第一篇：個人開老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告

一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1、44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3、2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4、5億和3、35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應(yīng)運而生，是不可阻擋的。

三、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

四、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。

五、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。

老年公寓項目實施的可行性，可從各個方面的材料來判斷，一是旅游資源的豐富程度，基礎(chǔ)設(shè)施具備的程度；二是市場測算和發(fā)展前途。老年公寓項目，按前面論述，開發(fā)這一項目是可行的，前途是遠大的。如果政府能在土地，稅收等方面給予一些優(yōu)惠政策，可以肯定地說，老年公寓項目是可行的。

融合雅居老年公寓

2017/9/5

第二篇：老年公寓可行性報告[推薦]

老年公寓可行性報告

一、老年公寓概念

老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機構(gòu)養(yǎng)老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經(jīng)很普遍，并且出現(xiàn)低、中、高檔分級。

老年公寓，政府和社會為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設(shè)計、專門建造的居所。

西方國家的老年公寓，多建在環(huán)境優(yōu)美、交通方便的城市郊區(qū)或鬧中取靜的城市中心，建筑風(fēng)格古樸典雅；室內(nèi)設(shè)備齊全,取用方便,室內(nèi)布置與一般家庭居室大體相同。公寓設(shè)有生活服務(wù)、呼救報警、醫(yī)療保健、休息娛樂、文化學(xué)習(xí)、自助勞動等設(shè)施和場所。隨著西方福利事業(yè)的發(fā)展及老年公寓條件的改善,許多雖有子女或親屬照料的老年人,為避免代際沖突，也自愿申請到老年公寓來安度晚年。

二、發(fā)展歷程

美國在1935年《社會保障法》通過以前，各州政府已有老年公寓的設(shè)置；1935年后，開始大規(guī)模興建，主要為有經(jīng)濟基礎(chǔ)的老年人設(shè)立。英國于1948年實施國民救助法時，規(guī)定每一都市政府要為貧困無家的老年人設(shè)置老年公寓，都市政府如財力不足，可與慈善團體合力興建。

中國從70年代末、80年代初開始，在上海、北京、天津、大連、煙臺等地興建老年公寓。此后，各種形式的由國家、社會或企業(yè)建立的老年公寓在各地相繼出現(xiàn)。

中國老齡科研中心政策室曾對北京1600余名50歲以上的中老年人大調(diào)查，希望入住老年公寓的人數(shù)達1000余人，一些老年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

北京最早的老年公寓是1996年社會福利院開辦的，有自理、半護、全護服務(wù)，且收費不一。近幾年各個縣的福利院也正積極擴建為綜合福利服務(wù)性的老年居住場所，像條件比較好的隆化、寬城、承德縣、營子的老年公寓已經(jīng)有一些老年人入住，但數(shù)量并不多。2009年之后，很多老年公寓，已經(jīng)不再是獨立的慈善或者福利機構(gòu)，反而變成了一種需求，甚至有人在未有退休之前就開始預(yù)訂老年公寓。

三、老年公寓建筑設(shè)計

在老年公寓的建筑設(shè)計中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規(guī)范的，比如：在高級老年公寓中，各個功能空間的大小必須控制。因為老年人在生活中，雖然衣食無憂，可是在心理上容易產(chǎn)生孤獨感，過大的空間容易使得老年人產(chǎn)生空蕩蕩的孤獨感；同時使用空間也不能過小，因為老年人在生活中，行動是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會增加這種局促感，會使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

因此老年公寓在設(shè)計中要把握幾個尺度：

第一、通道部分——在各個使用功能空間之間連接部分的過道寬度一般保持在凈寬1.8M，這樣既可以步行通過也可以輪椅通過；

第二、使用功能空間中的“安全抓桿”，老年人在行動中會有乏力感，體現(xiàn)在起立、下蹲比較困難，一般在需要起立、下蹲、坐、臥等地方設(shè)置與地面平行的安全抓桿兩根相對地面標高300mm和850mm左右，兩根相互垂直設(shè)置，或平行設(shè)置。

