第一篇：宜興市物業(yè)專項維修資金管理辦法

宜興市物業(yè)專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《無錫市住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于房屋等物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條 本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋各業(yè)主或者與單幢房屋結構相連的其他房屋各業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由各類房屋的各業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、技防設施、單元防盜門、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫（位）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、建筑物、構筑物等。本辦法所稱物業(yè)服務單位是指根據有關委托合同、協(xié)議提供物業(yè)服務的物業(yè)企業(yè)、社區(qū)居委和實行業(yè)主自治管理的業(yè)主委員會組織。

第四條

市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房局）負責本市物業(yè)維修資金的指導和監(jiān)督工作，其所屬的市物業(yè)管理中心（以下簡稱市物管中心）具體負責本市維修資金的歸集、核算，并做好維修資金使用的相關管理工作；各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、園區(qū)管委會（以下簡稱屬地政府）協(xié)助做好維修資金歸集、使用的監(jiān)督管理工作。

市財政、審計部門根據本辦法的規(guī)定負責維修資金的管理、監(jiān)督工作。

第二章 交 存

第五條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：

（一）住宅，包括商品房、拆遷安置房、經濟適用房等，但為一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備以及居民依法自建自用的房屋除外；

（二）住宅小區(qū)內的非住宅或者與住宅小區(qū)同在一個出讓地塊上的非住宅，包括開發(fā)建設單位建設的可用于售（租）的車庫（位）；

（三）其他存在兩個以上業(yè)主共用部位、共用設施設備應當繳納維修資金的房屋。

單幢房屋為二個以上業(yè)主所有或者原為一個業(yè)主所有因分割轉讓為二個以上業(yè)主所有的房屋也須按規(guī)定交存維修資金。

第六條 首期維修資金按照以下標準交存：

（一）住宅按照建筑面積每平方米50元標準交存，設電梯的住宅按照建筑面積每平方米90元標準交存；其中住宅區(qū)內單一產權的獨立式住宅，按照建筑面積每平方米30元標準交存；

（二）非住宅按照建筑面積每平方米50元標準交存，設有電梯或與設有電梯的住宅結構相連的非住宅，按照建筑面積每平方米90元標準交存；其中住宅區(qū)內單一產權的獨立式非住宅，按照建筑面積每平方米30元標準交存；

（三）出售、出租的車庫（位），按照建筑面積每平方米50元標準交存，設有電梯并能直接使用的，按照建筑面積每平方米90元標準交存。不能確定建筑面積的，按每個車庫（位）1000元標準交存；

（四）經濟適用房、拆遷安置房按照建筑面積每平方米20元標準交存，其中設電梯的按照建筑面積每平方米60元標準交存；

（五）出售公有住房的，由售房單位在售房款中按照建筑面積每平方米50元標準提取交存。設電梯的公有住房，按照建筑面積每平方米90元標準提取交存。

維修資金的首次交存標準應當根據實際情況適時調整。第七條

業(yè)主交存的維修資金屬于該業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八條

首期維修資金由開發(fā)建設單位負責代收，開發(fā)建設單位在辦理房屋所有權初始登記前應按本辦法規(guī)定的標準，將首期維修資金一次性交存至指定的維修資金銀行專戶，由市物管中心分戶出具財政監(jiān)制的專用票據。

開發(fā)建設單位應當在房屋買賣合同中載明維修資金的交納標準和方式，并在代收后交付資料票據時提供交存維修資金的專用票據。

市價格主管部門核定或備案的住宅房屋銷售價格不包括維修資金。開發(fā)建設單位、銷售企業(yè)代收的維修資金不計入房屋銷售價格。

第九條

公有住房售房單位在出售公有住房時，售房單位應當一次性交存首期維修資金。

第十條

業(yè)主在申請產權登記時，應當根據房屋登記機構要求出具維修資金交存憑證；有本辦法第五條第二款規(guī)定情形且未交存維修資金的，在辦理產權轉移過戶手續(xù)時，房屋所有權人應當按房屋類別到市物管中心交存維修資金。

第十一條 維修資金自交存之日起，按照不低于銀行同期存款利率計息，每年結息一次。維修資金使用應當先在利息部分列支，當增值部分不敷使用時，經業(yè)主大會會議決議報市住房局批準后，可使用維修資金本金，但業(yè)主分賬戶余額一般不得低于首期交存額的30%。

第十二條 業(yè)主分戶賬戶維修資金余額不足首期交存額30%的，經屬地政府或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。

第十三條 維修資金本金由市財政部門管理，市住房局負責維修資金歸集和利息專戶等日常管理。條件成熟的住宅區(qū)可以申請將維修資金劃轉業(yè)主大會管理，具體辦法另行規(guī)定。屬地政府、社區(qū)居委會應對業(yè)主委員會管理、使用維修資金的活動實行指導和監(jiān)督。第十四條 市財政部門應當委托所在地商業(yè)銀行，作為本市維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。財政部門應將其產生的利息在下一會計年度期第一個月劃入市住房局維修資金利息專戶。

維修資金按照統(tǒng)一交存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策和行政職能部門監(jiān)督使用的原則進行管理。所設立的維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋門牌號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋門牌號設分戶賬。

第三章 使 用

第十五條

維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十六條

擁有相關共用部位、共用設施設備的業(yè)主承擔共用部位、共用設施設備維修、更新、改造義務，并按以下方式分攤費用：

（一）住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤,其中集中式車庫（位）的維修費用按相關業(yè)主擁有的份額分攤。

（二）住宅小區(qū)內單一產權獨立式住宅或非住宅業(yè)主交納的維修資金專項用于小區(qū)內共用設施設備的維修、更新、改造，其本體維修等由該業(yè)主自行承擔。

（三）維修資金未交納期間發(fā)生的維修費用由相關業(yè)主按住宅建筑面積的比例分攤；涉及公有住房單位或者尚未辦理房屋所有權初始登記的開發(fā)建設單位的，由公有住房單位或尚未辦理房屋所有權初始登記的開發(fā)建設單位按照相關建筑面積的比例分攤。第十七條 維修資金用于共用部位、共用設施設備維修、更新、改造發(fā)生的實際費用，包括前期勘察、鑒定、設計、工程招標、監(jiān)理、保險、稅金、審計費等。

維修資金的使用應當具備下列條件：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期已滿；

（二）維修項目符合維修資金使用范圍；

（三）業(yè)主維修資金賬面余額符合維修資金使用要求；

（四）相關業(yè)主已就維修項目的費用分攤達成一致。

第十八條 維修資金的使用一般實行年度計劃預算制度，即物業(yè)服務單位提出下一年度零修、急修和計劃維修項目的計劃及概算或預算，確定總（概）預算資金，經業(yè)主委員會組織按本小區(qū)規(guī)定的程序審議通過，市物管中心審核同意后，由物業(yè)服務單位組織實施。

上款中的計劃維修項目在具體實施前應當編制詳細預算，經市物管中心現(xiàn)場勘核后方可實施。具體辦法由市住房局制定。

第十九條 未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，需要使用維修資金的，應當向市物管中心提出申請，并提交下列相關材料：

（一）年度計劃表、維修資金使用申請表、（概）預算書；

（二）物業(yè)服務單位根據維修和更新、改造項目提出的使用建議；沒有物業(yè)服務單位的，由相關業(yè)主提出的使用建議。使用建議應當報所在地社區(qū)居委會審核備案；

（三）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議的書面材料，或提供按本辦法第二十二條規(guī)定的相關材料；

