第一篇：業(yè)主收樓需攜帶資料與驗房流程

驗房流程.業(yè)主收樓需攜帶資料與驗房流程樓主 驗房細(xì)則

業(yè)主需要帶的資料有： 1.身份證正本及復(fù)印件 ?2.購房合同

3.已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票

4.改動裝修費用收據(jù)

5.供樓存折，并請打印至最近的供款期

6.人民幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號;7.彩色照片（2張）

8.收樓通知書(上面開發(fā)商注明了要業(yè)主帶齊的資料)9.驗樓工具

驗房前準(zhǔn)備的工具：

(1)試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關(guān)的插座（小臺燈亦可）(2)鋼卷尺(3)小錘子(4)電筒(5)抹布(6)(7)(8)(9)盛水器具/乒乓球 計算器 筆 紙

(10)易貼便條一疊

(11)小鏡子: 用于觀察難以看到的地方，如門底有否上油漆(12)紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水(13)鋁梯

(14)報紙，塑料袋: 做閉水試驗(15)收過房的朋友

正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

過程

1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏為5年； 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年； 墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂為1年；

門窗翹裂、五金件損壞為1年；

管道堵塞為2個月； 衛(wèi)生潔具為1年；

燈器、電器開關(guān)為6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明確約定。

B、《住宅使用說明書》--可帶走 要對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和下水、電、燃?xì)獾仍O(shè)施的類型、性能和標(biāo)準(zhǔn)做出說明，并提出裝飾、裝修及設(shè)施、設(shè)備使用的注意事項。

C、《竣工驗收備案表》》（蓋章原件）

有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格?！犊⒐を炇諅浒副怼飞系拿恳豁椂急仨殘笾鞴懿块T備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張表，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等

D、面積實測表（可為復(fù)印件但要有章）

E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網(wǎng)線布線

F、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》和《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》如不能提供要在相關(guān)文件中寫明

如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

注意：1.對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓單商予以注明。如果確實屬于不能收樓的。要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字，蓋章。

2)核實面積、合同及價錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘

3）驗收房子 1．門：

(1)看門身內(nèi)、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。

(2)目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）。

(3)試門是否運作自如、開關(guān)時有無特別聲音。

(4)試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入 太少或太長或太緊。不上鎖是否會自動關(guān)上或者打開。(5)關(guān)門聽隔音效果并了解密封程度。

(6)衛(wèi)生間的門下方須油漆，且離地1.5厘米。(7)直角接合部是否嚴(yán)密。(8)四角是否呈直角(9)是否與墻在一個平面上2．窗：

(1)看窗的油漆質(zhì)量有無流墜、漏刷和磕碰，色澤是否一致。

(2)目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。(3)看窗戶玻璃是否完好。

(4)試窗是否開關(guān)或推拉靈活自如。

(5)看關(guān)窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。

(6)試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。

(7)看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。

(8)留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。(9)外窗框處理是否粗糙

3．墻壁、天花：

(1)目測墻身、頂棚是否橫平豎直（無裂縫、凹凸、傾斜。與房間橫梁平行的裂縫屬質(zhì)量通 病，基本不礙使用；與墻角呈45度甚至垂直狀態(tài)的裂縫，說明房屋沉降嚴(yán)重，有嚴(yán)重 的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。

(2)環(huán)視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈（抹灰表面應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等 缺陷；油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象；墻身、墻角接位有無水漬 和裂痕）。

(3)用木棍輕敲墻壁聽有無空聲（“空空”的聲音說明面層與墻面有縫隙需返工；沉悶的碰擊

聲表明接觸良好。）。

(4)墻面是否有結(jié)露現(xiàn)象（有則說明保溫層有問題）。

(5)房間與陽臺的連接處有無裂縫（陽臺斷裂先兆，危險?。柵_應(yīng)比室內(nèi)略低。

(6)看頂棚天花有無滲水、裂痕, 麻點（石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內(nèi)裝潢有不利

影響）。

(7)陰陽角是否平直

4．廚房、衛(wèi)生間：

(1)龍頭是否出水流暢（大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵）。

(2)面盆表面有無劃痕。

(3)地漏排水是否通暢（沖水做試驗），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。(4)地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效（廚、衛(wèi)生間泡24小時以上檢驗防水層；不 可行的話只能詢問并記錄）。(5)試排風(fēng)扇。

(7)浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設(shè)等略。

5．電源插座、電源開關(guān)、電閘：

(1)試用所有的電源開關(guān)、插座和電閘（帶一個有顯示燈的插頭，電筆不合適）。(2)檢查閘具及戶表能否有效控制（總閘拉閘后完全斷電，分閘拉閘后分路斷電）。(3)空調(diào)插座應(yīng)與其他線路分開。

(4)離地30厘米高的插座必須帶保險裝置（保護(hù)幼童）。

(5)廚、廁插座應(yīng)就近通風(fēng)道安裝；洗手盆上方不應(yīng)有插座。(6)衛(wèi)生間內(nèi)插座應(yīng)是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必須是磁口安全燈座。(7)有可能的話打開電話和電視面板，用力拉一拉看是否虛設(shè)。

(8)詢問電力線（≥2.5平方）、空調(diào)線（≥4平方）、電話線、電視線等規(guī)格，一概記錄如下： “據(jù)工程人員介紹線路規(guī)格為??”。

7．管道

(1)各種管道表面鍍層是否完好無破損。(2)過墻線是否有導(dǎo)管，導(dǎo)管連接是否緊密

(3)彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。

(4)排水管道尤其是陽臺排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢）。(5)看排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。(6)放空調(diào)外飄小臺是否做好地漏及防水(潑水實驗)

