第一篇：婺源縣別墅市場調(diào)查報告

江西婺源建信置業(yè)有限公司

婺 源 縣 別 墅 市 場

調(diào) 查 報 告

二零一一年七月二十號

江西婺源建信置業(yè)有限公司

招商部

江西婺源建信置業(yè)有限公司

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前言

一、婺源別墅狀況綜述

1、婺源別墅板塊的分布狀況

2、已售、在售的別墅項目狀況

二、婺源別墅市場的表現(xiàn)特點

1、數(shù)量少，分布散

2、小區(qū)規(guī)劃混合型與純別墅共存

3、模仿有余,創(chuàng)新不足

4、以經(jīng)濟型別墅為主

5、價格與城區(qū)高層住宅相當(dāng)

6、別墅的銷售并非陽光燦爛

三、存在的問題

1、營銷推廣混同于一般商品房

2、品質(zhì)、品位差，自然景觀不優(yōu)美

3、開發(fā)理念設(shè)計規(guī)劃落后

4、缺乏純別墅經(jīng)典產(chǎn)品

5、文化性差，缺乏別墅靈魂

四、開發(fā)理念探討

1、別墅分類

2、Townhouse的優(yōu)勢和設(shè)計原則

3、獨立別墅區(qū)的吸引力與設(shè)計原則

4、別墅的營銷推廣

5、購買者分析

6、特征分析

五、別墅市場形勢預(yù)測

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前 言

“別墅”，晉書謝安傳：“方與玄圍綦睹別墅”。為本宅外另建的園林游息處所?？梢姟皠e墅”在中國古已有之。

“別墅”英文VILLA，源自法語，可直譯為“鄉(xiāng)間的小屋”，產(chǎn)生于歐洲。在美國傳統(tǒng)詞典解釋為：The often large luxurious country house of well-to-do person（一般說是富有、有錢的人在鄉(xiāng)村擁有的大的豪華房子）。

“別墅”可以說是現(xiàn)代人們追求住房需求的最高心理取向。古今中外對“別墅”的理解是一致的，它應(yīng)該建在依山傍水的園林之中，它不僅是具有使用的功能，還應(yīng)具備選景、觀景的功能，要具有強烈的文化內(nèi)涵，要極具個性，要能體現(xiàn)住房人的文化氣質(zhì)、身份、地位。

婺源的別墅市場正處于發(fā)展階段，那么婺源的別墅市場到底是什么狀況？存在什么問題？其發(fā)展特點是什么？發(fā)展趨勢又是如何呢？我為此查找各方資料，作了深入的市場調(diào)查。

1、調(diào)查內(nèi)容

（1）全面了解婺源縣的“別墅”市場，切實掌握每個別墅的區(qū)域分布、規(guī)模、銷售狀況、戶型、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施、環(huán)境狀況。（2）重點了解別墅的規(guī)劃設(shè)計特色，開發(fā)策略、銷售策略。（3）開發(fā)商在開發(fā)別墅中遇到的問題。

2、調(diào)查目標(biāo)

（1）弄清婺源縣別墅市場情況，為未來房地產(chǎn)全面掌握市場提供參考。（2）研究婺源縣別墅建設(shè)特點與存在的問題。（3）尋找婺源縣適合別墅開發(fā)的模式。（4）預(yù)測未來婺源縣別墅建設(shè)發(fā)展趨勢。

一、婺源別墅狀況綜述

婺源縣由于擁有優(yōu)越的自然環(huán)境、人文底蘊、豐富的旅游資源，所以婺源別墅的價值就會更加的突出，也會很快的被市場所挖掘。同時隨著婺源縣用地的減少、國家對土地資源的控制，這些無疑提供了進入別墅開發(fā)門檻的同時，也在加大婺源現(xiàn)有別墅的價值含量。

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中國別墅的發(fā)展已經(jīng)有十幾年了，婺源的別墅發(fā)展史分量不輕。那么在這樣的一個發(fā)展過程中，別墅的建筑設(shè)計、開發(fā)理念、營銷推廣以及市場銷售都在發(fā)生著波段性的演變。婺源現(xiàn)在的別墅市場目前追求大戶型、超豪華的階段，室外的花園較小些。也就是說，市場目前室內(nèi)的私密的空間大，室外開放的空間較小。土地對于市場來說，成為別墅銷售的核心。

現(xiàn)在市場非常注重別墅產(chǎn)品以及產(chǎn)品所營造出來的生活氛圍，別墅是需要細(xì)節(jié)的、需要沉淀的，這不僅僅是營銷層面上的問題，這些是別墅的組成部分，沒有這樣的產(chǎn)品要素和品質(zhì)，那不叫別墅，只能叫“大房子”。

婺源別墅市場的發(fā)展史比較短。由于人們的生活質(zhì)量、消費水平的提高，近幾年隨著婺源縣旅游業(yè)的發(fā)展和婺源各市場的持續(xù)發(fā)展，婺源縣明確提出拉大城市框架，擴大城市規(guī)模，城市基礎(chǔ)設(shè)施得到很大改善，環(huán)城快速公路的規(guī)劃改變了人們的時空概念，新財富階層、中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層等市場的形成，車房組合，人居文化進步，消費觀念轉(zhuǎn)變，一部分先富起來的人群需要更為理想的住房環(huán)境，這就當(dāng)然的進一步激活了別墅市場。

（一）婺源縣別墅板塊的分布狀況

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(二)已售、在售的別墅項目狀況

1、案名：盛世名城（在售）

開盤時間 2011-05-05 交房時間 2012-08-31 開發(fā)商名稱：婺源縣興源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置：婺源縣才仕大道北側(cè)

售樓地址：婺源縣才仕大道與公園東路交匯處 別墅類型：獨棟、聯(lián)排（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積：100多㎡ 每套建筑面積：320—420㎡

層高：二層半、三層半 建筑風(fēng)格：徽派建筑風(fēng)格 推廣策略：購一棟別墅贈送80㎡ 今年價格：4000—5000元／㎡

特點：與多層混合型小區(qū)

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。

工程形象進度：建筑工程基本完工，只剩下獨棟別墅正在施工中，預(yù)計今年下半年或明年年初開盤。

主要客戶群為婺源二次置業(yè)人士和周邊外來投資人士，主要用為居住和投資。盛世名城獨棟別墅效果圖：

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盛世名城聯(lián)排別墅效果圖：

2、案名：方匯蘭桂小區(qū)（已售）

開盤時間 2007-09-29

交房時間 2008-08-19 開發(fā)商名稱：江西婺源方匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置：婺源縣東升路5-5號 售樓地址：婺源縣東升路5-5號

別墅類型：聯(lián)排（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積：200多㎡ 每套建筑面積：300㎡-400㎡

層高：二層、三層 建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代風(fēng)格，坡屋頂 今年價格： 約3500元/㎡

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。工程形象進度：已全部竣工。

特點：與多層混合型小區(qū)

主要客戶群為當(dāng)?shù)爻晒Φ纳虅?wù)人士，主要用為居住和投資。

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蘭桂小區(qū)別墅（二層）前視圖：

蘭桂小區(qū)別墅（二層）后視圖：

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蘭桂小區(qū)別墅（三層）前視圖：

蘭桂小區(qū)別墅（三層）后視圖：

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3、金谷小區(qū)（已售）

開工日期 2007年01月18日

竣工日期

2008-12-16 開發(fā)商名稱：婺源縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司

位置：婺源縣二環(huán)路中段

別墅類型： 二層半（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積： 200㎡ 每套建筑面積： 300㎡左右

建筑風(fēng)格： 徽派建筑風(fēng)格 今年價格： 約3500/㎡ 出售總價格： 約100萬元左右

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。工程形象進度：已全部竣工。

特點：與多層混合型小區(qū)

主要客戶群為當(dāng)?shù)爻晒Φ纳虅?wù)人士，主要用為居住和投資。

金谷小區(qū)別墅（二層半）前視圖：

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金谷小區(qū)別墅（二層半）后視圖：

金谷小區(qū)——別墅區(qū)

