第一篇：地產(chǎn)抵押貸款單一資金信托基本條件及操作程

地產(chǎn)抵押貸款單一資金信托基本條件及操作程序

一、基本條件

1、資金類別：上海信托公司資金；

2、貸款要求：位於上海市或杭州市的項目；開發(fā)商或其控股股東具備二級資質；

3、抵押物：取得四證的在建工程、取得預售許可證或房地產(chǎn)權證的項目；

4、貸款期限：1年；

5、貸款金額：1億元；

6、抵押率：資產(chǎn)抵押比例35%－40%；

7、年利息及費用： 15－18%，其中信托費用4%發(fā)放資金時付，年息按季度或半年支付；

8、融資服務費：1%(不包括您的傭金)；

9、貸款操作時間： 15天；

10、資金方承諾：沒有任何前期費用

11、特別說明：貸款資金不得用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理。

二、操作程序

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；

C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、、預售許可證、房產(chǎn)證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料(可暫不蓋印章)；；

E、項目可行性研究報告；

F、2009年資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的2009年財務報告，最近一個月的財務報表。

2、資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產(chǎn)項目抵押貸款所需材料清單》提供全套紙版資料：

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方自費前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集信托資金；

6、對項目方發(fā)放信托資金，并對資金使用情況進行監(jiān)控。

三、聯(lián)系方式

第二篇：地產(chǎn)項目信托貸款一般操作流程

地產(chǎn)項目非銀行貸款融資之

一般操作流程

地產(chǎn)項目在四證未能辦齊之前，通常無法獲得銀行的項目開發(fā)貸款，這就促使地產(chǎn)公司不得不借助于非銀行性對外借款來滿足項目前期的融資需求。而對外借款的形式主要有兩種，一種是由信托公司向地產(chǎn)公司發(fā)行信托貸款產(chǎn)品；另一種則是由非金融機構類的一般投資人向地產(chǎn)公司提供委托貸款。在提供貸款的同時，無論是信托公司還是一般投資人，通常都會要求借款人提供相應的抵押擔保；以地產(chǎn)公司的股權為標的設立股權信托（僅信托公司能夠采用）或者設立股權讓與擔保，并以貸款的償還情況設定相應的股權回贖條件；改組項目公司的董事會、監(jiān)事會并控制公司的經(jīng)營管理；對發(fā)放貸款的用途及償還方式等作出相應的限定?，F(xiàn)將地產(chǎn)項目非銀行貸款融資的一般操作流程簡要總結如下，以供參考。

一、前期盡職調查

貸款人決定提供貸款前，要對借款人及項目本身進行盡職調查，以判斷項目的盈利前景和投資風險，確保資金順利回收。盡職調查的范圍大致包括：

1、項目公司相關組織性文件。

2、項目公司自身資產(chǎn)情況。

3、有關金融及財務文件。

4、項目公司的訴訟、仲裁及行政處罰情況。

5、與地產(chǎn)項目相關的文件。（如項目的各項批準文件/證書、項目開發(fā)成本發(fā)生狀況、項目預期收益分析報告等）

6、項目公司相關財務及會計資料。

提供貸款前的盡職調查具體范圍將依項目實際情況需要而定。

二、發(fā)放貸款的安排

1、提供貸款的形式

1）信托公司作為金融機構，本身具有開展貸款、投資等業(yè)務的經(jīng)營資格，其向地產(chǎn)項目公司提供貸款可以向銀行一樣，直接簽訂《借款合同》并收取利息。

2）對于非金融機構類的一般投資人而言，為了合法地獲取資金利息，其向地產(chǎn)公司發(fā)放貸款通常要采用委托貸款的方式，即由投資人選定一個受托貸款銀行，借貸雙方與受托銀行簽訂委托貸款合同，投資人通過銀行向地產(chǎn)公司發(fā)放貸款。為了明確借貸雙方的權利義務，投資人往往還要在委托貸款合同簽訂之前，先行與借款人簽訂一份雙方內部流通的《借款合同》，詳細約定相關事項。

