第一篇：在嘉陵江江邊籌建花木交易市場(chǎng)的可行性分析報(bào)告

在嘉陵江江邊籌建花木交易市場(chǎng)的可行性分析報(bào)告

作者：書兄 更新時(shí)間：2011-05-13 票數(shù)：0

在嘉陵江江邊籌建花木交易市場(chǎng)的可行性分析報(bào)告 1，重慶花木生產(chǎn)及交易的現(xiàn)狀。最具發(fā)展?jié)摿Φ幕井a(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是全球最具活力的產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)中國(guó)花木業(yè)迅猛發(fā)展，花木業(yè)已經(jīng)成為政府和企業(yè)十分關(guān)注的一項(xiàng)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景十分廣闊。重慶市委、市政府從2002年起，每?jī)赡昙磁e辦一屆花卉博覽會(huì)，通過(guò)前四屆花博會(huì)的帶動(dòng)，重慶要花木業(yè)獲得了很好的發(fā)展。特別是2008年開展“森林重慶”建設(shè)以來(lái)，重慶的花木業(yè)的生活和交易達(dá)到了空前的發(fā)展，正在逐步實(shí)現(xiàn)百萬(wàn)畝花卉苗木產(chǎn)業(yè)示范工程，為重慶的花木業(yè)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著第八屆中國(guó)國(guó)際園林花卉博覽會(huì)在的成功舉行，重慶的花木業(yè)發(fā)展必將又躍上一個(gè)新的臺(tái)階。近年來(lái)在界石、靜觀、白市驛、長(zhǎng)壽、璧山等地先后建成了一批花木交易市場(chǎng)，促進(jìn)了花木業(yè)的健康發(fā)展。但這些交易市場(chǎng)都在遠(yuǎn)郊，不利于愛好花鳥魚蟲的普通市民選購(gòu)。而主城區(qū)內(nèi)雖有數(shù)家花木小市場(chǎng)（如魯祖廟花市、望?；ㄊ械龋捎趫?chǎng)地租金較貴，對(duì)周邊環(huán)境及交通的影響，這些市場(chǎng)發(fā)展壯大的可能性較小，相反這些小、散、亂的花木小市場(chǎng)隨時(shí)都有被經(jīng)濟(jì)效益更高的其它商業(yè)項(xiàng)目所取代（如望?；ㄊ校?。因此，如何兼顧經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益是各階層領(lǐng)導(dǎo)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。2，在嘉陵江邊建大型花木交易市場(chǎng)的有利條件。A，擁有大片可利用的沙荒地。在枯水季節(jié)里（每年十月到次年四月），在嘉陵江北岸（黃花園大橋和渝奧大橋的北橋頭，以及北濱1號(hào)）有十幾萬(wàn)平方的沙荒地（如果三峽大壩蓄水175米，沙荒地可能就只有幾萬(wàn)平方了），有著充足的陽(yáng)光和水源，很適合建大型花木交易市場(chǎng)?？菟竟?jié)臨近圣誕、元旦，春節(jié)、情人節(jié)、元宵節(jié)和植樹節(jié)，加上這段時(shí)間里結(jié)婚辦喜事的人也相對(duì)較多，所以枯水季節(jié)正好是花木銷售的“黃金期”，此乃上蒼賜花木商和江北區(qū)發(fā)展的良機(jī)。B，擁有大批成熟的花木經(jīng)銷商。觀音橋望海花市是目前重慶主城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的花市（即將要拆除），也是重慶唯一的專業(yè)花卉批發(fā)市場(chǎng)，有成熟商戶幾百家，他們正在尋找經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，他們?cè)诨窘缬兄薮蟮氖袌?chǎng)影響力，如果給他們一塊用武之地，必定會(huì)搞得生機(jī)勃勃，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)走向繁榮。C，擁有便利交通系統(tǒng)。前四屆花博會(huì)有三屆都在遠(yuǎn)郊舉辦，為了組織足夠多的人前去參觀，需要組織大量的公交車免費(fèi)接送市民，甚至請(qǐng)明星前來(lái)助威，對(duì)于組織者來(lái)說(shuō)，大地增加了成本，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是選購(gòu)或搬運(yùn)都十分不便，因此，幾天花博會(huì)過(guò)后，前來(lái)選購(gòu)的普通市民就十分稀少了。而江北的這些沙荒地在主城區(qū)的中心，道路四通八達(dá)，自駕或乘坐公交車都十分方便，在這里搞花木展銷就不用愁參觀消費(fèi)者，相反要擔(dān)心的是人多為患。D，擁有有開拓精神的政府團(tuán)隊(duì)。江北區(qū)政府能夠廣納民意，這是十分難得的。結(jié)論：有組織者、有場(chǎng)地、有商家、不愁銷路。這四大要素是江北區(qū)在嘉陵江邊搞花木交易市場(chǎng)成功的保障。3，在嘉陵江邊建大型花木交易市場(chǎng)的可行性。A，安全性。主要防水災(zāi)，嘉陵江進(jìn)入枯水期且水位穩(wěn)定后，一般不會(huì)有突發(fā)性洪水形成，在主城附近100公里內(nèi)也沒有讓嘉陵江形成巨大洪水的大壩，100公里以外的水災(zāi)，可以通過(guò)水文監(jiān)測(cè)站獲取有關(guān)數(shù)據(jù)，避免水災(zāi)的形成，因此水災(zāi)是可防的。其次防火災(zāi)，花木交易市場(chǎng)用電不多，用火的地方也不多，依江邊而建，不存在高層建筑，且在濱江路之下，易于監(jiān)控，所以，只要規(guī)劃得好，防火也是可以做得到的。其它安全問(wèn)題屬于社會(huì)常見問(wèn)題，在此不必累述。只要在枯水期水位穩(wěn)定后才進(jìn)場(chǎng)布展，在豐水期洪水到來(lái)之前撤展，交易市場(chǎng)是安全的。這里面需要沿江水文站和氣象局的技術(shù)支持。B，可用性。在不影響河道安全的情況下，利用沙荒地為人民造福，這是響應(yīng)上級(jí)政府提出的“綠化長(zhǎng)江”和“森林重慶”號(hào)召，各級(jí)政府應(yīng)該會(huì)積極支持的。C，技術(shù)性。在沙荒地上建簡(jiǎn)易的花木市場(chǎng)，只需修些簡(jiǎn)易的排水溝，鋪設(shè)簡(jiǎn)易的供電系統(tǒng)和供水系統(tǒng)，修建若干流動(dòng)公共衛(wèi)生設(shè)施，把沙荒地進(jìn)行簡(jiǎn)單平整后用人行道（也可作消防通道）把沙荒地分成若干排、若干列，然后商家根據(jù)自己的愛好進(jìn)行布展，也可以建些簡(jiǎn)易房。這些都是極其簡(jiǎn)單的工作，在施工上沒有技術(shù)障礙。如果將來(lái)有條件將人行道路進(jìn)行硬化那就