（四）物業(yè)服務單位、相關業(yè)主編制的組織實施使用方案。公有住房售房單位需動用維修資金的，可參照以上程序辦理。第二十條 業(yè)主大會成立后，需要使用維修資金的，應當向市物管中心提出申請，并提交下列相關材料：

（一）年度計劃表、維修資金使用申請表、（概）預算書；

（二）業(yè)主大會關于同意使用維修資金的書面決議文件。書面決議文件應當載明具體維修工程項目、金額、相關業(yè)主分攤和相關業(yè)主投票同意簽署確認等情況；

（三）物業(yè)服務單位、相關業(yè)主組織實施使用方案。第二十一條 按工程實際情況需要事先撥付材料款或進度款的，應當在施工合同書中約定，約定的數(shù)額一般不超過工程預算的30%，辦理有關劃款手續(xù)后，未成立業(yè)主大會的由所在地社區(qū)居委會、成立業(yè)主大會的由業(yè)主委員會對該款項的使用履行監(jiān)管職責。

第二十二條 確因特殊情況，不及時維修將損害業(yè)主利益時，經市物管中心同意，可由業(yè)主委員會或物業(yè)服務單位或所在地社區(qū)居委會在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置采用發(fā)布公告的形式廣泛征詢區(qū)域內的業(yè)主意見。公告公示期限一般不少于7天，業(yè)主對公示內容有異議的，由公告發(fā)布單位負責解釋。在公示期間反對的業(yè)主或反對業(yè)主所擁有專有部分面積均同時不足業(yè)主總數(shù)、物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積三分之一的，業(yè)主委員會或所在地社區(qū)居委會可以據此作出公告通過的決議。第二十三條 維修結束后，維修實施單位應當及時向市物管中心申請驗收，驗收屬實的，持下列材料到市物管中心提出撥付或列支申請：

（一）維修資金結算審核表；

（二）項目工程量清單、驗收證明；

（三）工程決算書，使用資金達到一定額度的需提供有資質審計單位決算審計書；

（四）施工合同或協(xié)議；

（五）相關業(yè)主證明材料。

第二十四條

市物管中心收到上述材料后，在15個工作日內完成材料審核，并出具結算意見。相關決算和審計經市物管中心審核后，將資金撥付給物業(yè)服務單位或者相關單位。

第二十五條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業(yè)服務單位或業(yè)主委員會或社區(qū)居委會先行組織搶修，并告知相關業(yè)主或公示。該類情況應當在制定本小區(qū)維修計劃時列入急修可能發(fā)生的情形作充分預計，其所涉維修費用從相關業(yè)主維修資金分戶賬中列支。

發(fā)生危及房屋安全或嚴重影響使用功能等緊急情況一般是指：

（一）電梯出現(xiàn)故障，并危及人身財產安全或定期檢驗被責令整改的；

（二）水泵發(fā)生故障或損壞導致供水、排水中斷的；

（三）物業(yè)外立面破損可能引起墜落危及人身安全的；

（四）消防、安防系統(tǒng)部分設施、部件發(fā)生故障，影響系統(tǒng)正常工作，有關部門要求立即整改的；

（五）其他因自然災害、事故導致需要搶修的緊急情況。第二十六條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的住宅等物業(yè)和共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅等物業(yè)和共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和日常養(yǎng)護費用；

（五）其他不應列支的情形。

第二十七條 業(yè)主對物業(yè)維修、更新、改造費用有疑義的，物業(yè)服務單位或業(yè)主委員會等組織單位應當負責解答，仍有異議的可委托有關機構復核，委托費用由委托人先行支付。異議成立的，委托費用由相關單位或責任人承擔。業(yè)主對所承擔的份額有異議的，應當協(xié)商解決，協(xié)商不成可以依法申請仲裁或提起訴訟。

第二十八條 房屋及其他共用部位、共用設施設備在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，開發(fā)建設單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

開發(fā)建設單位應當在各分項工程保修期滿前30日上報市物管中心，由市物管中心會同物業(yè)服務單位、業(yè)主委員會及社區(qū)居委會對該分項工程進行檢查核驗，形成驗收合格認定書，明確未盡事宜責任。未形成驗收合格認定書的，開發(fā)建設單位應當繼續(xù)履行保修義務，不得以期限屆滿為由推卸保修責任。

第二十九條 下列資金應當轉入維修資金滾存使用：

（一）維修資金及其利息的收益；

（二）利用共用部位、共用設施設備進行經營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（三）共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章 監(jiān)督管理

第三十條 市物管中心負責建立信息化管理系統(tǒng)，依法對維修資金的歸集、查詢、使用等環(huán)節(jié)進行管理。

第三十一條

市物管中心應當為業(yè)主、業(yè)主委員會提供下列查詢、核對服務：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。

第三十二條

在保證維修資金安全和正常使用的前提下，被指定商業(yè)銀行應當按照國家有關規(guī)定確保維修資金保值增值。

第三十三條

代管銀行每年至少一次向市物管中心、業(yè)主委員會報告維修資金情況。市住房局、市物管中心及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可要求代管銀行進行復核。

房屋所有權轉讓時，維修資金余額隨房屋所有權同時過戶。第三十四條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還維修資金：

（一）滅失房屋所有權證記載的業(yè)主應當持注銷房屋所有權證的證明（或者房屋所在地區(qū)拆遷管理部門出具的房屋因拆遷而滅失的證明）、本人身份證，至市物管中心辦理資金賬戶注銷手續(xù)，房屋分戶賬中維修資金余額返還業(yè)主。已劃轉業(yè)主大會管理的維修資金，參照本項規(guī)定執(zhí)行；

（二）公有住房售房單位應當持注銷房屋所有權證的證明、單位證明，至市物管中心資金辦理賬戶注銷手續(xù)，并將房屋分戶賬中維修資金的余額轉為單位住房資金。售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級財政。

第三十五條 維修資金的管理和使用，應當依法接受財政、審計部門的監(jiān)督。

維修資金的財務管理和會計核算以及專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條

違反本辦法規(guī)定的，由有關行政管理部門依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條

維修資金管理部門和管理機構及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附 則

第三十八條 本辦法第五條規(guī)定以外的房屋，包括商業(yè)開發(fā)銷售的各類市場、寫字樓、產權式酒店等其他非住宅物業(yè)的維修資金交存參照本辦法執(zhí)行，具體內容應當由雙方當事人在銷售合同中約定。

第三十九條 本辦法實施前業(yè)主已交存的電梯更新資金仍專項用于電梯的更新，或者根據業(yè)主大會決議依照本辦法執(zhí)行。

本辦法實施前未建立維修資金的住宅小區(qū)是否建立維修資金，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定建立維修資金的按本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。

原由屬地政府建造但未建立交存維修資金的拆遷安置小區(qū)的維修由屬地政府負責。未建立維修資金的老住宅區(qū)共用部位和共用設施設備的維修由屬地政府負責。

第四十條 開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理單位代收的維修資金，應當按本辦法規(guī)定及時上交市財政部門指定專戶儲存。

第四十一條

本辦法自2013年1月1日起施行，有效期5年?！兑伺d市住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》（宜政發(fā)[2005]85號）同時廢止。

本辦法實施前已辦理商品房銷售許可的房屋等物業(yè)的維修資金按原規(guī)定的交存標準執(zhí)行；本辦法實施后辦理商品房預售許可的房屋等物業(yè)，包括分期、分批建設在本辦法實施后辦理商品房預售許可的，按本辦法執(zhí)行。

