第一篇：開發(fā)商交房需提供的資料及業(yè)主收房步驟解析

開發(fā)商交房需提供的資料及業(yè)主收房步驟解析

(2011-09-03 11:03:36)

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標(biāo)簽：

房產(chǎn)

商品房買賣合同

住宅使用說明書

竣工驗收備案表

住宅質(zhì)量保證書 分類： 指導(dǎo)

1、房地產(chǎn)達到交房條件的證明材料

2、交接文件，包括房地產(chǎn)交接書、質(zhì)量保證書、使用說明書

3、交房費用計算表及財務(wù)收款準(zhǔn)備

4、物業(yè)管理資料，包括業(yè)主公約、物業(yè)管理委托合同、裝修規(guī)定及申請表格

5、工程部陪同業(yè)主驗樓的人員、整改記錄單

據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十九條：在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

1、產(chǎn)權(quán)方面的資料

1)項目批準(zhǔn)文件(土地使用批租合同、國有土地使用證);

2)用地批復(fù)文件(規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖、投資許可證、施工許可證);

3)建筑執(zhí)照;

4)拆遷資料;

5)業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單。

2、技術(shù)方面的資料

1)竣工圖(包括：總平面圖，單位建筑，結(jié)構(gòu)及設(shè)備竣工圖，綠化竣工圖，供電系統(tǒng)及公共照明圖，附屬工程及地下管網(wǎng)，隱蔽管線的全套圖紙);

2)地質(zhì)勘測報告;

3)圖紙會審記錄;

4)工程合同及開、竣工報告;

5)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄);

6)竣工驗收證明書(包括：房屋單位工程竣工驗收書，各種設(shè)備安裝質(zhì)量驗收報告);

7)隱蔽工程驗收簽證;

8)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具，消防等設(shè)備的檢驗合格證書;

9)設(shè)備質(zhì)量保證書或合格證書，供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

另外，交房后，收房業(yè)主會提出很多工程問題需解決。一般開發(fā)商會按面積大小留守1-2名工程師在物業(yè)公司一年以上，幫助物業(yè)公司解決工程的相關(guān)問題。

1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。

2.提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在約定的時間地點內(nèi)開發(fā)商會核驗業(yè)主材料;業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

注意：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。開發(fā)商需要到房管局購買三書，即《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《房屋維修手冊》，并填寫、蓋章，交接到物管公司，待交房時發(fā)放。一戶一套三本?？梢匀抠徺I，也可以自己套印，若自己套印需要1～2周。

3.驗房。購房者對房屋進行驗收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進行整改，修理后再由購房者驗房。購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)自己或者請專業(yè)驗房者，對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進行核驗。

4.購房者接收房屋。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書。開發(fā)商將鑰匙交給購房者，一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)(所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間以管理機關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn))外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者來承擔(dān)了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險)。

交房準(zhǔn)備及交房

具體工作內(nèi)容：銷售公司將客戶基礎(chǔ)資料移交物管公司，由物管公司進行交房前準(zhǔn)備工作，開發(fā)商財務(wù)核定客戶所須繳納的款項(契稅、公共維修基金、配套費及各種工本費)，應(yīng)退給客戶的款項(根據(jù)產(chǎn)權(quán)面積實測報告房屋面積多退少補，部分客戶免配套費及物管費)，布置交房現(xiàn)場，擇日交房。

一、購房者收房步驟

購房者收到交房通知單后的收房步驟：

1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》;B、《住宅使用說明書》;C、《竣工驗收備案表》;D、面積實測表;E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu));

2.購房者會同物業(yè)驗房，驗房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等;

3.購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字;

4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單;

5.購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事項

1、購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。

2.購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。

4.商品房交付過程中，購房者驗房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。

三、商品房交付中的法律問題

商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。

1.商品房“交付使用”。

怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的責(zé)任

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。

3.商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任

商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成逾期交付時，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任.