第三、樓梯設(shè)置，建筑設(shè)計專項規(guī)范《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑設(shè)計標準》—GB／T 50340-2003，中規(guī)定樓梯踏步寬度>=300mm，踏步高度<=130mm。這也是典型的人性化設(shè)計，而且在建筑層數(shù)上面也有相應(yīng)的限制，例如層數(shù)不得高于3層，三層以上則需設(shè)置電梯等等。

四、建筑特點 特點一：

老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體，他們認為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式--老年公寓。

特點二：

老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會“低?！薄ⅰ拔灞！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。

特點三：

老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。

五、人口年齡結(jié)構(gòu)已完成向老年型的轉(zhuǎn)變

1、人口年齡結(jié)構(gòu)變化的成因

隨著國家在衛(wèi)生保健等領(lǐng)域的投入不斷增加，人口的健康狀況持續(xù)改善，人口死亡率迅速下降，特別是低年齡人口比其他年齡人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍維持在高水平，因此人口出現(xiàn)了爆炸式的增長。1962-1970年中國創(chuàng)造了迄今為止歷史上人口年增長速度的峰值水平。

由于人口出生率的降低滯后于死亡率的下降，產(chǎn)生了人口年齡金字塔的凸出部分。隨著時間的推移，這個凸出的部分也在移動，從未成年到成年，最后到老年。這就造成了中國的人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型、成年型到老年型的轉(zhuǎn)變。

2、人口年齡結(jié)構(gòu)變化的特點與現(xiàn)狀

人口年齡結(jié)構(gòu)與人口轉(zhuǎn)變密切相關(guān)。世界上大多數(shù)國家的人口年齡結(jié)構(gòu)，都是隨著人口轉(zhuǎn)變以及社會經(jīng)濟發(fā)展，逐漸從年輕型、成年型到老年型轉(zhuǎn)變的。西方發(fā)達國家的人口轉(zhuǎn)變是伴隨著工業(yè)化和現(xiàn)代化逐步深化的漸進過程，經(jīng)歷了大約150多年的時間。我國則是在經(jīng)濟不發(fā)達的條件下進行的，且明顯帶有人為的痕跡，經(jīng)歷著更加迅速的人口轉(zhuǎn)變，人口年齡結(jié)構(gòu)也發(fā)生了比較快的變化，即從相對年輕型人口結(jié)構(gòu)，直接轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬夏昊娜丝诮Y(jié)構(gòu)。

第一、第二次人口普查時，中國的人口年齡結(jié)構(gòu)基本屬于年輕型，進入20世紀70年代以后，尤其是大力推行計劃生育政策后，伴隨人口出生率和總和生育率急劇下降，少兒人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年齡結(jié)構(gòu)類型的轉(zhuǎn)變加快。第三次人口普查，人口年齡結(jié)構(gòu)已初步進入成年型，第四次人口普查，人口年齡結(jié)構(gòu)已變?yōu)榈湫偷某赡晷?。此后，人口年齡結(jié)構(gòu)繼續(xù)老化，特別是進入20世紀90年代后，人口老齡化進程加快，人口年齡結(jié)構(gòu)開始向老年型轉(zhuǎn)變。到第五次人口普查，中國65歲以上人口達到8811萬，占總?cè)丝诘?.96%，意味著中國已經(jīng)進入了老齡化國家行列。

3、人口年齡結(jié)構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)：人口老齡化

當人們關(guān)注著快速增長的中國人口給社會經(jīng)濟帶來的巨大壓力時，中國人口的年齡結(jié)構(gòu)也在悄然老化，使我們又面臨另一個嚴峻的挑戰(zhàn)：人口老齡化問題。