第二篇：吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法

《吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法》

吉建辦[2010]101號

各市（州）房產局、住房城鄉(xiāng)建設局、公用局、財政局，長白山管委會住房城鄉(xiāng)建設局、財政局，各縣（市）住房城鄉(xiāng)建設局、房產局、城市管理和行政執(zhí)法局、財政局：

為了規(guī)范物業(yè)專項維修資金的繳存、管理和使用，發(fā)揮物業(yè)專項維修資金的作用，保證物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護和正常使用，結合我省實際，省住房城鄉(xiāng)建設廳和省財政廳共同制定了《吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

二○一○年十二月二十二日

第一章總則

第一條為加強物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的專項維修資金的繳存、管理、使用和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

由兩個或兩個以上業(yè)主區(qū)分所有的房屋，業(yè)主應按規(guī)定繳存物業(yè)專項維修資金。

第三條物業(yè)專項維修資金實行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有者決策、政府監(jiān)管的管理原則。

第四條省建設行政主管部門會同省財政部門對本省行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導和監(jiān)督。

市（州）、縣（市）人民政府房地產行政主管部門會同同級財政部門對本行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導和監(jiān)督。市（州）、縣(市)物業(yè)專項維修資金管理機構（以下簡稱代管單位）具體負責本行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

第二章繳存

第五條 符合《住宅專項維修資金辦法》規(guī)定的新建房屋（含商品房屋、經濟適用房、集資建房、棚改回遷房、廉租住房），由業(yè)主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金。首期交存的標準為房屋建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%。

第六條設電梯的房屋，另由建設單位按照業(yè)主擁有房屋專有建筑面積每平方米三十元，一次性交存屬業(yè)主所有的物業(yè)專項維修資金，專項用于電梯保修期滿后的維修、更新和改造。

第七條出售公有住房的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第八條、第九條的規(guī)定繳存物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金由代管單位統(tǒng)一管理。

第八條新建房屋首次交存物業(yè)專項維修資金，由建設單位在辦理房屋買賣合同備案時，按照房屋買賣合同約定的建筑面積代交物業(yè)專項維修資金，待房屋交付時憑物業(yè)專項維修資金專用票據向業(yè)主收取。

建設單位應當在簽訂房屋買賣合同時向購房人說明，并將該內容約定為合同條款。未售出的房屋（含物業(yè)管理用房等配套用房）物業(yè)專項維修資金由建設單位交存。第九條公有住房房改時，售房單位在辦理房屋所有權登記前，按照房改部門出具的物業(yè)專項維修資金繳存通知中的數(shù)額交存物業(yè)專項維修資金。

代管單位應當向交存人出具物業(yè)專項維修資金專用票據。

第十條已經建立物業(yè)專項維修資金制度的區(qū)域，房屋登記部門在辦理權屬登記手續(xù)時要審驗物業(yè)專項維修資金票據，沒有物業(yè)專項維修資金票據的不予進行房屋權屬登記。

第十一條業(yè)主賬面物業(yè)專項維修資金余額不足規(guī)定首次應繳存數(shù)額百分之三十的，業(yè)主應當及時續(xù)籌。續(xù)籌后賬面應當不少于規(guī)定的首次應繳存數(shù)額。

物業(yè)專項維修資金具體續(xù)籌工作，由業(yè)主大會、房屋管理單位或社區(qū)居民委員會組織實施。

第十二條下列資金應當轉入物業(yè)專項維修資金滾存使用：

（一）物業(yè)專項維修資金的增值收益扣除管理成本后的余額。

（二）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外。

（三）住宅公用設施設備報廢后回收的殘值。

（四）其他應計入物業(yè)專項維修資金的收益。

第三章管理

第十三條代管單位應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。

第十四條代管單位應當與專戶銀行共同開發(fā)利用物業(yè)專項維修資金信息化管理系統(tǒng)，以物業(yè)管理區(qū)域為核算單位，按棟建賬、核算到戶，建立業(yè)主分戶明細賬，對物業(yè)專項維修資金繳存、使用、結存和查詢等環(huán)節(jié)統(tǒng)一管理。建立物業(yè)專項維修資金查詢系統(tǒng)，實行一戶一卡制，業(yè)主可以隨時查詢分戶賬中資金數(shù)額。

第十五條業(yè)主對物業(yè)專項維修資金查詢結果有異議的，可以向代管單位申請重新復核。代管單位應當自收到業(yè)主申請之日起5個工作日內給予書面答復。

第十六條代管單位應當嚴格執(zhí)行會計法律、法規(guī)和相關制度。

代管單位在接受業(yè)主委員會查詢時，應當書面提供物業(yè)專項維修資金繳存等情況。第十七條在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規(guī)定將閑置資金用于購買一級市場國債和在專戶銀行組合存款，但不得用于其他投資。

任何單位和個人不得將物業(yè)專項維修資金挪作他用。第十八條物業(yè)專項維修資金自存入專戶之日起，按照國家規(guī)定的利率計息。

物業(yè)專項維修資金繳存當年按銀行同期活期利率計息；次年未發(fā)生使用的，按銀行同期一年期定期利率計息；超過一年未發(fā)生使用的，按單位存款相應期限檔次利率計息；發(fā)生使用的，按銀行同期活期利率計息。

第十九條物業(yè)專項維修資金的管理費用在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。

第二十條業(yè)主轉讓房屋所有權時，如雙方沒有約定，其物業(yè)專項維修資金分戶賬戶余額隨房屋所有權同時轉移過戶，征收拆遷除外。

第二十一條 因拆遷、自然災害等原因致使房屋滅失的，相關業(yè)主應當持注銷房屋所有權證的證明、本人身份證向代管單位申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶注銷手續(xù)，并提取賬戶剩余的物業(yè)專項維修資金。

第四章使用

第二十二條 物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業(yè)主或相關業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。一般包括：建筑區(qū)劃內全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業(yè)服務用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設施設備使用的房屋等。單幢房屋內相關業(yè)主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設施等。

物業(yè)共用部位、共用設施設備人為損壞，無法明確責任人的，維修費用在物業(yè)專項維修資金中列支。

第二十四條房屋自然損壞，使用物業(yè)專項維修資金，按以下原則區(qū)分分攤：

（一）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修，由單幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。

（二）單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由兩個或者兩個以上單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

（三）單幢房屋涉及外墻面的維修，由各業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

（四）屬全體業(yè)主共有的物業(yè)用房等房屋維修，物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

業(yè)主委員會根據業(yè)主大會決定，或者維修涉及范圍內相關業(yè)主另有約定物業(yè)專項維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。利用房屋從事經營活動的，是否需要增加物業(yè)專項維修資金分攤比例，由業(yè)主規(guī)約或者維修涉及范圍內相關業(yè)主約定。

第二十五條未建立物業(yè)專項維修資金或者已建立物業(yè)專項維修資金制度，但物業(yè)專項維修資金賬戶余額不足，發(fā)生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積承擔。

第二十六條未售出的房屋維修，由建設單位或產權單位按照房屋專有面積的比例分攤維修費用。

第二十七條申請使用物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主大會、業(yè)主委員會向代管單位提出申請；未成立業(yè)主大會的，由所在社區(qū)居民委員會提出申請。