第二篇：業(yè)主交房收房注意事項及步驟

業(yè)主交房收房注意事項及步驟

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。

2.接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

特別提示：1）要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2）收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3）有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。

4）若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件 1.《竣工驗收備案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。

《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。

2.《住宅質(zhì)量保證書》

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3.《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。

4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》

5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》 6.實測面積登記表

特別提示：

1）只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。

2）《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。

3）對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4)如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》《建筑工程竣工驗收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”

5.提醒您：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

6.如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件?！跋闰灪笫铡辈粌H是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋。檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。2.檢驗房屋質(zhì)量：購房者進屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身

（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。

（三）裝修質(zhì)量

特別提示：1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

3.購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結(jié)果

1.房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

3.發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）

4.對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

1.驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。

2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件

3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。

4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權(quán)益。

一、買房相關(guān)稅費

（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續(xù)費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權(quán)登記費

6、房屋所有權(quán)印花貼稅

7、權(quán)證工本費

（二）稅費問題 特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

1.契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。

繳納時間：契稅只能在過戶時交納 特別提示：除稅務(wù)機關(guān)，任何單位無權(quán)代收。

實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2.公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%。

特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費 面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。

4、物業(yè)費 一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金

特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。5.產(chǎn)權(quán)代辦費

業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權(quán)益。

2.開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

特別提示： 1.想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進行計算。2.簽定合同時應(yīng)該細化條款，應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權(quán)退房。

（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。特別提示： 1.簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。

2.售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

三、審查銷售廣告

（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達到??，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所??” 購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠，現(xiàn)實當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。

（二）解決辦法 1.要注意平時的證據(jù)收集。如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2.要隨時主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。

四、法定退房條件：在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種： 實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。

2.套型誤差導(dǎo)致退房： 按套(單元)計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

3.面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。

4.變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。

5.質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。

特別提示：1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。2.出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

3如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題!收房需要帶的工具： 1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度 4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù) 7)1只水筆--用于簽字 8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。最佳收房流程: 核驗業(yè)主材料

業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明 交納剩余房款

業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

業(yè)主做綜合驗收

業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案

開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達成書面協(xié)議

業(yè)主簽署《入住交接單》

對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟補償；問題嚴(yán)重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費筆筆算清：

檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。

簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)： 驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。具體過程如下：

1.去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： 1)房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走2)《住宅使用說明書》--可帶走

3)《竣工驗收備案表》 4)面積實測表

5)管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2.核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)

第三篇：交房時開發(fā)商需向業(yè)主提供的文件

交房時開發(fā)商需向業(yè)主提供的文件

房屋建筑完成之后房地產(chǎn)開發(fā)商都會及時通知購房者收房。因為只有購房者最終簽署了《入住交接單》，才能成為完全意義上的業(yè)主，開始美好生活的新一天。作為準(zhǔn)業(yè)主的您，要留心以下收房步驟和方法，才能順利領(lǐng)到鑰匙，入住自己的新房(見上圖表)。

收房第一步：關(guān)注收房通知

購房者一般可以通過以下三種途徑了解收房的事宜：

第一：開發(fā)商以掛號信的形式進行書面通知

按照您之前留下的聯(lián)系地址，您會收到開發(fā)商寄來的掛號信通知。掛號信內(nèi)一般包括收房通知書、當(dāng)日收房流程圖、收費通知單等文件內(nèi)容。仔細查看收房通知書內(nèi)容，準(zhǔn)備好相應(yīng)的材料，牢記收房時間，按時去收房。

第二：售樓人員電話口頭通知

在沒收到書面通知之前，如果您著急了解情況，可以直接打電話向當(dāng)時銷售樓盤給您的銷售人員咨詢情況，如詢問收房時間、面積是否有變、需要交納的費用等。

第三：開發(fā)商在報紙或網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布收房信息

有些開發(fā)商會提前將收房信息刊登在當(dāng)?shù)貓蠹埢蚍慨a(chǎn)類網(wǎng)站上。因此，在臨近收房期間，您應(yīng)該多注意當(dāng)?shù)貓蠹埿侣労头慨a(chǎn)網(wǎng)絡(luò)上的信息。

小貼士：臨近收房日期間，一定要勤問、勤關(guān)注！收房第二步：準(zhǔn)備收房所需提供的業(yè)主材料

購房者應(yīng)在收房通知單上注明的時間內(nèi)(通常是30天左右)，帶齊收房當(dāng)天所需文件資料，包括收房通知書、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等，到開發(fā)商指定地點(一般是樓盤現(xiàn)場)辦理收房入住手續(xù)。

