重視和支持力度不夠的問題。當(dāng)前，在政府中還客觀存在認(rèn)為統(tǒng)計(jì)資料只能由統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象提供，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能由政府統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)行匯總的舊思想、舊觀念，一些政府部門對發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的認(rèn)識(shí)不到位，重視、支持力度不夠。

二、積極有序發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的建議

（一）充分用好現(xiàn)有政策規(guī)定，為統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的設(shè)立和發(fā)展提供法律保障。依法行政是國務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》中對各級(jí)政府開展工作的2003年頒布實(shí)行的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》明確提出積極發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作的專業(yè)化市場中介服務(wù)組織，這是發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的政策依據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局、國家工商局聯(lián)合制發(fā)的《統(tǒng)計(jì)信息咨詢服務(wù)管理暫行規(guī)定》是目前設(shè)立和發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主要的法規(guī)依據(jù)。盡管這個(gè)《規(guī)定》有不完善的地方，但卻是唯一一部對設(shè)立和發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)作出規(guī)范的的部門規(guī)章。其實(shí)，從法律的另一個(gè)層面講，“法無禁止即可行”?！兑?guī)定》中的一些條款不明確、不規(guī)范，這也為設(shè)立和發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織提供了更大的運(yùn)作空間。

（二）堅(jiān)持培育與引進(jìn)相結(jié)合，以點(diǎn)帶面，加快統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展。相對于市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，**統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展比較滯后，市級(jí)層面大都還處于起步階段。在加快統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織發(fā)展上，建議走出去，充分借鑒先進(jìn)地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)與好的做法，避免走錯(cuò)路，走彎路，縮短研究探索的時(shí)間，減少起步里程；要堅(jiān)持自主培育與引進(jìn)消化相結(jié)合，因地制宜，典型帶動(dòng)，以點(diǎn)促面，全面推開，加快統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展步伐。

（三）政府及部門要關(guān)注和支持統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展。國務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》指出“要加強(qiáng)對行業(yè)組織和中介機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)和規(guī)范”。對此，各級(jí)政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)遵照這一精神，加強(qiáng)對統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)市場的規(guī)劃，優(yōu)化統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)的發(fā)展環(huán)境，制定有利于扶持統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織發(fā)展的政策，促進(jìn)統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)健康、有序發(fā)展。

（四）加快統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)組織建設(shè)，為其管理提供組織制度支撐。應(yīng)根據(jù)《中共中央關(guān)于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》、《中華人民共和國行政許可法》等規(guī)定精神，積極探索建立統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)的健康發(fā)展，保證統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的公平競爭，充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)協(xié)會(huì)在提供服務(wù)、規(guī)范自律等方面的作用。

（五）政府統(tǒng)計(jì)部門要加大普法、執(zhí)法力度，為統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織發(fā)展提供良好環(huán)境。統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織之所以發(fā)展遲緩，除了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成熟外，一個(gè)重要原因是是社會(huì)對統(tǒng)計(jì)重要性的認(rèn)知度比較低，統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象的法制觀念比較淡薄，瞞報(bào)、虛報(bào)甚至拒報(bào)的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。因此，政府統(tǒng)計(jì)部門要加大統(tǒng)計(jì)普法和統(tǒng)計(jì)執(zhí)法力度，形成濃厚的全社會(huì)支持統(tǒng)計(jì)、依法統(tǒng)計(jì)氛圍，為統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展提供廣闊空間，促進(jìn)統(tǒng)計(jì)事業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

第二篇：發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織調(diào)研報(bào)告

發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織調(diào)研報(bào)告免費(fèi)文秘網(wǎng)免費(fèi)公文網(wǎng)

當(dāng)前，統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象增多、配合程度下降、調(diào)查組織開展難度加大，政府統(tǒng)計(jì)部門人員緊張、任務(wù)繁重、壓力倍增，而各級(jí)黨委政府和社會(huì)各界對統(tǒng)計(jì)服務(wù)需求量大幅度增長，統(tǒng)計(jì)力量與統(tǒng)計(jì)任務(wù)的不對稱性十分突出，這已成為目前統(tǒng)計(jì)工作面臨的主要矛盾。要破解這一矛盾，推動(dòng)統(tǒng)計(jì)事業(yè)和諧發(fā)展、快速發(fā)展，就要解放思想、與時(shí)俱進(jìn)，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)改革。發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織，是適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，深化統(tǒng)計(jì)調(diào)查體制改革，優(yōu)化統(tǒng)計(jì)資源配置，推進(jìn)統(tǒng)計(jì)市場化的迫切需要。

一、發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織需引起重視的幾個(gè)問題

（一）當(dāng)前發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織缺乏法律保障和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織能夠適用的法律依據(jù)主要是1995年國家統(tǒng)計(jì)局與國家工商局聯(lián)合出臺(tái)的《統(tǒng)計(jì)信息咨詢服務(wù)管理暫行規(guī)定》。但該規(guī)定存在明顯缺陷：一方面由于制定年份較早且未經(jīng)后續(xù)修訂，一些條款難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)前形勢需要；另一方面該規(guī)定對統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的設(shè)立、權(quán)利和義務(wù)等沒有作出明確規(guī)范，使之確立沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，勢必給統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展造成不利影響。

（二）社會(huì)上對統(tǒng)計(jì)重視度較低的客觀現(xiàn)實(shí)制約著統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展。雖然近年來統(tǒng)計(jì)普法和統(tǒng)計(jì)執(zhí)法的力度越來越大，但全社會(huì)對統(tǒng)計(jì)重視程度較低的客觀現(xiàn)實(shí)仍然沒有得到根本性的轉(zhuǎn)變。不少統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象法制意識(shí)不強(qiáng)，沒有建立健全統(tǒng)計(jì)原始記錄、統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，不愿提供統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料，更不愿意委托統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織從事統(tǒng)計(jì)

活動(dòng)，必然對統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展造成阻礙。

（三）要努力解決政府重視和支持力度不夠的問題。當(dāng)前，在政府中還客觀存在認(rèn)為統(tǒng)計(jì)資料只能由統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象提供，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能由政府統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)行匯總的舊思想、舊觀念，一些政府部門對發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的認(rèn)識(shí)不到位，重視、支持力度不夠。

二、積極有序發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的建議

（一）充分用好現(xiàn)有政策規(guī)定，為統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的設(shè)立和發(fā)展提供法律保障。依法行政是國務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》中對各級(jí)政府開展工作的2003年頒布實(shí)行的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》明確提出積極發(fā)展獨(dú)立公正、規(guī)范運(yùn)作的專業(yè)化市場中介服務(wù)組織，這是發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的政策依據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局、國家工商局聯(lián)合制發(fā)的《統(tǒng)計(jì)信息咨詢服務(wù)管理暫行規(guī)定》

是目前設(shè)立和發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主要的法規(guī)依據(jù)。盡管這個(gè)《規(guī)定》有不完善的地方，但卻是唯一一部對設(shè)立和發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)作出規(guī)范的的部門規(guī)章。其實(shí)，從法律的另一個(gè)層面講，“法無禁止即可行”?！兑?guī)定》中的一些條款不明確、不規(guī)范，這也為設(shè)立和發(fā)展統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織提供了更大的運(yùn)作空間。

（二）堅(jiān)持培育與引進(jìn)相結(jié)合，以點(diǎn)帶面，加快統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展。相對于市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，**統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展比較滯后，市級(jí)層面大都還處于起步階段。在加快統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織發(fā)展上，建議走出去，充分借鑒先進(jìn)地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)與好的做法，避免走錯(cuò)路，走彎路，縮短研究探索的時(shí)間，減少起步里程；要堅(jiān)持自主培育與引進(jìn)消化相結(jié)合，因地制宜，典型帶動(dòng)，以點(diǎn)促面，全面推開，加快統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展步伐。