中國人口老齡化具有以下三個特點：一是老年人口數(shù)量大。據(jù)2010年人口變動情況抽樣調(diào)查資料顯示，2010年我國65歲及以上老年人口已達1.1億，占世界老年人口的23%，占亞洲的38%。二是人口老齡化的速度快、來勢猛。我國人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進入老年型僅用了18年左右的時間，與發(fā)達國家相比，速度十分驚人。據(jù)預(yù)測，到2020年，我國65歲及以上老年人口所占比重將達到11.92%，比2000年提高4.96個百分點，屆時每8個人中就有一個65歲及以上老年人。2020年以后老齡化程度繼續(xù)提高，到21世紀中葉，老年人口比重將達到25%，每4個人中就有一個老年人。三是人口老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展。發(fā)達國家的人口老齡化是在經(jīng)濟發(fā)達時期出現(xiàn)的，對老齡化的承受力強。同時，由于老齡化速度慢，允許其有一段較長時間的準備和適應(yīng)。中國人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展，即“未富先老”，薄弱的經(jīng)濟基礎(chǔ)尚不具備供養(yǎng)老年人口的能力。

目前，中國雖已步入老年型社會，但尚處于人口老齡化的早期，未來中國人口類型將從輕度老齡化轉(zhuǎn)變成深度老齡化，進而轉(zhuǎn)化成重度老齡化，銀發(fā)浪潮將成為21世紀我國主要的人口問題之一。如何在應(yīng)對人口老齡化和促進經(jīng)濟社會發(fā)展之間架起一座橋梁，達成雙贏的局面，是我們亟待研究思考的問題。

六、無錫市老年人口比重

從常住人口方面來看：一是人口增幅和總量發(fā)展較大。無錫市進入了人口的快速增長期，2006年底無錫市常住人口為584萬人，其中外來常住人口126萬人，約占總?cè)丝诘?2%。目前人口總量年均增長40萬人，其中外來人口年均增長20萬人。二是人口老齡化程度日益加深。目前我市50歲以上人口為167萬人，約占總?cè)丝诘娜种唬巡饺肜夏瓿鞘行辛小Ｈ强臻g布局漸趨組團式分布。無錫市中心城區(qū)的連片建成區(qū)的人口密度約2.3萬人/平方公里，市區(qū)的人口密集自中心區(qū)向外依次遞減，城區(qū)外缺少明顯的人口集聚副中心。

目前無錫市場主要還是以經(jīng)營性的社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老為主，少有開發(fā)商介入養(yǎng)老地產(chǎn)。無錫市場經(jīng)營性的主要有太湖眷養(yǎng)院能自理的費用大概在800-1000元每月；無錫市社會福利院（市一級）費用1200-1500元每月；博愛康復(fù)頤養(yǎng)院費用大概在每月1000元。無錫市場整個養(yǎng)老性質(zhì)的福利院參差不齊，服務(wù)和相關(guān)的配套較為落后，隨著生活水平的改善，對居住環(huán)境的要求越來越高。養(yǎng)老型住宅（老年公寓）會成為無錫市民的首選，而無錫真正意義上的老年公寓還沒有，因此建造一個環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，設(shè)施完備的養(yǎng)老型公寓在無錫市場上將會受到很大程度的歡迎和追捧。

第三篇：老年公寓可行性報告資料

老年公寓可行性報告

如今中國已經(jīng)進入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的其中一項大問題，而現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，如其他行業(yè)一樣，要辦老年公寓也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析，業(yè)內(nèi)人士普遍認為開辦老年公寓僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養(yǎng)老服務(wù)是微利甚至不盈利的。當然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個維持良性轉(zhuǎn)動的問題，即如何保持其自身發(fā)展，盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等都要考慮在內(nèi)，其計算公式為（預(yù)期入住人數(shù)×收費）—服務(wù)成本即為盈虧，收費項目主要有床位費，養(yǎng)老機構(gòu)也可就其他服務(wù)項目收取約定的費用。

