第一篇：預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題——張清偉

來源：本站 作者：admin 發(fā)布日期：2010-5-18 點(diǎn)擊次數(shù)：84

在我國目前的房地產(chǎn)市場中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是普遍存在的一個客觀現(xiàn)象，它的存在雖然對開發(fā)企業(yè)迅速回籠資金，活躍房地產(chǎn)市場起到了眾多積極作用，但同時也給房地產(chǎn)市場帶來一些負(fù)面影響，比如對房價的迅速走高，也起到了一定的推波助瀾作用，所以，預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，在理論界一直都存在著分歧。那么我國法律對預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，持怎樣的一個態(tài)度呢？筆者將通過本文對此予以探究。

一、概念

商品房預(yù)售，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者支付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同中的權(quán)力和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。

二、法律性質(zhì)

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，究其法理本質(zhì)，它是債權(quán)的移轉(zhuǎn)，這種移轉(zhuǎn)只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容并不發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中，雖交付預(yù)購款，但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的，不是所有權(quán)。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時預(yù)購人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓；預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。

首先，預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。債的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓三種情況。我國《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。《合同法》

第80條又規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！庇纱丝梢钥闯?，債權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然不必征得債務(wù)人的同意，但不能因此而增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，損害債務(wù)人的利益。同時規(guī)定債權(quán)人的通知義務(wù)，也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。

其次，預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。因?yàn)榈谝?，合同是?dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當(dāng)事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。第二，以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）的利益。第三，它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

再次，預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán)，并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任，預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、效力

在我國，雖然沒有具體法律、法規(guī)對預(yù)售商品房是否可以再行轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，學(xué)術(shù)界對此爭議較大，但筆者認(rèn)為，允許商品房再行轉(zhuǎn)讓有其理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。

第一，從我國的現(xiàn)有法律和司法解釋看并沒有否定預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，從其立法本意不難看出是允許預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！彪m然本法沒有明確規(guī)定可否轉(zhuǎn)讓，但從其立法本意不難看出，答案是肯定的，即：可以轉(zhuǎn)讓的，只是如何轉(zhuǎn)讓授權(quán)給國務(wù)院，由國務(wù)院具體制定轉(zhuǎn)讓辦法。1995年12月27日最高院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中第29條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！笨梢?，在我國的司法實(shí)踐中，對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的合法性，予以肯定。

第二，從法學(xué)理論分析，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓是有其理論基礎(chǔ)的。我們知道，預(yù)售合同的標(biāo)的物是在建未竣工的房屋，預(yù)售人并沒有實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，他只是將自己作為預(yù)購合同中的債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。依據(jù)民法理論，債權(quán)和債務(wù)是允許轉(zhuǎn)移的。《民法通則》第91條、《合同法》第79條、第84條、第88條對此均有相應(yīng)的規(guī)定。第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論看：允許預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓，是預(yù)購商品房作為一種商品本身的要求。因?yàn)樯唐肥怯脕斫粨Q的勞動產(chǎn)品，只有通過交換，才能實(shí)現(xiàn)商品價值和使用價值，換而言之，商品只有通過市場轉(zhuǎn)讓，才能發(fā)揮其最大的效用，達(dá)成社會資源最有效的配置，當(dāng)然這種轉(zhuǎn)讓，亦應(yīng)遵循一定的規(guī)律、規(guī)則。第四，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓有其現(xiàn)實(shí)的積極作用，它對于搞活房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、活躍房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的價值，增加國家財政收入，改善居民居住條件等都具有積極作用。

第二篇：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲方(賣方)：

地址：

乙方(買方)：

地址：

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買商品房，甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：

第一條甲方用地依據(jù)及商品房座落位置。

甲方以________方式取得位于____________，編號為________的地塊的土地使用權(quán)。

(土地使用權(quán)出讓合同號)(土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號)為________

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為________

土地使用權(quán)證號為________，土地面積為________，地塊規(guī)劃用途為____，土地使用權(quán)年限自____年__月__日至____年__月__日止。

甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，(現(xiàn)定名)(暫定名)________，主體建筑物的性質(zhì)為____，屬____結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為____層。工程建設(shè)規(guī)劃許可證號為________

