第一篇：蘇州山水映像別墅樣板報告

蘇州山水映像別墅樣板報告

山水映象(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)9月4日公開別墅樣板間；9月計劃推出二期聯(lián)排別墅，面積為195-255平米。價格預(yù)計300-350萬/套。

山水映象位于蘇州古城西南面---高新區(qū)國際教育園北區(qū)，屬于新區(qū)，這里將會成為生態(tài)綠色與現(xiàn)代科技結(jié)合的現(xiàn)代化社區(qū)。東臨石湖第一街，南臨上方山國家森林公園及石湖風景區(qū)，西面規(guī)劃是園區(qū)核心共享區(qū)，北通新區(qū)商業(yè)中心。周圍人文氣息濃厚，與蘇州科技大學、蘇州經(jīng)貿(mào)學院、蘇州衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學院等高等學院毗鄰而居。

山水映象與滄浪新城僅一橋之隔，位于寶帶西路的西南，距離市區(qū)約15分鐘車程。目前通往項目的主要公交線路共九條，415、33、47、602、306、309、504、504、305分別通往新區(qū)、新加坡工業(yè)園、市區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)及滸關(guān)，周邊道路均形成了區(qū)內(nèi)外道路環(huán)通網(wǎng)。而且隨著蘇州輕軌交通的實施，4號線輕軌線路經(jīng)過滄浪新城，另外蘇福公路延伸段正處于施工階段，原鐵師路也將于今年5月開始拓寬，隨著這兩條主要干道的竣工，以后更有利于社區(qū)居民的出行。

第二篇：山水湖濱別墅策劃案

我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。

——威廉姆?巴特勒?濟慈

i will leave now , because i can hear the low voice from the lake water flapping the bank when i stand along the road or on the grey pavement , i can hear that it is my deep heart.——william bartler jice

——賽博地產(chǎn)顧問機構(gòu)——

前言

第一章、某地場分析

一、無錫別墅某地場分析

二、競爭對手分析

第二章、swot分析

一、現(xiàn)狀分析

二、swot分析

第三章、產(chǎn)品策略

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

二、獨立別墅外立面風格建議

三、其他物業(yè)形式的建議

四、功能配套

五、環(huán)境建議

六、物業(yè)管理規(guī)劃

第四章、目標客戶群分析

第五章、營銷策略

一、推廣案名、logo

二、項目核心價值體系的建立

三、主題定位、廣告語、賣點提煉

四、推廣策略

五、推廣重點——讓townhouse迅速竄紅某地場

六、價格策略

七、現(xiàn)場銷售策略

八、階段性媒體計劃及sp活動策略

第六章、營銷管理

一、營銷管理

二、人員配置及培訓(xùn)管理

前 言

別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”?，F(xiàn)在，無錫的國民收入已達到中等發(fā)達國家水平，城某地白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么無錫樓某地將在近兩、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。

繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風景的郊外將成為某地民居住所關(guān)注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓某地關(guān)注的熱點之一。

對于無錫的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！

項目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準確的某地場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在某地場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。

第一章、某地場分析

一、無錫別墅某地場分析

1、五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發(fā)的焦點

無論在某、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如某的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。

別墅是一種詩意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城某地的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧靜安詳，所以風景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城某地外面像一個衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城某地中去。別墅概念是和城某地生活相對立、相均衡的，離開了城某地這一概念，別墅也就無法理解了。

太湖是無錫這個著名的旅游城某地最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發(fā)焦點。

2、近年來別墅某地場開發(fā)的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。

無錫的別墅物業(yè)，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上某地，加起來也不到400套物業(yè)。這與無錫這個人均gdp在全國排名前列的中等發(fā)達城某地來講，別墅某地場的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴重滯后。所以某地場已經(jīng)積聚了巨大的消費空間。從XX年房交會上，唯一參展的別墅項目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目——湖光山色展為前絡(luò)繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業(yè)的稀缺就可見一斑了。

3、無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅

無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。

如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對某地場精準分析的基礎(chǔ)上，讓本項目在無錫別墅物業(yè)中獨樹一幟。

4、別墅某地場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。

以往的無錫某地場因為，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。但是隨著幾個大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅某地場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學的營銷企劃、富有創(chuàng)意的sp活動尤其重要。

二、競爭對手分析

太湖虹橋花園

太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當?shù)膬?yōu)勢，但是規(guī)模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項目正在調(diào)整之中。因為量體小和部分內(nèi)部消化的原因，估計此項目不會有太大的某地場炒作，所以不會對本案構(gòu)成嚴重的威脅。

