第一篇：安置房開(kāi)發(fā)建設(shè)模式研究

拆遷安置房開(kāi)發(fā)建設(shè)模式建議

“十二五”期間，宜昌現(xiàn)有主城區(qū)骨架將從100平方公里拓展至200平方公里，由此帶來(lái)大規(guī)模的居民房拆遷安臵。市城投公司作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)主，亦將承擔(dān)拆遷安臵房的投資和建設(shè)管理工作。為圓滿完成拆遷安臵房建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)我市“十二五”城市建設(shè)總體規(guī)劃，現(xiàn)對(duì)市城投公司當(dāng)前拆遷安臵房建設(shè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究，并提出未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式建議：

一、拆遷安臵房建設(shè)管理現(xiàn)狀分析

（一）當(dāng)前建設(shè)管理中存在的問(wèn)題

（1）缺乏拆遷安臵房建設(shè)總體規(guī)劃，未形成統(tǒng)一的安臵房建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)。

我市居民拆遷安臵房建設(shè)專項(xiàng)工作開(kāi)展以來(lái)，缺乏站在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和現(xiàn)代城市化進(jìn)程，保障和提高廣大動(dòng)遷居民生活居住質(zhì)量，提高城市建設(shè)品質(zhì)高度上的全方位戰(zhàn)略性規(guī)劃，其中包括如何控制拆遷安臵房小區(qū)規(guī)模、建筑形態(tài)、基礎(chǔ)配套、建筑節(jié)能等課題研究嚴(yán)重滯后，未出臺(tái)統(tǒng)一的安臵房建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)，使總體安臵房建設(shè)按商品房建設(shè)思路運(yùn)行，不能與被拆遷居民實(shí)際需求對(duì)接，導(dǎo)致動(dòng)遷難度加大、動(dòng)遷居民對(duì)交付房屋質(zhì)量和配臵意見(jiàn)大，社會(huì)矛盾突出。

（2）拆遷安臵房建設(shè)進(jìn)程滯后于房屋拆遷進(jìn)程。

目前已建或在建的大部分安臵房小區(qū)選址都涉及到集體土地 的征用，集體土地征用審批時(shí)間較長(zhǎng)，安臵房規(guī)劃定點(diǎn)及用地手續(xù)不能及時(shí)到位，建設(shè)手續(xù)不全，導(dǎo)致前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作時(shí)間較長(zhǎng)，延誤了開(kāi)工建設(shè)時(shí)間。為實(shí)現(xiàn)拆遷零過(guò)渡目標(biāo)，易出現(xiàn)拆遷安臵房在沒(méi)有辦理完基本建設(shè)程序前提下提前開(kāi)工建設(shè)，不符合國(guó)家基本建設(shè)程序。

（3）被拆遷安臵居民對(duì)物業(yè)專業(yè)化管理的認(rèn)知程度低。由于拆遷安臵房的最終使用主體大多是農(nóng)民，傳統(tǒng)的小農(nóng)思想觀念使他們不愿意支付物業(yè)管理費(fèi)和成立物業(yè)管理組織，拆遷安臵房小區(qū)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和行為都較普通商品房小區(qū)差，易形成開(kāi)發(fā)建設(shè)單位長(zhǎng)久性負(fù)擔(dān)或增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。

（4）相關(guān)支持政策滯后導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本居高不下。

目前，我市針對(duì)拆遷安臵房項(xiàng)目建設(shè)的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安臵房建設(shè)成本的相關(guān)配套制度，導(dǎo)致建設(shè)成本難以降低。

（二）目前推行的拆遷安臵房開(kāi)發(fā)建設(shè)模式

我市折遷安臵房建設(shè)管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五種管理模式：

1、共聯(lián)新村模式。該模式是由政府指定和公布建設(shè)地點(diǎn)和拆遷補(bǔ)償價(jià)格，并將開(kāi)發(fā)建設(shè)工作委托三方進(jìn)行。一是委托土地部門進(jìn)行擬拆遷土地和建設(shè)土地的整理、收儲(chǔ)和建設(shè)用地拆遷工作，二是委托房管部門進(jìn)行拆遷土地上的拆遷和安臵房分配工作，三是委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納劃撥土地款并進(jìn)行拆遷安臵房建設(shè)一 切事宜，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等。政府將拆遷補(bǔ)償款以部分現(xiàn)房和現(xiàn)金的方式交給被拆遷戶。

該模式特點(diǎn)是項(xiàng)目建設(shè)周期短，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有太大的資金和銷售壓力，但相應(yīng)的利潤(rùn)低，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有積極性或管理弱化，如遇前期拆遷入戶調(diào)查工作不細(xì)致，容易造成建成房屋積壓且不能對(duì)空臵房屋進(jìn)行處臵。

2、沙河新村模式。該模式是由村民自治委員會(huì)作為項(xiàng)目業(yè)主，負(fù)責(zé)土地整理、房屋拆遷、安臵房分配工作，其土地性質(zhì)為村集體用地。并由項(xiàng)目實(shí)際出資人按總價(jià)控制方式委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以村民自治委員會(huì)的名義進(jìn)行安臵房建設(shè)相關(guān)事宜，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，最后將房產(chǎn)交至村民自治委員會(huì)。

該模式特點(diǎn)是項(xiàng)目為凈地開(kāi)發(fā)，建設(shè)周期短，且不影響拆遷農(nóng)民的生產(chǎn)生活。但村民自治委員會(huì)與實(shí)際出資人在前期拆遷談判協(xié)調(diào)未果的情況下，在后期交房過(guò)程極易造成拒收房屋情況。

3、民惠小區(qū)模式。該模式首先提請(qǐng)市物價(jià)局確認(rèn)成本上限，由開(kāi)發(fā)商在此限額內(nèi)完成拆遷安臵銷售的全部工作。其特點(diǎn)是政府無(wú)需任何投入，但由于此類模式的合同均為固定總價(jià)合同，一但出現(xiàn)政策、物價(jià)水平、利率的變化，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)減少甚至沒(méi)有，就會(huì)出現(xiàn)怠工或偷工減料影響房屋質(zhì)量等現(xiàn)象。

4、猇亭模式。該模式由區(qū)政府下設(shè)安臵房建設(shè)小組，并作為項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)土地整理、房屋拆遷、安臵房分配、項(xiàng)目建設(shè)一切工作，其土地性質(zhì)為村集體用地，還建比例為1：1。其特點(diǎn)是政令統(tǒng)一，但因土地性質(zhì)的原因，沒(méi)有從本質(zhì)上解決失地農(nóng)民的生計(jì)問(wèn)題，使得政府背上很大的包袱。在實(shí)際操作過(guò)程中，因成本控制等原因，易造成房屋品質(zhì)較差。

5、點(diǎn)軍模式。該模式與猇亭模式相仿，但其土地性質(zhì)為劃撥土地，還建面積最高為300平方米，多出部分按區(qū)政府統(tǒng)一的制定的基價(jià)貨幣補(bǔ)償。

其特點(diǎn)是能在一定程度上解決農(nóng)民今后生計(jì)問(wèn)題，如所在村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，政府依然甩脫不掉該包袱。在實(shí)際操作過(guò)程中，因成本控制等原因，造成房屋品質(zhì)較差。

以上五種建設(shè)管理模式從優(yōu)劣而分各有利弊，市城投公司作為我市拆遷安臵房建設(shè)的投資主體，應(yīng)當(dāng)從追求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的高度統(tǒng)一來(lái)確定未來(lái)安臵房的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理模式，最大限度服務(wù)于城市建設(shè)發(fā)展的實(shí)際需要。

二、未來(lái)安臵房建設(shè)應(yīng)遵循的基本原則

1、堅(jiān)持以人為本的原則。根據(jù)“就近安臵”原則，優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的地塊建設(shè)拆遷安臵房。堅(jiān)持“民生優(yōu)先”，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在小區(qū)規(guī)劃、房屋品質(zhì)、環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)上做到精心設(shè)計(jì)，注重房屋品質(zhì)、造價(jià)控制和施工進(jìn)度的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。推進(jìn)拆遷安臵房物業(yè)管理屬地化，可實(shí)施安臵房入住初期物業(yè)管理費(fèi)適度補(bǔ)貼政策，著力提高拆遷安臵小區(qū)物業(yè)管理水平。

2、堅(jiān)持集約利用的原則。即堅(jiān)持拆遷未動(dòng)，規(guī)劃先行，按照“以人為本、合理布局、相對(duì)集中”的原則組織實(shí)施拆遷安臵房 建設(shè)。推進(jìn)小高層、高層拆遷安臵房建設(shè)，研究小高層、高層拆遷安臵房安臵激勵(lì)政策，集約利用土地資源。