誤區(qū)：很多購房者以為收房日期不是特別重要，也沒什么可準(zhǔn)備的，反正錢都交了，到時候拿鑰匙入住就可以了。其實，如果購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為開發(fā)商已實際交付了房屋。

因此，購房者自己就必須從收房通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任以及稅費，需要大家重視收房通知書，積極準(zhǔn)備收房材料，按照要求履行收房驗房的權(quán)利和義務(wù)。收房第三步：審核開發(fā)商必須提供的材料

購房者在接到購房通知后，應(yīng)該審查開發(fā)商的交房手續(xù)是否完善。根據(jù)商品房買賣合同約定，房屋在竣工并經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，有了這“兩書、一表”，才能說明該樓經(jīng)相關(guān)部門驗收，并且合格。此時，應(yīng)當(dāng)詳細察看“兩書、一表”中的內(nèi)容和驗收部門的蓋章，如有異議應(yīng)該馬上詢問。

牢記：一旦簽了《入住交接單》或類似文件，就視為對樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。因此，收樓前千萬記住要求發(fā)展商出示“兩書一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致。只有證件 齊全了，您才能簽署入住單。但時下不少發(fā)展商交樓時，大多未能出具完整的文件，若您確實急于想收樓，在驗收過《住宅質(zhì)量保證書》以及有關(guān)部門出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書后，確保項目具備居住條件，也可自愿收房。

收房第四步：爭取先驗房后收房

購房者當(dāng)然希望按照先驗房再繳費、辦理入住手續(xù)的正常程序進行收樓，但目前發(fā)展商能讓您先驗樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓您先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓購房者到物業(yè)管理處去拿鑰匙。因為您已經(jīng)在相關(guān)驗收文件上簽了字，等您進入房間后發(fā)現(xiàn)貨不對板，與開發(fā)商爭執(zhí)起來也會軟弱無力。也許一些負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會積極的對您提出的問題進行善后解決，但也可能遇到無良的開發(fā)商不解決問題而一拖再拖，讓購房者勞心勞力，這是不公平的。為了避免這種事件發(fā)生，工作室特向您提出幾個妙招，讓您能夠更加穩(wěn)妥地實施驗房活動。

工作室小貼士：購房者可以事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓。如果購房合同中沒有明確約定，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣，表明購房者在簽署文件時并沒有對房屋進行認(rèn)可，從而方便今后如發(fā)生房屋問題可以得到更有效的解決。

購房者可以在房子蓋好后上鎖前去看，細節(jié)問題雖然不明顯，但主要毛病已經(jīng)能看個八九不離十了。

購房者可以跟開發(fā)商交涉組織集體看房，這樣通過集體驗房的形式，可以保障購房者的利益，如果有共性的問題，可以與開發(fā)商交涉集中解決。

收房第五步：綜合驗收，對自己的家負(fù)責(zé)

在收房當(dāng)日，購房者最需要了解的是國家專業(yè)機構(gòu)對自己購買的房屋給予的標(biāo)準(zhǔn)審核。開發(fā)商必須按照規(guī)章要求，出示專業(yè)機構(gòu)檢驗的合格證書，購房者才能夠繼續(xù)驗房活動。如果開發(fā)商不能提供這些文件，購房者可以拒絕收房。這些證書包括：

《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》

《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》!《建筑工程竣工備案表》(《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章)《商品房面積測繪技術(shù)報告書》(蓋測繪隊公章)《住戶驗房交接表》

《樓宇驗收記錄表》

管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))驗房具體內(nèi)容主要包括：

檢查所交付的房屋是不是您所購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符；

房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異；

檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；

檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫；

仔細檢查地面有無空殼開裂情況；

水電煤暢通情況和能否正常使用；

打開龍頭查漏堵；

用萬用表測量各個強弱電是否暢通；

驗收下水情況。

工作室小貼士：在驗收過程中如果購房者發(fā)現(xiàn)有問題的地方，一定要在《驗樓單》上詳細注明，并同發(fā)展商或物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，一般情況是15日解決。如果房屋問題較大，確實不能當(dāng)時收房的，要詳細寫明不能收房的原因并要求開發(fā)商簽字蓋章，以明確責(zé)任。

在驗收過程中，購房者如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，購房者需要搞清楚，什么情況下才能夠要求退房。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，只有四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。