第二條乙方所購商品房的面積。

乙方向甲方購買商品房(以下簡稱該商品房)建筑面積共________平方米(其中實(shí)得建筑面積________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________平方米)，共________(套)(間)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)。)

該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第________(幢)(座)____層____號房，第________(幢)(座)____層____號房，第________(幢)(座)____層____號房。

上述面積為(甲方暫測)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積。如暫測面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

根據(jù)法律規(guī)定的房屋所有權(quán)與該房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一致的原則，該商品房相應(yīng)占有的土地使用權(quán)，在辦理土地使用權(quán)登記時由政府主管部門核定。

第三條該商品房銷售特征。

該商品房為(現(xiàn)房)(預(yù)售商品房)。

預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________，商品房預(yù)售許可證號為________

該商品房為(內(nèi)銷)(外銷)商品房。

外銷商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________，外銷商品房許可證號為________

第四條價格與費(fèi)用。

該商品房(屬于)(不屬于)政府定價的商品房。按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該商品房單位面積(暫定價)為每平方米____元，總金額為人民幣________元。

除上述房價款外，甲方依據(jù)有關(guān)規(guī)定代政府收取下列稅費(fèi)：

1 代收______________，計(jì)(____幣)__________________元;

2 代收______________，計(jì)(____幣)__________________元;

3 代收______________，計(jì)(____幣)__________________元。

上述代收稅費(fèi)合計(jì)(____幣)______________________元。

第五條實(shí)際面積與暫測面積差異的處理。

該商品房產(chǎn)交付時，________房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±____%(不包括±____%)時，上述房價款保持不變。

實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±____%(包括±____%)時，甲乙雙方同意按下述第____種方式處理：

1 乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

2 每平方米價格保持不變，房價款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

3 _______________________________________________________

第六條價格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定。

該商品房出現(xiàn)下列情況之一時，房價款和代政府收取的稅費(fèi)可作相應(yīng)調(diào)整：

1 由于該商品房屬于政府定價的預(yù)售商品房，有權(quán)批準(zhǔn)單位最后核定的價格與本合同第四條規(guī)定的價格不一致，按政府有關(guān)部門最后核定的每平方米價格調(diào)整。

2 預(yù)售商品房開發(fā)建設(shè)過程中，甲方代政府收取的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時，按實(shí)際發(fā)生額調(diào)整。

3 ________________________________________________________

第七條付款優(yōu)惠。

乙方在____年__月__日前付清全部房價款____%的，甲方給予乙方占付款金額____%的優(yōu)惠，即實(shí)際付款額為(____幣)__________元。

第八條付款時間約定。

乙方應(yīng)當(dāng)按以下時間如期將房價款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的____________銀行(帳戶名稱：________，帳號：________)：

1 ____年__月__日前支付全部房價款的____%，計(jì)(____幣)______元。

2 ____年__月__日前支付全部房價款的____%，計(jì)(____幣)______元。

3 ____年__月__日前支付全部房價款的____%，計(jì)(____幣)______元。

第九條交接商品房時的付款額約定。

在雙方交接該商品房時，乙方累計(jì)支付的款額應(yīng)當(dāng)占全部房價款的____%，計(jì)(____幣)___________元，其余房價款在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦完權(quán)屬登記手續(xù)之日起____天內(nèi)付清。

第十條乙方逾期付款的違約責(zé)任。

乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按 ________計(jì)算。逾期超過____天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)按下述第____種約定，追究乙方的違約責(zé)任：

1 終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

2 乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3 ________________________________________

第十一條交付期限。

甲方須于____年__月__日前，將經(jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的該商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實(shí)予以延期：

1 不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害;

2 ________________________________________________

3 ________________________________________________

第十二條甲方逾期交付的違約責(zé)任。

除本合同第十一條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約責(zé)任。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在____個月內(nèi)按____利率計(jì)算;自第____個月起，月利息則按____利率計(jì)算。逾期超過____個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第種約定，追究甲方的違約責(zé)任：

1 終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2 甲方按乙方累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3 ________________________________________________

第十三條設(shè)計(jì)變更的約定。

預(yù)售商品房開發(fā)建設(shè)過程中，甲方對原設(shè)計(jì)方案作重大調(diào)整時，必須在設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后____日內(nèi)書面通知乙方。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知之日起____天內(nèi)提出退房要求或與甲方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議。乙方要求退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