第二十八條向代管單位申請使用物業(yè)專項維修資金，應提供下列資料：

（一）申請書；

（二）物業(yè)專項維修資金使用方案；

（三）相關業(yè)主同意實施使用方案的書面決議；

（四）社區(qū)居民委員會出具的關于上述材料真實性的證明。

第二十九條物業(yè)專項維修資金使用方案應當包括維修項目基本情況、施工預算、使用物業(yè)專項維修資金分攤清冊、物業(yè)專項維修資金不足時的工程款補足方案、建設工程施工合同等內容。物業(yè)專項維修資金使用方案應當經專有部分占使用物業(yè)專項維修資金物業(yè)面積三分之二以上的業(yè)主且占使用物業(yè)專項維修資金人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。

使用方案和相關業(yè)主同意實施使用方案的書面決議應當在物業(yè)管理區(qū)域和維修項目的顯著位置公示7天。

第三十條使用物業(yè)專項維修資金維修工程的預結算編制與審核、施工監(jiān)理費用明細分攤等，業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質的中介機構代理。

中介機構代理費用，可以按照國家規(guī)定標準在物業(yè)專項維修資金中列支。

第三十一條代管單位對申請材料做書面審查。

對符合物業(yè)專項維修資金使用內容和規(guī)定程序形式條件的，代管單位應當自受理申請之日起7個工作日內予以劃撥。

不符合物業(yè)專項維修資金使用內容和規(guī)定程序形式條件的，應當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。第三十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織相關業(yè)主實施物業(yè)專項維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗收。社區(qū)居民委員會對維修過程實施監(jiān)督。

未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，組織相關業(yè)主實施物業(yè)專項維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗收。

竣工驗收材料應當交代管單位備案。

第三十三條下列費用不得在物業(yè)專項維修資金中列支：

（一）依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備的維修、更新和養(yǎng)護費用。

（二）依法應當由建設單位承擔的保修期內房屋共用部位、共用設施設備的維修費用。

（三）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的日常維修養(yǎng)護費用。

（四）房屋共用部位、共用設施設備屬于人為損壞，由責任人承擔的修復費用。第三十四條使用物業(yè)專項維修資金的相關材料，由代管單位存檔備案。

第三十五條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照國家有關規(guī)定辦理。

第五章 附則

第三十六條本辦法施行前，未按規(guī)定建立物業(yè)專項維修資金專戶的，業(yè)主應當依法召開業(yè)主大會作出決定，并按照規(guī)定向代管單位提請補建，將物業(yè)專項維修資金繳存至專戶銀行。

第三十七條建制鎮(zhèn)多產權商品房屋，可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條本辦法由吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳、吉林省財政廳共同解釋。

第三十九條本辦法自2011年1月1日起施行。

第三篇：淮南市物業(yè)專項維修資金管理辦法

淮南市物業(yè)專項維修資金管理辦法

（2013年2月1日淮南市第15屆人民政府第2次常務會議審議通過 2013年2月4日淮南市人民政府令第135號公布 自2013年4月1日起施行）

第一條 為了加強物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市轄區(qū)（包括毛集實驗區(qū)）范圍內的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、管理、使用和監(jiān)督。

第三條 本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、電梯間、水泵間、走廊通道、地面架空層等。

本辦法所稱物業(yè)共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、路燈、綠地、道路、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第四條 市房地產行政主管部門負責指導監(jiān)督維修資金的管理工作，其所屬的市維修資金管理機構具體負責日常管理工作。

市房改部門負責公有住房出售單位交存的維修資金管理工作。

市財政、審計等有關部門應當按照各自職責，做好維修資金的監(jiān)督工作。

第五條 維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

第六條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法規(guī)定交存維修資金。但屬一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)沒有共用部位、共用設施設備和居民依法自建自用的房屋除外。

第七條 首次維修資金，由業(yè)主按照下列標準交存：

（一）住宅物業(yè)，未配備電梯的按照購房款總額1％的比例交存；配備電梯的按照購房款總額2％的比例交存；

（二）非住宅物業(yè)（包括建設單位自用、出租的物業(yè)），按照購房款總額或者同期同類商品房售房價款1％的比例交存；

（三）公有住房的買受人按照購房款總額2％的比例交存，售房單位按照高層住宅售房款30％的比例交存、多層住宅售房款20％的比例交存。

第八條 首次維修資金，由業(yè)主在辦理物業(yè)權屬登記時向市房地產行政主管部門交存；建設單位自用、出租的物業(yè)，由建設單位在辦理物業(yè)權屬登記時向市房地產行政主管部門交存。

違反前款規(guī)定，業(yè)主、建設單位未交存首次維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業(yè)權屬登記。

第九條 業(yè)主交存的維修資金屬業(yè)主所有，建設單位交存的維修資金屬建設單位所有，房改房單位交存或者從售房款中提取的維修資金屬房改房單位所有。

第十條 市房地產行政主管部門收取維修資金時，應當向交存人出具省人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據。

第十一條 業(yè)主分戶賬內維修資金余額低于首次交存額30％時，該業(yè)主應當及時續(xù)籌維修資金。

成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會的，維修資金的續(xù)籌標準和方案由業(yè)主委員會擬定，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。經業(yè)主大會同意，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)實施。

未成立業(yè)主委員會的，維修資金的續(xù)籌工作由物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會組織實施。

第十二條 市房地產行政主管部門應當通過招標選擇商業(yè)銀行，設立維修資金管理專戶。

業(yè)主交存的維修資金，由市房地產行政主管部門在維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。

維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。

第十三條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當?shù)绞芯S修資金管理機構查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內交存維修資金的業(yè)主名單和金額，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

業(yè)主未交存維修資金的，業(yè)主委員會應當督促其交存；逾期仍未交存的，可以向人民法院起訴。

第十四條 業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該物業(yè)分戶賬中結余的維修資金隨物業(yè)所有權同時轉讓過戶。原業(yè)主未交存維修資金的，受讓人足額交存后，憑維修資金專用票據方可辦理物業(yè)轉讓手續(xù)。

業(yè)主轉讓物業(yè)時，未結清維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業(yè)轉讓手續(xù)。

第十五條 物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，市維修資金管理機構應當將業(yè)主交存的維修資金賬面余額返還業(yè)主，業(yè)主辦理余額支取手續(xù)時，應當提交物業(yè)滅失的相關證明材料。

第十六條 維修資金在保證正常使用的前提下，市房地產行政主管部門可以按照國家有關規(guī)定，購買一級市場國債和在專戶管理銀行進行定期存款。購買國債和定期存款的增值部分，扣除市財政部門核定的管理費用外，應當納入維修資金專戶，在物業(yè)管理區(qū)域內統(tǒng)籌使用。

第十七條 維修資金的使用，應當遵循程序規(guī)范、方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則。

第十八條 維修資金的使用范圍包括物業(yè)共用部位維修工程和物業(yè)共用設施設備維修更新改造工程。

第十九條 物業(yè)管理的下列費用，按照下列規(guī)定承擔，不得從維修資金中列支：

（一）物業(yè)在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題需要維修的費用，依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供氣、供熱、供電、通信、廣播電視等專業(yè)部門負責管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通訊、電視等相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用，由有關單位依法承擔；

（三）物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔；

（四）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括日常綠化養(yǎng)護、水箱清洗、化糞池清淤、疏通水管等，由物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務費中支出。

第二十條 物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期限，按照《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》和《商品房銷售管理辦法》等有關規(guī)定，其最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、屋面和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱、供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

（五）其他項目的保修期限依照開發(fā)建設單位與用戶約定。

第二十一條 使用維修資金，應當具備下列條件：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期屆滿；

（二）維修資金足額交存，物業(yè)維修更新改造項目符合使用范圍。有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存，但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致且將維修資金分攤額存入市維修資金專戶的；

