第一篇：關(guān)于港澳游低價團涉及到的法律問題
關(guān)于港澳游低價團涉及到的法律問題
近日來，內(nèi)地游客在港拒絕購物被毆致死的消息引發(fā)關(guān)注。“低價團”“影子團友”“強迫購物”等詞匯再一次與港澳游聯(lián)系在了一起。“零團費”“低價團” “強迫購物”涉及到哪些法律問題呢？
首先違反了《旅游法》。根據(jù)《旅游法》第三十五條規(guī)定，旅行社不得以不合理的低價組織旅游活動，誘騙旅游者，并通過安排購物或者另行付費旅游項目獲取回扣等不正當利益。旅行社組織、接待旅游者，不得指定具體購物場所，不得安排另行付費旅游項目。除非是經(jīng)雙方協(xié)商一致或者旅游者要求，且不影響其他旅游者行程安排的安排的，否則旅游團的任何強制購物的行為都是違法的。
其次損害消費者的公平交易權(quán)。我國《消費者權(quán)益保護法》第10條第1款規(guī)定消費者享有公平交易的權(quán)利。“消費者所享有的公平交易權(quán)主要體現(xiàn)在兩方面：一是有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件。質(zhì)量保障是消費者在購買商品或接受服務(wù)時對經(jīng)營者的基本要求，這是關(guān)系到人體健康和人身安全的重大問題。價格合理充分地體現(xiàn)了等價交換的原則。計量的準確性則直接涉及消費者的經(jīng)濟利益。因此，經(jīng)營者在提供商品或服務(wù)時，必須保證質(zhì)量、價格合理、計量正確。二是消費者有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強制交易行為。有的經(jīng)營者在掌握了人們非常需要而又十分緊俏的商品或服務(wù)時，往往違反平等自愿、公平交易的市場準則，違背消費者的意愿強制交易，從而損害了消費者自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利，侵害了消費者的合法權(quán)益。因此，消費者在自己的公平交易權(quán)受到侵害時，有權(quán)依法要求經(jīng)營者改正錯誤，提供質(zhì)量好、價格合理、計量正確的服務(wù)，有權(quán)拒絕強制交易，并獲得合理的賠償。旅游者參加旅行社組織的旅游活動，這本身就是一種消費的行為，所以旅游者有權(quán)得到《消費者權(quán)益保護法》的保護。
再次，旅客不能與旅游團簽訂虛假合同。游客參團旅游前，要與旅行社簽訂合同，而且千萬不要與經(jīng)營者簽訂虛假合同。虛假合同是經(jīng)營者為規(guī)避行政主管部門執(zhí)法檢查，先與游客達成某種默契，而后變更行程，減少游覽時間，增加購物時間。比如，有的旅行社為規(guī)避監(jiān)管，會和游客達成默契：合同上標正常價、實際收超低價，而后通過變更行程，增加購物時間賺取利潤。依據(jù)《旅游法》第57條規(guī)定，游客與經(jīng)營者簽訂虛假合同，一方面需要承擔法律責任；另一方面，一旦被查獲，不僅不能獲得賠償，還將受到處理。
最后，如果發(fā)現(xiàn)旅行社和導(dǎo)游有收受回扣的行為，這種行為不僅是行政違法，同樣是刑事違法。刑法規(guī)定“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員在經(jīng)濟往來中，利用職務(wù)上的便利，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費，歸個人所有的”，數(shù)額較大的，處5年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處5年以上有期徒刑，可以并處沒收財產(chǎn)。這條規(guī)定的就是“非國家工作人員受賄罪”，像導(dǎo)游在賬外收受回扣，就涉嫌非國家工作人員受賄罪，最高可判15年。
如果旅游者在旅行過程中被要求強制購物應(yīng)及時主動向消費者協(xié)會或是旅游投訴機構(gòu)投訴以維護自身的權(quán)益。并且，旅游者有權(quán)在旅游行程結(jié)束后三十日內(nèi)，要求旅行社為其辦理退貨并先行墊付退貨貨款，或者退還另行付費旅游項目的費用。如果旅行社不配合，可以向有關(guān)政府機關(guān)舉報。國家旅游局明確表示，鼓勵游客舉報和監(jiān)督“不合理低價游”行為。
此外，港澳游低價團如果有旅游者想提起訴訟，可以適用公益訴訟，這個涉及到不特定的多數(shù)人的利益，東方法信平臺可以提供這方案的內(nèi)容。
第二篇：農(nóng)村集體土地出租涉及到的法律問題
農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租相關(guān)問題的法律分析