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4、平安小區(qū)（已售）

開盤時間 2008-07-29

交房時間 2012-03-06 開發(fā)商名稱： 婺源縣鴻昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置： 婺源縣紫陽鎮(zhèn)二環(huán)路東側(cè) 售樓地址： 婺源縣紫陽鎮(zhèn)二環(huán)路

別墅類型： 二層半（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積： 約180㎡ 每套建筑面積： 300㎡左右

建筑風(fēng)格： 徽派建筑風(fēng)格

今年價格： 約4000/㎡——4800/㎡ 出售總價格： 約100多萬元左右

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。工程形象進度：已全部竣工。

特點：與多層混合型小區(qū)

主要客戶群為當(dāng)?shù)爻晒Φ纳虅?wù)人士，主要用為居住和投資。

平安小區(qū)別墅（三層）前視圖

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平安小區(qū)別墅（三層）后視圖

5、婺源婺里山水別墅（在售）

開發(fā)商名稱： 裕和置業(yè)有限公司

位置： 婺源李坑 售樓地址： 婺源李坑

別墅類型：獨棟、四棟聯(lián)排、六棟聯(lián)排、共58套（全部精裝修）

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每套建筑面積： 200多㎡，100多㎡

戶型： 四種戶型 建筑風(fēng)格： 徽派建筑風(fēng)格

價格： 1.2萬/㎡——2萬/㎡ 出售總價格：每套價格在200萬至500萬

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。主要客戶群為上流社會人士，外地投資度假客戶。

婺里別墅總平圖：

婺里別墅戶型圖：

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婺里別墅戶型圖：

婺里別墅戶型圖：

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婺里別墅戶型圖：

婺里別墅效果圖

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二、婺源別墅市場的表現(xiàn)特點

別墅是住宅消費的必然階段，代表著現(xiàn)代人們追求住房需求的最高心理取向，綜觀整個市場表現(xiàn)，婺源縣的別墅建設(shè)現(xiàn)在還處于不成熟階段，其市場表現(xiàn)有以下特點：

1、數(shù)量少，分布散

縱觀婺源別墅區(qū)的分布，以縣城星江河為界：

1、城西有盛世名城，據(jù)了解新汽車站旁也有本地有錢人購置土地自建別墅的。

2、城東有金谷小區(qū)、蘭桂小區(qū)、平安小區(qū)，分布較為集中。

2、小區(qū)規(guī)劃混合型與純別墅共存

別墅與多層住宅混合，其優(yōu)點是配套設(shè)施較全、較成熟，人氣旺，但其別墅的安全性和私密性稍差。

3、模仿有余,創(chuàng)新不足

婺源縣的別墅，清一色徽派建筑風(fēng)格。從規(guī)劃來看，部分項目仍有兵營的“遺跡”，從社區(qū)配套看，未脫離公寓類住宅老路。開發(fā)商對土地成本，市場承受力多慮了點，而要對住別墅的人文氣氛要求重視不夠，比如設(shè)施設(shè)備的選擇，產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，本土化問題以及同類產(chǎn)品的差異化等深層次問題，近乎無暇顧及，環(huán)境的缺山少水問題；高容積率帶來的私密性問題；戶型的適用問題。而這些問題正是本土化所應(yīng)認(rèn)真對待，通過走創(chuàng)新之路才能解決的問題。

4、以經(jīng)濟型別墅為主

開發(fā)商考慮到目前我縣的經(jīng)濟發(fā)展實力，消費人群的實際承受能力。開發(fā)的別墅多以經(jīng)濟型的別墅即Townhouse聯(lián)排別墅為主。

5、價格與城區(qū)高層住宅相當(dāng)

Townhouse多以縣城中心區(qū)高層住宅為底的價格入市，他們的口號是公寓的價格別墅的享受，并以此來爭取客戶。

6、別墅的銷售并非陽光燦爛

從所調(diào)查的別墅來看。全部清盤的基本沒有，多半是開盤銷售似乎還算可以，但難以形成持續(xù)熱銷，說明別墅的銷售并不樂觀。

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三、存在的問題

別墅的要求是高的，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目中真正最難以做的，既要有幽靜優(yōu)美的環(huán)境，又要有完善的生活保障系統(tǒng)，既要有居住的功能，又要有觀景造景的功能；既要離開喧鬧的城市，又不能離得太遠(yuǎn)，就目前婺源的別墅來看存在以下問題：

1、營銷推廣混同于一般商品房

在婺源的這些別墅樓盤，所采用的營銷推廣無論是售房部的布置，樓書的編排印刷、發(fā)放。售樓代表的素質(zhì)，接待程序都和一般商品房無異。有的甚至還不如一些大的樓盤。需知對住宅別墅有需求的客戶一般不僅有錢，而且還有較高的文化素養(yǎng)，較高的生活品味，這就要求營銷推廣更具有文化性、要有更豐富的內(nèi)涵，促銷手段不宜搞蠅頭小利，更要注重口碑上的宣傳，承諾的兌現(xiàn)。工地現(xiàn)場日新月異的變化，景觀的靚麗，工程質(zhì)量的保證，比一百個廣告更有用。

2、品質(zhì)、品位差，自然景觀不優(yōu)美

真正意義上的別墅是建在依山傍水的園林之中，可是從現(xiàn)有的別墅小區(qū)來看，小區(qū)的不論是規(guī)劃、景觀、還是物管、文化都沒有高品位、高尚化生活的體現(xiàn)。

3、開發(fā)理念設(shè)計規(guī)劃落后

建國以后我們在住房方面經(jīng)歷了溫飽型到小康型，現(xiàn)在正逐步跨入舒適型以至豪華型。所以對何謂舒適？何謂豪華還有一個認(rèn)識、理解、創(chuàng)新的過程。別墅當(dāng)然是豪華型住宅，從目前看婺源的別墅無論是開發(fā)理念還是設(shè)計規(guī)劃稍嫌落后，這與開發(fā)商對自己產(chǎn)品的信心不足有關(guān)，開發(fā)商只是與高檔高層項目爭客戶，這應(yīng)該說是一個誤區(qū)，今后提高產(chǎn)品品質(zhì)將是別墅市場競爭的核心要素。

4、缺乏純別墅經(jīng)典產(chǎn)品

婺源房地產(chǎn)在多層住宅建設(shè)方面已有很大進步，無論從總體規(guī)劃、環(huán)境配套、還是戶型、立面造型、細(xì)部處理都與市級城市近于同步了，但在別墅設(shè)計上卻沒有什么叫響的品牌，這不能不說是一種缺憾，這也給有意打造品牌別墅的開發(fā)商留下了空間，真正好的產(chǎn)品還是有 市場的，因為總有人愿意追求完美以彰顯自己的身份、地位的與眾不同。

5、文化性差，缺乏別墅靈魂

別墅代表一種放松、悠閑、享受生活的態(tài)度和環(huán)境，應(yīng)該創(chuàng)造出一種符合人性，回歸自然，意趣別具的居住環(huán)境，其內(nèi)部設(shè)計更多地考慮人與人之間的關(guān)系，即保持著個人的 江西婺源建信置業(yè)有限公司

充分獨立性，又使整個家庭更加溫馨舒適，這些才是別墅的靈魂?？砷_發(fā)商考慮更多的是成本，業(yè)主的經(jīng)濟承受能力，其實質(zhì)是對自己產(chǎn)品缺乏信心的表現(xiàn)。

四、開發(fā)理念的探討

1、別墅分類

1)獨棟別墅

【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。

【特征】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。2)聯(lián)排別墅

【定義】又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。

【特征】

1、比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。

2、價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。

3、戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。3)疊拼別墅

【定義】它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。

【特征】：1.購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是 江西婺源建信置業(yè)有限公司

中別墅發(fā)源于美國，以“ 江西婺源建信置業(yè)有限公司

3、獨立別墅區(qū)的吸引力與設(shè)計原則

吸引力：獨立別墅是人們居住需求的最高取向，可以說是終端產(chǎn)品，最能體現(xiàn)人的身份和地位，所以，應(yīng)該是超凡脫俗的，讓業(yè)主處處感到舒適，實用，美觀和物有所值。環(huán)境沒有山可以造山。沒有水可以引水。讓人感受到景觀與構(gòu)思達到高度和諧的境界，青草融融，花樹依依，水溪潺潺，形成生態(tài)系列的自然流淌。

