第一篇：老年公寓可行性分析報告

興隆鎮(zhèn)老年公寓可行性報告

截止到2011年底，我市戶籍60歲以上老人達150.94萬，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區(qū)空巢家庭達60.7%。據預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個人中就有一個老年人。據分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經濟發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運轉，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等。其計算公式為（預期入住人數╳收費）—服務成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

一、申辦老年公寓可行性分析

養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，我們要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量（床位數）及分布情況；老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構的入住情況，興隆鎮(zhèn)的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現資產的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負擔。

（一）、從市場角度

目前，我市現擁有養(yǎng)老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)養(yǎng)老機構相對密集，群力新區(qū)存在養(yǎng)老機構床位上的不足。(二)、目前哈市養(yǎng)老機構發(fā)展評價

哈市養(yǎng)老機構應該說從數量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高。

1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。

2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構，市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模老年公寓是我市養(yǎng)老機構的主流。這部分養(yǎng)老機構，由于床位數達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內建設。經營這種類型養(yǎng)老機構的關鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養(yǎng)老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構財務運營須進行專業(yè)指導，或采取集團式經營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調配醫(yī)護康復設施，才能達到降低服務成本的目的。

二、收支情況分析（以150張床位，四人間老年公寓為例）(一)、開辦養(yǎng)老機構前期投入1、150張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在1300平方米以上。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入60萬元。

3、基本設施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。b)床上用品200×150=30000元 c)室內每人一個圈椅200×150=30000 d)電視每房間一個1000×38=38000 e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌8個，健身器材5件，預算約40000元。f)餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在20000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g)洗衣設備，預算2000元。h)洗澡設備，預算5000元。

i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。

4、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約20000元。以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬元

(二)、養(yǎng)老機構年度運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元 副院長 兼采購1人計3000×12=36000元 護理員15人計1500×12×15=270000元 廚師2人計2500×12×2=60000元

以上共計19人計41.4萬元。2．伙食費成本400×150×12=720000元。

3、水電費50×150×12=90000元

4、取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元（買煤360噸）

5、辦公費用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）

6、設備耗材、維護等2000元

以上投入合計159.14萬元。

(三)、養(yǎng)老機構收入預測（按80%床位利用率，1080元/人收費）

1、床位費（四人間）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。

2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元

3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元 總收入：203萬元(四)、經營評估

1、此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率62.7%。

2、預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

三、開辦養(yǎng)老機構相關手續(xù)

(A)、開辦養(yǎng)老機構應具備的條件

（一）符合當地養(yǎng)老服務機構發(fā)展規(guī)劃；

（二）有規(guī)范的名稱；

（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員（醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現）。

(B)、開辦養(yǎng)老服務機構，應當提交下列材料：

（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；

（六）與養(yǎng)老服務機構所在地的一級以上醫(yī)療機構簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內設醫(yī)療機構的批準證書。

四、開辦養(yǎng)老服務機構，應辦理如下手續(xù)：

1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構，申辦人應當向養(yǎng)老服務機構所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應當按照本辦法的有關規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

2、核準開辦養(yǎng)老服務機構的，申辦人應當按照有關規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關手續(xù)：

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù)；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù)；

（三）開辦營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。

五、養(yǎng)老機構享受優(yōu)惠和社會資源利用

1、養(yǎng)老機構用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養(yǎng)老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數量和素質、地區(qū)經濟和社會發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務對象（消費群體）市場容量等。

李兆云

二○一二年五月七日

第二篇：老年公寓綜合可行性分析報告

老年公寓綜合可行性分析報告

（一）老年人住宅市場機遇分析 1 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.69億，占我國總人口的12.3%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。老年人住宅市場潛力巨大

2010年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀二十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見老年人市場是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年人住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究三代同堂，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上分而不離，離而不遠的特點，因此老年人不堪忍受空巢的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

養(yǎng)老機構現狀

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~~~~老年社會保障是一個復雜的社會系統(tǒng)工程，主要包括資金保障和服務保障兩大部分。資金保障為老年人提供滿足基本生活需求的物質保證，服務保障為老年人提供設施和服務。從我國養(yǎng)老服務的模式來看，我國主要采取家庭養(yǎng)老和機構養(yǎng)老兩種模式。家庭養(yǎng)老是中華民族贍養(yǎng)老年人的傳統(tǒng)方式，但是隨著老年人數增加，人口流動加快，家庭小型化和子女工作負擔加重情況的出現，家庭養(yǎng)老功能開始弱化。養(yǎng)老機構在為老年人提供服務方面發(fā)揮的作用不可否認，但是大多數的老年人不愿意去院所養(yǎng)老，子女也大都不愿意讓老人去養(yǎng)老機構。分析這種現象的原因：一是因為老年人對家的安全感的心理需求；二是我國現存的大多數養(yǎng)老機構都被定位為一個社會福利機構，屬于社會公益事業(yè)，它不應以盈利為目的，不適用利潤最大化的商業(yè)運行模式，應由國家財政、社會福利撥款和社會集資支持，并由政府提供質量監(jiān)控、免費人員培訓、行業(yè)化管理，用于提高養(yǎng)老機構的質量和水平，解決養(yǎng)老機構的實際問題，保障養(yǎng)老機構服務到位。這就使我國的養(yǎng)老機構很難做到內部硬件設施符合老年人需要，醫(yī)療服務有保證等等。這也就是為什么老人，尤其是退休前有固定收入、家庭條件較好的老人不愿去、子女不放心老人去的關鍵原因。在收入水平日益增長的今天，養(yǎng)老機構的收費對于是否選擇去養(yǎng)老機構養(yǎng)老的影響已經且必將越來越弱。