更好了。D，資金問(wèn)題。在沙荒地上建簡(jiǎn)易的花木市場(chǎng)建設(shè)成本極低，只要幾十萬(wàn)就可以建成。對(duì)政府或個(gè)人都不是難題。E，貨源問(wèn)題。正在逐步實(shí)現(xiàn)百萬(wàn)畝花卉苗木產(chǎn)業(yè)示范工程可以為這花木交易市場(chǎng)提供源源不斷的貨源。如果辦得好，全國(guó)各地的貨源都可以進(jìn)入重慶市場(chǎng)。F、可能影響項(xiàng)目建設(shè)的其它因素：花木搬運(yùn)和交易的過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生大量泥土、樹枝、樹葉、爛花腐草等，如果不及時(shí)清理，商家可能會(huì)把垃圾倒到江中，從而造成對(duì)江水的污染，甚至影響航道安全。所交易市場(chǎng)應(yīng)設(shè)立專職清潔隊(duì)伍，及時(shí)處理交易過(guò)程中產(chǎn)生的垃圾，以防止它對(duì)環(huán)境造成污染。由于是室外交易市場(chǎng)，如何防雨也是一個(gè)要考慮的問(wèn)題。在布展期內(nèi)一般不會(huì)有大雨，如果是中小雨，商家自己搭建的簡(jiǎn)易帳蓬就可以解決問(wèn)題。結(jié)論：在嘉陵江邊把沙荒地建成個(gè)花木交易市場(chǎng)在安全上、在建設(shè)技術(shù)上、在建設(shè)資金問(wèn)題上和在貨源供應(yīng)上都是可行的，只要政府支持就一切順利可行了。如果政府覺得有風(fēng)險(xiǎn)，完全可以委某家實(shí)業(yè)投資公司來(lái)完成。4，（1）經(jīng)濟(jì)效益分析。按每個(gè)攤位100平方米，入駐500家花木商家，用去5萬(wàn)平方沙荒地，其余可以作為人行便道。每個(gè)攤位按3人計(jì)算，可增加1500個(gè)以上的就業(yè)機(jī)會(huì)。以每個(gè)攤位展銷6個(gè)月，銷售收入為100萬(wàn)元算，500個(gè)攤位創(chuàng)造5000萬(wàn)元以上的銷售收入，可以增加稅收約800萬(wàn)元。最初場(chǎng)租費(fèi)按每月每平方米10元計(jì)算，可收?qǐng)鲎赓M(fèi)300萬(wàn)元，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成熟后，在這寸土寸金的城區(qū)中心地帶，場(chǎng)租肯定會(huì)貴得多。（2）社會(huì)效益。除了上述可以看得見的直接收益外，還有更廣泛的社會(huì)效益。A，為市民提供了賞花、選木、購(gòu)物或休閑的好去處。每逢節(jié)假日，主城區(qū)周邊的休閑地點(diǎn)（像磁器口、洋人街等）這些地方就是人山人海，人滿為患。不是這些地方有什么極大的吸引力，而是我們可玩的地方太少。如果江北區(qū)在嘉陵江邊把沙荒地建成個(gè)花木交易市場(chǎng)，除了花木交易外也綠化了沙荒地，同時(shí)把一個(gè)長(zhǎng)期沒有人管荒地建成一個(gè)豐富多彩的城市中心花園，最終建成一個(gè)在重慶和西部都負(fù)盛名的“年宵花市”品牌，這肯定能吸引不少市民前往觀賞同，從而吸引市民增加戶外活動(dòng)，提升市民生活品質(zhì)。在嘉陵江邊選自己喜愛的花鳥魚蟲肯定會(huì)比在魯祖廟或洋河更好，因?yàn)檫@里視野開闊，光線明亮。B，極大地提升北濱路的人氣，帶動(dòng)北濱路的餐飲消費(fèi)，從而帶動(dòng)江北區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。北濱路的各方面條件并不比南濱路差，但是南濱路餐飲的名氣和效益都比北濱路好得多。如果能把沙荒地建成一個(gè)城市花園，把市民吸引到“年宵花市”來(lái)，必將讓北濱路的餐飲業(yè)發(fā)生不可估量驚人的變化，從而促進(jìn)江北區(qū)其它行業(yè)的發(fā)展。C，是江北區(qū)政府認(rèn)落實(shí)重慶市政府提出的“五個(gè)重慶”和“綠化長(zhǎng)江”的具體行動(dòng)表現(xiàn)。D，其實(shí)最重要的社會(huì)效益是解決了望海花市的安置問(wèn)題，為江北區(qū)解決了一個(gè)不穩(wěn)定因素。結(jié)論：通過(guò)上面這些顯而易見的分析，這是一個(gè)建設(shè)難度不大，但擁有巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的項(xiàng)目。我認(rèn)為有關(guān)政府部門值得組織實(shí)施這一項(xiàng)目。作者：重慶科技學(xué)院 蘇家振地址：重慶楊家坪西郊支路19號(hào)。郵編：400050 電話：023-667711*** 65022024 QQ：1063842065

第二篇：駕?；I建可行性分析報(bào)告

可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目概要

1、項(xiàng)目名稱：株洲 駕校

2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目

3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：

4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：株洲市 區(qū) 社區(qū)。

5、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：30畝建設(shè)用地

6、項(xiàng)目建設(shè)期限：6個(gè)月

7、項(xiàng)目投資規(guī)模：700萬(wàn)元（人民幣）

8、資金來(lái)源：自籌

二、項(xiàng)目提出背景

近年來(lái)，全國(guó)各地普遍形成了持續(xù)不衰的學(xué)車熱。僅以長(zhǎng)沙為例，現(xiàn)已有駕校一百多所，株洲市內(nèi)也發(fā)展了20所，培訓(xùn)駕駛員達(dá)數(shù)萬(wàn)以上。駕校的迅猛發(fā)展，究原因，首先在于人們思想觀念的轉(zhuǎn)變。駕車已不再是人們追求的職業(yè)，而是一種技能，會(huì)駕車無(wú)疑是增加擇業(yè)多一點(diǎn)籌碼。其次，我國(guó)的汽車市場(chǎng)正在由公款購(gòu)車為主轉(zhuǎn)向以私款購(gòu)車為主的市場(chǎng)。私人購(gòu)車量的急劇擴(kuò)大，使普通人駕車的欲望機(jī)會(huì)增多，這無(wú)疑是學(xué)車人數(shù)大增的重要原因。而新的汽車駕駛培訓(xùn)考試辦法頒布后，學(xué)車的年齡大大放寬，這也大大激發(fā)了人們的學(xué)車熱情。石峰區(qū)地理位置位于株洲市石峰區(qū)南車集團(tuán)與職教城相信地段，只有一所駕校。學(xué)生眾多，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足學(xué)車人的需求，對(duì)學(xué)車一族帶來(lái)了諸多不便。我們?cè)谶@樣的環(huán)境申請(qǐng)辦理機(jī)動(dòng)車駕校，無(wú)疑是為廣大學(xué)車一族提供極大的便利。

三、項(xiàng)目可行性

1、政策支持力度加大。人2009年4月1日起，新 的《機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)管理規(guī)定》的實(shí)施，駕駛員培訓(xùn)學(xué)校將逐步對(duì)學(xué)車者實(shí)施學(xué)時(shí)預(yù)約和按學(xué)時(shí)收費(fèi)的新制度，同時(shí)對(duì)駕校教練提出了更高的資質(zhì)要求。新的規(guī)定對(duì)教練員管理，駕校經(jīng)營(yíng)管理等方面進(jìn)行了更嚴(yán)格的規(guī)定，將最大限度地保護(hù)學(xué)員的權(quán)利，同時(shí)也將對(duì)學(xué)員學(xué)車的觀念、時(shí)間和費(fèi)用成本帶來(lái)很大的影響。新規(guī)定對(duì)駕校的教練員的資質(zhì)做出了明確的規(guī)定。教練員分為理論教練員和駕駛操作教練員。都要具備相應(yīng)的證書，具年齡不超過(guò)60周歲。同時(shí)規(guī)定還要求，道路運(yùn)輸管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定機(jī)動(dòng)車駕駛培訓(xùn)教練員教學(xué)質(zhì)量信譽(yù)考核制度。教練員教學(xué)質(zhì)量信譽(yù)考核內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括教練員的基本情況、教學(xué)業(yè)績(jī)、不良記錄等。政策上的支持力度加大，為株洲 架駕駛培訓(xùn)學(xué)校的建立創(chuàng)造了更規(guī)范的環(huán)境，也從某個(gè)角度上保證了駕校的質(zhì)量。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件