一、項目說明

本項目計劃書主要闡述杭州菲芮諾服飾有限公司準備于2012年在涇縣開辦“夕陽紅 ”老年公寓中心項目的計劃書。

本項目動作時間定于2012年上半年。開辦 夕陽紅 老年公寓中心項目，對于本公司來說，是基于目前中國“老齡化社會增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發(fā)無論對國家對社會對公司的意義深遠，一舉多得：一是可以為國家老齡事業(yè)盡份力，解決老年人老有所養(yǎng)的問題；二是幫助社會上的421(雙方父母、家庭夫妻、小孩)家庭減輕負擔，給曾經(jīng)為國家、社會和家庭做出了重要貢獻的老年人提供一個安享晚年的一個機會；三是為公司的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)，對公司未來拓展老齡市場，建立完善的老齡事業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。

本計劃書主要目標是：在宣城市涇縣開辦現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化、中檔次的老年公寓中心，計劃 夕陽紅 老年公寓建設(shè)在涇縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)財富東路銀海山莊對面，占地150畝，公寓房間設(shè)計三種入住模式，A類為公寓樓模式，每間2張床位，設(shè)300間；每間1張床位，設(shè)200間，B類為公寓套間模式，設(shè)400套；每套2張床位，C類為別墅群模式，設(shè)100套，每套別墅4張床位。就目前宣城市市場分析，按宣城市平均入住率80%計算，公寓每張床位平均每月按850元的標準計算實現(xiàn)年營業(yè)額為850元×2000張×80%×12月=1632萬元。根據(jù)皖民政廳關(guān)于養(yǎng)老社會福利機構(gòu)財政補助實施細則文件第三條對新建床位數(shù)超過100張以上的養(yǎng)老社會福利機構(gòu)，經(jīng)市民政部門認定，在正常運行一年后，按每張床位2000元給予一次性開辦補助；超過500張以上的，每張補助3000元。2008年12月25日涇縣人民政府涇政[2008]69號文件政策將補貼標準定為張床1000元！在建成運營后分三年補助到位，此項可回籠資金可達200萬元。

夕陽紅 老年公寓總的建設(shè)成本以及所需流動資金共需要（8550 萬元），建設(shè)所需資金（8450 萬元），流動資金（100 萬元），由于公司主要負責經(jīng)營策劃管理，該項目資金所需資金將完全由社會籌集，各位有資金的項目投資都以股東的身份提供，公司定期提供分紅。該公司以項目入股持股 60 %。

二、公司簡介

杭州菲芮諾服飾有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅區(qū)，從事養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是本公司的核心投資領(lǐng)域之一，融匯國內(nèi)外領(lǐng)先的養(yǎng)老理念，以國際化、產(chǎn)業(yè)化、全國連鎖為特點，依托 夕陽紅 老年公寓養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)，延伸投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)職業(yè)培訓(xùn)、產(chǎn)品開發(fā)、醫(yī)療康復(fù)等核心價值鏈，構(gòu)建 夕陽紅 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)平臺，助力老年人享受充實而精彩的退休歲月。

夕陽紅 將以專業(yè)化的品牌戰(zhàn)略，成為現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化的老年服務(wù)機構(gòu)。夕陽紅 將以“熱心、精心、細心、耐心”為服務(wù)宗旨；以“愛崗、敬業(yè)、尊重、維護”為職業(yè)道德；以“老人入住為本，才人利益為大”為基本服務(wù)準則，以“老有所依，老有所為”為核心競爭力，并在理論上對中國及本地區(qū)老年化的趨勢，老年服務(wù)市場的供求矛盾有深入的分析和研究，對老年事業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展趨勢有深刻的認識。規(guī)范化、標準化的管理成為安徽老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。

三、項目市場背景與市場情況分析

1、目前我國老年人口的背景與現(xiàn)狀

隨著中國進入老齡化社會的步伐加快，發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容。當前，我國正處于人口老齡化加速發(fā)展時期，截至2009年底，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%。據(jù)初步預(yù)測，我國老年人口從今年起將進一步呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢，到2050年前后全國老年人口將達到4.7億左右。老齡問題不僅是個人和家庭的現(xiàn)實問題，也是一個關(guān)系國計民生的重大社會問題。日益嚴峻的人口老齡化挑戰(zhàn)，在人口結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出高齡化、少子化、空巢化的加速發(fā)展態(tài)勢，更與人口高峰、就業(yè)高峰相重疊，與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型、文化轉(zhuǎn)型相交織，已滲透到經(jīng)濟發(fā)展和社會生活的各個領(lǐng)域。