收入狀況的改善使得對現代養(yǎng)老機構的條件更加看重 ~

~~~~現在正在面臨和即將面臨退休問題的老年人，已和再老一輩的革命前輩們不同。他們中的很多人在工作的時候有相對穩(wěn)定的收入，家里有房產，手頭有一定的積蓄。而且子女在接受高等教育后進入社會就業(yè)，特別是相對發(fā)達的省份畢業(yè)且就業(yè)后，收入來源足以滿足自身甚至家庭需要。這類老年人雖然面臨很難得到子女照料的問題，但是要他們搬離自家而入住條件遠不如自家的養(yǎng)老院，他們自然是不愿意。他們的子女也不會允許在生活條件改善的今天把雙親送進養(yǎng)老院受苦。然而，這時如果能有條件更好的、條件不低于甚至好于一般家庭的老年療養(yǎng)機構，環(huán)境舒適優(yōu)雅，設施齊全，醫(yī)療、服務全面到位，且可以有更多的自主選擇，即使收費相對高，也是絕對有市場的且是一塊很廣大的市場。這些只有市場化的養(yǎng)老機構才能提供。家庭因素催生老年人住宅的產生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，三口之家現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的代溝，由此引起了一系列沒完沒了的

家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產的開發(fā)

面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

北京和上海一直是中國房地產市場的前沿，最早的老年公寓就出現在這里。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些房地產商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經驗后，并結合本地區(qū)老年人生活習性，從競爭激烈和風險較高的商品房開發(fā)轉向老年公寓的投資建設，均取得了良好的經濟效益和社會效益。

總結：

如果說1.69億的老年人口基數是老年人住宅開發(fā)的市場條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓大力發(fā)展的熱寵應該能使我們看到的老年地產開發(fā)的希望。縱觀我國房地產開發(fā)產

業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場開發(fā)的主體，造成這種市場開發(fā)失衡的原因歸根結底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數、老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年人地產開發(fā)應該說是一種機遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。

（二）老年人住宅市場現狀 老年人住宅明顯不足

市場的紅火讓人相信，養(yǎng)老服務確實是一個朝陽產業(yè)；而來自“官方”的說法也佐證了這一判斷。民政局社會福利處副調研員廖典清就告訴記者，現在主城所有養(yǎng)老機構的入住率都接近100%，其中中高檔的老年公寓更是供不應求。戶型設計不合理、功能相對單一

現有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現人性化關懷。住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足

目前的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。環(huán)境質量有待提升

現有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在城區(qū)內，噪音和空氣污染大，且多數的養(yǎng)老院用房是經翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患

突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質量有待提升。服務人員缺乏專業(yè)培訓

在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而

無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。

總結：

現有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、管理水平、服務質量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質、品位?？傊?，養(yǎng)老院數量不足、理念落后、硬件設施陳舊簡陋、軟件設施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質量較差。老人呼吁應建設大規(guī)模高檔次生態(tài)休閑式的養(yǎng)老基地。

（三）老年人住宅市場發(fā)展趨勢 非產權租貸式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢

縱觀老年人住宅市場的發(fā)展現狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件

配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發(fā)現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，非產權租貸式老假公寓的出現將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、上海，廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。江西省南昌市長堎鎮(zhèn)全權策劃和開發(fā)的中華情老年公寓也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預示非產權租貸式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉移

老年人進入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。老年人住宅的開發(fā)以中高檔為主、輔之中檔產品

對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定重慶市現有的180多家養(yǎng)老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代?？傊懈邫n老年住宅產品的開發(fā)將成為未來市場開發(fā)的主流。山水型老年公寓將更受消費者青睞

隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著桃花源式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此山水型老年公寓的出現將倍受他們的青睞。

項目選址（地塊）應具備的基本條件

項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假，旅游，養(yǎng)生，養(yǎng)老為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求： 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入建議有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才能營造一種良好的人文氛圍以滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊3～5km，距離中心城區(qū)10～15 km為宜，老年人住宅不宜選

址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更 不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將 會承受很大的壓力，不利于身心健康。

項目產品規(guī)劃

根據對項目的具體定位，結合我們的開發(fā)設想，在此提出產品規(guī)劃方案，以期為產品開發(fā)分析提供依據。

（一）園區(qū)規(guī)劃設計要求

在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人 的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。

1設計要人性化