近年來，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象，很多村組以村民委員會或村民小組的名義擅自將農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租給第三方，用于建設(shè)廠房或門面房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。隨著城市建設(shè)規(guī)模的擴展，當政府對這些農(nóng)村集體土地依法進行征收時，往往面臨著解除土地租賃合同所引發(fā)的高額賠償問題，不僅給征地拆遷工作帶來了極大的困難，也直接影響了城市的建設(shè)與發(fā)展。針對此問題，我們就農(nóng)村集體土地使用權(quán)租賃合同的效力、合同的解除、合同主體資格的認定以及此類事件的處置、預(yù)防等進行了相關(guān)的法律分析，以求對妥善解決農(nóng)村集體土地使用權(quán)出租問題有所幫助。
一、關(guān)于合同效力的法律分析
（一）合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定
《合同法》第七條規(guī)定，“當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”。
《合同法》第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《合同法》第五十六條規(guī)定，“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。
（二）集體土地租賃合同的效力
1、《土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土體的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。
《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。
則以及《合同法》第一百二十八條的規(guī)定，當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議，當事人和解、調(diào)解不成的可以向人民法院起訴。也就是說并不是所有的人都可以主張合同無效，原則上只能由合同當事人來向法院主張合同無效。即使由于利益關(guān)系的驅(qū)動，很多出租集體土地的村民組織不愿意去法院訴訟確認合同無效，政府相關(guān)部門及其他組織亦不能越俎代庖，來確定合同無效或代為向法院訴訟，這在我國法律上是沒有依據(jù)的。
其次，關(guān)于合同解除的法律后果問題。
合同無效的情況下：《合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任”；第五十九條規(guī)定，“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人”；《民法通則》第六十一條規(guī)定，“民事行為被確認為無效或被撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人”。依據(jù)以上規(guī)定，由于目前農(nóng)村集體土地租賃合同大多應(yīng)屬無效合同，當解除合同時，當事雙方有互相返還的義務(wù)。也就是說，村、組一方向承租土地的第三方返還出租土地所取得的收益（多數(shù)為租金），承租土地的第三方向村、組返還所取得的集體土地使用權(quán)，自行拆除地上建筑物，恢復(fù)土地原狀。至于過錯賠償損失，則要根據(jù)具體的租賃合同進行過錯分析。租賃雙方對過錯賠償數(shù)額有爭議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專業(yè)評估機構(gòu)進行評估。人民法院也可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》組織評估，最終依法確定一方承擔還是雙方分擔過錯賠償數(shù)額。
合同有效的情況下：《合同法》第一百零七條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”；第一百一十三條第一款規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”；第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”。
依據(jù)以上規(guī)定，在合同有效的情形下，違約方應(yīng)賠償守約方的實際損失，具體數(shù)額標準應(yīng)依據(jù)具體合同條款執(zhí)行。大體上應(yīng)包括違約所造成的實際損失、守約方的預(yù)期利益以及違約金等。
三、關(guān)于合同主體資格的法律分析
在大多數(shù)的農(nóng)村集體土地租賃合同中，出租方大部分是村民委員會，也有少部分是村民小組做為出租方直接出租土地。村民委員會可以成為合同的主體，但村民小組是否具有民事行為能力，成為合同的主體，在法律實踐中，各方認知并不一致。
