第一篇：物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第10講講義

收費(fèi)管理之收費(fèi)形式

(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（重點(diǎn)）

1．包干制收費(fèi)形式 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。包干制收費(fèi)形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù)，無論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

包干制物業(yè)收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷，但交易透明度不高。在收費(fèi)率偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損；在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

2．酬金制收費(fèi)形式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

收費(fèi)管理之服務(wù)成本構(gòu)成(三)物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（重點(diǎn)）

包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，—般包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

(6)辦公費(fèi)用；

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用等項(xiàng)從維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

收費(fèi)管理之服務(wù)費(fèi)繳納和代收代交

(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

1．非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時(shí)，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。《條例》進(jìn)一步規(guī)定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2．未交付房屋的交費(fèi)主體

在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個(gè)過程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請(qǐng)了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用?！稐l例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳納。

3．業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)

按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。

為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭(zhēng)議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

(五)代收代交費(fèi)用

一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。就代收費(fèi)用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報(bào)酬，但向業(yè)主收取費(fèi)用，沒有任何依據(jù)。

根據(jù)上述情況，《條例》為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)交易原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！薄段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)一步明確：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)?！?/p>

例題：

4、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（多選題:ACD）

A． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

B． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

C． 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

D．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

E．業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況通過業(yè)主大會(huì)的形式提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

第二篇：物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講課件講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講講義

內(nèi)容提要和考試要求

一、內(nèi)容提要

1．業(yè)主的權(quán)利

2．業(yè)主的義務(wù)

3．業(yè)主大會(huì)的組成4．業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)

5．成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

6．業(yè)主大會(huì)的籌備

7．籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

8．業(yè)主大會(huì)的成立

9．業(yè)主大會(huì)的職責(zé)

10．召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的三種情況

11．業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則

12．業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

13．業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

14．業(yè)主委員會(huì)的備案

15．業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件

16．業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止

17．業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的規(guī)范

18．業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的限制性要求

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度的掌握程度，以及對(duì)相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。

（二）考試基本要求

掌握：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

了解：籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件。

業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主

第三章物業(yè)管理的基本制度(一)

第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度

業(yè)主大會(huì)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的一項(xiàng)重要制度，在《條例》實(shí)施以前，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但在實(shí)踐中，也存在一些問題。如有的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的決定，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，在《條例》中，確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。

一、業(yè)主

(一)業(yè)主的概念

《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利。這一點(diǎn)在新頒布的《物權(quán)法》體現(xiàn)特別明確。

現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。

總共十項(xiàng)權(quán)利，這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)，比如說“1．接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)”

單個(gè)業(yè)主可以享有，“3．制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議” 只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。

1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。

2．提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。

3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議

業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。

4．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，其他則由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的辦法，對(duì)列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。

5．選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會(huì)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。

6．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益，可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和建議；有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況；有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由；有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件；有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會(huì)糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作。

7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議；有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況；有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反合同的行為進(jìn)行改正；等等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。

8．對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對(duì)擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。

9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國(guó)家規(guī)定建立的專門性資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有（業(yè)主容易忽視對(duì)專項(xiàng)維修資金)的管理和使用，其是否完好，運(yùn)行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項(xiàng)維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專項(xiàng)維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。

10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時(shí)，有請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利；有對(duì)物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利；有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等。

(三)業(yè)主的義務(wù)

權(quán)利就有義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)?！稐l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：

1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度

3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

4．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾?？赡苡械臉I(yè)主會(huì)說，我沒參加開業(yè)主大會(huì)，或者說我本人不同意，是不是可以不遵守業(yè)主公約，哪是不可能的。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。少數(shù)必須服從多數(shù)

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定

5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)原則這句話在第一章講過，書中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要引起考生注意。

注意：業(yè)主十項(xiàng)權(quán)利，六項(xiàng)義務(wù)是大綱中要求熟悉的內(nèi)容，容易也多項(xiàng)選擇題。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)每一項(xiàng)要記全了，如業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

“1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”“3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定”。

業(yè)主大會(huì)的組成、籌備等

二、業(yè)主大會(huì)

為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)制度，由業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的。

(一)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)

(二)業(yè)主大會(huì)的籌備與成立

1．成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會(huì)才能民主解決物業(yè)管理的公共事項(xiàng)；對(duì)于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個(gè)人或幾個(gè)人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會(huì)成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會(huì)?！稐l例》規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！崩?，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

2．業(yè)主大會(huì)的籌備（了解的內(nèi)容）

(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

(2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容

①確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；

③確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；④確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

⑤做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

①業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

②公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將

業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告；

③確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)；

④業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。

3．業(yè)主大會(huì)的成立

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容：

(1)報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況；

(2)宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

第三篇：2010年-物業(yè)管理基本制度與政策精講班第28講講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第28講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要 1．商品房預(yù)售的條件 2．商品房現(xiàn)售的條件

3．商品房銷售合同的主要內(nèi)容

4．《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容 5．《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的

本部分考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)于物業(yè)管理密切聯(lián)系的房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容。

了解：商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則。

商品房預(yù)售管理

第四節(jié) 商品房銷售管理

這里提出的商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費(fèi)者售賣的活動(dòng)，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購(gòu)人，由商品房預(yù)購(gòu)人支付購(gòu)房定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。一．商品房預(yù)售管理

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛，需要通過商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問題。盡管國(guó)家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭(zhēng)議。為維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，必須加強(qiáng)對(duì)商品房的預(yù)售管理。(一)商品房預(yù)售的條件（掌握）

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件： 1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4．開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。(二)商品房預(yù)售管理程序

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；

(2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；

(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位罩、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

3．經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

5．商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預(yù)購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四篇：2010年-物業(yè)管理基本制度與政策精講班第23講講義

物業(yè)管理基本制度與政策精講班第23講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要

1．住宅專項(xiàng)維修資金的作用

2．住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的種類

3．商品住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式

4．售后公有住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式

5．住宅專項(xiàng)維修資金的使用

6．禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用

7．住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位的義務(wù)

8．財(cái)政部門的監(jiān)管職責(zé)

9．挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任

二、考試目的和考試要求

（一）考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度的掌握程度，以及對(duì)相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。

（二）考試基本要求

掌握：住宅專項(xiàng)維修資金的交存與使用。

熟悉：住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的范圍,住宅專項(xiàng)維修資金代管單位的義務(wù)，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第三章物業(yè)管理的基本制度(六)

第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金制度

《條例》第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項(xiàng)維修資金的定義

一、住宅專項(xiàng)維修資金的交存

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的定義

1．住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

2．住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括：(重點(diǎn))

(2)單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；

確定住戶共用部位共用設(shè)施設(shè)備具體范圍的主要依據(jù)，是相關(guān)法律行政法規(guī)和住房買賣合同。

住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式

(二)住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式(重點(diǎn))

1．商品住宅維修資金

(1)商品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建設(shè)的住房以及單位利用自用土地建設(shè)的職工住房)的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有；

(2)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅權(quán)屬登記手續(xù)前，將首次住宅專項(xiàng)維修資金交至代收代管單位；

(3)業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價(jià)的5％一8％，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門制定。住宅建筑安裝工程造價(jià)由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門每年發(fā)布一次；

(4)業(yè)主首次交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或其委托的單位代收代管；

(5)成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以依法變更業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金的代收代管單位；業(yè)主大會(huì)決定變更代收代管單位的，原代收代管單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起30日內(nèi)，將住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額全部返還業(yè)主大會(huì)，并將有關(guān)賬目等一并移交；

(6)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲(chǔ)于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按小區(qū)設(shè)總賬，按幢設(shè)明細(xì)賬，核算到戶；

(7)業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首次交存額30％的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交；

(8)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

2．出售公有住宅維修資金

(1)售房單位從售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于售房單位所有；

(2)照多層住宅售房款的20％，高層住宅售房款的30％，從售房款中一次性提?。?/p>

(3)公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將應(yīng)提取的住宅專項(xiàng)維修資金交予代收代管單位；

(4)公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按照售房單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，由同級(jí)財(cái)政部門或其委托的單位代收代管。

(5)公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲(chǔ)于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按售房單位設(shè)賬，按幢核算。

例題1：專項(xiàng)維修資金由業(yè)主單獨(dú)交存的住宅有（）。

A．非商品住宅

B．經(jīng)濟(jì)適用住房

C．集資合作建設(shè)的住房

D．單位利用自用土地建設(shè)的職工住房

E．出售公有住宅

解析：BCD，商品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建設(shè)的住房以及單位利用自用土地建設(shè)的職工住房)的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。

住宅專項(xiàng)維修資金的一般性規(guī)定

二、住宅專項(xiàng)維修資金的使用(重點(diǎn))

(一)一般性規(guī)定

1．住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。

2．開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傋》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。

3．代收代管單位在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債；但不得從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

4．住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)的利息收入，利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。

例題：在任何情況下，住宅專項(xiàng)維修資金都不得用于從事（）等行為。

A．儲(chǔ)蓄

B．國(guó)債回購(gòu)

C．購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債

D．委托理財(cái)業(yè)務(wù)

E．抵押、擔(dān)保

解析：BDE，住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債；但不得從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第五篇：物業(yè)管理基本制度與政策

物業(yè)管理基本制度與政策模擬試題

中國(guó)物業(yè)管理師資格考試

模擬試題一

一、單向選擇題(共60分，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意)

1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)。

A．指派

B．招聘

C．選聘D．委托

2．《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于()。

A．行政規(guī)章

B．行政法規(guī)

c．法律D．地方性法規(guī)

3．（）是物業(yè)管理的最主要的特點(diǎn)。

A．社會(huì)化

B．專業(yè)化

C．市場(chǎng)化D．私有化

4．我國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實(shí)行)制度而逐漸發(fā)展起來的。

A．住房公有化

B．住房商品化

C．住房集約化D．住房標(biāo)準(zhǔn)化

5．((物業(yè)管理?xiàng)l例))是()頒布。

A．2002年10月16日B．2003年5月28日C．2003年6月8日D·2003年9月1日

6．選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式有實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)和（）。

A．不實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)B．政府指定C．議標(biāo)D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理指定

7．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的最后一道程序是（）。

A．開標(biāo)

B．評(píng)標(biāo)

C．定標(biāo)D．物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

8．物業(yè)管理的招標(biāo)方式通常采用（）。

A．公開招標(biāo)、委托招標(biāo)

B．公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)

C．邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)