2、發(fā)放貸款的金額、期限、利息及發(fā)放方式

1）貸款金額和期限依據(jù)項目融資需求及具體情況而定，有些項目采用固定金額，有些則采用額度貸款形式，即貸款人向借款人發(fā)放額度不超過 元的人民幣貸款，以借款人實際提取的金額為準計算本金和利息。至于貸款期限通常最少一到二年。

2）貸款利息標準多數(shù)情況下選擇固定利率，以年利率15%-18%居多。3）貸款的發(fā)放方式，通常是一次性發(fā)放和分次發(fā)放兩種。采取分次發(fā)放的，貸款人通常會對借款人每次申請放款的時間及額度作出要求或限定。

3、擔保形式

1）抵押。由于地產(chǎn)項目的融資金額龐大，貸款人為防范資金不能回籠的風險，都會要求借款人以項目本身用地的土地使用權及其上新增建筑物作為地產(chǎn)公司申請借款的抵押擔保。由于有些項目在申請借款時尚有部分地塊沒有取得土地使用權證或者已抵押給銀行，貸款人往往會在合同中時約定借款人在這些地塊取得土地證或者銀行的抵押解除后要為貸款人提供追加抵押擔保。

2）保證。對于有較多關聯(lián)公司的地產(chǎn)項目，貸款人一般也會要求借款人的實際控制人及/ 或關聯(lián)公司為其償還借款提供連帶責任保證。

3）股權信托/股權讓與擔保（詳見

4、貸款用途

貸款資金通常要被限定僅用于此地產(chǎn)項目的開發(fā)建設或者借貸雙方共同書面指定的用途，以保證?？顚Ｓ谩?/p>

5、還款來源及還款方式

1）地產(chǎn)項目的還款來源主要來自項目銷售回款、公司的收入及其他資金來源（如有）。在貸款本息未能清償之前，項目的所有款項及今后取得的各種收入（包括銷售收入、其他貸款、融資等）通常要求全部進入貸款人指定的賬戶或者借貸雙方共同同意的賬戶。項目的銷售回款、融資款等僅限用于項目開發(fā)建設，未經(jīng)貸款人同意，不得挪作他用。通常，貸款人還會為自己創(chuàng)設項目銷售回款可直接用于償還貸款本息的權利；而對于銷售回款的其他用途（如償還借款人的其他債務等）貸款人往往圍繞著項目的銷售價格、累計銷售面積、銷售回款累計總額等方面來設定支出條件。

2）利息通常是季付或年付；本金在借款期限屆滿時一次性償還。另外，貸款人會根據(jù)項目情況決定是否允許提前還款并對提前還款的申請時間、方式及條件作出要求。

6、放款

貸款資金一般要在前述的各項擔保生效、股權轉讓的工商變更登記手續(xù)完成后方能發(fā)放。為防范借款人發(fā)生違約行為，貸款人一般會賦予自己宣布貸款提前到期并要求償還的權利，未發(fā)放的貸款也不再發(fā)放，還可能約定按貸款全額1%-5%支付違約金。

7、貸后管理

對于項目經(jīng)營及決策過程中的重大事項，如設計方案的審定、銀行借款、成本計劃、大額合同招投標、銷售代理的聘請、銷售方案及價格的確定，貸款人都會要求借款人事前予以通報，并派人參與有關的決策會議。借款人須按時向貸款人提供經(jīng)營計劃、季/月度資金使用計劃及季/月度財務報表。

三、設立股權信托/股權讓與擔保

除了土地抵押擔保及/或相關的保證擔保外，貸款人通常還要以取得項目公司絕對控制權的方式為借款償還提供保障。

1、持有項目公司股權的方式

1）信托公司股權信托模式。此模式是以借款人為信托計劃委托人，將項目公司的股權（比例一般要在90%以上）信托給作為貸款人的信托公司，設立股權信托，并指定借款人和貸款人為共同受益人。通常僅為借款人保留很小比例的受益權（如1%），而貸款人的受益權比例則非常高（如99%，以避免違反信托法規(guī)定的受托人不能為信托合同的唯一受益人的規(guī)定）。所設立的股權信托為積極信托，貸款人將以股東的身份對管理信托股權事務自行作出決定，并委派出席項目公司股東會的代表、推薦董事和委派相關人員。股權信托模式下，借貸雙方需要另行簽署《股權信托合同》，并辦理信托持有股權的轉讓登記手續(xù)。

