第一篇：江陰市物業(yè)專項維修資金管理辦法(2011)36

江陰市人民政府文件

澄政發(fā)〔2011〕36號

江 陰 市 人 民 政 府 關(guān)于下發(fā)《江陰市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的通知

各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，開發(fā)區(qū)管委會，臨港新城管委會，市各委辦局，市各直屬單位，有關(guān)單位：

《江陰市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經(jīng)政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)下發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○一一年三月二十二日

— 1 — 江陰市物業(yè)專項維修資金管理辦法

第一條

為加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條

本市范圍物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條

市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱住保房管局）負責(zé)本市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，其所屬的維修資金管理機構(gòu)具體負責(zé)本市維修資金的日常交存使用管理工作。市財政、審計部門應(yīng)當(dāng)對維修資金的管理使用進行監(jiān)督。

第四條

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的市政共用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由供水、供電、供氣、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、公共照明、通信、有線電視等部門和單位維修養(yǎng)護的，管理養(yǎng)護方式不變，相關(guān)部門委托物業(yè)服務(wù)單位代為維修養(yǎng)護的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護費用。

第五條

下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：

（一）住宅，包括商品住房、拆遷商品房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等，但房屋產(chǎn)權(quán)為一個業(yè)主所有，且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及居民依法自建自用的房屋除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，包括開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的地下汽車庫（位）等；

（三）其他應(yīng)當(dāng)交納維修資金的房屋。

所有權(quán)為兩個以上業(yè)主的非住宅（包括寫字樓，商務(wù)樓、酒店式公寓等）的物業(yè)專項維修資金參照本辦法規(guī)定交存。

第六條

首期維修資金按照以下標(biāo)準交存：

（一）住宅按照建筑面積每平方米 50 元標(biāo)準交存，設(shè)電梯的住宅按照建筑面積每平方米 90 元標(biāo)準交存；其中住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨立式住宅，按照建筑面積每平方米 30 元標(biāo)準交存，專項用于小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施維修、更新和改造；

（二）非住宅按照建筑面積每平方米 50 元標(biāo)準交存，設(shè)電梯的非住宅按照建筑面積每平方米 120 元標(biāo)準交存；其中住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨立式非住宅，按照建筑面積每平方米 30 元標(biāo)準交存，專項用于小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施維修、更新和改造；

（三）住宅小區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的地下汽車車庫（位），按照建筑面積每平方米50 元標(biāo)準交存；

市住保房管局應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況適時調(diào)整交存標(biāo)準。第七條

首期維修資金由開發(fā)建設(shè)單位代收，開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)按本辦法明確的交存標(biāo)準，一

— 3 — 次性交存首期維修資金，收交單位應(yīng)當(dāng)開具財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據(jù)。

第八條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中載明維修資金的交納標(biāo)準和方式，并在房屋交付使用時向業(yè)主提供已交存維修資金的有效憑證。

第九條

維修資金按照統(tǒng)一交存，專戶存儲，?？顚Ｓ?，業(yè)主決策，政府主管部門和財政部門監(jiān)督使用的原則進行管理。維修資金統(tǒng)籌，以物業(yè)管理區(qū)域為單位開列專戶，按幢建賬，核算到戶，供業(yè)主查詢、核對。

第十條

拆遷商品房的維修資金，按照投資主體的不同，由市、鎮(zhèn)（街道）、開發(fā)區(qū)、臨港新城根據(jù)財政體制分別組織籌措交存，實行屬地管理，設(shè)立拆遷商品房維修資金專戶，并統(tǒng)一接受市住保房管局和市財政、審計部門監(jiān)督。

未建立維修資金的拆遷商品房由所屬地政府、辦事處或管委會負責(zé)補建，補建標(biāo)準參照當(dāng)年商品住房交存標(biāo)準，但不得低于建筑面積每平方米10元。逐年補建時間自本辦法發(fā)布之日起不得超過五年。

第十一條

維修資金自交存之日起，按照銀行規(guī)定的利率計息，每年結(jié)息一次，并計入業(yè)主分戶帳內(nèi)。維修資金使用應(yīng)當(dāng)先在利息部分列支，利息不足時可以使用本金，但業(yè)主分戶賬面余額低于首期交存額30%時應(yīng)暫緩使用維修資金。

第十二條

維修資金業(yè)主分戶賬面余額不足首期交存額30%

— 4 — 時，相關(guān)業(yè)主或單位應(yīng)按所擁有的房屋建筑面積進行續(xù)交。屬尚未出售的物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位續(xù)交，續(xù)交后的賬面余額不得低于首期交存額度。具體續(xù)籌工作，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十三條

維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。

第十四條

維修資金用于共用部位和共用設(shè)備設(shè)施維修、更新、改造發(fā)生的實際費用，包括前期勘察、鑒定、設(shè)計、工程招標(biāo)、監(jiān)理、審計費等費用。

第十五條

下列費用不得在物業(yè)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修、更新、改造費用；

（二）本辦法第四條規(guī)定應(yīng)當(dāng)依法由相關(guān)單位承擔(dān)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、更新、改造費用；

（三）應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因需由當(dāng)事人承擔(dān)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施修復(fù)費用；

（五）電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護及年檢費用；共用部位、共用設(shè)備設(shè)施低值易損易耗物品維護、更換費用；

（六）其他不屬于專項維修資金使用范圍列支的費用。第十六條

維修資金使用應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期已滿；

（二）各種維修項目符合維修資金使用范圍；

（三）業(yè)主維修資金賬面余額符合維修資金使用要求；

（四）相關(guān)業(yè)主已就維修項目的費用分攤達成一致。第十七條

物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有建筑面積的比例分攤，并在業(yè)主交存的維修資金中列支：

（一）物業(yè)本體共用部位設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造費用，專屬一個單元或樓層的，由該單元或該樓層全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（二）物業(yè)區(qū)域共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造費用，由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤；

（三）業(yè)主共同使用的消防、監(jiān)控等特種設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造費用，按業(yè)主所使用的終端設(shè)備數(shù)量進行分攤；

（四）業(yè)主共同使用的電梯設(shè)備的維修、更新和改造費用，由本單元全體業(yè)主按物業(yè)建筑面積比例分攤；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)的集中式車庫（位）的維修費用，統(tǒng)籌使用。

第十八條

業(yè)主大會成立前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)單位或業(yè)主提出使用維修資金申請，并向所在社區(qū)備案審核；

（二）物業(yè)服務(wù)單位或相關(guān)業(yè)主提出維修資金使用方案，方

— 6 — 案應(yīng)包括維修改造項目明細、施工組織實施方案、工程驗收及決算方式、費用列支分攤辦法等內(nèi)容；

（三）維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)單位或社區(qū)、相關(guān)業(yè)主委托維修單位組織實施維修；

（五）維修單位持有關(guān)材料，向維修資金管理機構(gòu)申請列支，經(jīng)審核同意后，將維修資金撥付給相關(guān)維修單位；

（六）維修資金管理機構(gòu)按維修費用分攤比例規(guī)定，核減相關(guān)業(yè)主賬戶中的維修資金。

物業(yè)管理小區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，征求業(yè)主意見耗時較長并存在一定難度，且不及時維修將損害業(yè)主的利益，經(jīng)市住保房管局同意，可以由物業(yè)服務(wù)單位或所在社區(qū)在顯著位臵，采用發(fā)布公告等形式，廣泛征詢物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主意見。公示期限一般不少于七天，業(yè)主對公示方案有異議的，由公示單位負責(zé)解釋。