3、堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施的原則。建立拆遷安臵房建設(shè)項(xiàng)目前期審批“綠色通道”，推廣并聯(lián)審批，簡(jiǎn)化辦事流程，加快前期審批手續(xù)辦理，切實(shí)提高審批效率。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序，辦理完善項(xiàng)目前期手續(xù)，認(rèn)真落實(shí)工程監(jiān)管措施，統(tǒng)一拆遷安臵房建設(shè)和交付標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量安全。

三、拆遷安臵房建設(shè)管理建議模式

根據(jù)我市拆遷安臵房建設(shè)中存在的問(wèn)題，結(jié)合市城投公司拆遷安臵房建設(shè)管理現(xiàn)狀，現(xiàn)提出三種安臵房建設(shè)管理模式：

1、GMD模式。即共建模式，由各區(qū)政府牽頭組成有市城投公司參與的安臵房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，定期召開(kāi)工作會(huì)議，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本區(qū)域安臵房建設(shè)選址、規(guī)劃、拆遷及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)事宜；針對(duì)不同項(xiàng)目組建由項(xiàng)目所在地村委會(huì)牽頭、市城投公司參與的項(xiàng)目工作組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期、建設(shè)期及交付協(xié)調(diào)事宜；組建由村委會(huì)牽頭、市城投公司工程技術(shù)人員參與的項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)安臵房項(xiàng)目報(bào)建及建設(shè)管理工作。區(qū)政府相關(guān)職能部門組織專班，加強(qiáng)對(duì)整個(gè)安臵房建設(shè)過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，有效保證安臵房建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度。該模式特點(diǎn)是參與安臵房建設(shè)各方職能明確，能夠有效推動(dòng)建設(shè)各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

2、PCS模式。即自建模式，在土地整理完成后，被拆遷居民所在的村委會(huì)集中自行建房安臵。該模式的安臵房開(kāi)發(fā)建設(shè)主體 為村委會(huì)，區(qū)安臵辦直接監(jiān)督管理，市城投公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)行總價(jià)控制包干，對(duì)項(xiàng)目直接提供技術(shù)支持，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同簽訂、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行和質(zhì)量安全上把關(guān)。該模式的優(yōu)點(diǎn)是市城投公司后續(xù)交付麻煩少。

3、EPC模式。即總承包模式，在土地整理完成后，市城投公司委托相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商代理開(kāi)發(fā)建設(shè)并支付總造價(jià)3-5%酬金的模式（有的地方規(guī)定在7%左右）。這種模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷。此種代建模式多采取的是成本加酬金合同，業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。

在以上三種模式基礎(chǔ)上，為加快城市建設(shè)重點(diǎn)工程的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷與安臵的零對(duì)接，根據(jù)市城投公司“十二五”期間建設(shè)任務(wù)重，拆遷安臵量大等實(shí)際，可考慮過(guò)渡房建設(shè)，即為了緩解拆遷壓力，解決拆遷困難戶的過(guò)渡問(wèn)題建設(shè)大批量裝配式住宅，這樣就不需再給拆遷戶過(guò)渡打住費(fèi)和延期交房雙倍費(fèi)用，從經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益上看應(yīng)是兼而得之。

新建安臵房的土地性質(zhì)應(yīng)考慮盡量轉(zhuǎn)化為出讓用地性質(zhì)，使安臵房能夠?qū)崿F(xiàn)即時(shí)上市交易，失地農(nóng)民或被拆遷居民就可以在新模式下將得到兩方面收益：一是出租收益。比如一個(gè)三口之家，可選擇一套兩室一廳和一套一室一廳，自己住一套，再出租一套，加上小區(qū)處于較好地理位臵，每個(gè)月都能有穩(wěn)定的租金收益。二是增值收益。所有安臵房均屬于具有完整產(chǎn)權(quán)的中檔以上商品房，比如共聯(lián)新村安臵時(shí)僅以1900元左右每平方米購(gòu)買，而同區(qū)域商品房每平方米在3000左右，僅此一項(xiàng)，一個(gè)三口之家拆遷安臵后財(cái)產(chǎn)性收入就將增加20萬(wàn)元左右。作為城市經(jīng)營(yíng)投資和建設(shè)主體，市城投公司只有在拆遷安臵思路及房屋建設(shè)管理模式上以人為本，充分考慮到被拆遷人的實(shí)際利益才能實(shí)現(xiàn)雙贏，才能構(gòu)建和諧的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境，從而很好地服務(wù)于城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展。

四、幾點(diǎn)建議

拆遷安臵房建設(shè)關(guān)系到我市“十二五”大建設(shè)、大發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)和諧，關(guān)系到拆遷戶的切身利益。因此，必須高度重視安臵房建設(shè)工作，應(yīng)把保證拆遷戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)得到滿意安臵，作為統(tǒng)率安臵房建設(shè)的核心任務(wù)來(lái)抓。為切實(shí)把這項(xiàng)工作做好，具體建議如下：

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大對(duì)安臵房建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)力度 一是建議市政府根據(jù)拆遷安臵房建設(shè)的總體需要，建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，定期召開(kāi)會(huì)議，協(xié)調(diào)部門配合，系統(tǒng)推進(jìn)安臵房建設(shè)。二是市城投公司要建立拆遷安臵房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把安臵房建設(shè)的相關(guān)管理工作下放到市經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)公司，由該公司代表市城投公司處理拆遷安臵房建設(shè)管理相關(guān)事宜。三是協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門積極幫助及時(shí)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施方面的問(wèn)題。協(xié)調(diào)各區(qū)政府支持安臵房建設(shè)的拆遷與費(fèi)用結(jié)算工作。

2、加快研究和制定安臵房建設(shè)管理的配套政策。

一是進(jìn)一步制定成本控制制度，盡快出臺(tái)拆遷成本管理辦法，從制度上來(lái)控制建設(shè)成本。二是要研究拿出辦法，在招標(biāo)文件中對(duì)房型、面積，尤其是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施作為條件予以明確規(guī)定。這樣有利于后期對(duì)工程的監(jiān)管。三是要積極探索貨幣化、市場(chǎng)化安臵辦法，研究相關(guān)導(dǎo)向政策，鼓勵(lì)貨幣化安臵，被安臵對(duì)象的貨幣化安臵收益應(yīng)等同于實(shí)物安臵標(biāo)準(zhǔn)。

3、要規(guī)劃先行，努力提高規(guī)劃的超前性和科學(xué)性。要根據(jù)我市城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃和當(dāng)前拆遷任務(wù)的需要，與市規(guī)劃部門對(duì)接，超前做好征遷安臵點(diǎn)的布局工作，使市規(guī)劃部門根據(jù)城市發(fā)展的需要和城市功能區(qū)的調(diào)整，及時(shí)完善安臵點(diǎn)布局規(guī)劃。安臵點(diǎn)的布點(diǎn)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，并建議召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，切實(shí)提高規(guī)劃的科學(xué)性，增強(qiáng)可操作性。安臵房建設(shè)要注意建筑的檔次，醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)用房等基礎(chǔ)配套設(shè)施應(yīng)與安臵房同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)。

4、要加大資金籌措力度，提高資金使用效率。

在全方位拓展融資渠道的同時(shí)要加快建設(shè)速度，按照安臵協(xié)議進(jìn)度做好安臵工作，盡可能減少拆遷戶超期過(guò)渡得不到及時(shí)安臵的現(xiàn)象，同時(shí)也是為了減少安臵過(guò)渡費(fèi)，降低安臵成本。安臵房的建設(shè)與征遷工作要同步進(jìn)行，可學(xué)習(xí)杭州模式向先建后拆的方向努力。

5、在安臵房項(xiàng)目物業(yè)管理上應(yīng)充分考慮安臵房小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。新建安臵房小區(qū)要按一定比例配建商業(yè)門面，將其作為承擔(dān)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的重要來(lái)源?；蛟诓疬w安臵階段就將商業(yè)門面按每套房若干面積補(bǔ)貼給拆遷安臵居民，一方面作為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的提取，另一方面作為補(bǔ)充安臵居民的生活費(fèi)來(lái)源。