2）一般投資人的無償轉讓股權模式。此模式是由借款人將項目公司通常在90%以上的股權無償轉讓給貸款人持有，作為其償還借款的讓與擔保。借貸雙方需要另行簽署《股權轉讓合同》，以此作為向工商行政機關辦理股權變更登記的依據(jù)。

2、控制公司的經(jīng)營管理

1）改組項目公司的董事會、更換監(jiān)事。貸款人推薦的董事人數(shù)通常在全體董事三分之二以上，以確保貸款人占有絕對多數(shù)的表決權。董事長由貸款人推薦的人員擔任；對于監(jiān)事人選一般也由貸款人推薦。

2）委派財務總監(jiān)及項目管理人員。股權轉讓完成后，貸款人通常還要委派項目公司的財務總監(jiān)1名，項目管理人員若干名來參與公司日常經(jīng)營管理。財務總監(jiān)一般負責保管公司的公章、財務章、合同專用章等公司印鑒，控制銷售發(fā)票的使用，參加項目公司所有業(yè)務會議，項目公司所有款項支出須有財務總監(jiān)的簽字方可劃付；項目管理人員則參加項目公司的例會及有關工程會議，參與項目的設計方案、招標、聘請銷售代理及銷售代理合同文本的確定、銷售方案及價格的 確定等工作，行使董事會同意的其他權利等。

3）要求對借款人對外提供擔?；蛞载敭a(chǎn)或財產(chǎn)權向銀行申請抵押借款等 享有否決權，控制借款人的負債及或有負債。

3、修改公司章程并辦理工商變更登記

就董事會的改組、監(jiān)事的更換、董事會的職權、貸款人相關委派人員的職責、項目銷售回款的使用及開發(fā)收入的分配等事項對項目公司章程作相應修改，并辦理完成工商變更登記手續(xù)。

四、回贖條款

貸款人要求設立股權信托/無償受讓股權的最終目的不是持有股權本身，而是以此督促借款人按期足額償還借款。因此，地產(chǎn)項目中的非銀行性貸款融資在合同中都會約定相應的回贖條款。

如果貸款本息全部按期足額清償完畢，貸款人會將其享有的信托項下的受益權全部無償轉讓給借款人（貸款人為信托公司時）或將其持有的項目公司的全部股權無償轉讓給借款人（貸款人為一般投資人時）。否則，借款人不能回贖任何部分的信托受益權或股權（無論有償或無償），且此時項目公司的董事會可以選擇更換包括總經(jīng)理在內的經(jīng)營管理層，以股權及其收益作為不能回收資金的補償。

五、相關法律文本的簽署

為了明確此類融資中借貸雙方的權利義務關系，更便于融資方案的實際操作，有關各方需要簽訂一系列彼此相關的法律文本，主要包括以下幾項：

1、主協(xié)議。對發(fā)放貸款、股權信托/股權讓與擔保、股權回贖、抵押/保證等擔保、公司經(jīng)營管理的控制等相關事項作框架性約定，以此作為交易的綱領性文件，后續(xù)的所有合同、協(xié)議、附件等均作為主協(xié)議的補充協(xié)議。

2、借款合同。依據(jù)主協(xié)議的原則按照一般借款合同的格式來簽署；對于非信托公司的一般投資人而言，在此份借款合同簽訂后，還要據(jù)此與銀行簽訂三方

的委托貸款合同。

3、擔保合同。主要是將項目用地及其上新增建筑物設定抵押的房地產(chǎn)抵押擔保合同和借款人關聯(lián)公司為其償還借款提供連帶保證的保證合同。

4、股權信托合同/股權轉讓合同。采取設立股權信托模式的，需簽訂股權信托合同，并準備格式化股權轉讓合同作為工商變更登記的依據(jù)；采取股權讓與擔保模式的，只需簽署股權轉讓合同即可。