第十九條

業(yè)主大會成立后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）業(yè)主大會就維修資金使用范圍、方法、程序等內(nèi)容制序《物業(yè)維修資金使用規(guī)定》并報維修資金管理機構(gòu)審核備案；

（二）《物業(yè)維修資金使用規(guī)定》需經(jīng)占建筑總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過；

（三）《物業(yè)維修資金使用規(guī)定》可授權(quán)業(yè)主委員會在一定額

— 7 — 度和一定情形下直接申請使用維修資金。一定額度和一定情形可由業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約進行約定；

（四）業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主依據(jù)《物業(yè)維修資金使用規(guī)定》，組織物業(yè)服務(wù)單位或有關(guān)維修單位對物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行維修、更新改造；

（五）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)單位或相關(guān)維修單位在適當(dāng)范圍和位臵公示維修費用決算情況；

（六）業(yè)主委員或維修單位憑相關(guān)資料向維修資金管理機構(gòu)申請列支，經(jīng)審核同意后，按規(guī)定程序劃轉(zhuǎn)維修資金；

（七）維修資金管理機構(gòu)按照維修資金分攤比例規(guī)定、核減相關(guān)業(yè)主賬戶中的維修資金。

第二十條 拆遷商品房維修資金實行使用，參照本辦法第十八條、第十九條的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條

申請使用維修資金須向維修資金管理機構(gòu)提供下列備案資料：

（一）維修資金使用申請表；

（二）業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面確認證明材料；

（三）維修、更新、改造方案公示證明、公示現(xiàn)場照片、公示結(jié)果及社區(qū)備案情況證明；

（四）相關(guān)工程施工合同、監(jiān)理合同、竣工驗收報告、費用審核決算報告；

（五）維修費用分攤清冊及費用決算公示證明；

（六）其他需要備案審核的材料。

第二十二條

為確保物業(yè)維修、更新、改造工程質(zhì)量及維修資金的合理使用，鼓勵通過公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)物業(yè)維修、更新、改造任務(wù)，并注意根據(jù)工程實際需要，委托相關(guān)中介機構(gòu)對施工質(zhì)量及工程造價進行監(jiān)管審核。所發(fā)生的費用計入維修、更新、改造成本。

第二十三條

發(fā)生危及房屋安全及嚴重影響使用功能等緊急情況，由物業(yè)服務(wù)單位或業(yè)主委員會先行組織搶修，并告知相關(guān)業(yè)主。未按規(guī)定處臵的，維修資金管理機構(gòu)可以組織代修。維修費用按本辦法第十七條有關(guān)規(guī)定分攤。

發(fā)生危及房屋安全及嚴重影響使用功能等緊急情況指：

（一）電梯出現(xiàn)故障，并危及人身財產(chǎn)安全或定期檢驗被責(zé)令整改的；

（二）水泵發(fā)生故障或損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（三）物業(yè)外立面破損，可能引起墜落，危及人身財產(chǎn)安全的；

（四）消防、安防系統(tǒng)部分設(shè)施、部件發(fā)生故障，影響系統(tǒng)正常工作，有關(guān)部門要求立即整改的；

（五）經(jīng)住保房管局等有關(guān)部門同意需要搶修的其它緊急情況。

第二十四條

業(yè)主對物業(yè)維修、更新、改造費用有疑義，物業(yè)服務(wù)單位或改造項目實施單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)解答，仍有疑義可委托

— 9 — 中介機構(gòu)復(fù)核，委托費用由委托人支付。異議成立的，委托費用由相關(guān)單位或責(zé)任人承擔(dān)。

業(yè)主對承擔(dān)維修、更新、改造費用分攤份額有異議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成可以依法申請仲裁或提起訴訟。

第二十五條

下列資金應(yīng)當(dāng)納入維修資金滾存使用：

（一）維修資金的收益；

（二）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第二十六條

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時過戶。

第二十七條

房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還維修資金： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)持注銷房屋所有權(quán)證的證明（或者房屋所在地區(qū)拆遷管理部門出具的房屋滅失證明）、本人身份證，至市維修資金管理機構(gòu)辦理資金賬戶注銷手續(xù)，房屋分戶賬中維修資金余額返還業(yè)主。

第二十八條

維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會查詢下列情況：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存情況；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關(guān)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、業(yè)主委員會對查詢的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

— 10 — 第二十九條

維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受市財政、審計部門的監(jiān)督、審計。

維修資金的財務(wù)管理和會計核算以及專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條

違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

維修資金管理部門和管理機構(gòu)及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 實施房屋保修金制度，房屋保修金的交存、使用和管理的實施辦法另行制定。

房屋保修期滿后，由住保房管局會同維修資金管理機構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)單位和社區(qū)進行驗收，合格后辦理交接手續(xù)。

第三十二條 本辦法實施前未建立維修資金的商品房物業(yè)（拆遷商品房除外）是否建立維修資金，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定補建維修資金的，按照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條 本市公有住房售后維修資金交存、使用和管理，按原有規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條

本辦法由住保房管局負責(zé)解釋。

— 11 — 第三十五條

本辦法自2011年1月1日起施行。2005年2月1日江陰市人民政府發(fā)布的《江陰市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》（澄政發(fā)〔2004〕130號）同時廢止。

主題詞：物業(yè)

資金

辦法

通知

抄送：市委各部門，市人大辦公室，市政協(xié)辦公室，市紀委辦公室，市法院，市檢察院，市人武部，市各群團。江陰市人民政府辦公室

2011年3月22日印發(fā)

共印150份

第二篇：淮南市物業(yè)專項維修資金管理辦法

淮南市物業(yè)專項維修資金管理辦法

（2013年2月1日淮南市第15屆人民政府第2次常務(wù)會議審議通過 2013年2月4日淮南市人民政府令第135號公布 自2013年4月1日起施行）

第一條 為了加強物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市轄區(qū)（包括毛集實驗區(qū)）范圍內(nèi)的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、管理、使用和監(jiān)督。

第三條 本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、水泵間、走廊通道、地面架空層等。

本辦法所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、路燈、綠地、道路、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督維修資金的管理工作，其所屬的市維修資金管理機構(gòu)具體負責(zé)日常管理工作。

市房改部門負責(zé)公有住房出售單位交存的維修資金管理工作。

市財政、審計等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好維修資金的監(jiān)督工作。

第五條 維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

第六條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定交存維修資金。但屬一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)沒有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和居民依法自建自用的房屋除外。

第七條 首次維修資金，由業(yè)主按照下列標(biāo)準交存：

（一）住宅物業(yè)，未配備電梯的按照購房款總額1％的比例交存；配備電梯的按照購房款總額2％的比例交存；

（二）非住宅物業(yè)（包括建設(shè)單位自用、出租的物業(yè)），按照購房款總額或者同期同類商品房售房價款1％的比例交存；

（三）公有住房的買受人按照購房款總額2％的比例交存，售房單位按照高層住宅售房款30％的比例交存、多層住宅售房款20％的比例交存。

第八條 首次維修資金，由業(yè)主在辦理物業(yè)權(quán)屬登記時向市房地產(chǎn)行政主管部門交存；建設(shè)單位自用、出租的物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理物業(yè)權(quán)屬登記時向市房地產(chǎn)行政主管部門交存。

違反前款規(guī)定，業(yè)主、建設(shè)單位未交存首次維修資金的，市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理物業(yè)權(quán)屬登記。

第九條 業(yè)主交存的維修資金屬業(yè)主所有，建設(shè)單位交存的維修資金屬建設(shè)單位所有，房改房單位交存或者從售房款中提取的維修資金屬房改房單位所有。

第十條 市房地產(chǎn)行政主管部門收取維修資金時，應(yīng)當(dāng)向交存人出具省人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據(jù)。

