第一篇：如何購買拆遷安置房研究與分析

如何購買拆遷安置房

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭舆w安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費(fèi)用的支付方式，遲延交房 1

等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

第二篇：拆遷安置房的購買風(fēng)險防范研究與分析

拆遷安置房的購買風(fēng)險防范

高房價之下的實(shí)惠選擇是拆遷安置房，但是購買安置房有風(fēng)險，在購買過程中需要小心防范。“新國八條”、存準(zhǔn)率上調(diào)??樓市調(diào)控政策以及“銀根”收緊讓市區(qū)二手房成交量大幅下滑，催生了不少全額付款型的購房者。但為了一次性付清房款，不少人最近將目光轉(zhuǎn)向價格便宜的拆遷安置房。業(yè)內(nèi)人士提醒，和商品房相比，購買拆遷安置房有較大的風(fēng)險，盲目購買很可能在交易中陷入被動。

同地段，安置房價格便宜

“同等地段的房源，拆遷安置房與商品房每平方米的售價相差很多。”家住迎春東路的徐先生說。

上個月，徐先生看中一套蓮花七號區(qū)的房子，當(dāng)時，中介經(jīng)紀(jì)人信心滿滿地保證，只要交付了50%的首付房款，一定能幫忙向銀行貸到剩余的房款。但連續(xù)等了兩個星期，銀行都不肯放貸。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的介紹下，徐先生把目光轉(zhuǎn)向拆遷安置房。

位于東站附近一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人張女士說，從今年年初起，明顯感覺銀行收緊“銀根”，對二手房申貸開始“挑肥揀瘦”。到2月下旬，部分銀行干脆直截了當(dāng)?shù)鼐芙^二手房申貸，導(dǎo)致一些購房者將目光轉(zhuǎn)向了拆遷安置房。來自張女士門店兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，拆遷安置房成交比例占20%左右。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于本身地理位置較好，周邊又有高檔樓盤“助推”，市區(qū)部分拆遷安置房價格小幅上漲。例如，東苑公寓、鳳凰曦園、海曙頤園、梅苑小區(qū)等拆遷安置小區(qū)，交易價格在5000元/平方米至7000元/平方米，而智堡小區(qū)、森園小區(qū)、紫東花苑等位置稍微偏遠(yuǎn)些的，價位保持在4000元/平方米左右。

交易時，需注意防范風(fēng)險

隨著拆遷安置房交易量增多，買賣糾紛也時有發(fā)生。

據(jù)了解，在拆遷安置房買賣糾紛案件中，當(dāng)事人毀約比例比較大。例如，房屋其他共有人不同意，由于拆遷安置房大部分是家庭共有財產(chǎn)，往往是以家庭中一員為代表與買方簽訂合同，賣方以其他共有人不同意為由毀約;有的賣房人在無法找到毀約理由時，直接以房價上漲為借口要求加價，否則不履行合同。

安置房買賣可能存在的風(fēng)險

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第三篇：安置房購買一定要看的注意事項(xiàng)研究與分析

安置房購買一定要看的注意事項(xiàng)

安置房購買需要防范風(fēng)險，作為安置房有什么優(yōu)勢呢，又存在怎樣的風(fēng)險?

安置房幾大優(yōu)勢受追捧：

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;3.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價格普遍會比市價低。

當(dāng)然，還有一個客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。預(yù)約銷售方式流行

很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶?！敝薪闀堰@份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。1

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

公證并不完全保險

不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉(zhuǎn)讓中，為了躲避稅款，采取公證預(yù)約銷售的方式也很常見。不過，公證并不能完全保險，有些公證交易最后會變成產(chǎn)權(quán)糾紛。

從公證法的角度，經(jīng)過公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在判決時是否采用此證據(jù)以及如何采用。李兆民說，遇到這種情況，買方一般只能以 “申述期限太長應(yīng)視無效”來反擊。即過去兩年這么長時間，你都沒有意見，除非你能有證據(jù)證明你確實(shí)不知情，否則就可視為默認(rèn)，而現(xiàn)在突然提出異議，可視為惡意異議。

買安置房有政策風(fēng)險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行

第四篇：購買拆遷安置房存在的風(fēng)險探討與研究

購買拆遷安置房存在的風(fēng)險

隨著城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷發(fā)展與擴(kuò)大，城市拆遷的廣度與速度也在加快。被拆遷人手中的拆遷安置房因?yàn)楸阋藢?shí)惠，買的人也就多了起來，但你在下手時考慮過風(fēng)險問題嗎?畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭舆w安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策的約束，且拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為糾紛的產(chǎn)生留下了隱患。近幾年來，筆者經(jīng)手辦理的房屋買賣合同糾紛案件每年都有大幅度的遞增，其中大部分是拆遷安置房的買賣糾紛。拆遷安置房形成糾紛的原因主要有以下幾個方面：

政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素。“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

第五篇：購買安置房協(xié)議書

協(xié)議書

甲方（轉(zhuǎn)讓方）：

乙方（受讓方）：

一、合同總則

1、轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為位于庫爾勒屋，因該房屋尚未建設(shè)，為期房，甲方無法確定具體的樓號、單元號，甲方確定轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋面積大于或等于捌拾平方米，樓層為＿＿＿＿＿層。

