第一篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第20講講義消防隊伍、消防制度和消防安全文庫

物業(yè)管理實務(wù)精講班第20講講義消防隊伍、消防制度和消防安全文庫.txt求而不得，舍而不能，得而不惜，這是人最大的悲哀。付出真心才能得到真心，卻也可能傷得徹底。保持距離也就能保護自己，卻也注定永遠寂寞。物業(yè)管理實務(wù)精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第20講講義

消防隊伍、消防制度和消防安全

第二節(jié) 消防管理

消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊伍，完善消防管理制度，加強消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護和保養(yǎng)工作。

一、義務(wù)消防隊伍建設(shè)

義務(wù)消防隊伍是日常消防檢查、消防知識宣傳及初起火災(zāi)搶救撲滅的中堅力量，為了做好小區(qū)的消防安全工作，各物業(yè)項目應(yīng)建立完善的義務(wù)消防隊伍，并經(jīng)常進行消防知識與實操技能的訓(xùn)練與培訓(xùn)，加強實戰(zhàn)能力。

(一)義務(wù)消防隊員的構(gòu)成

物業(yè)管理項目的義務(wù)消防隊由項目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應(yīng)由年輕力壯、身體素質(zhì)較好、反應(yīng)靈敏和責(zé)任心強的人員擔(dān)任，設(shè)備組由具備消防設(shè)備操作及維護知識的維修人員擔(dān)任。

(二)義務(wù)消防隊員的工作

(1)負責(zé)消防知識的普及、宣傳和教育；

(2)負責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查；(3)負責(zé)消防監(jiān)控報警中心的值班監(jiān)控；’(4)發(fā)生火災(zāi)時應(yīng)配合消防部門實施滅火撲救。(三)義務(wù)消防隊伍的訓(xùn)練

義務(wù)消防隊伍建立后應(yīng)定期對義務(wù)消防人員進行消防實操訓(xùn)練及消防常識的培訓(xùn)，每年還應(yīng)進行一到兩次的消防實戰(zhàn)演習(xí)。

二、消防制度的制訂

消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為達到“預(yù)防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設(shè)施設(shè)備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

(一)制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機構(gòu)及運作方式、消防安全崗位責(zé)任、獎懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報告制度等。

(二)制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度

消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容包括消防系統(tǒng)運行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統(tǒng)維護、保養(yǎng)及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)運行操作規(guī)程等。

(三)制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)各管轄區(qū)特點，制訂消防檢查要求與標(biāo)準，并制訂消防演習(xí)方案及消防事故應(yīng)急預(yù)算等。

三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法

(一)消防安全檢查的內(nèi)容

物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動報警(滅火)系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所。

(二)消防安全檢查的組織方法和形式

消防安全檢查應(yīng)作為一項長期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點來決定具體采用什么方法。1．專職部門檢查

應(yīng)對物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進行分類管理，落實責(zé)任人或責(zé)任部門，確保對重點單位和重要防火部位的檢查能落到實處。一般情況下，每日由小區(qū)防火督查巡檢員跟蹤對小區(qū)的消防安全檢查，每周由班長對小區(qū)進行消防安全抽檢，監(jiān)督檢查實施情況，并向上級部門報告每月的消防安全檢查情況。

2．各部門、各項目的自查

(1)日常檢查。應(yīng)建立健全崗位防火責(zé)任制管理，以消防安全員、班組長為主，對所屬區(qū)域重點防火部位等進行檢查。必要時要對一些易發(fā)生火災(zāi)的部位進行夜間檢查。(2)重大節(jié)日檢查。對元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點對重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防供水和自動滅火等情況重點檢查，必要時制訂重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增加，應(yīng)注意相應(yīng)的電氣設(shè)備及負載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時做好居家消防安全宣傳。

(3)重大活動檢查。在舉行大型社區(qū)活動時，應(yīng)作出消防保衛(wèi)方案，落實各項消防保衛(wèi)措施。

(三)消防安全檢查的程序和要求 1．消防安全檢查的基本程序

(1)按照部門制訂的巡查路線和巡檢部位進行檢查。(2)確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查。

(3)對檢查內(nèi)容的完好情況進行判斷，并通過直觀檢查法或采用現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備進行檢查，然后把檢查結(jié)果和檢查情況進行綜合分析，最后作出結(jié)論，進行判斷，提出整改意見和對策。

(4)對檢查出的消防問題在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，對不及時整改的應(yīng)予以嚴肅處理。對問題嚴重或不能及時處理的應(yīng)上報有關(guān)部門。

(5)對檢查情況進行登記存檔，分析總結(jié)，提出檢查安全報告。2．消防安全檢查的要求

(1)深入樓層對重點消防保衛(wèi)部位進行檢查，必要時應(yīng)做系統(tǒng)調(diào)試和試驗；(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣線路及配電設(shè)備的檢查；(3)對重點設(shè)施設(shè)備和機房進行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改；(4)對消防隱患問題，立即處理；

(5)應(yīng)注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過道塞滿物品，疏散樓梯間應(yīng)急指示燈不亮，配電柜(箱)周圍堆放易燃易爆物品等。

動火安全和滅火預(yù)案

四、動火安全管理(一)動火前要求

(1)重點部位動火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會同消防管理負責(zé)人會審，無異議才能動火；

(2)防火、滅火設(shè)施不落實，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不能動火；

(3)凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動火；

(4)凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火；

(5)凡儲有易燃、易爆物品的車內(nèi)，倉庫和場所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動火；

(6)在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護措施的不能動火。

(二)動火過程中的要求

(1)動火現(xiàn)場要指定安全負責(zé)人；

(2)現(xiàn)場安全負責(zé)人和動火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立即停止動火；

(3)發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時，要及時撲救；(4)動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。(三)動火后的要求

動火人員和現(xiàn)場負責(zé)人在動火作業(yè)后，應(yīng)檢查并徹底清理現(xiàn)場火種。

五、消防安全預(yù)案制訂

2(一)重點防火單位和防火部位的確定 1．重點防火物業(yè)

重點防火的物業(yè)主要包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠，大型物資倉庫以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場、寫字樓、高層及超高層和度假村等。

2．重點防火部位

重點防火部位主要包括：機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業(yè)主專用會所、地下人防工程、資料庫(室)和計算機(資訊)中心等。(二)滅火方案的要求

(1)所制訂的滅火預(yù)案應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務(wù)消防隊伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)，符合本物業(yè)的實際情況；

(2)滅火預(yù)案經(jīng)消防安全部門演練后具有實操性和可行性；

(3)根據(jù)小區(qū)情況、火災(zāi)特點對火險隱患較大的地方進行重點標(biāo)識；(4)有具體的組織實施時間和相應(yīng)演練經(jīng)費預(yù)算；(5)確定滅火預(yù)案演練的責(zé)任人；