1、地理位置優(yōu)越，擬建的株洲市 區(qū) 社區(qū)的 駕校與職教城相隔一條馬路，車輛出行方便，交通道路暢通，場(chǎng)地方正寬大。有二期發(fā)展的潛質(zhì)。地址位置優(yōu)越，交通四方八達(dá)，我們?cè)诖藫竦亟ㄐO為有利，大大方便就近居民實(shí)現(xiàn)學(xué)車夢(mèng)想。

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，株洲市職教城已落戶近十多所院校，有大部分在校學(xué)生為將來(lái)就業(yè)方便也想利用在校學(xué)習(xí)時(shí)間抽空考取駕駛證。一旦參加工作，時(shí)間緊也影響工作。經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得可喜的成績(jī)，居民生活水平不斷提高，招商引資力度加大。特別今年南北車合并，職教城又有幾所新校入遷，使學(xué)車人員猛增。對(duì)培訓(xùn)駕駛證迫切需要更為突出，對(duì)我們?cè)诖藭r(shí)此地辦校又創(chuàng)造了良好因素。

五、辦?？傮w設(shè)想

1、本校占地面積30畝，分別蓋兩幢樓用于辦公和教學(xué)。

2、教練場(chǎng)地按規(guī)范的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行放工。

3、本校建設(shè)目標(biāo)是為了從教練員出發(fā)，圍繞以人為本的中心，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，場(chǎng)地空間設(shè)施齊全，設(shè)計(jì)理念迎全標(biāo)準(zhǔn)的教學(xué)規(guī)范。

六、主要服務(wù)業(yè)務(wù)

擬建株洲 駕校服務(wù)對(duì)象是面向駕駛員培訓(xùn)服務(wù)、辦理相關(guān)業(yè)務(wù)（學(xué)員報(bào)名、學(xué)院管理、考核管理、財(cái)務(wù)管理、綜合查詢、學(xué)員證打印、駕證申請(qǐng)表以及各種查詢和統(tǒng)計(jì)和提供學(xué)車相關(guān)資訊）。

1、本校的主要服務(wù)是駕駛員培訓(xùn)教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容基本上都是按照交通部的《機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)教學(xué)大綱》及《機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)教材》來(lái)實(shí)施。同時(shí)將結(jié)合本校的特色進(jìn)行教學(xué)。在交通部規(guī)定的基礎(chǔ)上結(jié)合駕校的實(shí)際情況制定了自己的更加詳實(shí)的教學(xué)大綱，教學(xué)大綱要求做到科學(xué)安排，教學(xué)課程要突出重點(diǎn)、難點(diǎn)，教學(xué)態(tài)度要明確，堅(jiān)持四心——耐心、細(xì)心、誠(chéng)心和愛心。教學(xué)內(nèi)容必須包括開車的技巧、過(guò)障礙的技巧、緊急情況的處理以及相關(guān)交通事故、生動(dòng)的案例，同時(shí)確保每一位管理人員、業(yè)務(wù)員、教練員、學(xué)員都了解每一階段的教學(xué)內(nèi)容，進(jìn)行相應(yīng)的檢查或考前復(fù)核。

2、本駕校初建時(shí)期設(shè)想購(gòu)置教學(xué)車輛肆拾輛。

七、安全與環(huán)境建設(shè)

1、安全設(shè)施：擬建駕校教練場(chǎng)地的訓(xùn)練規(guī)模達(dá)到訓(xùn)練車輛總數(shù)79輛以上。訓(xùn)練場(chǎng)容納訓(xùn)練車輛總數(shù)的3/4車輛同時(shí)進(jìn)行基礎(chǔ)訓(xùn)練和場(chǎng)地式樣駕駛訓(xùn)練的要求。訓(xùn)練道路滿足容納訓(xùn)練車輛總數(shù)的2/4車輛同時(shí)進(jìn)行道路訓(xùn)練的要求。場(chǎng)地設(shè)備包括交通標(biāo)準(zhǔn)牌、交通信號(hào)燈、科目設(shè)置牌、倒車入庫(kù)、側(cè)方位停車、坡道定點(diǎn)停車及起步、曲線行駛、直角轉(zhuǎn)彎必須設(shè)施。

教練場(chǎng)有圍墻或利用天然屏障封閉，在訓(xùn)練區(qū)與公務(wù)、生活區(qū)之間有分隔設(shè)施，除有專人看守的通行口外，車輛不能通行。教練場(chǎng)配備消防設(shè)施、設(shè)備、緊急救護(hù)藥品和設(shè)備。

2、教練場(chǎng)地按照開辦駕校的有關(guān)規(guī)定配有相應(yīng)的辦公、教學(xué)和生活用房。學(xué)員休息室、食堂等設(shè)施。并且配備與其訓(xùn)練場(chǎng)地規(guī)模相適應(yīng)的汽車維修點(diǎn)。車輛外部清洗等設(shè)備，在環(huán)境建設(shè)方面、教學(xué)區(qū)、生活區(qū)，訓(xùn)練道路兩側(cè)及場(chǎng)區(qū)周邊、場(chǎng)區(qū)空地中都進(jìn)行了植樹綠化。

八、駕校組織機(jī)構(gòu)

擬建株洲 駕校準(zhǔn)備招聘100人，員工來(lái)源面向社會(huì)公開招聘，擇優(yōu)錄用。工作人員主要包括管理人員、教練員、業(yè)務(wù)員與招生員、后勤保障人員等。其中后勤保障人員由教練員或管理人員兼任。這些人員盡管分工不同，但都融合在駕校的統(tǒng)一體內(nèi)。

管理人員：管理人員制定駕校的宏觀戰(zhàn)略，考慮戰(zhàn)備實(shí)施的每個(gè)細(xì)節(jié)，比如每個(gè)人的工作安排實(shí)現(xiàn)量，標(biāo)準(zhǔn)量化標(biāo)準(zhǔn)要求合理，核實(shí)工作匯報(bào)等等。實(shí)施人性化管理，管理人員注重工作人員的溝通協(xié)調(diào)，定期時(shí)行親自問(wèn)候、關(guān)心、親自了解學(xué)員的意見、想法等等。

教練員：教練員是駕校的一線人員，也是核心人員。是最能對(duì)駕校的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生根本影響的。所以本校將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)教練人員的管理。比如，對(duì)教練員的再培訓(xùn)再教育再提高是否開成制度并貫徹執(zhí)行對(duì)教練員的獎(jiǎng)懲是否如實(shí)兌現(xiàn)、實(shí)行是否經(jīng)常組織體育比賽或其他文體活動(dòng)是否教學(xué)現(xiàn)場(chǎng)查看教練員的教學(xué)情況是否注意到某個(gè)教練員的教學(xué)效果如學(xué)員考試通過(guò)率等提高或降低了是否分析，總結(jié)其原因等等。

