第一篇：淺析節(jié)能環(huán)保企業(yè)的融資模式

淺析節(jié)能環(huán)保企業(yè)的融資模式

核心提示：《意見》提出“大力發(fā)展綠色信貸”、“積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，探索將特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等納入貸款抵（質(zhì)）押擔(dān)保物范圍”等。信貸有望成為環(huán)保項(xiàng)目建設(shè)資金的重要來(lái)源。此外，考慮到資金成本對(duì)于BOT模式推廣的重要影響，預(yù)計(jì)未來(lái)環(huán)保項(xiàng)目融資成本或?qū)⒊霈F(xiàn)一定下降。

節(jié)能環(huán)保企業(yè)融資方式即節(jié)能環(huán)保企業(yè)融資的渠道。它可以分為兩類：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要 指股票融資。另外還有針對(duì)于具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)的項(xiàng)目融資；項(xiàng)目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項(xiàng)目的名義籌措一年期以上的資金，以項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)收入承擔(dān)債務(wù) 償還責(zé)任的融資形式。

以債務(wù)性融資為主的融資模式

北京神霧環(huán)境能源科技集團(tuán)股份有限公司目前正處于企業(yè)轉(zhuǎn)型、計(jì)劃上市階段，在債務(wù)性融資模式中很具有代表性。北京神霧環(huán)境能源科技集團(tuán)股份有限公司是一家針對(duì)全球化石燃料消耗市場(chǎng)節(jié)能和低碳技術(shù)解決方案的提供商，專門從事化石能源的高效燃燒技術(shù)及高效深加工技術(shù) 相關(guān)產(chǎn)品與服務(wù)的開發(fā)及推廣。神霧集團(tuán)由1999年設(shè)立的北京神霧熱能技術(shù)有限公司整體改制而成，注冊(cè)資本3.6億元人民幣。2010年末資產(chǎn)總額近20 億元人民幣，目前擁有員工1700人。

2003年，北京神霧公司申報(bào)的科技型技術(shù)創(chuàng)新基金項(xiàng)目“高效節(jié)能低污染高溫空氣燃燒系列產(chǎn)業(yè)化”獲北京市政府科技項(xiàng)目貸款1400萬(wàn)元，貸款貼息85 萬(wàn)元。2005年，北京神霧公司獲北京市科委綠色奧運(yùn)項(xiàng)目“高效節(jié)能、低污染新型天然氣鍋爐系統(tǒng)的研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化”研制項(xiàng)目無(wú)償資助200萬(wàn)元。2006年1月，北京神霧公司在瑞典最大的鋼鐵公司SSAB取得了一個(gè)合同訂單，這是神霧先進(jìn)的節(jié)能減排技術(shù)首次進(jìn)入歐洲市場(chǎng)。2008年1月，北京神霧公司獲北京市科委“蓄熱式城市垃圾氣化熔融焚燒系統(tǒng)”課題無(wú)償資助500萬(wàn)元。2010年9月5日，神霧集團(tuán)與伊通滿族自治縣合作勘探開發(fā)及高效提煉褐煤、油頁(yè)巖項(xiàng)目簽約儀式在吉林省長(zhǎng)春市第六屆東北亞博覽會(huì)國(guó)際會(huì)展中心舉行，雙方簽署了《伊通滿族自治縣與北京神霧集團(tuán)合作勘探開發(fā)褐煤、油頁(yè)巖項(xiàng)目正式合作協(xié)議》，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資30億元。

由此可見在上市之前，北京神霧的收入方式主要為以政府貸款（即銀行貸款）為主的債務(wù)性融資、簽訂合同獲得投資（即業(yè)務(wù)收入）及無(wú)償資助三個(gè)方面。但在其融資過(guò)程中出現(xiàn)了融資困難的問(wèn)題。2009年初北京神霧融資迫切，北京控股集團(tuán)有限公司（下稱北控集團(tuán)）的退出致使融資要價(jià)比2008年提出價(jià)格下 降了近4倍。2009年2月14日，作為此次融資過(guò)程唯一一家對(duì)神霧有實(shí)質(zhì)性注資的投資方北控集團(tuán)，放棄了轉(zhuǎn)股，決意將早前投入的大約1億元投入收回。從 而導(dǎo)致北京神霧2008年在融資上的努力都白費(fèi)，而且陷入了1億元資金的回吐困境。北控集團(tuán)的退出也影響了大部分基金合伙人的決定，盡管低價(jià)是吸

引基金合 伙人的一個(gè)要素，但關(guān)鍵還是企業(yè)的技術(shù)能力如何，未來(lái)業(yè)績(jī)是否真有爆發(fā)式增長(zhǎng)。還有金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成的影響，致使北京神霧現(xiàn)階段融資困難，因此需要 政府政策的大力支持。