《合同法》第二條第一款規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”；第九條第一款規(guī)定，“當事人訂立合同，應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力”；《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代表人進行訴訟，其他組織由主要負責人進行訴訟”。由此可以看出，合同的主體包括自然人、法人和其他組織三種形式。
《村民委員會組織法》第十條規(guī)定，“村民委員會可以按照村民居住狀況分設(shè)若干村民小組，小組長由村民小組會議推選”。這條規(guī)定是村民小組設(shè)立的法律依據(jù)，同時也給予了村民小組獨立的民事法律關(guān)系主體資格。
《民法通則》第七十四條第二款規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有”；《土地管理法》第十條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”；《農(nóng)村土地承包法》第十二條第一款規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組發(fā)包。村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會發(fā)包的，不得改變村內(nèi)各集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的所有權(quán)”；《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議事程序，決定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補償費”。上述法律法規(guī)表明，我國集體土地所有權(quán)存在三種基本形態(tài)，即村農(nóng)民集體所有、村民小組農(nóng)民集體所有和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。集體土地所有權(quán)的主體是“農(nóng)民集體”，村委會、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民小組對集體土地享有經(jīng)營、管理權(quán)。
綜合以上分析，我們認為村民小組可視為《合同法》、《民事訴訟法》中所規(guī)定的“其他組織”，其具備民事法律關(guān)系中的主體資格，可以作為農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的當事一方。
四、對擅自出租集體土地的處置
（一）合法的土地租賃應(yīng)履行的程序
租用集體土地，必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：
1、與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定;
2、在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù);
3、租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。
第三篇：借名購房所涉及到的相關(guān)法律問題
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借名購房所涉及到的相關(guān)法律問題
借名購房，顧名思義，即是購房人作為實際出資人購買房屋，登記于他人名下，但所有權(quán)仍屬于出資人的情形。那么，借名購房涉及哪些法律問題?下文為您詳細介紹相關(guān)內(nèi)容。
購房人需以他人名義買房，主要有如下原因：
1、規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定。
為了改善城市低收入居民的居住條件，在城市商品房之外，政府實施保障性安居工程，建設(shè)了包括廉租房、經(jīng)濟適用房等在內(nèi)的特殊住房。中央財政對保障性住房投入了大額的專項財政補貼，這是政府為城市低收入居民所提供的一項特殊的社會福利政策，故保障性住房的購房者需要具備特殊的條件，對其有嚴格的資格審核。
除此之外，面對當前房價高漲等具體情況，一些房價過高的城市為徹底遏制房地產(chǎn)行業(yè)的投機和過度投資，在2017年《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺后，先后有46個重點城市
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實施了基本限購令，根據(jù)購房者戶籍和家庭單位對其購房數(shù)量進行限制，以期購房需求和房價回到理性合理和可支撐的水平。基于上述政策等，很多購房者為了獲得購房資格，采取了借名購房的方式，以享受國家為特殊人群提供的福利，或規(guī)避政策的限制性規(guī)定。
2、貪圖特殊的身份或條件所享有的便利、優(yōu)惠。