（三）經使用范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。

第二十二條 維修資金的分攤，應當遵循誰受益誰負擔的原則進行分攤。

屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)主依據合同約定單獨使用的，其維修和更新、改造費用由受益業(yè)主自行承擔；沒有約定的，由屋面庇護范圍下各層的相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

共有屋面或者共有墻體滲漏的，經相關業(yè)主申請可以直接使用相關業(yè)主交存的維修資金。

第二十三條 物業(yè)維修更新改造費用，按照下列規(guī)定列支：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維修更新改造的，由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從業(yè)主交存的維修資金中列支；

（二）用于整幢樓共用部位、共用設施設備維修更新改造的，由該幢物業(yè)的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從該幢業(yè)主交存的維修資金中列支；

（三）用于一個單元內共用部位、共用設施設備維修更新改造的，由該單元內的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從該單元業(yè)主交存的維修資金中列支；

（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從相鄰業(yè)主交存的維修資金中列支。

第二十四條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修更新改造時未售出的物業(yè)，建設單位應當按照未售出物業(yè)建筑面積分攤維修費用。

第二十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修更新改造涉及已售公有住房的，首先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支；不足部分由已購公有住房的受益業(yè)主按照其各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

第二十六條 住宅小區(qū)內單一產權獨立式物業(yè)交納的維修資金專項用于共用設施設備的維修更新改造。

第二十七條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：

（一）制定方案。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會（以下統(tǒng)稱維修資金使用申請人），根據物業(yè)共用部位、共用設施設備現(xiàn)狀及業(yè)主意見，編制使用方案。使用方案包括：擬維修項目名稱、工程預算書、實施范圍、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收及資金決算方式等內容；

（二）業(yè)主表決。使用方案應當經維修資金列支范圍內專有部分占相關建筑物總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，并在使用方案業(yè)主表決確認明細表上簽字，同時將表決結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示；

（三）受理審核。維修資金使用申請人持使用方案、工程預算明細表、業(yè)主大會決議或者業(yè)主書面簽名等材料，向市維修資金管理機構提出使用申請，經其現(xiàn)場勘查、審核。

維修資金使用申請人應當組織未交維修資金的業(yè)主或者維修資金賬戶余額不足分攤維修費用的業(yè)主補交維修資金，并存入市維修資金專戶；

（四）項目實施。市維修資金管理機構審核同意后，維修資金使用申請人可自行或者委托相關單位通過招投標或者其他公開、公平、公正的方式選定施工單位，組織實施。

市維修資金管理機構根據使用方案和工程施工合同，將工程預算資金的30％劃撥到施工單位賬戶；

（五）竣工驗收。工程竣工后，維修資金使用申請人組織施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主代表、市維修資金管理機構工作人員及其他相關單位對工程進行驗收，并簽署竣工驗收報告，驗收合格后方可交付使用。

電梯等特種設備的質量和安全技術性能，經施工單位自檢合格后，由維修資金使用申請人向法定監(jiān)督檢驗機構提出驗收檢驗申請。檢驗不合格的，不得交付使用；

（六）決算分攤。維修項目驗收合格后，市維修資金管理機構會同維修資金使用申請人，根據施工單位的工程決算書編制項目決算，決算金額在5萬元以上的項目應當進行決算審計，以工程決算審價報告作為撥付工程資金的有效憑據。

工程決算審核后，維修資金使用申請人將工程決算費用分攤明細表、工程竣工驗收報告以及維修項目實施狀況、完工時間等在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

公示結束后，決算費用未超過工程預算金額或者在約定范圍內的，維修資金使用申請人到市維修資金管理機構辦理工程結算手續(xù)，并提交工程決算費用分攤明細表、決算費用分攤明細表公示證明、工程決算書、發(fā)票和工程竣工驗收報告。

市維修資金管理機構審核后，將工程尾款劃撥到施工單位賬戶，并按照分攤明細表從相關業(yè)主個人賬戶中核減。

第二十八條 有下列緊急情況之一的，可以使用維修資金：

（一）電梯運行系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患，經法定檢測機構出具整改通知書的；

（二）樓體外墻裝飾面存在脫落、剝落等隱患，經法定房屋質量檢測機構出具證明的；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂和公共陽臺、曬臺、扶梯等的各種扶手、欄桿松動損壞有脫落危險的；

（四）消防系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患或者發(fā)生故障，消防機構出具整改通知書的；

（五）其他物業(yè)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益等安全隱患，必須立即消除的。

第二十九條 有本辦法第二十八條規(guī)定情形之一，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修更新改造的，由維修資金使用申請人提出工程緊急使用方案，并由物業(yè)所在地街道辦事處出具證明或者由有關法定機構出具檢驗檢測結果、鑒定結論，報市維修資金管理機構，經其現(xiàn)場勘查并審核備案后，預先撥付搶修資金。

維修更新改造工程緊急使用方案應當在建筑區(qū)劃內主要出入口顯著位置進行公示并留存公示影像資料。維修結束，經維修資金列支范圍內相關業(yè)主2/3以上同意竣工驗收，或者經市維修資金管理機構現(xiàn)場查勘并審核，發(fā)生的維修費用從維修涉及范圍內相關業(yè)主維修資金賬戶中列支并公示，公示期不少于7日。

第三十條 緊急維修費用在5萬元以上的項目，維修資金使用申請人應當對維修費用進行審核或者委托專業(yè)中介機構對維修費用進行審計，以工程決算審計報告作為撥付工程資金的有效憑證。

第三十一條 使用維修資金的費用應當劃轉到維修更新改造工程合同確定的施工單位賬戶，不得支取現(xiàn)金。

第三十二條 市房地產行政主管部門應當根據建筑區(qū)劃內共用部位、共用設施設備維修更新改造工程的需求，建立具有相關資質的審價、監(jiān)理、鑒定、維修等中介機構庫，供業(yè)主委員會、相關業(yè)主或者其委托的單位選擇。

中介機構代理費用，可以按照國家規(guī)定標準列支。

第三十三條 維修資金使用申請人應當對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責；隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，依法承擔相應的法律責任。

第三十四條 違反本辦法規(guī)定，挪用維修資金的，由市房地產行政主管部門依法給予處罰。

第三十五條 市房地產行政主管部門及其所屬的市維修資金管理機構，在維修資金監(jiān)督管理工作中，有徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行為的，對有關責任人員依法給予處分。

第三十六條 鳳臺縣維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自2013年4月1日起施行。

第四篇：衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

衡陽市人民政府辦公室關于印發(fā)《衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的通知

湖南省衡陽市人民政府辦公室

各縣市區(qū)人民政府，市直機關各單位，駐衡國省屬單位：

《衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

二O一二年五月三日

衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

第一章

總則

第一條

為加強對本市物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的及時維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部2007年第165號令)等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本市行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同規(guī)定的房屋共有部位。一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同規(guī)定的業(yè)主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條

物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條

市房產管理局會同市財政局負責本市物業(yè)專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

市物業(yè)專項維修資金管理中心負責本市物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。

各縣、市、南岳區(qū)房產行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)專項維修資金的指導、監(jiān)督和日常管理工作。

第二章

交存

第六條

下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金：

非單一產權的物業(yè)，包括住宅(含商品住房、經濟適用住房、集資合作建房和拆遷安置房等)和非住宅(含商業(yè)用房、獨立產權的會所、商業(yè)性寫字樓、儲物間、車庫、車位等)，都應當交存物業(yè)專項維修資金。