5、項目公司新的公司章程。

6、根據(jù)需要后續(xù)簽署的補充協(xié)議等法律文件。

以上所列僅為地產(chǎn)項目非銀行貸款融資的通常操作規(guī)程，因項目情況各異，請以實際所需為準。

北京市德津律師事務所 2010年2月4日

第三篇：信托公司辦理地產(chǎn)抵押貸款基本條件及操作程序

信托公司辦理地產(chǎn)抵押貸款基本條件及操作程序

一．基本條件

1． 資金類別：信托資金

2． 貸款要求：全國地級市以上（含地級市）城市；開發(fā)商或其控股股東具備二級資質。

3． 抵押物：取得四證的在建工程；取得預售許可證或房地產(chǎn)權的項目。

4． 貸款期限：1－2年。

5． 貸款金額：3000萬以上。

6． 抵押率：資產(chǎn)抵押比例35％－40％。

7． 年利息及費用：15－18％（其中信托費用4％，發(fā)放資金時付），年息按季度或半年支付。

8． 融資服務費：2－3％。

9． 貸款操作時間：單一資金信托15－20天，集合資金信托30－40天。

10． 特別說明：貸款資金不得用于土地收購及土地前期開發(fā)，整理。

二．操作程序

1． 項目方提供用于初審的下列前端資料（有效，清晰的彩色掃描文件）；

A． 貸款申請書，寫明項目概況，貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B． 項目方營業(yè)執(zhí)照副本，貸款卡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；

C． 抵押物所有權證明（國有土地使用權證，預售許可證，房產(chǎn)證等）；

D． 評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料（可暫不蓋章）；

E． 項目可行性研究報告；

F． 2009年資產(chǎn)負債表，損益表，現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的2009年財務報告，最近一

個月的財務報表。

2． 資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署（融資顧問合同）

3． 項目方按（房地產(chǎn)項目抵押貸款所需材料清單）提供全套紙質版資料。

4． 資金方對項目資料審查通過后，資金方前往項目地盡職調查，抵押物狀況等。

5． 資金方確定融資方案，募集信托資金。

6． 對項目發(fā)放信托資金，并對資金使用情況進行監(jiān)控。

第四篇：信托、資管經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款準入標準及業(yè)務流程

信托、資管經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款準入標準及業(yè)務流程

一

準入標準

1、借款主體：擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權，持有合法、有效的房屋所有權證及土地使用權證；借款方若為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要求具備二級及以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質；

2、區(qū)域準入：物業(yè)位于直轄市、省會城市、計劃單列市的市轄區(qū)；

3、融資項目：取得房屋所有權證的商業(yè)用房和辦公用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設施等物業(yè)形式，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入進行還本付息；辦理借新還舊業(yè)務，貸款資金可用于置換借款方在其他金融機構的的前期貸款；

4、擔保措施：以經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔保，借款方控股股東提供連帶責任保證；

5、貸款期限：1－5年；

6、貸款金額：根據(jù)貨款期內物業(yè)可用于歸還貸款的現(xiàn)金流確定，且最高不得超過物業(yè)評估價值的45－50%；

7、年利率：

13－14%；

8、融資服務費：2%或協(xié)商，貸款資金劃入借款方賬戶后支付，資金方經(jīng)紀公司與借款方經(jīng)紀公司各50%；

9、貸款操作時間：45－60天；

10、資金方承諾： 不收取任何考察費、差旅費、保證金、手續(xù)費等前期費用。

二 業(yè)務流程

1、借款方提交借款申請書、經(jīng)營性物業(yè)租金明細統(tǒng)計表、借款主體公司基礎資料、擔保主體公司基礎資料、項目資料等用於項目立項的資料；

2、借款方提供資金方在資料審查中要求補充提供的文件和資料；

3、資金方業(yè)務部門對立項資料進行審查、論證和測算；

4、資金方項目立項評審通過后，借款方與顧問方簽署《融資服務協(xié)議》；

5、資金方自費前往項目地考察物業(yè)出租經(jīng)營情況、償債能力情況，承租人資信、支付租金能力，抵押物情況等。借款方按《經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款盡職調查資料清單》提供全套紙版資料：