業(yè)務(wù)員與招生員：業(yè)務(wù)員在辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)必須嚴(yán)格按照規(guī)章制度，遵守考核標(biāo)準(zhǔn)，辦理各項(xiàng)考試業(yè)務(wù)時(shí)必須仔細(xì)核對(duì)每一份表格，接待學(xué)員時(shí)保持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度，下班前確保把所有檔案都?xì)w類整理好并旋轉(zhuǎn)在合理的位置，下班時(shí)檢查了所有的水電開關(guān)。

后勤保障人員。后勤保障主要包括車輛維修維護(hù)、安全管理、場(chǎng)地維護(hù)與衛(wèi)生、物資與油耗管理等。

九、財(cái)務(wù)成本預(yù)算

1、主要設(shè)備成本（教學(xué)車輛）擬申請(qǐng)購(gòu)置新教練車40部，估算價(jià)400萬(wàn)元。

2、購(gòu)置電化教學(xué)設(shè)備（包括教學(xué)掛圖、程控電教板、模型教具和規(guī)定配置的其他教學(xué)設(shè)備課桌椅）等，估算價(jià)50萬(wàn)元。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)教練場(chǎng)地12000平方米90萬(wàn)元

道路建設(shè)包括路障等設(shè)施80萬(wàn)元

雨水管、污水管等排水設(shè)施10萬(wàn)元

搭建辦公用房、學(xué)員休息室200平方米10萬(wàn)元

租用電教室、會(huì)議室、食堂等1500平方米15萬(wàn)元

土地租賃費(fèi)60畝20萬(wàn)元，繳土地使用稅10.5萬(wàn)元

4、周邊環(huán)境、場(chǎng)地空間綠化植樹10萬(wàn)元 財(cái)務(wù)成本匯總：695.5萬(wàn)元

十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素

不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)：駕校是一個(gè)對(duì)市場(chǎng)需求、對(duì)政府政策依賴性很強(qiáng)的行業(yè)，在本駕校發(fā)展期間，不可抗力因素必然存在，例如自然災(zāi)害、政府行為以及社會(huì)異常事件。本校在固定設(shè)施和設(shè)備上投入力度大，如果遭遇自然災(zāi)害，損失將是十分嚴(yán)重。在駕駛行業(yè)上，政府的政策一直在更新、規(guī)范，要適應(yīng)政府的政策和由此帶來(lái)的消費(fèi)的心理變化，也是我們要面對(duì)的不可抗力因素。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：作為新建項(xiàng)目，在市場(chǎng)開發(fā)上存在一定風(fēng)險(xiǎn)。在駕校行業(yè)，口碑與信譽(yù)食十分重要的，在本市這個(gè)市場(chǎng)上，已存在不少建校多年的駕校，也占據(jù)了一定份額的市場(chǎng)，有固定的客戶，也隱藏著固定客戶帶來(lái)的隱形客戶，這對(duì)于本校開發(fā)市場(chǎng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策

不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策。不可抗力對(duì)于每個(gè)企業(yè)公司而言都是存在的，也是不可避免的。對(duì)于政府的政策，我們可以采用用之并利己的規(guī)避對(duì)策。如今，政府的政策逐漸向?qū)W員的利益偏向，而作為重視質(zhì)量、重視教學(xué)的本校，可以利用政府的政策，提高本校的聲譽(yù)，嚴(yán)格按照政策辦事，從學(xué)員的切身利益出發(fā)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策。市場(chǎng)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，甚至關(guān)系到企業(yè)的生存。作為新建學(xué)校，我們就要首先從未被開發(fā)的資源出發(fā)，尋找一片領(lǐng)域。傳播本校的宗旨，發(fā)揚(yáng)本?！按蛟靸?yōu)質(zhì)駕?！钡钠放?，通過(guò)營(yíng)銷傳播的手段未本校開發(fā)忠誠(chéng)度高的客戶，再由固定客戶發(fā)揮連帶作用。

十一、結(jié)論

從株洲先進(jìn)的汽車行業(yè)市場(chǎng)、本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析，本項(xiàng)目的可行性高。

在政策方面，國(guó)家的相關(guān)政策出臺(tái)為駕校的發(fā)展起到了規(guī)范作用，也整頓了駕校的不良作風(fēng)，為本校的建立提供了一個(gè)很好的環(huán)境。針對(duì)駕駛行業(yè)的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)駕校的建立成為了迫切的需要，成為了解決駕駛行業(yè)發(fā)展瓶頸的重要舉措。本報(bào)告通過(guò)市場(chǎng)摸底，調(diào)查分析，進(jìn)一步提高了本建設(shè)項(xiàng)目的可行性。

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)以及消費(fèi)者的分析，本校決定堅(jiān)持科學(xué)化管理、正規(guī)教學(xué)、高質(zhì)量服務(wù)。建立系統(tǒng)的管理制度，堅(jiān)持嚴(yán)格訓(xùn)練，嚴(yán)格要求，嚴(yán)把教學(xué)質(zhì)量關(guān)，以“優(yōu)質(zhì)的駕校”打造株洲 駕校的黃金品牌。

申請(qǐng)人：

年 月 日

申請(qǐng)籌建駕校的報(bào)告

尊敬的株洲市交通運(yùn)輸局處理處領(lǐng)導(dǎo)：

根據(jù)上述分析報(bào)告的情況，本人 特申請(qǐng)?jiān)谥曛奘?區(qū) 社區(qū)籌建株洲 駕駛員培訓(xùn)學(xué)校，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)為感！

申請(qǐng)人：

年 月 日

第三篇：籌建駕校訓(xùn)練場(chǎng)地可行性分析報(bào)告

籌建訓(xùn)練場(chǎng)地可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目概要

1、項(xiàng)目名稱：

2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：

3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：

4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：

5、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：20畝建設(shè)用地

6、項(xiàng)目建設(shè)期限：

7、項(xiàng)目投資規(guī)模：

8、資金來(lái)源：

二、項(xiàng)目提出背景

近年來(lái)，全國(guó)各地普遍形成了持續(xù)不衰的學(xué)車熱。僅以鎮(zhèn)江為例，現(xiàn)已有駕校39所，年培訓(xùn)駕駛員迭數(shù)十萬(wàn)人之多。駕校的迅猛發(fā)展，究其原因，首先在于人們思想觀念的轉(zhuǎn)變。駕車，已不再是人們追求的職業(yè)，而是一種技能。會(huì)駕車.無(wú)疑將增加擇業(yè)時(shí)的等碼。其次，我國(guó)的汽車市場(chǎng)正在由公款購(gòu)車為主轉(zhuǎn)向私款個(gè)人購(gòu)車為主的市場(chǎng)。私人購(gòu)車量的急劇擴(kuò)大，使普通人駕車的機(jī)會(huì)增多，這無(wú)疑是學(xué)車人數(shù)大增的最重要原因。另外，新的汽車駕駛培訓(xùn)考試辦法頒布后，學(xué)車人的年齡、戶籍大大放寬，考核的項(xiàng)目及手續(xù)簡(jiǎn)化，這也大大激發(fā)了人們的學(xué)車熱情。東城綠洲訓(xùn)練場(chǎng)位置位于江蘇大學(xué)南智慧大道上東城綠洲東大門對(duì)面。江蘇大學(xué)年在校生五萬(wàn)左右，而且谷陽(yáng)校區(qū)點(diǎn)已在附近形成了一定的影響力和口碑，我們?cè)谶@樣的環(huán)境下申請(qǐng)東城綠洲新場(chǎng)地的籌建，一是為廣大學(xué)車一族提供極大的便利，二是學(xué)校社會(huì)口碑持續(xù)得到保證。