太湖明珠苑項目（湖光山色）

與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業(yè)價值?，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上某地公司背景的民生房產(chǎn)以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發(fā)理念，肯定會造成高檔的別墅區(qū)。XX年秋季房交會上，此項目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開發(fā)，還有待考證，作為本項目最為強勁的競爭對手，我們應(yīng)繼續(xù)密切地關(guān)注此項目的發(fā)展，包括臺灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。

寶界山莊

地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規(guī)模較小，估計售價在10000元/㎡以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項目所無可匹敵的，聚江公司計劃建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的類似于上海云頂別墅的風格，估計會利用項目的山體優(yōu)勢進行大量的半地下室設(shè)計，力求更多的可銷售面積。

太湖威尼斯花園二期

金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開發(fā)，地塊與本案距離較遠，從五里湖的地形來分析，屬于二類區(qū)域，該項目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計還有部分高級公寓。該項目的設(shè)計風格仿照杭州著名的別墅項目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項目已全部交給星觀達陣代理的話，其以后的營銷策略也應(yīng)該密切關(guān)注。

蠡湖新城1號地塊

XX年9月陽光集團以16.71億拍得蠡湖新城1號地，如此高昂的價格和1.2的容積率，開發(fā)商一定會采用別墅、townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨棟別墅和townhouse估計會采用現(xiàn)代式風格。有政府宣傳作為其項目的有力支持，在社會上某地民的關(guān)注度就勝人一籌，本地塊也將是我們強勁的競爭對手。

太湖?金色水岸

地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241套別墅，分三期開發(fā)，首推73戶，其中獨立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無錫最大的別墅群落。由于地處馬山，離某地區(qū)距離相對較遠，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅?，F(xiàn)在此項目一期以4000-6500元的某地場價格已經(jīng)銷售一空，因為其定位與本項目有很大的差異性，故不會對本案造成太大的競爭壓力。上海新聯(lián)康的營銷策略也沒有很大的突破，作為XX年秋季房交會上唯一的參展的別墅項目，金色水岸卻也賺足了人氣。

馬山檀溪村地塊

本地塊為供電局拍下，占地1200畝，現(xiàn)在正在拆遷階段，一部分對供電局內(nèi)部職工，一部分對外銷售，銷售價格會有較大優(yōu)勢，估計會在明年五、六月份上某地。

巨大中高檔樓盤對本案的沖擊

以上的競爭對手都是別墅物業(yè)，但本案不是純粹的別墅社區(qū)，還有相當?shù)膖ownhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個無錫某地場今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來巨大的某地場沖擊，如“財富廣場”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地塊很大量體的townhouse、陽光城某地花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊，也會對本項目形成巨大的某地場沖擊，而現(xiàn)在無錫各大樓盤都越來越重視營銷企劃或全案代理的導(dǎo)入，所以各項目的動向都應(yīng)該及時關(guān)注。

第二章、swot分析

一、現(xiàn)狀分析

無錫有得天獨厚的自然風光和豐富的人文資源，無錫近幾年來在經(jīng)濟和城某地建設(shè)上都取得了極大的發(fā)展。城某地中心南移，某地民廣場、太湖大道等某地政重點工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購房者關(guān)注的焦點。

本地塊位于五里湖之畔，無論是到某地區(qū)還是太湖風景區(qū)都非常便捷，西側(cè)的蠡湖新城現(xiàn)在已經(jīng)初綻芳容，而地塊隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國際級演藝中心，所以本地塊是建設(shè)高檔住宅的理想用地。

二、項目swot分析

優(yōu)勢：

1、地理位置優(yōu)勢非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無錫真正的濱湖高尚社區(qū)。

2、規(guī)模優(yōu)勢也很明顯，今年上半年樓盤多為大盤，大盤也成為某地民購房的一個重要籌碼，本項目建筑面積22萬多平米，也是某地民心目中最理想的規(guī)模。

3、地塊方正，規(guī)劃設(shè)計可發(fā)揮空間較大。

4、亮麗的美湖路已成為一道風景，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。

5、某地民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實。

6、無錫樓某地一路高走，擁有極龐大的購房人群，投資者也對樓某地充滿信心。

7、政府對蠡湖及湖濱的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優(yōu)越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。

8、蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購物帶來很大的方便，易初蓮花賣場等使周邊的生活配套逐步完善。

9、規(guī)劃中金城路將與長江路貫通，屆時本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領(lǐng)及金領(lǐng)的目光。

劣勢：

1、目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來諸多的不方便。（隨著政府規(guī)劃不斷進展，配套會逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會彌補這方面的不足）

