第一篇：2014年司法一卷備考：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

2014年司法一卷備考：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)人權(quán)利內(nèi)容不充分，其對土地僅有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而無處分權(quán)，也無完全的收益權(quán)，其實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)依法獲取國有土地所有者代表同意并與之分享土地收益。

第二篇：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準(zhǔn)了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會登出關(guān)于該開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時間等事項(xiàng)又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準(zhǔn)設(shè)立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設(shè)，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項(xiàng)手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準(zhǔn)了金田公司申報的五個建設(shè)項(xiàng)目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達(dá)成一致意見，且對方未提供項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，并沒有相應(yīng)的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認(rèn)為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國家尚未對該1000畝土地作出批準(zhǔn)征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告自己承擔(dān)。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經(jīng)營方式未進(jìn)行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。其要求雙倍返還 1

預(yù)定金及銀行保值貼補(bǔ)利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項(xiàng)及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關(guān)單位和直接責(zé)任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與?？梢?，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應(yīng)定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雖然該合同被認(rèn)定為無效，但合同中約定的擔(dān)保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責(zé)任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息，此點(diǎn)法院判決似有不妥。

第三篇：如何辦理劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

《劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何辦理》

一、劃撥地轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系:

1、劃撥土地使用權(quán)人－市縣政府－土地受讓人

2、劃撥土地使用權(quán)人－政府

3、劃撥土地使用權(quán)人－新的出讓土地使用權(quán)人

4、政府－土地出讓人

二、政策依據(jù):

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

2、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》

三、辦理原則：

劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。

四、辦理程序:

1、申請。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請：

2、受理和審查。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。

3、地價評估。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進(jìn)行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點(diǎn)。

4、集體確定應(yīng)繳出讓金，擬訂出讓方案。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：

（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格

（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格

5、方案報批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。

6、公開交易。取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

7、簽訂轉(zhuǎn)讓合同。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

8、辦理出讓手續(xù)。受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

四、注意事項(xiàng)

1、劃撥地轉(zhuǎn)讓，可能存在協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓兩種情況，權(quán)限在地方。

2、批準(zhǔn)協(xié)議出讓的，也要擬訂出讓方案并報政府審批。

3、劃撥地轉(zhuǎn)讓，要在成交前核定政府應(yīng)收取的出讓金而有是成交后核定。

4、劃撥地轉(zhuǎn)讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人。

5、劃撥地轉(zhuǎn)讓中，受讓方要簽訂兩個合同－－與政府簽訂出讓合同，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。要繳兩筆錢－－向政府繳納出讓金，向原劃撥土地使用權(quán)人支付劃撥土地使用權(quán)權(quán)益。

第四篇：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的7個步驟

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的7個步驟

什么是劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

《中華人民共和國土地管理法》 第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

(一)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

申請條件

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，必須在繳清土地使用權(quán)出讓金、取得國有土地使用證并按法律、法規(guī)和出讓合同規(guī)定的條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

未完成開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合前款條件的，可實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)?shù)娇h級以上人民政府土地行政主管部門辦理審核和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并在辦理登記后將轉(zhuǎn)讓合同送建設(shè)行政主管部門備案。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

（二）領(lǐng)有國有土地使用證；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；

（四）依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

我國劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過7個步驟：申請、受理和審查、地價評估、方案報批并發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、公開交易、簽訂轉(zhuǎn)讓合同、辦理出讓手續(xù)。

以下是詳細(xì)內(nèi)容：

一、申請

交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

二、受理和審查

市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。

三、地價評估

市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進(jìn)行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點(diǎn)。

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：

(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：

應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格

(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：

應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格

四、方案報批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書

市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。

五、公開交易

取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

六、簽訂轉(zhuǎn)讓合同

通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

七、辦理出讓手續(xù)

受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按 照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

第五篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

標(biāo)

題： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機(jī)關(guān)： 烏魯木齊市人大常委會

頒布日期：

實(shí)施日期： 2002-08-01 內(nèi)容分類：

發(fā)布文號：

備

注：

內(nèi)

容： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

第一條 為加強(qiáng)國有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)，繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條 國有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 第五條 本市建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行總量控制，對擬轉(zhuǎn)讓的國有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條 市國土資源局負(fù)責(zé)本市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國土資源局受理申請后，應(yīng)按下列程序辦理：(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)；

(二)依照國家及市人民政府有關(guān)規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后與申請人簽訂補(bǔ)償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國家安全和保密要求外，應(yīng)當(dāng)按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式進(jìn)行處置。第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強(qiáng)制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理。第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；對直接責(zé)任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護(hù)

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護(hù)

26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關(guān)注的《物權(quán)法》草案被提交進(jìn)行第三次審議。

此次送審的草案厚達(dá)50頁，較之前的草案有較大修訂（詳見本報6月16日5版報道）。一些新設(shè)條款明確顯示了立法機(jī)關(guān)對當(dāng)前社會熱點(diǎn)問題的高度關(guān)注和快速反應(yīng)。

正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項(xiàng)重要原則就是“突出重點(diǎn)，解決物權(quán)法當(dāng)前急需規(guī)范的現(xiàn)實(shí)問題”。

私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)新規(guī)

在私有財產(chǎn)保護(hù)方面，在延續(xù)之前的草案關(guān)于國家保護(hù)私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時，一個重要的新增內(nèi)容是“國家保護(hù)私人投資及其收益”。