第十一條 業(yè)主分戶賬內(nèi)維修資金余額低于首次交存額30％時，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)籌維修資金。

成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，維修資金的續(xù)籌標(biāo)準和方案由業(yè)主委員會擬定，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。經(jīng)業(yè)主大會同意，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。

未成立業(yè)主委員會的，維修資金的續(xù)籌工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會組織實施。

第十二條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)選擇商業(yè)銀行，設(shè)立維修資金管理專戶。

業(yè)主交存的維修資金，由市房地產(chǎn)行政主管部門在維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細賬目。

維修資金應(yīng)當(dāng)自存入專戶之日起記賬到戶，結(jié)息到戶。

第十三條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)?shù)绞芯S修資金管理機構(gòu)查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交存維修資金的業(yè)主名單和金額，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主未交存維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交存；逾期仍未交存的，可以向人民法院起訴。

第十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓過戶。原業(yè)主未交存維修資金的，受讓人足額交存后，憑維修資金專用票據(jù)方可辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，未結(jié)清維修資金的，市房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第十五條 物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，市維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交存的維修資金賬面余額返還業(yè)主，業(yè)主辦理余額支取手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)滅失的相關(guān)證明材料。

第十六條 維修資金在保證正常使用的前提下，市房地產(chǎn)行政主管部門可以按照國家有關(guān)規(guī)定，購買一級市場國債和在專戶管理銀行進行定期存款。購買國債和定期存款的增值部分，扣除市財政部門核定的管理費用外，應(yīng)當(dāng)納入維修資金專戶，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。

第十七條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、方便快捷、公開透明、受益人與負擔(dān)人相一致的原則。

第十八條 維修資金的使用范圍包括物業(yè)共用部位維修工程和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造工程。

第十九條 物業(yè)管理的下列費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)，不得從維修資金中列支：

（一）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費用，依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供氣、供熱、供電、通信、廣播電視等專業(yè)部門負責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通訊、電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，由有關(guān)單位依法承擔(dān)；

（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)；

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，包括日常綠化養(yǎng)護、水箱清洗、化糞池清淤、疏通水管等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費中支出。

第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期限，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》和《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，其最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、屋面和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱、供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

（五）其他項目的保修期限依照開發(fā)建設(shè)單位與用戶約定。

第二十一條 使用維修資金，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿；

（二）維修資金足額交存，物業(yè)維修更新改造項目符合使用范圍。有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存，但已就本次維修資金使用分攤標(biāo)準達成一致且將維修資金分攤額存入市維修資金專戶的；

（三）經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

第二十二條 維修資金的分攤，應(yīng)當(dāng)遵循誰受益誰負擔(dān)的原則進行分攤。

屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)主依據(jù)合同約定單獨使用的，其維修和更新、改造費用由受益業(yè)主自行承擔(dān)；沒有約定的，由屋面庇護范圍下各層的相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

共有屋面或者共有墻體滲漏的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主申請可以直接使用相關(guān)業(yè)主交存的維修資金。

第二十三條 物業(yè)維修更新改造費用，按照下列規(guī)定列支：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的，由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從業(yè)主交存的維修資金中列支；

（二）用于整幢樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的，由該幢物業(yè)的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從該幢業(yè)主交存的維修資金中列支；

（三）用于一個單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造的，由該單元內(nèi)的全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從該單元業(yè)主交存的維修資金中列支；

（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤，并從相鄰業(yè)主交存的維修資金中列支。

第二十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造時未售出的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未售出物業(yè)建筑面積分攤維修費用。

第二十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造涉及已售公有住房的，首先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支；不足部分由已購公有住房的受益業(yè)主按照其各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨立式物業(yè)交納的維修資金專項用于共用設(shè)施設(shè)備的維修更新改造。

第二十七條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：

（一）制定方案。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)所在區(qū)域居民委員會（以下統(tǒng)稱維修資金使用申請人），根據(jù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀及業(yè)主意見，編制使用方案。使用方案包括：擬維修項目名稱、工程預(yù)算書、實施范圍、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收及資金決算方式等內(nèi)容；

（二）業(yè)主表決。使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并在使用方案業(yè)主表決確認明細表上簽字，同時將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

（三）受理審核。維修資金使用申請人持使用方案、工程預(yù)算明細表、業(yè)主大會決議或者業(yè)主書面簽名等材料，向市維修資金管理機構(gòu)提出使用申請，經(jīng)其現(xiàn)場勘查、審核。

維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)組織未交維修資金的業(yè)主或者維修資金賬戶余額不足分攤維修費用的業(yè)主補交維修資金，并存入市維修資金專戶；

（四）項目實施。市維修資金管理機構(gòu)審核同意后，維修資金使用申請人可自行或者委托相關(guān)單位通過招投標(biāo)或者其他公開、公平、公正的方式選定施工單位，組織實施。

市維修資金管理機構(gòu)根據(jù)使用方案和工程施工合同，將工程預(yù)算資金的30％劃撥到施工單位賬戶；

（五）竣工驗收。工程竣工后，維修資金使用申請人組織施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主代表、市維修資金管理機構(gòu)工作人員及其他相關(guān)單位對工程進行驗收，并簽署竣工驗收報告，驗收合格后方可交付使用。

電梯等特種設(shè)備的質(zhì)量和安全技術(shù)性能，經(jīng)施工單位自檢合格后，由維修資金使用申請人向法定監(jiān)督檢驗機構(gòu)提出驗收檢驗申請。檢驗不合格的，不得交付使用；

（六）決算分攤。維修項目驗收合格后，市維修資金管理機構(gòu)會同維修資金使用申請人，根據(jù)施工單位的工程決算書編制項目決算，決算金額在5萬元以上的項目應(yīng)當(dāng)進行決算審計，以工程決算審價報告作為撥付工程資金的有效憑據(jù)。

工程決算審核后，維修資金使用申請人將工程決算費用分攤明細表、工程竣工驗收報告以及維修項目實施狀況、完工時間等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

公示結(jié)束后，決算費用未超過工程預(yù)算金額或者在約定范圍內(nèi)的，維修資金使用申請人到市維修資金管理機構(gòu)辦理工程結(jié)算手續(xù)，并提交工程決算費用分攤明細表、決算費用分攤明細表公示證明、工程決算書、發(fā)票和工程竣工驗收報告。

市維修資金管理機構(gòu)審核后，將工程尾款劃撥到施工單位賬戶，并按照分攤明細表從相關(guān)業(yè)主個人賬戶中核減。

第二十八條 有下列緊急情況之一的，可以使用維修資金：

（一）電梯運行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，經(jīng)法定檢測機構(gòu)出具整改通知書的；

（二）樓體外墻裝飾面存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)法定房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)出具證明的；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂和公共陽臺、曬臺、扶梯等的各種扶手、欄桿松動損壞有脫落危險的；

（四）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，消防機構(gòu)出具整改通知書的；

（五）其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益等安全隱患，必須立即消除的。

第二十九條 有本辦法第二十八條規(guī)定情形之一，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修更新改造的，由維修資金使用申請人提出工程緊急使用方案，并由物業(yè)所在地街道辦事處出具證明或者由有關(guān)法定機構(gòu)出具檢驗檢測結(jié)果、鑒定結(jié)論，報市維修資金管理機構(gòu)，經(jīng)其現(xiàn)場勘查并審核備案后，預(yù)先撥付搶修資金。

