第一篇：恒大荷香苑前期物業(yè)管理方案

內(nèi)江恒大.荷香苑 前期物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護(hù)計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”（即

禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實(shí)行24小時值班和巡視。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；

7、各業(yè)主（住戶）有責(zé)任關(guān)好自家的門窗，并保障治安報警設(shè)施的完好及有效使用；

8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和觸犯法律的活動。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：

1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

3、建立設(shè)備臺帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計劃》進(jìn)行維保。

5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。

6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時回訪。

（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（八）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機(jī)船票、請保姆、請鐘點(diǎn)工等。

（九）、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識，如有損壞應(yīng)照價賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的“共建”機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務(wù)部：

（1）管好用好財務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、管理處經(jīng)理X人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、樓管員各X人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。

3、水電工X人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

4、保潔工X人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

5、綠化工X人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。

6、保安X（2出口），24小時值班。

7、車管員X人，負(fù)責(zé)汽車、自行車、摩托車、電動車管理。

五、人員的選拔和培訓(xùn)管理

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

公司會采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

（三）培訓(xùn)計劃及內(nèi)容

公司制定員工培訓(xùn)計劃，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提升員工素養(yǎng)，提高服務(wù)質(zhì)量。

（四）培訓(xùn)考核

為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

七、物業(yè)管理服務(wù)承諾

我公司將以“以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。

一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

（1）房屋

A.房屋完好率達(dá)98%以上；B.房屋零修、急修及時率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修符合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；

（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

A、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機(jī)動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)進(jìn)一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)管理

（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價；

（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；

（3）建立收費(fèi)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支情況；

（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

（5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

A、小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

E、有集中監(jiān)控設(shè)備；

F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

二、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目（分期逐步到位）

1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）

（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦有線電視開戶；

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）中英文打字、傳真；

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；

三、物業(yè)管理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）積極使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。

四、便民活動

提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況及業(yè)主的需求，提供豐富的便民及特約服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。

第二篇：民樂苑小區(qū)前期物業(yè)管理方案

民樂苑小區(qū)前期物業(yè)管理方案

各位領(lǐng)導(dǎo)、專家：

我謹(jǐn)代表彭陽縣中天物業(yè)管理有限責(zé)任公司對民樂苑小區(qū)即將實(shí)施的物業(yè)管理計劃、措施向各位匯報如下：

一、公司簡介

彭陽縣中天物業(yè)管理有限責(zé)任公司于2011年4月在彭陽縣工商局注冊成立，注冊資金50萬元，國家三級物業(yè)管理資質(zhì)，具有獨(dú)立法人資格。目前公司設(shè)行政部、財務(wù)部、工程維修部、保潔部、安保部和客戶服務(wù)中心、等六個部門，實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的全員負(fù)責(zé)制。公司現(xiàn)有員工42人，其中大專以上文化程度3人，管理人員6名，財務(wù)人員2人，各類技術(shù)人員5人，清潔工作人員20人，保安人員6人。是彭陽縣物業(yè)行業(yè)的新興力量，是以管理各類中高檔物業(yè)為主的專業(yè)物業(yè)管理公司。

二、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場行情

彭陽縣物業(yè)市場起步較晚，有專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)三家，實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)三個。目前整個物業(yè)市場呈“四低”局面。一是大部分業(yè)主對實(shí)施物業(yè)管理認(rèn)識低，“花錢買服務(wù)”意識淡?。欢鞘墚?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展緩慢影響，物業(yè)管理費(fèi)

1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低；三是物業(yè)費(fèi)收繳率低；四是物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)不高，管理水平偏低。

三、民樂苑小區(qū)管理處人員配備情況

管理處下設(shè)客戶服務(wù)中心、工程維修部、安保部、清潔部四個部門，其具體的人員構(gòu)成如下：

客房服務(wù)中心：經(jīng)理1名，客服人員2名；

財務(wù)部：會計、出納各1名，收費(fèi)員2名

工程維修部：主管1名，技術(shù)人員2名；

安保部：主管1名，秩序維護(hù)人員5-8名；

清潔部：主管1名，清潔工12-18名。

管理處服務(wù)人員共計：28人

四、具體服務(wù)措施及標(biāo)準(zhǔn)