設(shè)計原則

（1）位置：自然風(fēng)光優(yōu)美，距城市的車程10－20分鐘

（2）交通：周邊應(yīng)有完美的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近快速通道，高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性。

（3）環(huán)境：一是生態(tài)環(huán)境，優(yōu)美科學(xué)的生態(tài)環(huán)境所形成的優(yōu)美景觀，即生態(tài)環(huán)保的原則，二是區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境友善、文明、高雅、時尚的文化氛圍，三是建筑形態(tài)和綠化風(fēng)格與自然相融。就是山、水植物與建筑協(xié)調(diào)的原則。（4）規(guī)模：應(yīng)成一定規(guī)模，這樣才能滿足其區(qū)內(nèi)配套和生活品位的要求。（5）規(guī)劃：避免對視；杜絕兵營式痕跡布局，曲徑通幽，流暢自然。（6）建筑強調(diào)科學(xué)完美合理的內(nèi)部功能布局，以及空間尺度的把握，注重在建筑造型與色彩的優(yōu)美、高品味。

（7）配套：商業(yè)、酒店、休閑及生活配套設(shè)施齊備

（8）安保：安全和私密的生活原則是住別墅的追求，智能化的監(jiān)管，決不能妨礙私密性的原則，確保生活安全。（9）服務(wù)：要安全優(yōu)質(zhì)，貼心到位。

（10）營造文化氛圍，滿足客戶精神生活需求。

4、別墅的營銷推廣：

拼棄一般商品房那種發(fā)布廣告在售樓部坐等銷售的格局，別墅是高檔住房，要注意“人以群分”這一客觀規(guī)律，所以，一定要走出去，通過舉辦各種有益的、知識性的公關(guān)活動來聯(lián)絡(luò)客戶，并以客戶聯(lián)絡(luò)客戶的方式進行滲透；瞄準(zhǔn)客戶群，江西婺源建信置業(yè)有限公司

不要亂發(fā)單片以免降低別墅的自身價值。當(dāng)然售樓部還是要設(shè)的，只是與客戶簽約的地方，不要太大，因為人流不會太大，但要比一般的售樓處更加富麗堂皇，更要典雅高貴，更要富有文化內(nèi)涵。售樓代表要有較高的文化素養(yǎng)，典雅的氣質(zhì)談吐脫俗，舉止優(yōu)雅大方；樣板間同樣也是需要的，裝修要與建筑相協(xié)調(diào)，與高貴相匹配，要有深厚的文化氛圍，這些包裝不僅代表了開發(fā)商的實力，更反映未來的生活景象，給人遐想的空間。

5、購買者分析

成功人士：事業(yè)有成的老板，大款、明星、職業(yè)經(jīng)理、外企、民營、金融的職業(yè)經(jīng)理。

白領(lǐng)收入較高者：年收入在6萬元以上者。中老年中的三高（高知、高位、高收入）

外地市的有錢者、投資者（作為全國知名的旅游城市，肯定會吸引外地市的有錢、有權(quán)人士）。

從以上分析看，盡管這一層面人士所占比例不大，但還是有一批人，這些人可能已不是 江西婺源建信置業(yè)有限公司

設(shè)施完善，人們對別墅的需求欲望會越來越強。人類總是向往自然美好的棲居地，總是渴望與自然相融匯地生活，而只有別墅才能使人們?nèi)缭敢詢敚?dāng)然我國人多地少，不可能象美國、加拿大那樣享用那么大的別墅花園，只需有中國特色的、符合我們當(dāng)?shù)亓?xí)俗的別墅。隨著婺源縣城框架的擴大，這就要求開發(fā)商要適時的選擇好地塊，把握市場形勢，認(rèn)真做好規(guī)劃設(shè)計，要做建筑的“精品”，不要做建筑“垃圾”。別墅的價格應(yīng)該與公寓式住宅適當(dāng)拉開，只有這樣開發(fā)商才有可能精心打造，建造出真正的別墅小區(qū)來。規(guī)劃設(shè)計上要更多地考慮生態(tài)環(huán)保，節(jié)能、節(jié)水?；貧w自然，健康長壽是人們的真正追求。

《以上提供意見、圖片僅供參考》

第二篇：別墅市場調(diào)查報告

別墅市場調(diào)查報告

一、越都名府

1、概況：越都名府由浙江嘉城投資建設(shè)開發(fā)有限公司,地處柯巖大道東首,新未莊對面,該樓盤已交付使用,總占地面積335畝,容積率1.0,綠化率40%.由147幢單體別墅和158套排屋組成,目前已售完,但在房產(chǎn)二級市場上流通的房源較多,多為排屋.2、特點：緊靠柯巖風(fēng)景區(qū),鑒湖五星級大酒店,高爾夫公園,勝利西路明年全線通車,區(qū)塊方位好,離柯橋,紹興的車程在十幾分鐘之內(nèi).配套窗戶質(zhì)量不是很好,業(yè)主反應(yīng)的較多.套型設(shè)計不好,不實用.3、配套設(shè)施：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),室內(nèi)報警系統(tǒng),中心會所,網(wǎng)球場,籃球場,游泳池,各種健身器材等等.4、物業(yè)管理公司：浙江綠城物業(yè)管理有限公司

5、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代坡屋頂

6、全案策劃：杭州和聲廣告

7、車位：單車位和雙車位

8、主要戶型：排屋270平方,別墅350平方

9、單體別墅價位：4980起至6200元每平米不等.花園價:開發(fā)商出售價為:1000元每平方米,市場價為:1200元每平米.10、銷售對象：企業(yè)主,企業(yè)事業(yè)高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、鏡湖山莊

1、概況：地處湖塘街道，紹興104國道南復(fù)線南側(cè)，占地500畝，容積率0.28，綠化率：65%以上，分A區(qū)92套和B區(qū)74套單體別墅。

2、特點：鏡湖山莊內(nèi)有鏡湖森林公園，享受自然森林的綠意，景

色秀麗，花園面積較大。離市區(qū)和縣城稍遠(yuǎn)一些，道路交通相對于其他別墅樓盤弱一些。

3、配套設(shè)施：鏡湖森林公園，楊梅山，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)

報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，各種健身器材等等。

4、物業(yè)管理公司：鏡湖物業(yè)

5、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代坡屋頂

6、價位：4800元/平方米左右，花園價：800元/平方米。銷售對象：

企業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等。

7、折扣情況：一次性96折，按揭98折，銀行可按揭7成8、銷售情況：2003年開盤銷售B區(qū)74幢，還剩16套，A區(qū)92

套于2005年8月份開始預(yù)定，還剩65套

9、花園面積類型：300~2000平方米不等

10、套型面積類型：300~700平方米不等

11、景觀設(shè)計：日本奧原生態(tài)美景設(shè)計咨詢杭州有限公司

12、全案策劃：升平中國投資顧問機構(gòu)

三、康郡別墅

1、概況：該樓盤一期于04年8月18日開盤，總占地600畝，容積率0.38，綠化率65%以上

2、優(yōu)勢：小區(qū)內(nèi)配套高爾夫球場，并且可使用。旁有鑒湖，柯巖風(fēng)景區(qū)。

3、配套：高爾夫球場，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，籃球場，各種健身器材等等

4、物業(yè)公司：浙江卓越物業(yè)管理公司

5、價位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花園1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、銷售對象：企業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等

8、套型面積：350~1000平方米，花園面積：330~1000平方米

9、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代美式坡屋頂

四、森海豪庭

1、概況：地處紹興魯迅東路底的城東開發(fā)區(qū)，總占地面積1000畝

2、特點：小區(qū)規(guī)模較大，綠化好，被評為建設(shè)部綠化生態(tài)住宅示范小區(qū)，離紹興市中心只十幾分鐘車程。別墅的私密性不是很好，與公寓一起較亂，雜，安全性不高