只要具備上述條件之一，購房者就有權(quán)利提出退房。如果開發(fā)商不同意，購房者可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴；如果 不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的應(yīng)由開發(fā)商賠償。

小知識：面積誤差核算方法

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。

如果當(dāng)時簽定的購房合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；

面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

牢記：套內(nèi)墻體中的非公用墻體水平投影面積，全部計入套內(nèi)墻體面積；公用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。也就是說，購房者只擁有公用墻體水平投影面積一半的產(chǎn)權(quán)。

陽臺建筑面積，封閉陽臺按照其外圍水平投影面積的全部計算，不封閉陽臺按照其外圍水平投影面積的一半計算，陽臺僅是安裝防盜網(wǎng)不能按封閉式陽臺計算面積。

收房第六步：簽署《入住交接單》，成為真正的業(yè)主買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇

辦理入住手續(xù)：

換發(fā)票、繳交各項相關(guān)費用；

填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等表格。

關(guān)于收房后的其它仍需要注意的事項：

關(guān)于物業(yè)：現(xiàn)階段物業(yè)的電話比較忙，打10次能有8次占線，效率比較低，請做好心理準(zhǔn)備。

關(guān)于水：若是用卡的水表，在插卡后會聽到水表里有嘰里咕嚕的聲音顯示剩余水量為1.0后，說明水表認(rèn)您的那張卡了，然后去買水才有效。

關(guān)于電：剛收房的樓電不穩(wěn)定的可能性更大。

小知識：購房者要了解商品房保修期限和維修范圍，這樣在今后居住中，也能夠更加舒心。

商品房保修期從購房者收房的當(dāng)天開始計算，具體的保修期限和范圍是：

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；

屋面、外墻面的防水為3年；

廚房和衛(wèi)生間的防水為1年；

地下室及管道滲漏為1年； 內(nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動脫落為1年；

地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年；

門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；

燈具、電器開關(guān)、電氣箱(盤)和線路設(shè)備損壞為6個月；

給排水管道設(shè)備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；

供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；

國家對住宅工程另有規(guī)定的按國家規(guī)定；

其他部位、部件的保修期限，可由買賣雙方自行約定。` 購房者在收房時應(yīng)看清開發(fā)商約定的收房時間，確定具體收房日期，然后找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些費用是發(fā)展商必須交付的，而自己的權(quán)益有哪些，一旦對方違約又有什么處臵方法。

收房當(dāng)天具體需要準(zhǔn)備的材料： 身份證正本及復(fù)印件

購房合同

已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票

改動裝修費用收據(jù)

供樓存折，并請打印至最近的供款期

現(xiàn)金或銀行卡，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號

彩色照片(2張)

收樓通知書(上面開發(fā)商注明其他需要攜帶的資料)

工作室小貼士：各地有所不同，在去簽約時提前詢問，避 免走冤枉路！

收房當(dāng)天需要查驗開發(fā)商提供文件

規(guī)劃部門出具的《建筑工程規(guī)劃驗收合格證》

建設(shè)主管部門出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》

建設(shè)部制定的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》

它通常包括：工程的基本情況；勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見；工程竣工驗收報告等文件在內(nèi)的竣工驗收備案文件清單等?！犊⒐を炇諅浒副怼肥悄壳笆辗凯h(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。

區(qū)縣級以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》

開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》

我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》

此文件應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項，如裝修、裝飾注意事項；門、窗類型，使用注意事項等。

房產(chǎn)管理局或縣局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》

標(biāo)明實際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積?；蛘哂捎袡?quán)部門(如規(guī)劃國土局地籍測繪大隊)出具的正式測繪報告——《房屋建筑面積測繪報告》。否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。

衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)《用水合格證》

公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》

民防部門出具的《民防工程竣工驗收證書》

質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《電梯(扶梯)驗收結(jié)果通知單》

環(huán)保部門出具的《建設(shè)工程環(huán)保驗收合格證》

燃氣主管部門出具的《燃氣工程驗收證書》

城建檔案部門出具的《工程驗收檔案認(rèn)可書》

管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))。房屋的設(shè)計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等