8.地面

如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。

9.水表 a.是否安裝 b.是否有水表空走 c.閥門關(guān)閉不嚴(yán)

d.閥門脫絲，連接件滴水 e.截止閥生銹影響水質(zhì)

10.電表 a.是否安裝 b, 使用數(shù)目

10．其它

(1)測量室內(nèi)使用面積尺寸。(2)目測大致地平。

(3)測量層高，與售房合同比較。

(4)查問客廳、南、北臥室的空調(diào)機(jī)位和孔洞（要記錄！！你要不給我留，就別怪我瞎打亂 掛了?。?5)有無專用垃圾道，其有無堵塞。

(6)驗收合格后抄電表、水表、煤氣表數(shù)值。

11.在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽收《物業(yè)管理條約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您所要求的管理標(biāo)準(zhǔn)后記

在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：

1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理

2）如果發(fā)現(xiàn)不影響房屋及設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補(bǔ)償?shù)姆椒?，由接管單位處?/p>

3）如果發(fā)現(xiàn)問題至少要在收樓文件上注明”室內(nèi)情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。

注意： 廣州市建委再次重申，開發(fā)商無“交樓書”交樓被視為違法，業(yè)主可拒絕收樓，

第二篇：業(yè)主如何驗房收房

業(yè)主如何驗房收房

針對購房業(yè)主在收房時遇到的種種問題，為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主在開發(fā)商交房的時候應(yīng)該注意以下問題：

根據(jù)律師專業(yè)建議最佳的收房流程應(yīng)該是：

1、開發(fā)商及物業(yè)管理人員先核驗業(yè)主材料；

2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明；

3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》；

4、業(yè)主做綜合驗收；

5、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案；

6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議；

7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議；

8、業(yè)主簽署《入住交接單》。

驗房專家還提醒業(yè)主必須注意的是：一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。而且，開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

政府官方提供的正規(guī)驗收流程

第一步 索要驗收合格表

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內(nèi)容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。

住宅工程質(zhì)量分戶驗收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設(shè)計圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。

分戶驗收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字(簽章)確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個工程竣工驗收。

第二步 業(yè)主自行檢查

買房人除收到相關(guān)驗收表格外，自己也可以對房屋進(jìn)行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：

一、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

二、檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗收需要進(jìn)行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

三、在驗房時要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機(jī)等設(shè)施或者預(yù)留位置。

四、是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付。現(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求。

五、室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好，包括室內(nèi)墻面是否平整光澤；地面是否平整、清潔；窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

第三步 請專業(yè)人士驗收

雖然購房人可以通過相關(guān)資料和自己的相關(guān)知識進(jìn)行自行驗房，可是對于一些細(xì)節(jié)的檢查還是需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進(jìn)行，因為這些檢查需要比較專業(yè)的知識和儀器。

1.房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。

驗房時應(yīng)當(dāng)注意的細(xì)節(jié)問題及準(zhǔn)備工作：

交房房產(chǎn)商應(yīng)給業(yè)主的資料:業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

一、建議收房日期

一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細(xì)的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好，需要帶的工具：

1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度

4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5）1只萬用表---用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通

6）1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)

7）1只水筆--用于簽字

8）1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

二、過程

1）去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

B《住宅使用說明書》--可帶走

C《竣工驗收備案表》

D面積實測表

E管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）--可帶走

如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

2）核實面積、合同及價錢多退少補(bǔ)問題。

確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異

三、驗收房子

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）

1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大）

提示：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫，凱文顧問提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

3)仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通。提示：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

提示：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。

6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄

電表數(shù)字。

7）核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；

提示：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。

8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

四、最后，好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。

[重要]最佳收房流程：

核驗業(yè)主材料→業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明→交納剩余房款→業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書》→業(yè)主做綜合驗收→業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案→開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議→根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議→業(yè)主簽署《入住交接單》。同時要求，開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時都應(yīng)提供。

第二：是我們常說的“兩書”———“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設(shè)部2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。

第三：是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早獲得解決。若符合交房的法定即合同約定的條件，購房人應(yīng)做些什么？核對合同首先在接到入住通知后，應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房，若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房，收房時，先檢查開發(fā)商所提供的文件是否符合上述要求，然后對要接收的房屋進(jìn)行實地驗收，在與開發(fā)商交接時應(yīng)注意以下問題：

1、檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向開發(fā)商提出，如不符合則應(yīng)進(jìn)行更換；

2、判斷面積有無發(fā)生誤差以及誤差比是否超過3％，應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向開發(fā)商提出自己的意見，是否退房；

3、自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)和開發(fā)商提出，并向政府有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和開發(fā)商交接時如實做好雙方簽字的書面記錄，并要求開發(fā)商承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；

4、按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求開發(fā)商在交接清單上注明，并要求開發(fā)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；

5、對開發(fā)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。要注意房屋的保修期根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最底保修期限為：

1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用

年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

5、裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。買尾房或現(xiàn)房的買房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。

2.專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān)。

3.房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格。

4.房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格。

第三篇：業(yè)主收樓驗房需要查看的證件與程序

業(yè)主收樓驗房需要查看的證件與程序

一、收房必須查驗五證兩書兩表（原件）

五證：

國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。

兩書：

住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

兩表：

房屋面積測繪表、竣工驗收備案表

二、住宅質(zhì)量保證書：

是開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。內(nèi)容應(yīng)有：

公司名稱、項目名稱、工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修、竣工驗收時間、交付使用時間、負(fù)責(zé)質(zhì)量保修部門、保修項目、保修責(zé)任、保修期限、報修單位答復(fù)和處理的時限。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

㈠地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

㈡屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

㈢供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； ㈣電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