(6)確定各人員、部門的職責(zé)及分工要求；

(7)滅火方案須報經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕来?中)隊審核通過和備案。(三)滅火預(yù)案的制訂 1.滅火預(yù)案的制訂

(1)在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負責(zé)人應(yīng)組織人員深入實地，調(diào)查研究，確定消防重點。

(2)根據(jù)火災(zāi)特點和滅火戰(zhàn)術(shù)特點，假想火場上可能出現(xiàn)的情況，進行必要的計算，為滅火方案提供正確的數(shù)據(jù)，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰(zhàn)斗措施和注意事項。(3)寫出文字說明，打印報批，并繪制滅火力量部署的草圖。

2．滅火預(yù)案主要內(nèi)容

(1)物業(yè)項目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況(特點)、物資特性及建筑特點、單位消防組織與技術(shù)裝備；

(2)火災(zāi)危險性及火災(zāi)發(fā)展特點；(3)滅火力量部署；

(4)滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法；(5)注意事項；(6)滅火預(yù)案圖。

消防器材的配備、使用與維護

六、消防器材的配備、使用與維護(一)常規(guī)消防器材裝備 1．大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備

大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應(yīng)包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導(dǎo)向繩和安全滑繩等。

表9—1列出了某物業(yè)消防器材的配備情況。

某物業(yè)消防安全部門常規(guī)器材裝備一覽表表9-1

2、消防器材一般配置

（1）樓層配置

消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。一般在住宅內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器；每個消防栓(箱)內(nèi)均配置1～2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。(2)崗?fù)づ渲?/p>

物業(yè)管理項目的每個保安崗?fù)ぞ鶓?yīng)配備一定數(shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時，崗?fù)け０矄T應(yīng)先就近使用滅火器撲救本責(zé)任區(qū)的初起火災(zāi)。

(3)機房配置

各類機房均應(yīng)配備足夠數(shù)量的滅火器材，以保證機房火災(zāi)的處置。機房內(nèi)主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。(4)其他場所配置

其他場所配置滅火器材應(yīng)保證在發(fā)生火災(zāi)后，能在較短時間內(nèi)迅速取用并撲滅初期火災(zāi)，以防止火勢進一步擴大蔓延。(二)消防裝備的維護、管理

1．定期檢查

常規(guī)消防裝備是配備在隊部的戰(zhàn)備器材，應(yīng)定期檢查，至少每月進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時，應(yīng)對器材進行維修和調(diào)換申購，以防在訓(xùn)練中發(fā)生事故。

2．定期養(yǎng)護 所有員工應(yīng)愛護器材，在平時訓(xùn)練和戰(zhàn)勤中對器材都應(yīng)輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統(tǒng)一放回原處進行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。

3．專人保管

消防安全部門應(yīng)指定專人對消防裝備進行統(tǒng)一管理，建立消防設(shè)備保管臺賬，避免器材丟失和隨便動用。平時訓(xùn)練用完后應(yīng)由帶訓(xùn)負責(zé)人交給器材保管員，做好領(lǐng)用和歸還登記。

4．交接班檢查

消防班在交接班時應(yīng)對備用、應(yīng)急和常規(guī)配備的器材進行檢查，以保證器材的良好運行。

5．消防器材的定期統(tǒng)計

配置在各項目的消防器材，每月均應(yīng)做一次全面統(tǒng)計工作。按照各區(qū)域分類統(tǒng)計，以保證項目配備的消防器材完整、齊全，對已失效、損壞的器材應(yīng)進行重新配置。配置在每個項目及各個場所的消防器材，應(yīng)由項目管理員簽字確認，有專人負責(zé)管理。

第二篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第20講講義消防隊伍、消防制度和消防安全文庫

物業(yè)管理實務(wù)精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第20講講義

消防隊伍、消防制度和消防安全

第二節(jié)消防管理

消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊伍，完善消防管理制度，加強消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護和保養(yǎng)工作。

一、義務(wù)消防隊伍建設(shè)

義務(wù)消防隊伍是日常消防檢查、消防知識宣傳及初起火災(zāi)搶救撲滅的中堅力量，為了做好小區(qū)的消防安全工作，各物業(yè)項目應(yīng)建立完善的義務(wù)消防隊伍，并經(jīng)常進行消防知識與實操技能的訓(xùn)練與培訓(xùn)，加強實戰(zhàn)能力。

(一)義務(wù)消防隊員的構(gòu)成物業(yè)管理項目的義務(wù)消防隊由項目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應(yīng)由年輕力壯、身體素質(zhì)較好、反應(yīng)靈敏和責(zé)任心強的人員擔(dān)任，設(shè)備組由具備消防設(shè)備操作及維護知識的維修人員擔(dān)任。

(二)義務(wù)消防隊員的工作

(1)負責(zé)消防知識的普及、宣傳和教育；

(2)負責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查；

(3)負責(zé)消防監(jiān)控報警中心的值班監(jiān)控；’

(4)發(fā)生火災(zāi)時應(yīng)配合消防部門實施滅火撲救。

(三)義務(wù)消防隊伍的訓(xùn)練

義務(wù)消防隊伍建立后應(yīng)定期對義務(wù)消防人員進行消防實操訓(xùn)練及消防常識的培訓(xùn)，每年還應(yīng)進行一到兩次的消防實戰(zhàn)演習(xí)。

二、消防制度的制訂

消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為達到“預(yù)防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設(shè)施設(shè)備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

(一)制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機構(gòu)及運作方式、消防安全崗位責(zé)任、獎懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報告制度等。

(二)制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度

消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容包括消防系統(tǒng)運行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統(tǒng)維護、保養(yǎng)及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)運行操作規(guī)程等。

(三)制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)各管轄區(qū)特點，制訂消防檢查要求與標(biāo)準，并制訂消防演習(xí)方案及消防事故應(yīng)急預(yù)算等。

三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法

(一)消防安全檢查的內(nèi)容

物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動報警(滅火)系統(tǒng)、安全

疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所。

(二)消防安全檢查的組織方法和形式

消防安全檢查應(yīng)作為一項長期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點來決定具體采用什么方法。

1．專職部門檢查

應(yīng)對物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進行分類管理，落實責(zé)任人或責(zé)任部門，確保對重點單位和重要防火部位的檢查能落到實處。一般情況下，每日由小區(qū)防火督查巡檢員跟蹤對小區(qū)的消防安全檢查，每周由班長對小區(qū)進行消防安全抽檢，監(jiān)督檢查實施情況，并向上級部門報告每月的消防安全檢查情況。