如單位集資建房，通常只面向單位員工出售，或是單位員工購買的價格遠低于市場價格;又如開發(fā)商銷售手段，只面向小區(qū)業(yè)主銷售停車用房，或是采取抽簽排序選房的方式銷售房屋并不允許轉(zhuǎn)讓抽簽序號;再如公積金貸款，或其他商業(yè)貸款，要求貸款人必須具備某些資格條件或是信用等級;等其他情形。購房者通常為了享有這些特殊身份或條件所帶來的購房優(yōu)惠、便利而采取借名購房的方式以他人名義購房。
3、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù)。
債務(wù)人到期不履行法律文書所確定的債務(wù)，債權(quán)人可申請法院強制執(zhí)行。部分債務(wù)人為了逃避債務(wù)，將自己的房產(chǎn)登記于他人名下，以達到使法院認為其無財產(chǎn)可供執(zhí)行的假象。
借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預(yù)見的損害，維護
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交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當進行公示。動產(chǎn)以其占有為公示，不動產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！笨梢钥闯?，不動產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。
當事人基于對財產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴利益以維持社會的穩(wěn)定。
借名購房對于雙方當事人都有不可忽視的風險。
(一)出資人所面臨的風險
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1、如果借名購房后，登記權(quán)利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空。
2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上并不符合購房條件，即使登記權(quán)利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。
3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔相應(yīng)責任。
4、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權(quán)屬，通常需要滌除他項權(quán)利，才能獲得他項權(quán)利人的認可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實現(xiàn)抵押權(quán)，勢必對出資人自身的權(quán)利造成影響。
(二)登記權(quán)利人面臨的風險
1、如果購房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機會，如部分城市
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的首套房優(yōu)惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。
2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實際上是對登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。
3、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請強制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財產(chǎn)時，將會把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財產(chǎn)，可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實際上生活所必須的財產(chǎn)被執(zhí)行。
另外，借名購房的情況下，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預(yù)測的因素，很容易引起糾紛，除了對當事人本身財產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。
2017年12月，北京市高級法院印發(fā)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定，“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依