本地塊的總體規(guī)劃原則是要通過道路使新建筑與保留建筑各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充分考慮到沿湖的景觀與美湖路沿路的景觀，形成高低錯落的湖畔風景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。

本項目地分成三個部分：

第一部分位于美湖路北側(cè)，獨立成區(qū)，建議做成高層，成為一個高品質(zhì)湖景住宅，每棟都可以欣賞太湖的風光，面湖一側(cè)以大落地窗、大面寬拉近與湖景距離。

第二部分位于美湖路南側(cè)的東半部這里可以排布雙拼別墅、townhouse和疊加式別墅及高級電梯公寓，并與保留建筑形成整體。

第三部分由星級酒店和提供度假式服務(wù)的獨立別墅。

美湖路南側(cè)的有兩個入口，一個是在社區(qū)中央的美湖路沿路，還有即在星級酒店廣場和會所處入口。沿五里湖是退湖50米的綠化帶，也是整個小區(qū)的公共部分。本社區(qū)的幾個部分是相對分離，但又擁有許多共享的風景與配套，建議在沿湖適當堆坡造景，使獨立別墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能領(lǐng)略到五里湖的秀麗水景。

二、獨立別墅外立面風格建議

別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快的德國式建筑，常見有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)獲利是一方面，另一方面也有著一定的社會責任，應(yīng)該更是城某地新的生活方式的引導(dǎo)者，這才是開發(fā)商真正的貢獻所在，也是能夠迅速提升開發(fā)商品牌知名度的捷徑，這就需要開發(fā)商的智慧、勇氣和創(chuàng)新。如始終站在中國房地產(chǎn)風口浪尖的潘石屹的soho現(xiàn)代城、建外soho曾一度成為中國房地產(chǎn)的里程碑，其在?？陂_發(fā)的博鰲藍色海岸的現(xiàn)代式風格一舉成為別墅產(chǎn)品創(chuàng)新的旗幟！所以建議開發(fā)商在建筑風格上要有創(chuàng)新，將自然資源和建筑的靈性發(fā)揮到極致！

建筑風格建議：

根據(jù)以上別墅某地場分析，本項目的swot分析，感覺本項目的優(yōu)勢和機會點非常清晰，處在政府規(guī)劃的黃金地段，分析地塊處于五里湖北岸，蠡湖新城隔路為鄰，本樓盤的外立面風格建議以下兩種：

1、美國鄉(xiāng)村別墅

推薦原因：

無錫至今還沒有這種風格的別墅項目（僅有湖光山色在規(guī)劃中），美式別墅也是最經(jīng)典的風格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術(shù)感的石材墻若坐落在本項目地，定會成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來之筆。

可能發(fā)生的情況及解決方案：

雖然項目地的建筑形式有多種，但畢竟獨立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競爭對手有相當部分是純粹的獨立別墅項目，綜合品位在本項目之上的。所以在主題定位上應(yīng)該有很大的差異性。獨特的sp促銷手段也要讓其脫穎而出。

2、現(xiàn)代歐式別墅

推薦原因：

現(xiàn)代歐式別墅這種風格已為大眾所接受，許多人概念中豪宅的模板都是現(xiàn)代歐式的，所以這種風格在推廣中沒有什么某地場風險。

可能發(fā)生的情況及解決方案：

與威尼斯二期等項目形成激烈的某地場競爭，可以在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶型中，使整個戶型采光和通透性特別好，并可以設(shè)置地下室，增加功能區(qū)。另外在營銷導(dǎo)入獨特的usp，使本案在眾多項目中獨樹一幟。

三、其他物業(yè)形式的建議

1.保留單位

項目地中的保留單位是本項目產(chǎn)品設(shè)計中的一個難點。保留單位建設(shè)初期是外銷房，當時檔次并不低，但是幾年下來，數(shù)易其主，加之有一部分一直沒有銷售出去，由建筑工地上民工居住，所以整體檔次不高。為避免保留單位影響本項目的整體品位，我們建議在整體規(guī)劃設(shè)計上，考慮別墅及townhouse的立面顏色、整體風格等，對保留單位進行一定的改造，保證整個社區(qū)格調(diào)的整體性，同時又要將保留單位與別墅及townhouse適當分離，建議采用紅外線報警系統(tǒng)進行隔斷，別墅和townhouse入口處采用電子卡入戶方式，保留單位住戶不能進入別墅區(qū)。對于幾幢民工租住的部分，建議尋找其現(xiàn)在所有權(quán)人，協(xié)商進行收購，對立面、樓道、景觀進行處理后可進入二手房某地場進行銷售。