2、轉(zhuǎn)讓價款：每套房屋為人民幣＿＿＿＿＿元幣（大寫＿＿＿＿＿元）。

3、根據(jù)拆遷安置的規(guī)定，每套房屋可附帶20（貳拾）平方米的門面房，門面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，門面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的價格轉(zhuǎn)讓給乙方。

4、甲方保證乙方享受農(nóng)民拆遷安置補(bǔ)償待遇，保證乙方直接與房屋開發(fā)商及拆遷公司簽訂《拆遷安置及及貨幣補(bǔ)償協(xié)議》（該合同為政府部門原始備案），保證乙方取得該合同后，可憑該合同在房產(chǎn)管理部門取得產(chǎn)權(quán)證書。

5、付款方式為：簽訂本合同時，不包括第3條門面房的預(yù)交＿＿＿元（大寫＿＿＿＿＿元），包括第3條門面房的預(yù)交＿＿＿＿＿元（大寫＿＿＿＿＿元），余款在乙方與開發(fā)商及拆遷公司簽訂拆遷安置及貨幣補(bǔ)償協(xié)議之日起叁日內(nèi)付清。

二、甲方權(quán)利義務(wù)

1、甲方必須保證乙方取得本合同約定的房屋，并保證房屋面積及樓

層符合本合同約定，否則，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

2、甲方保證收到乙方的第一筆預(yù)付款（第一條第五款）之日起，90日內(nèi)，將乙方與房屋開發(fā)商及拆遷公司的《拆遷安置及貨幣補(bǔ)償協(xié)議》簽訂完畢，如不能按時辦理完畢，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

三、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、保證根據(jù)本合同的約定支付價款，如不能按時支付，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、提供身份證及戶口本證件，如因乙方不能提供身份證及戶口本證件，造成無法簽訂《拆遷安置及貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，由乙方自己承擔(dān)后果。

四．違約責(zé)任

1、違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金為拾萬元。

2、本合同意向由甲方提出，如違反國家法律、法規(guī)規(guī)定，造成本合同無效，由甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

五、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效，因甲方為維吾爾族，本合同為漢字文本，甲方不需要翻譯維文文本，保證完全理解本合同文字意思表示。

甲方：乙方：

年 月 日年月 日

商品房買賣合同

甲方（轉(zhuǎn)讓方）：

乙方（受讓方）：

二、合同總則

1、轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為位于庫爾勒市梨香南路＿＿＿＿號小區(qū)的拆遷安置房屋，因該房屋尚未建設(shè)，為期房，甲方無法確定具體的樓號、單元號，甲方確定轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋面積大于或等于捌拾平方米，樓層為＿＿＿＿＿層。每套房屋可附帶＿＿＿＿＿＿＿＿平方米的門面房，門面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2、轉(zhuǎn)讓價款：每套房屋為人民幣＿＿＿＿＿元幣（大寫＿＿＿＿＿元）。門面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的價格轉(zhuǎn)讓給乙方。

5、付款方式為：簽訂本合同時，預(yù)交＿＿＿元（大寫＿＿＿＿＿元），余款在房屋交工后一次性付清。

二、甲方權(quán)利義務(wù)

1、甲方必須保證乙方取得本合同約定的房屋，并保證房屋面積及樓層符合本合同約定，否則，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

2、甲方保證收到乙方的第一筆預(yù)付款之日起，90日內(nèi)，確定乙方與房產(chǎn)開發(fā)商直接簽訂買賣合同，否則甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

三、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、保證根據(jù)本合同的約定支付價款，如不能按時支付，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、提供身份證及戶口本證件，如因乙方不能提供身份證及戶口本證件，由乙方自己承擔(dān)后果。

四．違約責(zé)任

1、違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金為拾萬元。

2、本合同意向由甲方提出，如違反國家法律、法規(guī)規(guī)定，造成本合同無效，由甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

五、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效，因甲方為維吾爾族，本合同為漢字文本，甲方不需要翻譯維文文本，保證完全理解本合同文字意思表示。甲方：乙方：

年 月 日年月 日

補(bǔ)充協(xié)議

甲方（轉(zhuǎn)讓方）：

乙方（受讓方）：

甲、乙方雙方就 年 月 日簽訂的商品房買賣合同有關(guān)事宜，簽訂以下補(bǔ)充協(xié)議：

1、因甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的是農(nóng)民拆遷安置房屋，甲方保證乙方享受農(nóng)民拆遷安置補(bǔ)償待遇，保證乙方直接與房屋開發(fā)商及拆遷公司簽訂《拆遷安置及及貨幣補(bǔ)償協(xié)議》（該合同為政府部門原始備案），保證乙方取得該合同后，可憑該合同在房產(chǎn)管理部門取得產(chǎn)權(quán)證書。

2、付款方式為：余款在乙方與開發(fā)商及拆遷公司簽訂拆遷安置及貨幣補(bǔ)償協(xié)議之日起叁日內(nèi)付清。

3、甲方保證收到乙方的第一筆預(yù)付款之日起，90日內(nèi)，將乙方與房屋開發(fā)商及拆遷公司的《拆遷安置及貨幣補(bǔ)償協(xié)議》簽訂完畢，如不能按時辦理完畢，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

4、本合同意向由甲方提出，如違反國家法律、法規(guī)規(guī)定，造成本合同無效，由甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

5、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效，因甲方為維吾爾族，本合同為漢字文本，甲方不需要翻譯維文文本，保證完全理解本合同文字意思表示。

甲方：乙方：

年 月 日年月 日