第一篇：商業(yè)街管理方案

商業(yè)街管理建議

一、管理目的

為了更好的促進(jìn)物業(yè)公司對商業(yè)街的管理，使已開業(yè)商家能夠長久穩(wěn)定的經(jīng)營，不出現(xiàn)大面積退鋪情況；同時，也為了提升商業(yè)街商鋪的價值；以下將針對物業(yè)公司商業(yè)街管理提出建議。

一、商業(yè)街存在的問題

1、現(xiàn)因名都菜場入住巢上城小區(qū)商業(yè)街8號樓，造成商業(yè)街8號樓商鋪門前車輛亂停亂放、垃圾亂堆現(xiàn)象較嚴(yán)重。整改建議：

①對商業(yè)街名都菜場車輛停放劃分非機(jī)動車道進(jìn)行停放并派專人看管。

②商業(yè)街垃圾堆放點需要集團(tuán)公司指定集中堆放點，或者購買專業(yè)垃圾清運(yùn)車。

③需購買統(tǒng)一果殼桶、垃圾桶。

2、因巢上城商鋪餐飲業(yè)越來越多因商家油煙配套未按標(biāo)準(zhǔn)來施工，造成俊園小區(qū)9、10號樓業(yè)主集體反映油煙問題嚴(yán)重 整改建議： 按照上次方案進(jìn)行。

3、商業(yè)街占到經(jīng)營較嚴(yán)重 整改建議：

①對商鋪占道經(jīng)營首先對商鋪進(jìn)行告知和勸解，如不整改需下發(fā)違規(guī)整改通知單限期整改并作好相關(guān)記錄。②

二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及人員配置

1、商業(yè)街主管一名： 崗位職責(zé)

（1）熟悉并了解國家及政府的相關(guān)政策、法律法規(guī)，嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。

（2）依據(jù)公司目標(biāo)制定商業(yè)街的年度、月度工作計劃并組織實施，并接受上級部門的指標(biāo)和監(jiān)督。

（3）負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況，保證項目日常工作的正常進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

（4）負(fù)責(zé)建立和維護(hù)公司與商戶間的良好關(guān)系，定期走訪，建立和保持公司的專業(yè)形象。

(5）及時掌握商業(yè)街的運(yùn)營情況并進(jìn)行分析，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報經(jīng)營管理情況。

（6）認(rèn)真及時處理和受理客戶投訴、報修、咨詢、接待等各項工作，并及時對這些工作進(jìn)行落實、跟蹤和反饋。

（7）協(xié)調(diào)本部門和各部門之間的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物理資源。（8）負(fù)責(zé)商業(yè)街內(nèi)各相關(guān)信息的收集分析工作。（9）落實商業(yè)街的促銷活動，組織特賣資源。（10）定期對部門人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。（11）協(xié)調(diào)好與開發(fā)商及招商部門的各項工作。（12）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

2、商業(yè)街專員2名； 崗位職責(zé)

（1）熟悉并了解物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度、管理規(guī)定、財務(wù)管理制度。

（2）熟知商業(yè)街概況、商戶的基本情況，負(fù)責(zé)商業(yè)街日常 客戶接待工作。將商戶所反映的投訴與物業(yè)管理相關(guān)的問題，及時處理，回訪率100%。

（3）認(rèn)真填寫各種客服工作記錄，定期分類并將資料歸檔。（4）負(fù)責(zé)辦理商戶入伙與裝修的相關(guān)手續(xù)，按公司要求進(jìn) 行歸檔。

（5）負(fù)責(zé)告之商戶房屋裝修工程應(yīng)注意事項及禁止事項，定期對裝修施工現(xiàn)場巡視，參與竣工驗收。（6）認(rèn)真做好鑰匙的借用登記、分類管理工作。（7）每天對商鋪及其附屬設(shè)施、設(shè)備和商戶室內(nèi)裝飾裝修 情況進(jìn)行現(xiàn)場巡視檢查，對商鋪主體、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備維修、區(qū)域安全防范等各項工作進(jìn)行檢查，發(fā) 現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)處理，并將不能處理的情況及時向上級匯 報，并做好記錄備查。