6、努力提高拆遷安臵房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。近期在對(duì)杭州安臵房的考察工作中我們發(fā)現(xiàn)，我市未來(lái)安臵房建設(shè)宜嚴(yán)格按照“六好”來(lái)執(zhí)行，即：地段好，將安臵房建在交通較為便捷、商業(yè)升值空間大的區(qū)域；戶型好，根據(jù)需求配臵一室一廳、兩室一廳、三室一廳等多種戶型，并鼓勵(lì)農(nóng)轉(zhuǎn)城人員選擇多套小戶型房屋以便出租；質(zhì)量好，所有新型安臵房均按照中檔以上商品房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；配套好，安臵小區(qū)配套學(xué)校、醫(yī)院、超市，同時(shí)建設(shè)休閑廣場(chǎng)等設(shè)施；環(huán)境好，小區(qū)容積率和綠化率綜合考慮規(guī)劃在一個(gè)令居住者舒適的程度；物業(yè)好，聘請(qǐng)專業(yè)物管公司提供較高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。如此，將降低拆遷工作難度，且提高失地農(nóng)民生活質(zhì)量，解決他們的生存后顧之憂。當(dāng)前，要盡快出臺(tái)我市安臵房建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)，以期不斷提升安臵房開(kāi)發(fā)建設(shè)水平。

7、安臵房小區(qū)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)建議。小區(qū)后期物業(yè)管理原則上按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定方式運(yùn)作?？紤]到村民拆遷異地安臵的實(shí)際情況，物業(yè)管理費(fèi)用全部由安臵村民負(fù)擔(dān)存在實(shí)際困難，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)安臵村民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)難以提高，或是情感上難以接受，這將嚴(yán)重影響到小區(qū)建成后的正常運(yùn)營(yíng)，甚至由此滋生不穩(wěn)定因素。為安臵房小區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)，作為國(guó)有的投資建設(shè)主體，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)投資建設(shè)的安臵房小區(qū)的未來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。建議一是在小區(qū)內(nèi)配建一定比例商業(yè)面積，用租金用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)收入不足；二是給入住安臵房小區(qū)的居民物業(yè)管理費(fèi)五年寬限期，以較低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)起步，逐年遞增直至物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到小區(qū)管理收支平衡標(biāo)準(zhǔn)，之前不足部分由城投公司開(kāi)支。三是從建設(shè)成本按總投入8%列支或再?gòu)某峭豆臼諆?chǔ)的土地增值收益中拿出一定比例，作為安臵房小區(qū)物業(yè)維修基金，由城投公司指定相關(guān)單位和部門按社?；鹉Ｊ焦芾碓摶?，增值部分可不斷用于小區(qū)中、大修費(fèi)用支出需要。如此，至少可以在一定期限內(nèi)保證城投公司投資建設(shè)安臵房小區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)需要。

第二篇：廈門安置房建設(shè)模式比較研究

廈門安置房建設(shè)模式比較研究

［摘 要］安置房建設(shè)是推進(jìn)各類拆遷的前提和基礎(chǔ)，是目前各項(xiàng)建設(shè)工作的重中之重。這些年，為推進(jìn)安置房建設(shè)，各地都積極探索有效的建設(shè)模式。廈門舍棄了過(guò)去的收購(gòu)企業(yè)已建成房源作安置房的模式，也較少采用合作建設(shè)安置房的模式，而是實(shí)行項(xiàng)目代建制。代建制相比于收購(gòu)模式，優(yōu)點(diǎn)十分突出。對(duì)此，我們結(jié)合安置方式等問(wèn)題對(duì)收購(gòu)模式和委托代建模式從安置實(shí)物、經(jīng)濟(jì)成本、居民意愿、后續(xù)管理、建設(shè)周期及居民未來(lái)就業(yè)等方面作了較全面的比較，提出要不斷致力于政策創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、完善模式，加快推進(jìn)安置房建設(shè)。

［關(guān)鍵詞］安置房；建設(shè)模式；安置方式；政策創(chuàng)新；和諧共贏

安置房建設(shè)已成為社會(huì)保障性住房建設(shè)的重要組成部分。安置房建設(shè)是推進(jìn)各類拆遷的基礎(chǔ)和前提，關(guān)系到城市建設(shè)與發(fā)展、關(guān)系到人民群眾生活、關(guān)系到政府誠(chéng)信、關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，是目前各項(xiàng)建設(shè)工作的重中之重，是一項(xiàng)民心工程。本課題對(duì)廈門安置房建設(shè)模式進(jìn)行比較分析并在此基礎(chǔ)上提出改革的路徑和對(duì)策建議，以期在推進(jìn)廈門深度城市化、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、保障和改善民生方面實(shí)現(xiàn)新突破，為打造“五個(gè)廈門”創(chuàng)造條件。

一、廈門安置房建設(shè)概述

所謂安置房，是指因城市規(guī)劃、城市建設(shè)以及土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷、安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋買賣除法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還要受當(dāng)?shù)卣胤秸叩募s束，所以和一般商品房交易有很大的不同。安置房一般分為兩類：一類是因?yàn)橹卮笫姓こ探ㄔO(shè)動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面規(guī)定，被安置人獲得這種配置商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)5年內(nèi)不能上市交易；另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷之間通過(guò)其他途徑，安置或代為被安置人購(gòu)買中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般商品房相比，幾乎沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓限制，即可以自由上市。

廈門市委市政府將拆遷安置房納入全市保障性住房體系予以統(tǒng)籌推進(jìn)，按照最適宜居住的環(huán)境和最便捷的出行原則，拿出很好的地塊，與高檔住宅區(qū)同時(shí)規(guī)劃建設(shè)安置房等社會(huì)保障性住房。市住宅辦與全市六個(gè)行政區(qū)都規(guī)劃建設(shè)了安置房。到2010年底，已建成安置房項(xiàng)目56個(gè)，可提供安置房37500 套。2011年規(guī)劃安置房建設(shè)項(xiàng)目共有92個(gè)：市住宅辦直接負(fù)責(zé)的有17個(gè)；思明區(qū)9個(gè)；湖里區(qū)32個(gè)；海滄區(qū)10個(gè)；集美區(qū)17個(gè)；同安區(qū)3個(gè)；翔安區(qū)4個(gè)。

按照《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廈門市安置房建設(shè)與管理暫行規(guī)定的通知》（廈府辦[2007]266號(hào)）文件精神，廈門安置房建設(shè)舍棄了過(guò)去的收購(gòu)企業(yè)已建成的房源作安置房的模式，也較少采用合作建設(shè)安置房的模式，而是實(shí)行項(xiàng)目代建制。項(xiàng)目代建制指通過(guò)招標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位。具體來(lái)說(shuō)，代建制就是政府選擇有資質(zhì)的項(xiàng)目管理公司作為項(xiàng)目建設(shè)期法人，運(yùn)用專業(yè)化項(xiàng)目管理手段，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的項(xiàng)目組織管理模式，以促使政府投資項(xiàng)目“投資、建設(shè)、管理、使用”職能的分離，并借助機(jī)制、法律、市場(chǎng)三因素對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行預(yù)算硬約束，最終達(dá)到控制投資、提高投資效益和管理水平的目的。具體實(shí)施中，各地的做法和效果不太一樣。杭州市主要采用工程項(xiàng)目管理模式（即PE模式）；廈門則主要采用工程總承包模式（即EPC模式）；代建模式還包括代開(kāi)發(fā)回購(gòu)模式等。

談到廈門安置房建設(shè)模式，必然相應(yīng)涉及到安置房安置方式的問(wèn)題。以廈門湖里區(qū)為例，主要有兩種形式：一種是整體搬遷，異地安置。一種是就地改造，就地安置。前者主要針對(duì)湖里區(qū)轄區(qū)東部成片改造區(qū)。后者主要針對(duì)金尚路以西的“城中村”，共有15個(gè)，采取“整體拆遷，就地安置，地價(jià)返還，自求平衡”的改造方式。

二、國(guó)內(nèi)安置房建設(shè)模式的探索

（一）“杭州模式”：大項(xiàng)目帶動(dòng)

當(dāng)前在全國(guó)最具影響的是“杭州模式”。杭州的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，要加快拆遷安置房建設(shè)，關(guān)鍵在于如何解決好“地從那里來(lái)，錢從那里來(lái)，人往那里去，手續(xù)怎么辦，安置怎么快”五大難題。為化解這五大難題，杭州市堅(jiān)持以民主民生為根本，實(shí)行“市級(jí)統(tǒng)籌，部門配合，多主體實(shí)施”的建設(shè)管理體制。該體制突出大項(xiàng)目帶動(dòng)，完善政策保障，創(chuàng)新體制機(jī)制，充分發(fā)揮市建委牽頭抓總和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。通過(guò)“大項(xiàng)目帶動(dòng)”，一攬子解決拆遷安置房“五大難題”，成為“杭州模式”的最大特色。充分利用大項(xiàng)目審批手續(xù)統(tǒng)一打包優(yōu)勢(shì)，可以切實(shí)加快拆遷安置房項(xiàng)目前期審批手續(xù)辦理，有效解決“手續(xù)怎么辦”的難題。依托大項(xiàng)目整體推進(jìn)、不留死角的運(yùn)行模式，形成建設(shè)主體共同出資參與大項(xiàng)目和拆遷安置房建設(shè)的局面，統(tǒng)籌解決建設(shè)資金籌措與平衡，緩解“地從那里來(lái)”、“人往那里去”、“錢從那里來(lái)”的難題。結(jié)合大項(xiàng)目推進(jìn)，及時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政配套成本，加快了回遷安置進(jìn)程，有效化解“安置怎么快”的難題。杭州市濱江區(qū)的“同步安置法”、“提前安置法”，一改過(guò)去的“人等房”，變?yōu)楝F(xiàn)今的“房等人”。