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法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外?！钡谑鶙l規(guī)定，“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！敝貞c地區(qū)雖未發(fā)布相關(guān)規(guī)定，但根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定和司法實踐，借名購房類糾紛，建議當事人從以下幾方面著手，保障自身權(quán)利：
1、經(jīng)濟適用房等政策性保障住房，如果當事人確實不符合購房人條件，放棄購房。
2、如當事人購房并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，確需采用借名購房方式的，應(yīng)當簽訂書面合同，并將雙方當事人信息、房屋信息、房屋購買方式和雙方約定的其他內(nèi)容記載清楚。
3、出資人、登記權(quán)利人在借名購房前都應(yīng)當對對方的財產(chǎn)、信用狀況做深入、詳細了解。
4、出資人應(yīng)當妥善保管購房憑證、房款支付等所有證據(jù)材料，避免發(fā)生糾紛后舉證困難，不能證實借名購房事實。
5、為防止登記權(quán)利人擅自處分房屋，出資人可與登記權(quán)利人辦理房
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屋抵押權(quán)登記，將該房屋抵押登記在出資人名下。
借名購房看似簡單便利，為當事人規(guī)避了很多限制性條件帶來實惠，但實際暗藏許多不可預(yù)測的風險，建議當事人慎用。
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第四篇：關(guān)于團購中法律問題的幾點思考
摘要：近年來，團購正在成為一個新興的網(wǎng)上購物方式，人們正從團購中獲得一些超值的商品優(yōu)惠，但是反觀這個剛剛興起的購物模式，仍存在著眾多弊端，本文嘗試從法律角度剖析團購中的一些問題。本文主要闡述了團購的基本情況、分析團購當事人的法律關(guān)系、論述團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責任與救濟途徑，并就團購產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量問題產(chǎn)生的現(xiàn)狀、原因進行分析并提出解決辦法以及對團購網(wǎng)站的監(jiān)管建議。
一、概述
（一）團購網(wǎng)站的運營模式
筆者認為：團購是指一定數(shù)量規(guī)模的消費者通過團購網(wǎng)站這個平臺，與商家訂立格式合同并履行的行為。
團購作為一個新興購物方式，吸引了眾多消費者的眼球。實際上，網(wǎng)絡(luò)團購將零售業(yè)務(wù)變成了批發(fā)業(yè)務(wù)，通過將零散的消費者聚集起來，有效降低了廠家的交易成本，提高了交易效率，使交易方式更加靈活，同時也增加了利潤。如今團購網(wǎng)站主要的盈利來源有：會員企業(yè)年服務(wù)費、商家銷售返點、城市站點加盟費用、地面活動的企業(yè)贊助，還有網(wǎng)絡(luò)廣告等。隨著消費合作與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，消費者之間的聯(lián)合成本大幅度降低，網(wǎng)絡(luò)的力量推動著更大范圍的消費合作和更多的交易對象增長。①低價限量銷售成為團購主要的營銷方式。銷售商這樣做無非是想為自己的商品做廣告，從而推銷自己的商品；而團購網(wǎng)站這樣做，是想吸引消費者進行團購，形成穩(wěn)定的消費人群，使自己能做大做強，從而達到上市融資的目的。目前幾乎所有的團購網(wǎng)站都是負債經(jīng)營，團購網(wǎng)站上出售的商品很便宜，除一部分是經(jīng)銷商為擴大市場，自己低價銷售外，大部分團購商品或服務(wù)都是團購網(wǎng)站高買低售以獲得穩(wěn)定的客戶源。所以，團購網(wǎng)站必須有充足的資金來源才能在市場上長期運行，而理想模式就是上市發(fā)行股票募集資金。美團網(wǎng)CEO 王興也表示，2012年是團購行業(yè)的分水嶺，會進一步整合，團購淘汰賽提速，服務(wù)和技術(shù)是團購競爭的門檻。
（二）團購網(wǎng)站的現(xiàn)狀
“物美價廉”是消費者理想的追求，團購作為一種新興事物得到很多人的青睞，也證明其有著其他購物方式不可企及的優(yōu)勢，而最主要的是團購網(wǎng)站出售的商品通常低于市場正常價格。然而，優(yōu)惠價格的背后也陷阱重重。據(jù)中消協(xié)最新報告顯示，2011 年網(wǎng)絡(luò)團購成為銷售類投訴新熱點，投訴量位居各類投訴前10 位，反映的主要問題包括貨不對板，退換貨難；服務(wù)注水，價外有價；高標低折，吸引眼球等。
二、團購當事人的法律關(guān)系
（一）團購網(wǎng)站和銷售商的法律關(guān)系