針對目前當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場行情，我公司決定實(shí)施“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量”三高物業(yè)服務(wù)理念。采取切實(shí)有效的措施，從衛(wèi)生保潔、維護(hù)、維修、保安這三個業(yè)主最基本的需求入手，逐步改變和提高業(yè)主對物業(yè)公司重要性的認(rèn)識，進(jìn)而創(chuàng)造一個良性的物業(yè)發(fā)展環(huán)境。一是衛(wèi)生保潔方面，對民樂苑小區(qū)各樓宇通道每兩天清掃一次，每7天清拖一次，樓道扶手每7天清抹一次。室外環(huán)境衛(wèi)生每天清掃一次，小區(qū)生活垃圾日產(chǎn)日清。二是維修維護(hù)方面，管理處將實(shí)施24小值班制度，接受業(yè)主報修及投訴，建立并落實(shí)服務(wù)承諾，零修、急修及時率達(dá)到98%以上，返修率控制在1%，并做到隨叫隨到。有效投訴處理率達(dá)到100%。加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計劃，使設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，完好率達(dá)到98%以上。三是安全保衛(wèi)方面，盡可能的做到人防與技防相結(jié)合，利用監(jiān)控設(shè)備、組織保安巡邏和加強(qiáng)機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛管理等各種措施確保業(yè)主人身財產(chǎn)安全，為業(yè)主營造一個安全的居住環(huán)境。

五、管理達(dá)到效果和目標(biāo)

1、健全財務(wù)制度，在收費(fèi)、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，每半年向業(yè)主和開發(fā)公司公開一次財務(wù)收支情況。

2、建立完整的業(yè)主資料、房屋及共用配套設(shè)施檔案、房屋及共用配套設(shè)施權(quán)屬清冊，各類資料齊全，分類成冊，查閱方便。

3、管理處堅(jiān)持24小時值班制度，受理業(yè)主報修和投訴。客戶服務(wù)中心接受住戶報修、求助、建議、詢問、質(zhì)疑、投訴等各類信息，客服人員將各類信息進(jìn)行分類后，立即通知相關(guān)部門處理，客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)對處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤、記錄。建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾，零修急修及時率98%以上，返修率低于1%。

4、形成對業(yè)主報修、維修、維修回訪的管理體系。與之相關(guān)的回復(fù)、回訪制度和處理投訴制度等。及時跟蹤、監(jiān)督服務(wù)過程。

5、客戶服務(wù)中心每季度向住戶發(fā)放《管理服務(wù)意見征詢表》，對住戶就公司提供服務(wù)的滿意率進(jìn)行統(tǒng)計分析并形成分析報告，對合理的建議和意見及時處理。

6、小區(qū)主入口和中心區(qū)設(shè)小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，幢、單元、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。整個小區(qū)房屋外觀完好、整潔。房屋裝飾裝修管理過程實(shí)施有效，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。同時對空置房進(jìn)行巡檢管理,房屋完好率100%。

7、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備資料齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，各種管理制度及操作規(guī)程健全，各項(xiàng)工作的實(shí)施按規(guī)定要求均有記錄。專業(yè)技術(shù)人員和維修人員均持證上崗。小區(qū)室外共用管線、管網(wǎng)均按要求統(tǒng)一入地或進(jìn)入公共管道。排水、排污通暢，井蓋完好，公共設(shè)備設(shè)施完好率98%以上。

8、成立一支訓(xùn)練有素、語言規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)的秩序維護(hù)隊(duì)伍，實(shí)行24小時監(jiān)控值班及巡邏制度并有明確的崗位職責(zé)、培訓(xùn)考核和獎罰制度。小區(qū)內(nèi)機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛管理嚴(yán)格。機(jī)動車輛出入采用車輛智能管理系統(tǒng)進(jìn)行管理，非機(jī)動車輛實(shí)行換卡制度；停車場停放車輛管理有序，無交通及車輛責(zé)任事故發(fā)生。