㈤裝修工程為2年。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“保修期從交付之日起計算?！?/p>

三、住宅使用說明書：

是開發(fā)商對住戶合理使用住宅提供提示的法律文件。對結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提示合理使用注意事項，應(yīng)包含以下內(nèi)容：

1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負(fù)荷；

8、承重培、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。

配置設(shè)備設(shè)施的使用說明書，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

四、房屋面積測繪表：

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！?/p>

房屋面積測繪表包括：

1、房地產(chǎn)平面控制測量；

2、房產(chǎn)調(diào)查；

3、房產(chǎn)圖測繪；

4、面積計算；

5、變更測量；

6、成果資料的檢查、上交和驗收等。房地產(chǎn)測繪的主要成果有控制點成果資料、房地產(chǎn)現(xiàn)狀圖、分幅圖、權(quán)屬界址點等。在圖表資料上還需要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍調(diào)查表、面積測算表等。

五竣工驗收備案表：

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案，應(yīng)提交下列文件：

(一)工程竣工驗收備案表；

(二)工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽?yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件 及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；

(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。發(fā)現(xiàn)竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。

六、商品房交付使用：

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人提供下列材料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告及備案證明；

（二）商品房質(zhì)量保證書和使用說明書；

（三）具備相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認(rèn)定文件；

（五）物業(yè)管理企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料；

（六）買受人共有的非經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施清單；

（七）商品房買賣合同約定的應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。

買 受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定對商品房進(jìn)行交付驗收；經(jīng)驗收符合要求的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。交付的商品房質(zhì)量有瑕疵的，應(yīng)當(dāng)及時予以維修。有樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商 品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

七延遲交房可退房得到賠償：

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)催告在三個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償由此給買受人造成的實際損失。

延遲交房不退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

八、交房常見的程序：

1、開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間和期限、所帶證件購房合同及身份證明等，須交納的各種費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。最好使用特快轉(zhuǎn)遞的方式，購房者收到后會有回執(zhí)。

2、購房者持收房通知書和證件，驗明身份，辦理收房手續(xù)，交納有關(guān)費用：如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、公共維修基金等。

3、驗房。購房者對房屋進(jìn)行驗收，查驗存在的質(zhì)量問題，向開發(fā)商提出整改后再由購房者驗房。

4、購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者，簽署收房單。

九、購房者應(yīng)該如何收房：

1、接到收房通知書，應(yīng)該在有效時間內(nèi)做出是否收房的答復(fù)，最好采用特快轉(zhuǎn)遞的方式，說明正當(dāng)理由，以備后查，否則無理由將視為收房。

2、如期收房時，帶齊相關(guān)證件。首先審查開發(fā)商交房的必備證件：五證兩書兩表。證件不全，購房者可以拒絕收房。由此造成逾期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

3、檢驗房屋的質(zhì)量。看房屋是否與合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如有變化，購房者可以要求退房賠償。房屋質(zhì)量問題的檢驗，最好由專 業(yè)人員進(jìn)行。憑國家認(rèn)可的專用儀器和工具檢驗，發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)在雙方認(rèn)可的時間內(nèi)修復(fù)，修復(fù)后再重新驗收。

4、房屋修復(fù)合格收房時，簽屬收房單，查對水電表數(shù)，同時簽訂前期物業(yè)管理合同和業(yè)主公約。

5、審查繳納合理的費用：房屋價款結(jié)算。按照房屋面積實測表數(shù)據(jù)，參照購房合同中約定的原則結(jié)算房款。發(fā)現(xiàn)面積不符，可向?qū)崪y單位查詢和投訴。一般套內(nèi)面積自 己可以測出。物業(yè)管理費。前期物業(yè)管理費應(yīng)由市物價局批準(zhǔn)，物業(yè)公司應(yīng)出示批準(zhǔn)文件。收房至實際入住期間繳納70％物業(yè)管理費。公共維修基金按總房款的 3%交納?？梢詤f(xié)商在收房時或辦理房產(chǎn)證前繳納。

十、物業(yè)管理費的成本構(gòu)成：

（1）管理服務(wù)人員工資和按規(guī)定提取的福利費；

(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護(hù)及保養(yǎng)費；

(3)綠化管理費；

(4)清潔衛(wèi)生費；

(5)保安費；

(6)辦公費；

(7)固定資產(chǎn)折舊費；

(8)法定稅費；

（9）利潤。

十

一、拒絕不合理的交房程序：某些開發(fā)商以各種借口強(qiáng)迫購房人必須繳納公共維修基金、契稅、物業(yè)費、差額面積款等費用、簽訂物業(yè)管理合同、辦理房屋交接手續(xù) 后才給鑰匙驗房，購房人有權(quán)拒絕。根據(jù)我國《合同法》和《消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，開發(fā)商只能按購房合同中約定的交房標(biāo)準(zhǔn)無條件交房，不能利用自己掌握 鑰匙的有利地位脅迫購房人接受單方面提出的附加條件，因此影響交房，開發(fā)商必須承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，向購房人支付違約金。

交房面積違反合同約定的賠償：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差 比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約 定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

業(yè)主驗房收樓大體九步查驗法

一、門窗

1、檢查門窗的強(qiáng)度

2、檢查窗的功能: 門窗框，扇垂直，不彎曲。門窗推拉順滑，表面平整光潔，無嚴(yán)重劃痕，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻。窗 子排水孔是否打通了。未打通積水會流入型材里。門窗關(guān)閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露。五金配件：齊全，位置正確，牢固。

二、屋頂

1、檢查屋頂和墻面的陰陽角線是否是水平線，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩子找平即可。