草案規(guī)定，國家、集體、個人以動產(chǎn)和不動產(chǎn)投資企業(yè)，無論企業(yè)的所有制性質(zhì)，出資人均享有資產(chǎn)受益、重大決策、選擇經(jīng)營人的權(quán)利；享有對企業(yè)財產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

據(jù)全國人大法工委有關(guān)人員介紹，盡管個人投資收益權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)在《個人獨(dú)資企業(yè)法》中已有規(guī)定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對當(dāng)前矛盾日益集中的拆遷補(bǔ)償問題，草案規(guī)定，國家保護(hù)住房的私人所有權(quán)，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定。

房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理部門和業(yè)主的權(quán)益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規(guī)定。此次草案一方面刪去了原草案有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部管理的規(guī)定，簡化了一些內(nèi)容，另一方面，強(qiáng)化了對具體物權(quán)關(guān)系明確界定。

草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

對于所有權(quán)，草案依舊維持了“三分法”的規(guī)定，即將國有、集體、個人所有權(quán)分成獨(dú)立的三章進(jìn)行分別規(guī)定。盡管如此，從已經(jīng)公開的條文內(nèi)容來看，草案對三種所有權(quán)在同一章中并列規(guī)定、同等保護(hù)的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國有財產(chǎn)保護(hù)責(zé)任

在國有財產(chǎn)保護(hù)方面，對國有資產(chǎn)流失問題的關(guān)注，使新草案對當(dāng)前國有企業(yè)改制進(jìn)程中處于焦點(diǎn)位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經(jīng)營責(zé)任問題做出了回應(yīng)。

草案規(guī)定，國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業(yè)、集體企業(yè)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)財產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；上述人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。上述行為構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

該條款的新設(shè)，起因據(jù)稱是因?yàn)樵谌珖舜蟪Ｎ瘯诙螌徸h期間，有常委表示，物權(quán)法立法應(yīng)體現(xiàn)我國社會主義國家的性質(zhì)和保障公有制經(jīng)濟(jì)在國家經(jīng)濟(jì)體系中的應(yīng)有地位。

預(yù)告登記力阻“一房多賣”

物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)歸屬的一項(xiàng)重要原則。草案規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)效力的公示形式為交付，不動產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但之前我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記必須在不動產(chǎn)實(shí)際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，期房買賣和期房抵押已經(jīng)屢見不鮮。此次物權(quán)法草案采納多方意見，創(chuàng)設(shè)了“預(yù)告登記”制度。草案規(guī)定，登記機(jī)關(guān)可根據(jù)開發(fā)商或預(yù)購商品房權(quán)利申請人的申請，對其房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行預(yù)先告知性登記發(fā)證。

預(yù)告登記后，登記的所有權(quán)或擔(dān)保物權(quán)相對的債務(wù)人違背預(yù)告登記，對該不動產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。這一規(guī)定將從立法層面為解決開發(fā)商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護(hù)購房人和銀行的合法權(quán)益。

擔(dān)保標(biāo)的物范疇擴(kuò)展

按照我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，目前我國可以作為抵押標(biāo)的物的只能是不動產(chǎn)。而中國人民銀行總行曾多次表達(dá)希望立法擴(kuò)大可抵押物范疇，進(jìn)一步拓寬企業(yè)和個人的融資渠道的意愿。

此外，針對過去《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物必須是特定物的規(guī)定，銀行方面提出，應(yīng)在物權(quán)法草案中確定“浮動抵押”制度將企業(yè)全部資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產(chǎn)范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應(yīng)。

草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)，如機(jī)動車、農(nóng)機(jī)具、機(jī)器設(shè)備、原材料等抵押。

而在質(zhì)權(quán)標(biāo)的方面，此次草案做出了一項(xiàng)重大調(diào)整，即在過去立法規(guī)定的特定物之外，將“收益權(quán)”納入質(zhì)權(quán)標(biāo)的范疇。這就意味著，公路的收費(fèi)權(quán)、電網(wǎng)收益權(quán)、通訊設(shè)備收費(fèi)權(quán)等，都將可以出質(zhì)。

抵押財產(chǎn)范圍的擴(kuò)充，必將引起關(guān)于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

此外，修改后的草案還根據(jù)常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權(quán)、第二十一章對讓與擔(dān)保的規(guī)定。

土地使用權(quán)之限

土地使用權(quán)有期限，而房屋所有權(quán)無期限，土地使用權(quán)到期后，附著于其上的房屋所有權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，是當(dāng)前一個普遍關(guān)注的問題。

由于之前沒有相關(guān)法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權(quán)法》上。但從已經(jīng)公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規(guī)定，原則上，土地使用權(quán)到期，房屋所有權(quán)人可申請續(xù)期，并繳納土地使用費(fèi)。使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規(guī)定。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。

針對當(dāng)前制度下不動產(chǎn)登記多頭負(fù)責(zé)、復(fù)雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

據(jù)法工委一位官員表示，登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權(quán)法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規(guī)定。

這位官員表示，囿于當(dāng)前我國登記制度安排的現(xiàn)狀，下一步要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，還需要依賴更加細(xì)致的立法安排，并借助行政體制改革的推進(jìn)。

但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。

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