3、配套設(shè)施：高爾夫練習(xí)場，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，籃球場，游泳池，各種健身器材等

4、物業(yè)公司：浙江金昌物業(yè)管理公司

5、價位：單體別墅8500元/平方米，花園1580元/平方米

6、面積：295~470平方米

7、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代坡屋頂

8、工程形象：交付使用

9、入住率：別墅區(qū)入住30%，公寓區(qū)入住60%以上

五、日月翠澤苑

1、概況：地處柯橋群賢路與百柯路交叉口，占地110畝，容積率0.62，綠化率40.2%，由6套單體別墅和65套雙聯(lián)別墅組成，2005年9月開盤，07年5月交付

2、特點：旁有輕紡城高級中學(xué)，魯迅外國語學(xué)校，交通方便，缺山缺水，自然景觀不是很好

3、配套設(shè)施：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，籃球場，游泳池，各種健身器材等

六、湖山花園

1、概況：柯巖風(fēng)景區(qū)旁，全獨立別墅06年4月28日開盤，起步價7380元/平方米，共98幢，建筑面積400~630方，花園面積300~600方，花園價格1200元/平方米

2、特點：樓盤旁有山有水，設(shè)有酒店，自然景觀好。

第三篇：婺源市場出差工作報告

婺源市場出差工作報告

工作時間：7月1日—7月2日

工作目的：接洽婺源旅行社、宣傳推廣景區(qū)、簽訂旅行社合作協(xié)議 工作總結(jié)：

走訪了多家旅行社與其中十七家旅行社簽訂了合作協(xié)議，公司名稱分別為：婺源縣春天旅行社有限公司、婺源綠明珠旅行社有限公司、婺源江灣旅行社有限公司、婺源縣教育旅行社有限公司、婺源青年旅行社有限公司、婺源縣茶博府旅行社有限公司、婺源金山旅行社有限公司、婺源縣天馬旅行社有限公司、婺源縣康輝旅行社有限公司、婺源鄉(xiāng)村美旅行社有限公司、婺源縣田園旅行社有限公司、婺源書鄉(xiāng)旅行社有限公司、婺源國際旅行社有限公司江源分公司、婺源縣春秋旅行社有限公司、婺源縣陽光旅行社有限公司、婺源縣好心情旅行社有限公司、婺源縣山水旅行社有限公司。

其中婺源縣春天旅行社有限公司、婺源綠明珠旅行社有限公司、婺源江灣旅行社有限公司三家公司是婺源地接與組團綜合實力較大的三家公司，對我們的線路推廣也比較支持。但大多數(shù)旅行社對我們鄱陽湖國家濕地公園景區(qū)線路不了解。對以后合理的加入鄱陽湖國家濕地公園的線路造成一定阻力。

下一步工作計劃：

1、盡快組織旅行社踩線，為婺源下個客源高峰期更好地加入鄱

陽湖國家濕地公園線路做鋪墊。爭取早日迎接婺源地接市場大量客源。

2、督促各合作旅行社，更快更好的加入鄱陽湖國家濕地公園線路。

肖慧民

2011年7月4日

第四篇：江西婺源飲食文化調(diào)查報告

婺源地處皖、浙、贛三省交界處，現(xiàn)屬江西上饒市，有著“書鄉(xiāng)”和“茶鄉(xiāng)”之稱，江西婺源飲食文化調(diào)查報告。古時婺源隸屬徽州1200余年，古徽州六縣之一，是全國八大菜系之一徽菜的發(fā)源地之一?；詹耸擎脑达嬍澄幕闹匾d體，喜辣、以粉蒸、清蒸、糊菜為鮮明特色。在歲時節(jié)令、生辰壽誕、紅白喜事等節(jié)日中最能體現(xiàn)其飲食文化特色，并呈現(xiàn)出一定的文化內(nèi)涵。如婺源最重視的三個傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)和婚宴壽宴等，為了更好的了解其飲食文化內(nèi)涵，我們主要采用文獻搜集、網(wǎng)上查閱、電話咨詢等方法進行了一次文化調(diào)查。