（三）政府及部門要關(guān)注和支

持統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展。國務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》指出“要加強(qiáng)對行業(yè)組織和中介機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)和規(guī)范”。對此，各級(jí)政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)遵照這一精神，加強(qiáng)對統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)市場的規(guī)劃，優(yōu)化統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)的發(fā)展環(huán)境，制定有利于扶持統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織發(fā)展的政策，促進(jìn)統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)健康、有序發(fā)展。

（四）加快統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)組織建設(shè)，為其管理提供組織制度支撐。應(yīng)根據(jù)《中共中央關(guān)于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》、《中華人民共和國行政許可法》等規(guī)定精神，積極探索建立統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)的健康發(fā)展，保證統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的公平競爭，充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)中介行業(yè)協(xié)會(huì)在提供服務(wù)、規(guī)范自律等方面的作用。

（五）政府統(tǒng)計(jì)部門要加大普法、執(zhí)法力度，為統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織發(fā)展提供良好環(huán)境。統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織之

所以發(fā)展遲緩，除了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成熟外，一個(gè)重要原因是是社會(huì)對統(tǒng)計(jì)重要性的認(rèn)知度比較低，統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象的法制觀念比較淡薄，瞞報(bào)、虛報(bào)甚至拒報(bào)的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。因此，政府統(tǒng)計(jì)部門要加大統(tǒng)計(jì)普法和統(tǒng)計(jì)執(zhí)法力度，形成濃厚的全社會(huì)支持統(tǒng)計(jì)、依法統(tǒng)計(jì)氛圍，為統(tǒng)計(jì)中介服務(wù)組織的發(fā)展提供廣闊空間，促進(jìn)統(tǒng)計(jì)事業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

一、、現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1、特點(diǎn)。不從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，只提供中介服務(wù)，不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動(dòng)，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。具有很強(qiáng)的靈活性。以傭金為主要收入來源。

2、存在的問題。一是門檻不高，業(yè)務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊；二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價(jià)、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴(kuò)張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批小房產(chǎn)中介 “跑馬圈地”。市場交易活躍時(shí)，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時(shí)會(huì)斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

二、發(fā)展趨勢及應(yīng)對

隨著二手房市場的不斷擴(kuò)大，及國外中介行業(yè)的對比分析，國內(nèi)生存的環(huán)境也將逐步擴(kuò)大，同時(shí)對中介企業(yè)的要求也越來越高，同行業(yè)競爭也將更為激烈。所以，規(guī)?；⑵放苹?、專業(yè)化、信息化必將成為未來中介行業(yè)的發(fā)展趨勢。

規(guī)?；嚎梢灶A(yù)計(jì)，經(jīng)過市場激烈的競爭和震蕩，中介行業(yè)的規(guī)?；瘜⑦M(jìn)一步提高。一方面表現(xiàn)為中介行業(yè)市場集中度將進(jìn)一步加強(qiáng)，經(jīng)過兼并重組之后，市場上將出現(xiàn)占據(jù)市場份額前幾名的規(guī)?；蠊荆壳扒闆r看，二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)海外上市及房屋置換中心的老大形象給后來者提高著門檻，而管理的滯后性給行業(yè)后來者有可乘之機(jī)，通過大型項(xiàng)目運(yùn)作、網(wǎng)站，報(bào)紙等媒體宣傳力度提高企業(yè)知名度，通過單兵的專業(yè)性提高美譽(yù)度。建立穩(wěn)定的贏利模式和人才的儲(chǔ)備快速擴(kuò)張。在資金不足時(shí)只求行業(yè)前列，讓教育客戶的事情留給地主們?nèi)プ?。資金充足時(shí)，全國布局也將成為可能。不能做大的結(jié)果就是死亡。

品牌化：目前已有少數(shù)公司樹立一定的品牌形象，但品牌知名度和影響力還沒有達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。未來隨著中介行業(yè)的規(guī)模化，品牌效益和影響力將進(jìn)一步上升，品牌化將為中介公司的盈利增長和效益帶來明顯的促進(jìn)作用。通過誠信手段，建立品牌化戰(zhàn)略。應(yīng)長期堅(jiān)持。

專業(yè)化：中介行業(yè)是典型的服務(wù)性行業(yè)，專業(yè)性特征極為明顯，包括人才的專業(yè)性、服務(wù)的專業(yè)性、業(yè)務(wù)的專業(yè)性、流程的規(guī)范性等等。隨著行業(yè)的發(fā)展，這些專業(yè)的特性將進(jìn)一步提高。也只有做到真正的專業(yè)，具有優(yōu)秀的企業(yè)文化理念，才能贏得市場的尊崇，贏得客戶的信賴，才能夠異軍突起異取得長遠(yuǎn)的發(fā)展。專業(yè)化生存在許多企業(yè)都得到重視，但真正的比賽在于學(xué)習(xí)的速度及知識(shí)的更新。就像言一先生所說，成為行業(yè)專家，不但具備專業(yè)知識(shí)還要保持學(xué)習(xí)力及好奇心，更要以客戶為中心。一切為客戶而做。

信息化：信息化將是未來中介行業(yè)不可缺乏的核心競爭力之一，依托先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)及信息管理系統(tǒng)，中介企業(yè)才可能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的企業(yè)管理，才可以提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益，才能夠?yàn)榭蛻艉褪袌鎏峁┳畋憷蛯I(yè)的服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展壯大提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。信息化的主要工具是電腦相關(guān)軟件的使用，但目前情況下，很多企業(yè)沒有使用，而使用者也只停留在業(yè)務(wù)處理層面，而管理控制或更高層面的流程優(yōu)化都存在的大的問題，學(xué)會(huì)使用先動(dòng)的工具得以事半功倍，不斷進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化及分析，找出問題，及時(shí)修正。

未來的樓市發(fā)展主要以二手樓市發(fā)展為主導(dǎo)，二手樓市的健康發(fā)展，需要有穩(wěn)定的中介行業(yè)支持，中介行業(yè)在去年新一輪樓市的發(fā)展帶動(dòng)下，進(jìn)行急速擴(kuò)張和發(fā)展，搶占市場份額和提升利潤成為各企業(yè)的追逐點(diǎn)，中介人才競爭、資源競爭和全國化拓展將帶動(dòng)中介企業(yè)的人員管理、資源管理、業(yè)務(wù)運(yùn)營管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科學(xué)化管理，支持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，面對全國現(xiàn)狀和樓市的未來，只有有著深厚體系底蘊(yùn)和獨(dú)特的競爭力穩(wěn)健經(jīng)營的大品牌大企業(yè)才能來達(dá)到一統(tǒng)天下格局。

房地產(chǎn)知識(shí)2013年3月27日星期三

第四篇：房產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告

關(guān)于房地產(chǎn)中介的調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研時(shí)間：2014年5月8日

二、調(diào)研地點(diǎn)：桂東縣城

三、調(diào)研人員：陳愛珍、羅詩民、李志華

四、調(diào)研背景及目的：近幾年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費(fèi)貸款的大力支持，我國各大城市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，同時(shí)，二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。通過對地產(chǎn)中介的調(diào)研，了解桂東二手房的交易市場情況，尋求與地產(chǎn)中介的合作機(jī)遇，為郵儲(chǔ)銀行二手房貸款產(chǎn)品的營銷和推廣夯實(shí)基礎(chǔ)，爭取搶占更多的市場份額。

五、調(diào)研情況：桂東縣城內(nèi)共有五家房地產(chǎn)中介，我們走訪了全部的地產(chǎn)中介，其中有一家（永鑫地產(chǎn)中介）未開門，相關(guān)調(diào)研情況如下：