團購網(wǎng)站若通過銷售商購買商品并低價銷售，此時，他們之間應(yīng)該就是一種買賣合同關(guān)系，關(guān)于這一點爭議不大。但現(xiàn)實中這種可能性不大，因為團購網(wǎng)站本身就融資困難，若直接將商品買來，易產(chǎn)生存貨積壓風險，導(dǎo)致流動資金短缺，加大商業(yè)風險。比較可行的方式是由銷售商通過團購網(wǎng)站自己銷售商品或者服務(wù)，此時團購網(wǎng)站和銷售商的關(guān)系就很難認定。目前有學(xué)者認為屬于行紀關(guān)系②，也有學(xué)者認為屬于居間關(guān)系③。
首先，筆者認為，根據(jù)《合同法》第414 條④及《合同法》第421 條⑤，單從團購KTV、理發(fā)券、電影票等服務(wù)優(yōu)惠券來看，團購網(wǎng)站并非只以自己的名義發(fā)布團購信息，往往網(wǎng)站上還要注明服務(wù)的提供者；其次，團購網(wǎng)站也并非直接享有權(quán)利、承擔義務(wù)，銷售商（而并非團購網(wǎng)站）直接履行合同、承擔義務(wù)。因此，我們不能認定團購網(wǎng)站和銷售商之間存在行紀合同關(guān)系。
此外，根據(jù)《合同法》第424 條⑥可知，居間人并不直接和任何一方當事人訂立買賣合同，只是基于委托人的委托進行促成締約的活動。而團購網(wǎng)站若是居間人的話，委托人應(yīng)當是銷售商，但是團購網(wǎng)站卻和消費者訂立了合同，即“用戶協(xié)議”，因此，我們可以認定，團購網(wǎng)站和銷售商之間并不是居間合同的關(guān)系。
同時，根據(jù)《合同法》第396 條⑦，也很難認定他們之間是委托合同關(guān)系，如果是委托合同關(guān)系，受托人要以委托人的名義實施行為，并且由委托人承擔責任，但團購網(wǎng)站在銷售商品時也不完全以銷售商的名義進行，如果認定他們之間是委托合同關(guān)系，則會使團購網(wǎng)站的行為過于單一和狹窄，只能在委托人的委托范圍內(nèi)從事活動。
因此，我們認為，團購網(wǎng)站與銷售者之間的關(guān)系并不像行紀合同關(guān)系、居間合同關(guān)系或委托合同關(guān)系那么單一，而應(yīng)當是一種混合合同關(guān)系，至于具體涉及那種合同形式，要通過分析合同內(nèi)容才能做出準確判斷。
（二）團購網(wǎng)站和消費者的法律關(guān)系
消費者到底是與團購網(wǎng)站建立了法律關(guān)系，還是與銷售商建立了法律關(guān)系。筆者認為，在團購實物商品的過程中，消費者只和團購網(wǎng)站有用戶協(xié)議，建立合同法律關(guān)系。由于團購網(wǎng)站一般以自己的名義發(fā)布商品信息，未標明銷售商信息，消費者和銷售商并沒有直接的合同約束，根據(jù)合同的相對性，在發(fā)生糾紛時，消費者就無法追究銷售商的法律責任。但事實上，并非只能通過合同關(guān)系產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在消費者購買到存在質(zhì)量問題的商品或者服務(wù)并且造成損害時，可以依侵權(quán)責任向銷售者追究缺陷產(chǎn)品侵權(quán)責任，這和前面的結(jié)論并不矛盾。然而，消費者只能在因為商品造成損害的情況下追究銷售者的侵權(quán)責任，而無法在收到存在質(zhì)量問題的商品但未因此受到損害的情況下追究銷售者的違約責任。但是，不排除一些團購網(wǎng)站直接在團購信息中詳細標明銷售商的信息，這樣筆者認為交易對象明確，那么有必要將團購網(wǎng)站與《消費者權(quán)益保護法》中展銷會柜臺租賃者法律地位等同，即在團購產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題時，消費者既可以要求團購網(wǎng)站也可以要求銷售商承擔法律責任。
在團購服務(wù)商品中，消費者和團購網(wǎng)站仍存在用戶協(xié)議，因此存在合同關(guān)系。同時消費者還會和銷售者有直接的履行合同義務(wù)的過程，意味著他們之間也有服務(wù)合同關(guān)系，否則，若是消費者在團購網(wǎng)站上購買過服務(wù)類商品的優(yōu)惠券，而服務(wù)銷售者又拒絕提供服務(wù)的話，消費者只能追究團購網(wǎng)站的責任，顯然不合理。
三、團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責任與救濟
團購產(chǎn)品質(zhì)量問題產(chǎn)生的責任與救濟問題是團購網(wǎng)站運營中的核心問題，也是我們最關(guān)注的問題。目前，專門針對團購的法律法規(guī)甚少，我們只能嘗試在已有的法律制度框架內(nèi)找到解決辦法。
（一）事前的團購合同主要問題
很多團購網(wǎng)站認為其標價銷售商品的行為是要約邀請，所以他們覺得自己單方面撤銷的行為并不構(gòu)成違約，如糯米網(wǎng)用戶協(xié)議：“本站將盡最大努力保證您所購商品與網(wǎng)站上公布的價格一致，但價目表和聲明并不構(gòu)成要約。本站有權(quán)在發(fā)現(xiàn)了其網(wǎng)站上顯現(xiàn)的產(chǎn)品及訂單的明顯錯誤或缺貨的情況下，單方面撤回任何承諾。同