平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道），電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍，要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風，樓梯踏步高度不大于15cm，踏面寬度不小于30cm，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，室內地面應采用防滑設計，防跌扶手，各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便，入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化

應配備緊急呼叫系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網絡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。環(huán)境要園林化

應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。戶型要合理化

應充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，每戶面積控制在30～60㎡左右。即戶型設計要個性化、合理化。配套要完善化

小區(qū)應配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、會所、健身房、閱覽室、書畫室、康復理療中心、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、桌球會所，乒乓球場，習習毛球場，卡拉OK舞廳，釣魚臺，公共娛樂場所等生活配套設施。建筑要藝術化

在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。

滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。

（二）園區(qū)規(guī)劃特征

項目占地170畝，規(guī)劃建筑總面積270000余平方米，可售面積｛（30-60cm）*1000｝平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設計，以多低層為主，輔之以少量小高層；有相應的配套服務設施；整體建筑風格以傳統(tǒng)的江南田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現傳統(tǒng)田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統(tǒng)的江南田園風光。

（三）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15°，避免兵營式排列，沒有層次感），沿河（沿湖、主題公園、山丘走勢）呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內既有多層，又有小高層，要正確處理好多層和小高層的平面布置關系。

（四）產品功能組合

產品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要量身定做，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（五）園區(qū)會所設計與布置

社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會 所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（六）園區(qū)內環(huán)境規(guī)劃設計 園區(qū)的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。園區(qū)內（旁）應具備特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置

于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應沿河（沿湖、環(huán)山）設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息座椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統(tǒng)和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。為保證景觀規(guī)劃設計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調，滿足老人懷舊心理，建議修建體現傳統(tǒng)文化的，以梅、蘭、竹、菊，歲寒三友為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。整個社區(qū)規(guī)劃應形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。

（七）戶型及戶型面積控制

戶型主要分為四種：單人間和雙人間.其中雙人間雙分為三個等級；單人間面積應在25㎡左右，采用中等裝修；雙人間分為愛心房，貴賓房，豪華套房三種；愛心房面積為30㎡，采取中檔裝修；貴賓房面積為35㎡，采用高檔裝修；豪華套房（一室一廳）面積為55㎡，采用豪華裝修。采用不同的房間類型滿足不同的客戶需求。

（八）車位、商業(yè)配套的設置 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團

道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

項目投資成本核算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發(fā)假設條件 1 規(guī)劃用地總面積：XX畝 2 土地用途：住宅用地 使用功能：居住養(yǎng)老，休閑，度假，旅游，養(yǎng)身，養(yǎng)心等 4 建筑形態(tài)：以低層為主，小高層為輔，底層架空 5 建筑結構：框架結構 6 建筑高度：4層16層 7 綜合容積率：XXX 8 綠化面積：70% 9 總戶數：XXX戶 10 總人口：XXX

2、項目預算

隨著社會的進步，老年人對生活品質的要求越來越高，現代老人非常重視健康快樂，注重保養(yǎng)，為了符合老年人的生活追求，重慶永橋實業(yè)擬計劃在老年公寓中，應配備大型娛樂場所，老年活動中心，康復理療中心，圖書館，由于公寓地處偏僻，公寓還應配內大型超市，并保證交通便利。

公寓建設XX棟4層低樓，以及一棟16層綜合大樓，和一棟雙層低樓用于員工宿舍

以及大型超市。

公寓內部計劃設房間XXX個，根據房間大小及檔次，分三種等級，分別是愛心房（中檔裝修，28-30平方米），貴賓房（高檔裝修，35平方米），豪華套房（豪華裝修，55平方米，一室一廳。），三種房間均采用防滑木地板，房內配有電視，空調，熱水器，獨立衛(wèi)浴，獨立陽臺，緊急呼叫裝置，寫字臺，沙發(fā)等。房間與房間過道的間距應為2.2米，并在過道兩邊置有扶手，便于老人行走，每個臺階高度不得高于15厘米，寬度為2.5米。每棟樓頂應做好防雷措施，棟與棟之間建議采用無障礙通道以及輪椅專用通道。

餐廳以及康復理療中心，分別建于低樓的第一棟和第五棟，餐廳內采用包廂10-15個，餐桌采用圓桌XXX個，每桌可容12人，康復理療中心建議和醫(yī)院聯(lián)合舉辦。

綜合大樓內頂樓設為多功能會議廳（XX平方米），廳內建議設軟座XX個，廳中央為大型舞池，綜合大樓2-3樓為老年大學，4樓為網吧與老年活動中心，網吧內配備XX臺電腦，活動中心內有健身房，茶樓，棋牌室，閱覽室。5-15樓為賓館以及流動住戶房間。

一：前期投入

根據以上的建議報告，在此特陳列出以下數據報告： 1：房間構思方案：

房間：基礎設施價格：XX（間）標準房X10000元=XX萬 XX（間）貴賓房X元=XX萬 XX（間）豪華房X元=XX 萬 XX（間）單人間X 元=XX萬

房間：裝修：200（間）標準房X元=XX萬 XX（間）貴賓房X元=XX萬 XX（間）豪華房X元=XX萬 XX（間）單人間X元=XX萬

房間：設備配置費：XX（間）標準房X元=XX萬 XX（間）貴賓房X元=XX萬 XX（間）豪華房X元=XX萬 XX（間）單人間X元=XX萬 以上為房間的基礎設施及裝修配置費用總和為： XX萬 2：通道設施方案：

通道長度為40M，寬度為2.2米

40M x2.2=XXM2 根據以上基本設施費用及設備配置裝修費用： 88/40=XX 2.2XXX元=XX萬

設想構建5幢五層及1幢綜合大樓16層 5幢X5層XXX萬=XX萬 16層XXX萬=XX萬

以上通道全部設施及全部裝費用為：XX萬+XX萬=XX萬

3：電梯預計投入XX萬/部XXX=XX萬 4：餐廳：設想建議一個400M2

按照貴賓房的設施基礎建設，40M預計需要XX元 400M =XX萬

裝修費用估計 10XXX元=XX萬

其中內設有XX個包廂以及每個包廂內都設有小型衛(wèi)生間

包廂內設有豪華的桌椅和公共營養(yǎng)分餐制餐廳的桌椅 XX個包廂XXX元=XX萬 XX個桌椅XXX元=XX萬 分餐制餐廳內部全部費用為：XX萬 5：多功能廳