小區(qū)設(shè)置物業(yè)管理系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、等智能系統(tǒng)進(jìn)行管理。制定治安、消防等突發(fā)事件的應(yīng)急方案，無刑事、治安責(zé)任案件和火災(zāi)責(zé)任等事故發(fā)生。

9、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)備設(shè)施完善，房屋共用部位清潔，無亂張?zhí)?、亂畫，無擅自占用公共區(qū)域和堆放雜物現(xiàn)象。垃圾日產(chǎn)日清，并定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

10、小區(qū)花草樹木長勢良好，修剪整齊，無病蟲害現(xiàn)象。綠地?zé)o改變用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

12、合理利用小區(qū)會所，設(shè)置乒乓球、臺球室、條件允許時設(shè)置健身房等康樂設(shè)施，每年定期組織大型社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。

13、根據(jù)小區(qū)人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，計劃成立老年協(xié)會，開辟老年活動中心。條件成熟時，申請成立小區(qū)黨支部，充分發(fā)揮老黨員的模范帶頭作用，引導(dǎo)其積極參與小區(qū)管理。

14、創(chuàng)新成立我縣首個物業(yè)人民調(diào)解委員會，通過多途徑、多渠道、多手段有效解決物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的不穩(wěn)定、不和諧因素。從而避免物業(yè)糾紛、矛盾升級，達(dá)到物業(yè)管理工作長治久安和有效延長物業(yè)管理工作的生命力。

15、小區(qū)物管費(fèi)收繳率維持在95%以上。同時管理處將嘗試提供多種便民有償服務(wù)，開展特約維修服務(wù)、家政清潔服務(wù)、家庭綠化、車輛清洗、體育健身運(yùn)動、等多種經(jīng)營項(xiàng)目，為公司實(shí)現(xiàn)盈利進(jìn)行積極的探索。

彭陽縣中天物業(yè)管理有限責(zé)任公司

二O一二年二月九日

第三篇：前期物業(yè)管理方案

編號：

前期物業(yè)管理方案

通遼物業(yè)管理辦公室

前期物業(yè)管理方案

物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目 錄

1.0 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………..2 3.0接管驗(yàn)收 ………………… …….3 4.0入伙時的工作

………………….5 5.0物業(yè)管理整體設(shè)想 ………………………...7 6.0管理機(jī)制、管理架構(gòu)人員及配備

…………8 1.0管理內(nèi)容

在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等；

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；

3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；

4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場地、房屋建筑共用部位；

6、交通、車輛行駛及停泊；

7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；

8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；

9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；

10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；

12、積極配合小區(qū)的銷售。

13、太陽能統(tǒng)一編號。

2.0入伙前的工作

1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

（2）入伙前2個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3

《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。2.0 物業(yè)接管驗(yàn)收 3.0物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。2.1項(xiàng)目工程技術(shù)資料

（1）建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。

（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣蟾婕肮╇娤到y(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）機(jī)電設(shè)備使用說明書。2.2公共部位接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 第一 樓宇本體:

一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。

五． 門窗：

（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。

八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。

九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標(biāo)識清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。

十二.其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施:

一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。

二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標(biāo)識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：

（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標(biāo)識清楚。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標(biāo)識清楚。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。

八．停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

2.3機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收

一.電梯:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。

二.變配電設(shè)備型號，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。三．保安監(jiān)控設(shè)備；

四、經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。2.4室內(nèi)部分接管驗(yàn)收

（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（6）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。4.0沁源物業(yè)入伙時的工作 4．1 需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。

4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《管理規(guī)約》；

（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》

（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問題的處理

（1）對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實(shí)等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。或?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。

憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄

預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)一年

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表

簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處

簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處

填寫業(yè)主資料交回管理處

辦理入伙手續(xù)

請備齊：

1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費(fèi)