（8）定期對職責(zé)范圍內(nèi)的空置商鋪進(jìn)行檢查并做好記錄。（9）負(fù)責(zé)商業(yè)街內(nèi)各項收費(fèi)管理工作，根據(jù)要求開具相 關(guān)票據(jù)，并做好費(fèi)用臺帳；負(fù)責(zé)收取現(xiàn)金款的安全，當(dāng)天 收取現(xiàn)金款項應(yīng)及時和公司財務(wù)部辦好交接工作。（10 負(fù)責(zé)財務(wù)票據(jù)的領(lǐng)取、使用和保存管理工作，繳銷 使用完后的票據(jù)。

（11）及時收集商戶對房屋及其附屬公共設(shè)施、設(shè)備管理 服務(wù)工作的意見和建議，并提出改進(jìn)工作的方法及措施向上 級匯報，得到上級領(lǐng)導(dǎo)的批示后，立即組織實施。（12）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

3、商業(yè)街工程一名： 崗位職責(zé)

（1）熟悉并了解物業(yè)的相關(guān)政策、法律法規(guī)，嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。

（2）執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護(hù)，確保安全作業(yè)。

（3）服從工程主管指揮，工作中一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時上報，不得拖延。

（4）工作積極主動，做好巡視工作，定期檢查各類設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及

時處理，杜絕事故于未然。

（5）定期為水電收費(fèi)提供相關(guān)數(shù)據(jù)。

（6）不斷改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，積極配合商業(yè)街客服中心日常工作的開展。

（7）定期對商業(yè)街的共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡視，認(rèn)真做好記錄，如發(fā)現(xiàn)故障要及時維修上報并做好相關(guān)記錄。（8）努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，不斷提高業(yè)務(wù)水平。（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

3、商業(yè)街秩序員班長3名：

秩序維護(hù)班長崗位職責(zé)

（1）熟悉并遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。

（2）在商業(yè)街主管的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，負(fù)責(zé)對本班工作的日常管理。（3）負(fù)責(zé)檢查秩序維護(hù)員的儀容儀表和到崗情況，作好考核評估記錄。

（4）負(fù)責(zé)本班秩序維護(hù)員的崗位安排、工作檢查、遵章守紀(jì)以及崗位禮儀情況。

（5）協(xié)助商業(yè)街主管處理當(dāng)班發(fā)生的問題和突發(fā)事件。（6）負(fù)責(zé)填寫當(dāng)班工作質(zhì)量記錄，按交接班流程做好交接工作。（7）負(fù)責(zé)本班秩序維護(hù)員隊伍的內(nèi)務(wù)管理、思想建設(shè)和體能、技能訓(xùn)練，收集員工思想動態(tài)和員工反映的問題，如實上報領(lǐng)導(dǎo)。（8）根據(jù)安防方案部署秩序維護(hù)力量；完成重大活動的秩序維護(hù)任務(wù)。

（9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

4、商業(yè)街秩序員9名： 秩序員崗位職責(zé)

（1）熟悉并遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。（2）上崗必須著裝統(tǒng)一、佩戴工牌、文明執(zhí)勤、禮貌執(zhí)法。（3）按時做好崗?fù)ぜ芭涮自O(shè)施設(shè)備的衛(wèi)生。（4）負(fù)責(zé)出入口車輛進(jìn)出的管理及檢查工作，認(rèn)真做好相關(guān)記錄。（5）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒、有害物品的車輛進(jìn)商業(yè)街停放，以免發(fā)生意外。

（6）密切留意商業(yè)街周圍情況，發(fā)現(xiàn)問題及時制止，并報告班長處理；禮貌解答客人的咨詢。

（7）負(fù)責(zé)維持商業(yè)街的正常秩序，確保商業(yè)街的安全。

（8）嚴(yán)格按照巡邏路線和時間巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時解決。(9)檢查商業(yè)街的公共設(shè)施、設(shè)備等。發(fā)現(xiàn)問題及時報告班長。(10)裝修單位均需持客戶服務(wù)中心發(fā)出的裝修許可證及按規(guī)定配備消防滅火器材后方可施工，定期檢查施工（裝修）現(xiàn)場，并填寫《裝修巡查記錄表》。

(11)對違反商業(yè)街規(guī)定，在商業(yè)街內(nèi)鬧事、斗毆、損壞客戶財產(chǎn)或公共設(shè)施、設(shè)備者先勸其冷靜，必要時，協(xié)助公安部門處理。(12)商業(yè)街若發(fā)生事故，如火警、盜竊、兇殺、爆炸等，要沉著冷靜，盡快報告秩序班長，安撫商戶，保護(hù)好現(xiàn)場。