1、億佳中介：地處桂東縣城羅霄廣場，成立于2013 年，我們從工作人員了解到，該中介二手房的交易量為3-4套/月，其中有房產(chǎn)證的二手房交易就比較少，主要交易的房產(chǎn)為宅基地和價(jià)格在20萬元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，交易的毛坯房價(jià)格在18萬—40萬元之間，裝修房在30萬—40萬之間。工作人員還告訴我們6年以上房齡的房產(chǎn)辦證的就相對多一點(diǎn)，其實(shí)客戶也很想購買有證的房產(chǎn)，但由于手頭缺乏資金，就只能購買小產(chǎn)權(quán)房。

2、安居樂業(yè)中介：地處桂東縣湘贛路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量為10套/月左

右，其中有證的交易量大約占40%，2014年的交易量為4-5套/月，有證的交易量相比前兩年有所上升。該中介交易的二手房價(jià)格在12萬—40萬元之間，過年前后的成交量相對大一點(diǎn)，主要客戶為桂東農(nóng)村人和外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員。

3、雅居信息咨詢中心：地處桂東縣汽車站附近，2013年成立，但有兩三年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。交易量在每月幾套到十多套不等，平均下來在5-6套/月，6-8月為交易淡季。該中介交易的二手房價(jià)格在16萬—40萬元之間，客戶群主要為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東部分農(nóng)村人。

4、瀟云居地產(chǎn)中介：地處桂東縣農(nóng)貿(mào)市場，成立于 2010年，有四年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。交易量為5-6套/月，其中有證

二手房交易量為1套/月左右，該中介主要交易房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，交易的二手房價(jià)格在15萬—40萬元之間，主要客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東農(nóng)村人。

在走訪的幾家房地產(chǎn)中介，我們將我行的二手房信貸產(chǎn)品資料提供給了中介工作人員，并留下了信貸客戶經(jīng)理名片，一旦有這方面的信貸需求將會(huì)與我行聯(lián)系。

六、情況總結(jié)與說明：

1、從幾家房產(chǎn)中介可以了解到，桂東二手房交易還是有一定的市場，有較大的發(fā)展空間，有證二手房交易量有所提升。但現(xiàn)有客戶和潛在客戶群體大部分為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員，客戶群體相對不是很符合我行客戶的準(zhǔn)入條件。

2、二手房購買客戶有較為強(qiáng)烈的貸款需求，想到銀行辦理二手房按揭貸款。

3、房地產(chǎn)中介以及二手房購買客戶首先想到是到農(nóng)

行、建行辦理二手房貸款，對郵儲(chǔ)銀行的二手房貸款產(chǎn)品不了解甚至不知道郵儲(chǔ)銀行有這款信貸產(chǎn)品。

4、二手房購買客戶對貸款利率、貸款期限、放款速

度、還款方式以及如何抵押等這些問題比較關(guān)心。

七、工作建議：

1、加大郵儲(chǔ)銀行二手房貸款產(chǎn)品的宣傳力度，重點(diǎn)宣傳我行產(chǎn)品的貸款利率、貸款期限等優(yōu)勢，讓郵儲(chǔ)銀行二手房貸款產(chǎn)品家喻戶曉，深入人心，可以通過印發(fā)宣傳折頁和在羅霄廣場大型戶外led進(jìn)行產(chǎn)品宣傳(已與我行簽訂了服務(wù)協(xié)議)。

2、加強(qiáng)與房地產(chǎn)中介的日常聯(lián)系與溝通，實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)系有效銜接，建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系，條件成熟的話可以簽訂合作協(xié)議。

3、選擇好目標(biāo)客戶，做好二手房貸款相關(guān)服務(wù)工作，提高業(yè)務(wù)處理效率、提升客戶服務(wù)水平，吸引更多的客戶前來郵儲(chǔ)銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，以點(diǎn)帶面，從而增強(qiáng)我行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)市場競爭力。篇二：關(guān)于房產(chǎn)中介的市場調(diào)查報(bào)告 關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報(bào)告

住房是關(guān)系國計(jì)民生的大問題，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進(jìn)一步談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)。

一 調(diào)查背景

基本情況

業(yè)務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

其它相關(guān)基本信息

二 房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達(dá)到公司的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時(shí)，省錢，省心，放心的交易平臺(tái)。其具體的作用我認(rèn)為可以分為三個(gè)環(huán)節(jié)：交易前的信息整合——交易中的促成調(diào)節(jié)——交易后的衍生服務(wù)。

第二，交易中。剛才說到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費(fèi)，他們認(rèn)為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢。其實(shí)除了信息整合之外，我認(rèn)為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價(jià)、簽約、過戶、交割是整個(gè)流程，在每個(gè)環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記，在客戶看來，僅僅是把信息登記上，但是對房產(chǎn)中介來講，如果真正想把這個(gè)信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)?。其次約看時(shí)，跟客戶、跟業(yè)主達(dá)成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強(qiáng)等等。最后是議價(jià)，現(xiàn)在都是透明交易，三方見面簽約，三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價(jià)與客戶需求價(jià)和具體成交價(jià)之間的差距都需要中介公司進(jìn)行調(diào)節(jié)，要想真正達(dá)成交易還是存在很大困難的。議價(jià)之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。但緊隨之后的過戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成，以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。

第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個(gè)是房款的交割，一個(gè)權(quán)證過戶，再一個(gè)金融服務(wù)。在這三方面實(shí)現(xiàn)的過程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)，其所擁有的與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽(yù)可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進(jìn)一步分析

隨著生活節(jié)奏的加快，我們周圍各種中介機(jī)構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。我們認(rèn)識(shí)的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識(shí)的一人，試問怎能為客戶提供一個(gè)安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點(diǎn)問題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)中，存在著不少?zèng)]有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關(guān)方面從業(yè)證書，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢財(cái)。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細(xì)，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第三，行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象。二手房跟一手房有一個(gè)最大差別，就是沒有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機(jī)構(gòu)隨意制定了不僅嚴(yán)重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價(jià)格的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，極大的干擾了整個(gè)行業(yè)的市場秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進(jìn)行中介服務(wù)及過戶、貸款業(yè)務(wù)，又嚴(yán)重?fù)p害了其他中介企業(yè)的合法利益。第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對買賣雙方違反誠信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價(jià)的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價(jià)格要求就要逃單，更有甚者連警告和砍價(jià)都嫌費(fèi)事，直接逃單。而中介公司對此類客戶的違法行為進(jìn)行追究會(huì)十分棘手與無奈?？蛻艚?jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費(fèi)收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當(dāng)權(quán)益會(huì)受到損害。四 幾點(diǎn)建議

針對以上這些問題，怎么進(jìn)一步規(guī)范這個(gè)市場呢，我個(gè)人的認(rèn)識(shí)有以下幾點(diǎn)：

第一 抬高從業(yè)門檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運(yùn)行。從行業(yè)資格認(rèn)可上，先有一個(gè)門檻，然后再以此為起點(diǎn)，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點(diǎn)，他就有可能被要求退出這個(gè)行業(yè)，只有整個(gè)體系完善了，才能夠真正提高整個(gè)行業(yè)水準(zhǔn)。

第二 建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享，同時(shí)倡導(dǎo)獨(dú)家代理，實(shí)現(xiàn)快速交易。建立一個(gè)信息對稱、有序競爭、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺(tái)，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個(gè)人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上。通過這種信息平臺(tái)，改變目前信息不對稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準(zhǔn)確，消費(fèi)者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上推行獨(dú)家代理，可實(shí)現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受客戶委托之后在咱們的平臺(tái)上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀(jì)人就能夠共享這個(gè)房源信息，從而實(shí)現(xiàn)比較快速的交易，對買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。第三 強(qiáng)化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對現(xiàn)在運(yùn)行中的一些問題，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四 引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營。對企業(yè)來說，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營途徑，因?yàn)閱渭円揽块T店模式成本很大，隨著市場的發(fā)展，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營途徑。

第五 中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字，現(xiàn)實(shí)生活中人們對中介組織的種種誤會(huì)都源于個(gè)體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠信的含義放到工作中，把誠信做到實(shí)處，才能為中介機(jī)構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。篇三：2014.4.7房屋中介調(diào)研報(bào)告