三、項(xiàng)目可行性

1、政策要求力度加大。從2016年4月1日起，新修訂的《機(jī)動(dòng)車駕駛證申請(qǐng)和使用規(guī)定》的實(shí)施，駕駛員培訓(xùn)學(xué)校將逐步對(duì)學(xué)車者實(shí)施學(xué)時(shí)預(yù)約和按學(xué)時(shí)收費(fèi)的新制度，同時(shí)對(duì)駕校教練提出了更高的服務(wù)要求。新的規(guī)定對(duì)教練員管理，駕校經(jīng)營(yíng)管理等方面進(jìn)行了更嚴(yán)格的規(guī)定，將最大限度地保護(hù)學(xué)員的權(quán)利，同時(shí)也將對(duì)學(xué)員學(xué)車的觀念、時(shí)間和費(fèi)用成本帶來(lái)很大的影響。新規(guī)定要求，道路運(yùn)輸管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定機(jī)動(dòng)車駕駛培訓(xùn)教練員教學(xué)質(zhì)量信譽(yù)考核制度。教練員教學(xué)質(zhì)量信譽(yù)考核內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括教練員的基本情況、教學(xué)業(yè)績(jī)、不良記錄等。政策上的支持力度加大，為鎮(zhèn)江駕駛培訓(xùn)行業(yè)創(chuàng)造了更規(guī)范的環(huán)境，也從某個(gè)角度上對(duì)駕校提出了更高的要求。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件

1、地理位置優(yōu)越，駕校東城綠洲訓(xùn)練場(chǎng)與江蘇大學(xué)相隔一條馬路、附近小區(qū)入住率高，車輛出行方便，交通道路暢通，場(chǎng)地方正寬大。地址位置優(yōu)越，交通四方八達(dá)，我們?cè)诖藫竦亟ㄓ?xùn)練場(chǎng)極為有利，大大方便就近居民實(shí)現(xiàn)學(xué)車夢(mèng)想。

2、區(qū)域人員狀況，江蘇大學(xué)有大部分在校學(xué)生為將來(lái)就業(yè)方便也想利用在校學(xué)習(xí)時(shí)間抽空考取駕駛證。一旦參加工作，時(shí)間緊也影響工作。附近有強(qiáng)凌電子廠、京口軟件園，外來(lái)流動(dòng)人口比較大，學(xué)車需求量相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)我們?cè)诖藭r(shí)此地辦訓(xùn)練場(chǎng)創(chuàng)造了良好因素。

五、辦?？傮w設(shè)想

1、東城綠洲訓(xùn)練場(chǎng)占地面積20畝，分別蓋兩幢簡(jiǎn)易房用于辦公和教學(xué)。

2、教練場(chǎng)地按規(guī)范的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行放工。

3、本訓(xùn)練場(chǎng)建設(shè)目標(biāo)是為了從教練員出發(fā)，圍繞以人為本的中心，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，場(chǎng)地空間設(shè)施齊全，設(shè)計(jì)理念迎全標(biāo)準(zhǔn)的教學(xué)規(guī)范。

六、主要服務(wù)業(yè)務(wù)

駕校服務(wù)對(duì)象是面向駕駛員培訓(xùn)服務(wù)、辦理相關(guān)業(yè)務(wù)（學(xué)員報(bào)名、學(xué)員培訓(xùn)、考試安排、培訓(xùn)打印，以及各種查詢和統(tǒng)計(jì)和提供學(xué)車相關(guān)資訊）.1、本訓(xùn)練場(chǎng)的主要服務(wù)是駕駛員培訓(xùn)教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容基本上都是按照交通部的《機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)教學(xué)大綱》及《機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)教材》來(lái)實(shí)施。同時(shí)將結(jié)合本校的特色進(jìn)行教學(xué)。在交通部規(guī)定的基礎(chǔ)上結(jié)合駕校的實(shí)際情況制定了自己的更加詳實(shí)的教學(xué)大綱，教學(xué)大綱要求做到科學(xué)安排，教學(xué)課程要突出重點(diǎn)、難點(diǎn)，教學(xué)態(tài)度要明確，堅(jiān)持四心——耐心、細(xì)心、誠(chéng)心和愛心。教學(xué)內(nèi)容必須包括開車的技巧、過(guò)障礙的技巧、緊急情況的處理以及相關(guān)交通事故、生動(dòng)的案例，同時(shí)確保每一位管理人員、辦事員、教練員、學(xué)員都了解每一階段的教學(xué)內(nèi)容，進(jìn)行相應(yīng)的檢查或考前復(fù)核。

2、本訓(xùn)練場(chǎng)初期設(shè)想保留教學(xué)車A1大客車五輛，B2大貨車五輛，C1教練車十輛，C2教練車一輛。

七、安全與環(huán)境建設(shè)

1、安全設(shè)施：東城綠洲教練場(chǎng)地的訓(xùn)練規(guī)模達(dá)到訓(xùn)練車輛總數(shù)21輛。訓(xùn)練場(chǎng)容納訓(xùn)練車輛總數(shù)的3/4車輛同時(shí)進(jìn)行基礎(chǔ)訓(xùn)練和場(chǎng)地式樣駕駛訓(xùn)練的要求。訓(xùn)練道路滿足容納訓(xùn)練車輛總數(shù)的2/4車輛同時(shí)進(jìn)行道路訓(xùn)練的要求。場(chǎng)地設(shè)備包括交通標(biāo)準(zhǔn)牌、交通信號(hào)燈、科目設(shè)置牌、倒車入庫(kù)、側(cè)方位停車、坡道定點(diǎn)停車及起步、曲線行駛、直角轉(zhuǎn)彎必須設(shè)施。

教練場(chǎng)有圍墻或利用天然屏障封閉，在訓(xùn)練區(qū)與公務(wù)、生活區(qū)之間有分隔設(shè)施，除有專人看守的通行口外，車輛不能通行。教練場(chǎng)配備消防設(shè)施、設(shè)備、緊急救護(hù)藥品和設(shè)備。

2、東城綠洲教練場(chǎng)地按照開辦駕校的有關(guān)規(guī)定配有相應(yīng)的辦公、教學(xué)和生活用房，學(xué)員休息室等設(shè)施。訓(xùn)練道路兩側(cè)及場(chǎng)區(qū)周邊、場(chǎng)區(qū)空地中都進(jìn)行了植樹綠化。

八、財(cái)務(wù)成本預(yù)算

1、主要設(shè)備成本（教學(xué)車輛）擬申請(qǐng)購(gòu)置新教練車40部，估算價(jià)400萬(wàn)元。

2、購(gòu)置電化教學(xué)設(shè)備（包括教學(xué)掛圖、程控電教板、模型教具和規(guī)定配置的其他教學(xué)設(shè)備課桌椅）等，估算價(jià)50萬(wàn)元。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)教練場(chǎng)地12000平方米90萬(wàn)元