D．

9．招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向（）個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

A．3

B．5

C．7 D．9 10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（）關(guān)系。

A．權(quán)利與義務(wù)

B．服務(wù)與被服務(wù)

C．管理與被管理 D．委托與被委托

11．在物業(yè)管理活動(dòng)中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，（）

A．合同整體無效

B．合同的格式條款有效

c，合同的格式條款無效

D．合同應(yīng)撤銷

12．2003年9月l日，（）的實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新階段。

A．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

B．《物業(yè)管理?xiàng)l例》

C．《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》

D《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》

13．關(guān)于物業(yè)管理的說法，正確的是()

A.物業(yè)管理的直接責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B．物業(yè)管理的對(duì)象是房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地 C.物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理 D．物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務(wù)活動(dòng)

14.業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與（）辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。

A．居民委員會(huì)

B.業(yè)主委員會(huì)

C.建設(shè)單位

D.原服務(wù)企業(yè)

15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、等單位委托，向業(yè)主代收相關(guān)費(fèi)用時(shí)，i)向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

A．可以

B．不得

C．協(xié)商

D．約定 16．業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（）的關(guān)系。

A．管理被管理

B．領(lǐng)導(dǎo)被領(lǐng)導(dǎo)

c．服務(wù)被服務(wù)

D．上級(jí)與下級(jí) 17．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是一種民事行為。民事行為最基本的

原則，就在于其主體的平等性和行為的（）。

A．約束性

B．獨(dú)立性

C．自愿性

D．合法性 18．從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)具有

（）的特點(diǎn)。

A．臨時(shí)性

B．長(zhǎng)期性

c．專項(xiàng)性

D．綜合性

19。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物

是（）。

A．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)B．物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)C．公共性物業(yè)服務(wù)D．物業(yè)管理區(qū)域

20．關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)”的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常來自于單個(gè)業(yè)主的特殊需求

B．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)、．

C．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常是一種有償服務(wù)

D．單個(gè)業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，將特約服務(wù)作為物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充條款

21．《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，業(yè)主對(duì)物

業(yè)服務(wù)的滿意率應(yīng)當(dāng)達(dá)到（）以上。

A．75％

B．80％．

C．85％

D．90％ 22．建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（）。

A．管理規(guī)約

B．物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度

C．業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

D．前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 23．業(yè)主是指物業(yè)的（）。

A．產(chǎn)權(quán)人

B．管理人

C．代理人

D．租賃人

24．業(yè)主大會(huì)成立后，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)（）后實(shí)施。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)審定

B．業(yè)主委員會(huì)審定

C．政府主管部門審定

D．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，形成業(yè)主大會(huì) 決議

25物業(yè)管理公司在《前期物業(yè)服務(wù)合同》生效期間，明確表示或者以自己的行為

表明不履行合同義務(wù)的，業(yè)主可以在（）請(qǐng)求物業(yè)管理公司承擔(dān)違約責(zé)任。

A．實(shí)際違約時(shí)B．履行期屆滿C．履行期限屆滿之前D．造成損失時(shí) 26．對(duì)如何取得國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記作業(yè)

具體規(guī)定的是()。

A．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

B．《中華人民共和國(guó)土地管理法》

C．《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

D．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定))27．商品房買賣合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由（）。

A．房地產(chǎn)行政主管部門確定

B．工商行政管理部門確定

C．房地產(chǎn)行政主管部門和工商行政部門共同擬定D．商品房買賣當(dāng)事人約定

28．商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向（）申請(qǐng)重新核驗(yàn)。

A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

C．工程質(zhì)量監(jiān)督單位

D．房地產(chǎn)主管部門

29．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，說法不正確的是（）。

A．((中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人

員資格認(rèn)證制度”

B．房地產(chǎn)估價(jià)師通過國(guó)家統(tǒng)一考試后，就可以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地

產(chǎn)估計(jì)業(yè)務(wù)

C．未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事

房地產(chǎn)估計(jì)業(yè)務(wù)

D．房地產(chǎn)估計(jì)評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估計(jì)員

30．某開發(fā)公司經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致商品房戶型

發(fā)生變化，并在10日內(nèi)書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個(gè)月后買受人提出退房，按規(guī)定買受人（）。

A．有權(quán)退房，但應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

B．有權(quán)要求開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任

C．有權(quán)要求開發(fā)公司賠償損失

D．無權(quán)退房 31．房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以()頒布的。

A．國(guó)務(wù)院令

B．國(guó)務(wù)院總理令

C．房地產(chǎn)主管部門令

D．房地產(chǎn)主管部門的部長(zhǎng)令

32．為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《中

華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法))明確了商品房預(yù)售實(shí)行（）制度。

A．預(yù)售資格認(rèn)定制度

B．商品房買賣許可證制度

c．預(yù)售許可證制度

D．商品房銷售許可證制度 33．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（）。，A．二年

B·三年

C．五年D．合同約定期間

34．銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供((住宅質(zhì)量保證書》和（）。

A·《住宅功能保證書》

B．《住宅環(huán)境保證書))

C．《住宅壽命說明書》D．《住宅使用說明書》

35．（）是指為進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等

方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

A．房地產(chǎn)估價(jià)

B．房地產(chǎn)咨詢

C．房地產(chǎn)中介服務(wù)D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 36．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工

驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

37．根據(jù)2004年4月國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例的通知》

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于（）

A.15%

B.20%

C.30%

D.35% 38。．拆除租賃房屋時(shí)，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)

償方式是（）

A.面積結(jié)算

B.貨幣補(bǔ)償

c．產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D．貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換

39.房屋拆遷實(shí)施過程中，違章建筑應(yīng)由()認(rèn)定。

A.拆遷人

B拆遷主管部門c．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門D．規(guī)劃行政主管部

40.建設(shè)工程開工之前，建設(shè)單位應(yīng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府（）部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

A．建設(shè)行政主管

B.土地行政主管

c．環(huán)境保護(hù)

D．發(fā)展計(jì)劃

41．詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開

發(fā)和投資建設(shè)的城市規(guī)劃是城市（）。

A.總體規(guī)劃

B.分區(qū)規(guī)劃

c．控制性詳細(xì)規(guī)劃

D．修建性詳細(xì)規(guī)劃

42．建筑工程招標(biāo)文件中，不包括（）。

A.工程標(biāo)底

B．工程數(shù)量

c．設(shè)計(jì)圖紙

D．合同條件 43．房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)（）。

A．并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方按什么價(jià)格

交納有關(guān)稅費(fèi)

B.‘要求交易雙方更改成交價(jià)格，并通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價(jià)格交納有關(guān)稅費(fèi)

C.既不能要求交易雙方更改成交價(jià)格，也不能通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價(jià)格交納有關(guān)稅費(fèi)。

D.要求交易雙方更改成交價(jià)格，但不通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價(jià)格交納有關(guān)稅費(fèi)。

44.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在（）日內(nèi)

做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)。

A．3

B．7 C．10

D．14 45.業(yè)主委員會(huì)是（）

A.全體業(yè)主合法權(quán)益的代表

B.物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)者 C.重大事項(xiàng)的決策者

D.業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

46．首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前的業(yè)主大會(huì)籌備組，應(yīng)該由業(yè)主代表和（）組成。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B.建設(shè)單位

C.街道辦事處

D.房地產(chǎn)行政主管部門

47.業(yè)主委員會(huì)經(jīng)換屆選舉后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起（）日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)務(wù)移交新一屆業(yè)主委員會(huì)并做好交接手續(xù)。A.10 B.15 C.30 D.90 48.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理規(guī)約的法律效力

A.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 B.物業(yè)服務(wù)合同 C.管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約 D.物業(yè)管理制度 49.業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)，按照（）規(guī)定。A.業(yè)主的人數(shù) B.入住時(shí)間長(zhǎng)短 C.物業(yè)使用人數(shù)比例 D.業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù) 50.業(yè)主的更迭、業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的改選（）物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約的法律效力。

A.直接影響著 B.都不影響 C.部分影響 D.消弱了 51.選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán)（）以上通過。

A.1/2 B.1/3 C2/3 D.3/4 52.注冊(cè)資質(zhì)一級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的各類物業(yè)管理總建筑面積中，其中獨(dú)立式住宅（別墅）建筑面積要求達(dá)（）A.50萬平方米以上 B.30萬平方米以上 C.20萬平方米以上 D．15萬平方米以上 53.三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資本要求達(dá)（）

A.50萬元以上 B.40萬元以上 C.30萬元以上 D.20萬元以上

54.物業(yè)管理師實(shí)行登記注冊(cè)制度，有效期一般為三年，注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前（）個(gè)工作日內(nèi)，按照規(guī)定申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。

A.10 B.15 C.30 D.60 55.前期物業(yè)服務(wù)合同由（）與物業(yè)物服企業(yè)所簽訂。

A.物業(yè)建設(shè)單位或社區(qū)委員會(huì) B.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì) C.物業(yè)建設(shè)單位 D.物業(yè)建設(shè)單位或居委會(huì) 56.法律關(guān)系主體與客體的變更（）。

A.不影響權(quán)利的變更 B.不影響義務(wù)的變更 C.必然導(dǎo)致內(nèi)容的變更 D.不導(dǎo)致內(nèi)容的變更 57（）應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的服務(wù)用房。A.建設(shè)單位 B.施工單位 C.房地產(chǎn)主管部門 D.業(yè)主委員會(huì)

58．包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由

（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理

c．業(yè)主

D．業(yè)主代表 59．根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法))，物業(yè)服務(wù)成本一般不包括（）。

A．辦公費(fèi)用

B．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

D．物業(yè)共用部位的大修費(fèi)用 60．中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的((普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行))，各等級(jí)服務(wù)由（）大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。

A．一

B．三

C．四

D．六

二、多項(xiàng)選擇題(共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得 O．5分)

1．開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是（）以及在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。

A．制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買受人

B．提供必要的物業(yè)管理用房

c．住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D．業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾

E．不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備

2．中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的(《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，從

（）等方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

A．物業(yè)管理服務(wù)的基本要求

B．房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

C．協(xié)助維護(hù)公共秩序

D．提供必要的物業(yè)管理用房

E．保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理

3．下列關(guān)于物業(yè)管理合同的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A．物業(yè)管理合同只能發(fā)生在法人之間