一、節(jié)日飲食文化特色春節(jié)春節(jié)--一直就是一年之中最重要的傳統(tǒng)節(jié)日，在婺源將過春節(jié)稱之為“過年”。臘月二十開始年味漸濃。家家戶戶的女主人開始忙著打掃除塵，將家中從樓頂天花板到地板徹底打掃一遍，采辦年貨如水果、糕點、雞、鴨、魚、豬肉(豬肉是必不可少的，每家少則幾十斤多則上百斤)。臘月二十四又稱為“小年”，這天每家都要用飯甄(一種用木頭竹子做成的蒸飯的容器)蒸飯蒸菜祭拜祖先。過了二十四就開始忙著準(zhǔn)備自家制作的過年點心如糯米子糕飯、米糕、炒花生等。糯米子糕飯(類似于廣西的糍粑)是婺源最推崇的春節(jié)點心。糯米子糕飯有三種：最常見的是用雞蛋、五花肉、鹽做成的有咸味的，一種則是用雞蛋、紅棗、紅糖五花肉味道是甜的，另一種現(xiàn)在已經(jīng)很少見了是用豬血、五花肉、鹽做成的。雞蛋在當(dāng)?shù)乇环Q為“子”，子糕飯其寓意是希望子孫高中(婺源又被稱為“書鄉(xiāng)”是朱熹的故里，出過很多進士)。子糕飯一般是在春節(jié)時做，用來做點心招待親朋好友或者是各種各樣的宴席上作為最后一道菜，怕客人沒吃飽可以用來填飽肚子。子糕飯的做法和廣西的糍粑相似，區(qū)別就是它需要蒸兩次，先將糯米蒸成糯米飯，然后拌上其它材料后再蒸一遍。臨近除夕最忙的就是準(zhǔn)備“年夜飯”(在當(dāng)?shù)胤Q為“過歲酒”)?！斑^歲酒”一年中最重要的一頓晚餐，不僅豐盛，更重要的是一家人的團圓飯。即使遠(yuǎn)在千里之外工作、經(jīng)商、學(xué)習(xí)的人也要在除夕當(dāng)晚趕回來吃團圓飯。說它豐盛是因為其品種的選定、菜肴的烹制十分講究，毫不含糊。素菜里面的豆腐、豆芽(取其生根發(fā)芽之意)青菜等是必不可少的，葷菜則要求更高必須有“五大葷”即肉(即豬蹄取步步高升之意)；雞(雞蛋稱為子，子孫高中)雞和肉合起來稱之為“鳳戲牡丹”，所以其擺放時也是相對而放的；果又名“獅子頭”(受徽州文化影響婺源將糯米做成的東西稱之為果，主要是瘦肉切碎做成肉丸外表裹上一層糯米飯晶瑩剔透)；魚(婺源特有的紅包鯉魚可清蒸或紅燒，寓意是年年有余)更有一些山珍野味如野兔、田鼠等視各家具體情況而定，但菜式都不得少于十多樣，而且必須是雙數(shù)預(yù)示著好事成雙。“過歲酒”除了在菜式上有講究其就餐時也有許多習(xí)俗：如吃年夜飯之前必須把家中的門全都關(guān)起來，告訴外人如收債的，主人家已經(jīng)在吃年夜飯了收債等明年再來。這一現(xiàn)象是由于婺源屬丘陵地區(qū)人多田少，其祖先(也就是大家所稱之為“徽商”)不得不外出經(jīng)商，遺留下的習(xí)俗。全家人按輩分排好座位好上桌吃飯，晚輩向長輩敬酒，長輩說些吉利話并以壓歲錢回贈。等到一家人都吃完晚飯之后方可離席，并把桌面收拾干凈才把大門打開，同時點上鞭炮。除夕晚上一家人或在家看春晚或去鄰居家打牌、聊天守歲，等待著大年初一的到來。大年初一在當(dāng)?shù)厮追Q“初一朝”。初一朝第一件大事就是“開大門”。除夕夜凌晨之前每家必定把大門從里面反鎖上，等到凌晨時正式開大門。大門是由一家的男主人開的，開之前必須先洗臉以示面貌一新，接著打開后放一串最大的鞭炮、煙花等。凌晨之后整個夜空都在鞭炮和煙花之中回響。開完門之后，泡上幾杯熱茶，擺上瓜子、花生、水果等零食放在家中堂前(相當(dāng)于現(xiàn)在人家中的客廳)的八仙桌上用來供奉祖先。初一這天早上均吃除夕燒好或未吃完的飯菜，說是勤儉要從初一朝這天開始。這一天女主人不用做飯洗碗，全部家務(wù)由家中的男的來做。女主人年頭到年尾都很忙離不開廚房，這天應(yīng)該是她們休息的日子。這天還忌用剪、刀，只能用針線，其寓意是只許成不許破(敗)、不掃地、不挑水、不往外潑水，(財不外流)初一朝這天是全家人在家團團圓圓，其樂融融。初二則開始拜訪親戚(在婺源稱為“端餅”)一般是娘家的兄長或者父親帶上水果、花生、蠟燭、麻餅(當(dāng)?shù)靥赜械挠妹娣圩龅?，皮薄薄的，由白糖、白芝麻、豬油做餡的餅)四個，去拜訪嫁出去的姊妹或者女兒家，加深感情，同時也告訴其公婆家，雖然她已經(jīng)嫁了出去但娘家還是很關(guān)心她的，你們不能隨便欺負(fù)虐待。嫁出去的姊妹或女兒則以豐盛的晚餐來招待歡迎娘家人的到來。如果是新婚，則習(xí)俗更多，除了拜訪的時間一定是大年初二這天，而且準(zhǔn)備的東西也更多，如雞、魚、豆芽、子糕飯等。晚餐除了更豐盛之外，還請一些平常有恩于家人的鄉(xiāng)鄰作陪，湊成八人一桌相伴。還準(zhǔn)備一種當(dāng)?shù)氐奶厣〕浴扒迕鞴?。顧名思義，清明果是在清明時節(jié)用野艾草得汁加上粳米粉拌上餡做成的一種果，用來懷念祭拜祖宗。但現(xiàn)在很多人長年不在家，一般只有春節(jié)時全家人才會齊聚，所以這時也做清明果。既招呼了客人又讓家人嘗鮮了。在婺源方言里“清明”和“聰明”發(fā)音一樣，故有多吃清明果人更聰明的說法。初二開始探親訪友到正月十八一直籠罩在春節(jié)的氛圍之中享受著美食盛宴。端午節(jié)春節(jié)之后的下一個重要傳統(tǒng)節(jié)日則是端午節(jié)，俗稱“端陽”，家家戶戶門上插上艾草、撒石灰。這一天除了吃粽子懷念屈原外，還吃咸鴨蛋、汽糕。吃汽糕的來源還有著一段歷史典故。據(jù)說公元1363年朱元璋和陳友諒打仗鄱陽湖，朱元璋多次往返于婺源。這年五月初五，朱元璋途經(jīng)婺源時覺得饑餓難耐，一個老婦人送給他一份自制的小吃汽糕(類似于發(fā)糕的食品，將粳米浸泡磨成米漿，在蒸屜里鋪上薄布澆上一層薄薄的米漿，撒上切成丁狀的豆腐干、豆角、豆芽、蝦米等抹上食用油，切成薄薄的一片片的。)后來朱元璋做了皇帝。婦人認(rèn)為做了皇帝的朱元璋是在端午節(jié)這天吃了她做的汽糕，是發(fā)高的好兆頭，高到做了皇帝。故端午節(jié)這天一定要吃汽糕。這一習(xí)俗流行開來，其寓意是步步高升?，F(xiàn)如今汽糕已經(jīng)成為很普遍的一種小吃了，不必等到端午節(jié)才有機會吃，已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｔ绮椭械囊徊糠?。端陽早上、中午吃汽糕、粽子、咸鴨蛋，晚餐則是非常豐富的。必不可少的有蒸菜、蒸飯祭拜祖先，還有荷包紅鯉魚等等，調(diào)查報告《江西婺源飲食文化調(diào)查報告》。荷包紅鯉魚是婺源特有的一種魚頭小尾巴短、腹部很高、肚子圓的像荷包的一種魚。相傳，明萬歷年間，南京戶部右侍郎余懋學(xué)是婺源人。他告老還鄉(xiāng)時，皇帝從御花園的池塘里撈出兩尾紅鯉賞賜給他。余懋學(xué)將其帶回老家放進池塘飼養(yǎng)，由于婺源水質(zhì)優(yōu)良、氣候適宜、無污染，便發(fā)展成現(xiàn)在的這一品種。而它也成為婺源四色“紅、白、黑、綠”之一，成為婺源發(fā)展旅游向外亮出的一道亮麗名片之一。中秋節(jié)中秋，中國除了春節(jié)之外的另一個重要節(jié)日，中秋佳節(jié)家人團圓、賞月、吃月餅。在婺源這天也甚是熱鬧、隆重，準(zhǔn)備水果、點心、月餅。婺源吃的月餅是一種自己制作的酥月。酥月由黑芝麻、白糖、豬油、果仁入餡，外酥內(nèi)甜，香軟可口，是婺源人中秋、探親訪友必備之物，也是女兒、女婿孝敬父母的佳品。婺源中秋除了特色月餅外剩下的就莫過于晚餐吃的“清蒸塘魚頭”。塘魚其實學(xué)名是“草魚”中秋吃塘魚的這一習(xí)俗是因中秋時節(jié)塘魚的腦髓最滿，營養(yǎng)價值最高，吃了對人身體最補。當(dāng)?shù)囟Y俗則是敬客人吃魚頭，把最好的東西留給客人，充分體現(xiàn)了其深厚的文化習(xí)俗內(nèi)涵。塘魚中品質(zhì)最優(yōu)的當(dāng)屬大鄣山臥龍谷山頂?shù)摹袄渌留~”。稱之為冷水塘魚是由于臥龍谷海拔高、氣溫低、水質(zhì)冷、無污染。長期在這種環(huán)境下生長的魚一年只長半斤左右，生長速度極慢，只有少數(shù)農(nóng)家在自家門前挖個小魚塘引入山中泉水，每天割魚草飼養(yǎng)少量，只留在逢年過節(jié)或者是招待重要客人時吃。由于其難以生長且周期長，農(nóng)家每年都會放養(yǎng)一些幼苗下去，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，讓子孫后代永遠(yuǎn)都有魚吃。這是一道每家每戶中秋時節(jié)飯桌上和粉蒸肉一樣必備之菜。