維修更新改造工程緊急使用方案應(yīng)當(dāng)在建筑區(qū)劃內(nèi)主要出入口顯著位置進行公示并留存公示影像資料。維修結(jié)束，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主2/3以上同意竣工驗收，或者經(jīng)市維修資金管理機構(gòu)現(xiàn)場查勘并審核，發(fā)生的維修費用從維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主維修資金賬戶中列支并公示，公示期不少于7日。

第三十條 緊急維修費用在5萬元以上的項目，維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)對維修費用進行審核或者委托專業(yè)中介機構(gòu)對維修費用進行審計，以工程決算審計報告作為撥付工程資金的有效憑證。

第三十一條 使用維修資金的費用應(yīng)當(dāng)劃轉(zhuǎn)到維修更新改造工程合同確定的施工單位賬戶，不得支取現(xiàn)金。

第三十二條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新改造工程的需求，建立具有相關(guān)資質(zhì)的審價、監(jiān)理、鑒定、維修等中介機構(gòu)庫，供業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或者其委托的單位選擇。

中介機構(gòu)代理費用，可以按照國家規(guī)定標(biāo)準列支。

第三十三條 維修資金使用申請人應(yīng)當(dāng)對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)；隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十四條 違反本辦法規(guī)定，挪用維修資金的，由市房地產(chǎn)行政主管部門依法給予處罰。

第三十五條 市房地產(chǎn)行政主管部門及其所屬的市維修資金管理機構(gòu)，在維修資金監(jiān)督管理工作中，有徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。

第三十六條 鳳臺縣維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 本辦法自2013年4月1日起施行。

第三篇：珠海物業(yè)專項維修資金管理辦法

珠海市物業(yè)專項維修資金管理辦法

（第一稿）

目錄

第一章 總則 第二章 交存 第三章 管理 第四章 使用 第五章 法律責(zé)任

第一章 總則

第一條【立法目的】 為了加強本市物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅、商住、商業(yè)等物業(yè)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條【定義】 本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同共有或者部分業(yè)主共同共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同共用或者部分業(yè)主共同共用的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、中央空調(diào)、天線、照明、消防設(shè)施、智能系統(tǒng)、綠地、道路、路燈、排水設(shè)施、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理用房、信報箱、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物和構(gòu)筑物等。

第四條【管理部門】 市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“市物業(yè)主管部門”）會同同級財政部門統(tǒng)籌全市物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督工作。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱“區(qū)物業(yè)主管部門”）會同同級財政部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的使用監(jiān)管工作。

財政、審計、國土規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、公安消防、不動產(chǎn)登記中心等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)專項維修資金管理的相關(guān)工作。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡稱“鎮(zhèn)街”）負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金管理的相關(guān)工作。

第五條【管理原則】 物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

第二章 交存

第六條【交存主體】 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項維修資金。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)僅有一個業(yè)主的，可以參照本辦法的標(biāo)準自愿交存。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主，且部分物業(yè)屬于售后公有住房的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)依法交存物業(yè)專項維修資金。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)時交存首期物業(yè)專項維修資金或者委托售房單位交存。

業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。

第七條【首期物業(yè)專項維修資金交存標(biāo)準】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照其擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金。

首期物業(yè)專項維修的交存標(biāo)準為：

（一）未配置電梯的住宅物業(yè)每平方米70元；

（二）配置電梯的住宅物業(yè)每平方米90元；

（三）非住宅物業(yè)每平方米100元。

第八條【首期物業(yè)專項維修資金交存方式】 新建物業(yè)項目的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位按照本辦法第七條規(guī)定的標(biāo)準統(tǒng)一代為交存，建設(shè)單位在銷售時按照本辦法第七條規(guī)定的標(biāo)準向業(yè)主收取。

沒有出售或者由建設(shè)單位保留自用的物業(yè)單位，由建設(shè)單位交存。

第九條【建設(shè)單位代為交存首期物業(yè)專項維修資金的時間】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列時間交存首期物業(yè)專項維修資金：

（一）屬于預(yù)售物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理商品房預(yù)售許可證之前，按照本辦法第七條規(guī)定的標(biāo)準，將該新建物業(yè)的物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶監(jiān)管銀行（以下簡稱“專戶監(jiān)管銀行”）。

（二）屬于現(xiàn)房銷售的（含有產(chǎn)權(quán)的地下室），建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理房屋竣工驗收備案之前按照本辦法第七條規(guī)定的標(biāo)準，將該新建物業(yè)的物業(yè)專項維修資金存入專戶監(jiān)管銀行。

建設(shè)單位憑市物業(yè)主管部門出具的《珠海市物業(yè)專項維修資金交存憑證》相應(yīng)聯(lián)辦理商品房預(yù)售許可、竣工驗收備案、確權(quán)等手續(xù)。

第十條【業(yè)主向建設(shè)單位支付物業(yè)專項維修資金的時間】 建設(shè)單位交存物業(yè)專項維修資金后，憑專戶監(jiān)管銀行出具的《物業(yè)專項維修資金對賬折》向業(yè)主收取相應(yīng)數(shù)額的物業(yè)專項維修資金。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按本辦法第七條規(guī)定的標(biāo)準向建設(shè)單位支付物業(yè)專項維修資金。

業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付給業(yè)主。

第十一條【首期物業(yè)專項維修資金補交】 本辦法施行前尚未交存首期物業(yè)專項維修資金的物業(yè)項目，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自本辦法頒布之日起按照本辦法第七條的規(guī)定向物業(yè)專項維修資金專戶監(jiān)管銀行交存首期物業(yè)專項維修資金。

一個物業(yè)管理區(qū)域，宜采用同一種方式補交首期物業(yè)專項維修資金。采用分期交存的，未配置電梯的住宅按照每平米每月0.3元、配置電梯的住宅及非住宅物業(yè)按照每平方米每月0.4元的標(biāo)準補交首期物業(yè)專項維修資金。

第十二條【城市更新項目物業(yè)專項維修資金的交存】 物業(yè)項目屬于城市更新項目的，權(quán)利主體或者相關(guān)政府部門制定的城市更新項目實施方案中，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)專項維修資金的交存方案，明確物業(yè)專項維修資金的交存主體、方式、時間等內(nèi)容。

第十三條【續(xù)籌物業(yè)專項維修資金】 業(yè)主分戶賬面余額不足首期物業(yè)專項維修資金交存額的百分之三十時，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)組織續(xù)籌物業(yè)專項維修資金，業(yè)主續(xù)籌后的物業(yè)專項維修資金不低于首期歸集的物業(yè)專項維修資金金額。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)將續(xù)籌的物業(yè)專項維修資金交存至本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金監(jiān)管賬戶。

業(yè)主續(xù)籌物業(yè)專項維修資金的方式由業(yè)主大會表決確定。未設(shè)立業(yè)主大會的，由鎮(zhèn)街指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定續(xù)籌方案，經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過后執(zhí)行。

第三章 管理

第十四條【物業(yè)專項維修資金的管理機構(gòu)】 物業(yè)專項維修資金由市物業(yè)主管部門在專戶監(jiān)管銀行開立銀行專戶進行代管，實行?？顚Ｓ谩?/p>

第十五條【專戶監(jiān)管銀行的職責(zé)】 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，按照公開、公平、公正的原則，依法通過公開招投標(biāo)的方式確定本市專戶監(jiān)管銀行，并向社會公布。

專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)建立信息化管理系統(tǒng)，對物業(yè)專項維修資金的賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)息、增值、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對賬、查詢等事項進行統(tǒng)一管理。市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與專戶監(jiān)管銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就專戶監(jiān)管銀行提供的上述服務(wù)事項及物業(yè)專項維修資金使用所涉及的第三方監(jiān)督服務(wù)的內(nèi)容進行約定。