2、目前宣城市老年人現(xiàn)狀

目前宣城市60歲以上老人有 29.5 萬，占全市戶籍人口的 11 %；空巢老人達到 13.2萬人，占老年人口數(shù)量的 38 %；涇縣現(xiàn)60歲以上老人約3.5萬人，占全縣人口的10%。全市部分喪失和完全喪失自理能力的老人有近3萬人，占老年人口數(shù)量的 10 %。據(jù)測算，宣城市老年人正在以每年3%的速度遞增，我市在 2 萬老年人當中，九成老人希望居家養(yǎng)老，但隨著社會發(fā)展老少分住、家庭小型化已成必然趨勢，家庭保障和照料功能逐步向社會轉(zhuǎn)移，社會化養(yǎng)老需求越來越大。

3、目前國家對老年事業(yè)的政策支持

十二五期間，相關(guān)部門將落實國家現(xiàn)有優(yōu)惠扶持政策，引導(dǎo)和促進社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。宣城市政策支持：

為了鼓勵社會各界興辦養(yǎng)老機構(gòu)，去年市政府出臺了《關(guān)于動員社會力量加快發(fā)展老年人社會福利機構(gòu)的意見》，在規(guī)劃立項、資質(zhì)審批、稅收等方面出臺優(yōu)惠政策，積極鼓勵和支持社會力量參與老年人社會福利機構(gòu)的建設(shè)與管理?！兑庖姟芬?guī)定，政府將建立新增福利機構(gòu)床位資助制度和福利機構(gòu)運營補貼制度，對新建福利機構(gòu)按照每張床位 1000 元的標準給予一次性資助。對非政府組織和個人運營的福利機構(gòu)，每收住1名本市戶籍老人，政府給予每月 150 元的補貼；每收住1名本市戶籍“三無”、“五?！崩先?，政府給予每月 240 元的贍養(yǎng)補貼，等等相關(guān)政策。

四、目標與計劃

老齡產(chǎn)業(yè)屬于夕陽的朝陽產(chǎn)業(yè)，是一個功德無量的事業(yè)，社會需求缺口巨大，市場前景廣闊，本公司目標將以老年公寓為基礎(chǔ)向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展！力爭未不五年內(nèi)發(fā)展成為安徽老年產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，實現(xiàn)省內(nèi)首家老年公寓服務(wù)龍頭企業(yè)。在未來五年本公司制定三個發(fā)展階段：

第一發(fā)展階段：借鑒國內(nèi)外老年公寓的成功安例，引進先進的管理水平，結(jié)合中國國情及傳統(tǒng)文化進行深度研究，探索、實踐，不斷完善，總結(jié)出一套具有中國特色的老年公寓運作模式。

第二發(fā)展階段：在規(guī)模與品牌的互動下以連鎖經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式拓展全國市場。以資本方式向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，形成以老年公寓為核心的產(chǎn)業(yè)鏈，成為全國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心企業(yè)。

第三發(fā)展階段：隨著全國市場的全面展開，對公司旗下老年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鞏固整合，完成融資上市。爭取成為國內(nèi)老年公寓第一家上市企業(yè)，提高公司知名度，為公司下一步發(fā)展邁出新臺階。

五、營銷計劃

目標市場：暫時只針對能自理老人，年齡在60—80歲之間有 2萬 名企事業(yè)單位的離退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤獨寂寞，喜歡跟一些同齡人說說話聊聊天的老人。