(13)上班期間不準(zhǔn)做與工作無關(guān)的事情，未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自進(jìn)入商戶室內(nèi)。

(14)認(rèn)真填寫當(dāng)班記錄，按交接班流程做好交接工作

(15)樂意幫助小孩、老人等有需要的客戶；禮貌阻止未經(jīng)批準(zhǔn)而進(jìn)行商業(yè)性拍照或錄像的行為。(16)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

5、商業(yè)街保潔員7名： 保潔員崗位職責(zé)

（1）熟悉并遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。（2）按時上下班，并時刻注意自己的儀容儀表。

（3）服從上級安排，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和操作程序，保質(zhì)保量地完成室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。

（4）負(fù)責(zé)廣場、花池、綠化帶、公共道路、大馬路等區(qū)域的保潔工作；負(fù)責(zé)外墻壁、燈具、明溝、雨水井、陽光棚、廣告牌、平臺的保潔工作；負(fù)責(zé)垃圾收集、清運(yùn)及垃圾桶的清洗工作；公共設(shè)施損壞、故障的報修工作；公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生巡視檢查，勸阻破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。

（5）對待所有客戶熱情禮貌，認(rèn)真回答客戶的簡單咨詢，遇到客戶有困難時，主動給予力所能及的幫助。

（6）對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的違規(guī)行為進(jìn)行勸阻和制止。（7）工作時間不得做與工作無關(guān)的事情，不得擅自離崗。（8）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

三、工作流程

1、商業(yè)街專員上班流程： 每日08：30前具體事宜 ：

①提前10分鐘打卡上班，整理好著裝查看交接本，并準(zhǔn)備早例會須傳達(dá)事項。

②8：30—8：40：召開晨會，對保安、工程人員、保潔人員在崗情況及儀容儀表進(jìn)行檢查，開晨會主要是傳達(dá)公司政令、昨天工作、今天計劃，突出重點，防止漫無邊際，以安排實際工作及落實各項指示措施為主。通過召開晨會達(dá)到鼓舞員工士氣，調(diào)動員工工作熱情及積極性的目的。

③8：40---8：58：檢查商業(yè)街生鮮賣場外圍的衛(wèi)生及占道情況，并配合保安進(jìn)行處理

④9：10 檢查商業(yè)街衛(wèi)生及占道情況，并配合保安進(jìn)行處理 ⑤每隔1個小時需對商業(yè)街進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)并解決商業(yè)街的日常問題 ⑥對商業(yè)街的突發(fā)事件，要進(jìn)行處理并記錄做好工作傳達(dá)

⑦17:30檢查商業(yè)街衛(wèi)生情況及日常情況，檢查保安人員定崗定區(qū)的情況，安排好晚班保安將今日重點注意事項傳達(dá)晚班保安

2、商業(yè)街保安流程

①8:00晚班與早班交接，做好交接記錄 ②8:30參加早會，作好工作記錄

③8:40配合商業(yè)街督導(dǎo)對生鮮市場外圍占道情況進(jìn)行檢查及處理，配合現(xiàn)場督導(dǎo)對現(xiàn)在進(jìn)行巡視

④對進(jìn)入商業(yè)街的機(jī)動車進(jìn)行管理和疏導(dǎo) ⑤每隔1個小時配合商業(yè)街督導(dǎo)對商業(yè)街進(jìn)行巡視

3、商業(yè)街工程流程

①每天提前10分鐘打卡上班，整理好著裝做好準(zhǔn)備工作，并巡查商業(yè)街設(shè)施設(shè)備是否完好并做好記錄。

②每天對需要維修和更換的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行整理并做好記錄和上報上級主管。③對商業(yè)街業(yè)主和前臺反映的相關(guān)問題、需15分鐘內(nèi)進(jìn)行上門解決并作好相關(guān)記錄、如處理不了的問題需及時做好記錄并上報相關(guān)部門進(jìn)行解決。

④定期對商業(yè)街水電費(fèi)進(jìn)行數(shù)據(jù)抄寫并進(jìn)行分析、如發(fā)現(xiàn)有問題應(yīng)及時上報上級主管。