時，本站保留對產(chǎn)品訂購的數(shù)量的限制權(quán)?！比欢覀冋J為，商家在團購網(wǎng)站上標價銷售商品在法律上是要約，首先商家在網(wǎng)站上貼出信息對商品的質(zhì)量、數(shù)量、價格等交易條件有詳細的描述，并且存在著愿意與消費者訂立合同并受合同約束的意思，這些都已經(jīng)符合了要約的構(gòu)成要件。
對于消費者的承諾，商家是受合同約束的，不能任意反悔，必須依照團購網(wǎng)站上的描述提供商品或者服務(wù)。
（二）事后責任承擔
團購網(wǎng)站作為一個交易平臺，連接著消費者和銷售商，在整個團購交易中起著非常大的作用，是保證交易順利進行的一個至關(guān)重要的因素，本文認為團購網(wǎng)站應(yīng)為自己提供銷售的行為負責，這樣不僅有利于交易安全，同時有利于更好的保護消費者權(quán)益。
如前所述，團購網(wǎng)站和消費者之間存在合同關(guān)系，因此產(chǎn)品質(zhì)量存在缺陷時，消費者也可以要求團購網(wǎng)站承擔違約責任。即使有學(xué)者認為網(wǎng)站和消費者沒有直接法律關(guān)系，團購網(wǎng)站僅作為中介者，本文認為依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》中展銷會柜臺租賃者法律責任，消費者仍可以要求團購網(wǎng)站承擔法律責任。
在商品存在缺陷，造成消費者損害時，可以依據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》追究銷售商侵權(quán)責任。當然，按照上文的思路，在銷售者提供服務(wù)時，也存在合同關(guān)系，消費者也可以追究其違約責任。
然而，消費者維權(quán)在理論上講得通，在實際生活中又是另一種狀況。消保委通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站雖然在“服務(wù)政策”中信誓旦旦地承諾“假一賠
三、正品保障”、“三十天無條件退換貨”等，但是在聯(lián)系方式一欄中卻只公布了網(wǎng)絡(luò)QQ 號，沒有聯(lián)系地址和方式。此外，該網(wǎng)站的網(wǎng)頁上未按規(guī)定標示ICP 經(jīng)營性網(wǎng)站備案號、電子營業(yè)執(zhí)照等信息，使消費者無法了解網(wǎng)站主辦者的真實身份。另一方面，團購網(wǎng)站還利用格式條款免除自身責任，如拉手網(wǎng)，雖然承諾7 天無條件退款，但實則在具體團購中多注明“不支持無條件退款”、“不支持過期退款”字樣，商家還是掌握主動權(quán)，同時其在團購網(wǎng)頁上注明，只要在團購信息中標明不參加無條件退款即可免除自身責任；再如糯米網(wǎng)的用戶協(xié)議中也寫到：“本站的全部責任，不論是合同、保證、侵權(quán)（包括過失）項下的還是其它的責任，均不超過您所購買的與該索賠有關(guān)的商品價值額?！边@些都使得消費者在團購中的維權(quán)難上加難。
團購中三方主體的權(quán)利義務(wù)無法有效解決，作為接受消費者投訴的消保委，通過對商家與消費者在交易過程中出現(xiàn)的糾紛進行調(diào)解，對商家的不法行為進行指正發(fā)揮一定作用，但由于并無強制力，并且消保委監(jiān)管的只能是營業(yè)地位于其轄區(qū)內(nèi)的商家，而網(wǎng)站作為一個虛擬的平臺，其消費者可能遍布中國的各個地區(qū)，維權(quán)難度可想而知。
四、市場準入和監(jiān)管
針對團購網(wǎng)站出現(xiàn)的這一系列問題，對團購網(wǎng)站的監(jiān)管就顯得十分必要，如何對團購網(wǎng)站進行有效監(jiān)管也成為一個亟待解決的問題。國家工商總局對于團購網(wǎng)站出現(xiàn)的問題也開始重視，于2012 年3 月14 日，出臺《關(guān)于加強網(wǎng)絡(luò)團購經(jīng)營活動管理的意見》，雖然不具有強制力，但是對于團購網(wǎng)站的監(jiān)管有很好的指引作用。對于最先興起團購熱潮的美國，其團購網(wǎng)站在注冊登記時需要提供詳細的身份證明、住址、辦公住址、服務(wù)類型等信息，同時在網(wǎng)站的經(jīng)營過程中，政府會通過
信用評級的方式對網(wǎng)站進行嚴格監(jiān)管，付款后未收到商品的消費者可以向美國國家職業(yè)經(jīng)理人犯罪投訴中心和美國聯(lián)邦調(diào)查局共設(shè)的美國網(wǎng)絡(luò)欺詐投訴中心進行投訴，該中心接受投訴后，由包括普爾、穆迪、惠譽等第三方分析機構(gòu)進行信用評級，一旦構(gòu)成欺詐消費者的行為，網(wǎng)站有可能面臨高達上億美元的巨額罰款。⑧結(jié)合美國的一些做法，以及目前我國團購網(wǎng)站的現(xiàn)狀，本文提出以下建議：
1、提高團購網(wǎng)站市場準入門檻，進行注冊登記。將營業(yè)執(zhí)照“上網(wǎng)”，在各個團購網(wǎng)站的首頁鏈接其工商登記號與營業(yè)執(zhí)照照片。讓消費者通過對比自主選擇交易對象。