道路建設(shè)包括路障等設(shè)施80萬(wàn)元

雨水管、污水管等排水設(shè)施10萬(wàn)元

搭建辦公用房、學(xué)員休息室200平方米10萬(wàn)元

租用電教室、會(huì)議室、食堂等1500平方米15萬(wàn)元

土地租賃費(fèi)60畝20萬(wàn)元，繳土地使用稅10.5萬(wàn)元

4、周邊環(huán)境、場(chǎng)地空間綠化植樹10萬(wàn)元

財(cái)務(wù)成本匯總：695.5萬(wàn)元

九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素

不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)：駕校是一個(gè)對(duì)市場(chǎng)需求、對(duì)政府政策依賴性很強(qiáng)的行業(yè)，在本訓(xùn)練場(chǎng)使用期間，不可抗力因素必然存在，例如自然災(zāi)害、政府行為以及社會(huì)異常事件。本訓(xùn)練場(chǎng)在固定設(shè)施和設(shè)備上投入力度大，如果遭遇自然災(zāi)害，損失將是十分嚴(yán)重。在駕駛行業(yè)上，政府的政策一直在更新、規(guī)范，要適應(yīng)政府的政策和由此帶來(lái)的消費(fèi)的心理變化，也是我們要面對(duì)的不可抗力因素。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：在駕校行業(yè)，口碑與信譽(yù)食十分重要的，在東城綠洲訓(xùn)練場(chǎng)附近，已存在不少建校多年的駕校，也占據(jù)了一定份額的市場(chǎng)，有固定的客戶，也隱藏著固定客戶帶來(lái)的隱形客戶，這對(duì)于本訓(xùn)練場(chǎng)學(xué)員的保證具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策

不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策。不可抗力對(duì)于每個(gè)企業(yè)公司而言都是存在的，也是不可避免的。對(duì)于政府的政策，我們可以采用用之并利己的規(guī)避對(duì)策。如今，政府的政策逐漸向?qū)W員的利益偏向，而作為重視質(zhì)量、重視教學(xué)的本校，可以利用政府的政策，提高本校的聲譽(yù)，嚴(yán)格按照政策辦事，從學(xué)員的切身利益出發(fā)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策。市場(chǎng)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，甚至關(guān)系到企業(yè)的生存。作為新建的訓(xùn)練場(chǎng)，我們就要首先積極開發(fā)江大學(xué)生的資源，尋找一共共贏的模式。通過(guò)營(yíng)銷傳播的手段開發(fā)忠誠(chéng)度高、覆蓋面廣的客戶，再由固定客戶發(fā)揮連帶作用。

十、結(jié)論

從鎮(zhèn)江的駕培行業(yè)市場(chǎng)、本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的人員結(jié)構(gòu)狀況分析，本項(xiàng)目的可行性高。

在政策方面，國(guó)家的相關(guān)政策出臺(tái)為駕校的發(fā)展起到了規(guī)范作用，也整頓了駕校的不良作風(fēng)，為本訓(xùn)練場(chǎng)的建立提供了一個(gè)很好的環(huán)境。針對(duì)駕駛行業(yè)的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)駕校的建立成為了迫切的需要，成為了解決駕駛行業(yè)發(fā)展瓶頸的重要舉措。本報(bào)告通過(guò)市場(chǎng)摸底，調(diào)查分析，進(jìn)一步提高了本建設(shè)項(xiàng)目的可行性。

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)以及消費(fèi)者的分析，本訓(xùn)練場(chǎng)決定堅(jiān)持科學(xué)化管理、正規(guī)教學(xué)、高質(zhì)量服務(wù)。建立系統(tǒng)的管理制度，堅(jiān)持嚴(yán)格訓(xùn)練，嚴(yán)格要求，嚴(yán)把教學(xué)質(zhì)量關(guān)，把鎮(zhèn)江交苑駕校這個(gè)品牌做大做強(qiáng)。

第四篇：籌建飛行學(xué)院可行性報(bào)告

關(guān)于西北工業(yè)大學(xué)、航空基地、航空公司等聯(lián)合辦學(xué)，進(jìn)行飛行員培訓(xùn)的可行性分析

一、合作背景

目前我國(guó)航空市場(chǎng)飛行員嚴(yán)重短缺，航線飛行員短缺問(wèn)題尤為突出，已經(jīng)受到多方的關(guān)注。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，未來(lái)5至10年通用航空市場(chǎng)以及私人飛行的不斷發(fā)展，飛行員培訓(xùn)市場(chǎng)孕育著巨大的商機(jī)。國(guó)內(nèi)外投資商對(duì)于中國(guó)飛行員培訓(xùn)市場(chǎng)均表現(xiàn)出濃厚的興趣。但在現(xiàn)有的民航管理政策和體制條件下，舉辦飛行員培訓(xùn)受到很多限制，國(guó)內(nèi)航空公司與南京航空航天大學(xué)和北京航空航天大學(xué)聯(lián)合辦學(xué)模式是一種新的嘗試，但其境外飛行教學(xué)成本太高。因此聯(lián)合航空公司和航空類的高等院校在國(guó)內(nèi)辦學(xué)，組建飛行學(xué)院，進(jìn)行飛行專業(yè)全程教學(xué)訓(xùn)練是既經(jīng)濟(jì)又有效的方法。

二、合作要點(diǎn)

（一）、合作方的選擇

國(guó)內(nèi)組建飛行學(xué)院，進(jìn)行飛行員培訓(xùn)面臨的難點(diǎn)有：招生和頒發(fā)學(xué)歷資質(zhì)、飛行教學(xué)機(jī)場(chǎng)及空域資源、畢業(yè)學(xué)員的輸出、空中教學(xué)的資質(zhì)等?；谶@幾個(gè)方面考慮，選擇如下合作方:

1、西北工業(yè)大學(xué)

2、國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地

3、東方航空公司或海南航空公司（也可以選擇其他公司）

4、取得過(guò)中國(guó)民航總局認(rèn)證資格的國(guó)外飛行學(xué)院

5、中、外投資商（根據(jù)需要備選）

此外，西北工業(yè)大學(xué)和航空基地均在陜西省境內(nèi)，東航和海航均有分公司或基地在陜西，這種地緣關(guān)系便于組織開展工作也是考慮因素，其他選項(xiàng)根據(jù)需要可以不限定。

（二）合作各方的優(yōu)勢(shì)和不足

1、西北工業(yè)大學(xué)的優(yōu)勢(shì)在于有完備的教學(xué)體系和師資隊(duì)伍，與國(guó)家教育主管部門、民航主管部門有很好的關(guān)系資源，擁有招生和頒發(fā)學(xué)歷的資格。不足在于沒有飛行實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所及空中教學(xué)師資力量，對(duì)于飛行員市場(chǎng)化運(yùn)作缺乏經(jīng)驗(yàn)。

2、國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地的優(yōu)勢(shì)在于擁有國(guó)家及地方政府關(guān)系資源，擁有滿足飛行學(xué)員空中教學(xué)的多個(gè)飛行訓(xùn)練基地和空域資源及相關(guān)生活配套設(shè)施。不足在于沒有自主招生和頒發(fā)學(xué)歷的資格。

3、航空公司優(yōu)勢(shì)在于對(duì)于飛行員的需求市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、飛行員市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和持續(xù)的飛行員需求，有飛行模擬教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的設(shè)備、師資力量和經(jīng)驗(yàn)，擁有資金實(shí)力。不足在于沒有專門的訓(xùn)練空域場(chǎng)所、不具備自主招生和頒發(fā)學(xué)歷的資質(zhì)。

4、國(guó)外飛行學(xué)院的優(yōu)勢(shì)在于擁有豐富的飛行實(shí)踐教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，缺點(diǎn)在于國(guó)外培訓(xùn)成本過(guò)高，國(guó)內(nèi)不能獨(dú)立辦學(xué)。