2008年下半年起，神霧計(jì)劃從原來(lái)與客戶推行合同能源管理（簡(jiǎn)稱“EMC”）的模式，調(diào)整到由客戶根據(jù)項(xiàng)目 進(jìn)程分期付款的模式。EMC一直是神霧在市場(chǎng)信譽(yù)低迷狀態(tài)下爭(zhēng)奪項(xiàng)目的有利武器，以便以上市業(yè)績(jī)?yōu)槟康膾甑檬袌?chǎng)份額。但最大的風(fēng)險(xiǎn)在于資金成本風(fēng)險(xiǎn)，神霧定位工程總包，需要先墊付工程建設(shè)成本，數(shù)目較大，而且節(jié)能效益短期內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生的，在如何評(píng)估節(jié)能效益這塊操作起來(lái)也有很大的不確定性。若采用分期付款的 模式后，神霧就可以協(xié)議根據(jù)工程的進(jìn)度逐步回款，比如節(jié)能項(xiàng)目某個(gè)環(huán)節(jié)建成后就拿10%的建造款，下一階段付30%有點(diǎn)類似造船行業(yè)的交付模式，但是實(shí)際可操作性不強(qiáng)，后又改回EMC模式。

北京神霧的融資方式過(guò)于單一也是造成融資困難的原因之一。過(guò)于依賴銀行貸款方式，急需創(chuàng)新融資方式，擴(kuò)大市場(chǎng)融資。

以TOT融資為主的融資模式

TOT(Transfer-Operate-Transfer)是“移交——經(jīng)營(yíng)——移交”的簡(jiǎn)稱，TOT融資是指通過(guò)出售現(xiàn)有投產(chǎn)項(xiàng)目在一定期限內(nèi)的現(xiàn)金流量從而一次性地獲得資金來(lái)源建設(shè)新項(xiàng)目的融資方式。TOT方式與BOT(Build-Operate-Transfer，是“建設(shè)——經(jīng)營(yíng)——移交” 的簡(jiǎn)稱)方式是有明顯的區(qū)別的，它不需直接由客戶投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，因此避開了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的大量風(fēng)險(xiǎn)和矛盾，比較容易使節(jié)能環(huán)保企業(yè)與客戶達(dá) 成一致。

從項(xiàng)目的模式來(lái)看，污水項(xiàng)目都是BOT或TOT的項(xiàng)目融資模式。如威立雅環(huán)境集團(tuán)、北控水務(wù)集團(tuán)，其供水項(xiàng)目則有BOT或TOT的項(xiàng)目融資模式也有股權(quán)合作模式。威立雅環(huán)境集團(tuán)最早兩個(gè)供水項(xiàng)目明顯是兩個(gè)試探性項(xiàng)目，都是BOT形式，2002年的上海浦東項(xiàng)目成為分水嶺，在供水領(lǐng)域主導(dǎo)模式轉(zhuǎn)為股權(quán)收購(gòu)模式。無(wú)論那種模式，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)是威立雅把握的關(guān)鍵。從資本來(lái)源上看，以2002年的上海浦東項(xiàng)目為分界，之前的項(xiàng)目是以威立雅自己投資為主體實(shí)投，而在之后的項(xiàng)目都在投資上退居次要位置，而在運(yùn)營(yíng)上占據(jù)核心。威立雅不同的項(xiàng)目尋求了不同的資金合作伙伴，這些伙伴包括首創(chuàng)、光大、中信泰富、嘉利等資本性集團(tuán)。從時(shí)間上看，除1997和1998年分別在天津和成都簽定的兩個(gè)BOT項(xiàng)目之外，其它TOT項(xiàng)目都在2002年之后，其中2002年3個(gè)、2003年和2004年各4個(gè)。

以權(quán)益性融資為主的融資模式

2010年8月2日北京神霧宣布,近日完成首輪私募股權(quán)融資,軟銀中國(guó)、上海中路實(shí)業(yè)和北控集團(tuán)下屬的博威資本三家機(jī)構(gòu)共投入3,000萬(wàn)美元；公司并計(jì)劃未來(lái)2-3年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)A股上市，完成IPO(首次公開發(fā)行)。

2010年9月30日，中國(guó)十大影響力水務(wù)企業(yè)之一——桑德國(guó)際(00967)于早9點(diǎn)30分在港首日掛牌，開市報(bào)5.45元，并較新加坡交易所于前一 日收市

價(jià)(9月29日)0.905新加坡元(約5.33港元)高2.25%，獲香港市場(chǎng)投資者青睞，從而籌集大量資金。

2010年4月21日，北京碧水源科技股份有限公司首次公開發(fā)行股票并于深交所創(chuàng)業(yè)板正式掛牌上市，股票代碼：300070，簡(jiǎn)稱：碧水源。通過(guò)本次股 票發(fā)行共募集資金凈額243,685.25萬(wàn)元，公司的資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)實(shí)力得到了較大幅度提升，品牌知名度和行業(yè)影響力得到了明顯提高，競(jìng)爭(zhēng)力得到了進(jìn)一 步加強(qiáng)，公司進(jìn)入到了一個(gè)全新的快速發(fā)展階段。

由此可見股票融資是大型節(jié)能環(huán)保企業(yè)的重要融資途徑。因?yàn)楣善本哂杏谰眯裕瑹o(wú)到期日，不需歸 還，沒有還本付息的壓力等特點(diǎn)，因而籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。股票市場(chǎng)可促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)主體。同時(shí)，股票市場(chǎng)為資產(chǎn)重組提供了廣闊的舞臺(tái)，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整合能力。