第十四條交接通知與乙方責(zé)任。

預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)書面通知乙方辦理交付該商品房手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起____天內(nèi)，到甲方指定地點(diǎn)付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)。若在規(guī)定期限內(nèi)，乙方仍未付清全部應(yīng)付款，甲方有權(quán)按本合同第十條規(guī)定向乙方追究違約責(zé)任。

第十五條交接與甲方責(zé)任。

在乙方付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款之日起____天內(nèi)，雙方對該商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接、交接鑰匙、簽署房屋交接單。若因甲方責(zé)任在乙方付清全部應(yīng)付款之日起后仍未進(jìn)行驗(yàn)收交接，乙方有權(quán)按本合同第十二條的約定追究甲方違約責(zé)任。

第十六條甲方關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

甲方交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件二規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

第十七條質(zhì)量爭議的處理。

乙方對該商品房提出有重大質(zhì)量問題，甲、乙雙方產(chǎn)生爭議時，以______出具的書面工程質(zhì)量評定意見作為處理爭議的依據(jù)。

第十八條甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期投入正常運(yùn)行：

1 ________________;

2 ________________;

3 ________________

第十九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

在乙方實(shí)際接收該商品房之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 ____%賠償乙方損失。

第二十條關(guān)于物業(yè)管理的約定。

該商品房移交后，乙方承諾遵守小區(qū)(樓宇)管理委員會選聘的物業(yè)管理公司制定的

物業(yè)管理規(guī)定;在小區(qū)(樓宇)管理委員會未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，甲方指定______________公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，乙方遵守負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。

第二十一條保修責(zé)任。

自乙方實(shí)際接收該商品房之日起，甲方對該商品房的下列部位和設(shè)施承擔(dān)建筑施工質(zhì)量保修責(zé)任，保修期內(nèi)的保修費(fèi)用由甲方承擔(dān);

1 墻面________保修____月;

2 地面________保修____月;

3 頂棚________保修____月;

4 門窗________保修____月;

5 上水________保修____月;

6 下水________保修____月;

7 暖氣________保修____月;

8 煤氣________保修____月;

9 電路________保修____月;

10 ________________保修____月;

11 ________________保修____月。

保修期內(nèi)，因不可抗力的因素或其他非甲方原因造成的損壞，甲方無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第二十二條乙方購買的房屋作________使用，乙方使用期間不得擅自改變該商品房之房屋結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，乙方在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

甲方不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。

第二十三條甲方保證在交接時該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，保證在交接時已清除該商品房原由甲方的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該商品房交接前即存在的財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第二十四條自該商品房交付之日起，(_______號劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件)(甲方與________簽訂的________號土地使用權(quán)出讓合同)中規(guī)定的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法隨之轉(zhuǎn)移給乙方。

第二十五條本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補(bǔ)充協(xié)議。

第二十六條本合同附件均為本合同不可分割的部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第二十七條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應(yīng)經(jīng)該商品房所在地公證機(jī)關(guān)公證。

第二十八條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由________仲裁委員會仲裁。

第二十九條本合同(經(jīng)甲、乙雙方簽字)(經(jīng)________公證(指外銷商品房))之日起生效。

第三十條本合同生效后，甲乙雙方任何一方無正當(dāng)理由要求終止合同的，除雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議外，責(zé)任方須按本合同及其補(bǔ)充協(xié)議的有關(guān)條款之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，并按實(shí)際已付款(已收款)的____%賠償對方損失。

第三十一條本合同自生效之日起____天，由甲方向________申請登記備案。

第三十二條本合同連同附表共__頁，一式__份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，______各執(zhí)一份，均具有同等效力。

甲方(簽章)：________________________

代表人：____________________ ____年____月____日

乙方(簽章)：________________________

代表人：____________________ ____年____月____日

第三篇：商品房預(yù)售合同若干法律問題研究

商品房預(yù)售合同若干法律問題研究

摘要：商品房預(yù)售合同在商品房預(yù)售制度中占有重要的地位。面臨百姓對商品房需求量的不斷增加,如何依法規(guī)范商品房交易市場是一個值得研究的問題。本文針對商品房預(yù)售行為的特殊性,以合同法的相關(guān)理論為視角分析了商品房預(yù)售合同的概念與性質(zhì)；預(yù)售合同與購房意向書、認(rèn)購書、團(tuán)購協(xié)議、商品房買賣合同的關(guān)系；意向金、誠意金的性質(zhì)；商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責(zé)任以及商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記的區(qū)別五個問題。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同，預(yù)約合同，商品房認(rèn)購書,預(yù)告登記