2、檢查屋頂是否有開裂。

三、墻面

1、檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時發(fā)出的聲音不實，很容易就可以聽出來。做上記號，裝修時用膩子填平。

2、檢查墻面是否有開裂。

3、檢查墻面的膩子，是否是防水膩子，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩子合格。

四、地面

1、檢查是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時是否出現(xiàn)沙粒。砂漿比或水泥質(zhì)量不合格、攪拌不均勻都會出現(xiàn)此問題。

2、檢查地面是否平整

五、電路

1、檢查每個電燈開關(guān)和電源插座是否可以正常使用，帶個手機(jī)座充、或電筆插上就可檢驗電。源插座是否通電，當(dāng)然專業(yè)人員會采用專用插座檢查。

2、檢查插座和開關(guān)是否設(shè)置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個人的需求，二是看房屋中插座和開關(guān)設(shè)置的是否合理，方便使用。

六、水路

水路主要是體現(xiàn)廚房、衛(wèi)生間中。衛(wèi)生間中一般情況是2個地漏、一個座便下水管、一個浴缸下水管、一個洗手盆的下水管，看設(shè)置是否合理，再根據(jù)自己裝修的需 要來決定是否可更改，但具體改造的方案就要聽專家的意見了。出現(xiàn)問題最多的是，很多人都想改動座便器的下水管，已獲得更多的空間，但改造座便器下水管需在 樓下頂部的下水管路道進(jìn)行改造，容易引起很多麻煩，為防止以后出問題樓下業(yè)主很難同意做這樣的改動，所以不建議自己擅自改動（采用墊高地面的做法容易出現(xiàn) 排水不暢），要聽專業(yè)人士的意見。

七、驗防水

這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得 不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新 的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(大于2cm)。然后約好樓下的物業(yè)和業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花有無滲漏。

八、燃?xì)夤苈?/p>

燃?xì)獗硎莻€很占空間的小東西，這個表的位置如何調(diào)整也要聽專業(yè)人士的意見，必須由燃?xì)夤靖脑?，非常重要?/p>

九、驗管道

這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗收 這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困 難。還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二 分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā) 一種異味。也許會有開發(fā)商會認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量 的。

特別提醒：一般浴缸下部的排水管道有返水彎，而其他位置則沒有，需安裝防臭地漏?。?/p>

驗房師講解，收樓驗房問題如何應(yīng)對

馬上年底了，又是一個收樓驗房高 峰時，從選房購樓開始等待了一年甚至更長時間的業(yè)主們，終于可以迎來屬于自己的新居所。隨著廣州商品房交樓標(biāo)準(zhǔn)的提高，一個全新的精裝修時代也已經(jīng)來臨 ——如今的新業(yè)主們，收樓時除了要參照以往的各類“收樓寶典”、“收樓大全”外，因為發(fā)展商的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高了，收樓流程也有變化了，新業(yè)主們遇到的收樓新 問題也越來越多，有的甚至更是之前完全意想不到的。面對精裝修時代——業(yè)主您準(zhǔn)備好了嗎？ 俗話說“有備無患”，做足事前功夫始終是應(yīng)對新問題的不二法寶。為讓更多業(yè)主收好樓，開開心心住新居，廣州惠康驗房公司陳工幫新業(yè)主們提前關(guān)注精裝修時代需更多留意的新問題，提前為精裝修時代的新業(yè)主們解惑析疑。

1.怎樣預(yù)防發(fā)展商借口預(yù)約拖延交樓？

發(fā)展商安排預(yù)約收樓本是很好的事情，既方便了業(yè)主 也讓物管部門的工作更加有序合理。但有的發(fā)展商無法按時交樓，卻以預(yù)約看樓的借口變相推遲交樓、避免交違約金，實在很讓業(yè)主惱火。像買了荔灣某盤的黃小 姐，本來按照合同是應(yīng)該在2007年9月30日前將房屋交給業(yè)主使用。但黃小姐在9月30日前幾天才收到入伙通知書，里面要求業(yè)主9月30日前預(yù)約，并在 9月30日—10月30日之間收樓。黃小姐不解，打電話前后咨詢，物業(yè)管理部門還隨口回應(yīng)業(yè)主說收樓有120天的寬限期。專業(yè)人士就分析，這種做法其實是 不符合合同規(guī)定的，即使發(fā)展商預(yù)約收樓，也應(yīng)該將收樓預(yù)約期定在合同規(guī)定的收樓期限內(nèi)，不能以入伙通知書派發(fā)期或其他諸如預(yù)定期為準(zhǔn)。因此，為了防止發(fā)展 商這種變相的拖延交樓招數(shù)，業(yè)主可以提前一個月到半個月時間打電話向發(fā)展商咨詢催促，如果發(fā)展商確實無法如期交樓，就應(yīng)該雙方商討賠償事項；一旦發(fā)展商不 愿承認(rèn)延期交樓，業(yè)主就要及時留下證據(jù)尋求法律途徑解決，像電話錄音、收樓日到現(xiàn)場拍照等。

2.因維修耽誤了收樓應(yīng)如何賠償？

通 常來說，維修往往會推遲交樓時間，短則一到二周；如今因為多了電器、石料、墻紙等各方面的問題，維修期往往會更長，有的可能長達(dá)1個月甚至半年。遇到這樣 的問題，業(yè)主如何才能合理要求發(fā)展商賠償，追回屬于自己的權(quán)益呢？因為目前大多數(shù)樓盤都要求簽了收樓紙才能看樓，業(yè)主們在要求維修后，再要求遲交樓賠償往 往會變得被動，因此業(yè)主要更加小心留意。業(yè)內(nèi)人士提醒，如果維修時間短，就算要不回遲交樓的違約金，業(yè)主也應(yīng)要求發(fā)展商在維修期間免除單位的管理費，管理 費從維修后的交樓時間計算，并要求發(fā)展商賠償一定的管理費補(bǔ)償一定的推遲交樓責(zé)任。如果維修時間長且影響到入住的，恐怕就是態(tài)度問題或嚴(yán)重的法律責(zé)任問題了。業(yè)主可參照遲交樓的條款，要求發(fā)展商進(jìn)行有關(guān)延遲交樓的賠償。