同時(shí)在政策方面也有支持，節(jié)能環(huán)保企業(yè)有望優(yōu) 先上市融資?，F(xiàn)階段工信部正在與證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)包括人民銀行研究創(chuàng)建一種聯(lián)動(dòng)機(jī)制，鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)上市融資，優(yōu)先考慮節(jié)能環(huán)保、減排、包括低碳技術(shù)應(yīng) 用的企業(yè)上市。將創(chuàng)業(yè)板、中小板作為創(chuàng)業(yè)投資，節(jié)能減排投資的一種退出機(jī)制，發(fā)揮資本市場(chǎng)與政策的組合效應(yīng)。市場(chǎng)化的方式有利于社會(huì)資源的介入，金融機(jī)構(gòu)也可以參與投資和交易，從而實(shí)現(xiàn)互利雙贏。

由于國(guó)內(nèi)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處于起步階段，商業(yè)模式也遠(yuǎn)未 成熟，因此除了以上所介紹的傳統(tǒng)型融資方式以外，更需要行業(yè)內(nèi)企業(yè)積極開拓更多類型、方式的融資渠道和融資模式，同時(shí)，更相關(guān)政府部門應(yīng)給予節(jié)能環(huán)保企業(yè) 跟多的金融政策扶持，拓寬各類型資金進(jìn)入節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)的渠道、空間，包括PE、VC，以及信托計(jì)劃等，引導(dǎo)更多類型的資金不斷向產(chǎn)業(yè)內(nèi)縱身發(fā)展，推動(dòng)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)小型房地產(chǎn)商的主要管理活動(dòng)是圍繞著融資進(jìn)行的。總體來(lái)說(shuō)，有以下幾種融資模式：

1.自有資金+銀行貸款

?傳統(tǒng)融資方式，被普遍采用，但中小型企業(yè)很難得到銀行貸款。

?融資成本最低，應(yīng)優(yōu)先使用。

?2.自有資金+信托計(jì)劃

?新興融資方式，目前限于短期融資，對(duì)長(zhǎng)期的、大規(guī)模的項(xiàng)目作用有限。

?融資成本比銀行貸款高。

?3.自有資金+股權(quán)融資

?傳統(tǒng)融資方式，目前引進(jìn)外企的比例較高。

?融資成本比銀行貸款高。

?4.自有資金+投資基金

?新興融資方式，規(guī)模很小，而且相關(guān)法律不健全。

?融資成本最高。

來(lái)自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融資流程介紹

一、貸款種類：信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)

1、信用貸款：系指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款。

2、擔(dān)保貸款：系指保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款。

保證貸款，系指按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)．按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。

抵押貸款，系指按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。－主要指不動(dòng)產(chǎn)（房屋、設(shè)備、土地等）和特別動(dòng)產(chǎn)（車）

質(zhì)押貸款，系指按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。－動(dòng)產(chǎn)（比如存貨）

3、票據(jù)貼現(xiàn)：系指貸款人以購(gòu)買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。

另外：按照期限可分為：短期貸款（1年以內(nèi)，含1年）、中期貸款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和長(zhǎng)期貸款（5年以上）

目前企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)融資主要集中在擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)，擔(dān)保貸款期限多為1年以下，又多以抵押和質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)最小，也是銀行最最喜歡操作方式。票據(jù)貼現(xiàn)由于存在大量非真實(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，國(guó)家對(duì)此要求非常嚴(yán)格，要求提供的發(fā)票原件。

（抵押，就是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移法律規(guī)定的可做抵押的財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就抵押物賣得價(jià)金優(yōu)先受償。

質(zhì)押，就是債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就該動(dòng)產(chǎn)賣得價(jià)金優(yōu)先受償。

抵押與質(zhì)押的區(qū)別在于：1.抵押的標(biāo)的物通常為不動(dòng)產(chǎn)、特別動(dòng)產(chǎn)（車、船等）；質(zhì)押則多以動(dòng)產(chǎn)為主或者股權(quán)。2.抵押和股權(quán)質(zhì)押要登記才生效，質(zhì)押則只需占有就可以（指動(dòng)產(chǎn)）。

3.抵押只有單純的擔(dān)保效力，而質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人既支配質(zhì)物，又能體現(xiàn)留置效力。4.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)主要通過(guò)向法院申請(qǐng)拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。）

二、貸款流程

1、辦理貸款卡：

（1）、貸款卡是中國(guó)人民銀行發(fā)給注冊(cè)地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理信貸業(yè)務(wù)的資格證明。貸款卡記錄了貸款卡編碼及密碼，是商業(yè)銀行登錄“銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)”查詢客戶資信信息的憑證，取得貸款卡并不意味客戶能馬上獲得銀行貸款，關(guān)鍵看企業(yè)的資信狀況是否滿足貸款銀行的要求。

（2）、辦卡對(duì)象：具有主管工商行政管理局核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)（單位）法人及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；以個(gè)人名義申請(qǐng)貸款卡不須辦理貸款卡，但個(gè)人為企業(yè)（單位）法人或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者擔(dān)保貸款的情況除外。

（3）、貸款卡辦理處于每年3月至6月15日對(duì)貸款卡年審，當(dāng)年辦理的貸款卡不用年審。企業(yè)申請(qǐng)所需材料:

①《貸款卡申請(qǐng)書》；

②《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（非法人企業(yè)為《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，事業(yè)單位為《事業(yè)法人登記證》正本復(fù)印件及副本原件（其他借款人為上級(jí)批文復(fù)印件）；

③《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證》原件及復(fù)印件；

④企業(yè)的《注冊(cè)資產(chǎn)驗(yàn)資報(bào)告》原件和復(fù)印件；領(lǐng)卡前一個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表和上決算報(bào)表；

⑤法定代表人（或法定代表人授權(quán)的代理人、負(fù)責(zé)人）證及有效證件（身份證）原件及復(fù)印件；

審

核

①提交資料真實(shí)、完整性；②證、照、表相符；

③主要財(cái)務(wù)指標(biāo)平衡關(guān)系表

發(fā)

卡

上機(jī)登錄企業(yè)概況后發(fā)卡；

年

審

所需材料：

①《貸款卡年審報(bào)告書》；

②經(jīng)工商部門年檢后的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》原件及復(fù)印件；

③《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件；

④上會(huì)計(jì)決算報(bào)表；

⑤需變更企業(yè)要素的請(qǐng)攜帶變更后的相關(guān)資料原件及復(fù)印件；

⑥法定代表人身份證及法人代表證復(fù)印件。

2、貸款申請(qǐng)：

借款人需要貸款，應(yīng)當(dāng)向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直接申請(qǐng)。借款人應(yīng)當(dāng)填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的《借款申請(qǐng)書》。同時(shí)須按要求提供借款人相關(guān)資料。

3、對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估：

應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營(yíng)效益和發(fā)展前景等因素，評(píng)定借款人的信用等級(jí)。評(píng)級(jí)可由貸款人獨(dú)立進(jìn)行，內(nèi)部掌握，也可由有權(quán)部門批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。信用等級(jí)的評(píng)定涉及到授信和貸款的額度，所以非常重要。財(cái)務(wù)報(bào)表要求經(jīng)審計(jì)的。每個(gè)銀行對(duì)評(píng)級(jí)的等級(jí)所達(dá)到的額度要求并不一樣。

4、授信：

銀行授信額度即為簡(jiǎn)化銀行信貸審批流程，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，銀行審核后給予企業(yè)的一定金額及期限內(nèi)，向借款人發(fā)放的可循環(huán)使用的授信。簡(jiǎn)單地說(shuō),就是銀行能貸給你最高多少的錢。是和信用評(píng)級(jí)聯(lián)系在一起的。其特點(diǎn)是：

（1）、一次授信，循環(huán)使用，隨用隨還。一次授信后，在約定的時(shí)間和額度內(nèi)隨借隨用隨還；

（2）、憑證貸款，手續(xù)簡(jiǎn)便。借款人依據(jù)授信合同辦理授信業(yè)務(wù)，銀行不再重新進(jìn)行授信調(diào)查、審批；

（3）、如果為綜合授信額度，借款人除了可以獲得貸款外，還可辦理授信合同規(guī)定的開立承兌匯票、國(guó)際結(jié)算融資等業(yè)務(wù)。

所須提供資料：借款人和擔(dān)保人的基本資料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織代碼證書、稅務(wù)登記證、法人證明及身份證等）；三年的財(cái)務(wù)報(bào)表（最好經(jīng)審計(jì)的），未滿三年的提供自開業(yè)至今的財(cái)務(wù)報(bào)表；抵押和質(zhì)押相關(guān)材料；借款人和擔(dān)保人企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況介紹；章程以及根據(jù)企業(yè)章程需要提供的董事會(huì)或股東會(huì)決議；銀行需要的其他材料。

5、部門審批流程

首先由業(yè)務(wù)部門或客戶部門進(jìn)行資料收集，并編寫評(píng)審報(bào)告，通過(guò)后報(bào)到貸審部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審，最后上貸審會(huì)進(jìn)行最終確定。每個(gè)銀行根據(jù)權(quán)限不同，報(bào)到省行審批或總行備案。貸審會(huì)主要由行長(zhǎng)、副行長(zhǎng)和部門負(fù)責(zé)人參加，并實(shí)行投票表決，具體票數(shù)通過(guò)率每家銀行規(guī)定不一樣。貸審會(huì)集中舉行，同時(shí)審理多家借款企業(yè)授信。

6、簽定借款合同或授信合同，簽定保證合同。

三、簽發(fā)銀行承兌匯票和貼現(xiàn)

1、簽發(fā)銀行承兌匯票

定義：銀行承兌匯票是指由承兌申請(qǐng)人簽發(fā)的，并由承兌申請(qǐng)人向開戶銀行申請(qǐng)，經(jīng)銀行審查同意承兌，持票人在匯票到期日或到期日前幾天向委托付款人提示付款的票據(jù)。付款期限最長(zhǎng)可達(dá)6個(gè)月；提示付款期自匯票到期日起10日。

功能：

用于真實(shí)商品交易后的債權(quán)債務(wù)結(jié)算；票據(jù)持有人在匯票到期日前若急需資金可以向開戶銀行或票據(jù)中心申請(qǐng)貼現(xiàn)；銀行承兌匯票在到期日前可以背書轉(zhuǎn)讓。