房屋中介價(jià)格機(jī)制的調(diào)研報(bào)告

1、目的為了及時(shí)了解和掌控二手房市場動(dòng)態(tài)，以促進(jìn)公司二手房業(yè)務(wù)的開展。通過對市區(qū)項(xiàng)目附近二手房中介業(yè)務(wù)的考察，了解其他中介公司運(yùn)營二手房的價(jià)格機(jī)制，并編寫成調(diào)研報(bào)告。

2、調(diào)研時(shí)間

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、調(diào)研方式

通過現(xiàn)場走訪和電話詢問的方式，對鄭州二手房市場進(jìn)行考察。

4、調(diào)研對象

住宅租售、寫字樓租賃

5、調(diào)研區(qū)域 住宅租售區(qū)域劃分：

第一區(qū)域：康橋華城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二區(qū)域：溪山御府共考察3家公司。第三區(qū)域：康橋上城品共考察5家公司。第四區(qū)域：康橋花園區(qū)域共考察3家公司 寫字樓租賃區(qū)域：

索克世紀(jì)大廈、二七萬達(dá)寫字樓、升龍國際大廈

6、調(diào)研明細(xì) 6.1住宅租售明細(xì)：

第一區(qū)域

第二區(qū)域

第三區(qū)域

第四區(qū)域 6.2寫字樓租賃明細(xì)：

7、住宅與寫字樓租售匯總 7.1住宅租售

1、過戶手續(xù)：過戶手續(xù)普遍價(jià)格為1000-2000元，其中部分公司把費(fèi)用分為2部分，房屋過戶及貸款價(jià)格各為1000元。

2、二手房買賣：二手房看房根據(jù)市場調(diào)查全部為免費(fèi)，交易成功中介費(fèi)業(yè)內(nèi)習(xí)慣為房價(jià)的2%（鄭州市場基本都按照2%收?。?。

3、二手房出租：出租房看房根據(jù)市場調(diào)查一部分為免費(fèi)，一部分為先圖片看房，同意以后實(shí)體看房價(jià)格為20元一套，還有一部分是收取50-100元押金，看房滿意后轉(zhuǎn)為中介費(fèi)，如果不滿意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收費(fèi)。交易成功后收取一月租金的50%作為中介費(fèi)。

7.2寫字樓租賃

1、傭金標(biāo)準(zhǔn)：通過上述調(diào)查顯示，傭金標(biāo)準(zhǔn)一般是第一月租金的50%，承租方負(fù)擔(dān)。

2、看房標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓看房根據(jù)市場調(diào)查少部分為免費(fèi)，其他中介公司收取標(biāo)準(zhǔn)為20-30元，后期未能達(dá)到成功租賃，服務(wù)中心將對押金不予退還，如成功租賃，服務(wù)中心將退還押金。

經(jīng)營采購部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司經(jīng)營模式調(diào)研報(bào)告

1、目的

為了給本公司建立二手房經(jīng)營模式提供參考，以促進(jìn)本公司搭建優(yōu)化合理的二手房經(jīng)營平臺(tái)，特對鄭州二手房中介市場的經(jīng)營模式進(jìn)行調(diào)研。

2、調(diào)研對象 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、建宇不動(dòng)產(chǎn)、大象房產(chǎn)

3、調(diào)研內(nèi)容

房屋租售經(jīng)營模式

4、調(diào)研明細(xì) 4.1 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)

4.1.1房屋租賃運(yùn)作流程： 4.1.1.1置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置業(yè)顧問將出租房源信息進(jìn)行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.1.3意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程中對于行業(yè)性質(zhì)進(jìn)行把控。4.1.1.4初級(jí)意向客戶，雙方洽談未達(dá)一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項(xiàng)表格登記，備案；

4.1.1.5中級(jí)意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息，收取20元/次信息服務(wù)及看房服務(wù)費(fèi)； 4.1.1.6重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂租賃協(xié)議，一式三份，一份在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司備存。4.1.1．7交易成功后，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將收取承租方第一個(gè)月租金的50%作為傭金，置業(yè)顧問將租賃登記表等相關(guān)記錄歸檔，并對租賃信息更新。如果交易失敗，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將收取一套房20元的看房費(fèi)。4.1.2房屋出售運(yùn)作流程 4.1.2.1置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置業(yè)顧問將出租房源信息進(jìn)行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.2.3意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程 中對于行業(yè)性質(zhì)進(jìn)行把控。4.1.2.4初級(jí)意向客戶，雙方洽談未達(dá)一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項(xiàng)表格登記、備案。

4.1.2.5中級(jí)意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息。4.1.2.6重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂買賣合同，一式三份，一份在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司備存。4.1.2.7雙方簽訂合同之后，買方必須向21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司繳納一萬元的押金，21世紀(jì)中介公司為其開具收據(jù)；賣方必須把房產(chǎn)證和土地使用證押在21世紀(jì)中介公司。4.1.2.8買方一次性付款，同時(shí)賣方房產(chǎn)沒有設(shè)置抵押，中介公司會(huì)派過戶專員帶領(lǐng)雙方去鄭州房管局辦理過戶手續(xù)。（買方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方夫妻必需同時(shí)到場，如果夫妻雙方離婚，必須出具單身證明；賣方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，賣方夫妻必須同時(shí)到場，如果房子還有其他共有人，其他共有人也務(wù)必到場）4.1.2.9買方戶口不在鄭州本地，如需購買房子，務(wù)必出具一年的納稅證明方可辦理。(沒有一年納稅證明，向中介公司繳納一部分費(fèi)用，中介公司可進(jìn)行暗箱操作。)4.1.2.10買方一次性付款，但是賣方在房子上設(shè)有抵押，置業(yè)顧問會(huì)帶領(lǐng)雙方去抵押銀行解押，待解押手續(xù)辦完，方可去房管局辦理過戶手續(xù)。4.1.2.11買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)未設(shè)抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司可帶領(lǐng)買方前去銀行把房子進(jìn)行抵押，銀行把貸款一次性付給賣方，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明）4.1.2.12買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)已設(shè)置抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司帶領(lǐng)雙方前去銀行解押，解壓過后，然后在為買方進(jìn)行抵押，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，夫妻雙方必到場，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明；賣方需帶篇四：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報(bào)告

廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報(bào)告

一、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開展調(diào)研活動(dòng)的背景、目的及相關(guān)情況的說明

（一）行業(yè)調(diào)研的背景及目的根據(jù)2011年8月24日房地產(chǎn)中介管理座談會(huì)議精神，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，共同營造一個(gè)良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，協(xié)會(huì)在我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中開展調(diào)研活動(dòng)。旨在了解我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中存在的各種不規(guī)范的服務(wù)行為，不規(guī)范行為產(chǎn)生的原因，及對進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的措施及建議。

（二）行業(yè)調(diào)研相關(guān)情況說明

本次調(diào)研活動(dòng)主要采取調(diào)查問卷的形式，主要調(diào)研對象為我市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的會(huì)員單位，共發(fā)出調(diào)查問卷129份。截止至2011年9月20日，協(xié)會(huì)秘書處共收到會(huì)員反饋的調(diào)查問卷28份，其中有效樣卷25份。

二、調(diào)查問卷中反映出的關(guān)于我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題

近年來，我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，與廣大市民的生活越來越緊密，也得到市民對中介這一行業(yè)的認(rèn)可，但也對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及對從業(yè)人員的期望和要求也越來越高。在一些場合，諸如“謝絕中介”、“中介免談”等情況時(shí)有發(fā)生。在房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的過程中，出現(xiàn)了很多市民投訴的問題，引發(fā)不必要的糾紛。為什么會(huì)產(chǎn)生這樣的問題，主要有以下五個(gè)方面的原因。