杜甫有一首詩叫《茅屋為秋風(fēng)所破歌》，其中有一句膾炙人口的名句：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山。”從古至今，不動產(chǎn)都是人們孜孜以求的安身立命之所，近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場更是火爆至極，房價極高，購房人和有購買意圖者極多，隨之而來的法律問題也層出不窮。全國大部分城市房價增長速度快、幅度大，商品房買賣市場交易活躍。由于房價較高，預(yù)售成為商品房買賣的主要方式，商品房預(yù)售合同糾紛也大幅增加。商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問題就成為急需我們關(guān)注的具有重大現(xiàn)實(shí)意義的問題。

商品房預(yù)售合同糾紛案件的特點(diǎn)有：

一、合同糾紛數(shù)量多，僅北市市海淀區(qū)法院2007年一年受理的此類案件數(shù)量就超過1300件，平均每個工作日4-5件。

二、此類合同糾紛案件調(diào)解率低，容易產(chǎn)生群體糾紛，社會影響不可忽視。

三、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長。本文將探討以下問題：

一、預(yù)售合同的概念與性質(zhì)，是不是商品房買賣的必備前置程序

商品房買賣分2類，一類為現(xiàn)房買賣，另一類為期房買賣?，F(xiàn)房買賣中簽訂商品房買賣合同，期房買賣則簽訂商品房預(yù)售合同。目前一手商品房買賣中大部分為期房買賣。商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。首先，商品房預(yù)售合同不等于預(yù)約。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。其次，為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。同時還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。再次，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是還在建設(shè)中的房屋，具有不可預(yù)見性。

二、注意區(qū)別商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記

預(yù)售登記與預(yù)告登記雖然僅有一字之差，且易被混淆，但二者的概念、功能均不同。預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！倍ㄔO(shè)部發(fā)布的《商品房預(yù)售管理辦法》又將這一制度具體化，要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，保護(hù)買受人利益而制定。但“登記備案”只是一種行政管理手段，是否登記備案，對于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實(shí)際的制約效果。即使開發(fā)商將已經(jīng)登記備案的預(yù)售房屋另行銷售，買受人也無可奈何，不能保護(hù)欲購買的期房，而開發(fā)商充其量被科以行政處罰，或在民事訴訟中面對敗訴，但這些起不到對開發(fā)商的“傷筋動骨”的威懾作用。

三、商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責(zé)任

隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍，商品房預(yù)售合同糾紛中遲延辦證違約責(zé)任案件也大量增加。這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，實(shí)踐中亟需對出賣人的辦證義務(wù)、“因出賣人的原因”等疑難問題進(jìn)行求實(shí)與釋惑。

首先，關(guān)于訴訟時效：因當(dāng)事人對違約金約定的不同，訴訟時效的計(jì)算方式有所不同，共有三種情況，第一，當(dāng)事人明確約定違約金的具體數(shù)額，這一數(shù)額是確定唯一的，對這一違約金數(shù)額的請求給付，是一時性債權(quán)，應(yīng)從違約行為發(fā)生的次日開始計(jì)算訴訟時效。第二，當(dāng)事人在合同中約定以每日或每月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額，違約金的數(shù)額隨著違約行為的持續(xù)發(fā)生每日或每月不斷增長，對這一違約金數(shù)額的請求給付，則屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)按照每日或每月發(fā)生的單獨(dú)債權(quán)分別適用訴訟時效的規(guī)定。在實(shí)際計(jì)算時，應(yīng)采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒有超過訴訟時效。第三，當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算，則適用《商品房若干問題的解釋》第18條第2款的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。因金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息時也是以日為單位累計(jì)計(jì)算，因此，此種情況下訴訟時效的適用與第二種情況相同。