建議多能廳面積為400M左右，內設有軟座位300個及移動滑動椅子500個 按照40M為XX萬元基礎設施費用建設： 400M=XX萬

裝修費用可能會比一般的房間和餐廳較比要貴定于XX元 400M=XX萬

基中配有300個軟座：300個X400（市場價）=XX萬 500個X300=XX萬 多功能廳建議以上費用為：XX萬 5：老年大學

建議老年大學內應配備樂器，圖書館，培訓班

預計樂器類費用為XX萬，圖書XXX冊費用為XXX萬元，培訓班內設施費用約為XXX萬，其它XX萬，預計老年大學投入建筑費XX萬+配置費XX萬。合計XX萬 7：老年活動中心

建議老年活動中心內應設有茶樓，棋牌室，健身房，網吧；其中茶樓預計投入40萬，棋牌室預計投入20萬，健身房內應配備大部分健身器材預計投入60萬，老年網吧建議300M，其中電腦配備XXX臺 300MX基本建筑費/40MXXX=XX萬 200臺X3000元/臺=XXX萬

老年活動中心總共投入約為：XXX萬

8：因為公寓地處較為偏僻，離市區(qū)商場繁華地段較遠，建議在公寓建設一個大型超市，可以招商形式 超市建議800M/40XXX元XX萬 設備框架及裝修800M/40XXX元=XX萬 老年超市預測投入：XX萬

9：醫(yī)療門診（老年康復理療中心）

因為老年人是弱勢群體，生理疾病在所難免，所以成立一個老年門疹是非常必須的。在此建議與醫(yī)院合作或投標招建議老年醫(yī)療門疹2000M 基本設施費用：2000M/40XXX元=XXX萬 裝修費用：10XXX元=XXX萬 醫(yī)院估計投入： XXX萬

10：電線，電纜，天然氣管道，玻璃，門窗，燈具，消毒柜預計投入XXX萬 11：地基+綠化約投入XXX萬 前期建設費用預測總投入：XXX萬 前期設備配置投入總投入：XXX萬 預計多準備流動資金XXX萬 二：預計收入（入住率100%）

標準間：XX（間）XXX元/月=XX萬X12月=XX萬 貴賓房：XX（間）XXX元/月=XX萬X12月=XX萬

豪華房：XX（間）XXX元/月=XX萬X12月=XX萬 客戶餐飲標準：XXX元/人/月X2000人X12月=XXX萬 茶樓+超市+理療康復中心+老年娛樂中心+網吧 茶樓：XXX位 XXX人XXX元X30天X12月=XX萬 超市：承包制 XXX元/天X30天X12/月=XX萬 醫(yī)療中心：X萬/天X30天X12/月=XXX萬 網吧：XXX元/天X30天X12/月=XXX萬 預計年收益XX萬/年

第三篇：老年公寓可行性報告204183288

營口市鲅魚圈區(qū)熊岳福瑞園

老年公寓可行性報告

二 0 一 三 年 十一月

申請單位名稱：營口市鲅魚圈區(qū)熊岳福瑞園老年公寓

申請人姓名：

王英杰、年齡：50歲、學歷：本科、專業(yè)：護理 身份證號碼：

***907 項目地址：鲅魚圈區(qū)熊岳鎮(zhèn)火山村 建筑面積：8000㎡ 占地面積：10000㎡ 設置床位：500張

房間設置：單人間：80間、雙人間：120間、三人間：32間、四人間：21間

公共設施：綜合餐廳、老年活動舞廳、老年浴池、書畫室、健身房、臺球室、乒乓球室、醫(yī)療護理室等。

房屋使用性質：租賃。

房屋使用期限：10年

一、政策依據

1、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）

2、《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）

3、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

二、老年公寓市場機遇 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或

60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增 長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往

養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年住宅的產生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。

三、老年公寓現狀分析

國內老年公寓的現狀

據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

四、福瑞園老年公寓前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在600元/床/月以下（通常收費床位費為600元），例：500張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在7000平方米以上，合理租金控制在年50萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入1.050.000萬元。

3、基本設施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計1600元×500=800.000元。

b)床上用品700×500=350.000元 c)室內每人一個圈椅200×500=100.000 d)電視每房間一個1500×253=379.500 e)活動室設施家庭影院3套，麻將桌6個，健身器材20件，預算約100.000元。

f)餐飲設施，灶具3套，餐具600套，消毒柜3個，冰箱3臺，總控制在120.000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）

g)洗衣設備，預算20.000元。h)洗澡設備，預算100.000元。

i)辦公設施，電腦、打印機各3臺，面包車3部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280.000元。

4、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約20.000元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=3.019.500元

五、福瑞園老年公寓運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48.000元

副院長1人計2000×12=24.000元

護理員30人計1200×12×30=432.000元 廚師6人計2000×12×6=144.000元

以上共計38人計648.000元。

2、伙食費成本300×500×12×80%=1.440.000元。

3、水電費400×500=200.000元

4、取暖費7000平米×27=189.000元

5、辦公費用6000×12=72.000元

6、設備耗材、維護等20000元

7、租金50萬元。

以上投入合計3.069.000元。

三、福瑞園老年公寓收入預測

1、床位費每人平均600×12×500×80%=2.880.000元。

2、服務費200×12×500×80%=960.000元

3、餐費300×12×500×80%=1.440.000元

3、水電費20×12×500×80%=96.000元

4、取暖費75×6×500×80%=180.000元

以上收入計5.556.000元

四、福瑞園老年公寓經營評估

1、此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做10萬元的資產折舊，50000元意外損耗，保守收入5.406.000元。收入5.406.000—支出3.433.000=2.337.000元/年利潤

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，按5000×500×80%可暫收付2.000.000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。結論

老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到2015年，將超過2億。發(fā)展老齡

事業(yè)是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養(yǎng)老服務機構的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們福瑞園老年公寓有多年的養(yǎng)老經驗，結合我國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在鲅魚圈管城區(qū)熊岳黎明村開辦福瑞園老年公寓三部，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的住宅式養(yǎng)老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中華民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。