“杭州模式”的突出特點(diǎn)是，在解決農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的安置房過(guò)程中，充分考慮被拆遷居民的合理權(quán)益，公平公正對(duì)待這部分弱勢(shì)群體。根據(jù)這種模式，一戶農(nóng)轉(zhuǎn)非的居民，一般都有三套拆遷安置房：一套自己居住，一套出租，一套出售。從而為他們?cè)诔鞘邪布衣鋺魟?chuàng)造必要的物質(zhì)條件，實(shí)現(xiàn)向市民的順利轉(zhuǎn)化。他們的經(jīng)驗(yàn)就是：要破解安置難，關(guān)鍵是要始終把群眾的利益放在第一位，真正將工作做到安置群眾的心坎里。

（二）“淮安模式”：政府搭臺(tái)，部門操作

江蘇省淮安市楚州區(qū)在實(shí)踐中感悟到，采取“開(kāi)發(fā)商代建、政府回購(gòu)”的方式，不僅過(guò)渡周期長(zhǎng)，而且政府回收成本高，房屋的質(zhì)量也得不到有效的保證。它們采取“政府搭臺(tái)、部門操作”的新模式，即由政府征地拆遷，有關(guān)職能部門承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，較好地解決了上述不足之處。為了讓安置房建得快、建得好，他們采取“拆遷未動(dòng)，規(guī)劃先行”策略，在實(shí)際操作中，凡是開(kāi)工建設(shè)的每一幢安置房，有關(guān)職能部門組織專業(yè)人員，全過(guò)程、全方位跟蹤監(jiān)督，有效保證安置房建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度。同時(shí)，他們還將所有安置小區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)，通過(guò)國(guó)土部門公開(kāi)掛牌出讓，城市資產(chǎn)公司承擔(dān)摘牌等形式取得。這樣，拆遷戶入住后即擁有土地證、房產(chǎn)證，房屋可以隨時(shí)上市公開(kāi)交易。

（三）“南通模式”：多方融資，兼防同管

在安置房建設(shè)資金籌措方面，江蘇省南通市則創(chuàng)出拆遷安置房融資新模式。2008年12月，南通市出臺(tái)了《關(guān)于加快市區(qū)拆遷安置房建設(shè)的意見(jiàn)》，提出了推進(jìn)拆遷安置房建設(shè)三大機(jī)制：完善拆遷需求和建設(shè)計(jì)劃的平衡適配機(jī)制；健全地塊選址定點(diǎn)的綜合論證機(jī)制；探索帶方案出讓用地的操作機(jī)制。在此基礎(chǔ)上積極探索“防下滑兼顧防風(fēng)險(xiǎn)”、“管項(xiàng)目同時(shí)管資金”的具有“兼防同管”特色的融資新模式：銀行在工作機(jī)制上進(jìn)行了四個(gè)方面的創(chuàng)新，讓政府有效參與管理項(xiàng)目資金調(diào)控功能；政府從四個(gè)方面實(shí)行開(kāi)放管理，讓銀行有效介入項(xiàng)目管控，確保貸款安全使用，從而實(shí)現(xiàn)了多方共贏——群眾贏：可以妥善安置上萬(wàn)戶拆遷群眾早日搬進(jìn)新屋；政府贏：可帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，改善民生狀況，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定；銀行贏：可以防范風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額，樹(shù)立了良好的服務(wù)品牌；企業(yè)贏：企業(yè)融資難題得以破解，增強(qiáng)了發(fā)展動(dòng)力和市場(chǎng)信心。

三、廈門安置房建設(shè)模式的比較分析

（一）廈門安置房建設(shè)模式概況

廈門安置房建設(shè)中，主要采用過(guò)三種模式：一種是收購(gòu)；一種是代建；還有一種是片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)主（開(kāi)發(fā)單位）自建。

1.收購(gòu)

即企業(yè)建設(shè)，政府收購(gòu)。廈門市的實(shí)施辦法是，市政府對(duì)安置房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一配售、統(tǒng)一管理。由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按基建程序辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。安置房實(shí)行先定價(jià)后收購(gòu)。安置房收購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)和審核價(jià)兩種計(jì)價(jià)方式實(shí)行，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇一種計(jì)價(jià)方式確定收購(gòu)價(jià)后一次性包干。安置房收購(gòu)價(jià)按審核價(jià)實(shí)行的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工范圍和相關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定，編制工程預(yù)算書(shū)及各項(xiàng)費(fèi)用材料報(bào)送市財(cái)政局和物價(jià)局審核批準(zhǔn)，并按審核價(jià)包干。為有效控制工程成本，保護(hù)被安置人的合法權(quán)益，對(duì)實(shí)行審核價(jià)的安置房收購(gòu)價(jià)格實(shí)行最高控制價(jià)。如果審核后的安置房平均單價(jià)超出最高控制單價(jià)的，按最高控制單價(jià)收購(gòu)，超出部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。安置房收購(gòu)價(jià)由開(kāi)發(fā)成本、租金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成的。其中開(kāi)發(fā)成本包括：征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)配套工程費(fèi)利息、行政事業(yè)性收費(fèi)、公共設(shè)施維修基金。利潤(rùn)按照征地拆遷費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)的10%計(jì)取。收購(gòu)包括二種方式：（1）企業(yè)自帶地建設(shè)：由企業(yè)利用工業(yè)用地或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地建設(shè)安置房，建成后由政府統(tǒng)一收購(gòu)，如：集鑫A、B區(qū)、金板家園、名城花園、金匯花園一期。（2）企業(yè)自建：由企業(yè)自行征地拆遷，組織建設(shè)，紅線辦在企業(yè)名下，并由政府負(fù)責(zé)收購(gòu)，如：五通小區(qū)A、B區(qū)、高林安置小區(qū)、馬山安置小區(qū)。

2.片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)主自建

隨片區(qū)改造開(kāi)發(fā)建設(shè)的安置房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為片區(qū)改造大業(yè)主。如：枋湖改造片區(qū)的枋湖A-3安置房、薛嶺B-1安置房、后埔C-1安置房、蔡坑安置房等，由禾山建設(shè)公司作業(yè)主；江頭改造片區(qū)的合興小區(qū)、嘉盛花園、嘉景公寓、J2安置房、嘉石浦新村等，由湖里區(qū)天地公司做業(yè)主。

3.委托代建

即由政府（如市建設(shè)局、市住宅辦或區(qū)一級(jí)相應(yīng)部門）做業(yè)主，委托國(guó)有企業(yè)代建，也稱代建回購(gòu)模式。具體說(shuō)，是指在政府完成土地整理后，由相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商代理建設(shè)開(kāi)發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。安置房建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目代建制，由項(xiàng)目業(yè)主即廈門市住宅辦或各區(qū)安置房管理部門，通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，確定國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)作為代建單位，代建費(fèi)按市財(cái)政性投融資項(xiàng)目建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定計(jì)取。安置房建設(shè)資金來(lái)源包括項(xiàng)目業(yè)主授權(quán)代建單位融資、售房收入、財(cái)政撥款等。市住宅辦和市財(cái)政局建立安置房共管賬戶，實(shí)行專戶共同管理，資金專項(xiàng)用于安置房項(xiàng)目建設(shè)。這種模式在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，其造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷，相當(dāng)于EPC承包模式（建設(shè)工程項(xiàng)目總承包模式的一種），即設(shè)計(jì)－采購(gòu)－施工項(xiàng)目總承包模式。如：湖里區(qū)的金福緣新城、金祿花園、金匯花園二期、湖邊水庫(kù)蔡塘安置房、前坑后坑安置房、上湖洪塘安置房、下湖安置房、美侖花園、金林灣花園A、B區(qū)、鐘宅新家園A、B區(qū)。其中湖邊水庫(kù)四個(gè)安置房項(xiàng)目就由廈門國(guó)貿(mào)控股建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司代建，代建面積達(dá)到近80萬(wàn)平方米。再如思明區(qū)的曾厝垵地塊，由廈門東部建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司代建。