6、資金方設計交易結構，確定融資方案，雙方簽署借款合同、租金賬戶監(jiān)管合同等相關文件，辦理審批、核準或備案手續(xù)；募集資金；

7、辦理物業(yè)抵押登記手續(xù)，發(fā)放貸款資金，并對資金使用情況進行監(jiān)控。

第五篇：過橋資金貸款的操作流程及風險防范

關于過橋資金貸款的操作流程及風險防范

過橋資金具有金額大，期限短，無實物抵押等特點，因此在風險防范上必須做在前面，事后補救非常困難。

過橋資金貸款類型：

一、注冊（擴資）資金融資

二、＂貸款還舊借新＂資金拆借

三、資金擺賬

過橋資金操作程序：

一、注冊（擴資）資金融資操作程序

1、申請:借款人提交申請后，確定貸款金額，期限，利息后上報審批。

2、核查:（1）初審通過后，查驗借款人信用記錄：個人客戶的通過銀行查借款人（已婚的包括配偶）信用記錄是否不良，企業(yè)客戶的通過中國企業(yè)網(wǎng)查詢借款企業(yè)是否正常經(jīng)營，通過中國法院網(wǎng)查詢借款人是否有訴訟，并要求企業(yè)借款人提交企業(yè)信用報告。其程序主要防止①借款人已被凍結資產(chǎn)和涉及訴訟，以防資金到帳后被劃走，凍結.(2)對方出具有關同意借款、還款的董事會決議；(3)簽定相關借款合同/主要股東擔保合同公證,委托書公證；

3、業(yè)務辦理

驗資業(yè)務辦理需全程陪同辦理公司注冊領證，刻章，開立銀行賬戶（網(wǎng)銀賬戶）手續(xù)，以便控制資金賬戶。

（1）由本公司為借款人開立銀行驗資戶留置賬戶所有手續(xù).（2）匯入資金，出具驗資報告.（3）代領客戶營業(yè)執(zhí)照，辦理銀行基本戶后轉賬還款。

擴資業(yè)務辦理需留置借款企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正本、公章、財務章、私章；網(wǎng)銀口令卡，密碼卡：留置借款企業(yè)銀行放款帳戶下空白支票，借款企業(yè)出具授權委托書，授權我司人員辦理等相關手續(xù)。

二、＂貸款還舊借新＂資金拆借辦理程序

做此類業(yè)務，先要調查企業(yè)的貸款情況，是抵押或是擔保，企業(yè)信譽情況如何。如果企業(yè)經(jīng)營情況良好，又是抵押貸款，那操作的可能性就很大 1.申請：同上 2，核查:同上

3.業(yè)務辦理(1)借款人提供相關銀行資料（與該單業(yè)務有關的銀行批復、銀行借款合同、授信合同、保證合同等），貸款銀行出具承諾書，保證借款人的資金在該行借款后，必須發(fā)放等額的新貸款，用以歸還拆借資金的拆借資金；(2)留置借款人身份證、單位公章、財務章、人名章、支票、公司網(wǎng)銀和密碼（更改密碼），或企業(yè)提供第三方收款賬戶的單位公章、財務章、人名章、支票、公司網(wǎng)銀和密碼（更改密碼）、及第三方擔保的擔保物或保函。(3)轉賬確保借款人還清銀行借款，在新貸款委托支付中設立委托支付確保公司資金安全，還款到賬后退還客戶其收押的各種證件及相關文件，并銷毀客戶簽定的各種文件。

三、資金擺賬借款業(yè)務操作流程 1.申請：同上 2，核查：同上

3.業(yè)務辦理（１)借款人出具承諾書，保證借款人的資金用以歸還拆借資金的借款；（2）留置借款人身份證、單位公章、財務章、人名章、支票、公司網(wǎng)銀和密碼（更改密碼），或企業(yè)提供第三方收款賬戶的單位公章、財務章、人名章、支票、公司網(wǎng)銀和密碼（更改密碼）、及第三方擔保的擔保物或保函。（3）轉賬后出具驗資報告，打印銀行流水。用預先開具的支票還款或網(wǎng)銀轉賬，還款到賬后退還客戶其收押的各種證件及相關文件，并銷毀客戶簽定的相關文件。風險控制要點：

（1）在業(yè)務辦理過程中，落實銀行批貸情況（是否覆蓋借款金額）。（2）落實還款來源及路徑，控制好回款賬戶。