（一）部分中介公司無證或者證照不齊經(jīng)營

有些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營不規(guī)范，無證或者證照不齊，沒有基本的制度約束從業(yè)人員，有的甚至以掛靠形式，不備案，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開展業(yè)務(wù)，靠打“游擊戰(zhàn)”、“拖延戰(zhàn)”等謀利，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重法律糾紛，就關(guān)門走人。

（二）部分中介公司或經(jīng)紀(jì)人隨意承諾

有些中介公司的經(jīng)紀(jì)人為促成交易，或者是搶奪客源、盤源，對客戶做出許多超出其控制范圍的事項(xiàng)，甚至違背法律法規(guī)的事項(xiàng)進(jìn)行承諾，例如報(bào)低價(jià)、保證貸款金額或年限等，一些中介公司甚至協(xié)助客戶辦理假工作證明、補(bǔ)報(bào)個(gè)稅等來替某 些不符合購房資格的購房者購買房子，造成中介行業(yè)魚龍混雜。

（三）部分中介公司服務(wù)費(fèi)收取不規(guī)范

各中介公司遍布市內(nèi)大街小巷，不少小中介公司因難以被政府監(jiān)控，利用法律漏洞逃避責(zé)任，經(jīng)常做一些違規(guī)交易，如亂收費(fèi)、吃差價(jià)、報(bào)低價(jià)、騙中介費(fèi)等現(xiàn)象。

1、亂收費(fèi)。某些中介公司為促成交易，承諾低廉的中介費(fèi)，卻要求客戶繳納高昂按揭服務(wù)費(fèi)用，甚至某些機(jī)構(gòu)為了制造收費(fèi)機(jī)會(huì)，額外增加服務(wù)的項(xiàng)目，或者將服務(wù)項(xiàng)目分拆分別收費(fèi)、甚至虛構(gòu)按揭服務(wù)項(xiàng)目。另還有，對一些特定的房源（獨(dú)家等）收取超過規(guī)定的費(fèi)用。如，一些中介公司及經(jīng)紀(jì)人為追求高利潤，收取比規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)還

多的傭金。如購房者不愿意多支付，則因?yàn)榉吭吹莫?dú)家性只能放棄。但購房合同上傭金數(shù)額仍舊是符合規(guī)定的，另多出部分一般直接收取現(xiàn)金，且不開據(jù)發(fā)票和任何收費(fèi)證明，一旦發(fā)生糾紛，客戶投訴無證據(jù)。

2、報(bào)低價(jià)?；谀壳胺績r(jià)高踞，購房的成本居高不下，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員為促成交易，故意暗示消費(fèi)者可以低于實(shí)際交易價(jià)格的價(jià)格簽署房屋買賣合同，逃避國家稅收，從而降低購房成本。

3、吃差價(jià)。在買賣雙方信息不對稱的情況下，向交易雙方或一方隱瞞真實(shí)成交價(jià)，采用“壓上家、瞞下家”的手段，將買賣雙方之間的差額據(jù)為己有，又或者直接參與交易炒賣房屋。

4、私下收取費(fèi)用。在買賣交易過程中，私下收斂客戶的傭金或定金，但通常因金額較小而無法立案。

（四）部分中介公司利用虛假信息騙取中介費(fèi)

有的經(jīng)紀(jì)人或中介公司制造虛假或不實(shí)廣告信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者。其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問題、以次充優(yōu)、對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售等，一旦消費(fèi)者繳納定金或中介費(fèi)后，就以種種理由推脫或不理睬消費(fèi)者，更有甚者，中介人員收了定金后卷款逃走。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主串通一氣騙買主上鉤，等買主看了房交了傭金甚至定金后，就編造各種理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃稅

有的小中介公司或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)只給客戶開具收據(jù)而不開發(fā)票，逃避國家有關(guān)的稅收。

三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)中介市場競爭激烈

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，截止今年上半年，備案在冊的房地產(chǎn)中介公司已達(dá)3000多家，導(dǎo)致我市的中介行業(yè)競爭激烈，其中確

實(shí)存在著一定程度的過分競爭的情況。例如，某些房地產(chǎn)中介公司為搶房源不惜采用不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取房源信息，對業(yè)主生活造成一定的騷擾；為搶客戶又向客戶提供虛假信息，詆毀同行，甚至“壓價(jià)競爭”，手段層出不窮，但收取服務(wù)費(fèi)后卻未能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等問題，對整個(gè)行業(yè)形象產(chǎn)生極壞的影響。

（二）房地產(chǎn)中介行業(yè)誠信觀念不足

隨著我國經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)一步深入，社會(huì)誠信問題越來越受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。有些不正規(guī)的中介公司及從業(yè)人員，為達(dá)到盈利目的，惡意欺詐消費(fèi)者，引發(fā)的交易糾紛層出不窮，使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光較多的行業(yè)之一，損害了行業(yè)形象。

（三）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)偏低

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時(shí)間不長，從業(yè)人員資格認(rèn)證、監(jiān)管制度尚不完善，雖大部分從業(yè)人員都已獲得執(zhí)業(yè)證，但執(zhí)業(yè)證考試內(nèi)容比較單一，考取較容易，也沒有對已經(jīng)獲得且正在從事中介行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人予以再培訓(xùn)學(xué)習(xí)。還有一部分沒有獲得執(zhí)業(yè)證或者執(zhí)業(yè)證還沒有頒發(fā)的也已匆匆上崗，這就造成我市中介從業(yè)人員良莠不齊。許多中介公司從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識(shí)和法律常識(shí)、不按政策規(guī)定操作等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。

（四）房地產(chǎn)中介行業(yè)法規(guī)不完善，相關(guān)部門查處力度不大

有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，是司法部門、行政部門的執(zhí)法要求。但目前我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)相對滯后，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事或者刑事責(zé)任的具體規(guī)定過少或者規(guī)定的過于籠統(tǒng)。對中介公司的查處力度不大，許多違法違規(guī)的行為難以得到有效的追究，亦很少能獲得嚴(yán)厲的制裁；對一些行業(yè)從業(yè)人員的違規(guī)行為難以進(jìn)行處理或無法處理，導(dǎo)致對房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏監(jiān)管力度。

而未得到嚴(yán)肅處理的這部分違規(guī)從業(yè)人員抱著僥幸心理，可能會(huì)繼續(xù)以違法、違規(guī)的方式從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，乃至讓一些原本安分守己的中介從業(yè)人員受到利益誘惑，助長了不規(guī)范行為的發(fā)生。

（五）房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻低，退出條件寬松

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊資金要求不高、從業(yè)資格管理尚未完全到位、營業(yè)場所及從業(yè)人數(shù)限制不多；一些信息服務(wù)機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超出經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；此外，無照經(jīng)營、無資質(zhì)經(jīng)營也是屢禁不止。行業(yè)準(zhǔn)入門檻太低，促使行業(yè)產(chǎn)生了很多期望短期賺取“快錢”的小型公司，縱容員工不擇手段開展業(yè)務(wù)，對整個(gè)行業(yè)形象產(chǎn)生不良影響。另外，針對退出中介行業(yè)的行為沒有設(shè)立有效的監(jiān)管機(jī)制，退出行業(yè)的條件寬松，這樣為皮包公司、皮包經(jīng)紀(jì)提供了滋生土壤。

（六）一些消費(fèi)者法律意識(shí)不強(qiáng)

目前我市房地產(chǎn)交易的成本較高，一些客戶為降低購房成本，選擇收費(fèi)較低的房地產(chǎn)中介公司為其提供服務(wù)。在收費(fèi)不足以維持正常經(jīng)營的情況下，中介公司只能另尋出路，在按揭服務(wù)等其他費(fèi)用上尋求差補(bǔ)。按揭回傭已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則，低廉的中介收費(fèi)逼迫中介企業(yè)要求按揭機(jī)構(gòu)加大按揭回扣的金額。于是，按揭費(fèi)亦水漲船高，但實(shí)際上按揭機(jī)構(gòu)的收益并未增加，為了追求效益，按揭機(jī)構(gòu)唯有降低按揭服務(wù)質(zhì)量或者增加甚至虛增收費(fèi)項(xiàng)目，以求維持經(jīng)營。