代建模式的主要步驟：(1)政府部門公布擬建工程基本情況，包括質(zhì)量與工期要求以及代建商管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)投標(biāo)人各方面的資質(zhì)要求；(2)根據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)，采取公開(kāi)招標(biāo)方式，確定入圍投標(biāo)人；(3)按約定的評(píng)標(biāo)方式，得分最高者為中標(biāo)人；(4)中標(biāo)人即代建商與政府部門簽訂代建合同，組織開(kāi)展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作；(5)代建商在工程竣工且物業(yè)公司進(jìn)駐后，將代建工程移交給委托部門，即相關(guān)政府部門；(6)政府按合同約定支付進(jìn)度款，并按照代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。

委托代建是較新型的模式，目前被較多采用。

（二）代建模式與收購(gòu)模式的多維比較

實(shí)踐表明，代建方式優(yōu)于收購(gòu)方式。我們將結(jié)合安置等方面的問(wèn)題對(duì)安置房建設(shè)模式作進(jìn)一步的比較：

1.安置實(shí)物的比較

主要是高層多層安置與宅基地安置的比較。宅基地安置是在同安區(qū)、翔安區(qū)的一些較邊遠(yuǎn)的區(qū)域?qū)嵭械木偷匕仓?，在其它地方也有考慮農(nóng)民個(gè)人的強(qiáng)烈意愿偶爾實(shí)行過(guò)，現(xiàn)在這種安置方式已越來(lái)越少了。目前比較受認(rèn)可的是高（小高）層安置，它不僅可以實(shí)現(xiàn)土地的集約利用，而且容易統(tǒng)一按照商業(yè)樓盤的要求在規(guī)劃上高起點(diǎn)，在建設(shè)上高標(biāo)準(zhǔn)，乃至在管理上達(dá)到高效能。即不論設(shè)計(jì)、施工、市政配套，還是小區(qū)綠化景觀配套、社區(qū)用房等，都達(dá)到中高端、智能化、節(jié)能型的建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)。這應(yīng)該是今后建拆遷安置房的一個(gè)方向。

2.經(jīng)濟(jì)成本的比較

實(shí)踐證明，以政府自主建設(shè)為主，并主要實(shí)行項(xiàng)目代建制，不僅可以減少很多諸如被安置戶對(duì)房源地段、房源質(zhì)量、配售的質(zhì)疑等問(wèn)題，而且能以較低的資金投入獲得相同或者更高標(biāo)準(zhǔn)更大面積的安置房源。代建方式主要采用財(cái)政投融資形式，可以較好地解決安置房建設(shè)資金斷檔的問(wèn)題。而收購(gòu)方式，多半依賴售房收入籌集資金，當(dāng)售房收入不能滿足資金需求時(shí)，只好采取融資形式，而這部分融資成本必然要加入安置房建設(shè)成本中，增加安置對(duì)象的負(fù)荷。

3.居民意愿的比較

根據(jù)我們的調(diào)查，被拆遷戶對(duì)政府建設(shè)的小高層安置比較接受，在這些安置房項(xiàng)目里，有根據(jù)不同家庭需求設(shè)計(jì)的小戶型、中戶型、大戶型等多類別的安置房，讓民眾挑選。在安置形式選擇上，民眾通常更青睞于現(xiàn)房安置，其次才是貨幣安置，更喜歡就地安置勝于異地安置，較少主動(dòng)安置、提前安置，而是被動(dòng)安置、拖延安置。這就需要能順應(yīng)協(xié)調(diào)居民意愿，進(jìn)一步創(chuàng)新建設(shè)管理模式。

我們這里考察的民眾喜歡現(xiàn)房安置而較少選擇貨幣安置，是因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)的拆遷安置貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不高，與同地段的市場(chǎng)價(jià)還有一定的甚至相當(dāng)?shù)牟罹啵蚨罅恐械褪杖氡徊疬w戶拿了補(bǔ)償后依然無(wú)法解決住房問(wèn)題，特別是在住房?jī)r(jià)格較高的區(qū)域，又特別是在現(xiàn)在這樣房?jī)r(jià)居高的時(shí)期。曾有一段時(shí)間，一些收入較高的被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償是為了可以在更大范圍內(nèi)挑選被拆遷后的居住地。這同時(shí)還要求房地產(chǎn)交易市場(chǎng)要活躍，商品房?jī)r(jià)格適中，二手房房源充足，這樣被拆遷人才能有更多的選擇余地。也因此，產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)物安置成為主要模式，貨幣安置作為補(bǔ)充。最近，人們又開(kāi)始探討完全市場(chǎng)化的新貨幣安置方式，即把安置房用地推向市場(chǎng)，按市場(chǎng)價(jià)出讓土地，以全部土地收益來(lái)貨幣化安置村民。這種方式要求地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高、城市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚等各種前提條件。能否行得通，還有待實(shí)踐的檢驗(yàn)。

4.后續(xù)管理的比較

后續(xù)管理的效果如何也決定著安置房建設(shè)模式的選擇。安置房建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目代建制和代辦制，在每一批次選房前期都公布詳細(xì)的安置方案，包括房源情況、購(gòu)買辦法、選房步驟、申購(gòu)人口及面積、購(gòu)房面積調(diào)查表等，使參加選房的民眾一目了然。項(xiàng)目業(yè)主同時(shí)會(huì)同街道、村委會(huì)對(duì)安置政策、房源組合情況、資金結(jié)算、證件辦理等耐心詳解。房屋交付后實(shí)施物業(yè)管理，并及時(shí)成立回遷安置物業(yè)維修小組，改變?cè)r(nóng)居點(diǎn)管理缺失的狀況，使居民擁有安全感、歸屬感，完善安置房周邊超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，提高居民生活的便利性。而收購(gòu)的房源一般容易產(chǎn)生后續(xù)管理上的問(wèn)題。

5.建設(shè)周期的比較

政府自主建設(shè)的安置房往往資金籌措快，建設(shè)周期短。政府建設(shè)管理方作為項(xiàng)目業(yè)主，主要實(shí)行項(xiàng)目代建制，即委托具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的本市國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)代建，代建單位的資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)。這些企業(yè)往往是有實(shí)力、有品牌、有社會(huì)責(zé)任感的知名企業(yè)，資金籌措快，資金風(fēng)險(xiǎn)小，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平高，可大大縮短建設(shè)周期。

6.居民未來(lái)就業(yè)的比較

安置房建設(shè)，規(guī)劃初期在戶型的設(shè)計(jì)上就兼顧了自住和出租經(jīng)營(yíng)等方面，因而相對(duì)小戶型較多。安置模式的采用不應(yīng)僅僅停留在新住房的建設(shè)上，還要同時(shí)考慮讓農(nóng)民失地不失業(yè)，在美好家園創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。統(tǒng)籌考慮居民未來(lái)就業(yè)問(wèn)題、真正促進(jìn)村民徹底轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦哪Ｊ讲潘憷硐肽Ｊ?。廈門安置房模式，包括“金包銀”工程，正在積極探索如何把貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)實(shí)物安置有機(jī)結(jié)合起來(lái)，提高安置在征地補(bǔ)償中的成本，重點(diǎn)考慮解決農(nóng)轉(zhuǎn)非居民長(zhǎng)期的生產(chǎn)生活出路問(wèn)題，是一種符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌且值得推廣的安置房模式。

當(dāng)然，我們也看到，委托代建模式也有自身的缺陷，如工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)多；合同管理難度大；要求的管理協(xié)調(diào)度高；最突出的就是實(shí)施這種模式，業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。

四、創(chuàng)新政策，完善模式，加快推進(jìn)安置房建設(shè)

加快安置房建設(shè)，實(shí)踐中我們面臨著許多需要進(jìn)一步破解的難題。例如項(xiàng)目用地如何落實(shí)？這是加快拆遷安置房建設(shè)的先決條件，涉及到用地指標(biāo)落實(shí)、資金平衡、配套建設(shè)等諸多方面。在用地指標(biāo)極為緊缺的今天，這就挑戰(zhàn)廈門市政府該如何在拆遷戶民生考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展間進(jìn)行權(quán)衡。項(xiàng)目資金如何籌措？拆遷安置房往往是系統(tǒng)性工程項(xiàng)目，資金需求龐大，僅靠財(cái)政單一途徑投入顯然無(wú)法滿足，必須另辟路徑；城市居民拆遷安置房和農(nóng)村居民（如城中村）拆遷安置房可否有不同的籌資模式？再如，怎么實(shí)現(xiàn)拆遷戶生產(chǎn)生活保障？即如何讓拆遷戶真正享受到城市化、享受到發(fā)展帶來(lái)的成果和實(shí)惠？怎么提升拆遷戶滿意度？實(shí)現(xiàn)高效、和諧的回遷安置是加快安置房建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，而提升拆遷戶的滿意度是其中的關(guān)鍵和難點(diǎn)。針對(duì)這些問(wèn)題，我們覺(jué)得很有必要解放思想，不斷創(chuàng)新政策和機(jī)制，進(jìn)一步探索完善安置房建設(shè)模式。