B．前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)單個(gè)業(yè)主沒有約束力

C．物業(yè)管理合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同

D．物業(yè)管理合同采“宜粗不宜細(xì)”的原則

E．前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同必須是書面合同

4．物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)外，還包括

（）。

A． 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

B．物業(yè)共有部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 C．政府的扶持

D．對(duì)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的罰款 E．開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持

5．確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循（）的原則。

A-合理

B．公開

C．與使用人的承受能力相符

D．區(qū)別物業(yè)不同性質(zhì)與特點(diǎn)

E．費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的質(zhì)價(jià)相符

6．前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循（）的原則。

A．公開

B。政府批準(zhǔn)

C．公平

D．公正

E．誠(chéng)實(shí)信用 7.房地產(chǎn)部門規(guī)章包括（）等。

A.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 B.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》 C.《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》 D.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 E.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 8.房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括（）

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè) B.房地產(chǎn)物業(yè)管理 C.房地產(chǎn)估價(jià)業(yè) D.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè) E.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè) 9.住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的內(nèi)容有（）

A.城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況 B.項(xiàng)目手冊(cè)記錄的項(xiàng)目進(jìn)展情況 C.拆遷安置方案的落實(shí)情況 D.物業(yè)管理的落實(shí)情況 E.領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證落實(shí)情況

10.建設(shè)單位為在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行的工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，必須具備的條件是（）

A.已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B.已經(jīng)確定施工企業(yè) C.施工企業(yè)已簽署了工程保修書 D.有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料

E.建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)

11.住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核實(shí)的（）和保修單位等內(nèi)容。

A.房屋類型 B.質(zhì)量等級(jí) C.質(zhì)量保修的保修時(shí)限 D.保修范圍

E．保修內(nèi)容和保修期

12.下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有（）A.豪華住宅用地 B.非國(guó)家重點(diǎn)扶持的交通項(xiàng)目用地 C.軍事用地

D.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 E.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

13.在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，僅用下限控制的規(guī)定性指標(biāo)包括（）。

A.建設(shè)密度 B.建設(shè)紅線后退距離 C.容積率 D.綠地率 E．車泊位

14．物業(yè)管理師注冊(cè)分為（）

A.總注冊(cè) B.初始注冊(cè) C.續(xù)期注冊(cè) D.變更注冊(cè) E.轉(zhuǎn)移注冊(cè)

15.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。

A.按份共有所有權(quán) B.專有部分所有權(quán) C.共有關(guān)系成員權(quán) D.共同部分持份權(quán) E.長(zhǎng)期使用租賃權(quán)

16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、級(jí)，他們要求的注冊(cè)資本分別為()萬元人民幣。

17.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括（）。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 B.物業(yè)服務(wù)支出 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)

D.法定稅費(fèi) E.物業(yè)服務(wù)成本 18.能夠?qū)е虑捌谖飿I(yè)服務(wù)合同終止的原因有（）A.業(yè)主委員會(huì)成立 B.物業(yè)服務(wù)合同生效 C.單個(gè)業(yè)主不認(rèn)同前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力 D.售房合同沒有包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 E.前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 19.房屋權(quán)屬登記部門可以

A.暫緩登記 B.代為登記 C.免于登記 D.不予登記 E.變更登記

20.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)分為（）。

A.總注冊(cè) B.初始注冊(cè) C.續(xù)期注冊(cè) D.變更注冊(cè) E.轉(zhuǎn)移注冊(cè)

模擬試題二

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意）

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍限于業(yè)主（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

A、指派

B、招聘

C、選聘

D、委托

2、物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理（）的必要前提。

A、社會(huì)化

B、專業(yè)化

C、市場(chǎng)化

D、私有化

3、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。A、美國(guó)

B、日本

C、英國(guó)

D、香港

4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》是從（）起施行。A、2003年5月28日

B、2003年6月8日 C、2003年9月1日

D、2004年1月1日

5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過（）予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。A、住宅專項(xiàng)維修資金

B、物業(yè)服務(wù)成本 C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用

D、保險(xiǎn)費(fèi)用

6、實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)的前（），將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。

A、一個(gè)月

B、二個(gè)月

C、三個(gè)月

D、四個(gè)月

7、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（）地位。A、主導(dǎo)

B、次要

C、服從

D、協(xié)助

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，代表全體業(yè)主物業(yè)管理共同事務(wù)權(quán)利以及合法權(quán)益的是（）。

A、業(yè)主委員會(huì)

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、業(yè)主大會(huì)

D、政府物業(yè)管理主管部門

9、業(yè)主大會(huì)成立后，選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由（）決定。

A、業(yè)主委員會(huì)

B、房地產(chǎn)行政主管部門

C、業(yè)主大會(huì)

D、房地產(chǎn)開發(fā)商

10、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》于2003年5月16日依法生效，合同約定業(yè)主應(yīng)當(dāng)與每月20日前繳納清上月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但某業(yè)主從2004年3月起沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理公司如果要起訴該業(yè)主，則起訴的訴訟時(shí)效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日 C、2006年3月20日

D、2005年4月20日

11、仲裁委員會(huì)審理物業(yè)管理合同糾紛案件，一般（）。A、必須公開審理

B、必須不公開審理

C、以不公開審理為原則，當(dāng)事人協(xié)議公開的，可以公開進(jìn)行，但涉及國(guó)家機(jī)密的除外

D、以公開審理為原則，當(dāng)事人協(xié)議不公開的，可以不公開進(jìn)行

12、我國(guó)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，并納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員（）系列。

A、職業(yè)資格證書

B、上崗培訓(xùn)證書

C、學(xué)歷證書

D、職稱資格證 書

13、物業(yè)保修期滿后，物業(yè)共用設(shè)備的更新改造費(fèi)用應(yīng)該（）。A、由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)

B、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出 C、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)

D、從住宅專項(xiàng)維修資金中支出

14、以不正當(dāng)手段取得《資格證書》的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門收回《資格證書》之日起，（）年內(nèi)不得再次參加物業(yè)管理師資格考試。A、2

B、3

C、4

D、5

15、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A、10

B、15

C、30

D、60

16、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，暫定資質(zhì)的條件不低于（）級(jí)資質(zhì)的條件。A、一

B、二

C、三

D、四

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資3000萬元，則該項(xiàng)目最低資本金為（）萬元。

A、600

B、900

C、1050

D、1200

18、下列用地中，不宜劃撥供給的是（）。

A、部隊(duì)伙房建設(shè)用地

B、工商管理所辦公樓建設(shè)用地

C、上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地

D、科技博物館擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)用地

19、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前（）申請(qǐng)續(xù)期。

A、15日

B、3個(gè)月

C、6個(gè)月

D、1年

20、建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)在證明文件，建設(shè)單位超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的（）。A、20%

B、25%

C、30%

D、50%

21、（）應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)買賣的保修責(zé)任。

A、建設(shè)工程承包單位

B、建設(shè)單位

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D、業(yè)主委員會(huì)

22、供熱和供冷系統(tǒng)工程的最低保修期限為（）。A、三年

B、一個(gè)采暖期、供冷期 C、二個(gè)采暖期、供冷期

D、三個(gè)采暖期、供冷期

23、（）是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。A、房地產(chǎn)估價(jià)

B、房地產(chǎn)咨詢

C、房地產(chǎn)中介服務(wù)

D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預(yù)售商品房。

A、《商品房預(yù)售許可證》

B、《商品房銷售許可證》 C、《商品房經(jīng)營(yíng)許可證》

D、《商品房買賣許可證》

25、控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用是（）。

A、規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)范圍

B、確定用地面積和用地界限 C、引導(dǎo)建設(shè)

D、對(duì)當(dāng)前擬建的項(xiàng)目和地區(qū)進(jìn)行空間布置

26、若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)以（）作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。A、評(píng)估價(jià)

B、市場(chǎng)價(jià)

C、成交價(jià)

D、實(shí)際價(jià)

27、保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的法律行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，下列民事主體可以充任保證人的是（）。

A、某地縣政府

B、某國(guó)有商業(yè)銀行的地方支行 C、某醫(yī)院的財(cái)務(wù)科

D、青少年基金會(huì)

28、物業(yè)管理項(xiàng)目一般采用（）方式。

A、公開招標(biāo)

B、邀請(qǐng)招標(biāo)

C、勘察招標(biāo)

D、設(shè)計(jì)招標(biāo)

29、招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循的原則是（）。

A、公開、公平、公正和最低價(jià)中標(biāo)

B、自愿、公平、公正和等價(jià)交換 C、公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用

D、自愿、公平、等價(jià)交換和誠(chéng)實(shí)信用 30、在物業(yè)管理活動(dòng)中，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的是（）。

A、業(yè)主委員會(huì)

B、業(yè)主大會(huì)

C、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

D、物業(yè)管理行政主管部門

31、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（）的業(yè)主參加。A、專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上 B、專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上 C、專有部分占建筑物總面積3/4以上且占總?cè)藬?shù)3/4以上 D、專有部分占建筑物總面積4/5以上且占總?cè)藬?shù)4/5以上

32、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為（）。

A、書面征求意見和集體討論

B、定期會(huì)議和書面征求意見 C、定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議

D、臨時(shí)會(huì)議和集體討論

33、當(dāng)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)到（）以上時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

34、下列事項(xiàng)，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的是（）.A、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B、制定管理規(guī)約 C、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

D、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

35、下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能作出決定的是（）.A、籌集電梯大修資金

B、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、改建樓頂水箱

D、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

36、下列事項(xiàng)，屬于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的是（）。

A、保管業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄及有關(guān)印章、財(cái)物等 B、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

C、更換業(yè)主委員會(huì)成員 D、決定使用專項(xiàng)維修資金

37、管理規(guī)約由（）制定。

A、開發(fā)商

B、政府

C、全體業(yè)主

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

38、關(guān)于管理規(guī)約效力的說法，正確的是（）。A、管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人不具有約束力 B、管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人不具有約束力 C、管理規(guī)約對(duì)生效后新入住的業(yè)主不具備約束力 D、管理規(guī)約對(duì)尚未售完房屋的建設(shè)單位具備約束力

39、物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以（）。

A、表示同意

B、補(bǔ)充完善

C、另行約定

D、書面承諾

40、根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定的招標(biāo)程序有：①發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書②編制招標(biāo)文件和標(biāo)底（如果有）③發(fā)售招標(biāo)文件④對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各潛在投標(biāo)人⑤招標(biāo)人向政府主管部門辦理物業(yè)管理招標(biāo)備案。其中正確的順序是（）。