其次，開發(fā)商延遲交付房屋權(quán)屬證明，買方能否要求退房？根據(jù)司法解釋，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，使買方無法辦理房屋所有權(quán)登記，系開發(fā)商沒有履行合同義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同當(dāng)事人可以請求解除合同，即要求退房和返還購房款，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償其違約所給買方造成的損失。如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

《物權(quán)法》第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記則是法律賦予了買受人債權(quán)請求權(quán)以排他的物權(quán)效力。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就不能辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移。

四、總結(jié)

預(yù)售制度的不規(guī)范為國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來困難，有些房地產(chǎn)商樓盤沒有建成就已經(jīng)申請預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請了預(yù)售很久后還沒開盤上市。由于對房屋預(yù)售沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，國家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴(yán)重與事實(shí)不符。商品房預(yù)售制度還需要進(jìn)一步完善，相關(guān)的現(xiàn)有法律法規(guī)也應(yīng)該更好的被遵守，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和最大限度保護(hù)購房者的合法利益，彌補(bǔ)法律漏洞，不給不良開發(fā)商留空子，減少開發(fā)商與購房者之間的糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場，取得經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李來興：談商品房預(yù)售中的登記問題，載《法學(xué)論壇》2001第3期。

[2] 房紹坤、杜甲華：論商品房預(yù)售合同的幾個問題[J]，煙臺大學(xué)學(xué)報1998年第3期。

[3] 王利明：物權(quán)法專題研究【M】，北京：中國人民大學(xué)出版社，2002版。

作者簡介：石能嘉（1987年6月-）,上海海事大學(xué)法學(xué)院2010級碩士研究生,研究方向：民商法。

第四篇：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓問題研究

內(nèi)容摘要：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體, 預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化, 由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人, 使第三人與預(yù)售人之間建立起新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中轉(zhuǎn)讓處分的不是所有權(quán)。如果在轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)按房屋買賣合同處理。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須具備一定的條件和履行相應(yīng)的程序。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售預(yù)售合同合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，又被稱為“期房轉(zhuǎn)讓”、“商品房轉(zhuǎn)預(yù)售”或“炒樓花”。[1]伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓作為一種新型的房地產(chǎn)交易方式，在房地產(chǎn)交易市場中發(fā)揮著越來越重要的作用。它對于加速購房人資金流轉(zhuǎn)、降低投資風(fēng)險以及繁榮房地產(chǎn)市場等方面起著促進(jìn)作用。但是，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓市場也存在“炒買炒賣”等投機(jī)行為，嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)交易市場的正常秩序，必須對其進(jìn)行有效的引導(dǎo)和規(guī)范，使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，充分發(fā)揮其對社會主義市場經(jīng)濟(jì)的積極促進(jìn)作用。

一、商品房預(yù)售合同與商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購房者(預(yù)購方)簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。[2]商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)是買賣行為，預(yù)購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓即“期房轉(zhuǎn)讓”,是商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預(yù)購人將預(yù)售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè))之間形成以原預(yù)售合同為內(nèi)容的商品房預(yù)售法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中,雖交付預(yù)購款,但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓處分的,不是所有權(quán)。[3]

二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

明確商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì),是準(zhǔn)確適用法律的前提。一般而言,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生于開發(fā)商與買受人簽訂認(rèn)購書或商品房預(yù)售合同后,所預(yù)售的商品房尚未竣工或者已經(jīng)竣工但尚未取得房屋

權(quán)屬證書之前;合同所預(yù)售的標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相應(yīng)的房屋所有權(quán)尚未產(chǎn)生;合同轉(zhuǎn)讓時,買受人將其與開發(fā)商簽訂的預(yù)購商品房合同的全部債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人),使新預(yù)購人與原預(yù)售人之間產(chǎn)生新的民事法律關(guān)系。

由于買受人根據(jù)預(yù)售合同履行了支付購房款的義務(wù),但卻未獲得所預(yù)購商品房的所有權(quán),因此,買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同,所處分的不是房屋所有權(quán),而是一種期待權(quán)。[4]買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)轉(zhuǎn)讓時買受人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同,可以區(qū)分為商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,凡預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)的,為轉(zhuǎn)讓債權(quán),凡預(yù)購人尚未全部履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。但無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是權(quán)利義務(wù),都屬于債的轉(zhuǎn)讓。