目前，國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務體系：一方面加快養(yǎng)老機構建設，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設；同時鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養(yǎng)老機構發(fā)展，以期最終實現“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。

營口市鲅魚圈區(qū)熊岳福瑞園老年公寓

2013年11月1日

第四篇：老年公寓可行性報告204183288

銀色港灣老年公寓可行性報告

鄭州老年公寓 二00七年十月

目錄

一、項目提出的依據

二、老年公寓目標客戶需求及應對分析

三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件

四、老年公寓規(guī)劃

五、老年公寓風險分析

六、風險規(guī)避與控制措施

七、項目實施

八、結論

一、項目提出的依據

（一）政策依據

1、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（豫政辦[2006]105號）

2、河南省民政廳等部門《關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號

3、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）

4、《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）

5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

（二）老年公寓市場機遇

? 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

? “老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。? 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

? 家庭因素催生老年住宅的產生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。? 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。4 在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。總結：

如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

（三）老年人公寓現狀分析

? 國內老年公寓的現狀

據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

? 國內老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費 6 形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。

現有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現人性化關懷。? 目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；

酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院；

各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養(yǎng)老院。

（四）鄭州市老年公寓現狀

? 老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724．28萬人，其中65歲及以上的人口為62．5萬人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16．2萬人，年平均增加2．7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個百分點。

? 戶型設計不合理、功能相對單

一、服務范圍狹窄

目前鄭州現有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，7 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。? 服務人員缺乏專業(yè)培訓

在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。

總之，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

（五）老年公寓發(fā)展趨勢

? 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

? 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務水平

產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢

縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件 配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發(fā)現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。

? 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉移

老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。

? 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品

對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養(yǎng)老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

二、老年住公寓目標客戶需求及應對分析

（一）老年公寓目標客戶需求特征分析

? 老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個方面

9（1）老年社會的來臨

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經超過1.3 億，占世界老年人口的1／5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。

專家預計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務功能日益弱化。

我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。

（2）老年人收入水平

隨著經濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。(3)老年人福利水平

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利 10 水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。(4)老年人居住狀況

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

2000年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小；其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。

可見，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。

? 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：(1)社會居住觀念的改變

中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 11 矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。

由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

（2）子女改善父母居住狀況的需求

子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費的主力。

年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務消費的主要誘因。

在實際的訪談中發(fā)現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：