那如何避免發(fā)展商“先簽紙、再看樓” 呢？驗房師陳 工提議，一般來說，先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但不少發(fā)展商為了獲得更大的主動性，大多數(shù)樓盤都采取先交錢填表、簽文件再驗樓的 方法。對此，業(yè)主們在簽購房合同時就應(yīng)先多個“心眼”，將“先驗房再收樓”作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在 收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。如果發(fā)展商堅持先辦手續(xù)再驗樓，就要在簽名處寫明“本簽名為領(lǐng)鑰匙驗樓用，本人并未看到房屋情況，不代表就此收樓”等字樣。

3.裝修材料的品牌、顏色如何保證？

現(xiàn)在附送的裝修標(biāo)準(zhǔn)越來越高，從原先的1500元／平方米，到如今不少樓盤裝標(biāo)動轍就達(dá)2500－4000元／平方米，檔次越來越高，就需要更仔細(xì)地檢查。特別是潔具的品牌是否符合？廚具的品牌顏色是否按 照當(dāng)時的承諾？地板顏色是否與當(dāng)時樣板房的顏色一致？等等，只有這些細(xì)節(jié)都對應(yīng)了，整體效果才能良好。像市區(qū)中心某豪宅盤，業(yè)主買樓時對門柜、衣柜有深色和淺色兩種顏色可選擇。葉女士當(dāng)時是選了淺色的白橡木，但收樓時才發(fā)現(xiàn)全屋的木柜、包括洗手間的儲物柜 都變成黃色，葉女士覺得完全破壞了室內(nèi)的裝飾效果，感覺非常廉價，與4000元／平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)不符。對此，發(fā)展商解釋因為木料買進(jìn)時是兩批貨，雖然葉 女士的單位與標(biāo)準(zhǔn)有些小差異，但不致賠償。后來葉女士也發(fā)現(xiàn)無論從合同等各方面都無法要求發(fā)展商更換重做，也只好啞巴吃黃連，有火無處發(fā)。因此，業(yè)主最好 在買樓時就先要求將裝修材料的品牌、顏色等寫入附件中的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，以保證自己的合法權(quán)益。如果發(fā)展商堅持不寫或當(dāng)時業(yè)主沒有將這些條款寫入合同附件，也 可以及時到樣板房拍照、錄像，以備在收樓中遇到爭議時留存證據(jù)。

4.發(fā)展商附送的家用電器，保修問題如何解決？

近年來，不斷提高的樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)除了體現(xiàn)在墻紙、地板選用等方面上，不少發(fā)展商在銷售時還承諾附送廚房、衛(wèi)生間的電器，有的甚至還附送空調(diào)、冰箱等等。但這 些電器的質(zhì)量問題和保修，往往成為新業(yè)主最頭疼的問題。有些業(yè)主在收樓時往往覺得反正電器都是送的，就算有問題也很難追究責(zé)任，收了問題家電也忍了。但要 知道“羊毛出在羊身上”，這些發(fā)展商附送的家用電器，實則上全都是包含在業(yè)主的房價中，也全是業(yè)主自己掏的錢，跟自己平時在商場里買的電器一樣，也需要較 真。首先，所有發(fā)展商附送的電器，交接時一定都要試用，有問題的可及時更換。有的業(yè)主可能光顧著看電器的品牌、型號是否對上而忘了試用，等到所有收樓手續(xù)都辦 齊才發(fā)現(xiàn)電器不能用，走保修程序會比較麻煩。同時，還要保管好發(fā)展商交樓時隨附的電器發(fā)票復(fù)印件和保修單。目前大多數(shù)發(fā)展商只向業(yè)主提供發(fā)票復(fù)印件，原件由發(fā)展商財務(wù)用于核賬。因此業(yè)主在收取復(fù)印件 時最好要求蓋上“與原件相同”的章，避免日后糾紛。電器在保修期內(nèi)有故障，業(yè)主可憑發(fā)票復(fù)印件和保修單找廠家維修。另外，發(fā)展商對保修單的保管也有不同做法。有的會將所有電器保修單“打包”交還業(yè)主，有的會統(tǒng)一放在物業(yè)管理處，電器發(fā)生故障才找物管聯(lián)系廠方保修。所以 業(yè)主在收樓時一定要先問清楚。

驗房師講解驗房小貼士： 1.哪些費用可以不用交？

目 前，政府相關(guān)部門已有明文規(guī)定，發(fā)展商交樓時，燃?xì)獬跹b費、電視、電話開通費等已不能再向業(yè)主們收取費用，另外，水費、電費的押金也已停收。因此，業(yè)主在 收樓時，只需向發(fā)展商繳納以下幾項費用：購房所需的稅費（最大金額為契稅），向物業(yè)管理公司繳納三個月的管理費、裝修按金（可協(xié)商不交，裝修后也可退 回）、物業(yè)維修基金（也可以自己交，若由物業(yè)公司交要及時拿回維修基金卡）。