2．各部門、各項目的自查

(1)日常檢查。應(yīng)建立健全崗位防火責(zé)任制管理，以消防安全員、班組長為主，對所屬區(qū)域重點防火部位等進行檢查。必要時要對一些易發(fā)生火災(zāi)的部位進行夜間檢查。

(2)重大節(jié)日檢查。對元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點對重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防供水和自動滅火等情況重點檢查，必要時制訂重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增加，應(yīng)注意相應(yīng)的電氣設(shè)備及負載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時做好居家消防安全宣傳。

(3)重大活動檢查。在舉行大型社區(qū)活動時，應(yīng)作出消防保衛(wèi)方案，落實各項消防保衛(wèi)措施。

(三)消防安全檢查的程序和要求

1．消防安全檢查的基本程序

(1)按照部門制訂的巡查路線和巡檢部位進行檢查。

(2)確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查。

(3)對檢查內(nèi)容的完好情況進行判斷，并通過直觀檢查法或采用現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備進行檢查，然后把檢查結(jié)果和檢查情況進行綜合分析，最后作出結(jié)論，進行判斷，提出整改意見和對策。

(4)對檢查出的消防問題在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，對不及時整改的應(yīng)予以嚴肅處理。對問題嚴重或不能及時處理的應(yīng)上報有關(guān)部門。

(5)對檢查情況進行登記存檔，分析總結(jié)，提出檢查安全報告。

2．消防安全檢查的要求

(1)深入樓層對重點消防保衛(wèi)部位進行檢查，必要時應(yīng)做系統(tǒng)調(diào)試和試驗；

(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣線路及配電設(shè)備的檢查；

(3)對重點設(shè)施設(shè)備和機房進行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改；

(4)對消防隱患問題，立即處理；

(5)應(yīng)注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過道塞滿物品，疏散樓梯間應(yīng)急指示燈不亮，配電柜(箱)周圍堆放易燃易爆物品等。

動火安全和滅火預(yù)案

四、動火安全管理

(一)動火前要求

(1)重點部位動火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會同消防管理負責(zé)人會審，無異議才能動火；

(2)防火、滅火設(shè)施不落實，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不能動火；

(3)凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動火；

(4)凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火；

(5)凡儲有易燃、易爆物品的車內(nèi)，倉庫和場所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動火；

(6)在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護措施的不能動火。

(二)動火過程中的要求

(1)動火現(xiàn)場要指定安全負責(zé)人；

(2)現(xiàn)場安全負責(zé)人和動火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立即停止動火；

(3)發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時，要及時撲救；

(4)動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

(三)動火后的要求

動火人員和現(xiàn)場負責(zé)人在動火作業(yè)后，應(yīng)檢查并徹底清理現(xiàn)場火種。

五、消防安全預(yù)案制訂

2(一)重點防火單位和防火部位的確定

1．重點防火物業(yè)

重點防火的物業(yè)主要包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠，大型物資倉庫以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場、寫字樓、高層及超高層和度假村等。

2．重點防火部位

重點防火部位主要包括：機房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業(yè)主專用會所、地下人防工程、資料庫(室)和計算機(資訊)中心等。

(二)滅火方案的要求

(1)所制訂的滅火預(yù)案應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務(wù)消防隊伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)，符合本物業(yè)的實際情況；

(2)滅火預(yù)案經(jīng)消防安全部門演練后具有實操性和可行性；

(3)根據(jù)小區(qū)情況、火災(zāi)特點對火險隱患較大的地方進行重點標(biāo)識；

(4)有具體的組織實施時間和相應(yīng)演練經(jīng)費預(yù)算；

(5)確定滅火預(yù)案演練的責(zé)任人；

(6)確定各人員、部門的職責(zé)及分工要求；

(7)滅火方案須報經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕来?中)隊審核通過和備案。

(三)滅火預(yù)案的制訂

1.滅火預(yù)案的制訂

(1)在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負責(zé)人應(yīng)組織人員深入實地，調(diào)查研究，確定消防重點。

(2)根據(jù)火災(zāi)特點和滅火戰(zhàn)術(shù)特點，假想火場上可能出現(xiàn)的情況，進行必要的計算，為滅火方案提供正確的數(shù)據(jù)，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰(zhàn)斗措施和注意事項。

(3)寫出文字說明，打印報批，并繪制滅火力量部署的草圖。

2．滅火預(yù)案主要內(nèi)容

(1)物業(yè)項目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況(特點)、物資特性及建

筑特點、單位消防組織與技術(shù)裝備；

(2)火災(zāi)危險性及火災(zāi)發(fā)展特點；

(3)滅火力量部署；

(4)滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法；

(5)注意事項；

(6)滅火預(yù)案圖。

消防器材的配備、使用與維護

六、消防器材的配備、使用與維護

(一)常規(guī)消防器材裝備

1．大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備

大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應(yīng)包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險鉤、消防腰斧、照明燈具、個人導(dǎo)向繩和安全滑繩等。表9—1列出了某物業(yè)消防器材的配備情況。

某物業(yè)消防安全部門常規(guī)器材裝備一覽表表9-

12、消防器材一般配置

（1）樓層配置

消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險性，針對易燃易爆物品的特點進行合理的配置。一般在住宅內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器；每個消防栓(箱)內(nèi)均配置1～2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。

(2)崗?fù)づ渲?/p>

物業(yè)管理項目的每個保安崗?fù)ぞ鶓?yīng)配備一定數(shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時，崗?fù)け０矄T應(yīng)先就近使用滅火器撲救本責(zé)任區(qū)的初起火災(zāi)。

(3)機房配置

各類機房均應(yīng)配備足夠數(shù)量的滅火器材，以保證機房火災(zāi)的處置。機房內(nèi)主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。

(4)其他場所配置

其他場所配置滅火器材應(yīng)保證在發(fā)生火災(zāi)后，能在較短時間內(nèi)迅速取用并撲滅初期火災(zāi)，以防止火勢進一步擴大蔓延。

(二)消防裝備的維護、管理

1．定期檢查

常規(guī)消防裝備是配備在隊部的戰(zhàn)備器材，應(yīng)定期檢查，至少每月進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時，應(yīng)對器材進行維修和調(diào)換申購，以防在訓(xùn)練中發(fā)生事故。

2．定期養(yǎng)護

所有員工應(yīng)愛護器材，在平時訓(xùn)練和戰(zhàn)勤中對器材都應(yīng)輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統(tǒng)一放回原處進行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。

3．專人保管

消防安全部門應(yīng)指定專人對消防裝備進行統(tǒng)一管理，建立消防設(shè)備保管臺賬，避免器材丟失和隨便動用。平時訓(xùn)練用完后應(yīng)由帶訓(xùn)負責(zé)人交給器材保管員，做好領(lǐng)用和歸還登記。