二、宴席飲食文化特色有著“書鄉(xiāng)”之稱的婺源又是理學(xué)家朱熹的故鄉(xiāng)且深受理學(xué)影響，是一個重習(xí)俗、講禮儀的小城。逢年過節(jié)如春節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)女兒女婿必定會帶上雞、鴨、魚、肉、煙、酒等來看望孝敬父母，在婺源這叫做“端節(jié)”。除了這些傳統(tǒng)佳節(jié)還能體現(xiàn)其徽派飲食特色文化的則屬生日壽宴、結(jié)婚喜宴了。婺源有句俗語“沒有粉蒸不成宴席”。粉蒸菜是婺源的一大特色。不但時歲節(jié)令要蒸菜蒸飯獻尊長，生辰壽誕也要蒸菜蒸飯敬祖先，上親亡故還要蒸菜蒸飯祭獻，就連紅白喜事也少不了粉蒸這道美味，平時的家常便飯就更是了。蒸菜源于農(nóng)家，其來源有著悠久的歷史。婺源屬丘陵地區(qū)山多田少，古時男子大多外出經(jīng)商，只剩女子在家。煮飯時并將飯菜一起放在飯甄里一起蒸，省柴省時、方便快捷。飯熟之后將蒸熟的菜從飯上盛出拌上油、鹽、辣椒等調(diào)料，便成了一道美味佳肴，既滲入了飯香味，又保持蒸菜原有的味道。粉蒸菜有粉蒸茄子、青菜、豆角、魚、肉。而粉蒸之經(jīng)典當(dāng)屬粉蒸肉，將五花豬肉切成塊狀，置缽內(nèi)放入醬油、辣椒、白糖、料酒、蔥姜末、味精等攪拌再粘滾上生米粉，依次擺入碗內(nèi)用大火蒸兩小時。這是所有的宴會上必備的一道菜，除了粉蒸肉外還必須有一道粉蒸素菜如粉蒸干山厥或干芋頭莖。一葷一素剛好成雙也預(yù)示著好事成雙。另一道婺源特有的特色菜則是“糊菜”，有糊豆腐、蘿卜、青菜、南瓜等，糊菜之代表莫過于“糊豆腐”味道鮮而且清。將豆腐切成豆粒大小，倒進放有高湯的熱鍋里，加上調(diào)料燜幾分鐘，再澆上熟豬油，放上蝦仁、肉蓉、香菇丁和筍尖，一手?jǐn)嚢?，一手撒米粉，再放入碎香?濕淀粉和豬油，舀到盤里，澆上麻油，撒些胡椒粉和蔥花即成。酒席上糊豆腐是伴隨著豆芽作為第二道菜上的。豆腐豆芽有著生根發(fā)芽之意，被認(rèn)為是生根菜。故在酒桌上豆腐豆芽是必備的也是不可以從桌上撤下來的，即使吃完了空碗也必須留著擺放在桌上。宴席上除了這些必備的特色菜和一些簡單素菜還有著“五大葷”的要求即和除夕年夜飯一樣。說到這些菜式種類要求就不得不提其特有的喜宴上的習(xí)俗?；檠鐢[多少桌是根據(jù)自家情況而定，但擺在自家堂前的三桌則是最重要的。其一，最重要的是“新娘桌”。新娘桌顧名思義新娘吃飯的這一桌，而陪新娘吃飯的則是清一色的未出閣的年輕姑娘(一般是自家親戚或新娘的好友)加一位上了年紀(jì)父母健在、子女優(yōu)秀福氣好的中年婦女作陪。俗稱她為“雞婆娘”，告知吃飯一些禮儀習(xí)俗：如吃飯期間不可隨便離席必需等到宴席結(jié)束主人家放鞭炮方可離去，長輩敬酒時作為晚輩需起立回敬。新娘桌上的菜必需是一式雙份寓意好事成雙等等。其二，則是新娘嫁過來時陪伴的兄弟或男方迎娶之人的一桌，必需請家中重要的或輩分較高之人作陪說些嫁娶之中的話題。其三，則是“竄堂班”，在堂前吹拉彈唱、敲鑼打鼓之人，增加其喜慶氛圍。同樣，有些習(xí)俗也適用于壽宴上。在婺源年滿六十歲或在之后的逢十的生日是極其重要的。壽宴的宴席和喜宴差不多，但有一些特別的習(xí)俗：壽星的女兒必需為其準(zhǔn)備一套新衣，寓意煥然一新，準(zhǔn)備一百個或者更多的包子或者一百個“壽桃果”(用糯米做成的形狀像壽桃的一種果)以表示祝父母長命百歲、福如東海、壽比南山。晚輩如子女、孫子、外孫則必需敬酒說祝詞。除此之外，壽宴和喜宴有著許多異曲同工之處特別是午餐，統(tǒng)一吃長壽面和麻糍果。婺源人遇上好事或喜事都有打糍粑的風(fēng)俗，比如生日、高榜提名、紅白喜事等都要打糍粑。糍粑主要的材料是糯米，先把糯米用農(nóng)家特有的“飯甄”放在鍋里蒸熟，然后把蒸熟的糯米倒入糍粑丘內(nèi)(糍粑丘是一種專門用于的做糍粑的容器)，接著用棍子沾上水把糯米擠爛。擠爛后把爛糯米翻過來接著擠，擠到看不到米粒時就進行下道工續(xù)“打”了。打是做糍粑最高潮也是最累的過程，一個好勞力用一個木頭做的大錘子向糯米團打去，打一下另一個人就把糯米團翻一下。著就把事先準(zhǔn)備好的芝麻(一般是用磨過的芝麻，這樣的芝麻比較香)，芝麻里再加白糖。把放在盆里的糍粑做成比雞蛋大的圓形放在芝麻加白糖中滾動一下，放在小盆中，小盆中的小糍粑就是“糍粑果”了。

三、日常飲食文化特色婺源--這個“書鄉(xiāng)”、“茶鄉(xiāng)”如今被譽為中國最美的鄉(xiāng)村。深受徽州文化影響，至今保存著完整的徽派建筑，沿襲著徽商流傳下的日常飲食風(fēng)俗習(xí)慣，粉蒸菜、糊菜，此外還有一些特色小吃。茄子干、(茄子、糯米粉、辣椒油鹽等調(diào)料蒸熟之后曬干)酒糟魚(將魚用煙熏干或曬干后加辣椒料酒等調(diào)料做成)成為外出之人探親訪友必備之佳品。由于婺源喜食辣，故每年春夏之交農(nóng)家會種許多辣椒，待到成熟時節(jié)一籃籃紅辣椒采摘回家，洗凈切成小片，曬干留在日后吃。說其有“茶鄉(xiāng)”之稱是因在宋時，婺源的謝源茶已被譽為全國六大絕品茶之一。明末清初，其四大名家--溪頭梨園茶、硯山桂花樹底茶、大畈靈山茶和濟溪上坦源茶均為貢品，一時名重天下。如今的“障山茶”和“林生茶”也是綠茶中的佳品，其統(tǒng)稱為“婺綠春”受其書鄉(xiāng)習(xí)氣、儒學(xué)盛行，文風(fēng)鼎盛，茶禮、茶俗就蔚然成風(fēng)，引申出“農(nóng)家茶、”富室茶“和”文士茶“。走在鄉(xiāng)間小路上探訪農(nóng)家依舊感覺到濃厚的徽州文化氣息：尊老愛幼、講禮儀、重讀書等傳承其”書鄉(xiāng)"習(xí)慣。

四、婺源飲食文化傳承與發(fā)展的建議如今婺源作為全國著名的生態(tài)文化旅游縣其旅游業(yè)發(fā)展迅速，它特有的飲食地域文化的傳承和發(fā)展理應(yīng)受到重視。筆者認(rèn)為可以從以下幾方面努力：一是提高對婺源飲食文化的認(rèn)識；二是對婺源的飲食文化進行系統(tǒng)的研究和整理；三是加大對婺源飲食文化的宣傳力度；四是把一些重要的土特產(chǎn)進行生產(chǎn)，注意增加文化含量，作為一種飲食文化商品推廣出去。使婺源的飲食文化成為其文化中的一道亮麗風(fēng)景線。來源：新浪博客作者：悄悄漫聆提交回復(fù)后跳轉(zhuǎn)到最后一頁

第五篇：經(jīng)濟型別墅市場研究

經(jīng)濟型別墅市場研究

我們說的經(jīng)濟型別墅或者類別墅，有別于占有很好的景觀資源、價格高昂的豪宅型別墅，包括了聯(lián)排別墅（Townhouse）、雙拼、疊拼、上下僅為兩戶的躍層住宅（有人稱為cityhouse）、以及最近熱門的小獨棟等等多種形式。

目前不少開發(fā)商對經(jīng)濟型別墅概念理解錯誤。將經(jīng)濟型別墅作為一般住宅或者是當(dāng)成真正的別墅來開發(fā)，而沒有真正認(rèn)識到大部分經(jīng)濟型別墅的購買者真正需要。導(dǎo)致的錯誤主要表現(xiàn)在：