4、商業(yè)街保潔員流程

①每天早上7：30需提前15分鐘到崗打卡上班、并做好提前準(zhǔn)備工作

②每天8點前需打掃一遍商業(yè)街。

③9:00需及時對商業(yè)街垃圾桶進(jìn)行清理并清洗。

④每半小時需檢查商業(yè)街衛(wèi)生情況是否整潔干凈、發(fā)現(xiàn)商業(yè)街垃圾桶堆放滿后需及時更換垃圾桶垃圾袋。

四、商業(yè)街管理

1、商業(yè)街車輛管理：

（1）對于消費(fèi)者的機(jī)動車輛停放應(yīng)有停車昭示牌，若無停車昭示牌，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)停車導(dǎo)航，保證消費(fèi)者機(jī)動車輛不造成人流動線的阻塞；

（2）對于消費(fèi)者的非機(jī)動車輛停放應(yīng)有明顯停放區(qū)，并有專人負(fù)責(zé)，不得出現(xiàn)隨意停放而造成的道路堵塞以及因隨意停放導(dǎo)致車輛遺失帶來的糾紛；

2、物業(yè)管理費(fèi)和配合招商人員收取租金

按物業(yè)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對商家收取商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)及商鋪租金

3、裝修方案審核，裝修安全及人員管理以及廣告位的審核

4、對從事餐飲的商鋪，定期檢查各商家的油煙凈化器的維護(hù)和清洗記錄。審核新開業(yè)餐飲商家的凈化設(shè)備，對不合格的商家要求進(jìn)行整改。

五、商業(yè)街辦公地點設(shè)置

因商業(yè)街現(xiàn)無辦公地點辦理事情較不便，需集團(tuán)公司支持是否考慮在商鋪門面建立商業(yè)街辦公區(qū)域，希望集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)支持。

第二篇：商業(yè)街管理方案

商業(yè)街物業(yè)管理方案

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。

1.0商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）； 營業(yè)時間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統(tǒng)一的收銀等

1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻啼伣y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作； 服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業(yè)的管理特點 2.1 顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

2.4 營業(yè)時間性強(qiáng)

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動車和非機(jī)動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

3.1.1.3保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

3.1.1.5經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。

4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進(jìn)行分項描述：

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

4.8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理 4.9 商鋪廣告管理

4.10商鋪保險管理

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

4.1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一；

4.1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；

二是對報修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。

4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；

對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等

4.2.4裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管

理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測

電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

4.4.1商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

4.5.4監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等

這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

4.5.5消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。等等

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。

4.6.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；

商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；

雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；

對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等 4.7商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實行。

4.7.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識；

草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 4.7.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛?名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；

商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等

4.7.3檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進(jìn)行處罰。4.8商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管

理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。

4.8.1租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。4.8.1.1競標(biāo)租賃的注意事項：

嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。4.8.1.3租金條款

租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費(fèi)等。

大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）?/p>

4.8.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等．

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會。4.8.3項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活：

辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù)：

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等 4.9商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。4.10商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也

有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施：

工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第三篇：商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范

ICS０３．１００．２０

A１０

備案號：２６０８２—２００９

中華人民共和國國內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

SB/T １０５１７—２００９

２００９０４０２發(fā)布商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范

２００９１２０１實施

中華人民共和國商務(wù)部發(fā)布

目

次

前言

１ 范圍

２ 規(guī)范性引用文件

３ 術(shù)語和定義

４ 商業(yè)街設(shè)置

５ 安全

６ 管理

前言

本標(biāo)準(zhǔn)由中華人民共和國商務(wù)部提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會步行商業(yè)街工作委員會、中國政法大學(xué)商學(xué)院。

本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：韓健徽、柴小青、顧勇、芮進(jìn)西、楊秋、孫選中、荀培路。

商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范

１ 范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了商業(yè)街管理技術(shù)的術(shù)語和定義、設(shè)置要求、商業(yè)街管理。本標(biāo)準(zhǔn)適用于３．１定義的商業(yè)街設(shè)置和管理技術(shù)。２ 規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

ＧＢ／Ｔ１０００．１ 公共信息標(biāo)志用圖形符號 ＧＢ１５６３０—１９９５ 消防安全標(biāo)志設(shè)置要求 ＧＢ／Ｔ１７２１７—１９９８ 城市公共廁所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) ＪＧＪ４８—１９８８ 商店建筑設(shè)計規(guī)范

ＪＧＪ５０—２００１ 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范 ３ 術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。３．１