4．交接班檢查

消防班在交接班時應(yīng)對備用、應(yīng)急和常規(guī)配備的器材進行檢查，以保證器材的良好運行。

5．消防器材的定期統(tǒng)計

配置在各項目的消防器材，每月均應(yīng)做一次全面統(tǒng)計工作。按照各區(qū)域分類統(tǒng)計，以保證項目配備的消防器材完整、齊全，對已失效、損壞的器材應(yīng)進行重新配置。配置在每個項目及各個場所的消防器材，應(yīng)由項目管理員簽字確認，有專人負責(zé)管理。

第三篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理實務(wù)精講班第26講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費（掌握）

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

(3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理

實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％—0．5％計提壞賬準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理

物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。（注意：這個問題可能會是一個考點）

物業(yè)管理企業(yè)利潤

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構(gòu)成（掌握）

物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。

(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算（掌握）

主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額；

其他業(yè)務(wù)利潤指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；

補貼收入是指國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。

注意：要掌握利潤的計算方法和公式。

物業(yè)管理項目的財務(wù)管理

第二節(jié)

物業(yè)管理項目的財務(wù)管理

一、物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理概述（熟悉）

物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一個獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。它的基本職能是通過一般會計制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理項目管理服務(wù)活動而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財務(wù)報表和專用的服務(wù)費用收支報表。它要求物業(yè)管理項目單位定期向其所屬的上級財務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報告物業(yè)管理項目總體財務(wù)狀況、財務(wù)變動狀況、經(jīng)營成果信息和服務(wù)費用收支情況。

物業(yè)管理項目財務(wù)管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財務(wù)計劃、開支范圍和權(quán)限、財務(wù)分析報告等受其嚴格管制，同時，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費據(jù)為已有，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(gòu)(如業(yè)主委員會等)監(jiān)督物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的權(quán)力，但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作。因此，物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性。

二、物業(yè)管理項目財務(wù)管理的類型

物業(yè)管理項目財務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的財務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

(一)獨立核算

這一形態(tài)的物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)管理，在機構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財務(wù)部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，物業(yè)管理企業(yè)對其財務(wù)權(quán)限給予一定的限制。

(二)非獨立核算

實施非獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項目管理單位的會計核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項目進行分別核算，各項目管理單位只負責(zé)各項費用的收取和部分費用的直接支出。

第四篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第36講講義（最終版）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第36講講義

應(yīng)用文書的標(biāo)題和行款格式規(guī)則

二、應(yīng)用文書標(biāo)題的制作(一)公文式標(biāo)題的構(gòu)成要素

組成公文式標(biāo)題的要素主要包括單位、區(qū)域(范圍)、時間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等，其中“事由”和“文種”是最基本的要素。究竟選擇哪些要素來構(gòu)成標(biāo)題，一要考慮文種的寫作習(xí)慣和約定俗成的規(guī)定性，二要考慮寫作的實際 需要。

公文式標(biāo)題通過幾個要素的組合，明確地說明了下述問題：第一，這篇文章是做什么用的(文種)；第二，文章是誰起草的(單位)；第三，文章反映什么時間(時間)、什么區(qū)域(范圍)的什么事情(事由)。只要要素的排列組合合乎規(guī)律，就不會引起歧義。如計劃屬于事務(wù)文書，這種文書的公文式標(biāo)題的全要素形式是“單位+時間+事由+文種”。例如，《XX物業(yè)公司2004培訓(xùn)計劃》。

（二）文章式標(biāo)題的構(gòu)成模式

從構(gòu)成形式看，文章式標(biāo)題可以有單標(biāo)題和雙標(biāo)題(即主副標(biāo)題)。主標(biāo)題一旦概括到某種程度，不能概括和反映需要傳達的涵義，就必須用副標(biāo)題來做具體例如，某物業(yè)公司開展全員節(jié)約活動取得明顯效果后，集團公司要求該公司

上報經(jīng)驗材料，以便在全集團推廣。這個經(jīng)驗材料的標(biāo)題就可以制作為：“挖潛增效大有可為”，副標(biāo)題可為“——某物業(yè)公司開展全員節(jié)約活動情況總結(jié)”。

三、應(yīng)用文寫作的行款格式規(guī)則

行款格式是在長期的書面語表達中約定俗成的書寫行列款式?；緝?nèi)容包括標(biāo)題、署名、分段、引文和序碼。

（一）標(biāo)題

文章大標(biāo)題書寫的基本規(guī)則是居中排列，字號應(yīng)大于正文，字體也應(yīng)與正文相區(qū)別，并且上下各空一行。如果大標(biāo)題字數(shù)較多，則應(yīng)考慮分行排列，但分行時要注意前后意義的完整，在連貫排列時仍然要求居中。副標(biāo)題應(yīng)緊靠大標(biāo)題下，中間不空行，題前要加破折號，所用字體也應(yīng)區(qū)別于主標(biāo)題。(二)署名

署名一般放在文章的大標(biāo)題之下，居中，上下各空一行，字號應(yīng)小于大標(biāo)題，字體也應(yīng)區(qū)別于大標(biāo)題和正文。(三)分段

每個自然段的開頭要空兩個字的位置，第二行起頂格書寫。書信、報告等應(yīng)用文書的稱謂部分要求頂格書寫，后面加冒號，第二行空兩個字。行政公文的主送機關(guān)(即受文單位)也要求頂格書寫，如果一行寫不下，回行時仍然頂格書寫，后面加冒號。(四)引文

較短的引文可夾在正文中；如果是較長的引文，則需換行自成一段；排列上要比正文退兩格，首行和末行最好空一行，并在字體、字號上與正文有所區(qū)別。(五)序碼

序碼的一般順序應(yīng)該由漢字到阿拉伯?dāng)?shù)字，由無圈到有圈，其中阿拉伯?dāng)?shù)字(例如“1”)旁應(yīng)為齊底線的圓點，不能是頓號(即應(yīng)為“1．”，不能寫成“

1、”)。序碼的使用，以一、二、三、四的“一”為例，應(yīng)是：

一、……(一)…… 1.……(1)……

行政公文的寫作要領(lǐng)

四、應(yīng)用文書的寫作要領(lǐng)（熟悉）

（一）行政公文的寫作要領(lǐng)（一共9種）1．決定的寫法

決定的正文一般由緣由、意義和事項組成。緣由可以簡潔明了、寥寥數(shù)語高度概括，涉及重大問題和重大行動安排或?qū)ｉT事項作出決定時，其緣由則要具體、充分。決定的事項可采用一段到底、分條列項、小標(biāo)題、分部分表述等方式。不論采用哪種表述方式，都要做到觀點鮮明，依據(jù)充分，事實準確，切合實際。2．通知的寫法