5.0 物業(yè)管理整體設(shè)想 5.0物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想

堅(jiān)持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。

通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入業(yè)內(nèi)先進(jìn)的管理體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。

5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。借助其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者

與服務(wù)接受者的關(guān)系。5.2推行“全員首接責(zé)任制”。

第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動了服務(wù)中心員工的工作主動性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。5.3智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將實(shí)行封閉式管理，借助原來已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。

5.4根據(jù)業(yè)主/用戶的實(shí)際需求提供“個性化”服務(wù)。

加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。6.0管理機(jī)制及人員架構(gòu)

6.1建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；

管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式

6.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：

日常物業(yè)管理

計劃制定

設(shè)備管理 清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區(qū)文化

緊急情況處理

設(shè)施管理

設(shè)備、設(shè)施控制程序

月工作計劃

設(shè)備管理手冊

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規(guī) 公共秩序維護(hù)工作手冊

安全管理控制程序

消防管理控制程序

緊急情況控制程序

檢查

管理處日檢.周檢

部門主管月檢.抽檢

服務(wù)中心（辦公室）

檔案管理

6.2.2服務(wù)中心客戶信息反饋機(jī)制： 服務(wù)中心主任

服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門

客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心

信息反饋

公共秩序維護(hù)部

工程部

財務(wù)部

根據(jù)規(guī)定程序，完成工作

社區(qū)網(wǎng)絡(luò)

6.2.3.檢查監(jiān)督機(jī)制：

為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：

管理處班組日檢、周檢，抽檢

專業(yè)部門定期與不定期檢查

內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查

物業(yè)公司月檢、季檢

檢查、監(jiān)督體系

半年一次的突擊檢查

半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計

外部檢查

6.2.4.秩序維護(hù)管理工作機(jī)制：

巡邏崗

車場崗

監(jiān)控崗

攝像監(jiān)控

防盜報警

電子門禁.智能門閘

電子巡更

巡邏崗工作規(guī)程

車場崗工作規(guī)程

監(jiān)控崗工作規(guī)程

秩序維護(hù)工作手冊

護(hù)衛(wèi)部

報警控制程序

人防

技防

24小時值班

安全管理

6.3 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖

考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理

物業(yè)公司總經(jīng)理助理

品質(zhì)管理部

財務(wù)部

行政綜合事務(wù)部

各項(xiàng)目管理部

6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：

1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

2、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財務(wù)預(yù)算，并向物業(yè)公司公司財務(wù)負(fù)責(zé)。

3、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。

4、綜合事務(wù)部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。

5、各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。6.5各管理處組織架構(gòu)圖 物業(yè)管理處

護(hù)衛(wèi)固定崗3人

護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班1人

電工1人

服務(wù)前臺1人

文員1人

護(hù)衛(wèi)巡邏崗4人

清潔班10人

管理員2人

綠化工1人

工程維修主管1人

財務(wù)部收款1人

護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管1人

泥水工1人

人員配置及簡要說明：

以上是草擬的工作方案，實(shí)際到場人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。

第四篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案（試行）

一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）

1、管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

（2）入伙前三個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。

2、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。

（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦π^(qū)業(yè)主裝修時燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。

（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。

（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。

二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。

1、工程技術(shù)資料：

（1）建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。

（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。

（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。

（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣蟾婕肮╇娤到y(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。

（7）電梯使用合格證。

（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。

2、公共部分接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。

（1）、其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃?xì)獗恚恍l(wèi)生潔具；給水設(shè)施；排水管道；其他配電設(shè)施。

（2）、公共配套設(shè)施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設(shè)計、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱；保安崗?fù)?、保安道閘；停車場地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護(hù)坡，檔土墻；臺階；招牌，廣告牌。

（3）、機(jī)電設(shè)備：電梯；變配電設(shè)備；發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)；消防監(jiān)控設(shè)備；保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備；經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。

（4）、室內(nèi)部分接管驗(yàn)收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃?xì)夤艿馈⒓儍羲?；地腳線；預(yù)埋線；土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。