第十六條【物業(yè)專項維修資金賬戶設(shè)立】 物業(yè)專項維修資金專戶按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭杏缮现料碌乃募壻~戶核算。以市物業(yè)主管部門設(shè)立總賬戶，總賬戶為一級賬戶，總賬戶下按物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立二級賬戶，按幢設(shè)立三級賬戶，按房屋戶門號設(shè)立四級賬戶。

第十七條【專戶監(jiān)管銀行票據(jù)管理】 業(yè)主可以通過市物業(yè)主管部門建立的市物業(yè)專項維修資金公眾服務(wù)平臺查詢賬戶余額。

第十八條【專戶監(jiān)管銀行監(jiān)督】 專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依法接受審計監(jiān)督。

第十九條【專戶監(jiān)管銀行查詢制度】 專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)對物業(yè)專項維修資金賬戶的使用、賬面余額進行查詢。

第二十條【納入物業(yè)專項維修資金的結(jié)存】 下列收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金結(jié)存：

（一）物業(yè)專項維修資金自存入專戶監(jiān)管銀行之日起的存儲利息；

（二）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的余值。

第二十一條【不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)助】 市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助市物業(yè)主管部門，提供物業(yè)分棟、分戶數(shù)據(jù)等登記信息。

物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該物業(yè)結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過市物業(yè)專項維修資金公眾服務(wù)平臺查詢業(yè)主交納物業(yè)專項維修資金的情況，業(yè)主未依法交納物業(yè)專項維修資金，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。

第二十二條【物業(yè)滅失】 物業(yè)滅失的，業(yè)主分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主，并辦理賬戶注銷手續(xù)。

第四章 使用

第二十三條【使用原則】 物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。

第二十四條【使用范圍】 物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十五條【分攤方式】 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定；無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分攤：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；

（二）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單幢或多幢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該幢或多幢業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；

（三）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)某單元物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該單元內(nèi)業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)配建的車庫、地下室的業(yè)主交存的該部分物業(yè)專項維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，由業(yè)主按照所擁有的車位、車庫建筑面積的比例分攤。但屬于業(yè)主共同所有的車位、車庫除外。

業(yè)主分戶賬物業(yè)專項維修資金余額不足的，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主補足差額部分；業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主補交首期物業(yè)專項維修資金。屬于未出售物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按未出售物業(yè)建筑面積分攤費用。

第二十六條【常規(guī)使用流程】 物業(yè)專項維修資金的常規(guī)使用，應(yīng)當(dāng)按照以下流程辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)依據(jù)業(yè)主要求和物業(yè)實際情況，擬定維修和更新、改造方案（以下簡稱“維修方案”）。維修方案應(yīng)當(dāng)包含擬維修和更新、改造的項目、標(biāo)準、費用預(yù)算（單次費用預(yù)算超過十萬元的，表決前應(yīng)經(jīng)第三方機構(gòu)審核）、分攤明細、組織實施等內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要對招投標(biāo)文件、委托施工單位、施工組織、監(jiān)理、竣工驗收、竣工決算等事項做出安排。

（二）在物業(yè)所在地鎮(zhèn)街的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主對維修方案進行表決。表決通過后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，集體討論決定或者電子投票形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示七日以上，書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示三十日以上，公示需拍照留存?zhèn)洳椤?/p>

（三）表決結(jié)果經(jīng)公示無異議的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)將維修方案、表決結(jié)果等資料向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請備案，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在兩個工作日內(nèi)予以備案。特殊情況的，備案時間不得超過五個工作日。單次使用物業(yè)專項維修資金超過五十萬的，由市物業(yè)主管部門進行二次核查，核查時間不超過兩個工作日。區(qū)物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)備案內(nèi)容不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)憑物業(yè)所在地鎮(zhèn)街出具的備案證明向市物業(yè)主管部門申請核撥物業(yè)專項維修資金。

（五）專戶監(jiān)管銀行接到市物業(yè)主管部門下發(fā)的資金核撥單后，根據(jù)工程進度將所需物業(yè)專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。

（六）維修工程完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)街蓋章確認的費用清單、發(fā)票原件及維修決算報告在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置張貼。

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)及時將分攤明細表送交市物業(yè)主管部門，由專戶監(jiān)管銀行在業(yè)主單元戶賬戶中列支。

第二十七條【應(yīng)急使用流程】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第八十四條規(guī)定的情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照下列流程申請緊急使用物業(yè)專項維修資金:

（一）報告

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)將相關(guān)緊急使用情況、維修費用總預(yù)算等以書面報告物業(yè)所在地鎮(zhèn)街。

（二）確認 物業(yè)所在地鎮(zhèn)街收到書面報告后，應(yīng)當(dāng)在一個工作日內(nèi)實地查勘現(xiàn)場，必要時可以請有關(guān)部門予以協(xié)助，符合《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第八十四條規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)在查勘結(jié)束后一個工作日內(nèi)出具證明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)當(dāng)持證明向區(qū)物業(yè)主管部門申請備案，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案申請之日起一個工作日內(nèi)完成備案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)向市物業(yè)主管部門申請緊急使用物業(yè)專項維修資金。

不符合《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第八十四條規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)駁回申請。

單次費用預(yù)算超過五萬元的，表決前應(yīng)當(dāng)經(jīng)有資質(zhì)的造價咨詢機構(gòu)審核并出具報告；造價咨詢機構(gòu)應(yīng)在兩個工作日內(nèi)出具審核報告。單次使用物業(yè)專項維修資金超過五十萬的，由市維修資金管理辦公室進行程序性復(fù)核，復(fù)核時間不超過兩個工作日。

（三）維修及資金劃撥

提出申請緊急使用物業(yè)專項維修資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)在取得物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門的備案后應(yīng)當(dāng)立即組織搶修并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。

專戶監(jiān)管銀行在收到物業(yè)所在地鎮(zhèn)街出具的書面證明后，按工程進度將所需物業(yè)專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。

（四）公示

搶修完成后三日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)當(dāng)把相關(guān)搶修費用，包括施工單位編制的工程結(jié)算報告、維修費用清單和票據(jù)、維修費用分攤明細表以及其他相關(guān)資料在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置內(nèi)進行公示，公示時間不得少于十五日。

對公示有異議的，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)街協(xié)調(diào)處理。

（五）列支

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時將分攤明細表送交市物業(yè)主管部門，由專戶監(jiān)管銀行在業(yè)主單元戶賬戶中列支。

第二十八條【物業(yè)專項維修資金使用禁止行為】 使用申請人在申請物業(yè)專項維修資金使用過程中，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的物業(yè)專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。

使用申請人應(yīng)當(dāng)對申請使用備案資料的真實性、合法性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。

備案部門應(yīng)當(dāng)對使用備案資料是否齊備、內(nèi)容填報是否規(guī)范進行審核。

第二十九條【資金支付流程】 專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算物業(yè)專項維修資金，不得支取現(xiàn)金。

用于支付維修和更新、改造工程費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中；用于支付評估、監(jiān)理等費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到約定的評估、監(jiān)理等單位賬戶中。

第三十條【一次性表決方式】 符合下列條件之一的維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)分批使用物業(yè)專項維修資金：

（一）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；

（二）單項維修和更新、改造項目費用在五萬元以下。

屬于一次性表決范圍內(nèi)的維修和更新、改造項目，使用物業(yè)專項維修資金時，不需要業(yè)主再次表決。

一次性表決方式使用物業(yè)專項維修資金的期限不得超過五年，且期限內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金交存總額的百分之五。

第三十一條【違規(guī)使用信用登記】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)及其他人存在違反本規(guī)定行為的，由物業(yè)主管部門將其違規(guī)信息依法納入公共信用信息系統(tǒng)。