第七條

業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，物業(yè)專項維修資金的交存標準為：市房屋建筑安裝工程每平方米造價的5-8%。出售公有住房的，售房單位按照售房款的20%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項維修資金。

市房產管理局根據本市房屋建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整物業(yè)專項維修資金的交存標準。

第八條

物業(yè)專項維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。

已售出的公有住房的物業(yè)專項維修資金由售房單位交存，屬于售房單位所有;續(xù)交的，由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。

第九條

市物業(yè)專項維修資金管理中心要在本市的商業(yè)銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;開立公有住房物業(yè)專項維修資金專戶的,以售房單位設賬,按幢設分賬,其中業(yè)主交存的,按房屋戶門號設分戶賬。

第十條

售房單位出售物業(yè)時，應在售樓處公示繳存物業(yè)專項維修資金的時間、標準、范圍、地點，并在房屋買賣合同中進行約定。

物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主直接到市物業(yè)專項維修資金管理中心交存，禁止開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)代收代交。

第十一條

業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，必須將物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，并到市物業(yè)專項維修資金管理中心開具《湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據》。

第十二條

商品房開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證前，應到市物業(yè)專項維修資金管理中心簽訂憑票交房承諾書;在辦理房屋初始登記前，應將擬出售但未售出房屋和自留房屋的物業(yè)專項維修資金全額交存到市物業(yè)專項維修資金專戶，待該房屋售出業(yè)主將物業(yè)專項維修資金交存給開發(fā)建設單位后再辦理更名手續(xù);公有住房售房單位應當在辦理房屋登記手續(xù)前，將物業(yè)專項維修資金存入公有住房物業(yè)專項維修資金專戶。否則，房屋登記部門不得辦理相關手續(xù)。

第十三條

未按本辦法規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，公有住房售房單位和開發(fā)建設單位不得將房屋交付購買人。業(yè)主辦理房屋所有權登記時必須持《湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據》，否則，房屋登記部門不得受理房屋所有權初始登記、轉移登記等申請。

第十四條

業(yè)主分戶賬面、公有住房售房單位分賬賬面余額不足首期住宅專項維修資金交存額30%的，應當由業(yè)主及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由市物業(yè)專項維修資金管理中心決定，業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第十五條

本辦法實施前，未交存物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主應當按照本辦法規(guī)定進行補交。

業(yè)主未按規(guī)定交存、補交、續(xù)交物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當督促其交存，拒不交存者，業(yè)主委員會可向人民法院提起訴訟。

第十六條

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益屬于全體業(yè)主所有，可經業(yè)主大會同意后用于補充物業(yè)專項維修資金。

第三章

使用

第十七條

物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業(yè)專項維修資金的存儲利息和利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益等，除按規(guī)定列支機構管理費用外，其余應當全部轉入物業(yè)專項維修資金滾存使用。

物業(yè)專項維修資金管理費用，由物業(yè)專項維修資金管理機構按規(guī)定編制全年預算支出計劃，報市財政局審批，按批復預算執(zhí)行，在物業(yè)專項維修資金增值收益中按規(guī)定列支。

第十八條

物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十九條

房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，堅持誰受益、誰負責的原則進行分攤，具體規(guī)定如下：

(一)一個物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(二)售后公有住房共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從公有住房售房單位交存的物業(yè)專項維修資金中支付;業(yè)主續(xù)交后由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(三)房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品房、公有住房，由開發(fā)建設單位、公有住房售房單位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

第二十條

物業(yè)專項維修資金使用按照以下程序辦理：

(一)制定方案。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會(相關業(yè)主)根據實際情況提出維修和更新、改造方案。方案主要包括：維修和更新、改造的內容;工程預算;涉及戶數(shù);維修和更新、改造的組織方式。

(二)業(yè)主確認。維修和更新、改造方案應當經有利害關系的、建筑面積和戶數(shù)比例都達到三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置公示七天。

(三)申請維修。物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會(相關業(yè)主)，應當向市物業(yè)專項維修資金管理中心提出維修資金使用申請，并提交下列材料：維修和更新、改造申請報告;經公示的維修和更新、改造方案;相關業(yè)主書面確認證明;維修和更新、改造方案公示證明;經業(yè)主委員會同意的維修工程預算書;經業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同。

(四)組織實施。市物業(yè)專項維修資金管理中心派人現(xiàn)場察看核實，審核同意后，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會(相關業(yè)主)組織實施。

(五)撥付資金。工程竣工后，方案實施方應當組織業(yè)主委員會(相關業(yè)主)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程質量進行驗收，并簽署驗收報告，業(yè)主委員會(相關業(yè)主)或者其委托具有專業(yè)資質的社會中介機構應當對工程決算進行審核，并出具審核證明，同時列出維修費用分攤明細表進行公示。市物業(yè)專項維修資金管理中心對驗收報告、審核證明及維修費用分攤明細表核實后，將維修資金撥付維修單位。

第二十一條

為保證工程質量和物業(yè)專項維修資金的合理使用，小額維修項目可以采取簡易方式，大額維修項目提倡采取公開招標或者邀請招標等方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。并鼓勵業(yè)主聘請專業(yè)工程造價咨詢機構及工程監(jiān)理機構對工程預算進行評估及對工程進行監(jiān)理，所發(fā)生的費用從維修資金中列支。

第二十二條

發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可由物業(yè)企業(yè)或業(yè)主委員會(相關業(yè)主)向市物業(yè)專項資金管理中心提出緊急申請，市物業(yè)專項資金管理中心接到申請后應立即派人到現(xiàn)場察看核實，并根據實際情況預撥部分資金讓其及時組織維修，以確保房屋使用安全。再按有關程序補辦相關手續(xù)，撥付剩余資金。

第二十三條

下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;

(三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

(四)根據物業(yè)服務合同約定，屬于物業(yè)服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養(yǎng)護費用;

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章及有關規(guī)定，明確由有關單位和個人承擔的費用。

第四章

監(jiān)督管理

第二十四條

市物業(yè)專項維修資金管理中心應當及時與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并定期向業(yè)主、公有住房售房單位公布維修資金的交存、使用情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十五條

市物業(yè)專項維修資金管理中心應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第二十六條

《湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據》的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受市財政主管部門的監(jiān)督檢查。

第二十七條

市財政部門應當加強對物業(yè)專項維修資金的收支財務管理和會計核算執(zhí)行情況的監(jiān)督。市物業(yè)專項維修資金管理機構應當每年定期向財政部門報送財務報告。

第二十八條

市物業(yè)專項維修資金管理機構應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第五章 法律責任

第二十九條

公有住房售房單位有下列行為之一的，由市房產局責令限期改正：

(一)未按本辦法第七條規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的;

(二)違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受;

(三)未按本辦法第十九條第三款規(guī)定分攤維修和更新、改造費用的。

第三十條

開發(fā)建設單位違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由市房產局責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發(fā)建設單位未按本辦法第十九條第三款規(guī)定分攤維修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十一條

違反本辦法規(guī)定，挪用物業(yè)專項維修資金的，由市房產管理局追回挪用的物業(yè)專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

第三十二條

對違反物業(yè)專項維修資金專用票據管理規(guī)定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規(guī)定追究法律責任。

第三十三條

市房產管理局、市財政局和市物業(yè)專項維修資金管理中心及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法依規(guī)追究刑事責任。