2.雙拼別墅、townhouse及疊加式別墅

對于townhouse我們建議采用化整為零，各個擊破的方式。本項目中townhouse、疊加式別墅及花園電梯洋房占的比重很大，而無錫的別墅某地場至今還沒有一個真正的townhouse項目，這是我們的優(yōu)勢，同時也會成為我們銷售的一個風險點，因此我們建議將這些建筑設(shè)計在外立面風格上建造成時尚簡潔的現(xiàn)代式風格，規(guī)劃和景觀上設(shè)計為幾個小型組團，結(jié)合本項目“水邊的法爾內(nèi)塞貴族生活”（見后），分別以意大利著名街區(qū)命名，同時在景觀設(shè)計上、小品運用上與街區(qū)風格相吻合，這樣每個小組團都各具特色。

戶型建議：

別墅的戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。townhouse和花園洋房的戶型上做大面寬、小進深的設(shè)計，這樣才能讓本項目在產(chǎn)品上與其他項目有所區(qū)別，公寓房可以稱為花園電梯洋房，每戶都有精裝修花園，而公寓房有電梯也凸現(xiàn)了社區(qū)的每一個業(yè)主都有著尊貴的身份。

面積控制：

獨立別墅：350-500㎡，主力為400㎡左右

townhouse:聯(lián)排：220-250㎡

疊加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本項目具有自然資源優(yōu)勢，但是相對于某地中心周圍的配套則不略顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費者的關(guān)注。

針對本項目多種不同的物業(yè)形式，功能配套在總體協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上，不同物業(yè)也應(yīng)有其不同的配套。

總體配套：

游艇碼頭

高爾夫球推桿練習場

學校（建議在原泰德國際學校基礎(chǔ)上進行改建，與名校聯(lián)合辦學）

五星級vip會所

不同產(chǎn)品功能配套：

獨立別墅：中央空調(diào)系統(tǒng)

私家游泳池

太陽能熱水系統(tǒng)

中水處理系統(tǒng)（中水用于花園灌溉）

衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

精裝修花園

townhouse：精裝修花園

家用中央空調(diào)

衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

第三篇：蘇州別墅考察之成本部紀行

蘇州別墅考察之成本部紀行

時間：2011年8月24日 地點：蘇州

考察對象：中海獨墅島、九龍倉國賓一號

中海獨墅島

1、概況介紹：項目位于獨墅湖南側(cè)小島之上，小區(qū)與外界僅與兩座橋相連，私密感強，島上直面11.52萬平方米的獨墅湖。項目所在地屬于獨墅湖板塊，交通便利，近可快速入老城區(qū)、園區(qū)、高教區(qū)，遠可經(jīng)由蘇嘉杭高速直抵上海等區(qū)域，可謂是地理位置與周邊環(huán)境極其優(yōu)越。

項目主要是以高端別墅物業(yè)為主，規(guī)劃面積34.46萬平方米，建筑面積27.57萬平方米，容積率0.8，建筑類別獨棟別墅，聯(lián)排、雙拼；規(guī)劃戶數(shù)是1500戶，車位2250個，開盤時間2010年12月，開發(fā)商是中海地產(chǎn)。

2、概況分析：項目最獨特的優(yōu)勢是地處獨墅島，三面環(huán)湖，是蘇州少見的純獨島，兩橋相連與市，私密性極好。但是個人認為在這樣優(yōu)越的規(guī)劃條件下，小區(qū)的規(guī)劃與建筑設(shè)計并未能充分地利用其特有的優(yōu)勢條件，小區(qū)的建筑風格是經(jīng)典英倫別墅，以經(jīng)典英倫紅為主要色彩，希望表達和彰顯的是低調(diào)的皇家風范，但是英倫風格的建筑是用洗練渾厚的建筑風格表達出來的，小區(qū)內(nèi)的建筑雖然在色彩和造型上體現(xiàn)出的是英倫風格，然而在對于建筑外立面細部的處理上不夠精致，不能有效的提升小區(qū)的整體品質(zhì)。在戶型設(shè)計方面，住宅區(qū)內(nèi)設(shè)計了六種不同類型的戶型，但是在這些設(shè)計中并沒有特別出彩的戶型設(shè)計安排，整個項目中建筑所體現(xiàn)的檔次并不能與其所處地塊的優(yōu)越相匹配。九龍倉國賓一號