商業(yè)街 commercial street 商業(yè)街是指能夠滿足人們商業(yè)的綜合性、專業(yè)性和社會性需要，由多數(shù)量的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施按規(guī)律組成，以帶狀街道建筑形態(tài)為主體呈網(wǎng)狀輻射，統(tǒng)一管理并具有一定規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)集群。４ 商業(yè)街設(shè)置

４．１ 商業(yè)街環(huán)境要求 ４．１．１ 選址要求

４．１．１．１ 商業(yè)街選址應(yīng)符合本城市和地區(qū)的城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求。４．１．１．２ 交通便利，輻射范圍廣。

４．１．１．３ 鄰近道路可負(fù)擔(dān)該區(qū)域車流量時，可設(shè)計為步行街。

４．１．１．４ 在商業(yè)街安全范圍內(nèi)不應(yīng)有生產(chǎn)或存儲易燃易爆危險物品的場所。４．１．２ 商業(yè)街內(nèi)一般環(huán)境

４．１．２．１ 以帶狀街道建筑形態(tài)為主體，商業(yè)街的長度一般以３００ｍ～８００ｍ為宜。商業(yè)街可按街內(nèi)設(shè)施和人流量確定其寬度，商業(yè)街的寬度一般在２０ｍ～３０ｍ。４．１．２．２ 道路的地面應(yīng)堅固、平整、清潔、防滑。

４．１．２．３ 商業(yè)設(shè)施建筑應(yīng)符合ＪＧＪ４８—１９８８的要求。

４．１．２．４ 建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計、戶外廣告、公共設(shè)施設(shè)置應(yīng)確保商業(yè)街環(huán)境的總體特色和風(fēng)貌。

４．１．２．５ 環(huán)境應(yīng)整潔、衛(wèi)生，綠化的種植及養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合當(dāng)?shù)鼐G化主管部門的規(guī)劃設(shè)計和要求。

４．１．２．６ 各種標(biāo)識應(yīng)設(shè)置齊全，符合ＧＢ／Ｔ１０００．１的規(guī)定。

４．１．２．７ 有條件的商業(yè)街應(yīng)設(shè)有專用機(jī)動車、非機(jī)動車停車場，停車場面積應(yīng)視商業(yè)街規(guī)模而定。若是步行商業(yè)街，則機(jī)動車禁行或限時段通行，且商業(yè)街周邊應(yīng)設(shè)置停車場。４．２ 設(shè)備設(shè)施要求

４．２．１ 應(yīng)有良好的照明、排水等設(shè)施，消防設(shè)施應(yīng)符合國家相關(guān)要求。

４．２．２ 應(yīng)設(shè)有公廁，公廁的數(shù)量、面積、條件應(yīng)與商業(yè)街面積、條件相匹配。公廁應(yīng)符合ＧＢ／Ｔ１７２１７的要求。

４．２．３ 應(yīng)有垃圾分類回收及簡易處理設(shè)施。

４．２．４ 應(yīng)配置無障礙設(shè)施并應(yīng)符合ＪＧＪ５０的規(guī)定。

人行道在交叉路口、廣場路口、人行橫道、地下通道等路口應(yīng)設(shè)緣石坡道。人行道、人行橫道、人行天橋、地下通道及主要公交車站應(yīng)設(shè)盲道。在商業(yè)街的人行天橋和地下通道，應(yīng)設(shè)輪椅坡道和安全梯道，在坡道和梯道的兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手。

在城市廣場、步行商業(yè)街、人行天橋、人行地道等無障礙設(shè)施的位置，應(yīng)設(shè)國際通用無障礙標(biāo)志牌，其大小與其觀看的大小相匹配，規(guī)格為０．１０ｍ×０．１０ｍ至０．４０ｍ×０．４０ｍ。商業(yè)建筑的入口宜設(shè)無障礙入口。

４．２．５ 夜景燈光應(yīng)當(dāng)符合街景規(guī)劃，與商業(yè)街的總體環(huán)境、格調(diào)相協(xié)調(diào)，同時應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)節(jié)能的要求。

４．２．６ 店外所有凸出招牌、廣告、標(biāo)志均應(yīng)安全牢固并保證功能良好。商店門窗、牌匾、招牌、櫥窗、廣告、標(biāo)志、店外照明和臨街外墻的裝修應(yīng)與商業(yè)街總體風(fēng)格保持協(xié)調(diào)。５ 安全 ５．１ 消防