通知的正文一般先敘述通知的起因緣由，寫明通知的背景和依據(jù)，然后通過承啟用語，轉(zhuǎn)入通知事項。如一般性通知，只要寫清什么事，有何要求即可；任免通知，寫清任免人員姓名、具體職務(wù)等。比較復(fù)雜的通知，如指示性通知等，既可采用一氣呵成的貫通式寫法，直接寫明通知的內(nèi)容和在貫徹執(zhí)行中應(yīng)注意的問題，也可采用分條列項式寫法，分出層次，但要注意各條、項之間的邏輯順序。3．通報的寫法

通報的正文主體由三部分構(gòu)成。一是事實與評析。這部分是通報全文的重點和核心，寫法可虛實結(jié)合，先實后虛。即先適當(dāng)?shù)卦攲懯聦?先進事跡、錯誤事實、重要精神或情況)發(fā)生的時間、地點、人員、主要情節(jié)、結(jié)果及影響等，從中提煉出經(jīng)驗或教訓(xùn)。二是決定，也稱結(jié)論。表揚的要明確給予肯定，寫明授予什么榮譽，給予什么獎勵；批評的要寫明對責(zé)任者懲戒的意見。三是結(jié)語，即提出要求或希望，號召大家學(xué)習(xí)先進或是告誡人們防止發(fā)生類似錯誤，或是要求大家重視某一情況、倡導(dǎo)某一精神。4.報告的寫法

報告首先概括說明全文主旨，可開始即簡明扼要地將一定時間內(nèi)工作的有關(guān)情況介紹清楚，如依據(jù)、目的、總的行動及對整個工作的估計、評價等。然后以“現(xiàn)將有關(guān)隋況報告如下：”之類的通用語，轉(zhuǎn)入正文。主體(即報告事項部分)是報告的核心，是要敘述的具體內(nèi)容。如果內(nèi)容較多，篇幅較長，可采用分題式、分條式或兩者相結(jié)合的方法進行敘述。

在常規(guī)物業(yè)管理中，報告也是使用較多的文種之一，常見的錯誤有三個：其一是當(dāng)作前行文使用。如某物業(yè)管理項目負責(zé)人制作了一份《關(guān)于在A花園組織象棋比賽的報告》交公司領(lǐng)導(dǎo)批準，就是運用錯誤，應(yīng)使用請示文種。其二是當(dāng)作外行文使用。如給業(yè)主委員會等外圍組織反映情況時使用報告，就是運用錯誤。其三是與請示文種混用。如《關(guān)于更換對講機的請示報告》，就是把請示文種與報告文種混用了。5．請示的寫法

首先寫明請示的起因，即“為什么請示”；一般可運用敘事、說理相結(jié)合的表達方式，簡要說明為什么要請示及請示的緣由、依據(jù)、背景。其次要寫明請示事項，即“請示什么問題”。內(nèi)容較簡單的可全文一氣呵成，一貫到底；內(nèi)容復(fù)雜的則應(yīng)分段表述。

如果是請求對某一工作的指示或?qū)μ幚砟稠梿栴}的批準，則應(yīng)提出自身的意見或處理辦法；如果有兩種以上的方案或意見，則應(yīng)表明自身的傾向性意見，以便上級單位作出正確的判斷和決策，從而得到及時準確的回答。

在常規(guī)物業(yè)管理中，使用請示應(yīng)注意以下幾點：(1)必須堅持一事一請示；

(2)請示在未獲批準前，不得對下屬單位發(fā)送；(3)如需向兩個上級單位同時請示，只能采取一個主送和一個抄送的辦法(請示公文的主送單位只能是一個)，不可多頭報送以免造成誤會而貽誤工作；(4)嚴禁越級請示；

(5)請示語言既要簡明扼要，還要注重行文語氣，選用語句要謙敬，分寸得當(dāng)。6．批復(fù)的寫法

批復(fù)只答復(fù)請示事項，對請示的問題只作原則性、結(jié)論性的指示和決定。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用批復(fù)應(yīng)注意以下幾點：

(1)批復(fù)是對請示作回復(fù)，所以在批復(fù)的開頭一定要完全引述來文字號和標(biāo)題，不可只引文號，或只引標(biāo)題；

(2)批復(fù)要有針對性，要態(tài)度明朗，觀點明確，措辭要莊重、周密、準確。同時要注意，只能在職權(quán)范圍內(nèi)批準、答復(fù)問題，否則即是無效批復(fù)；

(3)必須有正式的書面請示才能批復(fù)，口頭或電話請示不能作為批復(fù)的依據(jù)；(4)批復(fù)一般只給來文請示的單位。如有普遍意義，也可以同時抄送所屬各單位。此外，對于下級送來報告，若認為有必要，也可以批復(fù)。7．意見的寫法

首先是交代提出意見的依據(jù)、目的、情況、意義等，回答“為什么提意見”。其次是對有關(guān)問題或某項工作提出本單位的見解、建議或規(guī)范性的解決辦法。結(jié)尾習(xí)慣用語一般為“以上意見，請結(jié)合實際貫徹執(zhí)行”、“以上意見，僅供參考”等。也可自然收尾，不加結(jié)束語。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用意見應(yīng)注意以下幾點：．

(1)意見的使用比較廣泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作溝通。因此，在正式公文中，撰寫意見，要有針對性、可行性，文字表述要明確具體。

(2)意見在正式公文中，主要用于平行單位和對下級單位，對上級單位應(yīng)慎重使用。對上級單位行文，多用“請示”、“報告”等文種。8．函的寫法

首先述致函起因，即發(fā)函的原因、背景和依據(jù)。其次說明致函事項，明確地將問題、要求或答復(fù)意見告知對方。

在常規(guī)物業(yè)管理中，使用函時，要注意態(tài)度的坦誠、熱忱，語氣的平和、謙虛，在措辭上嚴謹?shù)皿w。

9．會議紀要的寫法

首先簡單介紹會議概況，包括會議的起止時間、地點、主持人、參加與列席人員、議題、會議進展情況、主要成果，這些是會議紀要開頭不可缺少的“七要素”。有些會議紀要，還要交代召開會議的依據(jù)，會議的指導(dǎo)思想、目的、要求、會議程序以及對會議的評價等有關(guān)內(nèi)容。重要的與會者和發(fā)言，也要在開頭部分予以突出介紹。這一部分是會議自然情況的概述，要寫得概括扼要，文字簡短。

會議紀要的主體部分要根據(jù)會議的原始材料，經(jīng)過認真分析整理、提煉加工，相對具體地把會議的主要議題、討論意見、基本結(jié)論、任務(wù)、要求等會議的主要情況、精神、成果表述出來。主體部分一般有兩種常用的表述方法：

(1)概述法。把會議的發(fā)言、討論的情況綜合到一起，圍繞會議的中心，分自然段概括地表述出來，這種寫法多用于小型會議或討論的問題比較集中、意見比較一致的會議。