（三）合作各方承擔(dān)的任務(wù)

1、西北工業(yè)大學(xué)主要完成飛行專業(yè)設(shè)立及課程設(shè)置，招生和頒發(fā)學(xué)歷，完成基礎(chǔ)課教學(xué)任務(wù)等。

2、航空基地負(fù)責(zé)提供飛行訓(xùn)練場(chǎng)地及空域資源，提供飛行階段的各項(xiàng)訓(xùn)練 1

及生活保障設(shè)施等。

3、航空公司主要協(xié)助西北工業(yè)大學(xué)完成招生體檢、課程設(shè)置，協(xié)助引進(jìn)模擬設(shè)備、飛機(jī)、國(guó)外飛行學(xué)院等，協(xié)助招募或提供飛行教員，負(fù)責(zé)畢業(yè)學(xué)員的市場(chǎng)化運(yùn)作等。

4、國(guó)外飛行學(xué)院承擔(dān)飛行課程的設(shè)置、提供飛行教學(xué)設(shè)備及飛行教員，合作頒發(fā)學(xué)歷等。

（四）合作各方得到的利益

1、西北工業(yè)大學(xué)通過(guò)合作辦學(xué)，可以完善自己的專業(yè)學(xué)科體系，完善理論和實(shí)踐的教學(xué)環(huán)節(jié)，提升本校在同類院校間的影響力。

2、國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地可以充分利用現(xiàn)有的機(jī)場(chǎng)和空域資源，憑借合作舉辦飛行員培訓(xùn)，進(jìn)一步培育和帶動(dòng)航空制造業(yè)市場(chǎng)。

3、航空公司通過(guò)合作，投入很低成本就可以獲得滿足自身需求的畢業(yè)學(xué)員，為公司源源不斷地輸送飛行員。

4、國(guó)外飛行學(xué)院可以通過(guò)合作培訓(xùn)，以很小的投入獲得較大的回報(bào)，較早進(jìn)入中國(guó)，占領(lǐng)國(guó)內(nèi)航空培訓(xùn)市場(chǎng)。

（五）給合作整體帶來(lái)的好處

通過(guò)此種合作，可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，避開不足，使任何單方不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，結(jié)果必將是多贏的，是1+1+1+1＞4。

（六）合作各方的投入及回報(bào)

合作方式、投資比例和盈利模式各方可以進(jìn)行協(xié)商確立。也可以根據(jù)各方所承擔(dān)的任務(wù)以及所提供的人員、設(shè)施、設(shè)備和資本入股，組建董事會(huì)制學(xué)校，根據(jù)經(jīng)營(yíng)性收入進(jìn)行股份分紅，獲得投資性收益。

（七）飛行學(xué)院運(yùn)營(yíng)方式、規(guī)模和盈利預(yù)測(cè)

合作成立飛行學(xué)院后，可以建立多級(jí)培訓(xùn)模式，即學(xué)歷教育和短期培訓(xùn)相結(jié)合的方式。學(xué)歷教育主要是指招收應(yīng)屆高中畢業(yè)生，完成相應(yīng)的大學(xué)基礎(chǔ)課和飛行課程，畢業(yè)頒發(fā)本科學(xué)歷；短期培訓(xùn)可以指輪訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)、公務(wù)機(jī)飛行駕照、私照培訓(xùn)等，不頒發(fā)學(xué)歷。

航空基地現(xiàn)有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可以用來(lái)進(jìn)行空中教學(xué)使用。結(jié)合學(xué)歷教育和短期培訓(xùn)兩個(gè)部分，每年可以接納400-500名學(xué)員的教學(xué)訓(xùn)練，其中本科生培訓(xùn)300名，其他培訓(xùn)200名。

按照培訓(xùn)500名計(jì)算，每名本科飛行學(xué)員繳納的培訓(xùn)費(fèi)用75萬(wàn)元人民幣，總繳納費(fèi)用22500萬(wàn)元；短期培訓(xùn)一年按訓(xùn)練兩輪計(jì)算，每輪單人交費(fèi)10萬(wàn)元人民幣，總繳納費(fèi)用4000萬(wàn)元，合計(jì)每年可以吸收培訓(xùn)費(fèi)用26500萬(wàn)元。（按當(dāng)前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）

飛行員培訓(xùn)支出費(fèi)用主要包括：地面及空中教學(xué)設(shè)施及器材使用折舊費(fèi)、燃油費(fèi)、教員授課費(fèi)、學(xué)員生活費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。根據(jù)估算，每年可以將支出費(fèi)用控制在1億5至1億8之間，如是四方合作的話，加之國(guó)家教育主管部門和民航主管部門對(duì)我們各方的扶持，每年將有近8千萬(wàn)至1億左右的產(chǎn)出。

三、綜述

面對(duì)目前我國(guó)航空市場(chǎng)所面臨的嚴(yán)重困擾，政府、各類航空培訓(xùn)學(xué)院和各航空企業(yè)均在尋找有效的突破口。因此我們要抓住當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取國(guó)家政府部門、民航主管部門的支持，盡快協(xié)商并確立合作事宜，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，為我國(guó)民族航空事業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)我們應(yīng)有的力量。

2008年4月28日

第五篇：籌建養(yǎng)老院的可行性報(bào)告

籌建養(yǎng)老院的可行性報(bào)告

公司領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)于籌建養(yǎng)老院一事經(jīng)過(guò)開發(fā)部的調(diào)查和搜集資料，已把具體事宜擬成如下報(bào)告，請(qǐng)定奪。

一、從市場(chǎng)角度

是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇到養(yǎng)老。目前人口1350萬(wàn)其中老年人口占到234萬(wàn)，占到18.83%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1080余家共計(jì)4.68萬(wàn)余張，剛剛達(dá)到老年人口百分之二，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。

二、目前市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展考察

市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說(shuō)從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)齊全。

2、百床以上收費(fèi)在1300元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來(lái)養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。經(jīng)營(yíng)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)復(fù)施達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。經(jīng)我公司實(shí)地考察并開會(huì)商討，認(rèn)為開發(fā)籌建養(yǎng)老中心的方案可行，不僅能為市的社會(huì)福利事業(yè)做出貢獻(xiàn)，此項(xiàng)目也有很大的發(fā)展空間。請(qǐng)定奪。

關(guān)于打熱水井的問(wèn)題，我部門已經(jīng)咨詢過(guò)工程勘察研究院，地?zé)峥辈樵焊呒?jí)工程師教授。得知如要打井，前期需投入15-20萬(wàn)資金做專家論證會(huì)，會(huì)后會(huì)有詳細(xì)的報(bào)告和勘查結(jié)果來(lái)證實(shí)是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)定奪。

老年住宅公寓計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄

一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

二、老年住宅市場(chǎng)分析

1、老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析

2、市老齡化現(xiàn)狀

3、市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

4、老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

三、項(xiàng)目規(guī)劃要求

四、項(xiàng)目投資預(yù)算

1、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算

2、項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)

五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論

一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)縱觀上半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)

今年上半年，市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。新開工面積增長(zhǎng)28.1%，竣工面積增長(zhǎng)29.8%，竣工面積增長(zhǎng)幅度大于新開工面積增長(zhǎng)幅度；竣工積增長(zhǎng)29.8%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。數(shù)字顯示：市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

開發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)