2.如何避免多交稅費

對一些購買了 144平方米左右的業(yè)主來說，收樓時要注意自己房屋的實測面積，謹(jǐn)防多交契稅。從2005年起，建筑面積在144平方米以上（含144平方米）的住宅需征 收3％的交易契稅，而144平方米以下的住宅就只征收1.5％的交易契稅。專業(yè)人士提醒業(yè)主們，目前廣州市的正常程序是發(fā)展商交樓前，相關(guān)的測繪工作需先 完成，也就是說各個單位的測繪面積已都出證，因此業(yè)主在預(yù)交契稅時一定要求發(fā)展商出具權(quán)威部門的測繪面積證明，按照準(zhǔn)確數(shù)據(jù)來繳納契稅金額。一旦發(fā)展商無 法提供測繪面積證明，房屋是144平方米左右的業(yè)主可要求先交1.5％的契稅，等到有關(guān)測繪面積出來后證實超過144平方米才交另一半。

收樓驗房要驗?zāi)男﹥?nèi)容

電氣

1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；

2、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠；

3、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；

4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；

5、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；

6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；

7、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備；

8、配置有空調(diào)機(jī)、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠?、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運行，各類管線是否安全可靠。購房面積

從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚 了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟(jì) 利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實施的《商品房銷售 面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進(jìn)行計算。

地面

1、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合；

2、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；

3、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

屋面

1、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏；

2、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；

3、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

樓經(jīng)驗談

一、照明用電工程的驗收

1、檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）；

2、三線插座是否已安裝接好地線；

3、燈具開關(guān)正常，插座可通電（用三相相位儀可以檢測）；

4、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；

5、門鈴、報警系統(tǒng)工作正常；

二、土建工程的驗收

1、樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；

2、墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

3、門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。

三、給排水工程的驗收

1、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；

3、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

4、在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；

（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；

（3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；

（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）。

收樓驗房中比較容易出現(xiàn)的問題匯總

最近廣州惠康驗房公司在廣州的一些新交樓的樓盤做了一些調(diào)查，發(fā)現(xiàn)驗過的房子出現(xiàn)問題比較集中，驗房師梁工總結(jié)了一些廠出現(xiàn)的問題如下：

1、防盜門：多數(shù)變形、銹澀、無貓眼門鈴、密封條缺失、灌漿普遍不實、材質(zhì)以次充好。

2、窗戶：普遍存在變形、滲水，材質(zhì)以次充好。

3、玻璃：多數(shù)不按規(guī)定安裝安全玻璃，材質(zhì)以次充好。

4、墻面和地面：普遍存在空鼓，有的累計面積很大。

5、衛(wèi)生間：少數(shù)頂棚、地面滲水。

6、陽臺：很少做防水處理。

7、管墨線：地面很少有水電走向管墨線，少數(shù)開發(fā)商不向業(yè)主提供原始水電圖。

8、空調(diào)洞：很少有套管、戶外冷凝管。

9、漏電保護(hù)器：少數(shù)失靈、不注明回路。

10、煤氣表：很少有表支架、入戶防火圈。

11、護(hù)欄：少數(shù)飄窗、陽臺不按規(guī)范設(shè)置。

12、外墻：有的開裂滲水，殘留水跡、霉班。

13、少數(shù)開發(fā)商不按規(guī)定向業(yè)主提供“三書一證一表”。

14、少數(shù)開發(fā)商強(qiáng)制業(yè)主先交錢、先簽字，后驗房。

綜上問題比較常見，各位即將收樓的業(yè)主可以仔細(xì)參詳一下，為將來的驗房做好準(zhǔn)備。

收樓驗房必看的20個細(xì)節(jié)

1、每間居室的門在開啟關(guān)閉的時候是否順暢？有些粗糙的樓盤偏偏就是門關(guān)不上。

2、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。

3、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

4、帶裝修的房屋地板有無松動、爆裂、撞凹、行走時是否吱吱作響？

5、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

6、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

7、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？

8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

9、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？

10、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30%的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火 災(zāi)事故的發(fā)生。

12、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

13、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。

14試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

16、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。

17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。

18、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？

19、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細(xì)表。

20、索要廚衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，同時詢問這些物品有關(guān)的保修事宜

收樓驗房需要看哪里

一、看手續(xù)

所有的手續(xù)文件要進(jìn)一步落實，以免日后麻煩。

二、看墻

墻當(dāng)然應(yīng)橫平豎直，嚴(yán)肅均勻。若墻身出現(xiàn)裂紋或有被刮花的痕跡，可能是裝修工干活比較馬虎，也可能是質(zhì)量問題?？磯r，還要注意相關(guān)位置有沒有空調(diào)管孔。

三、看門

門最起碼要開關(guān)自如。除了要留意門身修飾平滑與否外，還要試下門鎖，看看鎖舌兒與鎖鼻兒是否對位，鑰匙轉(zhuǎn)動是否方便。門與門框的間隙要適 中，小了太緊，大了漏風(fēng)。還要留意門與地的縫隙，要預(yù)留出地面裝飾的縫隙，否則，水泥地面時開關(guān)自如，鋪了磚或地毯后，開門可費勁了。

四、看窗

窗最怕滲水，一下雨，雨水順著窗縫流得四處都是。如果開發(fā)商同意你在外墻以水管噴射10分鐘或以上檢驗一下當(dāng)然好了，可這招兒一來人家未必 同意，二來要是高層的話，這招兒就不靈了。所以，看的時候，一定要細(xì)看窗的工藝，縫堵得嚴(yán)不嚴(yán)，條壓得平不平等。當(dāng)然，如果有可能的話，雨天看房，或雨后 兩、三天去看房，應(yīng)該不錯。此外，看窗還要留意窗臺，窗臺應(yīng)平滑，不刮手。