(2)歸納法。會議的規(guī)模較大，討論的問題較多，涉及面較廣，需要將會議的原始材料加以分類整理，對許多意見或內(nèi)容進行歸納敘述。

視會議紀要的實際，結(jié)語有兩種情況：一種是設(shè)結(jié)語，以簡短明確、有鼓動性和號召力的語言收尾，表示決心、強調(diào)意義、闡明希望、發(fā)出號召等。另一種是不設(shè)結(jié)語，正文寫完，全文也就自然結(jié)束。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用會議紀要時應(yīng)注意以下幾點：(1)要突出會議主題，不要面面俱到。

(2)工作會議紀要一般以通知形式貫徹，可在通知中簡要提出貫徹落實會議紀要精神的有關(guān)要求。(3)會議紀要的文稿形成后，一般由參加會議人員簽名確認。(4)會議紀要制作完成后，一般都要送簽名人員一份。

事務(wù)公文、制度文書等其它文書的寫作要領(lǐng)(二)事務(wù)文書的寫作要領(lǐng)（4種）1．計劃的寫法

計劃的內(nèi)容一般由前言、主體和結(jié)尾三部分構(gòu)成。

(1)前言。計劃的前言主要闡明制訂計劃的指導(dǎo)思想、制訂的根據(jù)，以及計劃的總?cè)蝿?wù)、工作情況的分析等，回答“為什么做”、“依據(jù)什么做”和“能不能做”的問題。前言是計劃的綱要，切忌冗長，不宜過多論述，點到為止。

(2)主體。主體是計劃的主干部分，是計劃寫作的重點，用來表述計劃的具體內(nèi)容，回答“做什么”、“怎么做”和“何時完成”的問題。

計劃的主體主要包括“三要素”：即目標(biāo)(做什么)、步驟(分幾步做完)和措施（怎么做)?！?目標(biāo)、步驟和措施是計劃的基本內(nèi)容，相互關(guān)聯(lián)，不可或缺，它們保證了計劃的完整性和可行性。(3)結(jié)尾。計劃的結(jié)尾部分，應(yīng)根據(jù)行文的需要而定。常見的結(jié)尾方式有三種。一是突出重點，在結(jié)尾部分指出計劃的重點任務(wù)與實施過程中的主要環(huán)節(jié)；二是強調(diào)有關(guān)注意事項，闡明在計劃執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題，預(yù)先提出防范措施；三是提出號召，勉勵大家積極努力，確保計劃實現(xiàn)。2.總結(jié)的寫法

總結(jié)的正文一般由前言、主體和結(jié)尾構(gòu)成。有的總結(jié)省略前言和結(jié)尾，只有主體部分。(1)前言

前言是正文的開頭部分，簡略介紹所要總結(jié)工作的目的、根據(jù)、緣由、背景、時間和內(nèi)容等等；有的還對主要成績和經(jīng)驗進行概括，以收到開門見山之效。(2)主體

主體是總結(jié)的主要部分。其慣用模式為：基本情況+主要經(jīng)驗(即做法或體會)+存在問題+今后打算。

上述內(nèi)容可以靈活掌握，或詳或略，視具體情況和寫作目的而定。(3)結(jié)尾

結(jié)尾是正文的最后部分，應(yīng)簡短有力。3．大事記的寫法

大事記的正文是解決“記什么”和“怎樣記”的問題。在行文結(jié)構(gòu)上，先寫“大事時間”，后寫“大事記述”。“大事時間”是大事記不可缺少的組成部分，如《2002年XX物業(yè)管理公司大事記》，就是以2002年1月1日和2002年12月31日為時間界限，這一年里在XX物業(yè)管理公司發(fā)生的大事。時間的順序，應(yīng)以年、月、日依次記述。時間若是以年為記事單位，下面則按月記事，逐月記述；時間若是以月為單位，則以日為順序，逐日記述。“大事記述”位于時間后面，是大事記的主體。它要準確地記述在一段時間里的重大事件，一般是用一兩句話寫完一件事。4．倡議書

倡議書由標(biāo)題、稱謂、正文、署名、時間構(gòu)成基本內(nèi)容和基本格式。例如《關(guān)舌向XX地震災(zāi)區(qū)捐贈衣物的倡議書》。

(三)制度文書的寫作要領(lǐng)（4種）l制度的寫法 制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三個部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題有兩種書寫形式：

一種是由事由和文種組成，如《出勤制度》、《例會制度》等。另一種是由制文單位、事由和文種組成，姐《XX公司崗位責(zé)任制度》。(2)正文

制度正文，一般分三層表述。

①序言說明制訂制度的指導(dǎo)思想和依據(jù)。

②主體具體說明工作程序和對有關(guān)人員的行為要求。這是制度的實質(zhì)性內(nèi)容，一般分條分款寫。③結(jié)尾說明執(zhí)行要求。

有些內(nèi)容復(fù)雜的制度，其正文可分總則、分則和附則三個部分來寫。(3)簽署

寫上制文單位名稱和日期。這部分，一般寫在正文的右下方，也有寫在標(biāo)題下方。2．辦法的寫法

辦法的寫法與制度相同。3.守則的寫法

守則一般由標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成：(1)標(biāo)題

守則的標(biāo)題由發(fā)文機關(guān)、事由和文種類別(守則)組成，有時可省去發(fā)文機關(guān)和事由，只寫“XX人員守則”或“守則”。(2)正文

守則通常先以簡要語言說明制文緣由，次分條目列述具體內(nèi)容；再以“以上各條，望互相監(jiān)督執(zhí)行(遵守)”等語作結(jié)。(3)簽署發(fā)文單位和日期

如標(biāo)題中已標(biāo)明發(fā)文單位，或標(biāo)題下標(biāo)明了發(fā)布日期，這部分的內(nèi)容可以省略。守則一般比較簡短，條理清楚，內(nèi)容明確具體是其基本要求。4．公約的寫法。公約的寫法與守則相同。

(四)禮儀文書的寫作要領(lǐng) 1．邀請書的寫法

邀請書一般由標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)語和簽署等五部分組成。2．請柬的寫法

請柬由封面和封里組成。封里由稱呼、正文、結(jié)語和簽署等內(nèi)容構(gòu)成。3.感謝信和賀信的寫法

感謝信和賀信的結(jié)構(gòu)包括：標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)語和簽署五部分。

(五)告啟類文書的寫作要領(lǐng) 1．標(biāo)語(提示牌)的寫法 制作標(biāo)語(提示牌)的要求：

(1)簡練明了，通俗易懂，易讀易記。(2)針對性強，讓觀眾人眼、人腦、人心。

(3)與時俱進。多用現(xiàn)代文明語句，比如用“芳草青青，足下留情”，代替以前的“禁止踐踏草地”等。(4)一般情況下，在標(biāo)語(提示牌)下要有落款，標(biāo)明制作單位簡稱。2．提示的寫法