如何辦理：

（1）、提交書面申請(qǐng)，包括提交《開具銀行承兌匯票申請(qǐng)表》、《開具銀行承兌匯票申請(qǐng)書》、經(jīng)濟(jì)合同及企業(yè)近期的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（2）、銀行與申請(qǐng)人及擔(dān)保人簽訂擔(dān)保合同；

（3）、申請(qǐng)人向銀行繳存保證金（20%以上）；

（4）、銀行向申請(qǐng)人簽發(fā)銀行承兌匯票，并由申請(qǐng)人簽章。

常見問(wèn)題解答：

（1）．開立銀行承兌匯票需要繳存多少比例的保證金？

申請(qǐng)人需要繳存不低于銀行承兌匯票金額20％的保證金。

（2）．對(duì)銀行承兌匯票單筆金額有何限制？

銀行承兌匯票單筆最高金額不能超過(guò)1000萬(wàn)元。

（3）．開立銀行承兌匯票時(shí)，不同的擔(dān)保方式需要簽訂哪些相關(guān)擔(dān)保合同？

開立銀行承兌匯票時(shí)，申請(qǐng)人要與銀行及擔(dān)保人簽訂《銀行承兌匯票契約》，若承兌采取保證方式的，還要簽訂《銀行承兌匯票保證擔(dān)保合同》，若承兌采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，則要簽訂《銀行承兌匯票抵（質(zhì)）押擔(dān)保合同》。

2、貼現(xiàn)

定義：

銀行承兌匯票貼現(xiàn)是指銀行承兌匯票的持票人在票據(jù)到期日前，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)而取得資金的票據(jù)行為,是金融機(jī)構(gòu)向持票人融通資金的一種方式。產(chǎn)品特點(diǎn)：

能滿足客戶持有的商業(yè)匯票快速變現(xiàn)的需求；手續(xù)方便，融資成本低。

如何辦理：

1．提交書面申請(qǐng)書，即《匯票貼現(xiàn)申請(qǐng)書》

2．提供以下資料：

（1）經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的銀行承兌匯票

（3）交易雙方簽訂的真實(shí)、合法的商品或勞務(wù)交易合同原件，或其他能夠證實(shí)商品或勞務(wù)交易關(guān)系真實(shí)性的書面證明

（4）與出票人（或直接前手）之間的增值稅發(fā)票原件或復(fù)印件

（5）貼現(xiàn)行要求提交的其他資料

常見問(wèn)題解答：

1．對(duì)貼現(xiàn)的票據(jù)有何要求？

要求貼現(xiàn)的銀行承兌匯票的交易合同必須是合法且要素齊全，即貼現(xiàn)的銀行承兌匯票必須符合《票據(jù)法》，符合制度規(guī)定的銀行承兌匯票的出票、背書、承兌的條款要求。

2．對(duì)貼現(xiàn)的期限有何規(guī)定？

貼現(xiàn)的期限從貼現(xiàn)之日起至匯票到期日止，最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。

四、銀行貸款關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)

企業(yè)還要把握好以下12個(gè)指標(biāo)：

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：

1、凈資產(chǎn)與年未貸款余額比率。必須大于100%（房地產(chǎn)企業(yè)可大于80%）。

2、資產(chǎn)負(fù)債率。必須小于70%，最好低于55%。

償債能力：

3、流動(dòng)比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，通常該指標(biāo)在150%~200%較好。

4、速動(dòng)比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，通常該指標(biāo)在100%左右較好，對(duì)中小企業(yè)適當(dāng)放寬，也應(yīng)大于80%。

5、擔(dān)保比例。企業(yè)應(yīng)該把有損失的風(fēng)險(xiǎn)下降到最低點(diǎn)。一般講，比例小于0.5為好。現(xiàn)金流量：

6、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流應(yīng)為正值，其銷售收入現(xiàn)金回籠應(yīng)在85~95%以上。

7、企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中支付采購(gòu)商品，勞務(wù)的現(xiàn)金支付率應(yīng)在85~95%以上。經(jīng)營(yíng)能力：

8、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率。一般講，如果主營(yíng)業(yè)務(wù)收入每年增長(zhǎng)率不小于8%，說(shuō)明該企業(yè)的主業(yè)正處于成長(zhǎng)期。如果該比率低于-5%，說(shuō)明該產(chǎn)品將進(jìn)入生命末期了。

9、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度。一般企業(yè)應(yīng)大于六次。一般講企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度越高，企業(yè)應(yīng)收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。

10、存貸周轉(zhuǎn)速度，一般中小企業(yè)應(yīng)大于五次。存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)。

經(jīng)營(yíng)效益：

11、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，該指標(biāo)表示全年?duì)I業(yè)收入的盈利水平，反映企業(yè)的綜合獲利能力。一般來(lái)講，該指標(biāo)應(yīng)大于8%，當(dāng)然指標(biāo)值越大，表明企業(yè)綜合獲利能力越強(qiáng)。

12、凈資產(chǎn)收益率，目前對(duì)中小企業(yè)來(lái)講應(yīng)大于 5%。一般情況下，該指標(biāo)值越高說(shuō)明投資帶來(lái)的回報(bào)越高，股東們收益水平也就越高。