這些圖紙購房者可帶走復(fù)印件。

收房當(dāng)天購房者需要簽署的文件

驗收交接單

法律意義在于表明購房者已經(jīng)認(rèn)可了開發(fā)商交付的房屋符合合同約定。

驗收房屋與簽署《驗收交接單》可以分別進行，驗收房屋的時候一定要細致、有耐心，不要急于簽《驗收交接單》，也不要隨便簽署表示房屋質(zhì)量不存在問題的文件。畢竟一旦簽字，再舉證推翻就比較困難了。

住宅鑰匙收到書

法律意義在于表明開發(fā)商已經(jīng)合法的交付了房屋。

鑰匙不僅是大門鑰匙，還包括房間門鑰匙、樓層鑰匙、郵箱鑰匙等等，因此要仔細樁對數(shù)量。還要盡量避免在房屋驗收之前就簽署這份文件，如果購房合同對此沒有約定，就要跟開發(fā)商據(jù)理力爭。

購房者應(yīng)當(dāng)留存的文件

住宅質(zhì)量保證書

住宅質(zhì)量保證書中最重要的內(nèi)容莫過于對商品房保修的承諾，請您注意審查以下幾項內(nèi)容：

保修期起算時間：住宅質(zhì)量保證書上有兩個時間，一個是竣工驗收時間，一個是交付使用時間。房屋的“竣工驗收”與“交付使用”之間可能相距幾個月，現(xiàn)房更是可能相距幾年，千萬不要將保修期的起算點約定為“竣工驗收時間”。

保修期限與保修范圍：保修期限可以由雙方自行約定，但是有一個最低的標(biāo)準(zhǔn)，國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

住宅工程質(zhì)量分戶驗收表

住宅工程質(zhì)量分戶驗收表是住宅工程驗收時對每一戶及公共部位進行專門驗收合格后出具的工程質(zhì)量竣工驗收記錄。

如果在驗收房屋之前能拿到《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》和《分戶驗收記錄表》，就可以拿著它去驗收房屋。

住宅使用說明書

管線分布竣工圖

牢記：《管線分布竣工圖》這張圖對以后的裝修、修理都有著重要的作用。如果《住宅使用說明書》中沒有這些文件，一定要向開發(fā)商索取，最徹底的辦法是簽訂購房合同的時候約定由開發(fā)商提供。

各種繳費憑證

其中公共維修基金繳納憑證和契稅繳納憑證關(guān)系到您的產(chǎn)權(quán)證的辦理，尤為重要，如果交給開發(fā)商或物業(yè)公司，一定要明確約定領(lǐng)取繳納憑證的時間。

前期物業(yè)合同和業(yè)主公約

樓盤至少在第一年要交給前期物業(yè)公司管理，約束前期物業(yè)公司的文件只有《前期物業(yè)合同》；《業(yè)主公約》則是維護業(yè)主之間關(guān)系的重要文件。

第四篇：收房時業(yè)主需要準(zhǔn)備哪些資料 查驗開發(fā)商哪些文件

收房時業(yè)主需要準(zhǔn)備哪些資料?查驗開發(fā)商哪些文件? 收房是一件比較耗費時間和精力的事情，但是我們不能因為收房是一件麻煩事兒就隨意敷衍，相反，在整個過程中我們更應(yīng)該多加留意，因為它關(guān)系到我們購買到的房屋是否“物有所值”。那么收房時我們應(yīng)該提前準(zhǔn)備好哪些資料呢？業(yè)主在收房過程中又要查驗?zāi)男┪募?？下面小編就為大家講解一下吧。

一、收房的時候業(yè)主需要帶什么資料 新房驗房流程及驗房要點

收房的時候業(yè)主需要帶身份證，戶口本，購房合同，收款收據(jù)，還有大修基金發(fā)票，有的還要提供契稅繳納發(fā)票。

“收房”有兩層含義；一是指中介公司的一種常規(guī)操作手法，先用現(xiàn)金將業(yè)主要出售的房屋收購，辦理公證手續(xù)，再以較高的價格轉(zhuǎn)讓出去，從中牟利的行為；另一種是指房屋竣工后，與開發(fā)商辦理交接手續(xù)的行為。

二、收房時需查驗?zāi)男┵Y料？

1.規(guī)劃部門出具的建筑工程規(guī)劃驗收合格證

2.建設(shè)主管部門出具的建設(shè)工程竣工驗收備案證明書

3.建設(shè)部制定的建設(shè)工程竣工驗收備案表

通常包括：工程的基本情況；勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見，工程竣工驗收報告等文件在內(nèi)的竣工驗收備案文件清單等。建設(shè)工程竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。