第四篇：衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

衡陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的通知

湖南省衡陽市人民政府辦公室

各縣市區(qū)人民政府，市直機關(guān)各單位，駐衡國省屬單位：

《衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

二O一二年五月三日

衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

第一章

總則

第一條

為加強對本市物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的及時維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部2007年第165號令)等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同規(guī)定的房屋共有部位。一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同規(guī)定的業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條

物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條

市房產(chǎn)管理局會同市財政局負責(zé)本市物業(yè)專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

市物業(yè)專項維修資金管理中心負責(zé)本市物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。

各縣、市、南岳區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作。

第二章

交存

第六條

下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金：

非單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，包括住宅(含商品住房、經(jīng)濟適用住房、集資合作建房和拆遷安置房等)和非住宅(含商業(yè)用房、獨立產(chǎn)權(quán)的會所、商業(yè)性寫字樓、儲物間、車庫、車位等)，都應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項維修資金。

第七條

業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準為：市房屋建筑安裝工程每平方米造價的5-8%。出售公有住房的，售房單位按照售房款的20%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項維修資金。

市房產(chǎn)管理局根據(jù)本市房屋建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調(diào)整物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準。

第八條

物業(yè)專項維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。

已售出的公有住房的物業(yè)專項維修資金由售房單位交存，屬于售房單位所有;續(xù)交的，由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。

第九條

市物業(yè)專項維修資金管理中心要在本市的商業(yè)銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;開立公有住房物業(yè)專項維修資金專戶的,以售房單位設(shè)賬,按幢設(shè)分賬,其中業(yè)主交存的,按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十條

售房單位出售物業(yè)時，應(yīng)在售樓處公示繳存物業(yè)專項維修資金的時間、標(biāo)準、范圍、地點，并在房屋買賣合同中進行約定。

物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主直接到市物業(yè)專項維修資金管理中心交存，禁止開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)代收代交。

第十一條

業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，必須將物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，并到市物業(yè)專項維修資金管理中心開具《湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據(jù)》。

第十二條

商品房開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)到市物業(yè)專項維修資金管理中心簽訂憑票交房承諾書;在辦理房屋初始登記前，應(yīng)將擬出售但未售出房屋和自留房屋的物業(yè)專項維修資金全額交存到市物業(yè)專項維修資金專戶，待該房屋售出業(yè)主將物業(yè)專項維修資金交存給開發(fā)建設(shè)單位后再辦理更名手續(xù);公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋登記手續(xù)前，將物業(yè)專項維修資金存入公有住房物業(yè)專項維修資金專戶。否則，房屋登記部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。

第十三條

未按本辦法規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，公有住房售房單位和開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。業(yè)主辦理房屋所有權(quán)登記時必須持《湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據(jù)》，否則，房屋登記部門不得受理房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記等申請。

第十四條

業(yè)主分戶賬面、公有住房售房單位分賬賬面余額不足首期住宅專項維修資金交存額30%的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由市物業(yè)專項維修資金管理中心決定，業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第十五條

本辦法實施前，未交存物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進行補交。

業(yè)主未按規(guī)定交存、補交、續(xù)交物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交存，拒不交存者，業(yè)主委員會可向人民法院提起訴訟。

第十六條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的收益屬于全體業(yè)主所有，可經(jīng)業(yè)主大會同意后用于補充物業(yè)專項維修資金。

第三章

使用

第十七條

物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業(yè)專項維修資金的存儲利息和利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益等，除按規(guī)定列支機構(gòu)管理費用外，其余應(yīng)當(dāng)全部轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用。

物業(yè)專項維修資金管理費用，由物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)按規(guī)定編制全年預(yù)算支出計劃，報市財政局審批，按批復(fù)預(yù)算執(zhí)行，在物業(yè)專項維修資金增值收益中按規(guī)定列支。

第十八條

物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。

第十九條

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，堅持誰受益、誰負責(zé)的原則進行分攤，具體規(guī)定如下：

(一)一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(二)售后公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從公有住房售房單位交存的物業(yè)專項維修資金中支付;業(yè)主續(xù)交后由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;

(三)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未售出的商品房、公有住房，由開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

第二十條

物業(yè)專項維修資金使用按照以下程序辦理：

(一)制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)根據(jù)實際情況提出維修和更新、改造方案。方案主要包括：維修和更新、改造的內(nèi)容;工程預(yù)算;涉及戶數(shù);維修和更新、改造的組織方式。

(二)業(yè)主確認。維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的、建筑面積和戶數(shù)比例都達到三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置公示七天。

(三)申請維修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)專項維修資金管理中心提出維修資金使用申請，并提交下列材料：維修和更新、改造申請報告;經(jīng)公示的維修和更新、改造方案;相關(guān)業(yè)主書面確認證明;維修和更新、改造方案公示證明;經(jīng)業(yè)主委員會同意的維修工程預(yù)算書;經(jīng)業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同。

(四)組織實施。市物業(yè)專項維修資金管理中心派人現(xiàn)場察看核實，審核同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)組織實施。

(五)撥付資金。工程竣工后，方案實施方應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進行驗收，并簽署驗收報告，業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)或者其委托具有專業(yè)資質(zhì)的社會中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對工程決算進行審核，并出具審核證明，同時列出維修費用分攤明細表進行公示。市物業(yè)專項維修資金管理中心對驗收報告、審核證明及維修費用分攤明細表核實后，將維修資金撥付維修單位。

第二十一條

為保證工程質(zhì)量和物業(yè)專項維修資金的合理使用，小額維修項目可以采取簡易方式，大額維修項目提倡采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)等方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。并鼓勵業(yè)主聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)及工程監(jiān)理機構(gòu)對工程預(yù)算進行評估及對工程進行監(jiān)理，所發(fā)生的費用從維修資金中列支。

第二十二條

發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，可由物業(yè)企業(yè)或業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)向市物業(yè)專項資金管理中心提出緊急申請，市物業(yè)專項資金管理中心接到申請后應(yīng)立即派人到現(xiàn)場察看核實，并根據(jù)實際情況預(yù)撥部分資金讓其及時組織維修，以確保房屋使用安全。再按有關(guān)程序補辦相關(guān)手續(xù)，撥付剩余資金。

第二十三條

下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;

(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用;

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，明確由有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費用。

第四章

監(jiān)督管理

第二十四條

市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)及時與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并定期向業(yè)主、公有住房售房單位公布維修資金的交存、使用情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十五條

市物業(yè)專項維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第二十六條

《湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據(jù)》的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受市財政主管部門的監(jiān)督檢查。

第二十七條

市財政部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)專項維修資金的收支財務(wù)管理和會計核算執(zhí)行情況的監(jiān)督。市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向財政部門報送財務(wù)報告。

第二十八條

市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第五章 法律責(zé)任

第二十九條

公有住房售房單位有下列行為之一的，由市房產(chǎn)局責(zé)令限期改正：

(一)未按本辦法第七條規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的;

(二)違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受;

(三)未按本辦法第十九條第三款規(guī)定分攤維修和更新、改造費用的。

第三十條

開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由市房產(chǎn)局責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第十九條第三款規(guī)定分攤維修和更新、改造費用的，由市房產(chǎn)局責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十一條

違反本辦法規(guī)定，挪用物業(yè)專項維修資金的，由市房產(chǎn)管理局追回挪用的物業(yè)專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第三十二條

對違反物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。

第三十三條

市房產(chǎn)管理局、市財政局和市物業(yè)專項維修資金管理中心及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法依規(guī)追究刑事責(zé)任。