1、預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。我國《合同法》第79 條規(guī)定:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。”說明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者, 如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議, 債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。同時，《合同法》第80 條又規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的, 應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知, 該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意, 但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。、在預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓, 事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。首先, 合同是當(dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物, 合同當(dāng)事人之間的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素, 這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次, 以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提, 一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù), 另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察, 以使原預(yù)售合同得以正確履行, 從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益, 在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購人)的利益。最后, 它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的, 應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

3、預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時, 預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同, 即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意, 預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的, 預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán), 并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任, 預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為, 更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

綜上, 我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。

三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件

對于預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓,我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定。根據(jù)1995年1月1日開始生效的我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”?？梢?法律沒有禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,也沒有明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓,而是由最高權(quán)力機(jī)關(guān)對國務(wù)院一個授權(quán),由國務(wù)院以行政法規(guī)規(guī)定之。從《城市房地產(chǎn)管理法》第45 條看,應(yīng)當(dāng)理解為我國以允許商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓為原則,以授權(quán)國務(wù)院作具體規(guī)定為補(bǔ)充。因此說轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同是有具體條件的。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合如下條件：

1、商品房預(yù)售合同必須合法有效。最高人民法院“法發(fā)(1996)2號”《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》文件第28 條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/ 3 后方可轉(zhuǎn)讓;第二,預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,原預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行;第三,原預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購人履行合同情況。

2、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位。如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同、再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同，也可以在經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，由第三人與承購人簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。

3、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，并且須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,原預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。這也是商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓與一般的房屋買賣合同的主要區(qū)別之一。

4、必須符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第80條、第84條的規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！薄皞鶆?wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的，如果僅涉及債權(quán)的讓與，僅需通知出賣人即可，如果涉及債務(wù)承擔(dān)，則必須經(jīng)出賣人同意，否則不發(fā)生效力。

5、再轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的應(yīng)當(dāng)符合法定條件。建設(shè)部2004年7月20日修訂的《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》第5、6條的規(guī)定,預(yù)售商品房必須符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程許可證和施工許可證;（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）開發(fā)上取得《商品房預(yù)售許可證》。

6、預(yù)售合同須登記備案,未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！鳖A(yù)售合同登記備案制度在法律上確認(rèn)了預(yù)購人對于未來建成的房屋享有期待所有權(quán),這種期待所有權(quán)盡管因?yàn)榉课莸默F(xiàn)實(shí)不存在而受到一定的限制,但是所有權(quán)中所包含的處分權(quán)并不因此而受到限制。所以,合法的期待所有權(quán)人可以對自己依法所有的預(yù)購商品房進(jìn)行處分的權(quán)利。[5]而登記備案正是保證欲購房處分權(quán)的法律依據(jù)。

四、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序

商品房預(yù)售的終極目標(biāo)是房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)作為不動產(chǎn)物權(quán),其交易變動在我國實(shí)行登記主義,即以登記為準(zhǔn)。因此,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)由預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同,和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書,到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù),明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

同時，應(yīng)逐步引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序,建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案登記制度。建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案制度,應(yīng)當(dāng)實(shí)行網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序。買賣雙方須在房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進(jìn)行認(rèn)購,從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購書或預(yù)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議,同時與房地產(chǎn)行政主管部門的管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案,嚴(yán)格實(shí)行網(wǎng)上實(shí)名制認(rèn)購或轉(zhuǎn)讓,防范私下交易行為。[6]采取此種制度可以有效的防止“一房多賣”,切實(shí)保護(hù)處于弱勢地位的預(yù)購人和受讓人的合法權(quán)益。

總之,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展的客觀需求,對繁榮市場具有積極的意義,但是由于相關(guān)法律規(guī)定的缺失，導(dǎo)致審判實(shí)踐中很多預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同、預(yù)售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，有的甚至無法認(rèn)定和處理。因此,必須盡快出臺有關(guān)的規(guī)定, 允許“炒樓花”行為, 同時進(jìn)行一些必要的限制, 即允許有條件的“炒樓花”行為,以保證商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓活動依法健康有序運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓

購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同范本

導(dǎo)讀：購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓？法律沒有禁止性規(guī)定，也就是說轉(zhuǎn)讓未交付的期房是可以的，但要辦理一定的手續(xù)。下面我們就來看一下轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同范本是怎樣的以及辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序。