（一）倡導(dǎo)“政府主導(dǎo)”的理念，積極實(shí)施“五個(gè)優(yōu)先”

政府要保證拆遷安置房項(xiàng)目的用地優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先、建設(shè)優(yōu)先、服務(wù)優(yōu)先、審批優(yōu)先。始終堅(jiān)持優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的區(qū)塊用于拆遷安置房建設(shè)。從規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、管理等多個(gè)環(huán)節(jié)協(xié)同推進(jìn)，合力抓好各項(xiàng)工作。完善“市統(tǒng)籌、部門配合、多主體實(shí)施”工作體制，如“聯(lián)席會(huì)議制”，可通過(guò)總協(xié)調(diào)會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)專題辦公會(huì)議等加快項(xiàng)目推進(jìn)。

（二）選擇大項(xiàng)目帶動(dòng)模式，一攬子破解安置房建設(shè)的種種難題

要借鑒“杭州模式”的先進(jìn)做法，即充分利用大項(xiàng)目審批手續(xù)統(tǒng)一打包的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)加快項(xiàng)目前期審批手續(xù)辦理；依靠大項(xiàng)目整體推進(jìn)、不留死角的運(yùn)作模式，形成多建設(shè)主體共同出資參與大項(xiàng)目和拆遷安置房建設(shè)的局面；結(jié)合大項(xiàng)目推進(jìn)，及時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政的配套成本，加快回遷安置的速度。

（三）繼續(xù)推行并不斷完善代建制

除了委托建設(shè)部門直屬的企業(yè)代建，還要大膽引入實(shí)力強(qiáng)、品牌優(yōu)、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的其它優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)包括私營(yíng)企業(yè)參與拆遷安置房代建。發(fā)揮其專業(yè)水平和品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，提升拆遷安置房建設(shè)效率和品質(zhì)，還可引入代辦制，進(jìn)一步提高前期手續(xù)辦理效率。

為了化解政府與拆遷戶之間的一系列矛盾，以及政府不堪負(fù)擔(dān)的財(cái)政支出，可借鑒深圳的做法，考慮把安置房建設(shè)的權(quán)力下放給村委會(huì)，由村委會(huì)與開(kāi)發(fā)商直接聯(lián)系，共同承擔(dān)安置房的建設(shè)與安置任務(wù)。這可以說(shuō)是一種純市場(chǎng)運(yùn)作模式，在這里，政府不再當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，而是發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)的自主性，發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)開(kāi)拓性。

（四）創(chuàng)新資金籌措模式

對(duì)城市居民拆遷安置房，通過(guò)“貸款融資，建房銷售、回收資金”模式以房屋銷售回收資金實(shí)現(xiàn)資金平衡。而對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非（城中村）居民拆遷安置房則通過(guò)“貸款做地、以地貸款、供地還貸”模式籌集建設(shè)資金。這方面，要充分借鑒南通市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合廈門的實(shí)際，探索更多更好的辦法，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)民眾、政府、銀行、企業(yè)的多方共贏。

（五）致力解決拆遷戶的生活就業(yè)問(wèn)題

針對(duì)被征地農(nóng)民和城中村改造區(qū)域的農(nóng)轉(zhuǎn)非居民，著力解決其社會(huì)保障、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、及加強(qiáng)就業(yè)培訓(xùn)等一系列問(wèn)題，提供長(zhǎng)久的生產(chǎn)生活保障。如通過(guò)多種途徑加強(qiáng)對(duì)失地農(nóng)民的技能培訓(xùn)，鼓勵(lì)失地農(nóng)民掌握一技之能；政府財(cái)政部門要增撥就業(yè)扶助資金，將農(nóng)轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力納入城市就業(yè)體系，列入政策重點(diǎn)扶持的對(duì)象范圍，幫助尋找就業(yè)新出路。

總之，我們要不斷致力于政策創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新，尋求和諧共贏的安置房建設(shè)模式。(

第三篇：城中村和棚戶區(qū)安置房委托開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議書(shū)

城中村和棚戶區(qū)安置房委托開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議書(shū)

甲方：呼和浩特市土地收購(gòu)儲(chǔ)備拍賣中心 乙方：

丙方：

一、協(xié)議背景

為推進(jìn)“一流首府城市”建設(shè)、加快城中村和棚戶區(qū)改造、改善人居環(huán)境，根據(jù)市政府《關(guān)于推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工作有關(guān)事宜的通知》（呼政發(fā)〔2011〕28號(hào)），由政府組織建設(shè)安置房，用于城中村和棚戶區(qū)改造區(qū)域內(nèi)被征收人安置。因安置房屬普通商品房，市、區(qū)政府不具備開(kāi)發(fā)建設(shè)主體資格，故委托具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)主體具體實(shí)施安置房開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。

二、開(kāi)發(fā)模式

甲方作為投資主體，負(fù)責(zé)安置房建設(shè)項(xiàng)目土地成交地價(jià)款和開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的籌集、撥付、監(jiān)管，并向丙方支付一定比例的委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。乙方作為城中村和棚戶區(qū)改造實(shí)施主體，負(fù)責(zé)按照有關(guān)規(guī)定選定開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)，組織指導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)辦理土地競(jìng)買、行政許可，組織監(jiān)督建設(shè)工程質(zhì)量、建筑施工安全和建設(shè)工程進(jìn)度等工作。丙方作為開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，負(fù)責(zé)辦理土地競(jìng)買、開(kāi)發(fā)建設(shè)安置房，并在乙方指導(dǎo)監(jiān)督下通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，辦理相關(guān)行政許可。安置房建成經(jīng)市政府組織的聯(lián)合驗(yàn)收合格后，丙方根據(jù)甲方要求無(wú)條件將房屋所有權(quán)交付被征收人，并組織辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)。

基于以上一、二所述，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議： 第一條

項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目名稱

呼和浩特市

區(qū)

鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)

村(棚戶區(qū))改造安置房項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目性質(zhì)

本項(xiàng)目為保障房建設(shè)項(xiàng)目，建成后僅用于城中村和棚戶區(qū)改造區(qū)域內(nèi)被征收人安置，不得改變用途，不得對(duì)外銷售。

三、項(xiàng)目范圍

本項(xiàng)目東至

、南至、西至、北至，用地面積 畝，其中建設(shè)用地

畝，道路綠化面積

畝。

四、項(xiàng)目建筑面積和規(guī)模

總建筑面積

平方米。其中，住宅面積

平方米，公共配套設(shè)施

平方米。

五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限

項(xiàng)目于

****年**月**日開(kāi)工建設(shè)，****年**月**日前交付使用(項(xiàng)目分為

期。其中，第一期于

****年**月**日開(kāi)工建設(shè)，****年**月**日前交付使用；第二期于

****年**月**日開(kāi)工建設(shè)，年月

日前交付使用；第三期于

****年**月**日開(kāi)工建設(shè)，****年**月**日前交付使用)。

第二條

項(xiàng)目建設(shè)要求

一、安置房建設(shè)項(xiàng)目按照市規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及施工圖組織工程建設(shè)，建筑質(zhì)量達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行合格工程標(biāo)準(zhǔn)。

二、丙方應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用時(shí)，向甲、乙方提供建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證明和聯(lián)合驗(yàn)收合格證明，向業(yè)主提供每套房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

三、丙方應(yīng)當(dāng)在房屋交付后按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任。如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，按照甲、乙方或業(yè)主要求及時(shí)組織維修，丙方對(duì)因此造成的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；非丙方原因造成的一切損失與丙方無(wú)關(guān)。

第三條

建設(shè)資金構(gòu)成

安置房建設(shè)資金由以下費(fèi)用構(gòu)成：

一、土地費(fèi)用 招拍掛成交地價(jià)款。

二、建筑安裝費(fèi)用

建筑安裝費(fèi)用采取工程量清單計(jì)價(jià)法核定，由丙方按照審定的施工圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)情況、建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的工程量計(jì)算規(guī)則及相關(guān)政策規(guī)定編制工程量清單和報(bào)價(jià)，同時(shí)提交主要材料和結(jié)構(gòu)件（包括鋼材、水泥、木材、安裝用管材、門、窗、防水材料、外墻裝飾材料等）使用標(biāo)準(zhǔn)，由甲方委托建設(shè)行政主管部，工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)審核提出招標(biāo)控制價(jià)，經(jīng)甲、乙、丙三方共同確認(rèn)。