①為父母提供一個優(yōu)質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴；

②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障；

③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；

④社區(qū)活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。

（二）老年住宅目標客戶消費特征分析

老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：

1)老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。

2)老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。

3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。

4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這 13 是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。

5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。

6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。

三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件

項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求：

? 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。? 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以 14 滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。

? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。

四、社區(qū)規(guī)劃

我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū)—進修生活”的倡導，把社區(qū)構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達成美好的愿景。

（一）社區(qū)規(guī)劃設計要求

在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。? 環(huán)境要園林化（低容積率0.75）

幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

? 公建設施要高比例化配套要完善化

小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。

? 設計要人性化

平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅；室內地面應采用防滑設計，防跌扶手；各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。? 生活要智能化

配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網絡系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。

戶型要合理化

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。? 建筑要藝術化

在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。

滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。

（二）社區(qū)規(guī)劃特征

項目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積20萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層；有相應的配套服務設施；整體建筑風格以的田園風光為主，通過體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現田園風貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現傳統(tǒng)田園風格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統(tǒng)的田園風光。

（三）社區(qū)構架

社區(qū)構架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每100畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積5萬㎡；每個組團既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調；每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應在不同方向設3～4個主出入通道，組團內應設置2個出入通道。

（四）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內既有低層，又有多層，17 要正確處理低層和多層的平面布置關系。

（五）產品功能組合

產品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動，能調動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（六）社區(qū)會所設計與布置

社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會所都應集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（七）社區(qū)內環(huán)境規(guī)劃設計

? 園區(qū)的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別

是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設計時應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促 18 進健康長壽。

園區(qū)內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡系統(tǒng)和特色的空間意象設計，老年人可以通過道路脈絡找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規(guī)劃設計與小區(qū)建筑風格相協(xié)調，滿足老人懷舊心理，修建體現中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。

（八）單體建筑設計

建筑結構：低層和多層均為框架結構；樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業(yè)檔次。

? 采用環(huán)保地熱供暖，分戶計費。分戶空調室外機懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直 19 飲水管、集中供熱水管。

? 隱蔽管線，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現在視線明顯可及的位置。? 房屋內窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。

（九）戶型面積控制及戶內設施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

（十）車位、商業(yè)配套的設置

? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。

? 商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

五、項目風險分析

老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。

六、風險規(guī)避與控制措施

1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學完整、協(xié)調統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。