附董事會(huì)決議樣本

來(lái)自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=8165

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式

作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)；與此同時(shí)，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問(wèn)題成為影響生存和發(fā)展的首要問(wèn)題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對(duì)嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問(wèn)題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問(wèn)題。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問(wèn)題。

銀行貸款（門檻較高，易受政策影響）

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

上市融資（條件苛刻）理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過(guò)買殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)發(fā)布了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場(chǎng)大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐?？梢赃@么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

房地產(chǎn)債券融資（審批很難）

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無(wú)法償還的事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來(lái)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的0．001％。這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前來(lái)看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場(chǎng)的發(fā)行量將有一個(gè)大的增長(zhǎng)已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長(zhǎng)。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場(chǎng)將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造良好的條件。

夾層融資（易，未來(lái)的主要融資方式之一）

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會(huì)2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的“212”號(hào)文件后，其政策不僅將以“過(guò)橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財(cái)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會(huì)受到政策的束縛，而將會(huì)去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來(lái)，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺(tái)。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。

房地產(chǎn)信托（易，未來(lái)的主要融資方式之二）

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來(lái)信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計(jì)劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多。2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2005年12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對(duì)額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11％和28．73％。其產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來(lái)的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌以后，我國(guó)房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有大幅度發(fā)展。2006年我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢(shì)先抑后揚(yáng)。(2)專業(yè)化、細(xì)膩化將會(huì)穩(wěn)步推動(dòng)市場(chǎng)向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號(hào)文的“后房地產(chǎn)信托時(shí)代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會(huì)走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計(jì)劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實(shí)施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過(guò)短時(shí)期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺(tái)的政策和措施導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時(shí)代即將過(guò)去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

海外地產(chǎn)基金（幾乎不考慮中小型開發(fā)商或非知名開發(fā)商）

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬(wàn)美元和1,000萬(wàn)美元，分別占有順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來(lái)他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來(lái)越多地參與到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。

房地產(chǎn)信托投資基金（制度控制，近期內(nèi)很難）

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國(guó)投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出開放REITs通道的建議，國(guó)內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報(bào)率5％-6％左右。對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，REITs雖好，但操作起來(lái)卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國(guó)內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時(shí)都需要繳稅)問(wèn)題，投資回報(bào)率要求較高，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地(11 09．HK)、北辰實(shí)業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國(guó)內(nèi)物業(yè)的REITs項(xiàng)目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場(chǎng)上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國(guó)銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對(duì)于中國(guó)商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場(chǎng)將是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個(gè)全新的“地產(chǎn)金融”時(shí)代。當(dāng)然，中國(guó)在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時(shí)間。

私募融資（難）

作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

典當(dāng)融資（成本太高）

對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺(tái)了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當(dāng)融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當(dāng)融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當(dāng)融資的非主流地位難以改變，但將有越來(lái)越多主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當(dāng)行出現(xiàn)。

合作開發(fā)（難）

在“8．31大限”使土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開供給之際，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。

總之，信托是我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)化的邏輯主線。在2006年及今后的一段時(shí)間，我國(guó)的房地產(chǎn)融資發(fā)展將呈現(xiàn)如下層次：第一層次，商業(yè)銀行目前仍然是中國(guó)房地產(chǎn)融資的主流載體；第二層次，信托是中國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式，這是由于信托的特殊優(yōu)勢(shì)造就的。第三層次，“信托+銀行+REITs''’是中國(guó)房地產(chǎn)融資的主流模式。就目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式來(lái)講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式。REITs作為國(guó)際主流的地產(chǎn)金融模式已開始進(jìn)入大陸，REITS是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流通。REITS應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個(gè)方向。第四層次，外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金是中國(guó)地產(chǎn)金融的新生力量。在2006年中國(guó)金融全面開放后應(yīng)該是勢(shì)不可擋，外資銀行、外資金融機(jī)構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量都會(huì)大顯身手。

第四篇：淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。因此選擇有效的融資渠道、確定較低風(fēng)險(xiǎn)的融資方式是十分重要的，本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資模式并提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資；融資模式；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集,運(yùn)用和清算。房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。包括銀行及其他金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)和流通領(lǐng)域提供各種金融服務(wù)，運(yùn)用有效的金融工具，籌集和融通房地產(chǎn)企業(yè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，使房地產(chǎn)業(yè)與金融協(xié)調(diào)發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項(xiàng)目的開發(fā)，需要耗費(fèi)的時(shí)時(shí)較長(zhǎng)，加之資金占有和使用量巨大，除非其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚，否則很難不依靠融資來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)都需要對(duì)外大量融資，因此，對(duì)于融資渠道的把握對(duì)于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展就顯得尤為重要。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

1、銀行貸款。

銀行貸款融資，是為了完成房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)與取得項(xiàng)目開發(fā)貸款的行為。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資會(huì)來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，不能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大量的資金需要，因此主要依賴銀行貸款，并占房地產(chǎn)融資來(lái)源的50％以上。房地產(chǎn)貸款一般分為三類；信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款。在國(guó)家加強(qiáng)行業(yè)調(diào)控和貨幣政策從緊的條件下，銀行貸款的限制增加，融資的門檻較高，發(fā)展空間較小。并且由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過(guò)度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此企業(yè)要積極拓展新的融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴。企業(yè)的規(guī)模對(duì)銀行貸款沒有明顯的影響，銀行貸款適合各種類型的企業(yè)。