概念上的錯誤導(dǎo)致選址的錯誤，結(jié)果造成有的經(jīng)濟型別墅項目沒有可以依托的城市外部配套環(huán)境。

片面追求高密度、容積率。有的達到0.7、0.8，甚至超過了1，使小區(qū)環(huán)境嚴(yán)重下降。根本不能發(fā)揮經(jīng)濟型別墅這種居住形式的優(yōu)勢。

建筑規(guī)劃設(shè)計上容易走極端，要么盲目崇洋，不考慮國內(nèi)的氣候環(huán)境與人文條件；要么根本不理解其特性以及生活方式，產(chǎn)品不能滿足使用需求，建筑外觀形象與室內(nèi)空間單調(diào)平庸、沒有特色。

忽視整體社區(qū)的環(huán)境設(shè)計。環(huán)境設(shè)計粗糙，缺乏細(xì)部，室內(nèi)室外環(huán)境過渡空間沒有質(zhì)量，沒有規(guī)劃設(shè)計中忽視建筑的可持續(xù)發(fā)展要求，不考慮建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)，缺少能真正提高居住質(zhì)量的、適合中國國情的生態(tài)技術(shù)的應(yīng)用，使經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品質(zhì)量低下，很快在市場上失去競爭力，以至于迅速被淘汰。

以下我們試圖從多個方面來探討如何通過規(guī)劃設(shè)計的手段來塑造全新的經(jīng)濟型別墅社區(qū)空間和文化環(huán)境。

新型社區(qū)文化是經(jīng)濟型別墅的特殊需要

中國傳統(tǒng)的居住形式以圍和式院落形式的平層或二、三層建筑為主。特別適合于傳統(tǒng)大家族生活的方式。這種居住形式除了各種大小的房間以外，還提供了多種不同空間尺度、不同等級、功能的院落，這種建筑形式能夠滿足人們對外的防御和私密性的要求，對內(nèi)部可滿足在不同層次上的交往和傳統(tǒng)家族式的生活方式。

到了現(xiàn)代社會，由于人口、土地的壓力大城市內(nèi)居住形式的主體轉(zhuǎn)化為多層和高層公寓式住宅。這種形式可以較好地解決私密性要求，但在人類交往和與自然環(huán)境接觸方面明顯不足。

由于開發(fā)商和設(shè)計者大多這方面經(jīng)驗不足，在初期的經(jīng)濟型別墅項目中，往往只注意住宅單體設(shè)計本身，而對居住在這種社區(qū)的居民的生活方式、交往要求和社區(qū)文化的建立，沒有時間與精力去研究。

如何提高經(jīng)濟型別墅居住區(qū)的社區(qū)文化，提供滿足居住在這里的人群的生活方式的社區(qū)環(huán)境，將是下一代經(jīng)濟型別墅發(fā)展競爭重點之一。研究經(jīng)濟型別墅居民的生活方式特點和需求，尋找能夠滿足他們需求的解決方案，是我們下一步急待研究的課題。

此外，精心推敲設(shè)計經(jīng)濟型別墅社區(qū)的室內(nèi)外空間，使之不僅僅是普通住宅的簡單復(fù)制，不是建筑與道路切割之后剩下的空間。而是一種完整的空間，可以促進人們的交往，促進社區(qū)互動，有不同等級層次的空間。這是社區(qū)文化和人居環(huán)境塑造的重要手段。

從規(guī)劃形態(tài)上提高經(jīng)濟型別墅的人居質(zhì)量

經(jīng)濟型別墅的規(guī)劃形態(tài)應(yīng)避免城里大規(guī)模開發(fā)的集合住宅的批量化、工業(yè)化生產(chǎn)所慣有的那種呆板的行列式、兵營式格局。

京城第一代的經(jīng)濟型別墅社區(qū)，比如一棟洋房、康城，在規(guī)劃形態(tài)上刻意營造自然豐富的規(guī)劃格局，道路與室外空間形態(tài)也盡量彎曲自然。建筑所組成的小區(qū)內(nèi)的空間非常豐富、生動、有趣、自然。雖然第一代的經(jīng)濟型別墅項目的產(chǎn)品和設(shè)計本身還存在種種缺陷，但由于規(guī)劃形態(tài)非常人性化，其社區(qū)整體環(huán)境迄今為止都是一大亮點。比較遺憾的是其后的經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品因過于追求高容積率，基本都是行列式的布局。無論其在戶型、室內(nèi)空間和其它的理念方面有多大的提高，在規(guī)劃的環(huán)境質(zhì)量方面無疑是下降了。

經(jīng)濟型別墅社區(qū)的規(guī)劃還應(yīng)該注意形成不同層次、不同規(guī)模的室外綠化和景觀空間。特別要重視中央綠化和組團綠化。雖然經(jīng)濟型別墅或者別墅每戶都有自己的花園、院落，這是其必備的品質(zhì)。但是住戶并不僅僅生活的自己家的院子里。孩子游戲、老人散步、溜狗，都希望在大社區(qū)里有個相對廣闊的活動范圍，沿著小區(qū)的道路行走可以像游覽公園一樣。也可以在小區(qū)內(nèi)跑步健身。看看別人家院落的裝修，花園的設(shè)計與種植也是一種樂趣。所以需要有相對完整、具備一定規(guī)模的中央綠化或者水系，和住宅組團所形成的宅間綠地。分散的綠地應(yīng)形成系統(tǒng)，使人散步能夠選擇不同的路線，盡可能連貫通暢。

經(jīng)濟型別墅社區(qū)規(guī)劃的另外一點應(yīng)盡量做到人車分流，至少車行路線和人的步行路線系統(tǒng)應(yīng)該相對清晰。應(yīng)能夠形成一條無障礙的盡量少與車行交叉的步行系統(tǒng)。因為在經(jīng)濟型別墅社區(qū)以散步鍛煉為主的戶外活動是生活的重要部分。有可能的話，應(yīng)該借助人工的或者自然的地形高差，把人行路線和車行路線用不同的標(biāo)高加以分流。同時這種室外高差的處理也能豐富建筑南北口和室內(nèi)空間。

空間的動感與靈活性是衡量標(biāo)準(zhǔn)

經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的戶型面積指標(biāo)通常介于普通多層及高層公寓住宅和獨立別墅之間，既沒有前者的緊張局促，也沒有后者的大氣軒敞，如何在有限的天地中創(chuàng)造出精巧宜人的室內(nèi)效果，并形成自己獨特的經(jīng)濟型別墅空間氛圍，是提升其居住舒適度的關(guān)鍵因素之一。高質(zhì)量室內(nèi)空間的營造，需要戶型布局、形體塑造、功能分配等多方面環(huán)節(jié)的緊密結(jié)合，并在細(xì)微之處精雕細(xì)琢。

目前市場上大多數(shù)經(jīng)濟型別墅項目過于偏重對廳房面積及數(shù)量指標(biāo)的控制，較少考慮其室內(nèi)空間質(zhì)量。因而導(dǎo)致一大批在室內(nèi)空間上乏善可陳，與普通躍層、復(fù)式住宅毫無二致的經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)。其中原因既有消費者認(rèn)知水平的局限，也有開發(fā)商、設(shè)計師引導(dǎo)不力所致。不過隨著市場競爭的加劇，改善室內(nèi)空間質(zhì)量也日益受到關(guān)注，也出現(xiàn)了一些有益并且獲得成功的嘗試。

空間是建筑的靈魂。對住宅而言，它既是一個包容生活的容器，也是一個感受建筑魅力的主要場所。要提高經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的室內(nèi)空間質(zhì)量，必須在室內(nèi)空間效果的趣味性和豐富性、空間的動感流暢，空間的靈活可變、交通空間的重新定位以及室內(nèi)自然光照環(huán)境設(shè)計等方面多下工夫，做足文章。

室內(nèi)空間效果的趣味性和豐富性迎合了民眾在滿足基本居住需求之后對居住舒適度更高的心理需求，這也是其選擇經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的主要出發(fā)點之一。室內(nèi)空間的高度、形狀、不同空間在平面及豎向上的關(guān)系，開窗的位置及形式等在滿足相應(yīng)法規(guī)的同時，應(yīng)加入更多的個性化因素?？臻g序列的抑揚頓挫、開合收放也應(yīng)刻意組織。