第六章

附 則

第三十四條 各縣市、南岳區(qū)人民政府可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條

本辦法自下發(fā)之日起施行，原《衡陽市物業(yè)維修基金管理辦法》(衡政辦發(fā)[2007]2號)文件同時廢止。

(完)

第五篇：阜陽物業(yè)專項維修資金管理辦法

阜陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為了加強物業(yè)專項維修資金管理，維護業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用，根據《安徽省物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、管理、使用和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱維修資金，是指專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指房屋主體承重部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。

本辦法所稱物業(yè)共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第三條 維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。第四條 市房地產行政主管部門負責指導、監(jiān)督全市維修資金管理工作，其所屬的市物業(yè)專項維修資金管理辦公室（以下稱市維修資金辦）負責專項維修資金歸集、存儲、保值增值、使用復核、資金劃轉、結算分攤和信息查詢服務等日常管理工作。

潁州區(qū)、潁泉區(qū)、潁東區(qū)、阜陽經濟技術開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)物業(yè)行政主管部門）負責本轄區(qū)內維修資金的使用管理具體工作。

財政、審計、國土資源、質監(jiān)等有關部門應當按照各自職責，做好維修資金的監(jiān)督管理相關工作。

第五條 市房地產行政主管部門應當加強維修資金管理信息化系統(tǒng)建設，包括征求業(yè)主意見及業(yè)主表決系統(tǒng)、維修資金管理、查詢系統(tǒng)、誠信檔案系統(tǒng)等，保障業(yè)主便捷使用和查詢。

第二章 交存續(xù)籌

第六條 住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。

前款規(guī)定的建筑面積包括不動產登記簿記載的套內面積和分攤面積。

未配備電梯的物業(yè)，按照80元/m的標準交存；配備電梯的物業(yè)按照110元/m交存；用于出售出租的車庫、車位按照80元

22/m的標準交存（人防工程除外）；此交存標準由市房地產行政主管部門根據本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米的造價成本適時作出調整。

第七條 建設單位和業(yè)主應當按照下列規(guī)定的時限交存首期維修資金：

（一）2018年1月1日以前竣工交付的物業(yè)，由業(yè)主根據實測的每戶建筑面積按照本辦法第六條規(guī)定的標準，將維修資金交存至市維修資金辦在銀行開設的專戶賬戶；

（二）2018年1月1日以后竣工交付的物業(yè)，建設單位應當在辦理物業(yè)初始登記前，根據實測的每戶建筑面積按照本辦法第六條規(guī)定的標準，將維修資金一次性交存至市維修資金辦在銀行開設的專戶賬戶。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，需向建設單位支付其應交維修資金。

業(yè)主未按前款規(guī)定交存維修資金的，建設單位不得將物業(yè)交付給業(yè)主。市不動產登記部門不得辦理物業(yè)登記手續(xù)。

第八條 市維修資金辦收取維修資金，應當向交存人出具省財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據。

第九條 維修資金余額低于首次交存的維修資金30％時，業(yè)主應當續(xù)籌維修資金。

維修資金續(xù)籌的標準和方案由業(yè)主委員會擬定，經業(yè)主大會或者物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主（以下簡稱雙2/3以上業(yè)主）決定后，由業(yè)主委員會具體實施。續(xù)籌金額參照首次交存額確定。續(xù)籌資2金應當繼續(xù)交存到維修資金開戶銀行，記入業(yè)主明細賬。

未成立業(yè)主大會的，維修資金續(xù)籌的方案由社區(qū)居委會擬定，經物業(yè)管理區(qū)域內雙2/3以上業(yè)主決定后，由社區(qū)居委會具體實施。

第十條 已經辦理物業(yè)登記但未交存維修資金的業(yè)主，應主動補交。其補交金額，應按照第六條規(guī)定的標準交存。

業(yè)主未按規(guī)定補交維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居委會應當督促其交存；逾期仍未交存的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居委會、相關業(yè)主可以依法起訴。

第十一條 業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當結清維修資金；維修資金尚有節(jié)余的，應當隨物業(yè)所有權同時轉讓過戶。

業(yè)主轉讓物業(yè)時，市維修資金辦應出具維修資金轉移交割證明。未辦理維修資金轉移交割證明的，不動產登記部門不予辦理物業(yè)轉讓手續(xù)。

物業(yè)因征收或者其他原因滅失的，市維修資金辦應當將業(yè)主交存的維修資金賬面余額返還業(yè)主。

第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得收益30％用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70％納入維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內統(tǒng)籌使用，但業(yè)主大會另作決定的除外。

前款規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)代辦費用，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第三章 專戶管理

第十三條 市維修資金辦應當通過招標方式選擇商業(yè)銀行，作為本市市區(qū)范圍內維修資金的專戶管理銀行，設立維修資金管理專戶。

業(yè)主交存的維修資金，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。

第十四條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當?shù)绞芯S修資金辦查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內交存維修資金的業(yè)主名單和余額，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

第十五條 維修資金賬戶的賬目管理，業(yè)主大會成立之前，由市維修資金辦代管；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會負責管理，也可根據業(yè)主大會的決議委托物業(yè)服務企業(yè)或者專戶銀行負責具體管理。

第十六條 業(yè)主交存的維修資金自存入歸集賬戶之日起計息，當交存的按年初活期利率標準計息；次起，按年初銀行同期存款一年期定存基準利率計息。每年計息結轉日為12月31日，于次年一季度確定計息分配額度一次性向交存業(yè)主計息，并記載入維修資金管理系統(tǒng)。

經業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內雙2/3以上業(yè)主決定，維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設施設備的專項財產保險。

第十七條 市維修資金辦應當在保證正常使用的前提下，根據維修資金總額、使用計劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。

維修資金可以按照國家規(guī)定購買一級市場國債或者轉存2-3年定期存款，并執(zhí)行上浮利率標準。

維修資金增值部分，扣除財政部門核定的管理費用和向交存業(yè)主分攤計息外，其余增值收益部分按物業(yè)管理區(qū)域建立統(tǒng)籌維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內統(tǒng)籌使用，主要用于工程審價機構預（決）算審價費用、應急維修項目費用和其他不可預見費用等。

禁止任何單位和個人挪用維修資金及增值部分；禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務、投資股票、期貨或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第四章 使用范圍

第十八條 維修資金的使用范圍包括：(一)物業(yè)共用部位維修工程

1．主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的； 2．戶外墻面或共用屋面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；

3．整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；

4．整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；

5．經具有共有關系的雙2/3以上業(yè)主同意使用維修資金的其他維修工程。

(二)物業(yè)共用設施設備維修、更新、改造工程

1．物業(yè)管理區(qū)域內路面破損30％以上，需要整體修復的； 2．整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；

3．智能化系統(tǒng)、消防設施等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；

4．電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的；

5．二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的； 6．物業(yè)管理區(qū)域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；

7．經具有共有關系的雙2/3以上業(yè)主同意使用維修資金的其他維修、更新、改造工程。

第十九條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要采取應急措施對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造才能消除的，可以認定為應急維修，具體包括：

（一）共用屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患并由電梯檢驗檢測機構出具書面意見的；

（三）消防設施損壞嚴重或者存在消防安全隱患并由公安機關或者消防機構出具整改通知書的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

（五）樓梯外墻面有脫落危險的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（七）二次供水設施損壞的；

（八）其他經主管部門認定危及房屋安全的情形。第二十條 下列費用，不得從維修資金中列支：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務費中支出；