A、①②③④⑤

B、②⑤①④③

C、⑤②①③④

D、①②④③⑤

41、物業(yè)管理開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件（）公開進(jìn)行。A、截止時(shí)間的同一時(shí)間

B、截止時(shí)間后24小時(shí)內(nèi) C、截止時(shí)間后3天內(nèi)

D、截止時(shí)間后一周內(nèi)

42、（）應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。A、招標(biāo)人

B、物業(yè)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門 C、評(píng)標(biāo)委員會(huì)

D、招標(biāo)所在地房地產(chǎn)行政主管部門

43、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起（）內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

A、7日

B、15日

C、一周內(nèi)

D、30日

44、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

A、一級(jí)

B、一級(jí)和二級(jí)

C、二級(jí)和三級(jí)

D、一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)

45、結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋，一般稱之為（）

A、異產(chǎn)毗連房屋

B、經(jīng)濟(jì)適用房屋

C、危險(xiǎn)房屋

D、公有房屋

46、房屋權(quán)利人法定名稱改變時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋權(quán)屬（）登記。A、他項(xiàng)權(quán)利

B、轉(zhuǎn)移

C、所有權(quán)初始

D、變更

47、下列說法正確的是（）。A、抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)抵押物的受讓人不具效力

B、抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受人人不具有約束力

C、抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押權(quán)人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)

D、企、事業(yè)單位法人分離或合并后，原抵押合同無效

48、設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取（）形式訂立抵押合同。A、口頭

B、書面

C、通知

D、備案

49、登記機(jī)關(guān)受理登記申請(qǐng)后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，其中登記時(shí)限為15日的是（）。A、初始登記

B、轉(zhuǎn)移登記

C、變更登記

D、注銷登記

50、保修期限屆滿之后，（）承擔(dān)業(yè)主自用物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。

A、建設(shè)單位

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、施工單位

D、業(yè)主

51、所謂房屋完好率，是指（）。

A、完好房建筑面積

B、完好房建筑面積+基本完好房建筑面積 C、（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積 D、完好房建筑面積÷總的房屋建筑面積

52、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為（）個(gè)資質(zhì)等級(jí)。A、三個(gè)

B、四個(gè)

C、五個(gè)

D、六個(gè)

53、承諾對(duì)要約內(nèi)容的非實(shí)質(zhì)性變更指的是（）。A、受要約人對(duì)合同條款中違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議方法的變更 B、承諾中增加的建議性條款

C、受要約人對(duì)合同履行方式提出獨(dú)立的主張 D、承諾中要求增加價(jià)款

54、（）在合同文件中優(yōu)先于其他文件。

A、合同協(xié)議補(bǔ)遣

B、合同協(xié)議書

C、合同條件

D、投標(biāo)人須知

55、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（）關(guān)系。A、權(quán)利與義務(wù)

B、服務(wù)與被服務(wù)

C、管理與被管理

D、委托與被委托

56、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在（），制定臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)給予建設(shè)單位以積極的協(xié)助，并在業(yè)主入住后應(yīng)積極宣傳臨時(shí)管理規(guī)約。

A、銷售物業(yè)之中

B、銷售物業(yè)之后

C、銷售物業(yè)之前

D、銷售物業(yè)的同時(shí)

57、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，因債務(wù)人怠于行使到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人（）。

A、可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán) B、可以向人民法院請(qǐng)求以債務(wù)人的名義行使債務(wù)人的債權(quán) C、可以向仲裁機(jī)構(gòu)以債務(wù)人的名義行使債務(wù)人的債權(quán) D、行使代位權(quán)的必要費(fèi)用，由債權(quán)人負(fù)擔(dān)

58、物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的（）物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)非業(yè)主使用人。A、一體化

B、專業(yè)化

C、共用性

D、公共性

59、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，從2004年1月1日起，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不再采?。ǎ┬问健?/p>

A、政府定價(jià)

B、政府指導(dǎo)價(jià)

C、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

D、明碼標(biāo)價(jià)

60、（）是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。A、包干制

B、酬金制

C、成本價(jià)

D、市場(chǎng)價(jià)

二、多項(xiàng)選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為（）。A、搭建建筑物、構(gòu)筑物

B、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗

C、拆改供暖管道和設(shè)施

D、拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施

2、違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括（）。A、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施

B、賠償損失

C、給付違約金 D、定金罰則

E、行政罰款

3、除合同本身約定的義務(wù)以外，合同當(dāng)事人還負(fù)有（）的義務(wù)。A、通知

B、告知

C、保證安全

D、協(xié)助

E、保密

4、下列屬于收益性物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成的是（）。

A、人工費(fèi)

B、房屋登記費(fèi)

C、法定稅費(fèi)

D、綠化管理費(fèi) E、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)

5、選用中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》時(shí)，應(yīng)充分考慮（）等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。

A、住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

B、社區(qū)文化活動(dòng)的開展

C、配套設(shè)施設(shè)備 D、服務(wù)功能

E、業(yè)主（使用人）的居住消費(fèi)能力

6、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的（）擔(dān)任。

A、物業(yè)使用人

B、物業(yè)管理處主任

C、業(yè)主 D、物業(yè)所有權(quán)人

E、建筑物區(qū)分所有權(quán)人

7、業(yè)主大會(huì)作出（）的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。A、業(yè)主委員會(huì)委員的選舉

B、制定和修改管理規(guī)約 C、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

D、選聘和解聘物業(yè)管理公司 E、住宅專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案

8、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交哪些（）材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A、招標(biāo)文件

B、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書

D、投標(biāo)書 D、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料

E、物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件

9、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接（）的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。A、30萬㎡以下的住宅項(xiàng)目

B、8萬㎡以下的非住宅項(xiàng)目 C、20萬㎡以下住宅項(xiàng)目

D、5萬㎡以下的非住宅項(xiàng)目 E、5萬㎡以上的非住宅項(xiàng)目

10、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，可分為（）。A、常規(guī)性的共用服務(wù)

B、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)

C、針對(duì)性的專業(yè)服務(wù) D、委托性的特約服務(wù)

E、委托性的常規(guī)服務(wù)

11、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》，對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定的定價(jià)形式有（）。

A、政府定價(jià)

B、政府指導(dǎo)價(jià)

C、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)

D、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) E、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)

12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，可以不辦理出讓手續(xù)的情況是（）。

A、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的

B、私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)活動(dòng)的

C、按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 D、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

E、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

13、不屬于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形是（）。

A、翻建

B、擴(kuò)建

C、分割

D、抵押

E、裁決

14、權(quán)屬審核一般應(yīng)經(jīng)過下列（）階段。

A、初審

B、審查

C、復(fù)審

D、審批

E、核對(duì)

15、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序中，關(guān)于公告，說法不正確的是（）。

A、公告是對(duì)可能有權(quán)異議的申請(qǐng)，采用布告、報(bào)紙等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

B、公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序 C、公告是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序 D、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，就進(jìn)行公告

E、房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)3個(gè)月無異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書

16、下列（）屬于特殊情況的權(quán)屬登記。

A、房改售房權(quán)屬登記

B、房屋正常轉(zhuǎn)讓

C、房屋抵押登記 D、商品房的初始登記

E、直接代為登記

17、危房的劃分，一定要根據(jù)（）等因素而定。A、房屋構(gòu)件損壞范圍

B、房屋構(gòu)件損壞程度

C、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況 D、保證居住和使用的安全

E、房屋構(gòu)件損壞對(duì)周圍環(huán)境的危害程度

18、在商品房銷售中應(yīng)當(dāng)遵守的原則有（）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人

B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售的方式銷售商品房

C、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容

D、商品住宅也可以分割拆零銷售

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定

19、下列關(guān)于物業(yè)管理合同的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A、物業(yè)管理合同只能發(fā)生在法人之間

B、物業(yè)管理合同屬于委托合同性質(zhì) C、物業(yè)管理合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同 D、前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

E、物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 20、不得抵押的房地產(chǎn)包括（）。A、列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

B、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) C、已依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

D、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 E、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

模擬試題三

一、單向選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意）

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于（）。

A、行政法規(guī)

B、政府規(guī)章

C、部門規(guī)章

D、國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)

2、就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項(xiàng)服務(wù)而言，業(yè)主和專業(yè)公司之間是（）關(guān) 系。

A、委托服務(wù)合同

B、雇傭合同

C、上下級(jí)

D、內(nèi)部

3、物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的（）。A、基本前提

B、必要前提

C、基本條件

D、必要條件

4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》是從（）起施行。A、2002年10月16日

B、2003年5月28日 C、2003年6月8日

D、2003年9月1日

5、我國(guó)第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是（）。

A、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

B、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 C、《物業(yè)管理?xiàng)l例》

D、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

6、無論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都（）改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。

A、不得擅自

B、允許根據(jù)自己的需要

C、可以任意

D、能擅自隨意

7、業(yè)主（）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。

A、不得隨意

B、允許根據(jù)自己的需要

C、可以任意

D、能擅自

8、取得物業(yè)管理師資格證書并申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于（）個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊(cè)所在省的注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)抽出注冊(cè)申請(qǐng)。

A、1

B、2

C、3

D、4

9、涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金的問題，以下說法錯(cuò)誤的是（）。A、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行處罰 B、可以對(duì)該企業(yè)處以挪用數(shù)額2倍以下的罰款 C、構(gòu)成犯罪的，依法追究該企業(yè)的刑事責(zé)任 D、情節(jié)嚴(yán)重的，可以吊銷該企業(yè)的資質(zhì)證書

10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，（）代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

A、業(yè)主委員會(huì)

B、業(yè)主代表大會(huì)

C、業(yè)主大會(huì)

D、居民委員會(huì)

11、業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)重要職責(zé)是（）。A、提出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議

B、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

D、組織實(shí)施選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)

12、對(duì)于可撤銷的《物業(yè)服務(wù)合同》或者《前期物業(yè)服務(wù)合同》，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求（）撤銷該合同。

A、房地產(chǎn)主管部門

B、工商行政管理部門 C、物業(yè)管理主管部門

D、人民法院

13、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的最終目的是簽訂物業(yè)服務(wù)合同，而合同的訂立需要經(jīng)過要約和承諾兩個(gè)階段，則正確表述是（）。