四、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行業(yè)的措施和建議

（一）完善房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

目前我市的許多關(guān)于房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)并不完善，應(yīng)大力推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，強(qiáng)化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及賠償?shù)确矫娴南嚓P(guān)規(guī)定。例如：在二手房交易過程中，房地產(chǎn)中介公司、按揭機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系密不可篇五：房地產(chǎn)中介業(yè)調(diào)查報(bào)告

此次檢查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)都能在營業(yè)場所內(nèi)懸掛營業(yè)執(zhí)照、備案資質(zhì)證，基本上都能將業(yè)務(wù)流程尤其是收費(fèi)項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)上墻公示，但在內(nèi)部管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、檔案管理等方面，不少中介服務(wù)企業(yè)存在著薄弱環(huán)節(jié)。尤其是在財(cái)務(wù)管理這項(xiàng)，不少中介服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模較小，聘請的是兼職會(huì)計(jì)或代賬會(huì)計(jì)。但在檢查過程中，也發(fā)現(xiàn)部分上規(guī)模、重視品牌的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在這方面的工作比較完善。隨著電腦以及網(wǎng)絡(luò)的逐步普及，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)基本都具備了上網(wǎng)的條件，通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行信息收集、發(fā)布已成為日常業(yè)務(wù)過程中重要內(nèi)容之一，提高其電腦操作技能也是急需解決的問題之一。c、本土房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)競爭力有待提升

目前，在揚(yáng)州市區(qū)從事商品房代理銷售、前期策劃、定位的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)仍以外來房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)為主，如中盛置業(yè)、上海泰鵬等，而本土房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)受囿于資金、人才等因素，鮮有涉足新房市場。再從二手房市場來看，本土中介服務(wù)機(jī)構(gòu)雖有熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境等優(yōu)勢，但如“天際偉業(yè)”與銀行聯(lián)手布點(diǎn)開展業(yè)務(wù)等，外來房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對本地房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必將形成沖擊，雖然有順馳的“兵退揚(yáng)城”前例，但外來房產(chǎn)中介企業(yè)還是給揚(yáng)州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介市場帶來了新的血液，其積極作用不容忽視。市場的競爭是無情殘酷的，其實(shí)質(zhì)就是人才的競爭。

no.2 新情況、新趨勢值得關(guān)注

通過這次檢查，對照以前檢查所發(fā)現(xiàn)的問題，檢查人員發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介市場還存在諸多問題，其中有不少是老問題，同時(shí)還出現(xiàn)了一些新情況、新趨勢值得重視和關(guān)注。a、老問題 1.競爭力偏弱。由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)普遍規(guī)模小、實(shí)力弱、低水平運(yùn)轉(zhuǎn)、粗放式經(jīng)營。在這方面本土房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)表現(xiàn)得較為明顯。大部分中介公司實(shí)力較弱，競爭力不強(qiáng)，這次檢查的110家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)大部分注冊資金為10萬元。2.門店的非理性擴(kuò)張。部分取得資質(zhì)的房產(chǎn)中介企業(yè)的一塊牌子“到處掛”，東西南北各個(gè)區(qū)都有它的身影，這其中有直營的布點(diǎn)，也有“資質(zhì)出租”的加盟形態(tài)，“搶灘布點(diǎn)”成為部分中介服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為能擴(kuò)大自身競爭力的有效途徑，因?yàn)橹辽龠€可以多點(diǎn)“掛靠費(fèi)”收入，但給行業(yè)主管部門的監(jiān)管工作帶來新的難題。3.信息渠道需疏導(dǎo)，缺乏廣泛的交流合作與溝通。在房源、客戶等信息被房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)奉為“生命線” 的情況下，部分房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對來登記的房源信息不認(rèn)真審核就發(fā)布信息，有些甚至在未看到任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況下，僅憑電話登記就發(fā)布廣告，造成市場上很多房源信息不真實(shí)、不準(zhǔn)確、重復(fù)信息多，浪費(fèi)資源，也容易引發(fā)矛盾和糾紛。5.代理費(fèi)偏低。在市場檢查過程中，代理費(fèi)偏低是多數(shù)房產(chǎn)中介所反映的問題，而且此問題自1999年代理費(fèi)由3%下調(diào)至1%以來，一直是房產(chǎn)中介業(yè)一直反映較為強(qiáng)烈的。據(jù)了解，國內(nèi)一些大城市如北京、上海、廣州等，中介服務(wù)費(fèi)上限都在2%-3%之間，而南京現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.4%，2007年一季度，南京二手房均價(jià)已達(dá)7800元/㎡，而揚(yáng)州市區(qū)同期二手房均價(jià)僅為3254元/㎡，以同一套80㎡二手房計(jì)算，南京的中介代理費(fèi)要比揚(yáng)州高出3637元，除了兩地平均工資水平有差異外，其他經(jīng)營成本基本相同，而且南京部分中介還有要求將代理費(fèi)上調(diào)至

2.5%—3%的呼聲，由此可見，我市現(xiàn)行的房產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)偏低，再加之中介服務(wù)機(jī)構(gòu)較多，市場競爭激烈，也成為部分中介服務(wù)企業(yè)獲取不正當(dāng)利益的借口。b、新情況

由于二手房市場的競爭日益加劇，優(yōu)勝劣汰過程加快，部分房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出于生存需要或是追逐利潤的驅(qū)動(dòng)，采用新手法獲利。新手法比較典型的是吃差價(jià)。吃差價(jià)行為分成以下幾類：背靠背成交、現(xiàn)金收購。現(xiàn)金收購是指部分中介公司利用房產(chǎn)持有者圖方便或者急于套現(xiàn)的心理，將房產(chǎn)低價(jià)收購再高價(jià)轉(zhuǎn)出的行為?！氨晨勘场背山坏姆绞绞牵?jīng)紀(jì)人想方設(shè)法不讓買賣雙方見面，對賣方壓價(jià)，到買方這邊又抬高價(jià)，暗中賺取價(jià)格差，利用買賣雙方信息不對稱，刻意隱瞞價(jià)格，有欺騙行為，使得買賣雙方的利益都受到了損失。相對于現(xiàn)金收購而言，“背靠背”成交更具隱蔽性、欺騙性，這在我市的房產(chǎn)市場上屢有發(fā)生。建設(shè)部2006年10月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房地產(chǎn)中介“吃差價(jià)”，對此種違法行為要堅(jiān)決予以打擊。no.3 解決問題的途徑、對策

為從根本上解決房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題，市房管部門將采取一系列制度性措施，比如建立誠信檔案、二手房經(jīng)紀(jì)合同、二手房房源網(wǎng)上備案、行業(yè)自律等。

一是誠信檔案——發(fā)揮社會(huì)公眾監(jiān)督作用 二是逐步推行存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上用戶認(rèn)證手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受出售或者出租經(jīng)紀(jì)委托后通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)與委托人簽訂存量房經(jīng)紀(jì)委托合同后，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時(shí)發(fā)布委托出售和出租房屋的基本信息。達(dá)成交易后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為交易當(dāng)事人提供簽訂房地產(chǎn)買賣合同或者租賃合同的網(wǎng)上操作服務(wù)。交易合同經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案。

房地產(chǎn)權(quán)利人如果不委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售或者出租存量房，也可向房地產(chǎn)交易中心申請通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)布房源信息。雙方達(dá)成交易的，房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)為交易雙方當(dāng)事人提供簽訂交易合同的服務(wù)。