五、看踢腳

踢腳一要看高度是否合理，是否能保護(hù)墻體不受污染；二要看踢腳板是否平滑。

六、看坐廁

若水箱滲水，容易出現(xiàn)銹跡。水箱應(yīng)是節(jié)能型的，因為水價繼續(xù)上漲不是不可能的，而樓房最廢水的地方，就是馬桶沖洗引起的。

七、看浴缸

放半缸水浸過夜，隔天便知浴缸會否滲水，當(dāng)然馬上就能知道排水順暢與否。

八、看洗面臺

臺面打磨修飾是否光身平滑？另外，水龍頭位置是否合適，下方的排水管是否通暢也要親手試一試

九、看櫥柜

開關(guān)櫥柜柜門，看看是否方便，還要看看開門后，廚房通道是否暢順，櫥柜高度是否便于取存物品。

十、看地漏

不妨在衛(wèi)生間放點水觀察一下。

十一、看不銹鋼洗盆

有些樓房使用的是不銹鋼洗盆，這種盆的下水管如漏水，肉眼不易找到破口，可以用手順著管子摸一下，干爽就可以了。買家還可用手輕摸水喉表面有否滲水。

十二、是二手房要留意原住戶的自行改造

若購買的是二手樓，要看露臺有否被改為廚房？是否危及建筑物安全？電路是否正常 ——應(yīng)留意單位內(nèi)的電源開關(guān)有否被更改，電路容量是否足以負(fù)荷電器設(shè)備。

第四篇：業(yè)主收房流程

一、業(yè)主收房流程

收房的過程并不復(fù)雜，主要有以下幾個步驟：

開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。

業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，并由開發(fā)商加以說明。3 業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)。

業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。

開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。9 業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

二、詳解如何驗房

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后，開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。

3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認(rèn)是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進(jìn)行測量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點（生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻，抹在墻上干后會形成爆點）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認(rèn)沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位臵。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。

9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標(biāo)示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝臵附近，看報警裝臵是否靈敏動作，報警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進(jìn)氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認(rèn)暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

三、繳納稅費

1、交易過程中需交費用 印花稅：房價款的萬分之五

2、申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用

登記費、房屋所有權(quán)證工本費、印花稅、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金等 >>>市地稅局統(tǒng)一契稅口徑 新規(guī)同江寧版最高3%

3、入住過程中需交費用 物業(yè)管理費及供暖費

4、辦理按揭須繳納的費用

保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限系數(shù)。保費一次性交。

5、辦理公積金需繳納費用

1）、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。2）、保險費：財險：保險費=貸款額*年費率*年限系數(shù)

綜合險：保險費=貸款人年限對應(yīng)系數(shù)*貸款額

四、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》中隱蔽工程的規(guī)定

本章適用于廚房、衛(wèi)生間的洗滌、潔身等衛(wèi)生器具的安裝以及分戶進(jìn)水閥后給水管段、戶內(nèi)排水管段的管道施工。

1、衛(wèi)生器具、各種閥門等應(yīng)積極采用節(jié)水型器具。

2、各種衛(wèi)生設(shè)備及管道安裝均應(yīng)符合設(shè)計要求及國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有關(guān)

規(guī)定。

3、衛(wèi)生器具的品種、規(guī)格、顏色和排水管材、件應(yīng)符合設(shè)計要求并應(yīng)有產(chǎn)品合格證書。

4、各種衛(wèi)生設(shè)備與地面或墻體的連接應(yīng)用金屬固定件安裝牢固。

5、衛(wèi)生器具安裝驗收合格后應(yīng)采取適當(dāng)?shù)某善繁Ｗo(hù)措施。

6、管道敷設(shè)應(yīng)橫平豎直，管卡位臵及管道坡度等均應(yīng)符合規(guī)范要求。各類閥門安裝應(yīng)位臵正確且平正，便于使用和維修。

7、嵌入墻體、地面的管道應(yīng)進(jìn)行防腐處理并用水泥砂漿保護(hù)，其厚度應(yīng)符合下列要求：墻內(nèi)冷水管不小于10mm、熱水管不小于15mm，嵌入地面的管道不小于10mm。嵌入墻體、地面或暗敷的管道應(yīng)作隱蔽工程驗收。

8、冷熱水管安裝應(yīng)左熱右冷，平行間距應(yīng)不小于200mm。當(dāng)冷熱水供水系統(tǒng)采用分水器供水時，應(yīng)采用半柔性管材連接。

9、各種新型管材的安裝應(yīng)按生產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品說明書進(jìn)行施工。電氣安裝工程

本章適用于室內(nèi)電路布線及電器、燈具安裝。

1、電氣安裝施工人員應(yīng)持證上崗。

2、配電箱戶表后應(yīng)根據(jù)室內(nèi)用電設(shè)備的不同功率分別配線供電；大功率家電設(shè)備應(yīng)獨立配線安裝插座。

3、電路配管、配線施工及電器、燈具安裝除遵守本規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的規(guī)定。

4、工程竣工時應(yīng)向業(yè)主提供電氣工程竣工圖。

5、電器、電料的包裝應(yīng)完好，材料外觀不應(yīng)有破損，附件、備件應(yīng)齊全。

6、塑料電線保護(hù)管及接線盒必須是阻燃型產(chǎn)品，外觀不應(yīng)有破損及變形。

7、金屬電線保護(hù)管及接線盒外觀不應(yīng)有折扁和裂縫，管內(nèi)應(yīng)無毛刺，管口應(yīng)平整。

8、通信系統(tǒng)使用的終端盒、接線盒與配電系統(tǒng)的開關(guān)、插座，宜選用同一系列產(chǎn)品。

9、暗線敷設(shè)必須配管。當(dāng)管線長度超過15m或有兩個直角彎時，應(yīng)增設(shè)拉線盒。

10、同一回路電線應(yīng)穿入同一根管內(nèi)，但管內(nèi)總根數(shù)不應(yīng)超過8根，電線總截面積(包括絕緣外皮)不應(yīng)超過管內(nèi)截面積的40%。