空巢老人：由于社會發(fā)展需要，子女不能經(jīng)常在身邊照顧的老人。還有一些老人終身無兒無女，沒人照顧。

產(chǎn)品： 夕陽紅 老年公寓中心定位于中檔專業(yè)化老年公寓！預(yù)計使用面積6萬平米到10萬平米，共設(shè)房間1000至1500間，分單人間、雙人間、套間和別墅居住。公寓內(nèi)設(shè)有會客室、閱覽室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及電腦室等等，室內(nèi)配有電視、衣柜、床頭柜、衛(wèi)生間、呼叫器等配套設(shè)施（衛(wèi)生間有淋浴，地面鋪有防滑墊，墻上有扶手）。提供24小時熱水，就餐方面有專業(yè)的營養(yǎng)師，搭配每日三餐。家庭化的內(nèi)部裝修，使老年人更能感受到家的溫暖。夕陽紅老年公寓為老人提供一個整潔、安逸、舒適、安全的生活環(huán)境！

價格：夕陽紅老年公寓價格定位合理，本著低收費、高入住的理念，讓每位老人體會到一樣的價位不一樣的品質(zhì)！

六、收支情況分析 開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入

1、建設(shè)費用：2000張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在50000平方米以上，房屋建造和裝修費用，約投7500萬元

2、基本設(shè)施配備

a）、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 600元×2000=1200000元

b）、床上用品600×2000=1200000元 c）、室內(nèi)每人一個冰箱500×2000=1000000元 d）、電視每房間一個100×1500=1500000元 e）、活動室設(shè)施預(yù)算約2500000元

f）、餐飲設(shè)施控制在200000元（可爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g）、洗衣設(shè)備，預(yù)算100000元 h）、洗澡設(shè)備，預(yù)算300000元

i）、辦公設(shè)施：電腦、打印機各一臺，面包車一部（試情況而定）。合計最小投入1000000元

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約500000元 以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=950萬元

（一）養(yǎng)老機構(gòu)運營投入

1、員工工資

院長1人計：4000×12=48000元 會計2人計：3000×12×2=72000元 采購2人計：2500×12×2=60000元 護理員80人計：1500×12×80=1440000元 廚師5人計：3000×12×5=180000元 以上共計90人計：1800000元

2、伙食費成本200×2000×12×80%=3840000元

3、水電費300×2000×80%=480000元

4、空調(diào)費4000平米×40=160000元

5、辦公費用5000×12=600000元

6、設(shè)備耗材、維護等200000元 以上投入合計：528萬元

（二）養(yǎng)老機構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率，850元收費）

1、床位費兩人間：850×12×2000×80%=16320000元 以上收入計；16320000元

（三）經(jīng)營評估

1、此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做40萬元的資產(chǎn)折舊，20萬元意外損耗，保守收入 1500 元。

3、每位老人入住時收取3000元意外保證金，60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金?？偨Y(jié)：以經(jīng)營三年為例

第一前期投入金額 8450 萬元，第一運營投入 420 萬元 第二房租投入金額 10 萬元，第二運營投入 450 萬元 第三房租投入金額 20 萬元，第三運營投入 500 萬元 收入以每年 1632 萬元平均預(yù)算三年期為 4896 萬元 政策性補貼預(yù)算三年期為 200 萬元

結(jié)算：三年總收入為 5096 萬元，總支出為 9850 萬元。根據(jù)三年經(jīng)營狀況，預(yù)計六年內(nèi)收回投資和運營成本。

第四篇：老年公寓可行性報告204183288

銀色港灣老年公寓可行性報告

鄭州老年公寓 二00七年十月

目錄

一、項目提出的依據(jù)

二、老年公寓目標客戶需求及應(yīng)對分析

三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

四、老年公寓規(guī)劃

五、老年公寓風(fēng)險分析

六、風(fēng)險規(guī)避與控制措施

七、項目實施

八、結(jié)論

一、項目提出的依據(jù)

（一）政策依據(jù)

1、《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（豫政辦[2006]105號）

2、河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號

3、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）

4、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）

5、財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

（二）老年公寓市場機遇

? 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

? “老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。? 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

? 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。? 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設(shè)

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。4 在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…

? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益?？偨Y(jié)：

如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析

? 國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀

據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

? 國內(nèi)老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費 6 形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。

現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。? 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式

目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；

酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星級賓館標準設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院；