施工過(guò)程中新增工程量按照上述原則確定招標(biāo)控制價(jià)；涉及設(shè)計(jì)變更的，由丙方確認(rèn)并經(jīng)乙方批準(zhǔn)。

三、相關(guān)費(fèi)用

（一）前期費(fèi)用

項(xiàng)目三通一平、測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、監(jiān)理、招投標(biāo)等費(fèi)用。

（二）委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)以安置房建筑面積按90元／平方米計(jì)取。

（三）稅金

銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地使用稅(按照建設(shè)工期計(jì)算)。

（四）小區(qū)配套費(fèi)用

供熱、供排水、供電、供氣、消防、監(jiān)控設(shè)施、綠化硬化等費(fèi)用。

（五）其他費(fèi)用

依法需繳納的其他費(fèi)用，其標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)政策規(guī)定確定。第四條

建設(shè)資金的支付

甲方負(fù)責(zé)按照下列約定向丙方支付建設(shè)資金：

一、土地費(fèi)用

（一）丙方持出讓公告、競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)向甲方申請(qǐng)競(jìng)買保證金，甲方于競(jìng)買保證金繳納截止日前一次性支付。

（二）除競(jìng)買保證金外的成交地價(jià)款由甲方按照《成交確認(rèn)書(shū)》約定按期支付。

二、建筑安裝費(fèi)用

（一）按月根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)量支付。丙方每月25日前提出本月工程計(jì)量，經(jīng)監(jiān)理公司審核認(rèn)定后，于月底前報(bào)甲方，甲方在下月10日前按照審定工程量投入資金的80%支付。余款在工程交付后，按照市財(cái)政投資評(píng)估中心審定的工程總價(jià)，扣除5%質(zhì)保金后在60日內(nèi)付清。

（二）在質(zhì)量保證期滿后，丙方提出申請(qǐng)，甲、乙雙方共同確認(rèn)后，在15日內(nèi)無(wú)息結(jié)清質(zhì)保金。

三、相關(guān)費(fèi)用

（一）前期費(fèi)用

由丙方在工程開(kāi)工后提出申請(qǐng)，經(jīng)甲、乙雙方審查確定后及時(shí)支付。

（二）委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

在本協(xié)議生效后，甲方以當(dāng)年開(kāi)工量為基數(shù)，向丙方支付50％的委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用，在工程決算審定后60日內(nèi)，再支付30％，余款在房屋全部交付并完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后30日內(nèi)一次性結(jié)清。

（三）稅金、小區(qū)配套費(fèi)用及其他費(fèi)用

由丙方依據(jù)建設(shè)相關(guān)手續(xù)辦理及工程建設(shè)進(jìn)度提出申請(qǐng)，甲方及時(shí)支付。第五條

房屋交付方式

丙方完成安置房建設(shè)，經(jīng)市政府組織的聯(lián)合驗(yàn)收合格后，依據(jù)宅基地（房屋）征收補(bǔ)償安置協(xié)議和甲乙雙方共同確認(rèn)的安置房屋分配明細(xì)表，根據(jù)甲、乙方要求無(wú)條件將房屋交付被征收人，并組織辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)。

第六條

獎(jiǎng)勵(lì)

按期完成安置房建設(shè)并經(jīng)聯(lián)合驗(yàn)收合格的，每建筑平米獎(jiǎng)勵(lì)20元；獲得“青山杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)的，每建筑平米另獎(jiǎng)勵(lì)10元，獲得“草原杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)的，每建筑平米再獎(jiǎng)勵(lì)10元。

第七條

保證

為了順利推進(jìn)安置房項(xiàng)目建設(shè)，甲方保證建設(shè)資金到位；乙方保證所選擇的安置房建設(shè)企業(yè)符合相應(yīng)的資質(zhì)；丙方保證對(duì)建筑工程質(zhì)量和施工現(xiàn)場(chǎng)管理負(fù)完全責(zé)任，不挪用建設(shè)資金、不用本項(xiàng)目用地和在建工程抵押(質(zhì)押)。

甲方指派

為本項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人，乙方指派

為本項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人，丙方指派

為本項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人，三方協(xié)

調(diào)負(fù)責(zé)人對(duì)本項(xiàng)目的協(xié)調(diào)以及各種來(lái)往文件進(jìn)行簽認(rèn)，如其中一方人員中途有更換，均以書(shū)面形式通知另外兩方。

第八條

違約責(zé)任

一、丙方未按約定期限完成安置房建設(shè)的，每逾期一天，應(yīng)按建設(shè)工程未完工程量預(yù)算額的0.5‰向甲方支付違約金，并承擔(dān)由此造成的全部損失。因甲、乙方或不可抗力的原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)建設(shè)工期延誤的，丙方以書(shū)面形式提出，經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)后，開(kāi)發(fā)建設(shè)工期予以順延。

二、丙方在本協(xié)議第一條第五款約定的期限內(nèi)未通過(guò)市政府聯(lián)合驗(yàn)收的，視為丙方未完成項(xiàng)目建設(shè)，每逾期一天，應(yīng)按未通過(guò)驗(yàn)收工程量預(yù)算的0.5‰向甲方支付違約金，并承擔(dān)整改費(fèi)用和由此造成的全部損失。

三、丙方不得將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或部分轉(zhuǎn)讓給他人，否則甲、乙方有權(quán)解除本協(xié)議，因此造成的損失由丙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條

爭(zhēng)議解決

本協(xié)議履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議三方協(xié)商解決，協(xié)商未果向呼和浩特仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。第十條

其他

一、本協(xié)議一式九份，甲方執(zhí)五份，乙方、丙方各執(zhí)二份，自甲、乙、丙三方蓋章之日起生效。甲方負(fù)責(zé)將本協(xié)議報(bào)市城中村和棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案，并協(xié)調(diào)市住房保障和房屋管理局做好安置房建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作。

二、工程量清單和招標(biāo)控制價(jià)，按照本協(xié)議約定的程序確定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

三、本協(xié)議附件是本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。附件：

1、安置房建設(shè)項(xiàng)目總平面圖、施工圖

2、安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

3、安置房建設(shè)項(xiàng)目戶型、面積、套型比例

4、安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 甲

方： 法定代表人： 授權(quán)委托人：

乙

方： 法定代表人： 授權(quán)委托人：

丙

方： 法定代表人： 授權(quán)委托人：

二0一一年八月

日

第四篇：安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

開(kāi)發(fā)區(qū)安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

市征安辦：

為了保證開(kāi)發(fā)區(qū)安置房建設(shè)工程順利實(shí)施，根據(jù)《關(guān)于開(kāi)展全市安置房建設(shè)檢查工作的通知》（*征安辦〔2012〕1號(hào)）和《××市征遷安置房建設(shè)管理規(guī)定》的文件精神，我單位進(jìn)行了認(rèn)真的自查，現(xiàn)將自查情況匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目建

設(shè)概況

二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)

三、項(xiàng)目資金使用情況

建立了項(xiàng)目部資金專戶并?？顚Ｓ?，由管委會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)撥項(xiàng)目款，項(xiàng)目部每月按照實(shí)際進(jìn)度扣除甲供材的50％支付工程款，工程完工全部驗(yàn)收合格后（交鑰匙）付至合同價(jià)款的70％，半年決算審計(jì)完畢后，再付至決算總價(jià)的95％，留5％作為工程保修金，待工程保修期滿后一次性付清。目前總共支付工程款4548萬(wàn)元，無(wú)拖欠工程款現(xiàn)象。

四、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)程序

1、抓緊項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。根據(jù)《××市城市總體規(guī)劃》和《××開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃》，科學(xué)規(guī)劃、選址，按照規(guī)定及時(shí)辦理了“一書(shū)兩證”。努力做到項(xiàng)目準(zhǔn)備“四落實(shí)”，即責(zé)任部門落實(shí)、設(shè)計(jì)單位落實(shí)、實(shí)施措施落實(shí)、完成時(shí)間落實(shí)。加強(qiáng)組織與協(xié)調(diào)工作，科學(xué)編制項(xiàng)目的建設(shè)方案，提高設(shè)計(jì)水平和深度，加大征地拆遷力度，為項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)做好了前期準(zhǔn)備。堅(jiān)持項(xiàng)目的“四制”即項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制。