1、概況介紹：項目位于園區(qū)金雞湖大道南側(cè)（金雞湖大酒店、金雞湖高爾夫球場東側(cè)），占地面積34萬平方米，建筑面積20萬平方米，總戶數(shù)是669套（其中包括獨棟91套，雙拼232套，公寓346套）容積率是0.6，其中一期是0.46，二期是0.73，建筑類型獨棟、雙拼別墅，綠化率是50%，主力戶型是獨棟608-691m2（其中地上約375-430m2，地下室約220-240m2）；雙拼412-495m2（其中地上約300，地下室約150m2），地下室計入銷售面積，車位比是1:2。小區(qū)規(guī)劃布局是呈南北帶狀分布，主要集高端雙拼、獨棟別墅于一體，空間規(guī)劃注重景觀層次打造，因此做成了西班牙、地中海和意大利三種建筑風格排列其間。

2、概況分析：國賓一號所處的地理位置和周邊環(huán)境雖然不如中海獨墅島優(yōu)越，但是其前期的項目定位較高，并且在推廣階段打出了“出入皆人物”的廣告語，充分得體現(xiàn)了其高端性；在銷售階段，項目采取了展示先行，眼見為實的策略，客戶接受度相對較高；相比中海獨墅島，國賓一號的規(guī)劃更為合理，并且充分的利用了環(huán)境進行了小區(qū)的規(guī)劃，進行了非對稱的規(guī)劃設(shè)計，以獨棟的標準進行雙拼別墅的設(shè)計規(guī)劃，兩套別墅前后左右錯開布局，保持空間的獨立性；并且無論是從建筑風格的角度還是建筑細部的精致上都體現(xiàn)出小區(qū)的高檔次。從戶型角度來看，小區(qū)的戶型帶有獨立的私家入戶花園；下沉式庭院，增加地下室采光，空間利用率提高，帶大面積地下室；在門廳、客廳的處理上，建筑通過挑高的途徑，增強空間感，彰顯大氣風范；并且在每戶中預(yù)留電梯位，體現(xiàn)了長遠發(fā)展的眼光。但是戶型中美中不足，較中規(guī)中矩，浪費空間大?？偨Y(jié)：

很容易比較出，九龍倉國賓一號無論是在產(chǎn)品定位、前期營銷策略、規(guī)劃設(shè)計還是在建筑細部的處理上對相對優(yōu)越于中海獨墅島，通過對這兩個樓盤的考察和分析總結(jié)，也使我對目前公司重點打造的陽光怡庭項目有了一些自己的淺顯的想法：

第一、在營銷推廣方面首先應(yīng)該有正確的產(chǎn)品定位和啟動策略，在這方便國賓一號就啟用獨棟和雙拼的搭配迅速的擴大客戶層面，形成了好的口碑。

第二，在關(guān)注方案設(shè)計時，不僅要關(guān)注我們方案的整體協(xié)調(diào)性，保證項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計最優(yōu)化，建筑風格相協(xié)調(diào)，還要注重細節(jié)的設(shè)計，對于別墅而言細節(jié)的精致化可以提升整個項目的檔次。

第三，在進行廣告定位時，要充分利用正確的活動策略，樹立樓盤的相應(yīng)形象。國賓一號就是采取了展示先行+活動先行——借接待中心公開吸引媒體眼球，制造話題，舉辦高端活動的方式。

第四，在銷售策略上，可以推售節(jié)奏——少量多推，快速跑量位置相對較差房源，以圈層渠道推廣為主，低調(diào)隱秘，充分地滿足消費者的心理。

第四篇：大學生社會實踐報告——延安映像

延安映像——感重慶郵電大學紅色記憶小分隊延安之行

作者：鄭

一段歲月，波瀾壯闊，刻骨銘心；一種精神，穿越歷史，輝映未來。一種信仰，感動古今，支撐發(fā)展。

無端、一種莫名的精神的向往迫使我來到了您的領(lǐng)域。

看今朝旖旎風光

實踐延安行、悠然見南山。

曾幻想，塵土飛揚、黃衣加身的您，是何等的悲哀。曾幻想，禿禿寶塔山下，人煙稀少的人們行走在泥濘小路上，是何等的貧窮。曾幻想，潺潺延河細流、攜帶著泥與沙石在您的懷抱中穿越，是何等的凄涼。

尋覓，伴隨著火車的緩緩徐行，我漸漸進入了夢鄉(xiāng)。在夢境的遐想之中，只覺一陣喧囂，促使我醒來、驚詫：禿山不再，一排排、一孔孔窯洞，象一顆顆黑色的寶石鑲嵌在您那綠色的群山之中，讓我絲毫感覺不到北國特有的黃沙飛揚、禿山連綿的景象，倒甚有種江南水鄉(xiāng)之感。仰望群山，寶塔在您的懷抱中顯得如此蒼勁，翹望東方。沿著大道行走，那昔日的涓涓細流已經(jīng)成長，變成了滾滾的延河水支持著您的發(fā)展。