2、要求團購網(wǎng)站承擔對銷售商提供商品或服務(wù)的檢查義務(wù)，同時團購網(wǎng)站在選擇合作的經(jīng)銷商時，應(yīng)當對其營業(yè)資格及范圍進行詳細的實質(zhì)審查后作出合作的決定；要求營利性團購網(wǎng)站承擔起對消費者購買的商品和接受的服務(wù)質(zhì)量的擔保責任，扮演好消費者與銷售商之間的媒介角色。
3、各地工商局定期對團購網(wǎng)站進行檢查，設(shè)定團購網(wǎng)站對團購商品的信息披露機制以及責任機制；工商局應(yīng)當定期披露檢查結(jié)果，同時與消保委、消費者協(xié)會等聯(lián)合，定期公布有關(guān)團購網(wǎng)站的投訴情況及糾紛解決情況和各大團購網(wǎng)站服務(wù)排名、信用評級，并在團購網(wǎng)站首頁建立鏈接，進行有效公示，使消費者在購物時能及時看到。
4、建立有效的爭議解決機制，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當建立投訴維權(quán)機構(gòu)等。團購網(wǎng)站、銷售商以及國家相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)利用科學(xué)技術(shù)，建立起一個良性的糾紛解決途徑。
如團購網(wǎng)站可以建立售后QQ 客服，公示銷售商有效的聯(lián)系方式，與工商局、消費者保護委員會投訴網(wǎng)站相鏈接。
工商局應(yīng)當專門設(shè)立板塊，接受網(wǎng)上投訴，并及時解決，進行公示。
只有完善對團購網(wǎng)站的監(jiān)管，才能更好地維護消費者權(quán)益，使團購糾紛盡可能減少，也有利于團購網(wǎng)站有序、穩(wěn)健的運營下去。
第五篇：低價團反映出的旅游問題需關(guān)注
低價旅游團反映出的旅游問題需關(guān)注
一、存在問題
一是商業(yè)賄賂的隱蔽存在。一些不合規(guī)的旅游購物點和自費項目經(jīng)營者組成非法利益鏈，通過高價格、高回扣的方式，誘導(dǎo)旅行社或?qū)в温蕡F消費，旅行社或?qū)в我渤蔀榉欠ɡ骀湹囊画h(huán)，從中分得一杯羹，目前有效的綜合聯(lián)動執(zhí)法機制尚未真正建立，單一執(zhí)法部門難以進行監(jiān)管或?qū)嵤┱{(diào)查取證認定活動，“零負團費”背后的利益鏈始終沒有斬斷。
二是部分旅游者存在投機心理。部分缺乏相應(yīng)支付能力的旅游消費者明知不合理的低價旅游團很可能含有購物環(huán)節(jié)，卻抱著低價位享受高價團的不現(xiàn)實想法，期待其他旅游者支付高額的購物費，為自己買單。這種投機心理為“零負團費”的繼續(xù)生存提供了土壤。
三是旅行社與導(dǎo)游的勞資關(guān)系混亂。由于旅行社數(shù)量增長速度很快，已從初期的暴利行業(yè)轉(zhuǎn)為微利行業(yè)。一旦有旅行社采取“零負團費”謀利后，其他企業(yè)為了不被市場淘汰，只能盲目跟進，形成惡性循環(huán)。同時，導(dǎo)游的從業(yè)門檻低，旅游業(yè)存在大量無上崗證、無正式單位、無固定住所的導(dǎo)游?！叭裏o”導(dǎo)游沒有與旅行社議價的能力，無法簽訂勞動合同，大部分人根本就沒有工資，收入來源主要是回扣和傭金，生存較為困難。
二、基層建議
一是加強旅游綜合執(zhí)法機制，切斷利益輸送鏈條。旅游監(jiān)管聯(lián)合發(fā)改、稅收等部門對各景點的商業(yè)賄賂行為進行嚴厲查處，將違法違規(guī)行為錄入企業(yè)與個人的征信系統(tǒng)，向社會公開。對于情節(jié)達到刑法標準的，轉(zhuǎn)交檢察機關(guān)。加強對執(zhí)法人員的培訓(xùn)，提高執(zhí)法人員的素質(zhì)。
二是加大宣傳教育，轉(zhuǎn)變旅游消費者的投機心理。加大宣傳力度，引導(dǎo)消費者不要參與這樣的低價團。同時由行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布主要旅游線路指導(dǎo)價格，引導(dǎo)旅游者理性消費。對銷售價格明顯低于旅游指導(dǎo)價格的旅行社，執(zhí)法部門應(yīng)對其進行約談，并及時將約談信息公開。
三是改革導(dǎo)游管理體制，規(guī)范旅行社與導(dǎo)游間的勞資關(guān)系。改革導(dǎo)游的管理體制，建立合理的導(dǎo)游薪酬制度，從根本上完善旅行社用人機制，規(guī)范旅行社與導(dǎo)游之間的勞資關(guān)系。充分鼓勵引導(dǎo)旅行社、導(dǎo)游以及商家加入行業(yè)協(xié)會，由行業(yè)協(xié)會制定章程，建立自我管理、自我約束的自律機制。對旅行團分類劃分，明確旅行團的類型，將購物環(huán)節(jié)正規(guī)化，研究制定針對性強的旅游服務(wù)質(zhì)量標準，由旅游部門與行業(yè)協(xié)會共同推廣。
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