第六章

附 則

第三十四條 各縣市、南岳區(qū)人民政府可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條

本辦法自下發(fā)之日起施行，原《衡陽市物業(yè)維修基金管理辦法》(衡政辦發(fā)[2007]2號)文件同時廢止。

(完)

第五篇：阜陽物業(yè)專項維修資金管理辦法

阜陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為了加強物業(yè)專項維修資金管理，維護業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、管理、使用和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱維修資金，是指專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指房屋主體承重部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。

本辦法所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第三條 維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全市維修資金管理工作，其所屬的市物業(yè)專項維修資金管理辦公室（以下稱市維修資金辦）負責(zé)專項維修資金歸集、存儲、保值增值、使用復(fù)核、資金劃轉(zhuǎn)、結(jié)算分攤和信息查詢服務(wù)等日常管理工作。

潁州區(qū)、潁泉區(qū)、潁東區(qū)、阜陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)物業(yè)行政主管部門）負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的使用管理具體工作。

財政、審計、國土資源、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好維修資金的監(jiān)督管理相關(guān)工作。

第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強維修資金管理信息化系統(tǒng)建設(shè)，包括征求業(yè)主意見及業(yè)主表決系統(tǒng)、維修資金管理、查詢系統(tǒng)、誠信檔案系統(tǒng)等，保障業(yè)主便捷使用和查詢。

第二章 交存續(xù)籌

第六條 住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。

前款規(guī)定的建筑面積包括不動產(chǎn)登記簿記載的套內(nèi)面積和分攤面積。

未配備電梯的物業(yè)，按照80元/m的標(biāo)準交存；配備電梯的物業(yè)按照110元/m交存；用于出售出租的車庫、車位按照80元

22/m的標(biāo)準交存（人防工程除外）；此交存標(biāo)準由市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米的造價成本適時作出調(diào)整。

第七條 建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限交存首期維修資金：

（一）2018年1月1日以前竣工交付的物業(yè)，由業(yè)主根據(jù)實測的每戶建筑面積按照本辦法第六條規(guī)定的標(biāo)準，將維修資金交存至市維修資金辦在銀行開設(shè)的專戶賬戶；

（二）2018年1月1日以后竣工交付的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)初始登記前，根據(jù)實測的每戶建筑面積按照本辦法第六條規(guī)定的標(biāo)準，將維修資金一次性交存至市維修資金辦在銀行開設(shè)的專戶賬戶。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，需向建設(shè)單位支付其應(yīng)交維修資金。

業(yè)主未按前款規(guī)定交存維修資金的，建設(shè)單位不得將物業(yè)交付給業(yè)主。市不動產(chǎn)登記部門不得辦理物業(yè)登記手續(xù)。

第八條 市維修資金辦收取維修資金，應(yīng)當(dāng)向交存人出具省財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據(jù)。

第九條 維修資金余額低于首次交存的維修資金30％時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修資金。

維修資金續(xù)籌的標(biāo)準和方案由業(yè)主委員會擬定，經(jīng)業(yè)主大會或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主（以下簡稱雙2/3以上業(yè)主）決定后，由業(yè)主委員會具體實施。續(xù)籌金額參照首次交存額確定。續(xù)籌資2金應(yīng)當(dāng)繼續(xù)交存到維修資金開戶銀行，記入業(yè)主明細賬。

未成立業(yè)主大會的，維修資金續(xù)籌的方案由社區(qū)居委會擬定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)雙2/3以上業(yè)主決定后，由社區(qū)居委會具體實施。

第十條 已經(jīng)辦理物業(yè)登記但未交存維修資金的業(yè)主，應(yīng)主動補交。其補交金額，應(yīng)按照第六條規(guī)定的標(biāo)準交存。

業(yè)主未按規(guī)定補交維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)督促其交存；逾期仍未交存的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會、相關(guān)業(yè)主可以依法起訴。

第十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)結(jié)清維修資金；維修資金尚有節(jié)余的，應(yīng)當(dāng)隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓過戶。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，市維修資金辦應(yīng)出具維修資金轉(zhuǎn)移交割證明。未辦理維修資金轉(zhuǎn)移交割證明的，不動產(chǎn)登記部門不予辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

物業(yè)因征收或者其他原因滅失的，市維修資金辦應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交存的維修資金賬面余額返還業(yè)主。

第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益30％用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70％納入維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用，但業(yè)主大會另作決定的除外。

前款規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費用，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三章 專戶管理

第十三條 市維修資金辦應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選擇商業(yè)銀行，作為本市市區(qū)范圍內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，設(shè)立維修資金管理專戶。

業(yè)主交存的維修資金，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細賬目。

第十四條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)?shù)绞芯S修資金辦查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交存維修資金的業(yè)主名單和余額，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十五條 維修資金賬戶的賬目管理，業(yè)主大會成立之前，由市維修資金辦代管；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會負責(zé)管理，也可根據(jù)業(yè)主大會的決議委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專戶銀行負責(zé)具體管理。

第十六條 業(yè)主交存的維修資金自存入歸集賬戶之日起計息，當(dāng)交存的按年初活期利率標(biāo)準計息；次起，按年初銀行同期存款一年期定存基準利率計息。每年計息結(jié)轉(zhuǎn)日為12月31日，于次年一季度確定計息分配額度一次性向交存業(yè)主計息，并記載入維修資金管理系統(tǒng)。

經(jīng)業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)雙2/3以上業(yè)主決定，維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項財產(chǎn)保險。

第十七條 市維修資金辦應(yīng)當(dāng)在保證正常使用的前提下，根據(jù)維修資金總額、使用計劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。

維修資金可以按照國家規(guī)定購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)存2-3年定期存款，并執(zhí)行上浮利率標(biāo)準。

維修資金增值部分，扣除財政部門核定的管理費用和向交存業(yè)主分攤計息外，其余增值收益部分按物業(yè)管理區(qū)域建立統(tǒng)籌維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用，主要用于工程審價機構(gòu)預(yù)（決）算審價費用、應(yīng)急維修項目費用和其他不可預(yù)見費用等。

禁止任何單位和個人挪用維修資金及增值部分；禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)、投資股票、期貨或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第四章 使用范圍

第十八條 維修資金的使用范圍包括：(一)物業(yè)共用部位維修工程

1．主體承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的； 2．戶外墻面或共用屋面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；

3．整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；

4．整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；

5．經(jīng)具有共有關(guān)系的雙2/3以上業(yè)主同意使用維修資金的其他維修工程。

(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程

1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30％以上，需要整體修復(fù)的； 2．整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；

3．智能化系統(tǒng)、消防設(shè)施等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；

4．電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的；

5．二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的； 6．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；

7．經(jīng)具有共有關(guān)系的雙2/3以上業(yè)主同意使用維修資金的其他維修、更新、改造工程。

第十九條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要采取應(yīng)急措施對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造才能消除的，可以認定為應(yīng)急維修，具體包括：

（一）共用屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患并由電梯檢驗檢測機構(gòu)出具書面意見的；

（三）消防設(shè)施損壞嚴重或者存在消防安全隱患并由公安機關(guān)或者消防機構(gòu)出具整改通知書的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）樓梯外墻面有脫落危險的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（七）二次供水設(shè)施損壞的；

（八）其他經(jīng)主管部門認定危及房屋安全的情形。第二十條 下列費用，不得從維修資金中列支：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費中支出；

（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，由有關(guān)單位依法承擔(dān)；

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五章 使用程序

第二十一條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、方便快捷、公開透明、權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。