三是研究建立資金交易專用賬戶

此外，應(yīng)積極推動(dòng)行業(yè)自律組織的建設(shè)，貫徹落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，并積極發(fā)揮行業(yè)自律組織作用。

第五篇：現(xiàn)代文化服務(wù)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進(jìn)入機(jī)不可失、時(shí)不我待的機(jī)遇期，調(diào)研組認(rèn)為。市應(yīng)像抓工業(yè)立市那樣抓文化產(chǎn)業(yè)，像 大建設(shè)那樣，狠抓文化產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，一定會(huì)有力助推我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也必將有力提升城市文化品位，對貫徹落實(shí)，實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展有著重要而深遠(yuǎn)的意義。

初步了解了市文化產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢?，F(xiàn)就有關(guān)情況報(bào)告如下：市政協(xié)“發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”于今年五、六月份就我市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研。調(diào)研采取聽取情況通報(bào)、召開座談會(huì)、實(shí)地察看本地文化企業(yè)及赴 市學(xué)習(xí)考察等多種形式。

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一、市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

隨著加快實(shí)施“文化強(qiáng)市”戰(zhàn)略，近年來。市文化對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響力和帶動(dòng)力逐年提高，產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和滿足人民群眾文化需求中發(fā)揮著越來越重要的作用。

1文化產(chǎn)業(yè)規(guī)模初具

省級(jí)文化產(chǎn)業(yè)基地4個(gè)，市現(xiàn)擁有安美文化藝術(shù)中心、國家

2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善

市文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，從文化產(chǎn)業(yè)的核心層、外圍層和相關(guān)層三個(gè)層次看。文化產(chǎn)業(yè)核心層的分量明顯突出。據(jù)普查，市文化產(chǎn)業(yè)的核心層、外圍層和相關(guān)層增加值之比為60.59.030.5直接從事文化活動(dòng)的文化服務(wù)”業(yè)占絕對主導(dǎo)地位（文化產(chǎn)業(yè)的核心層、外圍層）各行業(yè)實(shí)現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)增加值30.99億元，占全部文化產(chǎn)業(yè)增加值的比重近七成，為69.5%比上年增長26%提供文化用品設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售活動(dòng)的相關(guān)文化服務(wù)”業(yè)（文化產(chǎn)業(yè)的相關(guān)層）增長明顯較快，各行業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13.64億元，占全部文化產(chǎn)業(yè)增加值的比重為30.5%比上年增長38%作為全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中了一批以新聞、出版、廣播影視、文化藝術(shù)為主的核心層文化產(chǎn)業(yè)，全省文化產(chǎn)業(yè)中所占的比重逐年提高，引領(lǐng)優(yōu)勢明顯。

3文化企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)

4文化事業(yè)持續(xù)發(fā)展

5體制改革不斷推進(jìn)

市文化體制改革相繼推出一系列舉措：一是成立了市文化廣電新聞出版局，近年來。進(jìn)一步理順了政府與文化企事業(yè)單位的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了政企、政事分開，政府文化管理職能得到切實(shí)轉(zhuǎn)變；二是完成了宣傳文化系統(tǒng)5家經(jīng)營性事業(yè)單位的事轉(zhuǎn)企”改革和四家電影放映單位現(xiàn)代企業(yè)制度改革，啟動(dòng)了文博圖等公益性事業(yè)單位內(nèi)部“三項(xiàng)制度”改革，專業(yè)藝術(shù)院團(tuán)目前正按照“出人、出戲、出效益”思路積極推進(jìn)改革。這些舉措進(jìn)一步激發(fā)了文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活力，形成了文化事業(yè)繁榮發(fā)展、文化產(chǎn)業(yè)快速崛起的良好局面。

二、市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在主要問題

市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖取得了一定成績，從調(diào)研了解的情況看。但總體還處于起步、探索、培育階段，加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重達(dá)到8%以上的目標(biāo)。市的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)，一些影響文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題亟待解決。

1管理機(jī)構(gòu)有待加強(qiáng)和理順

涉及多個(gè)行業(yè)和部門。目前我市尚未成立專門的統(tǒng)抓統(tǒng)管的文化產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)，文化產(chǎn)業(yè)是文化與經(jīng)濟(jì)的融合。致使一些政策和項(xiàng)目的落實(shí)乏力推進(jìn)。

市政府機(jī)構(gòu)改革，從政府管理部門來說。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，市文化局作為全市文化塊面的管理機(jī)關(guān)，單獨(dú)設(shè)立了文化產(chǎn)業(yè)處，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市文化產(chǎn)業(yè)工作，有獨(dú)立的人員編制和財(cái)政經(jīng)費(fèi)，文化和廣電合并后，取消了獨(dú)立的文化產(chǎn)業(yè)處及相應(yīng)的編制和財(cái)政經(jīng)費(fèi)，相關(guān)工作納入局科技處（文化產(chǎn)業(yè)處）處室工作職能中，百分之九十是原廣電局科技處工作職責(zé)，涉及到文化產(chǎn)業(yè)的職能大大削弱，和現(xiàn)在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對文化產(chǎn)業(yè)的高度重視及市場的迅猛發(fā)展勢頭極不相稱。

2文化產(chǎn)業(yè)總量和比重偏低

3文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局不均衡

4文化產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品存在特色危機(jī)

科教人才資源豐富，歷史文化底蘊(yùn)深厚。三國名城、包公故里、科教基地、濱湖新城已成為“名片”同時(shí)，作為省會(huì)城市，還有著融匯 各地文化的優(yōu)勢地位。但是文化資源還沒有得到充分有效的整理挖掘和開發(fā)利用，具有地域文化特色的文化業(yè)態(tài)尚未形成?，F(xiàn)有的文化產(chǎn)品多處于粗放型經(jīng)營，缺乏文化產(chǎn)品的宣傳推廣和后續(xù)的配套經(jīng)營。大多數(shù)文化產(chǎn)品缺乏創(chuàng)意和創(chuàng)新，缺少能夠體現(xiàn) 地域特色和人文風(fēng)情的文化精品。

5配套扶持政策有待完善

政府支持和鼓勵(lì)文化產(chǎn)業(yè)的決策受到文化企業(yè)的普遍認(rèn)同和歡迎，近年來。出臺(tái)的一系列政策，如市委、市政府《關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》合發(fā)〔〕22號(hào)）市政府《關(guān)于印發(fā) 市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行）通知》合政〔〕89號(hào)）特別是文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2015等，對我市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的推動(dòng)作用。但是目前為止，尚未出臺(tái)具體的專門的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套政策；文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系沒有建立，許多統(tǒng)計(jì)數(shù)字都是普查數(shù)據(jù)；政府扶持、政策傾斜、稅收及土地優(yōu)惠的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；文化市場、行業(yè)規(guī)范和投融資等體系還不健全；為文化企業(yè)提供技術(shù)創(chuàng)新、信息咨詢、市場拓展、人才培訓(xùn)等方面還沒形成完整、多層次、全方位的服務(wù)平臺(tái)，特別是民營文化企業(yè)的待遇尚待提高。

6文化產(chǎn)業(yè)精英人才缺乏

奪取文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展制高點(diǎn)的決勝因素。文化產(chǎn)業(yè)需要高層次復(fù)合型人才，一是缺乏文化創(chuàng)意人才。文化創(chuàng)意人才是文化產(chǎn)業(yè)最核心的生產(chǎn)要素。尤其需要既通曉文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、又具有自主創(chuàng)作能力的本土人才，既懂產(chǎn)品研發(fā)又懂藝術(shù)創(chuàng)作的實(shí)用專業(yè)人才，以及在國內(nèi)外有影響力的高層次文化領(lǐng)軍人才，而現(xiàn)有的人才儲(chǔ)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；二是缺乏文化經(jīng)營人才。文化經(jīng)營人才是文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍人物，數(shù)量和質(zhì)量決定了文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和質(zhì)量。市的文化經(jīng)營人才屈指可數(shù)。