提示一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

提示的標(biāo)題一般直接以“XX提示”文種名稱為題目。(2)正文

提示的內(nèi)容，一般包括提示的目的、原因和具體事項等。如因臺風(fēng)來臨，提醒住戶注意安全防范事項等。(3)落款

寫明提示的單位名稱和提示日期，加蓋公章，并可注明聯(lián)絡(luò)地址和聯(lián)絡(luò)人。3．啟事的寫法

啟事一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

啟事標(biāo)題有多種寫法。有的只寫文種，省去事由等項，如“啟事”，或“緊急啟事”；有的只寫事由，不寫文種，如“招領(lǐng)”和“招工”；有的寫明事由和文種，如“尋人啟事”和“開業(yè)啟事”；有的寫明單位和文種，如“XX公司啟事”。(2)正文

寫明啟事的內(nèi)容，一般包括啟事目的、原因、具體事項和要求等。如果內(nèi)容較多，可分條列項，逐一寫明。如招聘啟事，應(yīng)寫明招聘基本情況、招聘對象、應(yīng)聘條件、招聘待遇和招聘方法等。(3)落款

寫明啟事單位名稱或個人姓名和啟事日期。重要的啟事要加蓋公章，并注明聯(lián)絡(luò)地址和聯(lián)絡(luò)人。4．海報的寫法

海報的結(jié)構(gòu)一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題有如下幾種寫法：

第一，直接以“海報”文種名稱為題目；

第二，以事由或活動名稱為題，如《國慶文藝晚會》、《足球比賽》等；

第三，由單位名稱和事由組成標(biāo)題，如《XX公司首屆服裝設(shè)計表演賽》、《XX博物館舉辦大型根雕、石玩、盆景展覽》。

(2)正文

正文一般應(yīng)寫明開展什么活動，舉辦什么事項，如舉辦晚會，要寫明表演單位、時間和地點等，舉辦報告會要寫明報告題目、報告人、地點和時間等。(3)落款

落款應(yīng)寫明舉辦單位或演出單位和日期，還可注明聯(lián)系電話和聯(lián)系人。如果標(biāo)題已寫上單位，這里可省略。5．好消息的寫法

好消息的結(jié)構(gòu)一般包括標(biāo)題、正文和落款三個部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題一般直接以“好消息”文種名稱為題目。(2)正文

正文是好消息的中心，一般應(yīng)寫明是哪方面的消息，有些什么優(yōu)惠(賣點)等，并應(yīng)交代清楚具體的時間、地點和組織者(舉辦者)等。(3)落款 落款應(yīng)寫明組織者(舉辦者)和日期，還可注明聯(lián)系電話和聯(lián)系人。綜合練習(xí)題

某住宅小區(qū)準備在五一期間舉行一次業(yè)主聯(lián)誼會，主要內(nèi)容是

1、請一位理財專家介紹家庭理財知識

2、公布小區(qū)評選出的家庭理財能手

3、現(xiàn)場舉行抽獎活動，分別設(shè)一、二、三等獎各一名

4、某一家銀行現(xiàn)場辦理個人消費信用卡登記

請根據(jù)以上資料，從活動主辦方（物業(yè)管理企業(yè)）的角度，按照有關(guān)要求，撰寫一份給全體業(yè)主的通知。

第五篇：物業(yè)管理實務(wù)精講班第31講課件講義

物業(yè)管理實務(wù)精講班第31講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實務(wù)精講班第31講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要

1．員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計劃的制定

(2)員工招聘的組織實施

(3)員工的解聘

2．員工的培訓(xùn)及管理

(1)培訓(xùn)體系的建立

(2)培訓(xùn)的分類

(3)培訓(xùn)的內(nèi)容

(4)培訓(xùn)計劃

(5)培訓(xùn)的組織與實施

3．員工薪酬管理

4．員工的考核與獎懲

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與解聘、培訓(xùn)與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎懲等知識的掌握程度和綜合運用能力。

考試基本要求

掌握：員工招聘的組織與實施，培訓(xùn)管理的組織與實施。

熟悉：員工招聘計劃的制定，員工的解聘，培訓(xùn)的分類及內(nèi)容，員工薪酬管理的內(nèi)容，員工的考核與獎懲。

了解：員工培訓(xùn)計劃，員工薪酬管理的體系設(shè)計。

考題類型要求

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、案例分析。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第十三章

人力資源管理

人力資源管理，是指運用科學(xué)方法，對企業(yè)的人力進行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進行恰當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實現(xiàn)組織目標(biāo)。

隨著物業(yè)管理市場的不斷規(guī)范和發(fā)展，對物業(yè)管理企業(yè)的運作要求越來越高。能否對人力資源進行有效開發(fā)和管理，已成為物業(yè)管理企業(yè)極其重要的戰(zhàn)略問題。人力資源管理的內(nèi)容非常豐富，本章主要介紹人力資源管理中人員的招聘與解聘、人員的培訓(xùn)及其管理、人員的考核與獎懲等問題。

招聘計劃的制訂

第一節(jié)

員工的招聘與解聘

一、招聘計劃的制訂（熟悉）

物業(yè)管理企業(yè)的招聘應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、管轄項目類型、物業(yè)面積的大業(yè)主構(gòu)成情況、收入與消費傾向、消費特點等制訂招聘計劃。其內(nèi)容包括：

(1)計劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)等；

(2)各類人員的招聘條件；

(3)招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍；

(4)招聘的渠道；

(5)招聘方法。

招聘的組織實施

二、招聘的組織實施（掌握）

(一)公布招聘信息

物業(yè)管理企業(yè)可通過一定渠道或選擇一定的方式，公布有關(guān)招聘信息，包括招聘的時間、招聘的職位、招聘人員的數(shù)量及相關(guān)資格要求等。

(二)設(shè)計應(yīng)聘申請表（注意：有可能考）

招聘信息發(fā)布后，求職者通常會寄來個人簡歷。為了保證應(yīng)聘人員提供信息的規(guī)范性，企業(yè)在招聘活動開始時要組織人員設(shè)計應(yīng)聘申請表。

1．應(yīng)聘申請表應(yīng)反映的信息

不管何種形式的申請表，一般都應(yīng)能夠反映以下信息：應(yīng)聘者個人基本信息、應(yīng)聘者受教育狀況、應(yīng)聘者過去的工作經(jīng)驗以及業(yè)績、能力特長、職業(yè)興趣等。