A、招標(biāo)是要約，投標(biāo)是承諾

B、招標(biāo)是要約邀請(qǐng)，投標(biāo)是要約 C、投標(biāo)是要約邀請(qǐng)，中標(biāo)通知是要約

D、招標(biāo)是要約，中標(biāo)通知是承諾

14、土地使用權(quán)出讓合同由（）與土地使用者簽訂。

A、市人民政府

B、縣人民政府

C、省人民政府土地管理部門 D、市、縣人民政府土地管理部門

15、以出讓方式取得土地使用權(quán)的某棟住宅地已使用了10年。按照國(guó)家規(guī)定，該住宅剩余土地使用年限最高為（）年。A、40

B、50

C、60

D、70

16、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求有（）名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。A、4

B、5

C、6

D、8

17、三級(jí)及三級(jí)以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)建設(shè)面積（）的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

A、30萬㎡以下

B、30萬㎡以上

C、25萬㎡以下

D、25萬㎡以上

18、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以（）取得。

A、買賣方式

B、拍賣方式

C、出讓方式

D、劃撥方式

19、按照法律規(guī)定，（）可以出讓國(guó)有土地使用權(quán)。A、國(guó)家

B、擁有國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

C、擁有國(guó)有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)

D、擁有國(guó)有土地使用權(quán)的個(gè)人 20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于（）。

A、15%

B、20%

C、30%

D、35%

21、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并不少每（）一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

A、季度

B、半年

C、年

D、二年

22、下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成中人員費(fèi)用的是（）。A、管理服務(wù)人員工資

B、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi) C、管理服務(wù)人員的獎(jiǎng)金

D、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的各類社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和住房公積金

23、下列費(fèi)用中，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的是（）。

A、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

B、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的大、中修費(fèi)用 C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)折舊 D、業(yè)主同意的其他費(fèi)用

24、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。

A、業(yè)主大會(huì)

B、房產(chǎn)行政管理部門

C、社區(qū)居民委員會(huì)

D、業(yè)主委員會(huì)

25、商品房住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（）。

A、房地產(chǎn)行政管理部門

B、物業(yè)建設(shè)單位

C、當(dāng)?shù)亟值擂k事處 D、建筑施工單位

26、關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的是（）。

A、前期物業(yè)服務(wù)合同可以不約定期限

B、前期物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同 C、前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿的，業(yè)主委員會(huì)不得與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

D、前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止

27、關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A、供水、供電、供氣等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任

B、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、業(yè)主在住宅室內(nèi)裝修裝飾活動(dòng)中，可以擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸 D、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合

28、《住宅室內(nèi)裝修裝飾管理辦法》規(guī)定，裝修人從事室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)時(shí)，欲搭建建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市（）行政主管部門的批準(zhǔn)。A、房產(chǎn)

B、規(guī)劃

C、建設(shè)

D、城管

29、關(guān)于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)的說法，正確的是（）。A、業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約

B、業(yè)主應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約提供的服務(wù) D、業(yè)主應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

30、業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（）組成。

A、多數(shù)業(yè)主

B、全體業(yè)主

C、業(yè)主和使用人

D、全體居民

31、（）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購(gòu)人，由商品房預(yù)購(gòu)人支付購(gòu)房定金或房?jī)r(jià)款的行為。

A、商品房銷售

B、商品房預(yù)售

C、商品房轉(zhuǎn)讓

D、商品房買賣

32、新建房屋建設(shè)工程的保修期，自（）之日起計(jì)算。

A、業(yè)主搬入

B、業(yè)主入住

C、竣工驗(yàn)收

D、竣工驗(yàn)收合格

33、電氣管線、給排水管道，設(shè)備安裝和裝修工程的最低保修期為（）。A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

34、（）是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

A、房地產(chǎn)估價(jià)

B、房地產(chǎn)咨詢

C、房地產(chǎn)中介服務(wù)

D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

35、實(shí)施建設(shè)監(jiān)理的必要條件是（）。A、有建設(shè)工程

B、有人委托

C、有建設(shè)工程或有人委托 D、有建設(shè)工程和有人委托

36、建設(shè)工程招標(biāo)分為（）。

A、公開招標(biāo)和競(jìng)選招標(biāo)

B、公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo) C、競(jìng)選招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

D、競(jìng)選招標(biāo)和直接招標(biāo)

37、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請(qǐng)延期，延期（）。A、以一次為限，不超過三個(gè)月

B、以一次為限，不超過六個(gè)月 C、以兩次為限，每次不超過三個(gè)月

D、以兩次為限，每次不超過六個(gè)月

38、城市人民政府和縣人民級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)（）審查同意。

A、同級(jí)人民代表大會(huì)

B、同級(jí)常務(wù)委員會(huì) C、同級(jí)人民代表大會(huì)和同級(jí)常務(wù)委員會(huì) D、同級(jí)人民代表大會(huì)或同級(jí)常務(wù)委員會(huì)

39、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是（）。

A、開發(fā)商

B、承包商

C、監(jiān)理單位

D、相關(guān)的政府部門 40、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以（）作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

A、成效價(jià)格

B、正常市場(chǎng)價(jià)格

C、評(píng)估價(jià)格

D、雙方協(xié)商價(jià)格 41《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)（）申報(bào)制度。

A、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

B、成交價(jià)格

C、權(quán)屬登記發(fā)證制度

D、租賃登記備案

42、物業(yè)管理評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為（）人以上單數(shù)。

A、3

B、5

C、7

D、9

43、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)（）。A、管理規(guī)約予以書面承諾

B、臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾 C、管理規(guī)約予以承諾

D、臨時(shí)管理規(guī)約予以承諾

44、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)做出制定和修改管理規(guī)約的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過。A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

45、根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，預(yù)售商品房項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在（）之前完成招標(biāo)工作。

A、項(xiàng)目竣工

B、購(gòu)房人辦理入住

C、取得《商品房預(yù)售許可證》 D、接管驗(yàn)收

46、（）屬于物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中禁止的行為。A、招標(biāo)方將招標(biāo)文件賣給投標(biāo)人

B、在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格進(jìn)行協(xié)商 C、評(píng)標(biāo)過程中沒有召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)

D、拒收在提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間之后送達(dá)的投標(biāo)文件

47、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的罰款。A、5萬元

B、10萬元

C、20萬元

D、50萬元

48、某物業(yè)管理公司在與員工簽訂的勞動(dòng)合同中約定：?jiǎn)T工在雇傭期間的傷殘、患病、死亡，企業(yè)概不負(fù)責(zé)。如果員工在該合同上簽字，該合同條款（）。A、無效

B、是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，對(duì)當(dāng)事人雙方有效 C、不一定有效

D、只對(duì)一方當(dāng)事人有效

49、物業(yè)管理公司違反《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，侵害業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害的業(yè)主（）。

A、只能要求物業(yè)管理公司承擔(dān)違約責(zé)任 B、只能要求物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任

C、只能選擇要求物業(yè)管理公司承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任 D、可以同時(shí)要求物業(yè)管理公司承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 50、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行（）。

A、一次審批制度

B、二次審批制度

C、一級(jí)審批制度

D、分級(jí)審批制度

51、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)（）的暫定期。

A、三個(gè)月

B、半年

C、一年

D、兩年

52、《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，代位權(quán)的行使范圍以（）為限。A、債權(quán)人的債權(quán)

B、債務(wù)人的債權(quán)

C、債權(quán)人的債權(quán)與債務(wù)人的債權(quán)數(shù)額大者

D、履行利益

53、某業(yè)主于2003年5月16日在物業(yè)管理公司所管轄的停車場(chǎng)丟失一輛白色的桑塔納轎車，該業(yè)主如果要以保管合同關(guān)系起訴物業(yè)管理公司，則該業(yè)主起訴的訴訟時(shí)效至（）屆滿。

A、2005年5月16日

B、2004年5月16日

C、2003年5月16日 D、2006年5月16日

54、業(yè)主委員會(huì)是（）。

A、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表

B、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)者 C、重大事項(xiàng)的決策者

D、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

55、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（）日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案

A、10

B、15

C、30

D、90

56、下列行為中，屬于房屋租賃合同自然終止的是（）。

A、無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上

B、承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)

C、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

D、因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行

57、租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（）。

A、10年

B、20年

C、30年

D、50年

58、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。遇有特殊情況，經(jīng)（）以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

A、五分之一

B、四分之一

C、三分之一

D、二分之一

59、以下說法錯(cuò)誤的是（）。

A、物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承諾相應(yīng)的民事責(zé)任

B、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 C、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，法院可予以支持

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任

60、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，從2004年1月1日起，無論是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)以書面形式在（）中明確約定。

A、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B、管理規(guī)約或物業(yè)服務(wù)合同

C、物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同

D、物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同

二、多項(xiàng)選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1、在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中，禁止（）行為。

A、將房間的間隔墻打掉

B、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸 C、搭建建筑物、構(gòu)筑物

D、拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體

2、有（）情形的，合同無效。A、一方以欺詐，脅迫的手段訂立的合同 B、惡意串通，損害國(guó)家，集體或者第三人利益 C、以合法形式掩蓋非法目的 D、損害社會(huì)公共利益

E、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

3、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同爭(zhēng)議的解決方式的表述中哪些是正確的？ A、調(diào)解原則適用于合同仲裁和民事訴訟程序 B、在合同仲裁前必須先行調(diào)解 C、合同仲裁的裁決是終局的 D、在當(dāng)事人提起民事訴訟之前，必須先進(jìn)行合同仲裁 E、經(jīng)過雙方協(xié)商達(dá)成的調(diào)解協(xié)議具有法律強(qiáng)制力

4、以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的弊端主要體現(xiàn)在（）。A、不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量

B、制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán) C、因定價(jià)校準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 D、容易現(xiàn)成低于成本的惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)

E、政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展

5、下列屬于業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)的有（）。

A、召集和主持業(yè)主大會(huì)

B、自行決定選聘或解聘物業(yè)管理公司 C、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)的工作

D、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議 E、監(jiān)督管理規(guī)約的遵守和物業(yè)管理制度的執(zhí)行

6、對(duì)于住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)（）。A、招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司

B、選舉業(yè)主委員會(huì)

C、制定臨時(shí)管理規(guī)約

D、向業(yè)主明示說明臨時(shí)管理規(guī)約 E、在售房合同中包含前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容

7、下列必須由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上多數(shù)通過的事項(xiàng)有（）。

A、制定或修改管理規(guī)約

B、制定或修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 C、選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D、物業(yè)管理方案的制定或修改 E、物業(yè)管理制度的制定或修改