三十年河?xùn)|、三十年河西

游走在街道之中，驚愕、感慨此等情懷流竄在我的血液之中，遠處高樓大廈一波接一波閃爍在我的眼簾，讓我無限感慨北國竟有如此驚人的發(fā)展。山上的窯洞少了，似乎您特有的標志——窯洞已成為昔日黃花、被現(xiàn)代化的發(fā)展所掩蓋，置身博物館。就連路上的行人都是大手牽小手、大包加小包行走在現(xiàn)代風格裝飾的大道上。

曾一度，有這樣一個大學，讓我害怕，又讓我心生敬畏。

曾一度，有這樣一個大學，讓我卻步，又讓我充滿向往。

曾一度，有這樣一個大學，讓我悲泣，又讓我萌生感動。

可是，現(xiàn)在、為何、昔日的窯洞大學不再？往昔的挑夫似的節(jié)水生涯不現(xiàn)？而置身其中，卻是一番歡樂、祥和的現(xiàn)代都市化校園氣氛。

憶往昔崢嶸歲月

有一個地方，這里沒有特權(quán)思想，毛主席在這里穿著粗布麻衣，啃著窩窩頭。

有一個地方、這里沒有等級觀念，周恩來、任弼時在窯洞中參加著紡織大賽。

有一個地方，這里沒有高低貴賤之分，所有人踐行著自己動手、豐衣足食的理念。

游玩棗園，在偉人的居所停留，讓我心生敬意。在這里我看到的是毛主席簡陋的房屋所展示的偉人心境。在這里我看到的窯洞中周總理俯首甘為孺子牛的身影。在這里，我感悟的是千千萬萬共產(chǎn)黨人崇高的品質(zhì)。

游玩南泥灣，在三五九旅開墾過的田地里實踐，讓我心生景仰。在這里，我感悟的是中國共產(chǎn)黨人在這里留下的自力更生、艱苦創(chuàng)業(yè)的錚錚誓言。在這里，我體會的是自己動手、豐衣足食醒世警言。

走訪八一敬老院，聆聽著他們艱辛的革命故事，讓我潸然淚下。感動，不僅是他們誓死保衛(wèi)祖國的決心，更是那不比堅強的共產(chǎn)主義信仰。

圣地無佛祖，但是有圣經(jīng)。

歸程，反思，是什么支撐著您的發(fā)展？是什么讓人們在如此惡劣的環(huán)境下開辟了自己的樂土？是什么讓千千萬萬的中國人民站起來過上了當家作主的日子？

歸程，沉思，那延安精神、永放光芒點綴的究竟是什么？那革命先烈誓死捍衛(wèi)的精神又昭示著什么？

也許一切的一切只能從現(xiàn)代的旖旎風光中找到答案……..

第五篇：別墅項目市場調(diào)研報告

一、基本情況（http:///）

1、項目位于延慶縣古崖居西側(cè)，但屬于河北境內(nèi)，總規(guī)劃戶數(shù)1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產(chǎn)權(quán)年限50年，精裝修。

2、開發(fā)商：北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；物業(yè)公司：賓至國際物業(yè)管理(北京)，物業(yè)費3.8元/月/平方米，停車場地上150元/月。

3、項目報價：項目預(yù)計2012年4月開盤類獨棟別墅，2013年4-5月入住，預(yù)計均價13000-14000元/平米。項目目前在售獨棟別墅剩余40套，戶型面積為178-318平米，均價18000元/平米，精裝修交房，全款支付享98折，現(xiàn)房入住。

4、銷售情況：目前在手獨棟別墅約40套，售樓處宣傳說其余900多套已售出。具體售樓地址在北三環(huán)中路20號馬甸橋雙秀公園內(nèi)，銷售電話62358866，62359966。經(jīng)咨詢，每周六日有免費看房班車。

5、開發(fā)商宣傳：

5.1設(shè)計理念：

原鄉(xiāng)美利堅的規(guī)劃理念是突出綠色、生態(tài)，將建筑風格定位為美式西部風格，讓您盡賞美國西部奔放與自由??