3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：一是建筑設計必須體現老年公寓的個性、特色及建筑風格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現人性化設計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定 21 做”應從設計開始。

4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。

七、項目實施

1、項目發(fā)起人：

2、養(yǎng)老服務機構名稱：河南泰德老年服務中心

3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地

4、簽訂《村企合作協(xié)議》

5、籌辦申請

6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關手續(xù)

7、實施建設（同時完成400畝土地規(guī)劃，分四期建設，首期建50000平方米。）

8、申領社會福利機構設置批準證書

9、開展養(yǎng)老服務

八、結論

老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到2015年，22 將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構建社會主義和諧社會的必然要求。而現在社會養(yǎng)老服務機構的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑒了一些國內外的養(yǎng)老經驗，結合中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在鄭州市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設老年怡養(yǎng)公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中華民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。

目前，國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務體系：一方面加快養(yǎng)老機構建設，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設；同時鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種形式，推動養(yǎng)老機構發(fā)展，以期最終實現“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應該抓住這次歷史機遇，為實現共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務。

項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續(xù)、解決所有的建設資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經營入股，組建村企合作公司，以實現“農民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發(fā)展農業(yè)產業(yè)化項目，壯大農村集體經濟組織；村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設農民集中居住新型社區(qū)，并配套各項基礎設施，改善村民生產生活條件。村民進入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養(yǎng)老住宅。簡言之就是：承包經營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設 23 用地換集體經濟。

該項目建筑面積200000平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務，平均每人月消費1000元以內。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養(yǎng)老服務。

萬名老人在此居住，為合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業(yè)保證。據粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務人員2000余人。

鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數大,已占全國總人口的11%；增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累；人口老齡化與社會發(fā)展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養(yǎng)老公寓。國辦發(fā)〔2000〕19號《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知》規(guī)定：社會福利機構的建設用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定應當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

第五篇：老年公寓可行性報告資料

老年公寓可行性報告

如今中國已經進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經成為建設和諧社會的其中一項大問題，而現在是市場經濟，如其他行業(yè)一樣，要辦老年公寓也要進行市場調查，進行可行性分析，業(yè)內人士普遍認為開辦老年公寓僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養(yǎng)老服務是微利甚至不盈利的。當然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個維持良性轉動的問題，即如何保持其自身發(fā)展，盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等都要考慮在內，其計算公式為（預期入住人數×收費）—服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費，養(yǎng)老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

一、項目說明

本項目計劃書主要闡述杭州菲芮諾服飾有限公司準備于2012年在涇縣開辦“夕陽紅 ”老年公寓中心項目的計劃書。

本項目動作時間定于2012年上半年。開辦 夕陽紅 老年公寓中心項目，對于本公司來說，是基于目前中國“老齡化社會增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發(fā)無論對國家對社會對公司的意義深遠，一舉多得：一是可以為國家老齡事業(yè)盡份力，解決老年人老有所養(yǎng)的問題；二是幫助社會上的421(雙方父母、家庭夫妻、小孩)家庭減輕負擔，給曾經為國家、社會和家庭做出了重要貢獻的老年人提供一個安享晚年的一個機會；三是為公司的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎，對公司未來拓展老齡市場，建立完善的老齡事業(yè)產業(yè)鏈至關重要。

本計劃書主要目標是：在宣城市涇縣開辦現代化、專業(yè)化、規(guī)范化、中檔次的老年公寓中心，計劃 夕陽紅 老年公寓建設在涇縣經濟開發(fā)區(qū)財富東路銀海山莊對面，占地150畝，公寓房間設計三種入住模式，A類為公寓樓模式，每間2張床位，設300間；每間1張床位，設200間，B類為公寓套間模式，設400套；每套2張床位，C類為別墅群模式，設100套，每套別墅4張床位。就目前宣城市市場分析，按宣城市平均入住率80%計算，公寓每張床位平均每月按850元的標準計算實現年營業(yè)額為850元×2000張×80%×12月=1632萬元。根據皖民政廳關于養(yǎng)老社會福利機構財政補助實施細則文件第三條對新建床位數超過100張以上的養(yǎng)老社會福利機構，經市民政部門認定，在正常運行一年后，按每張床位2000元給予一次性開辦補助；超過500張以上的，每張補助3000元。2008年12月25日涇縣人民政府涇政[2008]69號文件政策將補貼標準定為張床1000元！在建成運營后分三年補助到位，此項可回籠資金可達200萬元。

夕陽紅 老年公寓總的建設成本以及所需流動資金共需要（8550 萬元），建設所需資金（8450 萬元），流動資金（100 萬元），由于公司主要負責經營策劃管理，該項目資金所需資金將完全由社會籌集，各位有資金的項目投資都以股東的身份提供，公司定期提供分紅。該公司以項目入股持股 60 %。