8、甲物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)人，將中標(biāo)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給乙物業(yè)管理公司。

現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中出現(xiàn)了問題。下列說法哪些是正確的？ A、中標(biāo)項(xiàng)目禁止轉(zhuǎn)包，甲物業(yè)管理公司作為招標(biāo)人應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任

B、中標(biāo)項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)包，現(xiàn)在出現(xiàn)問題，可由中標(biāo)人甲物業(yè)管理公司向招標(biāo)人承擔(dān)全部責(zé)任

C、乙物業(yè)管理公司只與甲物業(yè)管理公司有合同關(guān)系

D、招標(biāo)人既可以要求甲物業(yè)管理公司承擔(dān)全部責(zé)任，也可以直接請(qǐng)求乙物業(yè)管

理公司承擔(dān)全部責(zé)任

E、因物業(yè)管理項(xiàng)目是招標(biāo)投標(biāo)獲得的，甲乙物業(yè)管理公司都沒有責(zé)任

9、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，為普通商品住房、（）等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。

A、高檔商品住宅

B、經(jīng)濟(jì)適用房

C、集資建房

D、房改房 E、廉租住房

10、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱

B、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工獎(jiǎng)金分配方案

D、收費(fèi)項(xiàng)目 E、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

11、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

B、物業(yè)服務(wù)支出

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn) D、法定稅費(fèi)

E、物業(yè)服務(wù)成本

12、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)體系中的三部主要法律是（）。A《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

B、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 C、《中華人民共和國(guó)憲法》

D、《中華人民共和國(guó)土地管理法》 E、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

13、我國(guó)房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為（）幾個(gè)方面。

A、房地產(chǎn)城市規(guī)劃管理

B、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理

C、房地產(chǎn)管理 D、房地產(chǎn)土地管理

E、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理

14、土地使用制度是在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采?。ǎ┑确绞綄⑼恋厥褂脵?quán)有償、有限地出讓給土地使用者。

A、拍賣

B、合作

C、招標(biāo)

D、協(xié)議掛牌

E、劃撥

15、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有（）。

A、民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心 B、林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓 C、私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間 D、職工已購(gòu)公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E、國(guó)有企業(yè)按國(guó)家住房制度改革政策出售公有住房

16、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有（）。A、財(cái)政局對(duì)外出租的經(jīng)營(yíng)用房免征房產(chǎn)稅 B、集體土地使用人無須交納土地使用稅 C、用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅 D、土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E、因地震毀壞住房而重新購(gòu)買住房的免征契稅

17、城市維護(hù)建設(shè)稅是隨（）附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。

A、增值稅

B、財(cái)產(chǎn)稅

C、消費(fèi)稅

D、流轉(zhuǎn)稅

E、營(yíng)業(yè)稅

18、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限不為2年的是（）。A、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程

B、裝修工程

C、供熱與供冷系統(tǒng)

D、電氣工程、給排水管道、設(shè)備安裝 E、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏

19、下列關(guān)于物業(yè)管理合同的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A、物業(yè)管理合同只能發(fā)生在法人之間

B、物業(yè)管理合同屬于委托合同性質(zhì) C、物業(yè)管理合同分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同 D、物業(yè)管理合同采“宜粗不宜細(xì)”的原則 E、物業(yè)管理合同不應(yīng)有無償無期限的承諾

20、業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際舊建立在（）基礎(chǔ)之上的。

A、建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買受人 B、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 C、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) D、業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾

E、建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同

模擬試題四

一、單項(xiàng)選擇題（共60份，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意）

1、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)（），不得拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

A、建設(shè)單位批準(zhǔn)

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)

C、政府部門批準(zhǔn)

D、供暖管理單位和燃?xì)夤芾韱挝?/p>

2、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)是，未經(jīng)（）批準(zhǔn)，不可搭建建筑物，構(gòu)建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面。

A、建設(shè)單位

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、城市規(guī)劃行政主管部門

D、街道辦居委會(huì)

3、資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起（）個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)合法資質(zhì)證書

A、20

B、30

C、60

D、90

4、依法等級(jí)的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)，（）是權(quán)利人依法擁有房地產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。

A、土地使用證

B、權(quán)屬證書

C、房地產(chǎn)許可證

D、權(quán)利證書

5、（）部門是法定的房屋所有權(quán)等級(jí)發(fā)證的法定機(jī)關(guān)

A、市（縣）建設(shè)行政主管

B、市（縣）房地產(chǎn)行政主管

C、市（縣）土地管理

D、市（縣）工商行政管理

6、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向（）籌集 A、房管部門

B、物業(yè)管理公司

C、住房公積金管理中心

D、售房單位和購(gòu)房人

7、業(yè)主的決策權(quán)是通過（）的途徑來實(shí)現(xiàn)的。

A、業(yè)主大會(huì)

B、業(yè)主委員會(huì)

C、物業(yè)管理公司

D、街道居委會(huì)

8、房屋阻力行為應(yīng)由明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過（）年

A、30

B、20

C、10

D、5

9、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定，由（）以上人民政府房地產(chǎn)部門核實(shí)并辦法房屋所有權(quán)證書。

A、省級(jí)

B、市級(jí)

C、地區(qū)級(jí)

D、縣級(jí)

10、房地產(chǎn)權(quán)利喪失時(shí)，（）應(yīng)申請(qǐng)注銷登記

A、繼承人

B、承受人

C、原權(quán)利人

D、權(quán)利人

11、物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣和同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以（）。

A、表示同意

B、補(bǔ)充完善

C、另行約定

D書面承諾

12、前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的原則是公開、公平、公正和（）

A、質(zhì)價(jià)相符

B、資信相符

C、誠(chéng)實(shí)信用

D、協(xié)商一致

13、新建現(xiàn)售商品房住房項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)公正應(yīng)在現(xiàn)售前（）日完成。

A、15

B、30

C、60

D、90

14、某小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成人員中，招標(biāo)人的代表是2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于（）人

A、2

B、3

C、4

D、5

15、在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)分結(jié)果按規(guī)定向招標(biāo)人推薦了合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人的辦法是（）A、任選其中一個(gè)為中標(biāo)人

B、按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人 C、報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

D、將其中報(bào)價(jià)最低的確定為中標(biāo)人

16、新建物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的對(duì)象是（）

A、業(yè)主

B、建設(shè)單位

C、施工單位

D、監(jiān)理單位

17、新建房屋的質(zhì)量保修，由（）負(fù)責(zé)。

A、建設(shè)單位

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、業(yè)主

D、施工單位

18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的對(duì)象是（）

A、物業(yè)專有部分和專用設(shè)施設(shè)備

B、物業(yè)專有部分和公用部位

C、物業(yè)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備

D、物業(yè)專有部分和共用設(shè)施設(shè)備

19、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理多層住宅50多萬平方米，高層住宅30萬平方米，辦公樓及商業(yè)大樓5萬平方米，從管理類型和規(guī)模上看，未達(dá)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)（）資質(zhì)等級(jí)要求

A、一級(jí)

B、二級(jí)

C、三級(jí)

D、三級(jí)暫定

20、物業(yè)管理師資資格注冊(cè)有效期為i（）年

A、1

B、2

C、3

D、4

21、權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的（）

A、合法權(quán)益

B、財(cái)產(chǎn)權(quán)

C、處分權(quán)

D、個(gè)人權(quán)益

22、（）主管部門是法定的房屋所有權(quán)等級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)，其他部門辦理的房屋所有權(quán)等級(jí)和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力。

A、市、縣建設(shè)行政 B、市、縣規(guī)劃行政

C、市、縣房地產(chǎn)行政 D、市、縣土地行政

23、在物業(yè)管理的基本內(nèi)容中，必須做好的最基本工作是*（）

A、常規(guī)性共用服務(wù)

B、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)

C、委托性的特約服務(wù)

D、經(jīng)營(yíng)性的有償服務(wù)

24、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其他業(yè)主、物業(yè)使用人寄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為，彼此間（）相互容忍

A、沒有必要

B、根據(jù)自己的需要

C、應(yīng)該有義務(wù)

D、沒有義務(wù)

25、建筑物區(qū)分所有權(quán)人是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（）

A、住戶

B、租戶

C、業(yè)主

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

26、按照《中華人民共和國(guó)合同》規(guī)定，由于合同當(dāng)事人一方缺乏經(jīng)驗(yàn)造成的重大誤解，而訂立了損害己方利益的合同，則該當(dāng)事人可以（）

A、請(qǐng)求人民法院變更合同

B、拒絕履行合同，宣布合同無效 C、請(qǐng)求行政主管部門撤銷合同

D、請(qǐng)求行政主管部門變更合同

27、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（）

A、委托管理

B、建筑物區(qū)分所有權(quán)

C、政府的分配

D、居民委員會(huì)的授權(quán)

28、《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，下列合同中（）合同是可變更合同。A、造成對(duì)方人身傷害而免責(zé)的 B、在訂立合同時(shí)顯失公平的

C、惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益的D、以合法形式掩蓋非法目的的

29、《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，違約責(zé)任除另有規(guī)定外，實(shí)行（）原則

A、過錯(cuò)責(zé)任

B、嚴(yán)格責(zé)任

C、損害賠償

D、公平合理 30、下列關(guān)于房屋租賃政策，說法不正確的是（）

A、私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明

B、共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)

C、租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)、原租賃協(xié)議停止履行

D、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

31、關(guān)于租賃合同內(nèi)容，說法不正確的是（）

A、租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

B、承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人和拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金

C、房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)，認(rèn)真地檢查，修繕，保證房屋的使用安全

D、房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，由承租人分期償還

32、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市，縣人民政府（）管理部門辦理登記備案手續(xù)

A、土地

B、工商

C、房地產(chǎn)

D、物價(jià)

33、房屋的成本租金不含（）

A、折舊費(fèi)

B、維修費(fèi)

C、保險(xiǎn)費(fèi)

D、稅金

34、裝修人未申請(qǐng)報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝修裝飾活動(dòng)的，由（）責(zé)令改正，處500元以上，1000元以下罰款。

A、建設(shè)單位

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、業(yè)主委員會(huì)

D、房地產(chǎn)行政主管部門

35、將沒有放水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房的，火車拆除鏈接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻的，由（）責(zé)令改正，并對(duì)裝修人處500元以上，1000元以下罰款，對(duì)裝修轉(zhuǎn)世企業(yè)處1000元以上，10000元以下罰款