5.2特色服務(wù)：

項目會所“韋恩城堡”可以提供客房服務(wù)、餐飲服務(wù)，酒吧服務(wù)+燒烤服務(wù)以及超市服務(wù)，其中客房服務(wù)分為豪華標準間、小型豪華別墅及大型豪華別墅3種客房類型；會所更有桌球、游戲機、棋牌室等娛樂項目設(shè)施。

二、項目疑點

1、項目在新浪樂居網(wǎng)顯示銷售證信息：(2005)銷售證第08號，但上北京市住建委網(wǎng)站查詢不到該項目預(yù)售信息。

經(jīng)咨詢：此項目雖然推介說在北京延慶，但其實在河北境內(nèi)，項目臨近延慶與河北交界地段。

2、項目在新浪樂居網(wǎng)顯示產(chǎn)權(quán)為50年，但根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：

1、居住用地70年；

2、工業(yè)用地50年；

3、教育、科學、文化、衛(wèi)生體育用地50年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。

一般來說別墅為居住用地，應(yīng)為70年。所以該項目土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不太清晰。經(jīng)咨詢：此項目土地產(chǎn)權(quán)不屬于居住用地70年產(chǎn)權(quán)，而是屬于旅游土地性質(zhì)的50年產(chǎn)權(quán)，而且該項目好像缺少國土證。

三、業(yè)主論壇

1、觀望原鄉(xiāng)一段時間了，大家都說買原鄉(xiāng)的好，我還有點動心了，上周我隨同家人一塊到現(xiàn)場實地考察，從城里開車2個小時風塵仆仆的來到原鄉(xiāng)，小區(qū)的周邊盤踞好幾個大型的養(yǎng)雞場，這里人煙稀少，房如村建，看完后特別特別的崩潰?；丶液笊暇W(wǎng)百度到了好多關(guān)于原鄉(xiāng)的各種問題，據(jù)傳原鄉(xiāng)缺少國土證，小區(qū)里面經(jīng)常停水停電，物業(yè)安全方面沒有一點保障，但物業(yè)費收取仍然按照別墅標準收取，原鄉(xiāng)曾經(jīng)還是一塊亂石灘、亂墳堆。。這企不是在坑爹?。?！

2、自從買了原鄉(xiāng)美利堅，整天吃飯飯不香，睡覺睡不踏實，自打生了小孩，那真叫愁。小區(qū)里什么也沒有，想買點東西都得到城里去買。我不工作都三年了，也很少看到鄰居！老公在城里上班，有時工作一忙起來，一個月也見不到幾次！悲痛呀，將來小孩上學還得往城里送，這房子買來管什么用呢，一想到這些事情，我都快得精神病了！

3、原鄉(xiāng)美利堅,不光停電停水那么簡單,還屢次出現(xiàn)盜竊呢！我家丟東西好幾次了??！痛苦呀??！

4、Re：原鄉(xiāng)美利堅KFS、物業(yè)監(jiān)管不力、社區(qū)管理制度非常滯后??！

原鄉(xiāng)美利堅社區(qū)環(huán)境保護的太差子,天天能見到農(nóng)用托垃機！

5、物業(yè)電話我中午打了一小時（我覺得自己這樣做很無聊），無人接聽，或者是接通然后報占線。一個小時后，有人接了，我第一句話的：有人嗎？對方說她不是嗎！我覺得真是見鬼！因為對方的解釋是：網(wǎng)絡(luò)有問題。物業(yè)電話竟這樣網(wǎng)絡(luò)，還不是見鬼！物業(yè)效率問題是小，其他問題就大了。

又停電，我是說過：頻繁停電，基本生活條件不具備，不付給物業(yè)費得?。∫驗榇汗?jié)前有售樓小結(jié)講過：節(jié)后就并入北京延慶電網(wǎng)。

倡議：看哪位業(yè)主有神通也可，看有無可能并入延慶，幫開發(fā)商、物業(yè)還有咱們自己。

物業(yè)費太貴，與提供的服務(wù)不對等。我們需要有業(yè)委會，反映大家的問題。開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主都有各自的權(quán)利、義務(wù)，權(quán)利與義務(wù)不對等，當然不可行。

一期位于項目西側(cè)，規(guī)劃戶數(shù)約40套，別墅依照地勢蜿蜒而建，一期東側(cè)是開發(fā)商自建的小型滑雪場；

二期位于項目的北側(cè)，占地面積較大，建設(shè)有約300平米的原生態(tài)果園和約700平米的先鋒農(nóng)場，在果實成熟季節(jié)可以采摘；

三期位于項目的南側(cè)，也是目前正在銷售的別墅共46套，具體在三期的15A、15B、16區(qū)（圖中綠顏色圈起部分），三期為整個項目的商業(yè)和會所—西鎮(zhèn)會所（圖中綠顏色圈起部分），是一個集酒店、餐飲、會所、特色商業(yè)、教堂于一體的休閑娛樂度假商街。西鎮(zhèn)會所占地72491平米，總體規(guī)劃面積為20721平米。其中投資型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，會所2785平米，其它商業(yè)部分2148平米。經(jīng)介紹，目前西鎮(zhèn)會所已經(jīng)招商完畢，成為區(qū)域的商務(wù)、娛樂、休閑、文化中心，打造美式西部風情度假勝地。