11、電源線與通訊線不得穿入同一根管內(nèi)。

12、穿入配管導(dǎo)線的接頭應(yīng)設(shè)在接線盒內(nèi)，接頭搭接應(yīng)牢固，絕緣帶包纏應(yīng)均勻緊密。

13、當(dāng)?shù)鯚糇灾卦?kg及以上時，應(yīng)先在頂板上安裝后臵埋件，然后將燈具固定在后臵埋件上。嚴(yán)禁安裝在木楔、木磚上。

五、業(yè)主如何自己辦理新商品房的房產(chǎn)證

正常情況下，從向房地局提交文件之日起，大約兩個月后可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。如果是一次性付款，則可自辦產(chǎn)權(quán)證。大致流程如下：到房地局領(lǐng)表和交納公共維修基金等費用，到開發(fā)商指定的房屋面積計量站出測繪圖，根據(jù)測繪圖填好表格拿到開發(fā)商處蓋章、領(lǐng)取正本合同，然后約開發(fā)商一起共同到房地局提交前述相關(guān)文件即可。

需注意：要向開發(fā)商確認(rèn)，你所購房屋的產(chǎn)權(quán)證在哪個房地局辦理，然后再辦或者直接向該局查詢。

如果是按揭貸款買房，根據(jù)幾大商業(yè)銀行的借款合同，均有需委托開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證的條款，即產(chǎn)權(quán)證只能委托開發(fā)商代辦，自己不能辦理。

六、辦理商品房產(chǎn)權(quán)證需經(jīng)過哪些程序

居民在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時，一般按照下列程序進(jìn)行:

(1)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內(nèi)，將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù)；

(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內(nèi)，到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時，須提交下列材料：購房者的身份證和私章，鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購房發(fā)票、紅線圖、位臵圖(藍(lán)圖)、平面圖(藍(lán)圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù)。

(3)交費。受理登記15個工作日后，到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費、鑒證費等有關(guān)費用；

(4)領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《房屋所

有權(quán)證》。

七、不辦產(chǎn)權(quán)登記對權(quán)利人會產(chǎn)生什么影響

許多人不重視產(chǎn)權(quán)登記，特別是居住祖屋的人。須知道，這樣會給以后的生活帶來麻煩，自己的權(quán)益得不到有效的維護(hù)，其影響主要有：

(1)未經(jīng)登記的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方無法了解擬受讓產(chǎn)權(quán)的狀況，交易就難以成功，即使私下成交，也難以辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)；

(2)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)因無法向貸款方提交房地產(chǎn)權(quán)證書，不能抵押、投典；(3)當(dāng)權(quán)利人因房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)與他人發(fā)生糾紛或遭到非法侵害時，因無法向行政、仲裁或司法機(jī)關(guān)提交有效的法律憑證，增加了司法實踐的困難，而且有可能使自己的權(quán)益得不到有效保護(hù)；

(4)當(dāng)權(quán)利人將自己所擁有的房屋進(jìn)行抵押、投典，由于未對他項權(quán)利進(jìn)行登記，一旦抵押人需處分抵押物時，由于未經(jīng)登記房屋他項權(quán)利，其優(yōu)先受償權(quán)不受法律保護(hù)；

(5)房屋建筑及使用情況發(fā)生的變化不及時登記，一旦遇到拆遷時，當(dāng)事人因缺乏依據(jù)就會得不到有關(guān)補(bǔ)償，造成不必要的損失。

第五篇：業(yè)主收房流程j是怎么樣的,如何驗房

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業(yè)主收房流程j是怎么樣的,如何驗房

好不容易買了套房,可是還有一堆流程需要了解,這過程中你真的知道嗎?

一、業(yè)主收房流程

收房的過程并不復(fù)雜,主要有以下幾個步驟:

1、開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。

2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書房屋土地測繪技術(shù)報告書》,并由開發(fā)商加以說明。

3、業(yè)主對新房做綜合驗收,即最重要的驗房環(huán)節(jié)。

4、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議,根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。

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5、開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》,雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

6、業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙,簽署《住宅鑰匙收到書》。

7、與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

8、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證,則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。

9、業(yè)主簽署《入住交接單》,收房完成。

二、詳解如何驗房

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好,樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后,開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕,門邊是否變形,門與框的密封是否嚴(yán)密,門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴,裝上自帶的電池,檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚

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等現(xiàn)象。

3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大),油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好,可用一長紙條放在密封點上,關(guān)門壓住紙條用力抽出,多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇,確認(rèn)是否推動靈活,相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔,否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜,可在房頂取4-5個點用盒尺進(jìn)行測量,若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整,是否有滲水,是否有劃痕裂紋,是否有爆點(生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻,抹在墻上干后會形成爆點)。檢查地面是否平整,是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓,要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、如是精裝房,還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整,是否有空鼓(以小錘敲擊),是否有色差,縫隙是否符合規(guī)

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范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢,配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭,檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水,如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢,確定表面沒有積水。確認(rèn)沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口,加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位置。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流,而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上(高度約2厘米),通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表,記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。

9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標(biāo)示,是否安裝牢固,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座,如自備有插排(帶有指示燈的五孔插座),可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表,可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座,插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

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11、檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右,看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性,同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近,看報警裝置是否靈敏動作,報警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進(jìn)氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢,放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認(rèn)暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄,并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改,則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

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