（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用，由有關單位依法承擔；

（四）物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第五章 使用程序

第二十一條 維修資金的使用，應當遵循程序規(guī)范、方便快捷、公開透明、權利與義務相一致的原則。

第二十二條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：

（一）申請人制定維修、更新和改造方案；

（二）維修、更新和改造方案需經雙2/3以上受益業(yè)主表決通過；

（三）申請人持有關規(guī)定資料或通過阜陽市網上辦事大廳向區(qū)物業(yè)行政主管部門提出使用申請；

（四）區(qū)物業(yè)行政主管部門自受理之日起3個工作日內，對簽署意見的業(yè)主抽查確認，組織外業(yè)現(xiàn)場勘察，并拍照留存。經審查資料齊全且符合使用條件的出具使用審查意見，并抄送市維修資金辦；資料不齊全或者不符合使用條件的，一次性書面告知補正手續(xù)。

（五）申請人組織施工和竣工驗收，簽署竣工驗收結算報告，做出決算審價和受益業(yè)主分攤明細清冊，向市維修資金辦申請劃轉維修資金。

（六）市維修資金辦應當自收到資金劃轉申請后2個工作日內復核，符合條件的，向專戶管理銀行發(fā)出資金劃轉通知。

應急維修項目使用維修資金的，按照前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項規(guī)定的程序辦理。

實施物業(yè)管理且已經成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)，其申請人為業(yè)主委員會；實施物業(yè)管理但未成立業(yè)主大會的，其申請人為物業(yè)服務企業(yè)；未實施物業(yè)管理的，其申請人為社區(qū)居委會。

第二十三條 申請人應當按照維修資金使用范圍，根據物業(yè)現(xiàn)狀，制定維修、更新和改造方案。維修、更新和改造方案包括：

（一）維修、更新和改造項目的具體內容和組織形式；

（二）選擇施工單位，做出工程預算；

（三）受益業(yè)主交存維修資金余額清單；

（四）受益業(yè)主擬按戶分攤費用。

維修、更新和改造方案，應當首先在物業(yè)管理區(qū)域內公示，其中預算造價在10萬元（應急維修項目5萬元）以上的，應當經第三方審價機構預審后公示，公示期不少于5日，留存影像證明資料，公示期滿業(yè)主無異議后實行表決；業(yè)主對公示內容有異議的，申請人應當及時修改維修、更新和改造方案，并認真做好溝通解釋工作。

第二十四條 申請人應當通過召開會議、按戶走訪等形式對維修、更新和改造方案進行書面確認。維修、更新和改造方案應當征得雙2/3以上的受益業(yè)主書面簽字同意（應急維修項目除外）。不經業(yè)主書面委托，不得冒簽或代簽，業(yè)主書面確認的合法真實性由申請人負責。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內涉及全體業(yè)主受益，受入住率等條件的限制，為解決雙2/3以上業(yè)主表決難題，可以采取以下表決方式：

（一）委托表決：業(yè)主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給申請人或者業(yè)主代表行使；

（二）集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，可以采取一次性集合表決通過后，形成維修、更新和改造預案，授權申請人分批使用；一次性集合表決的有效時間最長3年，具體由業(yè)主大會擬定。

（三）默認表決:業(yè)主大會需提前約定將來參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用的事項，相應投票權數(shù)計入已投的贊成票；

（四）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。

前款規(guī)定的表決方式，應當召開業(yè)主大會，并在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，由申請人具體實施。在實施表決方案前，申請人應當提前公告或函告全體受益業(yè)主，明確告知表決時間、表決方式、使用用途、實施方案、監(jiān)督措施和法律責任等。

第二十六條 申請人應當依法通過比選、公開招投標或者從備選庫隨機抽取等方式擇優(yōu)選擇具有相應資質的施工單位，簽訂施工合同，合同應當包括承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

單項維修、更新和改造項目預算金額在20萬元以上的，要以公開招投標方式確定施工單位，必要時要聘請具有相應資質的監(jiān)理單位進行全程施工監(jiān)理，其招標和聘請監(jiān)理的相關費用，可以計入該維修、更新和改造項目成本。

第二十七條 申請人及時組織施工，施工過程的監(jiān)督由申請人和相關業(yè)主負責，業(yè)主、物業(yè)使用人及相鄰人應當予以配合，因工程施工不可避免造成業(yè)主物業(yè)自用部位損壞的，應當修復，費用計入維修、更新和改造項目成本。工程竣工后，申請人組織施工單位對工程進行驗收，并簽署竣工驗收結算報告，聘請工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應當一同參與竣工驗收，維修資金列支范圍內的業(yè)主可以參與竣工驗收。

單項維修、更新和改造項目預算金額在3萬元（應急維修項目5000元）以上的，申請人應當委托具有相應資質的第三方審價機構進行決算審價。

第二十八條 申請人應當按照決算（審價）金額作出《維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊》，并在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示期不少于5天。

第二十九條 物業(yè)維修和更新、改造工程費用按照下列規(guī)定列支：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維修、更新和改造的，由全體受益業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑總面積比例承擔，并從業(yè)主交存的維修資金中列支；

（二）用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由整幢樓或者單元受益業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑總面積比例承擔，并從業(yè)主交存的維修資金中列支；

（三）用于出售出租的車庫、車位共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由車庫、車位所有權人按照各自擁有車庫、車位面積的比例共同承擔，并從交存的維修資金中列支；

業(yè)主個人維修資金賬戶余額不足支付所分攤維修、更新和改造費用的，差額部分由該業(yè)主自籌承擔。未交存維修資金的其維修、更新和改造費用由業(yè)主自籌承擔。

共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及建設單位尚未售出的物業(yè)，建設單位應當按照上述規(guī)定列支分攤維修、更新和改造費用。

第六章 服務監(jiān)督

第三十條 申請人應當積極主動為業(yè)主做好維修、更新和改造的服務工作，切實履行維修資金的用前表決、實施方案、工程預算、驗收結果及費用分攤等事項的公示告知義務。

第三十一條 市維修資金辦應當建立施工、監(jiān)理、審價機構備選庫，供申請人隨機抽取使用，完善備選庫企業(yè)誠信評估體系和巡檢考核體系，定期根據服務開展情況、服務滿意度等進行考核考評，備選庫實行動態(tài)管理，1-2年適時調整一次備選庫，并向社會公布。

第三十二條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當每半年向業(yè)主公示維修資金收取、使用和管理等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主對交存、使用等情況有異議的，可以向業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)申請復核；對復核結果有異議的，可以向市維修資金辦申請重新復核。市維修資金辦應當自收到申請之日起5個工作日內給予書面答復。

第三十三條 市房地產行政主管部門、市維修資金辦應當接受審計機關對維修資金的審計監(jiān)督。

第三十四條 維修資金的財務管理和會計核算，應當符合國務院財政行政主管部門的規(guī)定。

財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十五條 維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應當符合省財政、建設行政主管部門的規(guī)定，并接受其監(jiān)督。

第七章 附 則

第三十六條 違反本辦法以及國家、省、市有關維修資金管理規(guī)定的行為，按照《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》等有關規(guī)定予以處理。

第三十七條 業(yè)主大會自行管理維修資金的管理和使用規(guī)定，由市房地產行政主管部門會同市財政部門另行制定。

第三十八條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。第三十九條 本辦法自2018年1月1日起施行。所轄各縣（市）可參照執(zhí)行。原《阜陽市物業(yè)專項維修資金管理使用實施細則》（阜政辦〔2008〕88號）同時廢止。