５．１．１ 商業(yè)街內(nèi)建筑應(yīng)符合ＪＧＪ４８—１９８８的要求。

５．１．２ 商業(yè)街內(nèi)應(yīng)設(shè)有消防通道，有各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志，并符合ＧＢ１５６３０的要求。５．１．３ 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，商業(yè)街內(nèi)應(yīng)配備消防設(shè)施，經(jīng)消防主管部門檢驗合格。５．１．４ 商業(yè)街內(nèi)應(yīng)設(shè)立消防組織，有火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，確保有效運(yùn)轉(zhuǎn)。５．１．５ 易燃性、易爆性商品實物不得在商業(yè)街內(nèi)展示。５．２ 安全

５．２．１ 商業(yè)街應(yīng)建立健全保安防范組織，商業(yè)街應(yīng)設(shè)有治安值班室。保安人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。要求保安員具有職業(yè)素質(zhì)，熟悉保安法律、消防、危險物品管理和安全技術(shù)防范等知識，了解各類突發(fā)事件的處置方法，能有效地執(zhí)行保安守護(hù)、巡邏等業(yè)務(wù)。５．２．２ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立治安安全管理制度、消防安全檢查和監(jiān)督制度，并配合公安部門作好治安、消防、交通管理工作。商業(yè)街應(yīng)建立健全安全防范制度，建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，保證迅速啟動。

５．２．３ 商業(yè)街有標(biāo)志明顯的緊急疏散撤離通道、安全出口、應(yīng)急照明設(shè)施等。根據(jù)商業(yè)街的實際情況設(shè)計安裝安全設(shè)施，應(yīng)符合下列規(guī)定。５．２．３．１ 應(yīng)安裝必要的報警裝置。

５．２．３．２ 應(yīng)安裝必要的視頻安防監(jiān)控裝置，對某些特別活動區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)視和錄像。有條件的商業(yè)場所，周界防護(hù)設(shè)計應(yīng)符合下列規(guī)定：

營業(yè)場所與外界相通的出入口，應(yīng)安裝入侵探測裝置、視頻安防監(jiān)控裝置進(jìn)行監(jiān)視、錄像，回放圖像應(yīng)能清晰顯示進(jìn)出人員的體貌特征。

營業(yè)場所宜安裝室外周界防護(hù)子系統(tǒng)。周界出入口宜配置電動門、應(yīng)急照明、視頻安防監(jiān)控裝置和出入口控制裝置。６ 管理

６．１ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)

６．１．１ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)對商業(yè)街內(nèi)的市容環(huán)境衛(wèi)生與綠化、公共秩序與交通安全、公共設(shè)施、商業(yè)經(jīng)營等實施日常監(jiān)督管理，進(jìn)入商業(yè)街的單位和個人應(yīng)當(dāng)服從商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)的管理。

６．１．２ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對各職能主管部門在商業(yè)街內(nèi)執(zhí)行公務(wù)予以協(xié)助。

商業(yè)街范圍內(nèi)的座凳、花壇、雕塑、景觀小品、公共廁所、垃圾站及未歸口主管部門管理的其他公共設(shè)施，由管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)或協(xié)調(diào)管理和維護(hù)。

６．１．３ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)執(zhí)行管理職能時應(yīng)秉承“公開、公正、公平”的辦事原則，提高工作效率，維護(hù)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益。

６．２ 建立商業(yè)街環(huán)境衛(wèi)生管理制度，維護(hù)公共場所環(huán)境衛(wèi)生

６．２．１ 在商業(yè)街內(nèi)，不應(yīng)隨地吐痰、棄口香糖、便溺，不應(yīng)隨意傾倒垃圾、污水及其他廢棄物。

６．２．２ 不應(yīng)擅自拆除、遷移、占用、損毀、封閉環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施。６．２．３ 裝卸貨物后必須及時清理場地。

６．２．４ 督促落實環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任區(qū)內(nèi)的清掃保潔工作。６．３ 制定商業(yè)街綠化的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁損害商業(yè)街綠化

６．３．１ 不應(yīng)在草坪、花壇等綠地內(nèi)設(shè)攤、搭棚、堆物堆料、亂倒亂扔垃圾、排放污水污物、晾曬衣物。

６．３．２ 不應(yīng)踐踏綠地、攀折樹枝、采花摘果、剪取種條、偷取草花和盆花、取土堆土等行為。

６．４ 加強(qiáng)商業(yè)街環(huán)境保護(hù)，防止各種污染環(huán)境行為發(fā)生 不應(yīng)違反規(guī)定隨意安裝空調(diào)器、冷卻、廢氣處理等設(shè)施。６．５ 加強(qiáng)商業(yè)街公共秩序管理，使商業(yè)街安全有序