一、購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓，程序如何？

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)于續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，首先《商品房預(yù)售合同》應(yīng)在有效期之內(nèi)，在具備這一前提條件后，按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，辦理程序如下：

（一）轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式兩份），合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。

（二）轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T審查。

（三）交易管理部門對批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預(yù)售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

二、轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同范本

商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲方：xx 身份證號xxx，地址：電話：

乙方：xx身份證號：xxx，地址：電話：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方購買的xx市xx路xx號xxx室房屋的《商品房預(yù)售合同》的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給甲方一事，達(dá)成如下一致意見。

一、《預(yù)售合同》所購房地產(chǎn)的基本情況

1、物業(yè)類別：住宅；

2、建筑面積：xxx平方米（暫測）

3、戶型：3室2廳；

4、類型：預(yù)售房地產(chǎn)，未交付；

5、是否設(shè)定抵押：是，乙方辦理了銀行抵押貸款，貸款總額為：人民幣xx萬元；

6、有無權(quán)利限制：無。

二、轉(zhuǎn)讓價格

人民幣xx萬元整(RMB：xx萬元)。

三、支付方式與轉(zhuǎn)讓方式

雙方約定xxx年x月x日上午x點(diǎn)共同至銀行辦理提前還貸手續(xù)，屆時，由甲方支付乙方xx萬元人民幣房款，該款項(xiàng)僅用于乙方提前歸還銀行貸款。乙方應(yīng)將從銀行取得的上述房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證和表明乙方貸款已還清注銷抵押的證明文件以及任何與抵押有關(guān)的文件、合同等（原件）交甲方或其委托的律師保管、留置，否則甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議。

辦完提前還貸手續(xù)后，甲、乙雙方應(yīng)立即共同至開發(fā)商處簽署《預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》，并由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽章確認(rèn)。

上述手續(xù)辦完后，甲、乙雙方應(yīng)于當(dāng)日房地產(chǎn)交易中心辦理《預(yù)售合同》權(quán)益轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即本轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的權(quán)利人由xx轉(zhuǎn)讓登記為xx。辦理完畢后，甲方應(yīng)將剩余房款xx萬元整(RMB：xx萬元)支付給乙方。乙方如未能按約辦理登記手續(xù)，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議。

四、其他

上述任何手續(xù)如因非甲、乙方因素而無法當(dāng)時、當(dāng)日完成，雙方應(yīng)約定以后三日內(nèi)的某一日辦理余下手續(xù)。

五、違約責(zé)任

1、甲、乙雙方有任何一方違反上述約定的情形，非經(jīng)對方認(rèn)可，均視為單方毀約，另一方有權(quán)解除合同，違約方應(yīng)支付違約金xx萬元(RMB：xx萬元)。

2、本協(xié)議中，甲方行使本合同約定的單方解除合同權(quán)利時，乙方應(yīng)在三日內(nèi)將甲方已付房款退還甲方，并支付違約金xx萬元(RMB：xx萬元)，每逾期一日，按每日萬分之五計(jì)逾期違約金。

六、隨附義務(wù)

在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)過程中，雙方應(yīng)相互配合，出現(xiàn)任何意外情況應(yīng)相互通知，同時乙方應(yīng)配合甲方與開發(fā)商辦理有關(guān)交接手續(xù)。

七、誠信與協(xié)商

雙方在履約過程中應(yīng)保持最大的誠信，如有爭議，雙方可另行協(xié)商解決。

八、本協(xié)議書一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

商品房預(yù)售登記后，購房人按轉(zhuǎn)讓程序辦理更名。交易雙方對房屋的成交價、房屋的品質(zhì)、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況等都要有明確的認(rèn)識。在這里提醒購房者，由于這種行為不屬于購房人與開發(fā)商之間發(fā)生的關(guān)系，因此為了穩(wěn)妥起見，此種交易最好是委托律師和中介代為辦理，在交易過程中可以協(xié)助當(dāng)事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質(zhì)、房屋的權(quán)屬狀況、房屋的實(shí)付條款狀況以及房屋原購銷合同中的權(quán)利約定條款進(jìn)行評估調(diào)查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當(dāng)事人的利益。