三、發(fā)展我市文化產(chǎn)業(yè)的建議

實(shí)施重大文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，黨的十七大明確提出“大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)。加快文化產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性特色文化產(chǎn)業(yè)群建設(shè)，培育文化產(chǎn)業(yè)骨干企業(yè)和戰(zhàn)略投資者，繁榮文化市場，增強(qiáng)國際競爭力”這為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向。文化是城市的靈魂，城市文明和社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志，現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要內(nèi)容。文化對經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的促進(jìn)作用顯而易見，可以說，沒有文化的發(fā)展繁榮，就難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展與社會(huì)全面進(jìn)步。因此，針對存在問題，就進(jìn)一步促進(jìn)我市的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出以下建議：

1確立文化產(chǎn)業(yè)的支柱地位

推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2設(shè)立專門機(jī)構(gòu)。

一項(xiàng)系統(tǒng)工程。現(xiàn)有的工作機(jī)構(gòu)已經(jīng)適應(yīng)不了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展涉及方方面面。尤其是協(xié)調(diào)不了各種關(guān)系，必須建立健全新的領(lǐng)導(dǎo)體制和工作機(jī)制。建議成立 市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，由市委或市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，宣傳、文廣、財(cái)政、規(guī)劃、國土等部門負(fù)責(zé)同志為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組可參照蕪湖的經(jīng)驗(yàn)，定期召開協(xié)調(diào)會(huì)和企業(yè)家座談會(huì)，協(xié)調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)落實(shí)，聽取意見，改善投資及政策環(huán)境。政府職能部門設(shè)立文化產(chǎn)業(yè)辦公室，具有獨(dú)立的人員編制和財(cái)政專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，具體實(shí)施和落實(shí)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)工作，行使政府對文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日常協(xié)調(diào)推進(jìn)和統(tǒng)一調(diào)控、監(jiān)管職能。

扎實(shí)有力推進(jìn)3修訂完善規(guī)劃。

缺乏權(quán)威性、持久性和可操作性，市的文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目前還停留在行業(yè)規(guī)劃和部門規(guī)劃層面。需要進(jìn)一步修訂和完善。建議在十二五規(guī)劃制定中，將文化產(chǎn)業(yè)真正放到支柱產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位，作為全市戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分納入現(xiàn)代化濱湖大城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮、合理布局，提升文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的層次。同時(shí)，強(qiáng)化規(guī)劃的貫徹力度，由市委、市政府來推動(dòng)落實(shí)，用規(guī)委會(huì)、土委會(huì)的工作力度來大力扶持文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

做大做強(qiáng)文化企業(yè)4培育龍頭骨干。

既要有鋪天蓋地的中小企業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)要成為支柱產(chǎn)業(yè)。又要有頂天立地的大企業(yè)。建議政府對我市各類文化企業(yè)有重點(diǎn)、有階段、有針對的扶持。一是對特色鮮明、實(shí)力較強(qiáng)、成長性較好的文化企業(yè)如“櫻藝緣”動(dòng)漫、綜藝、音谷”與中科院聲學(xué)所合作）等科技含量高，有較長產(chǎn)業(yè)鏈，能夠形成企業(yè)集群的好項(xiàng)目，通過出臺(tái)土地、稅收、規(guī)劃、金融等相關(guān)優(yōu)惠政策，進(jìn)行重點(diǎn)培育和扶持，將其打造為上市公司，按現(xiàn)代企業(yè)制度及股份制方式運(yùn)作，形成一批有實(shí)力、有影響的文化企業(yè)；二是對一些由于歷史原因造成體制不順、競爭乏力的文化企事業(yè)單位，進(jìn)行必要的經(jīng)營體制改革。例如三個(gè)專業(yè)演出團(tuán)體，如果還在國字”號(hào)概念上兜圈是走不出困境的必須轉(zhuǎn)變思想和機(jī)制，通過產(chǎn)權(quán)交易、共同投資、公司化運(yùn)作等形式，掛大靠強(qiáng)，實(shí)施重組，實(shí)現(xiàn)新生，及至做活做強(qiáng)。

發(fā)揮項(xiàng)目帶動(dòng)作用5實(shí)施大項(xiàng)目戰(zhàn)略。

發(fā)揮大項(xiàng)目的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。一是借助外力，強(qiáng)化項(xiàng)目帶動(dòng)。積極引進(jìn)境內(nèi)外戰(zhàn)略投資者。特別要吸引具有雄厚資金、經(jīng)營策略和營銷人才優(yōu)勢的外來文化投資企業(yè)落戶 有重點(diǎn)地打造象蕪湖方特這樣的產(chǎn)業(yè)航空母艦；二是確定重大項(xiàng)目，實(shí)施定向招商。結(jié)合老城區(qū)改造，將桐城路打造成文化戲曲休閑一條街；將具有一定歷史價(jià)值和文化底蘊(yùn)的類似于“合鋼”這樣的老企業(yè)，其所閑置的部分廠房，可以作為 早期工業(yè)文明遺址保留下來，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)，改造成為具有文化、藝術(shù)特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，等等?？刹扇≌韧度?，做大做強(qiáng)后，再退出方式，如無錫尚德公司那樣，政府投入的資金可以逐步退出。這部分資金可以循環(huán)使用，支持新的企業(yè)發(fā)展。通過大項(xiàng)目的實(shí)施，既能做大做強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)，也能帶動(dòng)周邊傳統(tǒng)餐飲業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)的繁榮，形成文化搭臺(tái)，多方唱戲，各方共贏局面。市應(yīng)抓住 10年舉辦全國體育大會(huì)的契機(jī)，有力帶動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。

成立文化產(chǎn)業(yè)投資公司6設(shè)立專項(xiàng)基金。

使其以戰(zhàn)略投資者的身份，設(shè)立文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金。以股權(quán)投資的方式參與骨干文化企業(yè)的組建和發(fā)展。盡快組建文化產(chǎn)業(yè)投資公司，像城建投資公司那樣對基金進(jìn)行管理和運(yùn)作。文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金可多渠道籌措，一是幫助骨干企業(yè)盡快上市融資；二是大項(xiàng)目、大工程可通過發(fā)行企業(yè)債券融資；三是可以廣泛動(dòng)員社會(huì)資本投資于文化產(chǎn)業(yè)；四是可以通過財(cái)政設(shè)立文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，通過項(xiàng)目補(bǔ)貼、貸款貼息、獎(jiǎng)勵(lì)、融資擔(dān)保等方式支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，加大對文化企業(yè)的信貸支持力度。引導(dǎo)各類風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。成立文化產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資公司、小額貸款擔(dān)保公司以及風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保公司，按照市場經(jīng)濟(jì)的要求，采取政府引導(dǎo)、資本運(yùn)作、扶優(yōu)扶強(qiáng)的模式，進(jìn)一步優(yōu)化文化產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，解決文化企業(yè)融資難問題。

7建立和完善扶持政策體系

沒有出臺(tái)專門的具體的文化產(chǎn)業(yè)政策。而外地許多城市已走在市的前面，目前我市的文化產(chǎn)業(yè)政策體系還不完善。例如，蕪湖市從起，市財(cái)政每年預(yù)算安排不少于1000萬元?jiǎng)勇a(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，專門用于對動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)。建議市政府吸納各地經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我市實(shí)際，盡快研究制定較為系統(tǒng)、操作性強(qiáng)、細(xì)化的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。例如比照高新企業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)減免；享受比工業(yè)用地更優(yōu)惠的土地使用政策；信貸融資、資產(chǎn)處置方面按股份制和上市公司進(jìn)行資本運(yùn)作；人才問題上構(gòu)建合理的引進(jìn)、培養(yǎng)、使用和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制；建立我市文化產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)和文化產(chǎn)品審批權(quán)限等方面參照先發(fā)地區(qū)做法等。