各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。

（四）鄭州市老年公寓現(xiàn)狀

? 老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：2006年我市常住人口為724．28萬人，其中65歲及以上的人口為62．5萬人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16．2萬人，年平均增加2．7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個百分點。

? 戶型設(shè)計不合理、功能相對單

一、服務(wù)范圍狹窄

目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，7 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。? 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。

總之，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

（五）老年公寓發(fā)展趨勢

? 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

? 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平

產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢

縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。

? 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。

? 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

對老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

二、老年住公寓目標客戶需求及應(yīng)對分析

（一）老年公寓目標客戶需求特征分析

? 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個方面

9（1）老年社會的來臨

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3 億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。

專家預(yù)計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。

我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。

（2）老年人收入水平

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。(3)老年人福利水平

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利 10 水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。(4)老年人居住狀況

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

2000年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太?。黄浯问且驗榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。

可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。

? 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：(1)社會居住觀念的改變

中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 11 矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。

由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

（2）子女改善父母居住狀況的需求

子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費的主力。

年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費的主要誘因。

在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：

①為父母提供一個優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴；

②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障；

③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；

④社區(qū)活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。

（二）老年住宅目標客戶消費特征分析

老年住宅目標客戶群的消費有如下特點：

1)老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。

2)老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應(yīng)以15年計。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。

3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應(yīng)是相對獨立的，消費能力是自主的。

4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這 13 是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應(yīng)會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。

5)老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費，這是老年消費的質(zhì)量特征。目前，商品市場常常以經(jīng)濟效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現(xiàn)為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。

6)老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大，這是老年消費的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務(wù)性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。

三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個方面的要求：

? 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以 14 滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。

? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。

四、社區(qū)規(guī)劃

我們對項目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū)—進修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達成美好的愿景。

（一）社區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求

在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。? 環(huán)境要園林化（低容積率0.75）

幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

? 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化

小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。

? 設(shè)計要人性化

平面設(shè)計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。? 生活要智能化

配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。

戶型要合理化

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。? 建筑要藝術(shù)化

在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。

滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標準。

（二）社區(qū)規(guī)劃特征

項目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積20萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。

（三）社區(qū)構(gòu)架

社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。整個社區(qū)分四個小區(qū)，每100畝為一個小區(qū)，每個小區(qū)規(guī)劃總建筑面積5萬㎡；每個組團既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個小區(qū)既自成體系，又與整個社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個主出入通道，組團內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個出入通道。

（四）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動場所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，17 要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。

（五）產(chǎn)品功能組合

產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。

（六）社區(qū)會所設(shè)計與布置

社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。所有會所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計

? 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別

是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認識到這一特殊群體的特殊需要。

整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促 18 進健康長壽。

園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。

為保證景觀規(guī)劃設(shè)計與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。

（八）單體建筑設(shè)計

建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業(yè)檔次。

? 采用環(huán)保地熱供暖，分戶計費。分戶空調(diào)室外機懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直 19 飲水管、集中供熱水管。

? 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。? 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。

（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動之需要。房間每個細節(jié)都需要求設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標準設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。

? 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時具備休閑游玩景觀功能。

五、項目風(fēng)險分析

老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。

六、風(fēng)險規(guī)避與控制措施

1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設(shè)，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍圖，就可避免項目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風(fēng)格。

3、項目總體方案和建筑設(shè)計必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計必須體現(xiàn)老年公寓的個性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實現(xiàn)人性化設(shè)計；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定 21 做”應(yīng)從設(shè)計開始。

4、本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人公寓項目提出了風(fēng)險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對老年公寓的疑慮。

七、項目實施

1、項目發(fā)起人：

2、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)名稱：河南泰德老年服務(wù)中心

3、項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地

4、簽訂《村企合作協(xié)議》

5、籌辦申請

6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù)

7、實施建設(shè)（同時完成400畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建50000平方米。）

8、申領(lǐng)社會福利機構(gòu)設(shè)置批準證書

9、開展養(yǎng)老服務(wù)