空間的動感流暢、通透靈活也是經(jīng)濟型別墅室內(nèi)空間設(shè)計的重要內(nèi)容。因為經(jīng)濟型別墅受總面積限制，又通常為兩、三層，使得每層的面積偏小，甚至不如普通多、高層公寓住宅。怎樣營造小中見大的空間效果成為一個難點。通過對戶內(nèi)公共空間、私密空間、交通空間的巧妙布置，保證室內(nèi)空間的通透流暢，可以使每個獨立空間的空間感都得到延伸和擴展，并加強了其間的對話和交流。

靈活的空間劃分在經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品中有很強的可操作性。與普通多層及高層公寓住宅要求結(jié)構(gòu)體系整齊劃一不同，其上下各層均為一戶，且至多三層，在房間布局方面有較大的自由度。通過對結(jié)構(gòu)形式、承重墻和設(shè)備管井的合理優(yōu)化設(shè)計，可以創(chuàng)造出靈活的室內(nèi)空間，滿足業(yè)主個性化室內(nèi)設(shè)計的需求，這也是可以充分發(fā)揮經(jīng)濟型別墅競爭優(yōu)勢之處。

交通空間在經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品中占有較大的比例，必須將其從僅僅滿足水平及垂直交通的簡單功能中解脫出來。賦予其組織空間序列的意義。使走廊、樓梯成為室內(nèi)空間景觀的一部分，形成一條流動的景觀軸線。交通空間的精彩設(shè)計往往成為室內(nèi)空間系統(tǒng)的點睛之筆。

室內(nèi)自然光照環(huán)境的綜合設(shè)計是產(chǎn)生高質(zhì)量空間氛圍的不可或缺的重要環(huán)節(jié)。雖然可以通過在室內(nèi)設(shè)計中以人工光照渲染空間氣氛。但前者更加親切、自然且與建筑立面、形體密切結(jié)合，在創(chuàng)造豐富空間效果的同時，更體現(xiàn)了人與自然的交流。通過各種形式的開窗方式（如頂窗、側(cè)窗、高窗、低窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃磚、百頁等）形成光影豐富、多彩、明暗變化有致的室內(nèi)空間。

室內(nèi)外結(jié)合部分是環(huán)境質(zhì)量的關(guān)鍵

經(jīng)濟型別墅業(yè)主都會把在花園里的活動和小區(qū)內(nèi)的戶外活看作是自己生活的一個重要部分。以往的住宅的規(guī)劃設(shè)計，由于不同專業(yè)的分工，在產(chǎn)品設(shè)計的連貫性上有明顯的缺陷。小區(qū)規(guī)劃由規(guī)劃師做，建筑設(shè)計由建筑師做、室內(nèi)裝修由裝修公司做，室外園林由園林公司做。這樣就形成了一些盲點、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露臺、平臺、陽臺、建筑入口處、門斗、雨罩等位置的細(xì)節(jié)設(shè)計，經(jīng)常是既不屬于建筑師的工作，又不屬于園林師的工作。因而缺乏深入的設(shè)計處理。而這些位置對于業(yè)主的生活體驗又夠成非常重要的一環(huán)。所以有人說一幢住宅無論其內(nèi)部樣板間裝修得多么好，外立面設(shè)計多么漂亮，只要看看其入口處的設(shè)計就能看出其精細(xì)程度和對使用舒適度的考慮是否到位。

新一代的住宅項目，包括經(jīng)濟型別墅項目,有幾個非常好的典型，都是在規(guī)劃、建筑、景觀的結(jié)合上下了很大工夫。比如珠江國際城、“Class”、天津萬科水晶宮。作為新一代住宅的代表，其使人眼前一亮的優(yōu)點之一，就是打破了園林景觀、建筑外觀和建筑裝修之間的界限，把建筑的外立面設(shè)計做到了建筑外裝的深度。除了店鋪設(shè)計有外裝修，做住宅設(shè)計的很少專做外裝修。居住在經(jīng)濟型別墅里的人們會有很多的時間在花園里面種植、游戲，或者坐在花臺、露臺上休息，所以室外空間的質(zhì)量，室外裝修和景觀的設(shè)計及施工精度，構(gòu)成了經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品室外空間質(zhì)量重要的一環(huán)。要想做到這樣的精度，需要開發(fā)商或操盤者有非常強的資源整合能力，能夠通過整合的手段調(diào)動設(shè)計各個方面的積極性。各方面設(shè)計人才高度默契的配合，才能達到一個完整連貫的設(shè)計。

另一個辦法就是找到一家具備規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計甚至裝修設(shè)計綜合力量的，技術(shù)豐滿的設(shè)計公司，從頭到尾、從宏觀到微觀地完成項目的整體設(shè)計。這樣做的好處第一是同一家公司完成不同方面的設(shè)計任務(wù)，對項目理念的貫徹會有較深的理解和把握，成果的一致性較好。第二方面不同專業(yè)的設(shè)計人員不會互相推委責(zé)任，而有可能互相促進達到新的高度。另一方面也可省卻大量不同專業(yè)間交底、協(xié)調(diào)的時

間，對項目運作效率的提高有好處。而最重要的是節(jié)約了開發(fā)商花在多方協(xié)作上的時間與精力的成本。

增加生態(tài)技術(shù)含量，創(chuàng)造舒適的低能耗居住環(huán)境

生態(tài)建筑技術(shù)的采用與住宅中科技含量的不斷提高是改善居住環(huán)境和提高住宅內(nèi)部舒適宜人性的有效手段。生態(tài)建筑技術(shù)的系統(tǒng)應(yīng)用能夠有效地控制和減少建設(shè)活動對環(huán)境所造成的負(fù)面影響，降低建筑的能耗和日常運營開銷。

目前市場上設(shè)計較差的經(jīng)濟型別墅和別墅每年能耗費用上萬元，這不光是一筆對使用者來說巨大的費用，同時為產(chǎn)生這些能源所排放的CO2、SO2等廢氣也是對環(huán)境的嚴(yán)重破壞。

經(jīng)濟型別墅設(shè)計中生態(tài)技術(shù)的采用可以以下例幾個方面著手：

經(jīng)濟型別墅中的生態(tài)技術(shù)應(yīng)用首先體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)劃，總體布置中考慮自然氣候與主導(dǎo)風(fēng)向、地形地貌、樹木植被、水系河流等因素。由于設(shè)計周期緊張，與容積率等規(guī)劃條件限制，經(jīng)濟型別墅的規(guī)劃設(shè)計往往忽視了這些方面對建筑生態(tài)技術(shù)設(shè)計的影響。

在建筑單體設(shè)計上要充分考慮建筑的朝向、體形系數(shù)和開窗面積比例等因素，以及建筑形體本身所形成的自然通風(fēng)采光系統(tǒng)。

采用高效外墻保溫技術(shù)構(gòu)造，以及先進的高效保溫隔熱節(jié)能玻璃與遮陽系統(tǒng)，以及高氣密性的門窗系統(tǒng)。

通過上述三個方面的精心設(shè)計使建筑的能量負(fù)荷降到最低點，在這個基礎(chǔ)上進行與系統(tǒng)相配合的建筑采暖與空調(diào)設(shè)計，能夠達到舒適宜人的居住環(huán)境，同時降低建筑能耗。

太陽能取暖與發(fā)電系統(tǒng)，及地?zé)?、地冷的?yīng)用。

先進的衛(wèi)生間給排水設(shè)備系統(tǒng)，如隔音、衛(wèi)生的懸掛式側(cè)排水系統(tǒng)。

先進的建筑隔聲系統(tǒng)包括地板、墻體、門窗隔音系統(tǒng)。

選用健康環(huán)保型建筑材料。

上述各系統(tǒng)之間有效合理的整合與搭配，將是下一代經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品所應(yīng)具有的基本技術(shù)配置。