2．設(shè)計應(yīng)聘申請表的注意事項

在設(shè)計應(yīng)聘申請表時，應(yīng)注意以下問題：

(1)內(nèi)容的設(shè)計要根據(jù)職務(wù)說明書來確定，按不同職位要求及不同應(yīng)聘人員的層次，分別設(shè)計應(yīng)聘申請表。

(2)在設(shè)計申請表時要考慮申請表的存儲、檢索等問題，尤其是在計算機管理系統(tǒng)中。

(三)對應(yīng)聘者進行初審

初審是對應(yīng)聘者是否符合職位基本要求的一種資格審查，目的是篩選出那些背景和潛質(zhì)都與職務(wù)所需條件相當(dāng)?shù)暮蜻x人。

1．審閱和篩選簡歷的方法

（1)分析簡歷結(jié)構(gòu)。簡歷的結(jié)構(gòu)在很大程度上反映了應(yīng)聘者的組織和溝通能力。

(2)重點看客觀內(nèi)容。簡歷的內(nèi)容大體可分為主觀內(nèi)容和客觀內(nèi)容兩部分。在篩選簡歷時應(yīng)重點查看客觀內(nèi)容。客觀內(nèi)容主要分為個人信息、教育背景、工作經(jīng)歷和個人成績四個方面。主觀內(nèi)容主要包括應(yīng)聘者對自己的描述，例如本人活潑開朗、工作能力強等對自我的評價和描述。

(3)判斷是否符合職位技術(shù)和經(jīng)驗要求。在客觀內(nèi)容中，首先要注意個人信息和受教育經(jīng)歷，判斷應(yīng)聘者的專業(yè)資格和經(jīng)歷是否和應(yīng)聘崗位相符。如果不符合要求，就沒有必要再查看其他內(nèi)容，可以直接篩選掉。

（4）審查簡歷中的邏輯性。在工作經(jīng)歷和個人成績方面，要注意簡歷的描述是否有條理，是否符合邏輯。

（5）對簡歷的整體印象。通過閱讀簡歷，看是否留下了良好的印象。

2．篩選申請表的方法

(1)判斷應(yīng)聘者的態(tài)度。在篩選申請表時，對那些填寫不完整和字跡難以辨認的材料可以直接將其篩選掉。

(2)關(guān)注與職業(yè)相關(guān)的問題。在審查申請表時，要分析背景材料的可信程度，要注意應(yīng)聘者以往經(jīng)歷中所任職務(wù)、技能、知識與應(yīng)聘崗位之間的聯(lián)系。

(3)注明可疑之處。在篩選申請表時，應(yīng)標(biāo)明疑點，在面試時作為重點提問內(nèi)容之一加以詢問。

(四)確定選拔方法

物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)及應(yīng)聘者的數(shù)量和層次確定選拔方法，下面介紹一下常用的選拔方法。

1．面試

面試是面試者通過與應(yīng)聘者正式交談，達到客觀了解應(yīng)聘者業(yè)務(wù)知識水平、外貌風(fēng)度、工作經(jīng)驗、求職動機、表達能力、反應(yīng)能力、個人修養(yǎng)、邏輯思維等情況，并對是否聘用作出判斷與決策的過程。

(1)面試的方法

一般可在面試前先確定要提的重要問題，列成提綱，按提綱提問，同時針對不同的崗位要求和應(yīng)聘者具體情況，在面試中提出針對性問題，全面了解應(yīng)聘者的情況。

(2)面試的程序

面試程序一般包括五個步驟：準備、營造和諧氣氛、提問、結(jié)束及復(fù)審。

2．心理測驗

心理測驗是指通過一系列科學(xué)方法來測量被試者智力和個性差異。

(1)智力測驗

智力是指人類學(xué)習(xí)和適應(yīng)環(huán)境的能力，包括觀察力、記憶力、想像力、思維能力等。

(2)個性測驗

個性是指一個人比較穩(wěn)定的心理活動特點的總和。通過個性測驗可了解一個人個性的某一方面(如人際關(guān)系等)，再結(jié)合其他指標(biāo)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。

(3)特殊能力測驗

特殊能力指某人具有的他人所不具備的能力。

3．知識測驗

知識測驗的目的是了解應(yīng)聘者是否掌握應(yīng)聘崗位所必須具備的基礎(chǔ)知識和專業(yè)知識?！悴捎脮婵荚嚨姆椒ㄟM行。

4．勞動技能測驗

在招聘操作層員工時，可根據(jù)應(yīng)聘崗位的需要，對應(yīng)聘者進行勞動技能方面的測驗。

(五)人員的錄用

人員錄用是人員招聘的最后一個環(huán)節(jié)，主要涉及人員選擇之后的一系列有關(guān)錄用事宜，如通知錄用人員、簽訂試用合同、安排員工的初始工作、試用、正式錄用等。

員工的解聘

三、員工的解聘（熟悉）

員工的解聘即物業(yè)管理企業(yè)與員工解除勞動合同。員工的解聘包括員工辭職、辭退和資遣三種情況。

(一)員工辭職

辭職是指員工要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。辭職的管理應(yīng)注意：

(1)員工不符合辭職條件的，人事管理部門不能同意其辭職。如勞動合同尚未到期，與企業(yè)訂有特殊工作協(xié)議等情況。

(2)員工辭職時，人事管理部門和有關(guān)用人單位應(yīng)督促其辦好有關(guān)工作移交及個人財物清理。

(3)物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時即應(yīng)明確告知，員工辭職應(yīng)當(dāng)提前30日以書面形式通知企業(yè)。

(二)員工的辭退

員工的辭退就是終止勞動合同。辭退員工必須慎重考慮，恰當(dāng)處理?！愣裕瑢o重大過失者，不要使用辭退的手段。但若出現(xiàn)下列情況，應(yīng)對當(dāng)事人予以辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的；

(2)嚴重違反勞動紀律或者用人單位規(guī)章制度的；

(3)嚴重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的；

(4)被依法追究刑事責(zé)任的。

(三)員工的資遣

資遣是企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調(diào)整活動。資遣不是因為員工的過失原因造成的，而是企業(yè)根據(jù)自己經(jīng)營的需要，主動與員工解除勞動契約。

1．資遣程序與審核權(quán)限

資遣程序是企業(yè)人事調(diào)整中自上而下的過程。人事部門接到資遣通知后，確定資遣人員，并呈報有關(guān)部門主管核實。資遣審核權(quán)限與其他人事調(diào)整工作相類似。

2．資遣費的發(fā)放

資遣費是給資遣人員的經(jīng)濟補償。資遣費的發(fā)放標(biāo)準應(yīng)根據(jù)各地勞動行政部門的規(guī)定及企業(yè)的實際情況發(fā)放?？偟脑瓌t是：資遣人員服務(wù)年限長、貢獻大、地位高，資遣費的發(fā)放標(biāo)準就高。