６．５．１ 應(yīng)有限制各種損害商業(yè)街公共秩序、影響商業(yè)街容貌、擾亂商業(yè)街公共安全行為發(fā)生的制度規(guī)定。

６．５．２ 規(guī)范商業(yè)街內(nèi)舉辦各種活動的管理規(guī)定，建立完整的申報、審批、備案的工作流程和制度。

６．５．３ 商業(yè)街內(nèi)不應(yīng)出現(xiàn)有礙商業(yè)街整體容貌的行為：

ａ）不應(yīng)擅自新建、擴(kuò)建、改建建筑物，進(jìn)行建筑物臨街立面裝修； ｂ）不應(yīng)擅自設(shè)置景觀燈光設(shè)施；

ｃ）不應(yīng)隨意設(shè)置戶外廣告，或者設(shè)置公益性宣傳牌（欄）、宣傳標(biāo)語。６．６ 協(xié)同做好交通管理

６．６．１ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)協(xié)助交通管理部門做好該路段的交通管理工作，使商業(yè)街內(nèi)及周邊地區(qū)交通有序。６．６．２ 進(jìn)出商業(yè)街的所有車輛和行人應(yīng)當(dāng)遵守道路交通安全法律法規(guī)和該商業(yè)街交通管理方案的有關(guān)規(guī)定。

６．７ 商業(yè)街內(nèi)公共設(shè)施的日常管理與維護(hù) ６．７．１ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門和單位做好公共設(shè)施的日常管理和維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)及時督促有關(guān)部門和單位予以修復(fù)。

６．７．２ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)商業(yè)街內(nèi)雕塑、景觀小品等的日常維護(hù)以保持整潔干凈，達(dá)到美化便利的目的。

６．７．３ 管理機(jī)構(gòu)對商業(yè)街內(nèi)的景觀燈光設(shè)施、各商店外立面燈光、樓宇內(nèi)部臨窗的燈光設(shè)施和廣告設(shè)施等燈光系統(tǒng)實行統(tǒng)一管理，確保對燈光系統(tǒng)的有效控制。

６．７．４ 商業(yè)街內(nèi)的公共設(shè)施不得隨意遷移、改動；確需遷移、改動的，應(yīng)當(dāng)依法征得有關(guān)管理部門批準(zhǔn)。

６．８ 商業(yè)街經(jīng)營活動管理

６．８．１ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極對外宣傳、推介商業(yè)街，組織、支持商戶開展主題商業(yè)文化活動，提高商業(yè)街的知名度和吸引力。

６．８．２ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商貿(mào)、工商等行政管理部門做好商業(yè)街的發(fā)展規(guī)劃、市場調(diào)研、業(yè)態(tài)布局和業(yè)種引導(dǎo)、經(jīng)營秩序管理等工作。６．８．３ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織和指導(dǎo)商業(yè)街內(nèi)的商戶制定商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營管理公約，引導(dǎo)商戶參加或者組建相關(guān)的行業(yè)協(xié)會，實行自律管理，維護(hù)業(yè)主、商戶的合法權(quán)益。６．８．４ 商業(yè)街管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立和完善消費(fèi)者投訴渠道，及時調(diào)解商戶和消費(fèi)者之間的糾紛，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)商業(yè)街良好的經(jīng)營秩序。

６．８．５ 在商業(yè)街內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營活動的單位和個人，應(yīng)當(dāng)守法經(jīng)營、公平競爭、文明經(jīng)商、誠信服務(wù)，保持商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位，創(chuàng)建經(jīng)營特色和服務(wù)品牌。６．９ 商業(yè)街服務(wù)管理

６．９．１ 有條件的商業(yè)街應(yīng)設(shè)立服務(wù)臺和指示導(dǎo)圖。

６．９．２ 服務(wù)臺配備專人負(fù)責(zé)，為消費(fèi)者提供問詢便利服務(wù)。

６．９．３ 商業(yè)街內(nèi)設(shè)置各類導(dǎo)向標(biāo)志或解說標(biāo)牌，應(yīng)當(dāng)合理明確，采用符合國際標(biāo)準(zhǔn)的公共信息圖形符號和多國語言標(biāo)志。