今年上半年市房地產(chǎn)總投資238.68億元，同比增長(zhǎng)26.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的26.3%。其中：住宅投資152.45億元，同比增長(zhǎng)40.6%，占總投資的73.65%（經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資17.62億元，占住宅投資的11.56%）。辦公樓投資4.62億元，同比增長(zhǎng)11%；商鋪投資21.16億元，同比增長(zhǎng)3.2%。

新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位

新開工面積較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，全市商品房新開工面積1333.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅新開工面積1101.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.8%；辦公樓新開工面積30.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積117.15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.2%。上半年，全市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積522.76平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積87.81萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)98.7%。

消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)

商品房銷售勢(shì)頭良好。上半年，商品房銷售面積為910.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長(zhǎng)50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長(zhǎng)52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長(zhǎng)11.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額26.43億元，增長(zhǎng)37%。商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止

由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國(guó)務(wù)院《城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007―2020年）》文件的出臺(tái)等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。上半年：住宅類物業(yè)銷售均價(jià)為3353.4元/㎡，同比上漲7.25%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價(jià)為5339.97元/㎡，同比上漲4.3%。

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸

隨著天津?yàn)I海新區(qū)之“新特區(qū)”，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，目前市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全 國(guó)中游水平，同發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。因此，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好市場(chǎng)前景，紛紛通過(guò)各種渠道，涌入市場(chǎng)尋找商機(jī)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出149.27億元資金“砸”入樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”的26.6%。也就是說(shuō)，近年來(lái)進(jìn)入的外資中，有超過(guò)兩成的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些企業(yè)均擁有先進(jìn)的營(yíng)銷理念、雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的技術(shù)水平，這無(wú)疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有利于進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)重慶樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。綜上所述：2007年上半年．市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過(guò)往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成為新特區(qū)后的市場(chǎng)預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)。由此預(yù)測(cè)：下半年市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼

續(xù)走高，全面上揚(yáng)。

二、老年人住宅市場(chǎng)分析

（一）老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析

我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

“老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)

面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)?？偨Y(jié)：

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來(lái)，大眾化住宅開發(fā)一直是市場(chǎng)開發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老

年人極其子女）所接受，誰(shuí)搶占了開發(fā)先機(jī)，誰(shuí)就開拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

（二）市老齡化現(xiàn)狀 人口老齡化加劇

中國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬(wàn)人，每100人里8人年齡超過(guò)65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬(wàn)。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來(lái)幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個(gè)人里就有1位老人。目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達(dá)到了10.9%，80歲以上高齡老人達(dá)到1.6%，這說(shuō)明重慶在人口老齡化的同時(shí)，老齡化也在以平均每年0.1個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180 萬(wàn)人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。

民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

縱觀老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，體制機(jī)制靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)策略上更多思考；管理手段上多樣，市場(chǎng)化運(yùn)作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強(qiáng)，全年無(wú)休，以院為家，是事業(yè)型；運(yùn)作成本上更經(jīng)濟(jì)、有效。

老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。

老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。

“山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞

隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。

三、項(xiàng)目規(guī)劃

根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要

滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。

設(shè)計(jì)要人性化

要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化

應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。

環(huán)境要園林化

應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。

戶型要合理化

應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。

配套要完善化

小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。

四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算

（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算

1、地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件

? 規(guī)劃用地總面積：100畝，66700㎡。

?土地用途：住宅用地

?使用功能：居住養(yǎng)老

?建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空

?建筑高度：（多層約6層）18.6m —（小高層約12層）36.6m ? 綜合容積率：1.5 ? 綠化面積：40%

? 總戶數(shù)：按50㎡/戶計(jì)算約為631戶，? 總?cè)丝冢喊慈司?8㎡計(jì)算約為1128人商品房市場(chǎng)售價(jià)：其中小高層2000元/㎡，建面約21466㎡；多層1800元/㎡，建面約10120㎡；商鋪3800元/㎡，建面約1200㎡。

2、建設(shè)開發(fā)成本估算

前期費(fèi)用 序 號(hào)

土地費(fèi)用 土地出讓金 拆遷管理費(fèi) 城市基礎(chǔ)配套費(fèi) 總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 施工圖設(shè)計(jì) 費(fèi)用科目

金 額(萬(wàn)元)

1200 200 200 300 30 40 園林景觀設(shè)計(jì) 20 8 人防費(fèi) 100 9 消防建審費(fèi) 20 10 抗震費(fèi) 20 11 白蟻費(fèi) 2

合計(jì) 2130萬(wàn)元

?

?中期費(fèi)用

序 號(hào) 費(fèi)用科目

建管費(fèi) 2 地質(zhì)勘探費(fèi) 3 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4 施工監(jiān)理費(fèi) 樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）6 招標(biāo)費(fèi) 土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）8 水電、消防安裝施工 室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）10 室外道路工程 11 綠化景觀工程 12 噪音防治費(fèi)

金 額(萬(wàn)元)30 60 60 800 20 2600 1000

300 500 300 20 14 合計(jì) ? 公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備 電梯費(fèi)用 5850萬(wàn)元

30

?后期費(fèi)用 序 號(hào) 費(fèi)用科目

金 額(萬(wàn)元)2 3 4 5 6 7 合計(jì)

開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)：

（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）×2%=（2130萬(wàn)+5850萬(wàn)+1290）×2% =185.4萬(wàn) ? 開發(fā)總成本估算：

投資開發(fā)總成本=（前期費(fèi)用）2130萬(wàn)+（中期費(fèi)用）5850萬(wàn)+（后 費(fèi)用）1290萬(wàn)+（開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）185.4萬(wàn)=9455.4萬(wàn)

（二）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)

辦理商品房銷（預(yù)）售許可證 廣告、宣傳費(fèi) 銀行利息 垃圾處理費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅

商品房維修基金（綜合）辦理權(quán)證 1290萬(wàn)元

500 100 50 500 50 501、銷售價(jià)格確定

由于本案具體地理位置尚未明確，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類似項(xiàng)目來(lái)確定銷售價(jià)格。故現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)）

2、銷售總收入

?住宅銷售收入：2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8萬(wàn)元

? 商鋪銷售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560萬(wàn)元

?銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=6114.8萬(wàn)+4560萬(wàn) =10674.8萬(wàn)元

3、項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)

項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)=總銷售收入10674.8萬(wàn)元－項(xiàng)目總成本9455.4萬(wàn)元=1219.4萬(wàn)元

4、成本利潤(rùn)率

項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本=1219.4萬(wàn)元/9455.4萬(wàn)元=12.9%

五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí)間

重慶市有60歲以上老年人近500萬(wàn)，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但 就老年人住宅市場(chǎng)而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢

竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。

2、消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是60歲以上的特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購(gòu)置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國(guó)銀行現(xiàn)行房貸政策對(duì)60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購(gòu)房資金來(lái)源要么以子女名義貸款購(gòu)房，要么由老年人獨(dú)資購(gòu)房，要么老年人出資，子女資助購(gòu)房。不論哪一種籌資購(gòu)房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問(wèn)題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購(gòu)房資金的來(lái)源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購(gòu)房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。

六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論

老年住宅項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時(shí)市場(chǎng)需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是一個(gè)充滿商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提如下建議：

1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。

2、本項(xiàng)目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī) 劃，項(xiàng)目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

3、項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)查過(guò)程中，對(duì)重慶老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營(yíng)銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng)前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，隨著市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)市場(chǎng)分析，避開激烈競(jìng)爭(zhēng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見的選擇。