第二十二條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：

（一）申請人制定維修、更新和改造方案；

（二）維修、更新和改造方案需經(jīng)雙2/3以上受益業(yè)主表決通過；

（三）申請人持有關(guān)規(guī)定資料或通過阜陽市網(wǎng)上辦事大廳向區(qū)物業(yè)行政主管部門提出使用申請；

（四）區(qū)物業(yè)行政主管部門自受理之日起3個工作日內(nèi)，對簽署意見的業(yè)主抽查確認，組織外業(yè)現(xiàn)場勘察，并拍照留存。經(jīng)審查資料齊全且符合使用條件的出具使用審查意見，并抄送市維修資金辦；資料不齊全或者不符合使用條件的，一次性書面告知補正手續(xù)。

（五）申請人組織施工和竣工驗收，簽署竣工驗收結(jié)算報告，做出決算審價和受益業(yè)主分攤明細清冊，向市維修資金辦申請劃轉(zhuǎn)維修資金。

（六）市維修資金辦應(yīng)當(dāng)自收到資金劃轉(zhuǎn)申請后2個工作日內(nèi)復(fù)核，符合條件的，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出資金劃轉(zhuǎn)通知。

應(yīng)急維修項目使用維修資金的，按照前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項規(guī)定的程序辦理。

實施物業(yè)管理且已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)，其申請人為業(yè)主委員會；實施物業(yè)管理但未成立業(yè)主大會的，其申請人為物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未實施物業(yè)管理的，其申請人為社區(qū)居委會。

第二十三條 申請人應(yīng)當(dāng)按照維修資金使用范圍，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀，制定維修、更新和改造方案。維修、更新和改造方案包括：

（一）維修、更新和改造項目的具體內(nèi)容和組織形式；

（二）選擇施工單位，做出工程預(yù)算；

（三）受益業(yè)主交存維修資金余額清單；

（四）受益業(yè)主擬按戶分攤費用。

維修、更新和改造方案，應(yīng)當(dāng)首先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，其中預(yù)算造價在10萬元（應(yīng)急維修項目5萬元）以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)第三方審價機構(gòu)預(yù)審后公示，公示期不少于5日，留存影像證明資料，公示期滿業(yè)主無異議后實行表決；業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，申請人應(yīng)當(dāng)及時修改維修、更新和改造方案，并認真做好溝通解釋工作。

第二十四條 申請人應(yīng)當(dāng)通過召開會議、按戶走訪等形式對維修、更新和改造方案進行書面確認。維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)征得雙2/3以上的受益業(yè)主書面簽字同意（應(yīng)急維修項目除外）。不經(jīng)業(yè)主書面委托，不得冒簽或代簽，業(yè)主書面確認的合法真實性由申請人負責(zé)。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及全體業(yè)主受益，受入住率等條件的限制，為解決雙2/3以上業(yè)主表決難題，可以采取以下表決方式：

（一）委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給申請人或者業(yè)主代表行使；

（二）集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，可以采取一次性集合表決通過后，形成維修、更新和改造預(yù)案，授權(quán)申請人分批使用；一次性集合表決的有效時間最長3年，具體由業(yè)主大會擬定。

（三）默認表決:業(yè)主大會需提前約定將來參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用的事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票；

（四）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

前款規(guī)定的表決方式，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，并在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，由申請人具體實施。在實施表決方案前，申請人應(yīng)當(dāng)提前公告或函告全體受益業(yè)主，明確告知表決時間、表決方式、使用用途、實施方案、監(jiān)督措施和法律責(zé)任等。

第二十六條 申請人應(yīng)當(dāng)依法通過比選、公開招投標(biāo)或者從備選庫隨機抽取等方式擇優(yōu)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，簽訂施工合同，合同應(yīng)當(dāng)包括承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責(zé)任等內(nèi)容。

單項維修、更新和改造項目預(yù)算金額在20萬元以上的，要以公開招投標(biāo)方式確定施工單位，必要時要聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進行全程施工監(jiān)理，其招標(biāo)和聘請監(jiān)理的相關(guān)費用，可以計入該維修、更新和改造項目成本。

第二十七條 申請人及時組織施工，施工過程的監(jiān)督由申請人和相關(guān)業(yè)主負責(zé)，業(yè)主、物業(yè)使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)予以配合，因工程施工不可避免造成業(yè)主物業(yè)自用部位損壞的，應(yīng)當(dāng)修復(fù)，費用計入維修、更新和改造項目成本。工程竣工后，申請人組織施工單位對工程進行驗收，并簽署竣工驗收結(jié)算報告，聘請工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)一同參與竣工驗收，維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主可以參與竣工驗收。

單項維修、更新和改造項目預(yù)算金額在3萬元（應(yīng)急維修項目5000元）以上的，申請人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方審價機構(gòu)進行決算審價。

第二十八條 申請人應(yīng)當(dāng)按照決算（審價）金額作出《維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊》，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期不少于5天。

第二十九條 物業(yè)維修和更新、改造工程費用按照下列規(guī)定列支：

（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的，由全體受益業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑總面積比例承擔(dān)，并從業(yè)主交存的維修資金中列支；

（二）用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的，由整幢樓或者單元受益業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑總面積比例承擔(dān)，并從業(yè)主交存的維修資金中列支；

（三）用于出售出租的車庫、車位共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的，由車庫、車位所有權(quán)人按照各自擁有車庫、車位面積的比例共同承擔(dān)，并從交存的維修資金中列支；

業(yè)主個人維修資金賬戶余額不足支付所分攤維修、更新和改造費用的，差額部分由該業(yè)主自籌承擔(dān)。未交存維修資金的其維修、更新和改造費用由業(yè)主自籌承擔(dān)。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及建設(shè)單位尚未售出的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定列支分攤維修、更新和改造費用。

第六章 服務(wù)監(jiān)督

第三十條 申請人應(yīng)當(dāng)積極主動為業(yè)主做好維修、更新和改造的服務(wù)工作，切實履行維修資金的用前表決、實施方案、工程預(yù)算、驗收結(jié)果及費用分攤等事項的公示告知義務(wù)。

第三十一條 市維修資金辦應(yīng)當(dāng)建立施工、監(jiān)理、審價機構(gòu)備選庫，供申請人隨機抽取使用，完善備選庫企業(yè)誠信評估體系和巡檢考核體系，定期根據(jù)服務(wù)開展情況、服務(wù)滿意度等進行考核考評，備選庫實行動態(tài)管理，1-2年適時調(diào)整一次備選庫，并向社會公布。

第三十二條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示維修資金收取、使用和管理等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主對交存、使用等情況有異議的，可以向業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請復(fù)核；對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市維修資金辦申請重新復(fù)核。市維修資金辦應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5個工作日內(nèi)給予書面答復(fù)。

第三十三條 市房地產(chǎn)行政主管部門、市維修資金辦應(yīng)當(dāng)接受審計機關(guān)對維修資金的審計監(jiān)督。

第三十四條 維修資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院財政行政主管部門的規(guī)定。

財政部門應(yīng)當(dāng)加強對維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十五條 維修資金專用票據(jù)的領(lǐng)取、使用、保存和核銷，應(yīng)當(dāng)符合省財政、建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，并接受其監(jiān)督。

第七章 附 則

第三十六條 違反本辦法以及國家、省、市有關(guān)維修資金管理規(guī)定的行為，按照《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定予以處理。

第三十七條 業(yè)主大會自行管理維修資金的管理和使用規(guī)定，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同市財政部門另行制定。

第三十八條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。第三十九條 本辦法自2018年1月1日起施行。所轄各縣（市）可參照執(zhí)行。原《阜陽市物業(yè)專項維修資金管理使用實施細則》（阜政辦〔2008〕88號）同時廢止。