標(biāo)準(zhǔn)號：SB/T 10517-2009 購買者：膠州市市場建設(shè)服務(wù)中心 訂單號：***0 防偽號：2010-0402-0223-1696-9897 時 間：2010-04-02 定 價：21元

第四篇：商業(yè)街管理公約

商業(yè)街臨時管理公約

一、各商鋪業(yè)主及承租人以及下屬員工在商業(yè)街內(nèi)必須遵守本商業(yè)街各項管理規(guī)定。

二、業(yè)主和承租人須將經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照懸掛在商鋪內(nèi)，以便檢查。

三、業(yè)主和承租人在裝修商鋪時，必須事先按規(guī)定向消防行政部門辦理消防施工簡易審批手續(xù)（開餐飲店的還必須至區(qū)環(huán)保部門、街道市政部門辦理審批手續(xù)），并把審批結(jié)果反饋物業(yè)管理處備案，否則管理處有權(quán)不允許開工和辦理相關(guān)裝修手續(xù)。違反裝修相關(guān)規(guī)定的，管理處有權(quán)責(zé)令停工或報相關(guān)部門處理。

四、商鋪裝修必須嚴(yán)格遵守《商鋪裝修管理規(guī)定》中的各項條款。

五、各商鋪營業(yè)過程中所產(chǎn)生的生活垃圾必須分類袋裝后傾倒入環(huán)衛(wèi)部門指定垃圾箱。

六、各商鋪在施工過程中以及今后的日常營運(yùn)中必須配備滅火器材等相關(guān)安全設(shè)施，物業(yè)管理處將定期對各商鋪進(jìn)行巡查，如發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定者，管理處有權(quán)采取相應(yīng)措施。

七、各商鋪業(yè)主和承租必須按時交納物業(yè)管理費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)2.8元/平方米/月。如未按時交納費(fèi)用，物業(yè)管理處有權(quán)采取適當(dāng)行為進(jìn)行催討，包括向承租人征收滯納金或提出法律訴訟。

八、各商鋪的車輛（包括送貨車）必須遵守商業(yè)街車輛停放管理規(guī)定執(zhí)行。

九、各商鋪應(yīng)做好自身安全防范措施，如有必要，物業(yè)管理處將協(xié)助商鋪單位妥善處理應(yīng)急突發(fā)事宜。

十、各商鋪不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放雜物或擺放各類設(shè)施等有損商業(yè)街整體環(huán)境的行為。

十一、未經(jīng)物業(yè)管理處書面同意，任何商鋪不允許在公共部門張貼任何海報或告示。

十二、商鋪招牌燈箱廣告牌制作、安裝須向有關(guān)職能部門申報，安裝在物業(yè)管理處指定位置。

十三、各商鋪必須嚴(yán)格遵守租賃合同中的各項條款，如有違反租賃合同或進(jìn)行違反國家法律法規(guī)等營業(yè)活動的，物業(yè)管理處有權(quán)通知業(yè)主停止合同，并通知國家有關(guān)執(zhí)法機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。

上海新桃源物業(yè)管理有限公司

第五篇：商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街策劃方案

2009-07-05 09:04

三、項目運(yùn)作策略及構(gòu)思

（一）、項目運(yùn)作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運(yùn)營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

（二）、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

? 項目定位

觀瀾區(qū)域首個特色風(fēng)情商業(yè)街

定位詮釋：

“觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。

“首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。

“特色風(fēng)情”觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊(yùn)和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

? 酒吧街特點

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補(bǔ)區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

? 特色餐飲街特點

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要

求停車位足，在這里可以停車需求。

?家電體驗街特點

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購物避免了盲目性。

?服裝服飾、體育用品街特點

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

四、項目執(zhí)行案

（一）、成立項目運(yùn)作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng)，因此應(yīng)成立項目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下：

（二）、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計、招商、硬件改造等工作。

? 與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）

? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國生）

?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生）

?通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

（三）、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導(dǎo)致經(jīng)營混

亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運(yùn)營。

? 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

?擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導(dǎo)會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運(yùn)營思路及模式。（執(zhí)行人：項目部）

（四）、代理條件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運(yùn)營策略落到實處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。

? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪租金水平等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。（執(zhí)行人：項目部）?

? 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進(jìn)特色項目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。（執(zhí)行人：項目部）

? 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。（執(zhí)行人：項目部）