二、公司簡介

杭州菲芮諾服飾有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅區(qū)，從事養(yǎng)老服務業(yè)是本公司的核心投資領域之一，融匯國內外領先的養(yǎng)老理念，以國際化、產業(yè)化、全國連鎖為特點，依托 夕陽紅 老年公寓養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務，延伸投資養(yǎng)老產業(yè)、養(yǎng)老服務職業(yè)培訓、產品開發(fā)、醫(yī)療康復等核心價值鏈，構建 夕陽紅 養(yǎng)老服務產業(yè)平臺，助力老年人享受充實而精彩的退休歲月。

夕陽紅 將以專業(yè)化的品牌戰(zhàn)略，成為現代化、專業(yè)化、規(guī)范化、產業(yè)化的老年服務機構。夕陽紅 將以“熱心、精心、細心、耐心”為服務宗旨；以“愛崗、敬業(yè)、尊重、維護”為職業(yè)道德；以“老人入住為本，才人利益為大”為基本服務準則，以“老有所依，老有所為”為核心競爭力，并在理論上對中國及本地區(qū)老年化的趨勢，老年服務市場的供求矛盾有深入的分析和研究，對老年事業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展趨勢有深刻的認識。規(guī)范化、標準化的管理成為安徽老年服務產業(yè)發(fā)展的領頭羊。

三、項目市場背景與市場情況分析

1、目前我國老年人口的背景與現狀

隨著中國進入老齡化社會的步伐加快，發(fā)展老齡事業(yè)是構建社會主義和諧社會的重要內容。當前，我國正處于人口老齡化加速發(fā)展時期，截至2009年底，我國60歲以上的老年人口已經達到1.67億，占全國總人口的12.5%。據初步預測，我國老年人口從今年起將進一步呈現加速增長態(tài)勢，到2050年前后全國老年人口將達到4.7億左右。老齡問題不僅是個人和家庭的現實問題，也是一個關系國計民生的重大社會問題。日益嚴峻的人口老齡化挑戰(zhàn)，在人口結構上呈現出高齡化、少子化、空巢化的加速發(fā)展態(tài)勢，更與人口高峰、就業(yè)高峰相重疊，與經濟轉型、社會轉型、文化轉型相交織，已滲透到經濟發(fā)展和社會生活的各個領域。

2、目前宣城市老年人現狀

目前宣城市60歲以上老人有 29.5 萬，占全市戶籍人口的 11 %；空巢老人達到 13.2萬人，占老年人口數量的 38 %；涇縣現60歲以上老人約3.5萬人，占全縣人口的10%。全市部分喪失和完全喪失自理能力的老人有近3萬人，占老年人口數量的 10 %。據測算，宣城市老年人正在以每年3%的速度遞增，我市在 2 萬老年人當中，九成老人希望居家養(yǎng)老，但隨著社會發(fā)展老少分住、家庭小型化已成必然趨勢，家庭保障和照料功能逐步向社會轉移，社會化養(yǎng)老需求越來越大。

3、目前國家對老年事業(yè)的政策支持

十二五期間，相關部門將落實國家現有優(yōu)惠扶持政策，引導和促進社會力量參與養(yǎng)老服務事業(yè)。宣城市政策支持：

為了鼓勵社會各界興辦養(yǎng)老機構，去年市政府出臺了《關于動員社會力量加快發(fā)展老年人社會福利機構的意見》，在規(guī)劃立項、資質審批、稅收等方面出臺優(yōu)惠政策，積極鼓勵和支持社會力量參與老年人社會福利機構的建設與管理?！兑庖姟芬?guī)定，政府將建立新增福利機構床位資助制度和福利機構運營補貼制度，對新建福利機構按照每張床位 1000 元的標準給予一次性資助。對非政府組織和個人運營的福利機構，每收住1名本市戶籍老人，政府給予每月 150 元的補貼；每收住1名本市戶籍“三無”、“五?！崩先耍o予每月 240 元的贍養(yǎng)補貼，等等相關政策。

四、目標與計劃

老齡產業(yè)屬于夕陽的朝陽產業(yè)，是一個功德無量的事業(yè)，社會需求缺口巨大，市場前景廣闊，本公司目標將以老年公寓為基礎向老年產業(yè)縱深發(fā)展！力爭未不五年內發(fā)展成為安徽老年產業(yè)的龍頭企業(yè)，實現省內首家老年公寓服務龍頭企業(yè)。在未來五年本公司制定三個發(fā)展階段：

第一發(fā)展階段：借鑒國內外老年公寓的成功安例，引進先進的管理水平，結合中國國情及傳統(tǒng)文化進行深度研究，探索、實踐，不斷完善，總結出一套具有中國特色的老年公寓運作模式。

第二發(fā)展階段：在規(guī)模與品牌的互動下以連鎖經營、統(tǒng)一管理的模式拓展全國市場。以資本方式向老年產業(yè)縱深發(fā)展，形成以老年公寓為核心的產業(yè)鏈，成為全國老年產業(yè)發(fā)展的核心企業(yè)。

第三發(fā)展階段：隨著全國市場的全面展開，對公司旗下老年產業(yè)結構鞏固整合，完成融資上市。爭取成為國內老年公寓第一家上市企業(yè)，提高公司知名度，為公司下一步發(fā)展邁出新臺階。

五、營銷計劃

目標市場：暫時只針對能自理老人，年齡在60—80歲之間有 2萬 名企事業(yè)單位的離退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤獨寂寞，喜歡跟一些同齡人說說話聊聊天的老人。

空巢老人：由于社會發(fā)展需要，子女不能經常在身邊照顧的老人。還有一些老人終身無兒無女，沒人照顧。

產品： 夕陽紅 老年公寓中心定位于中檔專業(yè)化老年公寓！預計使用面積6萬平米到10萬平米，共設房間1000至1500間，分單人間、雙人間、套間和別墅居住。公寓內設有會客室、閱覽室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及電腦室等等，室內配有電視、衣柜、床頭柜、衛(wèi)生間、呼叫器等配套設施（衛(wèi)生間有淋浴，地面鋪有防滑墊，墻上有扶手）。提供24小時熱水，就餐方面有專業(yè)的營養(yǎng)師，搭配每日三餐。家庭化的內部裝修，使老年人更能感受到家的溫暖。夕陽紅老年公寓為老人提供一個整潔、安逸、舒適、安全的生活環(huán)境！

價格：夕陽紅老年公寓價格定位合理，本著低收費、高入住的理念，讓每位老人體會到一樣的價位不一樣的品質！

六、收支情況分析 開辦養(yǎng)老機構前期投入

1、建設費用：2000張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在50000平方米以上，房屋建造和裝修費用，約投7500萬元

2、基本設施配備

a）、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 600元×2000=1200000元

b）、床上用品600×2000=1200000元 c）、室內每人一個冰箱500×2000=1000000元 d）、電視每房間一個100×1500=1500000元 e）、活動室設施預算約2500000元

f）、餐飲設施控制在200000元（可爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g）、洗衣設備，預算100000元 h）、洗澡設備，預算300000元

i）、辦公設施：電腦、打印機各一臺，面包車一部（試情況而定）。合計最小投入1000000元

4、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約500000元 以上租金+裝修+設施+宣傳=950萬元

（一）養(yǎng)老機構運營投入

1、員工工資

院長1人計：4000×12=48000元 會計2人計：3000×12×2=72000元 采購2人計：2500×12×2=60000元 護理員80人計：1500×12×80=1440000元 廚師5人計：3000×12×5=180000元 以上共計90人計：1800000元

2、伙食費成本200×2000×12×80%=3840000元

3、水電費300×2000×80%=480000元

4、空調費4000平米×40=160000元

5、辦公費用5000×12=600000元

6、設備耗材、維護等200000元 以上投入合計：528萬元

（二）養(yǎng)老機構收入預測（按80%床位利用率，850元收費）

1、床位費兩人間：850×12×2000×80%=16320000元 以上收入計；16320000元

（三）經營評估

1、此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做40萬元的資產折舊，20萬元意外損耗，保守收入 1500 元。

3、每位老人入住時收取3000元意外保證金，60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金?？偨Y：以經營三年為例

第一前期投入金額 8450 萬元，第一運營投入 420 萬元 第二房租投入金額 10 萬元，第二運營投入 450 萬元 第三房租投入金額 20 萬元，第三運營投入 500 萬元 收入以每年 1632 萬元平均預算三年期為 4896 萬元 政策性補貼預算三年期為 200 萬元

結算：三年總收入為 5096 萬元，總支出為 9850 萬元。根據三年經營狀況，預計六年內收回投資和運營成本。