2、股權(quán)融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)重要的融資渠道，債權(quán)融資來(lái)說(shuō)，其屬于主權(quán)融資，可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得永久性資本，并且還可以提升企業(yè)的知名度和可以較為便利的實(shí)現(xiàn)再融資。不過(guò)該種融資方式資金成本較高，公司的控制權(quán)存可能會(huì)被稀釋。股權(quán)融資主要分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資金額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70％的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75％以上。能夠通過(guò)直接上市獲取資金的企業(yè)數(shù)量很少。間接上市主要是通過(guò)買殼上市，但需要大量現(xiàn)金，并且前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都是很多房地產(chǎn)中小企業(yè)不具備的條件。

3、預(yù)收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購(gòu)房者的定金，以及委托開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。這是發(fā)展商籌集開發(fā)資金的一種重要方式。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，運(yùn)用該種融資方式可以籌集到必要的建設(shè)資金，并且還可以將部分市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家，雖然在將來(lái)可能會(huì)喪失一些利益，但是相對(duì)于總體利益而言是微不足道的。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款主要是購(gòu)房者的按揭貸款，在我國(guó)，按揭購(gòu)房者的比例接近90％，因此該種融資方式所獲得資金間接的來(lái)自于銀行，也使得這種融資方式受到市場(chǎng)和信貸政策影響較大，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期。

4、．房地產(chǎn)信托。

房地產(chǎn)投資信托，是專門用于投資房地產(chǎn)，用房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益作為回報(bào)，委托信托公司將信托產(chǎn)品銷售給投資者的融資方式。信托計(jì)劃的發(fā)行以200份為限。房地產(chǎn)信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場(chǎng)的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商。

5、．房地產(chǎn)投資基金。

房地產(chǎn)投資基金，是指聚合機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人的資金，由基金公司組建專門產(chǎn)業(yè)投資基金，間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。我國(guó)房地產(chǎn)基金融資才剛剛起步，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺(tái)，市場(chǎng)上有實(shí)力的基金管理公司和優(yōu)秀的基金經(jīng)理人很少。房地產(chǎn)企業(yè)要大量從房地產(chǎn)基金獲得資金還尚需時(shí)日。房地產(chǎn)基金融資適合大中型房地產(chǎn)企業(yè)。

6、債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性。因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3 到10 倍。而我國(guó)房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。

7、項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值。貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)

項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

8、海個(gè)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)一般有兩種方式：一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道在成本高。

9、．合作開發(fā)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)的土地需求完全實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化公開供給，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)不斷攀升，開發(fā)商為取得土地的投資不斷增加，靠單個(gè)開發(fā)商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發(fā)揮開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作能力，促使有土地缺資金的開發(fā)商與有資金難以取得土地的開發(fā)商的合作，實(shí)現(xiàn)合作開發(fā)的融資方式。

10、夾層融資。

夾層融資是一種無(wú)擔(dān)保的、附帶有對(duì)被投資企業(yè)權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)的長(zhǎng)期債務(wù)。夾層投資傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)投資的演進(jìn)和擴(kuò)展，可以采取次級(jí)貸款、可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。夾層融資的期限較長(zhǎng)，一般為5至7年，融資成本介于優(yōu)先債務(wù)和股權(quán)融資之間，對(duì)公司的控制和限制較少，可操作性強(qiáng)，融資規(guī)模一般，適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

11、私募股權(quán)融資。

私募股權(quán)融資的融資期限較長(zhǎng)，融資的規(guī)模一般較大，投資者要求的高回報(bào)導(dǎo)致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門檻較高，但發(fā)展的空間較大，適合于大型知名房地產(chǎn)企業(yè)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資中所存在的問(wèn)題

近年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化，企業(yè)整體融資能力有所增強(qiáng)，但是在實(shí)踐中還存在一定的問(wèn)題有待改進(jìn)和完善。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來(lái)看還較為單一，過(guò)度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在，加這上些地方市場(chǎng)監(jiān)管不利，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，長(zhǎng)此以往，將對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。

五、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1、建立多層次房地產(chǎn)融資體系，拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限，股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。因此，建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的信賴。同時(shí)，企業(yè)要加強(qiáng)自身的實(shí)力，加強(qiáng)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，與國(guó)際接軌，大力采用金融創(chuàng)新融資方式，使用新的融資工具，拓展新的融資渠道。

2、完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，建立合理的融資機(jī)制，減少盲目融資現(xiàn)象

在房地產(chǎn)融資多樣化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具，如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面，因此，必有建立和完善相應(yīng)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通邊轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。

六、結(jié)語(yǔ) 綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。只有建立與發(fā)展多元化的融資體系，綜合運(yùn)用多元化的融資渠道，建立完善合理的融資機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：環(huán)保初創(chuàng)企業(yè)融資演講稿

利達(dá)土壤修復(fù)服務(wù)有限公司融資演講稿

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位金融屆、企業(yè)界的朋友們：

大家下午好！我是利達(dá)土壤修復(fù)服務(wù)有限公司的創(chuàng)始人之一。我非常榮幸可以站在這里向大家介紹我們公司，并誠(chéng)心希望我們公司的發(fā)展前景得到大家的肯定并融資成功！