4.區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明

5.開發(fā)商提供的房屋的住宅質(zhì)量保證書

中國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

6.開發(fā)商提供的住宅使用說明書

此文件應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能，各部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項，如裝修、裝飾注意事項，門、窗類型及使用注意事項等。

7.房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表

標(biāo)明實際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積，或者由有權(quán)威部門（如規(guī)劃國土局地籍測繪大隊）出具的正式測繪報告——房屋建筑面積測繪報告。否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。

8.衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)用水合格證

9.公安消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書

10.民防部門出具的民防工程竣工驗收證書

11.質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的電梯（扶梯）驗收結(jié)果通知單

12.環(huán)保部門出具的建設(shè)工程環(huán)保驗收合格證

13.燃氣主管部門出具的燃氣工程驗收證書

14.城建檔案部門出具的工程驗收檔案認(rèn)可書

15.管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)、房屋的設(shè)計圖紙和水電路圖紙等，購房者可帶走這些圖紙的復(fù)印件）

業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實際不存在質(zhì)量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。業(yè)主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。

三、收房需要注意哪些問題？ 西安100平米房子裝修要多少錢

1、各種收房資料要齊備

業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實

測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。同時，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中的約定存在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。

2、和開發(fā)商共同驗收新房

一定要和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責(zé)任。收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，要在交房承諾中約定解決的時間和責(zé)任，最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙。

3、簽收房文件時“留一手”

一些小區(qū)交房時，開發(fā)商要求業(yè)主必須把一些配套費用交齊后才讓業(yè)主進新房查看。專家建議，在簽合同時應(yīng)約定“交房時，應(yīng)先驗房然后簽收房手續(xù)。”如當(dāng)初合同沒有這個約定，則可采取變通的方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“未驗房”等字樣，萬一驗房出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權(quán)益。

4、仔細查看《備案表》

按照規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張《備案表》來應(yīng)付所有的項目。業(yè)主收房時不能只簡單地看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。

5、未收房不應(yīng)提前繳費

一些小區(qū)的物業(yè)公司在業(yè)主收房前，會要求業(yè)主先交一年的物業(yè)管理費。專家提醒，業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費，業(yè)主還未驗房，這個時候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費。

6、發(fā)生面積誤差怎么辦

在商品房買賣中，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并注上房屋交付時的實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時，可以按照合同來解決。

第五篇：交房,驗房,收房的過程中需明確的幾個質(zhì)量問題!!!

一、交房。

是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物業(yè)應(yīng)該提供委托書。否則，是應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。

開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。

二、驗房。

1、業(yè)主還是應(yīng)該在合理期限內(nèi)驗房，即一定要按開發(fā)商約定的時間到現(xiàn)場收房。（律師：若不按入伙通知書時間前往驗房，業(yè)主要有負(fù)違約責(zé)任的準(zhǔn)備）。

2、在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需謹(jǐn)慎。

3、關(guān)于通知書上一些要交納的費用，由各業(yè)主根據(jù)自身狀況決定。（律師：業(yè)主交納相關(guān)費用后，仍保留有追索的權(quán)利。）

4、驗房后將發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該向開發(fā)商或其委托的人（其實只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發(fā)商的書面認(rèn)可，即承認(rèn)有以上問題?；蛟谑辗繒r需要填寫的單子上注明并要求整改。

5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子（或復(fù)印件）并妥善保管，留做日后自己維權(quán)的資料和依據(jù)。

6、經(jīng)過驗房，發(fā)現(xiàn)的問題會有很多很多。

（1）房產(chǎn)本身的建筑質(zhì)量方面

（2）小區(qū)公共建筑、配套的方面

（3）小區(qū)周邊環(huán)境對小區(qū)內(nèi)部空氣、水等的影響方面

（4）開發(fā)商應(yīng)該提供的、必需的相關(guān)證件、表單原件。具體至少應(yīng)該有

三、收房。

1、“三書一證一表”（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》）。

2、《面積實測報告書》

3、管線分布竣工圖

4、以上及費用方面沒有異議后，才可以收房簽收.