三、物業(yè)入伙時的工作

1、需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。

2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務(wù)指南》；《房屋裝修申請表》；《臨時管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；《房屋驗(yàn)收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；

3、接管問題的處理

（1）對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實(shí)等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證

書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。（憑售樓處收樓通知書）

4、入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；

四、管理機(jī)制及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。

（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。

（3）、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。

（4）、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財務(wù)負(fù)責(zé)。

（5）、行政人事部1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。

2、管理處組織架構(gòu)（略）

（1）、主要工作職責(zé)：

（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）

（1）、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；

（2）、負(fù)責(zé)管理中心財務(wù)監(jiān)督；

（3）、負(fù)責(zé)對外聯(lián)系，處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系；（4）、對上級部門負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運(yùn)作；

（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系；

（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務(wù)成本。

（二）客服行政主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤；

（2）、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；

（3）、負(fù)責(zé)接待客戶投訴問題的跟進(jìn)；

（4）、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理；

（5）、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務(wù)工作達(dá)標(biāo)；

（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。

（三）工程主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn)；

（2）、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計劃的制定；

（3）、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理；

（4）、負(fù)責(zé)住戶維修和回訪工作；

（5）、負(fù)責(zé)與各建筑單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，做好房屋保修工作；

（6）、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作；

（7）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（四）安全主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)班的管理工作；

（2）、負(fù)責(zé)安全護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作；

（3）、負(fù)責(zé)停車場管理工作；

（4）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（五）事務(wù)助理

（1）、負(fù)責(zé)接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；

（2）、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務(wù)的實(shí)施；

3、負(fù)責(zé)訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目；

4、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目，并按規(guī)定收取費(fèi)用；

5、負(fù)責(zé)家政服務(wù)項(xiàng)目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理；

6、負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項(xiàng)目的辦理；

7、負(fù)責(zé)辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打??；

8、負(fù)責(zé)財務(wù)日常收費(fèi)及財務(wù)報表制作等工作；

9、協(xié)助客服主管工作；

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（七）綠化工

1、負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護(hù)管理。

2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時上報綠化班長。

3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補(bǔ)植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。

4、做好室內(nèi)、室外庭園景點(diǎn)布置及換花工作。

5、負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機(jī)械設(shè)備，保證機(jī)械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。

（八）出納

1、嚴(yán)格執(zhí)行財會制度，遵守職業(yè)道德；

2、做好管理費(fèi)催收工作；

3、制作管理費(fèi)催收單，做好收支賬目；

4、定期進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)，進(jìn)行賬實(shí)核對，發(fā)生差錯及時匯報。

（九）廚師

1、負(fù)責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費(fèi)；

2、按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。

3、每日用餐結(jié)束后，須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作，每周進(jìn)行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴(yán)密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。

4、嚴(yán)格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購買食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì)，確保就餐人員的健康和成長。

5、主動了解市場菜價，了解就餐人員對伙食的意見和飲食習(xí)慣，在保證伙食費(fèi)不超標(biāo)的前提下，及時合理調(diào)整飲食口味。

6、做好消防工作，開火前認(rèn)真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認(rèn)真檢查煤氣閥是否關(guān)好，杜絕意外事故發(fā)生。

下屬各部門員工各司其職，完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作。

人員配置及簡要說明：

1、管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名； 現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；

文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；

社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；

前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）?？蛻舴?wù)部共計9名。

3、工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。

4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設(shè)班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點(diǎn)后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計36名。

5、環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設(shè)3名；機(jī)動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。

6、收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設(shè)會計一名并向總公司負(fù)責(zé)）。

7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因田禾·塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請多給予賜教，實(shí)際到場人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。

五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系

小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。

5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制：

日常管理運(yùn)作模式；

服務(wù)質(zhì)量過程控制機(jī)制；

檢查監(jiān)督機(jī)制；

管理處客戶信息反饋機(jī)制；

安全管理機(jī)制；

設(shè)備管理機(jī)制；

專業(yè)化運(yùn)作模式

5.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：日常物業(yè)管理；計劃制定；設(shè)備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設(shè)施管理；設(shè)備、設(shè)施控制程序；月工作計劃；設(shè)備管理手冊；供方選擇；檔案管理