A、建設(shè)單位

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、業(yè)主委員會(huì)

D、房地產(chǎn)行政主管部門

36、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（）

A、不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)務(wù)分包給他人

B、可以向他人轉(zhuǎn)讓其中標(biāo)項(xiàng)目

C、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)分包給其他企業(yè)

D、可以將中標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給其他單位、37、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成教育關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是（）

A、物業(yè)管理服務(wù)

B、物業(yè)特約服務(wù)

C、物業(yè)交易

D、公共性服務(wù)

38、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l》的規(guī)定，業(yè)主是指（）

A、房屋的所有權(quán)人

B、房屋的使用權(quán)人

C、房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人

D、房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人

39、房屋轉(zhuǎn)移登記應(yīng)在試試發(fā)生之日起（）日內(nèi)提出申請(qǐng)

A、30

B、60

C、90

D、100 40、（）是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記

A、注銷登記

B、他項(xiàng)權(quán)利登記 C、變更登記

D、房屋所有權(quán)初始登記

41、關(guān)于房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人，不正確的表述是（）

A、申請(qǐng)人為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)

42、下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)制度，說法不正確的是（）

A、《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度

B、《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主委員會(huì)決策，業(yè)主大會(huì)執(zhí)行的制度

C、規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全天業(yè)主的合法權(quán)益

D、業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定

43、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是（）行政主管部門實(shí)施城市規(guī)劃、按照城市規(guī)劃要求管理各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)的重要法律憑證

A、城市規(guī)劃

B、城市建筑管理

C、土地管理

D、房地產(chǎn)管理

44、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗(yàn)收合格，2002年1月10日交付給買受人，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)該商品住宅屋面防水工程的最大保修期限應(yīng)至（）A、2002年1月10日 B、2004年1月10日

C、2005年1月10日

D、2007年1月10日

45、當(dāng)業(yè)主或使用人房屋自用部位必須修繕，而房屋修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到責(zé)任人的借故阻擾，或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致房屋危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取排除解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用由（）承擔(dān)

A、房屋所有人

B、房屋使用人

C、房屋修繕責(zé)任 人

D、房屋管理者

46、業(yè)主委員會(huì)是（）

A、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表

B、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)者

C、重大事項(xiàng)的決策者

D、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

47、物業(yè)管理的基礎(chǔ)是（）

A、業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)

B、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) C、建設(shè)單位的發(fā)包權(quán)

D、政府主管部門的行政管理權(quán)

48、全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率應(yīng)達(dá)到（）

A、80%

B、90%

C、95%

D、98%

49、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確的將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同定義為（）

A、物業(yè)服務(wù)合同

B、物業(yè)管理委托合同

C、物業(yè)管理服務(wù)合同

D、物業(yè)管理合同 50、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于（）所有

A、開發(fā)建設(shè)單位

B、居民委員會(huì)

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D、全體業(yè)主

51、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利時(shí)，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)（）登記

A、他項(xiàng)權(quán)利

B、變更

C、注銷

D、轉(zhuǎn)移

52、前期物業(yè)管理期間，一般應(yīng)以（）為物業(yè)管理招標(biāo)主體

A、居民委員會(huì)

B、業(yè)主委員會(huì)

C、建設(shè)單位

D、業(yè)主大會(huì)

53、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的（）前，向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行招標(biāo)備案。

A、7日

B、15日

C、10日

D、30日

54、物業(yè)管理招標(biāo)中的評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，誠(chéng)意為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表不得多于成員總數(shù)的（）

A、12

B、23

C、13

D、14

55、關(guān)于合同的履行，下列說法正確的是（）

A、履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在支付貨幣一方所在地履行

B、履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由接受履行一方負(fù)擔(dān)

C、合同的履行應(yīng)全面地、適當(dāng)?shù)?、?shí)際履行

D、價(jià)款不明確的，按照履行合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)確定

56、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要（）

A、承擔(dān)安全保證責(zé)任

B、承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任

C、承擔(dān)安全賠償責(zé)任

D、不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任

57、在物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立的、從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的（）

A、應(yīng)當(dāng)

B、必須

C、無須

D、可以

58、物業(yè)管理 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立的、從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的（）

A、物業(yè)管理咨詢公司

B、房地產(chǎn)行政主管部門的派出機(jī)構(gòu)i C、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)

D、無惡意管理協(xié)會(huì)的派出機(jī)構(gòu)

59、特殊的房產(chǎn)登記中，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)來源為（）售房 A、補(bǔ)貼

B、房改

C、福利

D、計(jì)劃

60、拆除租賃房屋時(shí)，如果被拆遷與承租人未九接觸租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是（）

A、面積結(jié)算

B、貨幣補(bǔ)償

C、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D、貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換

二、多項(xiàng)選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，這一階段的物業(yè)故那里政策法規(guī)主要體現(xiàn)的特點(diǎn)包括（）

A、配套性

B、借鑒性

C、過渡性

D、操作性

E、經(jīng)驗(yàn)性

2、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，下列當(dāng)事人的行為構(gòu)成締約過失責(zé)任的有（）

A、甲企業(yè)在與他人談判過程中知悉了對(duì)方的客戶明代，并將該商業(yè)秘密透露給了對(duì)方的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，給對(duì)方造成了重大經(jīng)濟(jì)損失

B、乙公司在訂立合同過程中伏擊隱瞞了重要事實(shí)，致使合同未成立，但對(duì)方因信賴合同能夠成立而遭受了損失

C、丙公司提供的商品質(zhì)量不符合合同約定的等級(jí)，買方發(fā)現(xiàn)后要求降價(jià) D、丁企業(yè)在實(shí)施過程中，沒有嚴(yán)格按圖施工，給建設(shè)單位造成了重大損失 E、戊公司為排擠其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，惡意進(jìn)行磋商，給對(duì)方造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失

3、物業(yè)管理資質(zhì)管理有利于（）

A、物價(jià)部門核定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

B、規(guī)范物業(yè)管理行為 C、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管

D、維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序E、提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)水平

4、對(duì)在《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》發(fā)布之日前，（）的專業(yè)管理人員，可通過考試認(rèn)定辦法取得物業(yè)管理師資格

A、長(zhǎng)期從事物業(yè)管理工作

B、符合考試認(rèn)定條件

C、業(yè)主委員會(huì)委員D、具有豐富物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

E、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)任經(jīng)理

5、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金屬于代管性質(zhì)，其代管主體有（）

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B、業(yè)主大會(huì)

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè) D、業(yè)主委員會(huì)

E、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門

6、住宅專項(xiàng)維修資金的使用目前專項(xiàng)用于（）A、住宅共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造 B、住宅共用部位保修期滿后的大修、更新、改造 C、個(gè)人住宅保修期滿后的大修、更新、改造 D、住宅共用部位保修期滿前得大修、更新、改造

E、住宅共用部位、用設(shè)施設(shè)備保修期滿前得大修、更新，改造

7、下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的管理，說法正確的是（）A、住宅專項(xiàng)維修資金屬于代管性質(zhì)

B、業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管 C、業(yè)主大會(huì)成立后，住宅專項(xiàng)維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管

D、業(yè)主大會(huì)成立前，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將住宅裝修維修資金移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管

E、業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將住宅專項(xiàng)維修資金移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管

8、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于承諾期限的規(guī)定，承諾應(yīng)當(dāng)在要約確定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。要約人如果沒有確定承諾期限的，下列說法正確的是（）A、該要約不發(fā)生法律效力

B、該要約生效，但承諾可以隨時(shí)做出 C、該要約生效，但承諾必須在要約到達(dá)的當(dāng)天作出

D、該要約生效，如果該要約是以對(duì)話方式做出的，除當(dāng)事人另有約定外，受要約人應(yīng)當(dāng)即時(shí)做出承諾

E、該要約生效，如果該要約是以對(duì)話方式做出的，承諾應(yīng)當(dāng)在合理期限到達(dá)

9、管理約得內(nèi)容主要包括（）

A、有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理

B、業(yè)主的共同利益 C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

E、首次業(yè)主大會(huì)籌備的規(guī)則要求

10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全天業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括（）A、圍墻、綠地、池井、照明設(shè)施

B、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋 C、業(yè)主的專有部分

D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 E、發(fā)展商已出售的地下停車庫(kù)的停車位

11、一般來說，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合的資格條件有（）A、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 B、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主或住戶

C、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)

D、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心墻，公正廉潔，具有社會(huì)公信力 E、具有一定組織能力；具備必要的工作時(shí)間

12、業(yè)主委員會(huì)委員如果有（）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止。

A、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不再是業(yè)主的

B、無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的C、因疾病等原因三十履行職責(zé)能力的

D、有犯罪行為以及其他原因不只再承貸業(yè)主委員會(huì)委員的 E、拒不履行行業(yè)主業(yè)務(wù)的，以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的

13、物業(yè)管理師資格實(shí)行全國(guó)（）的開始制度，原則上每年舉行一次

A、統(tǒng)一大綱

B、統(tǒng)一命題

C、統(tǒng)一組織

D、統(tǒng)一培訓(xùn)

E、統(tǒng)一時(shí)間

14、我過物業(yè)管理的基本特征有（）

A、統(tǒng)一化

B、市場(chǎng)化

C、社會(huì)化

D、專業(yè)化

E、現(xiàn)代化

15、業(yè)主形式專有部分所有權(quán)、不得發(fā)生的行為有（）

A、危及建筑物安全

B、出租非經(jīng)營(yíng)性用房

C、損害其他業(yè)主合法權(quán)利

D、自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房

E、進(jìn)行二次裝修

16、業(yè)主大會(huì)制度和管理規(guī)約制度，目的是建立（）

A、質(zhì)價(jià)相符

B、民主協(xié)商

C、自我管理

D、平衡利益

E、公平競(jìng)爭(zhēng)

17、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)其他損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人（）

A、停止侵害

B、消除危險(xiǎn)

C、排除妨礙

D、掀起搬窩

E、賠償損失

18、下列事項(xiàng)中，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的有（）A、房屋共用部位及共用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與管理

B、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)

C、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù) D、全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理

E、物業(yè)檔案資料管理

19、在物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核中，屬于俺國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定比例計(jì)提費(fèi)用的有（）A、工會(huì)經(jīng)費(fèi)

B、職工教育經(jīng)費(fèi)

C、住房公積金

D、事業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

E、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)

20、物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約（）等內(nèi)容

A、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

B、物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，物業(yè)資料的移交 C、物業(yè)管理用房