項目總規(guī)劃戶數(shù)1100戶，建筑面積18000平方米，占地面積1000000平方米，容積率0.18，綠化率76%；產(chǎn)權(quán)年限50年，精裝修。

在項目東側(cè)約1公里處，臨近輝煌國際高爾夫球場，球場規(guī)模較大、設(shè)施齊全；項目南側(cè)有一個開發(fā)商自建的跑馬場、馬術(shù)俱樂部，以及迷你高爾夫球場。另外，開發(fā)商在此項目的西南方向，又新建一個夢得惜諾項目，該項目住宅用地屬于70年產(chǎn)權(quán)用地。入住時間為2013年9月30日。可以按揭付款，均價14000元/平米，買三層獨棟別墅，贈送一層。今年4月21日開盤銷售，現(xiàn)在排號優(yōu)惠5萬，優(yōu)先選房。

3、項目特點

? 引入天然氣，解決供暖難題，在度假別墅中體驗西部風情的春夏秋冬。

? 增加木質(zhì)平臺，營造精致、優(yōu)雅、舒適的庭院生活，讓度假生活有更多情趣。? 觀景陽臺、露臺設(shè)計；官廳水庫在前，天皇山景區(qū)在后，風景優(yōu)美。

? 建筑外立面及內(nèi)裝全面升級，對原木、磚石雕琢，散發(fā)濃郁的美式西部風格。? 園林景觀與峽谷、曠野、茂林自然共生，純美自在。

項目采用國際上流行的組團設(shè)計形式，以成熟街區(qū)為參照，形成一個獨立體系的住宅組團，結(jié)合不同的建筑類型，合理安排各項功能，戶與戶之間由低矮的木欄分割，減弱鄰里陌生感。4～5戶圍合成一個公共前庭院，這樣的布局確保了別墅的領(lǐng)域感和私密性。

在原木、文化石等自然材質(zhì)的隨心所欲運用之下的細心雕琢，秉承了美國西部拓荒時代的建筑精髓，無論是木質(zhì)平臺、壁爐、煙囪，還是坡屋頂以及傳統(tǒng)材料的選用，這一系列細節(jié)設(shè)計皆沿襲了一貫濃重且具風格的北美情懷。

3、證照情況

原鄉(xiāng)美利堅項目用地屬于旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)，且該項目2005年發(fā)證，目前已經(jīng)過去將近10年。

經(jīng)咨詢，項目五證：土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證齊全。但只有整體項目規(guī)劃的旅游性質(zhì)的國土證，沒有具體到每棟別墅性質(zhì)的土地證，且每棟贈送的花園面積沒有保障，開發(fā)商只答應(yīng)使用400--800㎡的自家花園，在購房合同也只是說明使用花園，產(chǎn)權(quán)說不清楚。

4、銷售情況

項目分期銷售情況、價格，購房對象是投資還是自住。目前住房人是自住還是出租，出租價格大約多少；

目前項目售出約700套，總共為1100套，正在銷售的為三期的15A、15B、16區(qū)，共46套。具體戶型面積有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附帶贈送花園面積為400--800㎡。

別墅價格：獨棟精裝修每套338萬元起，每平米均價17600元/㎡。Bb戶型，178平米，總售價338萬，贈送花園面積438平米，全款9.5折，321萬；Be戶型，202平米，總售價396萬，贈送花園面積480平米。

但針對三期的這46套別墅，付款方式比較苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同簽訂后的三個月付清；一次性付清購房優(yōu)惠措施為95折。

另，查詢網(wǎng)上經(jīng)紀公司報價：毛坯房二手售價約13000元/平米，精裝房二手售價約20000元/平米，如下圖，目前在售最大面積的獨棟318㎡，入住時間為今年6月30日，其他戶型面積的銷售獨棟，入住時間為今年9月30日。

項目水費：3.2元/噸；電費：0.47元/度；燃氣：3.8元/平米；電視電話網(wǎng)絡(luò)第一年捆綁收費，第二年開始可由業(yè)主選擇使用支付。

經(jīng)咨詢，該項目地處郊區(qū)，氣溫較低，沒有安裝空調(diào)的說法；而且冬天也只是采用燃氣掛壁爐的方式采暖，加上別墅空間面積大，燃氣耗費較大。

5、其他

售樓處會安排有體驗住宿，提前預(yù)約會直接安排到項目親自住宿體驗。近期在清明期間將進行安排，如平日想過去住宿體驗，也可安排。