八、結(jié)論

老齡問題涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的重大社會問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個時期老年人口會以較快的速度增長，到2015年，22 將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求。而現(xiàn)在社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗，結(jié)合中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在鄭州市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設(shè)老年怡養(yǎng)公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中華民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。

目前，國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老社會服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護理院，在農(nóng)村加強敬老院建設(shè)；同時鼓勵和調(diào)動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種形式，推動養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展，以期最終實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標。我們生存在這個時代，應(yīng)該抓住這次歷史機遇，為實現(xiàn)共同原景，自覺承擔一定的社會責任和義務(wù)。

項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續(xù)、解決所有的建設(shè)資金。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉(zhuǎn)給合作公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟組織；村民的宅基地折價入股進入項目運做，建設(shè)農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項基礎(chǔ)設(shè)施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設(shè)用地建設(shè)鄭州銀色港灣養(yǎng)老住宅。簡言之就是：承包經(jīng)營權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè) 23 用地換集體經(jīng)濟。

該項目建筑面積200000平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費1000元以內(nèi)。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養(yǎng)老服務(wù)。

萬名老人在此居住，為合作公司和當?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務(wù)人員2000余人。

鄭州銀色港灣老年住宅的建設(shè)，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。但中國老齡化特點突出：基數(shù)大,已占全國總?cè)丝诘?1%；增長速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累；人口老齡化與社會發(fā)展水平不相適應(yīng)，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價位的養(yǎng)老公寓。國辦發(fā)〔2000〕19號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》規(guī)定：社會福利機構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當采用有償方式供地的，在地價上要適當給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應(yīng)適當降低。我們會抱著對社會負責，對家庭關(guān)愛的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

第五篇：老年公寓的可行性報告

雅豪老年公寓的可行性報告

老年公寓 apartment for the aged專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。

老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機構(gòu)養(yǎng)老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經(jīng)很普遍，并且出現(xiàn)低、中、高檔分級。中國老齡科研中心政策室曾對北京1600余名50歲以上的中老年人大調(diào)查，希望入住老年公寓的人數(shù)達1000余人，一些老年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、**縣老年人口情況和老年公寓情況：

**縣常住人口730000人，60歲以上的老年人口已達132000人，占總?cè)丝诘募s18%,其中65—69歲23600人，70—99歲46900人，100歲以上61人。按居住地方：城鎮(zhèn)14713人，農(nóng)村80487人，其中農(nóng)村空巢留守老人約40000人。從目前全縣狀況看，由于受財力等諸多方面影響，目前**縣老年公寓寥寥數(shù)家，以**目前的養(yǎng)老院的床位，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。條件不是很理想，許多經(jīng)濟狀況較好的老人由于家庭贍養(yǎng)沒有保障，很想有這么一個老年公寓安度晚年，但不能如愿。老年公寓已經(jīng)不再是獨立的慈善或者福利機構(gòu)，反而變成了一種需求，甚至有人在未有退休之前就開始預(yù)訂老年公寓。

我們考察過的山東省一些老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；頤壽園老年公寓投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，一老年公寓的董事長就說，**縣的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養(yǎng)老形式：

家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等四種養(yǎng)老形式。家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)。居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目。老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦

或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧。而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應(yīng)運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設(shè)項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》高標準、高要求實施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群。

五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：

房租占30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有800--1000元的收入。**縣現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。當然，還有每年過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，也

有做志愿者，到老年公寓做義工等。這些方面主要靠投資者們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關(guān)系才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資老年公寓的分析：

投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月900元的收入，一年為

900*12*700*50%（入住率）=378萬。2000/378約5年多可以收回投資。

七、老年公寓的宣傳：

做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現(xiàn)在**縣三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好。

八、經(jīng)營思路：

一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。

九、機會：

項目立項社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，**縣有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在**縣的老年公寓市場很少，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：

我們要建的老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方，我們的選址就要符合這個條件。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓，我們籌建的雅豪老年公寓就是按照賓館標準間設(shè)置。四是我們要邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：

理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院、公園等，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入；還有教育培訓(xùn)、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要把老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。