我們公司是專業(yè)致力于土壤修復(fù)技術(shù)的研究開發(fā)，通過(guò)生產(chǎn)外包方式生產(chǎn)相關(guān)環(huán)保設(shè)備并對(duì)其進(jìn)行銷售，以及經(jīng)營(yíng)土壤修復(fù)技術(shù)服務(wù)、咨詢業(yè)務(wù)進(jìn)行營(yíng)利的企業(yè)。公司通過(guò)為客戶提供專業(yè)的土壤修復(fù)設(shè)計(jì)及施工團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)承攬工程設(shè)計(jì)、施工管理以及調(diào)試運(yùn)行和維護(hù)。專業(yè)技術(shù)人員憑借豐富的工程設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?shí)驗(yàn)分析，并對(duì)各技術(shù)進(jìn)行科學(xué)比選，為顧客設(shè)計(jì)最適宜的土壤修復(fù)方案。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)具有專業(yè)的工程實(shí)施組織能力，制定合理的修復(fù)施工及安全計(jì)劃，采用先進(jìn)的土壤修復(fù)設(shè)備及國(guó)際規(guī)范操作流程，為客戶提供高效并具有成本優(yōu)勢(shì)的環(huán)境工程服務(wù)。

環(huán)保產(chǎn)業(yè)作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有巨大的市場(chǎng)潛力和收益空間。利達(dá)土壤修復(fù)服務(wù)有限公司選擇環(huán)保產(chǎn)業(yè)的土壤修復(fù)領(lǐng)域，是因?yàn)槊總€(gè)國(guó)家的發(fā)展必定會(huì)經(jīng)歷工業(yè)化歷程，這個(gè)過(guò)程往往是以犧牲土地環(huán)境承載力為代價(jià)的，國(guó)家在后期進(jìn)行土地規(guī)劃時(shí)就需要修復(fù)土壤，循環(huán)利用土地資源。另外，隨著環(huán)境保護(hù)政策的實(shí)施，環(huán)保產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分，土壤修復(fù)領(lǐng)域是繼水污染處理、廢氣治理、垃圾處理、節(jié)能建材等市場(chǎng)出現(xiàn)后出現(xiàn)的，屬于環(huán)保產(chǎn)業(yè)里的新興市場(chǎng)，且大部分市場(chǎng)尚不成熟。因此土壤修復(fù)領(lǐng)域有巨大的市場(chǎng)潛力。我們公司也因此得到風(fēng)險(xiǎn)融資公司Venture Finance UngheriaPte Ltd管理的匈牙利投資組合擔(dān)保項(xiàng)目的擔(dān)保。

通過(guò)調(diào)研，我們公司確定的市場(chǎng)有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、歐盟以及中國(guó)、日本、柬埔寨、菲律賓、印度尼西亞、等東南亞國(guó)家或地區(qū)。主要目標(biāo)市場(chǎng)是東南亞國(guó)家或地區(qū)，這些市場(chǎng)都有一個(gè)共同點(diǎn)是土壤修復(fù)市場(chǎng)處于萌芽階段，尚不成熟，有利于我們公司過(guò)去掘金。另外，在“一帶一路”的大背景下，隨著匈塞鐵路的建成，亞歐之間的貿(mào)易往來(lái)將更加便利。

我們公司技術(shù)團(tuán)隊(duì)形成以土壤修復(fù)領(lǐng)域頂級(jí)專家為科研帶頭人，以有多年土壤修復(fù)技術(shù)研發(fā)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)骨干為中堅(jiān)力量，以大批年富力強(qiáng)的青年技術(shù)人員為主體的老中青結(jié)合的研發(fā)梯隊(duì)，具備強(qiáng)大的研發(fā)創(chuàng)新能力。他們將為我們公司的先進(jìn)技術(shù)以及專業(yè)服務(wù)提供強(qiáng)硬的保障，這也是我們對(duì)客戶的承諾，力求以最先進(jìn)的技術(shù)提供最專業(yè)的服務(wù)。

由于初創(chuàng)時(shí)期，資金和管理規(guī)模有限，我們公司的商業(yè)模式主要是銷售環(huán)保設(shè)備（PE）、環(huán)保項(xiàng)目設(shè)計(jì)安裝（EP）、環(huán)保項(xiàng)目總包（EPC）。在第二個(gè)五年計(jì)劃中，我們公司將增加環(huán)保項(xiàng)目墊資總包（BT）、環(huán)保項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)（BOT）這兩種商業(yè)模式。在這樣的商業(yè)模式下，我們公司的凈利潤(rùn)率將達(dá)15%，并以每年30%或者更高的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。由此可知，我們公司的收益空間很巨大，前景很樂觀。

在匈牙利優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及巨大潛力的市場(chǎng)條件下，加上“一帶一路”的戰(zhàn)略機(jī)遇，我們公司將大有作為。現(xiàn)誠(chéng)邀大家的加入，成為我們公司的天使投資人，為我們公司提供100萬(wàn)美元（27307.5萬(wàn)匈牙利福林）的資金支持，我們公司將為投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)雙方共贏共利的美好前景。

詳細(xì)內(nèi)容可以看我們公司的融資計(jì)劃書，希望我們合作愉快！謝謝大家！