2、新城花園工程的建設(shè)主體是開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，代建單位建城置業(yè)公司是新城區(qū)建設(shè)投資公司（國(guó)有獨(dú)資公司）的控股企業(yè)，根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司充分行使管委會(huì)賦予的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，嚴(yán)格按照基建程序，建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程。

3、加強(qiáng)工程管理，節(jié)約建設(shè)資金。一是嚴(yán)格按照《開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)工程貨物采購(gòu)招標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)符合條件的工程、甲供材料進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；對(duì)不在招標(biāo)范圍內(nèi)的工程、甲供材料實(shí)行議標(biāo)報(bào)價(jià)。先后簽訂各類合同、協(xié)議約130份，有效地控制了工程成本。二是制訂工程簽證及甲供材料管理規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)簽證，避免不合理簽證。根據(jù)工程實(shí)際情況，以招投標(biāo)文件和施工合同為準(zhǔn)繩，對(duì)確實(shí)需要簽證的，經(jīng)施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方三方現(xiàn)場(chǎng)確定后30日內(nèi)完成并加蓋公章歸檔后方可生效，杜絕工程結(jié)束時(shí)補(bǔ)辦簽證行為；對(duì)不合理的堅(jiān)決不予簽證，盡可能地節(jié)約建設(shè)資金。在甲供材料管理上，我們首先根據(jù)招投標(biāo)文件和合同編制甲供材總計(jì)劃表，每月初根據(jù)工程進(jìn)度供應(yīng)甲供材，每月底確認(rèn)當(dāng)月實(shí)供數(shù)量，再與總計(jì)劃進(jìn)行核對(duì)，確保甲供材料供應(yīng)及時(shí)、數(shù)量準(zhǔn)確。三是堅(jiān)持每星期監(jiān)理例會(huì)制度和每月業(yè)主召開(kāi)一次協(xié)調(diào)會(huì)制度，解決工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題和安排下步工作，對(duì)突發(fā)事件，及時(shí)處理。堅(jiān)持每月編制《開(kāi)發(fā)區(qū)工程建設(shè)進(jìn)度報(bào)表》，及時(shí)了解、反映工程進(jìn)度，以確保工程如期完成。通過(guò)這些管理辦法保證了工程的有序進(jìn)展，有效地控制了工程成本。

4、規(guī)范合同管理。在工程招標(biāo)工作結(jié)束后，采用規(guī)范文本，及時(shí)簽訂施工合同和甲供材供應(yīng)合同。根據(jù)合同約定，加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，嚴(yán)格履行合同條款，兌現(xiàn)合同獎(jiǎng)懲辦法。

今后，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域面積的不斷擴(kuò)大，我們還將陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)農(nóng)民安置房，對(duì)此，我們將以新城花園建設(shè)模式為基礎(chǔ)，不斷完善、不斷創(chuàng)新，努力打造出一批精品。

以上匯報(bào)，不妥之處，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。

第五篇：安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

開(kāi)發(fā)區(qū)安置房建設(shè)情況自查報(bào)告

市征安辦：

為了保證開(kāi)發(fā)區(qū)安置房建設(shè)工程順利實(shí)施，根據(jù)《關(guān)于開(kāi)展全市安置房建設(shè)檢查工作的通知》（*征安辦〔2006〕1號(hào)）和《××市征遷安置房建設(shè)管理規(guī)定》的文件精神，我單位進(jìn)行了認(rèn)真的自查，現(xiàn)將自查情況匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目建

設(shè)概況

為了保持開(kāi)發(fā)區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)繁榮發(fā)展，解決失地農(nóng)民的居住問(wèn)題，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)了開(kāi)發(fā)區(qū)農(nóng)民安置點(diǎn)（新城花園）工程。該工程位于××路西段北側(cè)、泰山大道東側(cè)，占地面積119419.86平方米，目前總投資為7255.7萬(wàn)元。

二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)

××開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為新城花園工程的建設(shè)主體，協(xié)議委托了市建城置業(yè)有限公司進(jìn)行代建。建城置業(yè)公司專門成立了項(xiàng)目部，并配置專業(yè)技術(shù)人員，從專業(yè)角度對(duì)工程進(jìn)行嚴(yán)格管理。根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司提供管委會(huì)1324套安置房，總建筑面積為128449.28平方米。開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為建城置業(yè)公司的主管單位，監(jiān)督項(xiàng)目投資及資金的使用情況，并委托相關(guān)具備資質(zhì)的單位進(jìn)行審計(jì)。

三、項(xiàng)目資金使用情況

建立了項(xiàng)目部資金專戶并?？顚Ｓ?，由管委會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)撥項(xiàng)目款，項(xiàng)目部每月按照實(shí)際進(jìn)度扣除甲供材的50％支付工程款，工程完工全部驗(yàn)收合格后（交鑰匙）付至合同價(jià)款的70％，半年決算審計(jì)完畢后，再付至決算總價(jià)的95％，留5％作為工程保修金，待工程保修期滿后一次性付清。目前總共支付工程款4548萬(wàn)元，無(wú)拖欠工程款現(xiàn)象。

四、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)程序

1、抓緊項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。根據(jù)《××市城市總體規(guī)劃》和《××開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃》，科學(xué)規(guī)劃、選址，按照規(guī)定及時(shí)辦理了“一書(shū)兩證”。努力做到項(xiàng)目準(zhǔn)備“四落實(shí)”，即責(zé)任部門落實(shí)、設(shè)計(jì)單位落實(shí)、實(shí)施措施落實(shí)、完成時(shí)間落實(shí)。加強(qiáng)組織與協(xié)調(diào)工作，科學(xué)編制項(xiàng)目的建設(shè)方案，提高設(shè)計(jì)水平和深度，加大征地拆遷力度，為項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)做好了前期準(zhǔn)備。堅(jiān)持項(xiàng)目的“四制”即項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制、合同管理制。

2、新城花園工程的建設(shè)主體是開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，代建單位建城置業(yè)公司是新城區(qū)建設(shè)投資公司（國(guó)有獨(dú)資公司）的控股企業(yè)，根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司充分行使管委會(huì)賦予的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，嚴(yán)格按照基建程序，建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程。

3、加強(qiáng)工程管理，節(jié)約建設(shè)資金。一是嚴(yán)格按照《開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)工程貨物采購(gòu)招標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)符合條件的工程、甲供材料進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)；對(duì)不在招標(biāo)范圍內(nèi)的工程、甲供材料實(shí)行議標(biāo)報(bào)價(jià)。先后簽訂各類合同、協(xié)議約130份，有效地控制了工程成本。二是制訂工程簽證及甲供材料管理規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)簽證，避免不合理簽證。根據(jù)工程實(shí)際情況，以招投標(biāo)文件和施工合同為準(zhǔn)繩，對(duì)確實(shí)需要簽證的，經(jīng)施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方三方現(xiàn)場(chǎng)確定后30日內(nèi)完成并加蓋公章歸檔后方可生效，杜絕工程結(jié)束時(shí)補(bǔ)辦簽證行為；對(duì)不合理的堅(jiān)決不予簽證，盡可能地節(jié)約建設(shè)資金。在甲供材料管理上，我們首先根據(jù)招投標(biāo)文件和合同編制甲供材總計(jì)劃表，每月初根據(jù)工程進(jìn)度供應(yīng)甲供材，每月底確認(rèn)當(dāng)月實(shí)供數(shù)量，再與總計(jì)劃進(jìn)行核對(duì)，確保甲供材料供應(yīng)及時(shí)、數(shù)量準(zhǔn)確。三是堅(jiān)持每星期監(jiān)理例會(huì)制度和每月業(yè)主召開(kāi)一次協(xié)調(diào)會(huì)制度，解決工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題和安排下步工作，對(duì)突發(fā)事件，及時(shí)處理。堅(jiān)持每月編制《開(kāi)發(fā)區(qū)工程建設(shè)進(jìn)度報(bào)表》，及時(shí)了解、反映工程進(jìn)度，以確保工程如期完成。通過(guò)這些管理辦法保證了工程的有序進(jìn)展，有效地控制了工程成本。

4、規(guī)范合同管理。在工程招標(biāo)工作結(jié)束后，采用規(guī)范文本，及時(shí)簽訂施工合同和甲供材供應(yīng)合同。根據(jù)合同約定，加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，嚴(yán)格履行合同條款，兌現(xiàn)合同獎(jiǎng)懲辦法。

今后，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域面積的不斷擴(kuò)大，我們還將陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)農(nóng)民安置房，對(duì)此，我們將以新城花園建設(shè)模式為基礎(chǔ)，不斷完善、不斷創(chuàng)新，努力打造出一批精品。

以上匯報(bào)，不妥之處，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。