D、住宅專項(xiàng)維修資金

E、物業(yè)的保險(xiǎn)責(zé)任

模擬試題五

一、單項(xiàng)選擇題（共60分，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意）

1、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)（），不得拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施

A、建設(shè)單位批準(zhǔn)

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)

C、政府部門批準(zhǔn)

D、供暖管理單位和燃?xì)夤芾韱挝?/p>

2、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)時(shí)，未經(jīng)（）批準(zhǔn)，不可搭建建筑物，構(gòu)建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面

A、建設(shè)單位

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、城市規(guī)劃行政主管部門

D、街道辦居委會(huì)

3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章之中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的（）法律基礎(chǔ)

A、行政

B、刑事

C、行政處罰

D、民事

4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利

A、一并轉(zhuǎn)讓

B、分開轉(zhuǎn)讓

C、獨(dú)立轉(zhuǎn)讓

D、不得轉(zhuǎn)讓

5、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（），A、不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)務(wù)分包給他人

B、可以向他人轉(zhuǎn)讓其中標(biāo)項(xiàng)目

C、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)分包給其他企業(yè)

D、可以將中標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給其他單位

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是（）

A、物業(yè)管理服務(wù)

B、物業(yè)特約服務(wù)

C、物業(yè)交易

D、公共性服務(wù)

7、根據(jù)《物業(yè)掛了條例》的規(guī)定，業(yè)主是指（）

A、房屋的所有權(quán)

B、房屋的使用權(quán)人

C、房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人

D、房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人

8、下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)制度，說法不確定的是（）

A、《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策，44 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度

B、《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主委員會(huì)制度。業(yè)主大會(huì)執(zhí)行的制度

C、規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全天業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益

D、業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定

9、業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得（）

A、以放棄權(quán)利不履行義務(wù)

B、放棄權(quán)利也放棄履行義務(wù)

C、不放棄權(quán)利而放棄履行義務(wù)

D、獨(dú)立自主決定權(quán)利的行駛

10、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成中之物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由（）擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)

A、全體業(yè)主

B、開發(fā)建設(shè)單位

C、居民委員會(huì)

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

11、業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于（）而產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成、是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)

A、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

B、業(yè)主的異產(chǎn)連房屋所有權(quán) C、建筑物區(qū)劃之規(guī)劃要求

D、物業(yè)管理區(qū)域之業(yè)主委員會(huì)要求

12、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，（）可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷

A、受侵害的業(yè)主

B、業(yè)主大會(huì)

C、政府主管部門

D、業(yè)主委員會(huì)

13、我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由（）針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行審查、登記并辦法相關(guān)證件的行為

A、房屋管理部門

B、城市規(guī)劃部門

C、房地產(chǎn)中介部門

D、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

14、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)（）

A、社會(huì)平均成本

B、小區(qū)運(yùn)作成本

C、政府定價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

15、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi)（）單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房保修責(zé)任

A、物業(yè)管理

B、房屋施工

C、房屋工程監(jiān)理

D、轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更解除或終止不應(yīng)影響轉(zhuǎn)租合同的繼續(xù)履行

27、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照每平方米建筑面積繳存首期住宅專項(xiàng)維修自己的數(shù)額為（）

A、售房款的2%-4%

B、當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%-8% C、售房款的20%

D、當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%-8%

28、我國(guó)第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是（）

A、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 B、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 C、《物業(yè)管理?xiàng)l例》

D、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

29、與《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦》相比較《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》在物業(yè)服務(wù)定價(jià)的九項(xiàng)成本構(gòu)成上，增加了（）項(xiàng)目

A、業(yè)主委員會(huì)津貼

B、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用

C、管理費(fèi)分?jǐn)?/p>

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金

30、物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)工作應(yīng)當(dāng)由（）來完成

A、房地產(chǎn)開發(fā)商

B、業(yè)主委員會(huì)

C、依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)

D、政府物業(yè)管理主管部門

31、指定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)則制度的權(quán)利歸（）

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、行政主管部門

C、業(yè)主大會(huì)

D、居民委員會(huì)

32、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)是（）

A、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

B、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)

C、業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益、決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織

D、業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

33、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是（）的職責(zé)

A、業(yè)主大會(huì)

B、業(yè)主代表大會(huì)

C、業(yè)主委員會(huì)

D、居民委員會(huì)

34、利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得經(jīng)營(yíng)收益的使用，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充（）

A、房屋維修資金

B、設(shè)備維修資金

C、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足

D、住宅專項(xiàng)維修資金

35、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條明確規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同（）”

A、在半年內(nèi)終止

B、終止

C、繼續(xù)同時(shí)生效

D、作廢

36、商品房住宅之間或者商品房住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的為iuhe更新、改造費(fèi)用，由（）安置個(gè)子擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/p>

A、先關(guān)業(yè)主

B、單元業(yè)主

C、整棟業(yè)主

D、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主

37、房屋滅失的，房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還（）

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、建設(shè)單位

C、業(yè)主

D、業(yè)主委員會(huì)

38、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)

A、7

B、15

C、20

D、30

39、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場(chǎng)原則自由協(xié)商價(jià)格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，政府（）干預(yù)

A、必須

B、不予

C、應(yīng)當(dāng)

D、只能 40、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交個(gè)物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位（）A、減免叫乃

B、不用交納

C、全額交納

D、按照編著的一半交納

41、物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)干活動(dòng)的產(chǎn)生，其基本動(dòng)因是（），是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)需要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的壟斷經(jīng)營(yíng)

B、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)需求

C、政府對(duì)和諧社會(huì)的要求

D、開發(fā)商對(duì)物業(yè)的售后服務(wù)

42、共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，（）就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約

A、管理規(guī)約

B、物業(yè)服務(wù)合同

C、前期物業(yè)服務(wù)合同

D、臨時(shí)管理規(guī)約

43、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在（），指定臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)給予建設(shè)單位以積極的協(xié)助，并在業(yè)主入住往后應(yīng)積極宣傳臨時(shí)管理規(guī)約。

A、銷售物業(yè)之中

B、銷售物業(yè)之后

C、銷售物業(yè)之前

D、銷售物業(yè)的同時(shí)

44、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)何婷約定，逾期不交納無惡意費(fèi)用或者服務(wù)資金的，（）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

A、開發(fā)建設(shè)單位

B、業(yè)主委員會(huì)

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D、其他業(yè)主

45、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水，供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向（）收取有關(guān)費(fèi)用

A、業(yè)主或住戶

B、最終用戶

C、業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

46、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照（）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

A、部分業(yè)主的要求

B、物業(yè)服務(wù)合同約定

C、業(yè)主委員會(huì)的要求

D、管理規(guī)約的約定

47、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于（），為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

A、物業(yè)管理企業(yè)的收入

B、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)

C、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

D、代管性質(zhì)

48、（）應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。

A、建設(shè)單位

B、施工單位

C、房地產(chǎn)主管部門

D、業(yè)主委員會(huì)

49、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付篤定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理

C、業(yè)主

D、業(yè)主代表 50、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)成本一般不包括（）

A、辦公費(fèi)用

B、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資質(zhì)折舊

D、物業(yè)共用部位的大修費(fèi)用

51、未按照規(guī)定交存者首期住宅專項(xiàng)維修資金的，（）

A、開發(fā)建設(shè)單位或者公布住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人

B、政府房地產(chǎn)主管部門不得給開發(fā)建設(shè)單位發(fā)放商品房預(yù)售許可證

C、反誣登記關(guān)不得辦理房屋權(quán)屬登記

D、政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該限制其不允許進(jìn)行房屋所有權(quán)交易

52、業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金，（）應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交

A、余額為零

B、余額不足首期交存額30%

C、余額不足首期交存額50%

D、增值利息為零

53、只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由（）宮廷履行業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

A、業(yè)主

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、建設(shè)單位

D、業(yè)主代表

54、我國(guó)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，并納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員（）系列

A、職業(yè)資格證書

B、上崗培訓(xùn)證書

C、學(xué)歷證書

D、職稱資格證書

55、應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)建設(shè)主管部門、直轄市房地產(chǎn)主管部門初審，合格后報(bào)住建部審批的是（）

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書

B、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書 C、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書

D、暫定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書

56、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理由（）負(fù)責(zé)

A、直轄市或設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門

B、省級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門

C、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

D、市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門

57、建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在（）之前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)長(zhǎng)街查驗(yàn)手續(xù)，并將承接查驗(yàn)記錄作為物業(yè)管理檔案

A、前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂

B、首位業(yè)主簽訂購(gòu)房合同

C、首位業(yè)主入住

D、業(yè)主大會(huì)成立

58、物業(yè)管理開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件（）公開進(jìn)行

A、戒指時(shí)間的同一時(shí)間

B、截止時(shí)間后24小時(shí)內(nèi)

C、截止時(shí)間3天后

D、截止時(shí)間后一周內(nèi)

59、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵循臨時(shí)管理規(guī)約予以（）

A、不應(yīng)承諾

B、承諾

C、書面承諾

D、不予書面承諾 60、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包括（）的內(nèi)容

A、管理規(guī)約

B、物業(yè)管理規(guī)章制度

C、前期物業(yè)服務(wù)合同約定

D、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

二、多項(xiàng)選擇題（共40分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1、下列關(guān)于建筑物管理的方式，不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍有（）。

A、業(yè)主自己進(jìn)行管理

B、業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)田委托給不同的專業(yè)公司 C、業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理

D、業(yè)主委派下屬公司或部門進(jìn)行管理 E、建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理

2、物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成烏爾管理招標(biāo)投標(biāo)工作（）

A、新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成

B、預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成 C、新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售時(shí)完成

D、新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前30日完成 E、非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90完成

3、經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，（）的物業(yè)項(xiàng)目可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) A、投標(biāo)人少于3個(gè)的 B、投標(biāo)人超過3個(gè)人

C、住宅規(guī)模較小的D、非住宅

E、住宅規(guī)模較大

4、通常物業(yè)服務(wù)合同（）終止

A、合同屆滿后沒有續(xù)簽合同

B、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立 C、不可抗力導(dǎo)致合同無法履行

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)宣告破產(chǎn)

E、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致同意解除合同、5、前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得（）

A、限制潛在投標(biāo)人

B、排斥潛在投標(biāo)人

C、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審 D、對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇

E、對(duì)潛在投標(biāo)人提出過高的資格要求