客戶信息反饋機(jī)制

第五篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案

根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設(shè)計特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“花休閑廣場小區(qū)”前期物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

一、蓮花休閑廣場小區(qū)概況

“蓮花休閑廣場小區(qū)”位于太倉市新區(qū)瀏太路北側(cè)、江申涇西側(cè)，總建筑面積47918.91萬平方米，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“元大物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)蓮花休閑廣場小區(qū)的實(shí)況，我司確定蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達(dá)95%以上。

(三)建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

(1)棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

(3)消防系統(tǒng)。24小時值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。

(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水;制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

(4)停車場（庫）停放整齊，場地整潔。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。

(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項(xiàng)工作。

(4)業(yè)主滿意率95%以上。

(七)針對性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

(二)溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、為開展蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

(一)人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理方案及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積進(jìn)5萬平方米計算,本公司“太倉元大企業(yè)物業(yè)管理有限公司”擬設(shè)置工作人員20人。

職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理部總經(jīng)理 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 3人 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員 4人 負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員 10人 負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏

注：財務(wù)人員由總公司兼任。

(二)綜合效益簡要分析

蓮花休閑廣場小區(qū)綜合管理費(fèi)暫定標(biāo)準(zhǔn)為(以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：

管理費(fèi) 維修金

1.多層、小高層住宅暫定為 2.45元/平方米·月 2.商業(yè) 3.55元/平方米·月

3.地上車位 100元/位·月

4.地下車位能耗及管理費(fèi) 50元/位·月 5.地下車庫租賃及管理費(fèi)200元/位.月

注：除1、2、4、項(xiàng)外3、5、項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動20%

五、“蓮花休閑廣場小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1)、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照)。

2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)

2.入伙管理

1)、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《太倉市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《太倉市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對小區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏，制定詳細(xì)巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全太倉市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶在小區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場（庫）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記;非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等)。建立24小時運(yùn)行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時起用。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設(shè)備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味

掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水

沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水

擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印

擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印

擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲

擦消火栓 1次/月 無灰塵

擦窗戶 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物

路邊綠地 2次/天 無雜物

水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵

路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整

雜草 清除(每周一次)確保基本無雜草

防蟲 病蟲害防治(一年2次)無病蟲害

養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次)綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動事先計劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1)、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。

2)、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項(xiàng)說明

(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以牛副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具10年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名電工、1名物業(yè)經(jīng)理 G、延伸物業(yè)管理服務(wù)

代繳代辦服務(wù)：為業(yè)主代繳各類費(fèi)用，代辦信件的郵寄與郵寄服務(wù)等等。代征代訂服務(wù)：為業(yè)主提供各類需求訂制服務(wù)，如票務(wù)代訂、報刊代訂等等。代租代售服務(wù)：為業(yè)主提供房屋的代租、代售服務(wù)； 人員接送服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需要，因特殊原因無法接待其親戚朋友，可委托我物業(yè)管理公司人員代其接待客人，并妥善安排，直到業(yè)主歸來。代請家政服務(wù)：鑒于業(yè)主的特殊需求，為業(yè)主代請家政服務(wù)。

商務(wù)服務(wù)：針對商業(yè)經(jīng)營業(yè)主的需求，提供與之相適應(yīng)的各類商務(wù)服務(wù)，物業(yè)管理方案 以滿足小型企業(yè)內(nèi)部智能部門不完善所帶來的不變，從而方便業(yè)主。中介咨詢服務(wù)：為業(yè)主提供各種咨詢服務(wù)，如室內(nèi)綠化、設(shè)計、花卉養(yǎng)護(hù)、綠化租擺等，以及其他各種需求信息服務(wù)，提供各種中介聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

其他委托服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需求，我們將設(shè)定其他的特約服務(wù)，直接服務(wù)于業(yè)主。